房地产基本制度与政策考点摘要

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1、房地产基本制度与政策考点摘要第一章 法律基础知识1、民法的概念 *民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。 财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。 人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。 2、民法法律关系的构成 *民事法律关系由主体、客体、内容所构成。 1、民事法律关系的主体 民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。这里的“人”包括自然人和法人。在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体。实践中，个

2、体工商户、农村承包经营户、合伙等，也可以参与民事活动而被视为民事主体。一个民事法律关系中至少有两个主体。 2、民事法律关系的客体 民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”。如果客体为物，则习惯上称之为“标的物”。 （1）物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。民法上的物应满足以下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配，三是不包括人体本身，即人不能成为法律关系的客体。 （2）行为。它是指为满足他人利益而进行的活动。如提供服务、保管、运输等合同法律关

3、系的客体的行为。 （3）智力成果。它是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。 3、民事法律关系的内容民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。3、民事权利的概念民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的可能性。它包括3个方面： （1）权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动； （2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；（3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。4、民事权利的分类 *根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权

4、、债权等。人身权是指以人身利益为标的的权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。 根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。支配权如物权、知识产权、人身权等。形成权如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。根据权利效力的不同，民事权利可分为绝对权和相对权。根据相互联系的几个民事权利中各权利所处的地位不同，可分为主权利和从权利；根据权利是否具有转移性，可分为专属权和非专属权。5、民事权利的保护民事权利的保护方法有： 1、公力救济，即权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护。2、自力救济，即权

5、利人通过正当防卫、紧急避险和自助行为维护自己的权利。6、民事义务的分类 *以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。 需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务； 需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。除了以上分类外，民事义务还可分为主要义务和附随义务，约定义务和法定义务等。7、民事法律行为民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利的民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。8、无效的民事行为下列民事行为无效： 1、无民事行为能力人实施的； 2、限制民事行为

6、能力人依法不能独立实施的； 3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；4、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；5、违反法律或者社会公共利益的； 6、经济合同违反国家指令性计划的； 7、以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。9、代理的分类 *1、委托代理、法定代理和指定代理 委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。 法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。 指定代理的指根据人民法院或有

7、关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。 2、本代理和复代理 本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。 复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。 3、单独代理和共同代理 单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。 共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。4、民法上的代理和诉讼法上的代理10、代理的概念代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。这里，代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。11、代理关系通过代理

8、人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。代理关系由以下3个方面的关系构成： 1、代理人与被代理人之间的关系。此为代理的内部关系，因代理人享有的代理权而产生。 2、代理人与第三人之间的关系。此为代理的外部关系，因代理人行使代理权即实施代理行为而产生。3、第三人与被代理人之间的关系。此也为代理的外部关系，因代理人代理行为效果直接归属于被代理人而产生。12、代理权和代理行为 *根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得： 1、因授权而取得代理权； 2、因指定而发生； 3、因法律规定而发生。 民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。 委托书授权不

9、明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 代理人在行使代理权时应遵循以下2项原则： 1、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。 2、代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为： (1)自己代理。 (2)双方代理。 (3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。 (4)超越代理权限进行代理活动。(5)利用代理权从事违法活动。民法通则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。13、诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁

10、机关保护其权利的权利。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。14、诉讼时效期间 *诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。 普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。 特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。民法通则规定下列的诉讼时效期间为1年： 1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合格的商品未声明的；3

11、、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或损毁的。 环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年。民法通则规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。15、承担民事责任的方式承担民事责任的方式主要有下列10种： 1、停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。 2、排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。 3、消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。 4、返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。 5、恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。 6、修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量

12、不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。 7、赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。 8、支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。 9、消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。10、赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。16、物权的概念及分类物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的

13、标准，可对物权做如下分类： 1、自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2、动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。 3、主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。4、所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。17、物权的

14、法律特征1、物权法定原则。指物权的种类和内容只能由法律来确定；而不能由民事权利主体随意创设。 2、物权公示原则。各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力的原则。3、物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人。18、所有权1、所有权的一般原理 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。 2、共有 共有可分为按份共有和共同共有。因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以

15、下方法： (1)实物分割 (2)变价分割 (3)作价补偿 3、不动产所有权 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。 4、建筑物区分所有权19、用益物权 *1、用益物权概述 用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点： (1)用益物权的标的物是不动产。 (2)用益物权是一种他物权。 (3)用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。 2、用益物权的分类 用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权、典权等。 所谓典权，是指典

16、权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征： (1)典权是不动产物权。 (2)典权是因支付典价而成立的物权。 (3)典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。 典权消灭的一般原因包括： (1)回赎 (2)找贴 (3)作绝 (4)别卖 地役是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征： (1)地役权是使用他人土地的权利 (2)地役权是使自己土地便利的权利。(3)地役权具有从属性和不可分性。20、担保物权 *1、担保物权概述 担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。其特征为： (1)担保物权以确保债务的履行为

17、目的。 (2)担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权。 (3)担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的。 (4)担保物权具有从属性和不可分性。 2、担保物权的分类 担保物权包括抵押权、质权、留置权等。质权其特征为： (1)质权是一种担保物权。 (2)质权的标的物只能是动产或财产权利。 (3)质权须转移质物的占有。 (4)质权是就质物优先受偿的权利。 留置权其特征为：(1)留置权是以动产为标的物的一种担保物权。(2)留置权是债权人留置债务人动产的权利。 (3)留置权是一种法定担保物权。21、物权与债权的区别 *物权是和债权

18、相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表

19、现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随

20、着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。第五，物权和债权的保护方法不同。22、我国房地产领域的法律、法规和规章 *目前，我国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。

21、 其中，法律主要有三部，即中华人民共和国城市房地产管理法（1994年颁布，1995年1月1日起实施。）、中华人民共和国土地管理法（1998年修订，1999年1月1日起实施。）、中华人民共和国城市规划法（1989年颁布，1990年4月1日起实施。）。特别是城市房地产管理法，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：城市房地产开

22、发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例等。 房地产的部门规章主要有：城市房屋拆迁单位管理规定、房地产开发企业资质管理规定、城市房地产转让管理规定、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、城市房地产抵押管理办法、城市房屋租赁管理办法、城市房屋权属登记管理办法、房产测绘管理办法城市房地产权属档案管理办法、城市房地产中介服务管理规定、房地产估价师注册管理办法、城市新建住宅小区管理办法、城市房屋修缮管理规定、城市危险房屋管理规定、城市异产

23、毗连房屋管理规定、建筑装饰装修管理规定、公有住宅售后维修养护管理暂行办法、城市廉价住房管理办法等。 此外，还有房地产经纪人员资格制度暂行规定、房地产经纪人执业资格考试实施办法、房地产估价师执业资格考试暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、城市房地产市场评估管理暂行办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、关于房地产中介服务收费的通知等多项规范性文件，以及国家标准房地产估价规范、房产测量规范等项技术法规。第二章 建设用地制度与政策1、我国现行土地所有制的主要内容 *1、全部土地都为社会主义公有制。 2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 3

24、、土地的全民所有制采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被简称为国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 4、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：(1)村农民集体；(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；(3)乡（镇）农民集体。 5、城市市区的土地全部属于国家所有。市里所说的城市不包括城市郊区。 6、农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 7、建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村

25、和城市郊区的范畴。 国家实行土地登记制度。 国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。国家实行保护耕地的制度。2、集体土地的范围 *1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。2、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3、国家实行的土地登记制度包括的内容县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；

26、使用集体土地的，核发集体土地使用证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。4、现阶段取得国有土地使用权的途径 *1、通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得。 2、通过国家出让方式取得。 3、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）。4、通过土地或房地产租赁方式取得。征用和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。5、征用集体土地的特点1、具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要，不能也不许可提出任何异议。 2、要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。3、被征用后的土地所有权发生转

27、移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。6、征用集体土地的原则 *1、珍惜耕地，合理利用土地的原则。 土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点。中国耕地具有四个明显的特点： (1)人均占有耕地少； (2)耕地总体质量差； (3)生产水平低； (4)退化严重，后备资源不足。 2、保障国家建设用地的原则。 3、妥善安置被征地单位和农民的原则。 妥善安置主要包括五个方面： (1)要给被征地单位妥善安排生产用地； (2)要妥善安置征地范围内的拆迁户； (3)对征用的土地要适当补偿； (4)对因征地给农民造成的损失要适当补助； (5)对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。 4、有偿使

28、用土地的原则。 有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入股。5、依法征地的原则。7、征用土地审批权限的规定1、征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。 2、征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。 3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。4、其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。8、征用集体土地补偿的范围和标准 *根据土地管理法的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费

29、1、土地补偿费和标准 土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为： (1)征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 (2)征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 2、安置补助费 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。 3、地上附着物和青苗补偿费等 城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养

30、鱼糖。 4、临时用地补偿 经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。 5、合理使用土地补偿费、安置补助费9、征用集体土地的工作程序 *征用集体土地的工作程序是： 1、申请用地。 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地， 2、受理申请并审查有关文件。 县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30

31、日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明，经同级人民政府审核财政部后报上一级土地管理部门审查 3、审批用地。 4征地实施。 经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施。 征地公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等。 5、签发用地证书。 6、征地批准后的实施管理。7、颁发土地使用证。 8、建立征用土地档案。10、土地使用权出让的概念 *土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给上地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义一般包括以

32、下内容： 1、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； 2、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4、集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让；5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权力义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。11、出让计划的拟定和批准权限 *土地使用权出让必须

33、符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。12、土地使用权出让方式 *国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议的方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。 1、招标方式。招标出让是指土地所

34、有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让。 2、拍卖方式。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。它的特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让。3、协议出让。协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。特点是自由度大，不利于公平竞争。适用于公共福利

35、事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。13、土地使用权出让的最高年限出让条例规定了出让最高年限如下：1、居住用地70年。 2、工业用地50年。3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。 4、商业、旅游、娱乐用地40年。 5、综合或其他用地50年。14、土地使用权的收回 *1、土地使用权届满的收回。 2、国家有权提前收回土地使用权。国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。 3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权

36、有两种情况：一是未如期支付地价款的，在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金；二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。4、司法机关决定收回土地使用权。15、土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规

37、定支付地价款并更换土地权属证件。16、土地使用权出让合同的类别 *土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 土地使用权出让合同有三类： 1、成片土地使用权出让合同。 2、项目用地（宗地）土地使用权出让合同。3、划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。17、土地使用权出让合同的主要内容 *1、合同的正本、副本。主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。 2、土地使用

38、权出让合同附件。主要内容有：地块四至平面图、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。 3、补充合同。主要内容有：双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事宜，合同文本需要变换的事项等。18、土地使用权出让合同的履行 *1、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满一年未动工的，按地价款的20%以下征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发书迟延的除外。2、用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新

39、签订出让合同并相应调整地价款。19、土地使用权划拨的概念及其含义 *土地使用权划拨是指由批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义： 1、划拨土地使用权包括土地使用者交纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。 2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨

40、土地进行管理。20、划拨土地使用权的范围 *下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权： 1、国家机关用地和军事用地。 2、城市基础设施和公共事业用地。 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 4、法律、行政法规规定的其他用地。对未经批准擅自转让、出租、抵押、划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。21、划拨土地使用权的转让条件 *1、报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2、可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。2

41、2、划拨土地使用权的出租条件 *1、房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 2、用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的，可实行租赁。3、租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。23、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权的处置 *国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 下列情况应采取土地出让或出租方式处置： 1、国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的。 2、

42、国有企业改组为股份合作制的。 3、国有企业租赁经营的。 4、非国有企业兼并国有企业的。 下列情况经批准可保留划拨土地使用权： 1、继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外。 2、国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的。 3、在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的。 4、国有企业改造或改组为国有独资公司的。以上2、3、4项保留划拨土地方式的期限不超过5年。24、国家可以无偿收回划拨土地使用权的情况1、土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的。 2

43、、国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。 3、各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的。 4、土地使用者自动放弃土地使用权。5、未经原批准机关同意，连续两年未使用。 6、不按批准用途使用土地。 7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。25、闲置土地的概念经法定手续，已征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲

44、置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同，撤销国有土地划拨决定书、建设用地批准书、注销土地登记和土地证书。26、闲置土地的范围 *下列土地属于闲置土地： 1、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。 2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准

45、书颁发之日起满一年未动工开发建设的。 3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准终止开发建设连续满一年的； 4、法律、行政法规有其他规定的。27、闲置土地的处理方式1、延长开发建设期限，但最长不得超过一年。 2、变更土地用途，办理有关手续后继续开发。 3、安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。 4、政府为土地使用者置换其他闲置土地。 5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿。 6、政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。7、因政府及有关部门行为造成土地

46、闲置的，由政府和用地单位协商处理。第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策1、房屋拆迁的概念房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物。并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。2、城市房屋拆迁管理条例规定的适用范围 *城市房屋拆迁管理条例规定的适用范围是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人补偿、安置的活动。在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，一并对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿。安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例所调整的行为，也不

47、需要申领房屋拆迁许可证。3、拆迁人及被拆迁人拆迁人-是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人-是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益要依法保护。4、城市房屋拆迁管理体制 *城市房屋拆迁管理体制是指由各级房屋拆迁管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。根据国务院批准的建设部“三定”方案的规定，“拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行”的是建设部的具体职责之一。 国家城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督

48、管理。地方城市房屋拆迁管理机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。5、拆迁的工作程序1、房屋拆迁申请的提出 2、拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得3、拆迁协议 4、拆迁的实施 5、拆迁补偿安置资金的监管6、申请领取房屋拆迁许可证需要提交的资料应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交以下资料： 1、建设项目批准文件。 2、建设用地规划许可证。 3、国有土地使用权批准文件。 4、拆迁计划和拆迁方案。5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。7、拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得 *房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和

49、规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。调查主要看申请人提供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。 经审查批准拆迁的，房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时，应当向补拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。8、拆迁协议 *拆迁条例规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同。拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的

50、拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。 拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。此外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。 上述内容并非所有协议都应载明，具体载明哪些内容，还应视拆迁补偿的方式不同而不同。对实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要载明补偿金额、搬迁期限；对实行产权调换的，协议主要载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公

51、证机关公证。9、实施房屋拆迁的方式 *拆迁的实施方式有两种：自行拆迁、委托拆迁。 自行拆迁-是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位，（即拆迁人）自己实施拆迁工作，包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物等。 委托拆迁-是指拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。10、房屋拆迁补偿的方式 *补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。 房屋拆迁补偿的方式有两种： 1、货币补偿-是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆

52、除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2、房屋产权调换-是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。被拆迁人失去被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。11、房屋拆迁的补偿标准基本原则是：等价有偿。采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。12、产权不明确的房屋概念及补偿、安置方法 *产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。拆迁条例规定：“由

53、拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在拆除前，拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并按公证机关规定的程序和要求办理公证。13、拆迁时，对抵押房屋的补偿、安置应按以下程序进行补偿和安置： 1、要认定抵押的有效性。当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置。 2、应当及时通知抵押权人（一般是接受抵押的银行）。 3、能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。4、不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿

54、抵押权人的，抵押权人按照中华人民共和国担保法及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。14、拆迁时，对违章建筑的补偿判断房屋是否属于违章建筑，必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。对经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。15、拆迁时，对临时建筑的补偿 *临时建筑都应当有规定的使用期限。拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也符合公平原则。拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。16、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式 *1、行政裁决-拆迁人与被拆迁人或者拆迁

55、人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。 2、依法起诉-拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不服，也可以直接起诉，由法院判决。如在拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间不停止拆迁的执行。3、强制拆迁-对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的被拆迁人或者房

56、屋承租人，可以实施强制拆迁，而不论其是否正在进行补偿安置方面的诉讼。第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策1、城市规划的概念 *城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保护城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2、城市规划区的概念 *城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划

57、定。3、城市规划管理的概念 *城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。1989年12月全国人大常委会通过了中华人民共和国城市规划法，标志着我国城市规划走上了法制轨道。4、城市规划的基本内容 *编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划。 城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、

58、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基本设施处理好近期建设与远期发展的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规模期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。5、城市分区规划的主要任务分区规划的主要任务是：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。6、城市详细规划的主要任务城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，

59、控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划的主要任务是：以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，直接对建设项目做出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。7、城市规划的编制 *设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。县人民政府所在地镇的总体规划由县人民政府组织编制。详细规划由县人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。8、城市规划的审批权限 *1、城市规划实行分级审批制度，城市总体规划纲要，须经城市人民政府审核同意。 2、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。 3、省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。 4、县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县（市）人民政府审批。 5、城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 6、城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。 7、城市详细规划。