《郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议》188361039

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1、郫县人民政府关于审议郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议的报告 填报时间：2010-02-26 责任单位：郫县政府办文号：郫府201017号签发单位：郫县签发时间：2010-02-02生效时间：2010-02-02县人大常委会：为加快我县县城北部片区（简称“天府逸城”）城市开发建设进程，提升城市整体形象，按照经营城市的理念和思路，依据“整体运营、双赢发展”的原则，2009年12月30日县政府与中铁五局（集团）有限公司签订了郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议，双方共同对该片区进行一级土地整理和相关开发建设。按照郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议中“协议签订后须报县人大常委会批准”的约定，现提

2、请县人大常委会对郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议予以审议。 特此报告。 附：郫县“天府逸城”一级土地整理合作协议 二一年二月二日 郫县北部新城一级土地整理合作协议甲方：成都市郫县人民政府 （以下简称甲方） 法定代表人：景民 职务：县长 住址：成都市郫县郫筒镇筒东路998号科研孵化中心乙方：中铁五局（集团）有限公司 （以下简称乙方） 法定代表人：张敏 职务：董事长 住址：贵阳市枣山路23号 为加快郫县北部新城（暂定名天府逸城）建设步伐，推动郫县经济社会发展，甲乙双方根据2008年7月双方签订的战略合作框架协议，以及我国合同法、土地管理法等相关法律法规的规定，按照报经甲方批准的郫县天府逸城控制

3、性详细规划（以下简称城市控规），就郫县北部新城一级土地整理的有关事宜，本着平等、互利、诚信的原则，经友好协商，自愿达成如下合作协议，以兹共同遵守。第一条 合作区域1.1 合作区域位于郫县县城北部，用地范围北至太双路（含临红线的太双路段），南至沱江河-国道317线（不含沱江河和317国道），西至红杨路北延线（指临红线的红杨路北延线段），东至南北大道（指临红线的南北大道段）。区域用地面积约5.1平方公里，具体以双方确认的红线范围为准(详见附件一)。实际整理土地面积根据城市控规及区域实际可拆迁的土地现状确定。第二条 合作内容2.1 甲、乙双方合作内容为一级土地整理，包括：区域控制性详细规划编制；集体

4、土地的征收；实际可拆迁的国有土地整理；市政基础设施建设；城市公园、景观绿化工程建设；城市公共公益配套项目建设;渠系改造；自来水主水管迁建; 电力设施建设; 城市导则设计；安置房建设等。2.1.1 集体土地征收，含拆迁、征地、安置、补偿、建设用地平移成本费（即购买异地土地挂钩指标费用，下同）。土地征收面积由双方根据现状测算确认，最终以双方确认的实际拆迁面积为准。2.1.2 实际可拆迁的国有土地整理：根据城市控规和城市运营需要，经双方认可需拆迁整理的国有土地的收回、收购。2.1.3 市政基础设施建设：合作区域内路幅20米以上（含20米）的城市道路（含管网工程）、加油站、加气站和社会机动车停车场及其

5、它公共公益配套设施建设。2.1.4 城市公园、景观绿化工程建设：根据城市控规需建设的水景、绿化及城市公园等项目。2.1.5 城市公共公益配套项目建设：根据城市控规需配套的公共公益项目建设，包括医院、学校、体育中心、派出所、消防站、青少年活动中心、老年活动中心、邮政网点等。具体建设规模根据城市控规确定。2.1.6 渠系改造：合作区域内根据城市控规需建设的引水工程、沟渠改造及桥涵建设。2.1.7 自来水主水管迁建：根据城市控规需迁建的自来水主水管工程（郫彭路）。2.1.8 电力设施建设：根据城市控规区域内所有10KV电力线下地（含电力线和设备）的建设。2.1.9 城市设计导则：根据城市控规需要完成

6、合作区域的城市设计导则。2.1.10 安置房建设：区域内国有土地、集体土地拆迁安置房在本合作区域内规划建设。2.2 甲方将甲、乙双方整理后的经营性用地依法供给市场,土地出让价款扣除按政策须计提的相关基金、费用和土地整理成本后为土地出让净收益,净收益甲、乙双方按比例实施梯度分成。第三条 合作原则3.1 区域土地整理按照“统一规划、整体设计、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、分期安置、有序推进”的原则进行。3.2 乙方根据区域规划划定分片整理板块，制定板块实施计划，经甲乙双方认可后实施，原则上每一板块自求平衡。3.3 区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，

7、根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。 3.4 在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地整理。第四条 合作方式4.1 甲方负责提供合作区域的土地资源，用于双方进行一级土地整理。甲方负责实施本项目相关的拆迁安置补偿工作。4.2 乙方负责投入2.1条约定合作内容的所需资金，并满足项目实施计划的要求。4.3 甲、乙双方共同按本协议的约定进行本项目土地整理和城市运营工作，提升项目地块价值。 第五条 板块划分及实施计划5.1 按照分片整理、划块实施的原则，合作区域暂划分为911个板块实施土地整理：北部片区79个板块、石牛片区1个板块、路南片区1个板块，各板块界线以双方确认的

8、各板块的红线范围为准（详见附件二）。5.2 区域一级土地整理工作暂定6年时间完成。原则上每年度土地整理的面积在1000亩左右，力求均衡推进。为确保资金及时回笼，双方确认的单宗一级土地整理后应及时依法供给市场，按成熟一块上市交易一块的原则有序推进。甲方确保本项目成熟土地上市交易指标的落实。5.3 甲乙双方根据板块实施计划，结合不同板块的现状、实施时的政策和市场因素等情况，商定本协议2.1条约定项目具体搭配实施的内容。5.4 在具体实施过程中，经双方协商一致，可根据开发建设情况对板块的划分、实施顺序和时间作适当调整。第六条 一级土地整理成本6.1 本区域一级土地整理的成本包括: 集体土地征收费（含

9、建设用地平移成本费）、国有土地收回收购费、市政基础设施建设费、城市公园、景观绿化建设费、城市公共公益配套项目建设费、渠系改造费、自来水主水管迁建费、电力设施建设费、安置房建设费(指集体土地人员安置房建设费和国有土地人员安置房建设费)、区域控制性详细规划编制、规划设计和策划推广费、乙方的年度投资基本回报收益、其它不可预见费。6.2 区域各板块的一级土地整理的成本根据板块规划和实施项目情况确定，按单个板块独立核算。6.3 相关约定 6.3.1 集体土地征收，按照实施时市、县政府的有关征地、拆迁、补偿、安置政策规定执行。若在实施过程中遇成都市级及以上政府法规政策调整，按调整后的法规政策执行，并按实进

10、入一级土地整理成本。6.3.2 国有土地的收回收购：各板块的具体拆迁、补偿标准按照实施时成都市城镇国有土地拆迁法规政策执行，若遇成都市级及以上政府法律法规政策调整，按调整后的法规政策执行，并按实进入一级土地整理成本。6.3.3 区域内支付建设用地平移成本费的用地规模，不超过1000亩。6.3.4 对2.1条约定的项目建设，双方按约定的建设规模和实施计划在规定时限内完成。在本协议签订后，因成都市级及以上政府法律法规政策调整或市场因素影响，其投资总额按实增加并进入一级土地整理成本。安置房、市政基础设施和城市公共公益配套设施等具体工程建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后作为本项目一级土地整理

11、结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。6.3.4.1 对2.1条约定的建设项目，在项目实施建设时如增加的建设面积不超过测算面积的10%，增加的建设费用进入一级土地整理成本。超过10%部分的建设费用由甲方自行承担。6.3.5 其它不可预见费按一级土地整理成本的5%预计，具体以双方认可的实际发生金额为准。第七条 区域开发7.1 区域开发根据板块实施计划进行，乙方投入区域一级土地整理内容所需资金，并须保证投入资金满足区域或板块征地、拆迁和项目建设的需要，本协议另有约定的除外。7.2 本协议2.1条所涉的项目建设由乙方负责组织实施，甲方负责相关监管工作。7.

12、3 区域内安置房建设应与片区开发同步实施，各板块安置房建设规模根据拆迁安置情况确定。区域内拆迁安置过渡期原则上不得超过30个月。7.4 乙方应尽可能先期启动主题公园项目（暂定名格林童话公园）和成灌快铁郫县站点商圈项目建设，以确立本区域的城市定位，推动城市营销工作。7.5 区域内项目建设按国家相关法律法规政策和建设审批程序进行。第八条 土地供给8.1 本项目单宗土地整理后达到上市交易条件后，甲、乙双方根据市场情况，共同商定推出整理地块上市交易。甲方应为本项目经营性土地提供相应的土地供应计划指标，原则上土地整理面积和上市交易面积相匹配，即供给市场的经营性土地指标与乙方的项目开发建设进度和投入的开发

13、建设资金相匹配。8.2 双方按照实施板块的土地整理进度，结合土地市场情况，共同商定土地供给市场的批次、时间和规模。8.3 甲方在依法出让每宗土地前，应就宗地的规划设计条件、土地拍卖时间、付款方式等土地拍卖公告的相关内容提前1个月与乙方进行沟通，并将土地管理部门最终确定的公告内容提前告知乙方。第九条 收益分配9.1 合作区域内的集体土地依法征收、国有土地依法收回收购后，规划的经营性用地由甲方按照规划用途依法出让。乙方投资区域土地整理收益采取年度投资基本回报收益和板块土地净收益梯度分成相结合的方式进行。 9.2 甲方同意对于乙方年度投入合作区域的资金实行年度基本回报收益，年度结清。乙方的年度投资基

14、本回报，按乙方实际完成的年度投资款的15%计算回报。年度投资基本回报按年度核算，在每年度12月20日前核算完该年度的投资基本回报，甲方于每年度12月25日前将年度投资基本回报支付乙方。乙方可将该年度主要的基本回报资金于次年作为投资款继续投入本项目，如乙方投入的，则继续计算乙方的年度投资及年度投资基本回报，直至土地招拍挂款返还乙方投资款后不再计算。 如乙方上年度有未收回的年度投入合作区域的资金，则按照未按期收回资金的金额和时间，累计到下一年度的投资总额中，继续按照本协议约定的年度投资基本回报收益率计算年度投资基本回报收益。 9.2.1年度投资投资基本回报收益率为15%，乙方的年度投资基本回报收益

15、额计算为：乙方年度投资投资基本回报收益=乙方年度投入资金时间15%。9.2.1.1为利于双方核定乙方年度投入资金，集体土地征收费及土地平移成本费、国有土地回购费、拆迁安置补偿费以乙方或其项目投资公司投资款实际到达共管账户之日起按天数计算同期贷款利息,从共管帐户向外支付之日起（指用于集体土地征收费及土地平移成本费、国有土地回购费、拆迁安置补偿费的帐户）按天数计算年度投资基本回报，土地招拍挂款返还乙方投资款（含同期贷款利息）后不再计算年度投资基本回报；安置房建设费、市政基础设施建设费和城市公共公益配套项目等建设费以甲方指定单位审核同意乙方实际支付的工程进度金额之日起按天数计算，土地招拍挂款返还乙方

16、投资款后不再计算投资基本回报；乙方前期编制郫县天府逸城控制性详细规划的策划费和规划设计费，甲方在本协议签订后3个月内一次性支付给乙方，进入合作区域土地整理成本；其它费用经甲乙双方共同确认后，以乙方实际支付金额之日起按天数计算乙方投资基本回报，土地招拍挂款返还乙方投资款后不再计算投资基本回报，每年按365天计算。9.3 甲方同意乙方对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分成。9.3.1在实施板块土地整理前，双方对板块土地整理成本进行预测，预测的板块土地整理成本板块经营性用地面积=宗地每亩经营性用地测算成本。在每宗土地交易完成后15个工作日内，甲乙方按照每一板块启动前初

17、步预测的土地整理成本，预核算出宗地每亩经营性用地测算成本，并对乙方实行宗地预分配（按宗地土地净收益的80%预分配），按照宗地土地净收益实行梯度预分配。宗地土地净收益的计算公式：宗地土地净收益=宗地经营性用地出让收入-宗地国有土地收益基金-宗地农业土地开发基金-宗地失地农民社保调节基金-宗地农村基础设施建设支出-宗地新增建设用地土地有偿使用费-宗地耕地保护基金-宗地城镇廉租住房保障支出-宗地土地出让业务费-宗地土地整理成本宗地国有土地收益基金=宗地出让收入4%宗地农业土地开发基金=宗地土地出让面积（平方米）25元/平方米15%宗地失地农民社保调节基金=宗地出让收入10%宗地农村基础设施建设支出=

18、宗地出让收入2%宗地城镇廉租住房保障支出=宗地出让收益10%宗地土地出让业务费=宗地出让收益2%宗地新增建设用地土地有偿使用费=宗地土地出让面积（平方米）28元/平方米宗地耕地保护基金=宗地出让收入5%9.3.2板块土地整理完成并将规划的经营性用地出让后的30日内，双方完成板块土地整理核算，板块土地净收益的计算公式：板块土地净收益=板块经营性用地出让收入 -板块国有土地收益基金-板块农业土地开发基金-板块失地农民社保调节基金-板块农村基础设施建设支出-板块新增建设用地土地有偿使用费-板块耕地保护基金-板块城镇廉租住房保障支出-板块土地出让业务费-板块土地整理成本板块国有土地收益基金=板块出让收

19、入4%板块农业土地开发基金=板块土地出让面积（平方米）25元/平方米15%板块失地农民社保调节基金=板块出让收入10%板块农村基础设施建设支出=板块出让收入2%板块城镇廉租住房保障支出=板块出让收益10%板块土地出让业务费=板块出让收益2%板块新增建设用地土地有偿使用费=板块土地出让面积（平方米）28元/平方米板块耕地保护基金=板块出让收入5%9.3.3 每一宗地交易结束后15个工作日内，甲方对乙方的宗地土地净收益按照宗地实行梯度预分配；在每一板块交易结束后30日内，甲方对乙方的板块土地净收益按照板块实行梯度分配清算。乙方在具体宗地土地净收益预分配和板块土地净收益分配实行梯度分成，按分段超额累

20、进的方式计算：9.3.3.1土地净收益在35万元/亩以内（含35万元/亩）的，甲、乙方按5：5的比例分配，即：甲方分配土地净收益的50%，乙方分配土地净收益的50%。即：乙方分配土地净收益=土地净收益额上市亩数50%；9.3.3.2 土地净收益在35万元/亩70万元/亩（含70万元/亩）的，甲、乙方按6：4的比例分配，即：甲方分配土地净收益的60%，乙方分配土地净收益的40%。即：乙方分配土地净收益=35万元/亩上市亩数50%+超出35万元/亩土地净收益额上市亩数40%； 9.3.3.3 土地净收益在70万元/亩105万元/亩（含105万元/亩）的，甲、乙方按7：3的比例分配，即：甲方分配土地

21、净收益的70%，乙方分配土地净收益的30%。即：乙方分配土地净收益=35万元/亩上市亩数50%+35万元/亩上市亩数40%+超出70万元/亩土地净收益额上市亩数30%； 9.3.3.4 土地净收益在105万元/亩140万元/亩（含140万元/亩）的，甲、乙方按8：2的比例分配，即：甲方分配土地净收益的80%，乙方分配土地净收益的20%。即：乙方分配土地净收益=35万元/亩上市亩数50%+35万元/亩上市亩数40%+35万元/亩上市亩数30%+超出105万元/亩土地净收益额上市亩数20%； 9.3.3.5 土地净收益在140万元/亩175万元/亩（含175万元/亩）的，甲、乙方按9：1的比例分配，即：甲方分配土地净收益的90%，乙方分配土地净收益的10%。即：乙方分配土地净收益=35万元/亩上市亩数50%+35万元/亩上市亩数40%+35万元/亩上市亩数30%+35万元/亩上市亩数20%+超出140