上半年无锡房地产市场研究报告50页易居研究

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1、无锡2009年6月市场报告无锡房地产市场研究报告2009年6月目 录出品机构：无锡易居房地产研究所克而瑞（中国）信息技术有限公司无锡机构编委：张永岳 丁祖昱 张 燕 主编：金晓兵编辑：耿永然王新科严中联系电话：（0510）82727309联系地址:无锡.摩天360大厦.805室易居观点3数字楼市5第一章、政策资讯篇6一、政策法规6二、市场资讯6三、市政动态9第二章、商品房市场篇11一、市场综述11二、供求关系分析12三、供应量分析13四、成交量分析14五、成交均价分析15第三章、土地市场篇16第四章、商品住宅市场篇17一、市场综述17二、供求关系分析18三、供应量分析19四、成交量分析20五、

2、成交均价分析22六、项目解析22第五章、办公市场篇24第六章、商业市场篇25第七章、别墅市场篇26第八章、产品分析篇27第九章、营销媒体篇37一、营销透析37二、媒体分析38三、典型项目40第十章 区域数据篇43一、崇安区43二、南长区44三、北塘区45四、新区46五、滨湖区47六、锡山区48七、惠山区49易居观点地产半年观点：需要谨慎，不可乐观 悲观、彷徨、惊喜、狂热这是很多亲身感受了今年上半年房地产市场发展历程的人所走过的心路历程。 春节后一段时间，房地产市场一度弥漫着悲观的气氛，由于当时国际金融危机正盛，住宅销售遭遇前所未有的寒冬，然而随着阳春三月的来临，楼市“小阳春”却意外而至，但此时

3、，宏观经济依然低迷，国际金融危机也不见削弱，楼市的前景到底如何，很多人是彷徨的、怀疑的。随着数据的披露，三月份无锡商品住宅成交46.19万平方米，环比增长66.53%；四月份成交48.19万平方米，五月份成交56.47万平方米。商品住宅成交量月度环比急速上升，已经超越 2007 年同期的水平。房地产市场的表现无疑给处在经济调整中的中国一个惊喜，并且随着市场的持续回暖，“小阳春”已经转变为“艳阳天”，市场已经略显“狂热”了。客观讲，上半年楼市的上涨行情是由一些因素推动的，并非“天上掉馅饼”的偶然行情。上半年楼市脱离宏观经济基本面，走出了独立向上的行情，经济危机的发生“功不可没” 。这听起来像是一

4、个冷笑话，但却真实发生在市场上。对比一下，2007年政府对房地产采取了严厉的宏观调控政策，各种紧缩性措施如加息、加税、二套房贷政策等接连出台，导致市场成交极度低迷，房地产业处于衰退的边缘。年底国际金融危机突然恶化后，中央的经济政策发生大规模调整，从紧缩性的“一保一控”转为“保增长、调结构、促发展”，房地产业由于具有迅速拉动经济增长、促进扩大消费的特性，被寄予了厚望，并一越从“被调控”的对象上升为“保增长”的急先锋。虽然在国务院出台的十大产业振兴规划中没有囊括房地产业，但房地产业却获得了很多实际的利好措施，如央行连续降息、首套房消费利率优惠、降低住房项目资本比例等。国家实际上从金融环境、投资环境

5、、消费环境等方面全面放开了对房地产业发展的束缚。当然，金融危机下市场对通胀预期的担忧也导致了投机资金再次进入楼市，直接促进了市场成交的扩大和价格的回升，需要强调的是，上半年楼市的回暖其基础依然是以自主需求和改善型需求为主，投资需求对楼市的繁荣有“锦上添花”的正面作用，但更应该警惕其“趁火打劫”的负面作用。对于楼市下半年的走势，易居认为有两个因素非常关键。其一是宏观经济走势。宏观经济如果能够好转，相关产业投资就会逐步活跃，那么房地产业的投资需求压力相应会减弱，这有利于市场价格的稳定，避免住房价格的大起大落；宏观经济如果能够好转，市场消费预期将继续向好，对于住宅成交量的稳定也具有促进作用。其二，政

6、策环境变化。中国房地产是个政策市，这已经无需论证。在人多地少的客观情况下，几乎每次市场调整都是紧缩政策造成的，每次市场的恢复和崛起也都得益于政策稳定和放松。现在楼市正处在政策沉默期间，市场成交量在不断放大，而价格也在逐步走高，政策能够继续保持沉默的前提条件是市场没有进入非理性状态，市场供应和需求能够基本保持平衡，价格与大多数人的消费能力能够匹配。从现在的情况看，市场正在走钢丝绳，政府面对当前的市场现状似乎也是睁一只眼闭一只眼，主要原因是房地产依然是拉动经济增长的急先锋，即使略微过火也不会马上采取措施来打压。但市场一旦脱离了正常的轨道，政策出手也不可避免。 综合来看，下半年楼市的发展依然是谨慎的

7、，但也绝不可盲目的悲观或乐观。这种谨慎来自于历次市场波动的规律认识，市场出现反复和低谷是一个行业市场处于良性发展的信号，反倒是一个行业连续十数年反规律的高速膨胀发展才更需我们冷静思考，“冬天进补，春天打虎”，即便未来还有产业的调整，但那正是行业、企业修炼内功的时候。数字楼市2009年6月房地产市场概况类别供应面积（万）环比增减幅成交面积（万）环比增减幅供求比成交均价（元/）环比增减幅商品房28.3633.77%64.54-6.79%1:2.28 65985.08%商品住宅10.22-41.10%50.51-10.55%1:4.94 57270.02%别墅7.98303.03%6.438.23%

8、1:0.80 94552.39%商业8.03329.41%5.51-19.21%1:0.69 1022019.53%办公2.13 2.1260.61%1:1.00 930418.03%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009年6月无锡市商品住宅成交面积排行榜排名区域楼盘名称成交套数成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1滨湖太湖国际社区16619694.5114132.1371762滨湖山语银城13617717.3811019.5462203锡山春江花园12417242.739654.36655994惠山绿地世纪城14316806.767171.48242675滨湖尚锦城12

9、414976.877847.47952406崇安金河湾家园12614342.199365.51965307北塘富城湾公寓11812957.285806.31244818滨湖万科城市花园11912638.728728.19569069北塘西城纪12212442.496171.449496010新区长江国际雅园11411307.299662.9778546数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统第一章、政策资讯篇一、政策法规表1-1：2009年6月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容6月22日国务院土地调查条例实施办法n 国土资源行政主管部门工作人员在土地调查工作中玩忽职守、滥用职权、

10、徇私舞弊，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，对于尚不构成犯罪的，也将依法给予行政处分。n 土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对土地调查条例的相关制度进行了细化资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市场资讯全国：n 解放70/90，标志性调控政策被证实退出据新华社下属上海证券报证实，上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“70-90”政策目前已经实质性退出市场。【易居视点】：“7090”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然在一定程度上增加了小户

11、型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。随着全球金融危机冲击国内市场，国家于去年下半年调整宏观调控战略，将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持，以刺激市场回暖。取消“70-90”限制，将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本，提高开发商投资热情。同时，增加投资类商品房的市场供给。这对活跃房地产市场有一定推动作用。n 财政部：房屋产权无偿赠与三种情况下不征个税 中新网6月15日电 据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。

12、(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。【易居视点】：个税开征初期，在高额的税费下，众多投资客以及炒房者通过赠予、转增等方式来规避个税。随着08年以来房地产市场的逐步调整，房地产投资需求比例明显减少，因此之前“一刀斩”的个税征收政策迫切需要完善，对于真正需要通过赠予、继承等方式明确房屋权属问题的案例免税，也体现了政策的人性化。n 消协刘俊海：消法将修改，买房有望获后悔权

13、 已实施15年的消费者权益保护法（以下简称消法）将迎来第一次大修。“要建立冷静期制度，也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货，特别是对于电视直销商品。还要增加消费者安宁权制度。增强公权力的行为保护。”刘俊海认为，消费者的后悔权制度未必适用于所有消费行为，但三类商品交易活动应当适用后悔权制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。【易居视点】：“买房可获后悔权”言论自抛出以来就受到热议，作为购房者来说，消法的大修，是值得欢呼雀跃的。但从实际实施来看，很明显该项法律的制定依旧存在众多不确定因素，例如如何处置投资行为？如何应对开发商假按揭

14、等等，从目前来看，多少有点不靠谱。而据后续新闻报道，消费者协会副会长刘俊海表示“不过这只是我个人的看法和建议，不代表任何部门。”也说明了该项法律从目前来说是尚不成熟的。 n 财政部：尽快推进资源税改革，研究开征物业税 6月11日，在第十三届中韩税收政策交流会上，中国财政部副部长王军表示，中国将积极推进税制改革和税收政策完善，尽快推进实施资源税改革，加快理顺环境税费制度，研究开征环境税。王军强调，在一揽子经济刺激方案包括税收政策实施后，中国经济运行出现了企稳回暖迹象，但不确定因素和突发性风险依然较多。【易居视点】：物业税的想法在诞生之初是为了抑制房价，但开征物业税，并不意味着房价一定下跌，总体而

15、言，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫具有积极作用。物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下滑，导致高端市场销售加速。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑，具体影响将取决于征税标准及税赋水平。商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税有可能将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。n 国务院会议:抓好七项工作，引导住房消费 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，强调巩固和

16、发展企稳向好的形势，必须抓好进一步调整结构等七项工作。会议强调，巩固和发展企稳向好的形势，必须抓好以下七项工作：(一)进一步调整结构，大力培育和扩大消费需求，保持投资稳定增长，全面增强国内需求对经济增长的拉动作用。抓紧实施家电下乡、汽车下乡、农机下乡、家电汽车以旧换新等政策，引导住房消费和房地产市场平稳健康发展，积极发展旅游休闲消费，拓宽文化消费市场。认真落实中央投资计划，扎实做好项目建设各项工作。重视引导和扩大民间投资，破除垄断和限制。无锡：n 廉租房保障3年规划出台，无锡标准比全国多3平米目前，无锡市廉租房保障标准是人均住房建筑面积16平方米，这不仅高于人均13平方米的国家规定，也高于人均

17、15平方米的省级标准。无锡市住房保障中心相关负责人表示。无锡市房管局有关负责人表示，到09年年底，力争使全市所有符合条件的低保住房困难家庭都获得实物配租，用两年时间提前完成江苏省制定的三年目标。n 无锡力建“两型”社会，鼓励购买节能省地住宅6月21日，无锡市召开全市资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试点方案汇报会。无锡市科学制定绿色采购、绿色信贷、绿色消费机制，鼓励广大市民购买节能省地型住宅，购买节能、节水产品和再生利用产品，购买无污染、无公害的绿色产品和绿色服务。n 无锡市优化用地保发展据了解，今年全市扩大内需工程总投资超过1200亿元，项目总数超过300个，总用地需求约5.5万亩，而全

18、市建设用地占用农用地的指标只有9030亩。面对如此大的“缺口”，无锡在年初便明确了用地指标分配原则：计划指标优先投向调整产业结构、提升产业层次的项目和保障民生工程、环境工程等项目，向提升竞争力的高新技术产业等“三创载体”项目倾斜，向现代服务业项目倾斜。三、市政动态n 保利达广场将在五年内建成无锡又一地标性建筑，被业界视为重振火车站胜利门商圈的保利达广场，与6月29日举行了奠基仪式。保利达广场项目可建设用地面积6万余平方米，地上总建筑面积超过40万平方米。西至无锡一百东、北至古运河、东为工运路、南至解放北路。项目由香港保利达集团投资，总投资25亿港元。该项目集住宅、酒店式公寓、商业于一体。计划在

19、5年内完成。根据未确认的信息透露，保利达主楼将在300米（68层）以上。但有关人士表示，因为是超高建筑，需经省规划部门批准。【易居视点】：随着保利达广场的正式奠基以及红豆国际广场的落成，胜利门商圈将迎来快速的发展，将成为未来名副其实的副中心区，以及众多高端项目的聚集地。南禅寺、崇安寺、胜利门、欧风街-金太湖国际将连成一个全新的经济枢纽，对于北塘区房地产市场的发展将起到一个积极的促进作用。n 无锡崇安构筑城市现代化核心板块6月中旬，崇安区深入开展向“加快科学发展的好典型无锡（太湖）国际科技园”学习活动，全区上下进一步感受到了“百舸争流、不进则退”的竞争压力，增强了“加快转型、提升功能”的内生动力

20、。区委书记蒋伟坚强调，“学习先进、优化发展、强化功能、加快转型”是当前及今后一段时期崇安应对挑战，促进经济社会又好又快发展，全力构筑城市现代化核心板块的主旋律、主基调。n 北大门”综合交通枢纽工程开建我市综合交通枢纽项目主要由交通综合体、商业设施、长途客运汽车站、公交枢纽、出租车及社会车辆上下点、下沉式广场等部分组成，南至兴源南路，北至北新河，西至锡澄路，东至通江大道，规划中的沪宁城际铁路、轨道交通1号线、3号线将在这里交会。按照计划，该项目中的沪宁城际铁路配套站务楼将于2010年与城际铁路同步交付，交通枢纽于2010年底投入使用，整个项目2014年完成。n 太湖大道年内下穿红星路太湖大道与红

21、星路的“相遇”，即将从平面交叉变为立体交叉。昨从市重点办获悉，作为太湖大道节点改造的一部分，太湖大道-红星路立交工程已正式开工。年内，太湖大道将以下穿红星路的方式全新亮相，我市东西向的通行能力将大幅提高。第二章、商品房市场篇一、市场综述n 供应量出现回调，成交量首现疲软，均价小幅增长6月，无锡商品房供应面积28.36万平米，成交面积64.54万平米，成交均价6598元/平米；1-6月，无锡商品房累计供应面积133.64万平米，累计成交面积318.03万平米，累计供求比1：2.41。图2-1：2008年1月至2009年6月无锡市商品房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-1：无

22、锡市6月商品房各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:3.271:2.28供应量（万m2）21.228.36-44.69%33.77%成交量（万m2）69.2464.54102.09%-6.79%成交价格（元/ m2）62796598-1.43%5.08%成交总额（亿元）43.4842.5899.16%-2.07%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 月度供求比略有改善6月，全市商品房市场供求比为1：2.28，本月供应量止住下滑趋势，再度放量，缓解了上月供不应求的局面，但单月供求关系仍处在供小于求局面。1-6月，全市商品房市场累

23、计供求比为1：2.38，由于09年以来市场以消化存量为主，新增供应持续不足，致使累计供求关系继续维持在供小于求的良好局面。n 供求市场整体仍处于供大于求纵观08年以来供求关系的走势，08年单月供求比数据均低于1，呈现供大于求，全年市场低迷，供应量不断积压而成交市场平淡，而进入09年单月供求比数据均高于1，市场似乎开始出现了久违的供不应求的局面，有人惜售有人提价，新一轮楼市春天似乎已经来到，但是从08年以来累计供求关系来看，无锡商品房市场累计供求比仅为1：0.86，市场显然处在供大于求的局面，面对这轮由信贷刺激、政策鼓励，供应不足等多因素而引发的所谓“春天”，开发商仍需理性看待。图2-2：200

24、8年1月至2009年6月无锡市商品房供求关系对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析n 新增供应再度回调6月，全市商品房供应面积为28.36万平米，环比上涨33.77%，同比下降44.69%。1-6月，全市商品房累计供应面积为133.64万平米，与去年同期270.80万平米相比，下降50.65%。n 供应市场出现复苏迹象6月供应市场出现33%增长，但是本轮增长主要是结构性增长而非整体供应市场增长，本月供应中普通住宅供应量明显不足，而商业、办公、别墅物业的供应量均出现300%以上的增长，抵消了普通住宅市场供应不足对整体市场影响，但是本轮结构性增长背后是普通住宅市场供应的触底滑

25、落至07年2月以来最低，仅为10.22万平米，可以预计进入三季度，普通住宅市场供应的反弹势必促进整体市场供应的复苏。图2-3：2008年1月至2009年6月无锡市商品房供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析n 单月成交量止住上扬，整体成交仍显疯狂6月，全市商品房成交量为64.54万平米，环比下降6.79，同比上升102.09。1-6月，全市商品房累计成交量为318.03万平米，与去年同期165.72万平米相比，上升91.91%，与2007年同期成交数据205.97万平米相比，亦有54.51%的增长。n 6月成交下滑，市场波动抑或下跌信号6月，商品房成交的一路上扬趋势

26、终于止住，就如同一季度小阳春行情刚开始时对于小阳春究竟能延续多久的争论一样，当二季度末成交市场出现下滑之际，市场后续何去何从，6月的下滑究竟是如2月是上扬趋势中的波动，还是市场开始逆行的信号？2007年市场是疯狂的，而目前2009无论是从成交面积或是成交均价上都已经超越2007年，而在6月的数据中可以看到，成交量下滑的同时是成交均价的继续上涨，如按照目前市场趋势发展下去，迎接中国房地产的无疑就是一个巨大的泡沫，是选择如2008年的软着陆，尽管市场成交疲软，但至少市场仍在跑量，还是选择2008年时业内对后势所判断的楼市寒冬，成为继日本和美国后下一个破灭的地产泡沫。图2-4：2008年1月-200

27、9年6月无锡市商品房成交量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 成交均价小幅上升6月，全市商品房成交均价为6598元/平米，环比上涨了5.08，与去年同期相比则下跌1.43。n 成交均价攀升对需求抑制效应明显从5-6月各物业类型成交均价同比数据来看，各物业类型成交均价均保持不同程度的增长，其中商业与办公物业增幅均超过18%，而住宅与别墅分别只有0.02%，2.39%的增长，投资型物业的增幅显著也验证了目前业内比较普遍的观点，随着对通货膨胀的预计更多投资者将选择楼市作为避风港，而从5-6月商品房成交的各项指标上看，成交金额下滑2.07%，成交量下挫6.79%，唯一保持

28、上涨趋势的只有成交均价，显然在小阳春行情中不断上涨的成交均价已经开始对需求释放起到抑制效应。图2-4：2008年1月-2009年6月无锡市商品房成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第三章、土地市场篇本月土地市场无供应与成交第四章、商品住宅市场篇一、市场综述n 供应继续走低，成交小幅下挫，均价走平6月，无锡商品住宅供应面积10.22万平米，成交面积50.51万平米，成交均价5727元/平米；1-6月，无锡商品住宅累计供应面积94.38万平米，累计成交面积255.10万平米，累计供求比1：2.70。图4-1：2008年1月至2009年6月无锡市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC

29、中国房地产决策咨询系统表4-1：无锡市6月商品住宅各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比3.254.94供应量（万m2）17.3510.22-78.83%-41.10%成交量（万m2）56.4750.51112.58%-10.55%成交价格（元/ m2）57265727-7.23%0.02%成交总额（亿元）32.3328.9397.21%-10.52%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 供应持续走低，供求曲线继续上扬6月，全市商品住宅市场供求比为1：4.94，尽管成交量出现下降，但是连续的供应不足致使供求曲线继续上扬，达到08年

30、以来的新高。1-6月，全市商品住宅市场累计供求比为1：2.70，较去年同期1：0.65相比，供求关系出现明显变化。n 供求关系创下08年新高背后从2009年以来的供求关系来看，无论是单月供求比还是累计供求比无不显示出与目前市场行情相一致的供不应求，成交火爆。但是当用08年以来的供求数据来分析，可以清楚看到目前的供不应求、成交火爆背后实际上新增供应严重不足，这种人为形成的供不应求成交火爆究竟还能维持多久，目前尚难以断言，但是市场良性运转的基础是建立在真实的供求关系之中，目前的2009年以来的供求关系显然已经难以客观的反映出火爆市场背后的玄机，但是随着积压的新增供应在下半年的释放，下半年的供求关系

31、很难再出现类似上半年的严重供不应求的局面图4-2：2008年1月至2009年6月无锡市商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析1、供应总量分析n 供应量继续下滑6月，全市商品住宅供应面积为10.22万平米，环比下降41.10%，同比下降78.83%。1-6月，全市商品住宅累计供应面积为94.38万平米，与去年同期194.68万平米相比，下降51.52%。n 月度供应接近谷底，继续盘整酝酿反弹如果说2008年是需求被压抑的一年，那么2009年到目前为止无疑是供应被压抑的一年，在上月供应增长之后 ，本月供应市场再度乏力出现小幅回落趋势，10.22万平米的供应量也创

32、近三月以来新低，月度供应量已经开始触底，进入三季度初市场供应极有可能继续低位徘徊，但是自三季度末进入传统销售旺季起，新项目入市及房展会等刺激之下，市场供应势必开始进行反弹。图4-3：2008年1月至2009年6月无锡市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析1、成交总量分析n 市场成交小幅减少，同比数据依旧保持高增长6月，全市商品住宅成交量为50.51万平米，环比下降10.55，同比上升112.58。1-6月，全市商品住宅累计成交量为255.10万平米，与去年同期126.53万平米相比，涨幅达到101.61%。n 上半年火爆收盘，下半年市场仍需谨慎随着6月成

33、交量减少，2009年以来的成交走高势头终于被暂停，回顾二季度市场整体成交仍处在高位状态中，但由于三季度初是房地产传统淡季，因此市场成交在随后两月中极有可能继续走低进入09年来第一次盘整阶段。但是随着供应市场后续的放量反弹，必将刺激成交市场的逐步升温，但是需要关注的是，在本月成交价格对成交量的抑制作用已经十分明显，如在未来市场供求博弈中，开发商仍坚持现阶段的提价策略，成交市场仍存有不稳定性。图4-6：2008年1月-2009年6月无锡市商品住宅成交量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交结构分析n 三区聚集效应减弱本月滨湖、新区、惠山三区成交较上月均有不同程度减少，三区所占比重由上

34、月68.80%滑落至64.32%，锡山与北塘本月成交小幅增长，但是对整体市场影响有限。n 区域成交结构趋于稳定从区域比重对比来看，目前崇安、北塘、锡山随着区域开发推进，区域正在不断成熟区域成交比重也逐步稳定，新区、滨湖、惠山尽管单月波动不断但是作为全市成交主力区域，三区比重也基本保持平稳，唯一特例是南长区，由于区域地理面积不大且近年来开发集中在太湖广场区域，项目同质化明显，导致成交大起大落，预计随着下半年南长北片板块的启动，南长成交比重将明显提高。图4-7：2009年5月2009年6 月商品住宅区域成交面积比重对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统区 域5月成交面积(万)6月成交面积(

35、万)同比增长（%）环比增长（%）崇安区5.12 4.28 191.57%-16.43%南长区2.21 2.48 115.57%12.35%北塘区5.23 6.02 1305.73%15.23%新区9.91 8.59 165.07%-13.30%滨湖区16.60 13.09 40.30%-21.12%锡山区5.06 5.24 253.51%3.48%惠山区12.34 10.81 21.52%-12.44%表4-2：2009年5月2009年6月商品住宅区域成交面积表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 成交均价基本持平6月份全市商品住宅成交均价为5727元/平米，环比上涨0.

36、02%，与去年同期相比，减少7.22%。本月成交均价基本持平，但是价格持平的背后却是成交量减少10.55%，并且是新区、滨湖、惠山主力区域的共同下降，明显随着价格的不断攀升，需求正在逐步减弱。图4-9：2008年1月-2009年6月无锡市商品住宅成交均价走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、项目解析6月锡城楼市与5月相比虽有小幅下滑，但是依旧处于高位运行状态。本月全市住宅TOP10总成交量为15.01万平方米。环比下滑了1.64万平方米，跌幅为9.85%，跌幅有逐渐方法的趋势。n 罕见，6大区域均有项目入围TOP10从本月TOP10的入榜项目来看，除南长区以外，其余6大区域均有项

37、目入榜，其中滨湖区依旧为入榜项目数量最多的区域，达到了4个。6大区域均有项目入榜确实比较罕见，这个也在一定程度上反映出目前无锡楼市板块的聚集效应在逐渐减退。与滨湖楼盘动辄几十万平米的体量相比，锡山、崇安、北塘等项目体量明显较小，而能持续几月保持较好的成交走势入围TOP10实属不易，这主要是由于滨湖区不断回涨的均价成为购房者的主要限制因素，而目前北塘区等离市中心距离较近的板块项目成交均价相对较低，加之目前快速内环线的开通，区域交通改善，产品之间差距缩减，因此逐渐成为经济能力相对较弱，对总价较为敏感购房者的首选。n 开盘、加推不再成为入榜条件与以往新开盘、新加推项目集中成交从而入围TOP10不同，

38、本月TOP10项目中仅有万科城市花园和爱家金河湾两大项目有房源加推，其他8大项目均是由于之前存量房源带动成交，由此也可以看出，个案影响导致成交波动的现象正在逐渐减弱，整体市场逐渐趋于平稳。 n 中高端物业又成市场主流本月TOP10楼盘中，五成项目成交均价达到6000元/平米以上，其中太湖国际社区和长江国际花园分别达到7000+和8000+以上。与之前中低价楼盘明显占优不同，目前中高端我也又称市场主流。主要原因有二，一是目前各个项目成交均价均有回涨的趋势，项目档次发生变化，由本处于中低端区域的项目逐渐上升成为中高端项目，二是由于目前改善型需求入市，导致中高端物业较之前成交量有显著上升。表4-4：

39、 2009年6月商品住宅成交套数TOP10列表排名项目区域板块最新开盘时间成交套数成交均价同比周边价格涨跌幅累计销售率开发商1太湖国际社区滨湖太湖新城板块2008-6-141667176 6.20%80.56%华润新鸿基房地产(无锡)有限公司2山语银城滨湖梁溪河板块2008-4-181366220 48.79%无锡银城房地产开发有限公司3春江花园锡山东亭板块2006-12-11245599 66.28%无锡聚江房地产有限责任公司4绿地世纪城惠山惠山新城板块2008-1-221434267 1.35%95.43%上海绿地集团无锡置业有限公司5尚锦城滨湖太湖新城板块2007-9-221245240

40、 74.45%新城房地产开发(无锡)有限公司6金河湾家园崇安通江上马板块2008-8-231266530 4.86%28.84%无锡爱家投资有限公司7富城湾公寓北塘北塘北片板块2008-11-151184481 76.39%无锡市北塘区房地产经营公司8万科城市花园滨湖太湖新城板块2006-5-11196906 -5.83%87.53%无锡万科房地产有限公司 9西城纪北塘盛岸-山北板块2008-6-271224960 33.80%无锡山北综合建设发展有限公司10长江国际雅园新区长江路板块2008-6-281148546 40.25%无锡市民生房地产开发有限公司数据来源：CRIC中国房地产决策咨询

41、系统第五章、办公市场篇市场综述n 市场供应有所回暖，成交量价均大幅上涨6月，无锡办公用房供应面积 2.13万平米，成交面积2.12万平米，成交均价9304元/平米；1-6月，无锡办公用房累计供应面积2.72万平米，累计成交面积8.29万平米，累计供求比1：3.05。图5-1： 2008年1月至2009年6月无锡市办公用房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表5-1：无锡市2009年6月办公用房各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1供应量（万m2）02.13成交量（万m2）1.322.12381.82%60.61%成交价格（元/ m2）7

42、883930412.71%18.03%成交总额（亿元）1.041.97447.22%89.42%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第六章、商业市场篇市场综述n 供应量大幅回升，成交量再度下滑，均价大幅反弹6月，无锡商业用房供应面积8.03万平米，成交面积5.51万平米，成交均价10220元/平米；1-6月，无锡商业用房累计供应面积20.16万平米，累计成交面积31.68万平米，累计供求比1：1.57。图6- 1： 2008年1月至2009年6月无锡市商业用房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表6-1：无锡市09年6月商业用房各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同

43、比增长（%）环比增长（%）供求比1：3.651：0.69-67.76%-81.2%供应量（万m2）1.878.03341.21%329.41%成交量（万m2）6.825.5141.65%-19.21%成交价格（元/ m2）85501022041.34%19.53%成交总额（亿元）5.835.63100.36%-3.43%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第七章、别墅市场篇市场综述n 供应量大幅上扬，成交量价双涨6月，无锡别墅供应面积7.98万平米，成交面积6.4万平米，成交均价9455元/平米；1-6月，无锡别墅累计供应面积16.38万平米，累计成交面积22.96万平米，累计供求比1：1

44、.4。图7- 1： 2008年1月至2009年6月无锡市别墅市场供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表7-1：无锡市09年6月别墅市场各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：2.341：0.8-85.07%-65.81%供应量（万m2）1.987.981008.33%303.03%成交量（万m2）4.636.465.80%38.23%成交价格（元/ m2）923494553.10%2.39%成交总额（亿元）4.276.0570.90%41.69%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第八章、产品分析篇热销产品分析绿地世纪城本月综述本月

45、，绿地世纪城以1.68万方的成交量位列全市成交排行榜第四位，成为惠山新城各大楼盘的领头羊。综观整体市场走势，绿地世纪城本月成交抢眼的主要原因一是离不开5月份“前程”组团的加推，二是项目本身的确存在较多的亮点，较为完善的商业和教育配套也使得其在惠山新城板块中占据了较为重要的位置。1、 项目背景表8-1：绿地世纪城项目概况 占地面积（万平方米）52所在区位惠山新城板块总建筑面积（万平方米）78规划户数5000套容积率1.5首次开盘时间2006-10-12绿化率50累积销售率73.6%物业形态多层、小高层、联排别墅开发企业上海绿地集团无锡置业有限公司资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统项目总平图

46、项目区位图2、 项目规划绿地世纪城总体规划建筑面积78万平方米，规划分为五期开发，产品覆盖联排别墅、花园洋房、高层、小高层等多种产品形态，满足了多层次居住需求，针对的目标客户群较广。项目二期还规划了众多景观资源和公共设施，如人工湖、滨水步道、艺术会所、体育场所、商业街区等。波士顿公馆还集中了最佳景观资源和公共设施，人工湖、滨水步道、艺术会所、体育场所、商业街区等，还将重现波士顿城市的著名人文景观，如铺着红砖的自由之路、优美的查理斯河等，使居民和游人流连忘返，仿佛置身于波士顿城。项目二期总体规划图小高层实景图工程进度图3、项目在售产品项目目前在建的二期共由11栋4-5层的多层，4栋22-24层高

47、的层以及1栋11层的小高层组成，规划户数为1500户，当期占地面积为97000平方米，总建筑面积为200720平方米。目前共推出762套房源，主要户型为85-89平米的二房户型，100-120的紧凑型三房户型、121-145平米的舒适型三房户型以及150-200平米的复式户型。 典型户型分析 小高层住宅户型l 两室户型 DB2户型 面积：85平米 DB3户型 面积：87平米 绿地世纪城的两种二室户型均是目前市面上采光通风较好，较为理想的“H”型小面积户型，两居室一南一北排列，客厅餐厅形成一个整体，既能明确功能分区又减少了浪费的面积，在小面积户型中，该类户型是比较理想的。DB2户型还另外自带南北

48、双阳台，客厅开间达到3.9米，充分保证起居生活的舒适性，主卧室还设计有南向飘窗，既能增加空间感又可以提高利用率。该户型主要的缺点是由于受卫生间采光窗设计的影响导致次卧室面积较小，未来起居布局不太方便，量外就是卫生间门口正对入户门，在隐秘性方面相对较差。DB3户型则相对较为方正，由于卫生间自带东窗，所以使得次卧室并没有面积较小的弊病，相对来说利用率比DB2户型高不少，该户型主要的缺点则是与DB2户型相比主卧室缺少飘窗，并且卫生间的布局也依旧无法回避弊病。l 三室户型DC6户型 面积：105平米 DC7户型 面积：102平米 上述两种三室户型为绿地世纪城户型中的紧凑型三室户型，随着户型设计观念的不

49、断进步，注重功能性的紧凑型户型越来越受到购房者的青睐，DB6、DB7两大户型虽然目前仅为105与102平米，但是功能齐全，并且划分合理。3.9米开间客厅与餐厅连成一体并且自带南北双阳台，主卧和次卧室均朝南设计，采光充足，独立储藏室设计，增加了储藏空间。两种户型主要的区别依旧是由于卫生间采光的不同而导致书房的功能有所差距，DB6户型的书房功能性明显更大，既可做书房也可以做客卧。GC2户型 面积：120平米GC2户型为目前在售的主力三室户型之一，与上述紧凑型户型相比，该户型明显提升舒适型，不仅在客厅、卧室等主要活动区域增大开间，并且在功能区的划分上更加合理，并且增加了114平米入户花园以提升整体使

50、用率。主、次卧和书房均配置了转角大面积飘窗，加强整体空间感。整个户型布局方正，全明结构，为目前市场上较为认可的三室户型之一。 4、开发进度绿地世纪城目前已经开发至第二期，其中一期已于2007年底交房，目前主要在售的是二期产品。2009年5月最新开盘的是8、9号楼的“前程”组团，为小高层住宅，共推出200套左右，均价为4350元/平米。此次推出的小高层户型主要有89平米、116平米以及120平米。目前这两栋楼已经建设到地面两层，预计2010年11月可以交付。二期一期9号楼8号楼分期开发示意图2009年5月16日推出8号、9号楼两栋小高层表8-2：绿地世纪城分期开发情况项目名称总建筑面积（m2）容

51、积率绿化率（%）建筑形态对外报价（元/平方米）现状一期1000001.637.00%情景洋房、小高层、联排别墅住宅：4200-5000别墅：6200-6800已经交房入住二期2007202.0737.00%多层、小高层、高层4200-5000销售中资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、本月成交关注本月绿地世纪城成交结构以5月推出的8、9号楼物业结构基本相同，主要是以89-93的二室户型和120平米左右的三室户型为主，另外还有一部分大户型房源，更多的集中在二期的多层住宅中。表8-3：绿地世纪城6月成交分类：房型物业形态套数总面积()套均面积()均价(元/)二室二厅小高层474356.599

52、2.694258三室二厅多层、小高层809719.21121.494320四室二厅多层1144.38144.385040跃层、复式多层、小高层142466.07176.154020资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、成交走势分析绿地世纪城目前共有二期开盘，一期在06年底开盘，开盘初期由于惠山新城板块处于建设初期，因此项目整体销售情况并不理想，直至到07年3月以后，在整体房地产市场和区域板块整体上升的带动下，项目成交出现第一个高潮期，但是由于之间上市量较大，项目依旧可售量较大。进入08年以后，受整体房地产市场深度调整的影响，项目成交依旧难有突破，加之之前较大的存量，使得08年4月-09年

53、4月处于一个供应空白期，主要以销售存量为主。09年5月以后，市场呈现强势回暖的迹象，项目推出新组团，从而也带动项目再次进入成交高潮期，以1.68万方的成交量创历史最高值。图8-1：绿地世纪城开盘以来月度成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6、周边市场状况目前项目周边在售的住宅物业项目数量较多，其中不乏类似复地公园成、融创理想城市等大盘。主要的在售同质产品类型主要有：百大春城二期、奥林匹克花园二期、融创理想城市、复地公园城邦、赛维拉荣誉和金都兰斯。百大春城二期复地公园城奥林匹克花园赛维拉融域融创理想城市金都兰斯周边主要在售项目分布图表8-4：本案与周边主要在售楼盘列表项目名称产品类型

54、建筑面积（万）占地面积（万）最新开盘时间销售面积（）销售金额（万元）销售均价（元/）4月5月6月4月5月6月4月5月6月复地公园城住宅5031.252008-05-253450.214876.875399.551639.802260.592537.61475346354700百大春城二期住宅28.9519.32006-12-207172.536773.273019.453265.083135.021509.65455246295000金都兰斯住宅3016.672008-03-293072.463946.451657.741226.681428.49613.16399339143699奥林匹克花

55、园住宅28.424.222008-07-066610.77918.116053.272862.93577.922801.08433145194627赛维拉融域住宅14.629.752009-04-186272.951200.342952.53554.2047074617融创理想城市住宅8355.332009-06-201375.713160.196736.78571.381297.242836.13415341054210数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图8-2：近3个月周边楼盘销售面积比较数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图8-3：近3个月周边楼盘销售金额比较数据来源：CRIC

56、中国房地产决策咨询系统图8-4：近6个月周边楼盘销售均价比较资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统7、热销解析 市场定位：作为进入惠山新城较早的项目之一，受区域客户结构的影响，绿地世纪城的定位不高，以城市中产阶级和年轻置业客户为主。不过在区域同质化较多的情况下，其在产品设置上还是显示了自身的特色。特别是项目一期推出的花园洋房产品，不但突出了较强的性价比优势，而且对整体项目的市场形象有一定的提升作用。 营销策略： 绿地世纪城在营销推广上基本是以稳扎稳打的策略为主，自进入无锡市场，其一直保持着稳定的营销推广力度，自06年5月至今，基本每月都在平面媒体上有广告投放。虽然没有一些大规模具有轰动效应的

57、营销事件，但这种细水长流的营销推广方式，也使得其品牌逐步的深入人心，尤其对于这样一个开发周期较长的大盘来讲，相对稳固和保守的营销策略更能对项目的成交产生长久的影响。 后期思考： 绿地世纪城进入无锡市场之初，其所在的惠山新城板块房地产市场刚刚兴起。作为无锡市点发展的两大新城之一，在短短的两年间区域房地产市场取得了迅猛的发展。绿地、复地、顺弛等项目依托整体市场的发展，入市之后成交情况均表现不俗。品质化的产品和低廉的价格成为绿地世纪城等项目的主要优势。但是随着市场的发展，周边情况发生了较大的变化，首先是乡镇板块异军突起，洛社新城等新兴板块发展迅速，且价格更低，一定程度上截流了部分想进城置业的客户。此

58、外，广益新城、北塘板块等其他区域板块的快速发展也对惠山新城的市场产生了一定的挤压。惠山新城的核心竞争优势价格优势正逐步减小。此外，区域内同质化楼盘的竞争也愈发的激烈，因此，绿地世纪城目前已经面临了较为严峻的市场形势。在区位、价格相差不大的情况下，绿地世纪城要想突出重围，就必须在产品设计上更加的符合市场的需求，同时在营销推广上进行适当创新，才能在未来的市场发展中保持自己的优势，在激烈的竞争中占得先机。洋房效果图第九章、营销媒体篇一、营销透析1、营销综述持续几个月的楼市小阳春给众多开发商带来了希望，因此虽然即将临近传统的销售淡季，但是各开发商依旧进行了众多开盘、加推和促销活动，业主联谊会、异地项目体验行等活动也时常见诸报端。但是与举办的房交会5月份相比，本月总体营销频率有所下滑，打折优惠活动主要是以低首付、买房送车位、定金充房款等形式为主，打折力度并不是很大。