江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)

《江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏南京商品房项目可行性分析报告(87p)（87页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、项目可行性分析报告 2011年12月目 录【项目总论】3I.报告说明4II.总体评价4III.技术经济指标4IV.财务指标5V.结论及建议6第一部分 项目分析7一、宗地区位71、本项目宗地位置72、本项目城市属性73、本项目区域属性9二、宗地现状121、四至分析122、技术经济指标123、宗地分析134、宗地评价13三、宗地市政配套141、市政机关142、金融设施143、商业设施154、教育设施155、医疗设施166、娱乐休闲设施167、交通设施168、其他配套设施17四、宗地交通分析171、宗地与外界连接道路172、宗地内部交通条件18五、宗地价值分析181、项目优势分析182、项目劣势分析

2、183、项目机会点分析184、项目威胁点分析18六、综述18第二部分 市场分析20一、宏观环境分析201、中国当前宏观经济现状及其发展态势202、新形势下居民投资新走势283、南京城市定位及其相关政策分析294、小结39二、中观市场分析401、南京商品房市场整体供给状况分析402、南京商品房市场整体需求状况分析413、南京商品房市场整体价格分析424、未来2-3年的市场走势预测425、中观市场小结45三、分物业类型市场分析461、住宅分析462、商业市场分析513、酒店市场分析634、写字楼市场分析71第三部分 项目定位82一、项目定位策略82二、物业发展方向的确定83三、项目功能定位84四、

3、项目目标客户定位851、住宅目标客户定位852、商业目标客户定位863、酒店目标客户定位86五、项目开发主题定位86六、项目形象定位87七、住宅产品定位建议88八、案名建议88九、项目定位规划文化理念90第四部分 规划设计草案及发展建议92一、东地块规划初步建议921、地块说明922、规划示意图92二、西地块规划初步建议961、地块说明962、规划示意图97奥城国际酒店式公寓97三、物业发展建议981、分物业类型发展建议982、公建与配套系统设置建议1003、物业管理及安全管理系统101一、总体开发次序1041、对项目地块的整体分析1042、总体开发次序1043、首期位置选择的理由104二、入

4、市时机的确定104第六部分 价格分析及其销售价格评估106一、本项目住宅销售均价评估106二、本项目商业销售均价评估109三、本项目酒店销售均价评估111第七部分 投资收益分析113一、测算依据113二、三个规划方案对比分析1131、各方案经济指标1132、方案一、二、三财务对比分析116三、方案三财务指标测算1181、方案三成本的动态投入1182、项目收益分析1193、财务效益评价设定1214、盈亏平衡及敏感性分析1235、本项目投资分析1246、资金筹措与运用125第八部分 风险分析及结论126一、项目的风险点1261、政策性风险1262、市场风险1263、财务风险126二、综合评价126

5、1、优势1262、劣势126三、结论与建议127第九部分 附件128一、本项目未来远景规划效果128二、本项目住宅产品初步定位规划132三、裕天企业简介132四、方案财务测算1331、方案一1332、方案二1393、方案三145【项目总论】I. 报告说明经本部门对南京市房地产市场实地调研，现对位于南京市*项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前南京市房地产市场情况，结合部门专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表部

6、门的观点，供公司领导层以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价项目处在*，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。江苏恒辉置地集团有限公司丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供领导层参考：n 本项目用地区位理想，有良好的发展潜力。n 本项目适合开发城市综合体项目，且有有较好的市场前景。n 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。III. 技术经济指标东地块经济技术指标总用地面

7、积(平米)25249建筑密度40%总建筑面积(平米)152400商业(平米)大型购物中心24000临街铺面6000超市030000酒店(平米)含裙楼和客房29000国际公寓(平米)93400普通住宅(平米)0容积率6.04西地块经济技术指标总用地面积(平米)16394.57建筑密度34.2%总建筑面积(平米)74400 商业(平米)临街铺面5600普通住宅(平米)18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓9340041.18%2普通住宅6880030.34%3酒店2900012.79%4商业3560015.70%合计22680

8、0100.00%IV. 财务指标项目方案销售收入（万元）192786.8投资总额（万元）95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）39519.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1% 序号指标名称单位总体1税前内部收益率%49.3%2税后内部收益率%32.1%3税前净现值万元574794税后净现值万元303915盈亏平

9、衡销售率%53.2%V. 结论及建议本项目用地区位理想、有较好的发展潜力，适合开发城市综合体项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争项目在2012年开工建设。第一部分 项目分析一、宗地区位1、本项目宗地位置项目位于南京市* 交通路线，便捷程度（略）。 项目东靠南京最负盛名的风景区东湖公园。 距南京主要产业区域距

10、离 项目坐落地图（略）2、本项目城市属性（1）三个组团一个城市绿心本项目位于*核心位置，伴随着城市基础设施建设以及*等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，*建材交易中心等诸多大型专业的密集扎堆，消费人群与日俱增；此外，作为南京*，都将促使该区域消费人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。（2）位居东城行政商务区辐射圈行政划分地图（略）南京市政府东迁至*，由此揭开了东城大发展的前奏，并初步形成了以*路为核心的市级行政商务区。将大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。（3）位居*商圈发展带商圈发展带（地图）根据南京市*规划，*商

11、圈将以*路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强*为支柱的会展业。当前，*商圈业态覆盖范围广，数个专业市场涉及到建材、农产品、五金以及电器等，但档次不高，街铺档次低，经营混杂，本项目处于*商圈发展带上，可借业态进行补充，并以高档次入市，形成南城高档商业代表。3、本项目区域属性（1）本项目位于相山区东南角，处于南京市*主干道周边地块上，距市中心有一定距离 项目位于*紧邻*； 项目所在区域位于*南北向交通枢纽位置，以及*南北向的交通要道上； 项目距离市中

12、心有一定距离，经*路，车程约10分钟； 项目所在区域周边配套相当完善，但档次不高；（2）项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好对本项目所在区域有利的规划要点： *路； 南京*路； 一小时经济圈是经济界通常所指的凭借高速公路在一小时可以到达的城市经济圈。（3）项目所在区域配套齐全，但档次较低；省府、会展、交通配套是区域亮点 自然资源：南京* 会展：*会展中心 行政机关：*等 教育配套完善，*等 商业配套较为完善，但档次较低：*建材大市场等 交通配套：*二、宗地现状1、四至分析四至地图（略）从本项目四至分析来看，项目紧邻南京南北交通干道*路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高。 宗地四至

13、：地块东面临*路，东南*；地块南面为*大道*；地块西面为*；地块北面为*； 地块一：仅有南面临路*大道，东面邻*，北面、西面皆为* 地块二：南临*大道，东面*山路，西面为*路，北面为*；2、技术经济指标地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限出让面积（）地块一商业4.535%10035%40年14994.57地块二商业6.040%10035%40年14249.43备注*路留不小于2000平方米的广场用地 本项目地块分为两块； 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为40年,可变更为综合用地； 本项目宗地限高100米；3、宗地分析地块形状（图） 宗地形状：地块呈长方

14、形，整体形状较规则； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约*米；目前地块内部尚有民房等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路*大道，东面*，北面、西面皆为*；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临*大道，东面*山路，西面为*路，北面为*；该地块临*路面宽，临*大道面较窄；4、宗地评价 地块内部有部分树林，但总体上看缺少强势资源； 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。三、宗地市政配套目前，项目地块附近配套设施齐全，主要集中在*路及*路一带。1、市政机关地块处于*行政商务

15、区，周边市政机关较多，临*路、*路分布着大量的市政机关*等。市政机关明细表名称地理位置备注南京*人民政府*路筹建*区人民政府*路*路*路筹建*路*路2、金融设施本项目金融设施主要分布在*南路*周边，如*银行、建设银行等数家银行营业网点。金融配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离建行*支行*支行15分钟中国银行*南路营业厅10分钟建设银行*营业厅10分钟邮政储蓄*南路营业厅10分钟*农村信用合作社*路交汇处储蓄所5分钟3、商业设施地块周边的商业设施较多，主要集中在*南路，分布着大量的专业市场、小型便利超市、副食品商店、水果店、餐馆，但高档、大型商场极为缺乏。商业配套设施明细表名称地理位置

16、档次/经营项目距本项目步行距离*超市*路交汇处大型综合类超市15分钟*百货城*路低档、大众百货类15分钟*建材大市场*路中档、建材15分钟*农副产品大市场*路低档、农副产品15分钟*电器*路高档、电器15分钟*电器城*路低档、电脑及配件15分钟4、教育设施地块附近有一定的教育配套设施，仅中学院校方面有南京老牌名校天一中学、市一中。教育配套设施明细表名称地理位置档次南京天一中学*路中学南京*学校*小学*小学*中学*路中学5、医疗设施地块附近没有大型医院，多为连锁药房。医疗配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离*大药房*5分钟*大药房*路5分钟*路10分钟*路5分钟*交汇处5分钟6、娱乐休

17、闲设施项目周边有一定的娱乐休闲设施，但档次偏低。娱乐休闲配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离*保健*交汇处中档5分钟7、交通设施项目紧邻*路，临近公交线路有*路等多条公交线路，交通十分便捷，与市中心联系更为便利。主要公交站点明细表车次始班车时间末班车时间建设情况主要途径站点 6:0021:00已运行 6:3021:00已运行 6:3020:00已运行 8、其他配套设施其他配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离*会展中心*路5分钟*路5分钟肯德基*全球连锁15分钟麦当劳*全球连锁5分钟*大酒店*路低档5分钟*宾馆*路低档5分钟综述：总体来说，本项目交通、文化教育、商业等各方面的

18、配套设施较为齐全，但档次偏低。对本项目而言，居家存有一定的便利性，同时，本项目地块二的商业开发具有更高的发展空间。四、宗地交通分析1、宗地与外界连接道路对外联系道路主要有*路、*大道，其中： *路：既是城市南北向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与市区联系的主要通道，并且可以通过*路、*国道等连接*。 *大道：南城东西向主干道，并与*高速相连。2、宗地内部交通条件 地块内部有一条约7米宽的小区道路进出，也是目前进出本项目地块的主要交通道路。 地块二东侧尚有一条规划路，与*大道相连。五、宗地价值分析（SWOT）1、项目优势分析 东湖风景区； 位居*行政商务区辐射圈； 位居*商圈发展带；

19、 处于南京*交通要道，商业价值可观； 区域配套齐全，市政府、会展是区域一大亮点；2、项目劣势分析 地块内部缺少*资源； 项目地块分隔成两块，对项目规划造成一定难度；3、项目机会点分析 区域发展逐步成熟，未来系列规划，将形成本项目利好； 本项目规模较小，销售压力不大，周边配套十分完善，为挑战销售价格创造了良好的条件；4、项目威胁点分析 本项目所属片区开发体量大，潜量多，无疑将与本项目形成竞争局面，有可能对本项目造成客户分流的现象； 当前市场观望态势弥漫，客户对市场信心严重不足，导致项目消化周期拉长；六、综述项目位于*板块*片区，发展前景良好。市政府驻地及*社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。

20、而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居*商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于南京市重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。第二部分 市场分析一、宏观环境分析1、中国当前宏观经济现状及其发展态势 (1)当前宏观经济运行的主要特点（略）（2）宏观经济调控政策分析（略）（3）中国经济未来走势展望（略）（4）中国经济宏观调控未

21、来可能的政策（略）2、新形势下居民投资新走势3、南京城市定位及其相关政策分析4、小结（1）尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长；（2）南京区位优势的日益凸显，经济的平稳发展，为本项目开发建设提供了良好的宏观社会经济环境；（3）*的长远规划，将使本项目处在未来城市整体发展战略的热点区域和优势环境区域。二、南京房地产市场分析1、南京商品房市场整体供给状况分析（1）南京商品房供应量年度分析数据图表（略）（2）南京商品房供应量月度分析数据图表（略）2、南京商品房市场整体需求状况分析（1）南京商品房销售量年度分析数据图表（略）（2）南

22、京商品房销售量月度分析数据图表（略）3、南京商品房市场整体价格分析数据图表（略）4、未来2-3年的市场走势预测（1）走势预判依据：上半年市场状况 南京市2011年1-12月份的商品住宅消化率仅为*%，南京已从去年开始的卖方市场转化成买方市场。 南京市场整体价格走势从增幅减缓至呈现下跌趋势。 南京市1-12月份商品房供大于求，市场消化率严重不足。整体供销比为1.65:1，大大超过1.0-1.5:1的合理范围。（2）走势预判依据：下半年数据 2012年南京房地产市场整体供应量分析* 南京廉租房及经济适用房供应量对市场的影响廉租住房：2011年南京市新建廉租住房*万平方米、*套。其中新建廉租住房施工

23、面积*万平方米,确保竣工面积*万多平方米,每区各建设*万平方米。经济适用房：南京市政府确定了2012年南京新建经济适用房*万平方米，改造棚户区*万平方米的目标。 廉租住房与经济适用房的建设将不可避免地对今年下半年的南京商品房市场，特别是价格形成巨大冲击。（3）走势预判依据：近期政策5、市场小结（1）纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对南京房地产市场未来走势仍持乐观态度，供应量仍呈递增趋势。（2）南京今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。（3）南京商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。（4）政府积极救市，政策力度

24、不断加强，多项利好政策已逐渐出台，未来发展形势看好。三、分物业类型市场分析1、住宅分析（略）2、商业市场分析（略）3、酒店市场分析（略）4、写字楼市场分析（略）第三部分 项目定位一、项目定位策略根据以上市场及地理位置分析，对于本项目位于*核心位置，且位居*商圈发展带上。*商圈将以*路与*路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的东南京复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。另外，项目地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。充分发挥这种综合功

25、能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。因此，本项目定位目标，将本项目打造成南京购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。二、物业发展方向的确定项目定位关系图部门建议，将本项目建设成为南京东城区域的高端性综合体项目。本项目项目物业整体发展定位：集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅三、项目功能定位本项目地块被市政道路划分为两块，并规划有2000平米的城市绿化广场，两面临城市主干道，将地块临*大道一线建成集保健、休闲、餐饮的配套型商业街道以及普通商品住宅，临*路地块考虑建设酒店、公寓、集中式商业于一体的城市综合体。 大型品牌购物中心+商业街

26、这是本项目的核心价值点，最具有投资潜力的部分。A、项目周边区域会展类、批发类主体性商业逐渐成为气候，商业氛围浓；B、配套型商业针对性比较强，目标客户比较稳定，辐射范围可大可小，与本项目地块周边特性相吻合；C、商业的开发利润大，能为项目带来最大化的收益；D、商业利润的回收方式，既可以持有经营，以实现长期的出租收益，也可以采取销售的方式快速实现利润。 住宅+酒店式公寓将本项目西侧地块建成相对独立的高尚居住社区，沿*路地块内侧考虑兴建公寓。A、减少项目的投资风险，短时期内快速收回部分投资；B、为本项目的商业市场培养目标客户，增强对商业市场的消化能力； 酒店A、树立项目的高档次形象，提升项目的价值和品

27、质；B、提升项目溢价；C、为项目创造超额利润。据以上分析，本项目功能定位如下：购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住 四、项目目标客户定位1、住宅目标客户定位本项目开发的成功与否，不仅取决于产品本身的素质，更重要的是对潜在消费者的把握，开发出来的产品必须与潜在消费者有效对接，因此对目标消费者的确定也必须与产品结合起来。本项目占地面积较小，不具备规模优势，因此只能从产品方面入手，做出高品质的住宅。同时，根据前述对新南城的房地产市场的调查，加上对潜在置业者的分析，可确定本项目的目标客户。 目标消费群体边缘客户群次级客户群核心客户群客户群关系图A、核心消费者群l 煤矿职工；l *路沿线的原住民。B、

28、次级消费者群l *城范围内的经营户及白领阶层l 区域内的国家公务员等C、边缘消费者群l 有租房需求的消费者l 少量投资客户2、商业目标客户定位 商业经营目标客户A、以日用百货及蔬菜为主的中等超市，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户；B、中餐、西餐等餐厅，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户，甚至是慕名前来的其他区域的客户；C、咖啡、茶室等休闲娱乐场所，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户，甚至是慕名前来的其他区域的客户；D、书店、特色购物等，消费群体为项目住宅客户及周边住宅、学校客户；E、瑜伽、美容美发、中医推拿按摩、理疗等养生保健场所，消费群体为本项目及周边住宅客户

29、，甚至是慕名前来的其他区域的客户； 商业销售目标客户A、大中型商业投资商；B、分散的商业投资客，可先实行返租的统一经营，以保证商业经营的档次与形象，化解商业经营的风险，以后再委托商业经营公司进行统一经营管理。3、酒店目标客户定位 酒店经营目标客户A、*酒店； 商业销售目标客户A、大中型商业投资商；B、南京及周边地市的工商业人士、经营户、企业管理高层、公务员五、项目开发主题定位现代、科技、国际、时尚、体验式生活馆本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本项目一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要

30、强化本项目商业、酒店的主导地位。现代科技国际化时尚化六、项目形象定位定位原则：（1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格（2） 利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌形象定位：商娱休闲体验之都七、住宅产品定位建议考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。建筑形态户型户型面积区间公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105高层住宅二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105八、案名建议本项目在整体定位上是一个

31、城市综合体,因此在案名选择上应该要涵盖各种物业形态的物业类型.又由于本项目处于*的核心位置，未来的城市中心区,所以建议在案名中突出项目区域和物业综合性双重特性，案名建议：主推案名:*城市广场副推: *中央时代广场形象示意九、项目定位规划文化理念在社区硬件设施设置应深入贯彻主题概念，营造一个主题鲜明、特色浓郁的高品质社区；文化软件实施体系，创造“南京新生活模式”成为南京和谐社区构造中与时俱进、改革创新的新典范。（1）南京新生活模式：私家酒店生活体验豪华五星级“私家”酒店坐拥两型社会门户位置，兴建五星级酒店对项目的价值有非常大的提升，可带来大量客流、商流，提升项目的知名度、美誉度，给项目带来众多购

32、买客户群，同时项目会所可以与酒店结合在一起，创造客户私家体验。（2）南京新生活模式：第三代国际商业街生活体验建议借鉴新商业理念打造南京“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街区它有着独特的建筑风格与特色，成为城市的观光建筑，地标风景；它有着好的旅游休闲资源和酒店设施，成为城市重要的休闲旅游购物之处；它拥有具有零售、餐饮、住宿、休闲、娱乐和文化的综合功能，而不仅仅是漫步购物；它有便利的交通和足够的停车位，让人们可以快速的抵达，便利的休闲；它档次高雅，消费时尚，有着不断的知名骨干店铺，成为吸引客流的基石；它拥有愉悦的整体公共环境，有绿地、休闲椅和花园广场等，涵盖步行街的漫步休闲特点；它有着科学合理的商业

33、布局与店铺组织，统一的管理机构，并与政府保持着密切的联系；它周边有着高档的住宅群体和商务群体，并处在城市中央次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年18601940扩大品种2一价商店1878年18801930同一价格3连锁商店1859年19201930组织创新4超级市场1930年19351965自选购物5购物中心1930年19501965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货7步行商业街1967年1967中国2000漫步购物8豪布斯卡原则1980年1980中国2004休闲娱乐购物国外采取了“豪布斯卡”原则的措施，来重塑商业的功能。HHotel (酒店)五星大酒店

34、OOffice (办公楼)酒店部分Ppark、Parking (公园、停车场)市政公园SShopping (购物)超市专卖店等CConvention (休闲、娱乐集会)休闲广场AApartment (高档公寓)项目周边把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街”为“生活休闲街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。第四部分 规划设计草案及发展建议地块现状由东西两地块构成，东地块临*路和*大道，西地块南侧靠*大道。一、东地块规划初步建议1、地块说明东地块有效用地面积25249平米，容积率为6.0，建筑密度40%，限高100。当前用地性质为商

35、业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图东地块规划方案一东地块规划方案二东地块规划方案三项目规划设计参考：*国际广场定位：整体定位为五星级酒店，临*路塔楼定位为高档商务写字楼和酒店式商务公寓。占地面积：30亩总建筑面积：8万平方米建筑密度：65%容积率：5.96绿地面积：25%地下室一层：负一层面积10480平方米，业态定位超大型地下停车场商业裙楼四层：一楼面积：9396平方米；二楼面积：10480平方米；三楼面积：10480平方米；四楼面积：10480平方米；空中花园：面积3600平方米。 参考：*大酒店二、西地块规划初步建议1、地块说明西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为4

36、.5，建筑密度35%，限高100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、 规划示意图项目规划设计参考：*国际酒店式公寓三、物业发展建议 1、分物业类型发展建议 住宅部分：(1)本项目应做到安排分体式空调机，空调室外机隐蔽、空调排水管暗埋。(2)空调机位暗设于凸窗之下，检修与搬运方便,且不影响外立面美观；部分朝阳面可设遮阳板，充分体现人性化设计。(3)建设入户花园、景观内庭、观星露台，以及窗外花廊等多种院落形态空间。(4)户内交通线便捷，应节约交通面积。(5)满足自然采光和日照的要求，户内通风顺畅。(6)所有卧室厅房窗户考虑采用大面积低台凸窗或落地玻璃窗。(7)本项目厨房设烟道。(8

37、)考虑当地文化传统习俗如“风水”等要求。商业部分：（1）街铺以零散经营商铺为主，进深不 宜超过20M。（2）建筑风格与颜色要与住宅相协调，采用大玻璃橱窗及玻璃门。商铺外观清新活泼，以独特的造型吸引客户。（3）临街商业形成一定规模的商业氛围，二层及以上经营健康场所，要达到其经营要求。高层外墙：以白色为基调，以鲜明的绿色搭配体现跳跃充满活力的现代感。酒店部分：(1)强调酒店在整个区域范围内的标志性和强烈的识别性，在造型上要求新颖别致。(2)在整体造型上强调与购物中心的衔接和协调统一性；(3)整体要有国际感，突出在南京区域的唯一性；(4)内部建筑规划以国际星级大酒店整体规划为标准。购物中心部分：(1

38、)购物中心标志性作用；(2)在设计上要满足内外部人流动向的合理性；(3)在布局上内部考虑中庭式设计。参考：*广场2、公建与配套系统设置建议 需要设置：健康会所、泛会所、休闲康体设施l 会所设置于转换层，主题以健康会所l 在树坛、花坛周边依据空间布置休闲花园坐椅。以此可形成住户驻足休息的优雅园林空间，塑造物业形象。l 充分挖掘，在庭院、架空层空中花园等处设立“泛会所”，融合景观与健康休闲设施，更强调开放、参与，增强邻里之间的人际沟通。泛会所功能设置：张力遮阳蓬林荫小憩主题雕塑阳光平台儿童戏水池儿童康乐园晨跑径3、物业管理及安全管理系统（1）物业管理系统物业管理要点物业管理内容主要包括房屋维修、设

39、备维护、保安、保洁、绿化、家政、停车场管理等基本项目。维护维修白天有专职管理员接待住户，负责小区智能化设施的日常运行和维护，夜间有人值班，处理紧急性报修；环境清洁卫生管理服务和绿化管理服务清晨六点半前处理完清洁卫生，每日至少清扫卫生两次，打扫期间要避开人员流动高峰期。对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫，定期清洗外墙，在雨天应及时对小区内道路积水进行清扫。安全管理服务公共区域的秩序维护和公共财产的看管做到相对封闭：小区主要出入口设置固定岗，随时看管公共财产；夜间对服务范围内重点区域、道路进行多次的防范检查和巡逻。登记车辆牌号、出入时间等，发放、回收停

40、车卡；包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向进行管理；对长期存放的车辆，签订存车协议，明确双方的权利义务等；保安人员24小时值守，保持区内秩序井然、道路畅通，防止车辆碰撞和失窃事件发生。定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。建议选取品牌物业管理公司担任物业顾问，如此能保证高品质的服务，也可作为项目产品的竞争优势之一。相关公司简介及推荐 *物业管理有限公司 *物业管理有限公司在众多物业管理公司中，各家物业管理顾问经验和模式均有各自独特的优势，我们建议以竞标的方式邀请多家品牌物业管理顾问公司参加竞标，综合评价各家的物业管理策划方案，择优聘请其担当本项目物

41、业管理顾问。（2）物业安全系统 安全防范系统出入口管理系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，保安值勤人员无线联络系统，对讲系统，背景音乐紧急广播系统等。 车辆管理系统车辆出入与停车管理装置，停车场采用先进的电脑操作并配合闭路电视监控的智能化防盗系统。 消防管理系统火灾报警系统、自动喷淋系统，安装烟防疏散指示灯等。 居家安全系统安保系统围墙采用红外监控结合闭路监控，各楼栋单元可视对讲系统以及安全防卫系统、紧急求助按钮等；访客可视对讲装置，IC卡门禁识别系统。小区安全系统示意图第五部分 开发时序及入市时机一、总体开发次序1、对项目地块的整体分析n 东地块项目处于*路和新*大道交汇处,*路商业延长线

42、,*商圈主流圈层,商业价值巨大适合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。n 西地块临新*大道，适合布局公寓，临街商业，居住价值大于商业价值。2、总体开发次序n Step1：西地块n Step2：东地块3、首期位置选择的理由n 控制风险，利于成功启动；n 快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流；n 交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场；n 景观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走”策略。二、入市时机的确定 根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，部门认为2012年下半年底南京房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因是因为2010年12月份一直到2011年底市场相对低落，相当一部分工程停

43、顿，开工项目减少，竣工面积不足。而到2012年市场经历过调整，市场将逐步走向复苏。因此2012年底上市比较符合项目开发的利益，能够为项目入市提供好的市场环境。是本项目入市的理想时机。工程开发模拟第六部分 价格分析及其销售价格评估本次价格定位采用市场成熟评估方法之市场比较法，本项目各类产品主要选取本项目同区位、产品类似的项目进行价格评估。通过对选取项目的交易情况、区域因素、产品设计规划情况、交易时点等指标进行科学的修正，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。1、估价期日：2011年12月2、价格类型：市场买卖价格3、定价方法：市场比较法一、本项目住宅销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例

44、进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑物业类型小高层小高层小高层小高层建筑面积（）11217419000035000072597销售报价（元/）4700430037284200销售率10%50%30%60%2、交易情况修正比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交易情况修正100101103102104 上庭苑去年7月份开盘，单价较高，到目前消化60%左右，较为理想，目前的销售速度较慢，故将回调系数调整为100/104。 岳泰理想城、欧洲城2011年开盘销售，到目前为止消化率50%、30%，故将分别回调系数调整为10

45、0/103、100/102。 标志商务中心在2010年10月公开发售，首批住宅单位D栋销售情况较为理想，但现C栋消化情况不是很理想，消化率约10%，故将回调系数调整为100/101。3、地段因素修正根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交通便捷状况1513141312区域生活配套1091198片区商业环境1513161312区域发展前景1515151515片区污染情况2022212223片区自然环境1012101212市政基础设施1514151413总计100981029895 标志商务中心、欧洲城生活、交通配套较本项目差，故将回调系数

46、调整为100/98。 岳泰理想城位于湘府东路与*路交汇处，东临*路及*专业大市场会展，地段好，生活配套完善，故将回调系数调整为100/102。 上庭苑位于南京省人民政府西侧、南京省人民会堂正对面（南京市新姚中路与新韶西路交汇处），从基础设施、生活、交通等配套上较本项目稍差，故将回调系数调整为100/95。4、产品设计规划情况修正产品规划设计具体分析见下表：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑户型实用率109101110朝向1010101010绿化率1010111210外立面形象1010101110园林1010111111公共部分装修档次1011101011会所、幼儿园、车位1011

47、111111噪音1011101112物业管理1010101010物业规模1010111310总计100102104110105 上庭苑涵盖写字楼、酒店，公共部分装修较好，且噪音影响很小，虽剩余户型面积较大，楼层较高，故将回调系数调整为100/105。 欧洲城以1518层的板式住宅为主，户型面积适中，且欧式风格显得档次较高，故将回调系数调整为100/110。 标志商务中心为酒店式公寓，涵盖写字楼、酒店、大型商业，虽户型结构以及居住的舒适度有一定弊端，但其公共部分装修等较好，故将回调系数调整为100/102。5、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预计

48、如下：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑入市交易时间修正10010110210198 上庭苑剩余单位与本项目存在一定的竞争，故将回调系数调整为100/98。 岳泰理想城为今年推出产品，同处于*路一线，存在较大的竞争，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心C栋公寓消化情况较差，再加上其产品为综合体，极有可能与本项目物业组合重叠，因此，对本项目竞争较大，故将回调系数定为100/101。6、总结诸因素修正后，列表如下：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交易价格4700430037284200交易情况修正0.990.970.980.96地段因素修正1.020.981.021

49、.05产品规划设计修正0.980.960.910.95交易时点修正0.990.980.991.02修正价格4609385833574131加权算术平均综合：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑系数40%40%10%10%本项目单价=4609*40%+3858*40%+3357*10%+4131*10%=4136(元/)综合以上推导，本项目住宅销售均价为：4200元/平米二、本项目商业销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目标志商务中心上庭苑欧洲城物业类型小高层小高层小高层建筑面积（）112174725973500

50、00商业规模（）24900260016000销售报价（元/）230001700016000销售率30%40%20%2、交易情况修正比较因素本项目标志商务中心上庭苑欧洲城交易情况修正100105104102 上庭苑去年7月份开盘，到目前消化40%左右，销售速度较慢，故将回调系数调整为100/104。 欧洲城2011年开盘销售，到目前为止消化率20%，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心在2010年10月公开发售，商业单位销售情况较好，引进了新一佳，消化率约30%，故将回调系数调整为100/105。3、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预

51、计如下：比较因素本项目标志商务中心上庭苑欧洲城交易时点修正100105101102 上庭苑与本项目竞争较小，故将回调系数调整为100/101。 欧洲城为今年推出产品，与本项目有一定的竞争，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心商业消化情况较差，且商业规模较大，再加上其产品为综合体，极有可能与本项目物业组合重叠，因此，对本项目竞争较大，故将回调系数定为100/105。4、房地产区域状况修正系数根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：本项目标志商务中心上庭苑欧洲城繁华程度20181718交通便捷度25232223车位停放20202022临街状态15141414社会服务设施2018

52、1718合计100939095 上庭苑位于南京省人民政府西侧、南京省人民会堂正对面（南京市新姚中路与新韶西路交汇处），所在区域繁华程度、交通便捷度较本项目差，故将回调系数调整为100/90。 标志商务中心虽临湘府路，但目前区域商业繁华程度、交通便捷度较本项目差，故将回调系数调整为100/93。5、总结诸因素修正后，列表如下：标志商务中心上庭苑欧洲城交易价格230001700018000交易时间修正0.950.990.98交易情况修正0.950.960.98区域修正1.081.111.05修正价格22431.9117982.5718211.62加权算术平均综合：项目标志商务中心上庭苑欧洲城系数4

53、0%25%35%本项目单价=22431.91*40%+17982.57*25%+18211.62*35%=19842.47(元/)综合以上推导，本项目商业销售均价为：19000元/平米三、本项目酒店销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目上庭苑融程花园酒店物业类型小高层小高层建筑面积（）72597121475.44酒店规模（）1300060000销售报价（元/）1700016000销售率40%20%2、交易情况修正比较因素本项目上庭苑融程花园酒店交易情况修正100102103 上庭苑去年7月份开盘，今年酒店部分整体招租或者出售，进度缓慢，故将回调系数调整为100/102。 融程花园酒店11月份推出455套50平米左右酒店套房，销售一般，故将回调系数调整为100/103。3、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预计如下：比较因素本项目上庭苑融程花园酒店交易时点修正100102103 上庭苑与本项目有一定的竞争，故将回调系数调整为100/102。 融程花园酒店11月份推出，酒店部分占据较大比重，与本项目竞争较大，故将回调系数调整为100/103。4、房地产区域状况修正系数根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：本项目上庭苑融程花园酒店