【商业地产】南京翠屏湾花园城三期市场研究报告垠坤代理机构81DOC11月

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1、 翠屏湾花园城三期市场研究报告市 场 篇垠坤代理机构2008年11月目 录第一部分 市场营销环境分析一、2008中国宏观经济走势分析及预测5（一）一至三季度经济运行数据5（二）当前经济运行的主要变化8（三）四季度经济走势判断9二、2008年中国房地产市场运行指标分析10（一）行业综合景气度分析10（二）市场供给情况分析12（三）市场需求情况分析18（四）全国房地产市场价格变动情况20（五）上市公司业绩增长情况21三、下阶段房地产业发展趋势预测22（一）落实和完善现有政策仍是下阶段房地产行业调控主基调22（二）市场供需矛盾或将缓解，房价涨幅继续回落的可能性正在加大22四、南京区域房地产市场形势分

2、析24（一）南京市房地产开发投资情况24（二）房产政策新闻分析25（三）城市规划情况26（四）土地市场分析26（五）商品住宅市场分析30（六）成交价格分析32（七）成交面积区间分析34（八）分板块分析35五、江宁房地产市场综述及板块分析40（一）江宁楼市板块格局及特征分析40（二）土地市场分析42（三）商品住宅市场分析44第二部分 项目开发营销模式分析一、项目属性分析50（一）项目区位分析50（二）项目基地资源51（三）项目地块属性57二、竞争分析60（一）竞争区域的界定61（二）竞争市场分析62（三）后市供应分析66（四）竞争分析小结67三、项目SWOT分析67四、本项目可借鉴的案例分析68

3、（一）国内一线城市案例69（二）长三角地区案例71（三）南京地区案例73（四）江宁地区案例74总 结在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况。第一部分 市场营销环境分析一、2008中国宏观经济走势分析及预测（一）一至三季度经济运行数据1经济增速下降，物价上涨减缓第三季度GDP的规模为71011.7亿元，同比增长9，比上半年的平均增速10.4下降了1.4个百分点,为2003年第二季度以来的最低增幅。总体看，前三季度GDP达到201631亿元，同比增长9.9，增速比去年同期下降2.3个百分点，

4、GDP连续第五个季度下降。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5，加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3，回落2.4个百分点。物价总水平仍然处于高位，但CPI的增速已经开始出现下降的趋势，居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前三季度，居民消费价格上涨7.0（9月份上涨4.6，环比回落0.3个百分点），涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。其中，城市上涨6.7，农村上涨7.7。分类别看，食品价格上涨17.3，居住价格上涨7.0，其余各类商品价格有涨有落。总体

5、来看，我国经济增速仍处于正常区间，经济增长保持了相对稳定，但经济增速进入下降通道的态势明显。2工业企业增速减缓，企业利润下降今年前三季度，全国规模以上企业工业增加值同比增长15.2(7、8、9月份分别同比增加14.7、12.8和11.4)，低于上半年16.3的平均水平，比去年同期回落3.3个百分点。分所有制看，国有及国有控股企业增加值增长11.8，集体企业增长9.6，股份制企业增长17.5，外商及港澳台投资企业增长12.7；分轻重工业看，重工业增长16.0，轻工业增长13.1；分地区看，东、中、西部地区分别增长13.6、19.2和17.1。工业产销衔接状况良好，前三季度，工业产品销售率为97.

6、8，与去年同期基本持平。企业工业增加值普遍下降，说明企业存在生产中的困难和风险，企业的生产运作环境出现了一定程度的恶化。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4。在39个工业大类中，34个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业分别是：石油和天然气开采业、黑色金属冶炼及压延加工业、煤炭开采和洗选业、化学原料及化学制品制造业、交通运输设备制造业。3投资与消费增长保持稳定，结构持续改善项目总额(亿元）同比增长速度（%）累计数当月数累计数当月数社会消费品零售总额77885.709446.502223.2（一）按销售地区分-市53165.206426.7022.723.

7、9县8634.401080.0022.924.3县以下16086.101939.8019.420.4（二）按行业分-批发零售业65572.807841.302223.2餐饮业11055.201435.7024.826.2其他1257.7169.543.1国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长。前三季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0（9月份增长23.2），比上年同期加快6.1个百分点。分地区看，城市社会消费品零售额53165亿元，增长22.7；县及县以下零售额24721亿元，增长20.6。分行业看，批发和零售业消费品零售额65573亿元，增长22.0；住宿和餐饮业消费

8、品零售额11055亿元，增长24.8。前三季度，全社会固定资产投资完成额116246亿元，名义同比增长27.0，比去年同期加快1.3个百分点。在剔除价格因素后，上述固定资产投资实际增长率为16.7，与第二季度的实际均值持平，固定资产的整体投资状况保持稳定。在投资结构上，第三产业新增投资达到53397.8亿元，增长率为24.8，高于去年同期0.8个百分点，是三大产业中接受投资最多的部分，符合我国经济结构优化的方向；第二产业新增投资为44947.5亿元，增幅为30.2，比去年同期提高0.9个百分点；第一产业投资达到1527.4亿元，在去年同期42.9增长率的高位上继续提高，增幅高达62.8，体现了

9、我国对农业生产和“三农”问题的重视，对于保证国家长期发展战略目标的实现有着重要的意义。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7、35.4和29.5，中西部投资增速明显快于东部。4进口增速加快，贸易顺差下降出口增速回落，贸易利益减少。今年前三季度，全国共实现出口10740.6亿美元，同比增长22.3，较之去年同期27.1的增速下降了4.8个百分点；其中，出口额10741亿美元，增长22.3，回落4.8个百分点；进口额8931亿美元，增长29.0，加快9.9个百分点。由于出口增速与进口增速的逆向变动，我国的贸易顺差在增速和总量上都出现了下降，今年1-9月我国实现贸易顺差1809.9亿美元

10、，较去年同期的1855.4亿美元下降了2.7。另外，前三季度，实际使用外资金额744亿美元，增长39.9，比上年同期加快29.0个百分点，外商直接投资大幅增加。影响我国贸易变化的因素主要包括美国次贷危机造成的世界经济动荡、人民币汇率升值和重要商品价格的不断上涨，在成本、价格和需求下降压力的共同作用下，我国出口环境出现了明显的恶化。5农业生产稳定，粮食持续增收农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产。初步统计，前三季度夏粮产量12041万吨，同比增长2.6；早稻产量3158万吨，比上年略增6.2万吨；秋粮在播种面积扩大和单产提高的共同推动下，再获丰收已成定局。粮食总产预计将创造新的历史记录，连续5

11、年增产。棉花和糖料产量基本持平，油料产量恢复性增加。肉类产量继续增加，生猪生产恢复较快。前三季度，生猪出栏增长5.8，生猪存栏增长6.6。6城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长前三季度我国城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8。截至9月末，全国城镇累计新增就业人数920万人，已完成全年900万人目标。9月末，全国城镇居民最低生活保障人数2238万人，农村最低生活保障人数为2781万人。1-8月份，全国城镇新增就业人员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前三季

12、度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7，扣除价格因素，实际增长7.5；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6，扣除价格因素，实际增长11.0。7.汇率调节机制初步形成，货币供应量趋稳定9月末，我国广义货币(M2)余额为45.3万亿元，同比增长15.3，增速比去年同期回落3.2个百分点；狭义货币(M1)为15.6万亿元，增幅为9.4，回落12.6个百分点；流通中的现金(M0)为31725亿元，增幅为9.3，回落3.7个百分点。其中，M1是我国货币政策调控的核心中间目标，从其数值来看，紧缩政策的效果明显，在M1增速下降的同时，M2的增速保持相对稳定，说明我国近期利率政策有效

13、，抑制了市场上过度的投资需求。当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定、不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。下阶段要采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。（二）当前经济运行的主要变化1经济增长由偏快转为过热得以缓解由于我们适时加强和改善了宏观调控，以防止经济增长由偏快转为过热，今年前三季度国民生产总值增速已比二季度回落了2.4个百分点，进入9月份居民消费价格指数也出现了比上个月回落的局面。从反映经济未来走势的先行指数

14、来看，该指数已经连续4个月下降，其下降幅度呈逐月递增趋势，这意味着宏观经济正在远离过热的风险：统计局最新数据显示，2008年8月我国的先行指数体系出现全面下降：先行指数下降0.52点，一致指数下降0.41点，滞后指数下降0.61点。其中，8月先行指数经已经连续5个月下降，4-7月的下降幅度分别为：0.29、0.35、0.47、0.67点。与此同时，宏观经济景气指数预警信号图显示，7月份我国宏观经济预警指数为112，比上月下降2.7个百分点，8月份比7月下降4个百分点，均处于稳定状态的“绿灯区”。先行指数降幅增大，意味着宏观经济确实已经开始降温，经济增长由偏快转为过热已得到缓解。这说明前期的宏观

15、调控已经见效。2消费成为拉动中国经济平稳快速增长的重要因素今年以来，与投资、出口相比，今年以来我国消费增长呈加快之势。 前三季度，社会消费品零售总额同比增长15.9，比上年同期加快2.4个百分点，与之相比，社会固定资产投资同比增长25.7，比上年同期回落1.6个百分点，出口达增长27.1，同比增加0.6个百分点。前三季度从消费、投资、出口的表现来看，消费同比增长最快，其推动经济平稳快速发展的因素加大。消费出现扩大趋势是有其必然性的。随着宏观调控措施效应的逐步显现，比如总供给和总需求的矛盾缓解，来自国际价格传导的压力有所减弱，翘尾因素的减弱等，物价涨幅回落趋势明显，有利于消费的提高。同时，居民收

16、入的继续增长，成为了消费扩大的基础。提高个税起征点、银行存款利率下调和免征利息税、加大社保投入，以及出台有关补贴政策等，使消费环境不断改善。 首先，收入与就业从根本上增加了居民消费能力，推动了消费增长。前三季度城镇居民人均可支配收入，扣除价格因素，实际增长13.2，增幅高于上年同期3.2个百分点，农村居民人均现金收入实际增长14.8，高于上年同期3.4个百分点。此外，前三季度城镇累计新增就业人数达到920万人，已完成全年900万人目标的102。 其次，我国社会保障力度进一步加大，降低了居民未来支出的压力，有利于刺激消费。前三季度，我国财政用于社会保障和就业的支出达3089亿元，增长29.5。9

17、月末，全国城镇居民最低生活保障人数和农村最低生活保障人数也都有不同程度的增长。与此同时，各项社会保险参保人数也在增多，覆盖面继续扩大，参加基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险的人数今年都有了较大的增加。第三，消费结构的升级换代及消费热点的形成促进了消费的增长。前三季度，我国城市社会消费品零售总额保持较快增长，一些产业链较长的消费增长较快。前三季度，我国汽车类商品销售增长38.1，家具类增长38.7，建筑及装潢类增长43.3。 随着改善民生各项政策的进一步落实，收入分配格局的不断调整，居民收入，特别是低收入群体收入的不断增加，可以预计未来的居民消费还会保持较快的增长势头。加上

18、社会各项保障制度在不断加以完善，消费热点升级换代还会进一步强化，预期未来整个社会消费，特别是居民消费将会保持一个比较快的增长，成为拉动经济增长的一个重要因素。（三）四季度经济走势判断1四季度增长有望好于三季度一方面，三季度停产、减产的一些企业会重新开工生产，旅游业也在“十一”之后开始恢复；另一方面，此前从紧货币政策的滞后效应影响了三季度的经济增长，而根据形势变化采取的宏观调控将在四季度表现出对经济的正面影响作用。此外，当前宏观经济虽然面临很多不确定性，但保持经济平稳较快发展具备较多有利条件。如：宏观调控水平显著提高，物质基础较为雄厚，外汇储备充足，粮食连续多年实现增产。预计，随着宏观政策调控效

19、果的逐步显现，四季度增长将好于三季度。 2整体工业增速有望回升四季度所有短期减速因素都将消除，这有利于工业生产增长速度的回升。在中央“保增长”的大政方针下，地方工业增速将有明显的回升，灾后重建工作的不断拓展和深入，也将使四川工业保持高速增长态势。 在长期因素方面，由于国家已经采取了一些在短期内即能见效的措施，如三个月内两度提高纺织服装等出口主打产品的退税率，以及放松货币信贷等，加之能源、资源价格高位大幅回落，盈利预期随之升高，企业生产经营困境将得到明显缓解，生产积极性将有所提高。此外，由于去年四季度工业增长呈逐月回落走势，同比基数较低也有利于今年四季度增速的回升。3CPI总体下行，总体通胀风险

20、不大物价方面，由于全球经济持续衰退将带来总需求减少，总需求的萎缩也导致CPI继续回落。同时，随着国家各项保持物价基本稳定措施逐步产生效应，未来秋粮的丰收将稳定粮食和食品类价格，对稳定CPI也将起很大作用。预计今年四季度，CPI的涨势会有所回落，但仍将在高位运行。8月份CPI同比上涨6.5应是顶点，全年CPI同比上涨大约为4.5，不会出现严重的通货膨胀。4未来投资力度将加大从数据来看，三季度消费、出口形势表现并不差。但消费在当前连续增长较快的情况下，很难再大幅提速；在国际经济形势不佳、美国金融危机肆虐的情况下，出口也很难大幅增长。因此，投资成为保持经济稳定增长的关键因素，而加大基础设施建设项目开

21、工将成为中央至地方的主要选择。从政策变化来看，日前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时指出，要采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长，“保增长”已成为下一季度的工作重心。随着经济刺激政策的出台、减税效应的显现、灾区重建和中央政策放松引发地方基础设施投资竞相上马，固定资产投资增速有望回升，在消费和投资的拉动下，我国经济增速在四季度可能在下降趋势中迎来小幅反弹。二、2008年中国房地产市场运行指标分析（一）行业综合景气度分析受一系列宏观调控政策影响，2008年3季度房地产行业企业景气指数及国房景气指数均出现明显回落，房地产行业综合景

22、气度正呈现持续下滑态势。1、企业景气指数及企业家信心指数回落明显国家统计局10月9日发布的调查数据显示，三季度全国企业景气指数为128.6点，比上季度和去年同期分别回落8.8和16.1个百分点，并已连续五个季度呈回落态势。与上年同期相比，除社会服务业企业景气指数小幅提高外，其他各行业企业景气指数均回落明显。其中，房地产行业在一系列宏观调控政策影响下，企业景气指数持续下滑，未来企业的经营风险比较严峻。同时，三季度全国企业家信心指数为123.8点，分别比二季度和上年同期回落11.0和19.2个百分点。其中，房地产业企业家信心指数打破百点景气关口，为96.4点，比二季度回落22.0个百分点，回落最为

23、明显。企业家信心指数的下降在一定程度上显示了企业对未来发展前景的忧虑，房地产业企业家信心指数的下降表明自2007年以来出台的一系列宏观调控政策效应正在显现。2007年3季度-2008年3季度房地产企业景气指数及企业家信心指数企业景气指数企业家信心指数07.07.08.08.08.07.07.08.08.08.总体144.7143.6136.2137.4128.6143.0139.6140.6134.8123.8房地产业140.3140.3132.2131.8118.9146.6137.9131.1118.496.4数据来源：国家统计局（注：企业景气指数是根据国家统计局对全国1.95万家各类企业

24、家定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制，从而准确、及时地反映宏观经济运行和企业生产经营状况，预测经济发展的变动趋势。企业家信心指数是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。）2004年3季度-2008年3季度全国企业家与房地产企业家信心指数走势数据来源：国家统计局2、“国房景气指数”连续9个月出现回落反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落，国房景气指数从年初的近106.11点降到了9月份的101.15点，这是该指数自去年12月份以来环比第10个

25、月和同比第4个月连续滑落，其主要分类指数也悉数下滑。从具体运行指标来看，房地产开发投资分类指数为103.22点，比8月份回落1.18点，同比回落0.85点。资金来源分类指数为95.13点，比8月份回落2.13点，同比回落8.46点。土地开发面积分类指数为95.69点，比8月份回落0.73点，同比下降1.89点。房屋施工面积分类指数为104.56点，比8月份回落0.66点，同比回落0.99点。商品房空置面积分类指数为103.54点，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。2006年9月-2008年9月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局“国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景

26、气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。“国房景气指数”曲线图显示：自2007年12月以来“国房景气指数”已出现连续9个月下滑，这是因为自2007年第四季度信贷收缩以来，金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰，面临资金困局是行业景气度下降的主要因素。同时，房地产市场因之前涨幅过大透支了行业景气度，故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面，目前楼市正处于价格回归理性的过程中，预计未来

27、几个月房地产市场将继续面临考验，而“国房景气指数”也将难以改变持续下滑的态势。（二）市场供给情况分析1、房地产开发投资增速出现明显回落在一系列宏观调控政策影响下，2008年下半年以来我国房地产开发投资增速出现明显回落。国家统计局发布的数据显示，1-9月全国房地产开发投资21277.7亿元，同比增长26.5%，增速同比下降3.8个百分点，其环比增速已连续4个月下滑，特别是7月和8月，房地产投资增速出现了较大幅度的回落，表明宏观调控效果正在显现。随着房地产市场的调整，房地产投资增速会继续下滑，短期内房地产市场成交状况不会有太大转变，市场调整或延续半年到一年，投资增速也会相应出现下降。2004年-2

28、008年9月固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况数据来源：国家统计局从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，在房地产开发投资中，住宅完成投资15508亿元，同比增长28.7%，占房地产开发投资的比重为72.9%，比去年同期提高1.2个百分点。办公楼投资717亿元，同比下降1.4%，所占比重为3.4%；商业营业用房投资2156亿元，同比增长16.8%，所占比重为10.1%；其他投资2895亿元，同比增长32.3%，所占比

29、重为13.6%。从保障性住房的供给情况来看，经济适用房建设规模仍然偏低。尽管自2006年以来，经济适用房投资增速出现了加快增长的良好势头，但受前几年增速下降的影响，目前经济适用房开发投资占住宅投资的比重仍处于1998年以来的历史较低水平。2008年1-9月经济适用房完成投资638亿元，同比增长19.9%，占住宅投资的比重为4.1%，较2000年（比重为10.9%）下降了6.8个百分点。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（30%）相比，现有经济适用房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。2008年1-9月不同用途房地产投资完成额所占比重数据来源：国家统计局从区域分布上

30、来看，2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成房地产开发投资12627亿元，同比增长21.4%，增幅同比下降3.9个百分点；中部地区完成4423亿元，同比增长37.7%，增幅同比下降2.8个百分点；西部地区完成4227亿元，同比增长32.0%，增幅同比下降6.1个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部高16.3和10.6个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。2006年9月-2008年9月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况数据来源：国家统计局2、银根紧缩

31、政策效应显现 开发企业资金来源全面趋紧在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来全国房地产开发企业到位资金总量虽然仍以较大规模增长，但具体数量和环比增幅逐步放缓，开发企业资金来源全面趋紧。国家统计局发布的数据显示：1-9月全国房地产开发企业实现到位资金28082亿元，同比增长10.7%，增幅同比回落27.2个百分点。其中，国内贷款5562亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落21.5个百分点，银根紧缩政策效应开始显现。综合来看，虽然国内贷款占房地产企业资金来源比重由2003年6月末的25.99%下降到2008年9月末的19.80%，但若考虑销售款回笼主要依赖银行住房按揭贷款的话，则整个行业对银行

32、信贷的依赖程度仍然高于其他行业。从其他具体来源看：企业自筹资金11163.2亿元，同比增长33.4%，增幅同比回落4.0个百分点；其他资金10870亿元，同比下降5.2%，增幅同比回落46.5个百分点。在其他资金中，定金及预收款6754亿元，同比下降2.0%，增幅同比回落33.7个百分点。2006年9月-2008年9月累计房地产开发企业资金来源结构运行趋势数据来源：国家统计局目前，资本市场的持续低迷导致房地产企业直接融资渠道收窄，银行信贷紧缩使间接融资也变得困难。北京师范大学金融研究中心、搜狐网和焦点房地产网联合发表的一份研究报告显示，2008年房地产行业资金缺口高达6730亿元。事实上，很多

33、房地产企业为了缓解资金压力已经在积极寻求发行信托产品、股权合作等多种方式和渠道进行融资。据统计，今年前8个月，先后发行房地产信托产品120亿元以上，但对众多房地产企业而言仍是杯水车薪。3、土地开发面积增速放缓，市场供应增速逐月回落受一系列宏观调控政策及资金链紧张影响，2008年以来全国房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落，市场供应总量继续下降。统计数据显示：2008年1-9月全国房地产开发企业购置土地面积27536万平方米，同比下降2.9%，增幅同比下降20.7个百分点；完成开发土地面积17887万平方米，同比下降1.6%，增幅同比下降12.9个百分点，说明随着行业景气度的回落，房

34、地产企业拓展土地储备的速度正在放缓。对于房地产企业而言，现在最关心的问题不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地、平衡土地储备和开发资金的问题。同期，全国商品房累计施工面积240384万平方米，同比增长20.3%，增幅同比下降2.1个百分点。其中，商品住宅施工面积190669万平方米，同比增长21.2%，增幅同比下降2.4个百分点；全国商品房累计竣工面积26804万平方米，同比增长9.7%，增幅同比下降1.3个百分点。其中，商品住宅竣工面积21820万平方米，同比增长8.6%，增幅同比下降2.4个百分点。虽然商品房市场供应总量同比增幅仍小幅上涨，但从其增速来看2008年以来已呈逐月放缓态势。

35、2006年9月-2008年9月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况数据来源：国家统计局2006年9月-2008年9月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况数据来源：国家统计局2006年9月-2008年9月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况数据来源：国家统计局（三）市场需求情况分析1、市场观望气氛浓厚，居民购房意愿降至历史最低在国家不断加强对房地产市场的宏观调控的背景下，2007年年末以来购房者预期发生变化，住房市场观望氛围浓厚，住房成交量增速持续下降。中国人民银行发布的2008年第3季度对全国城镇储户问卷调查报告显示：城镇居民购房意愿降至历史最低水平。调查显示，在当前的物价

36、和利率水平下，居民储蓄意愿不断增强。未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。在影响房价的众多因素中，心理预期的作用不容忽视。前几年房价涨幅较大与消费者的心理预期有着密切的关系。看到房价不断上涨，消费者形成房价上涨的心理预期，纷纷提前购买以免吃亏，形成了“恐慌性需求”，造成真实需求被夸大，一定程度上甚至透支了未来的房地产消费。2008年新房贷政策正式实施，政府在住房保障方面强势推进，再加上从

37、紧的货币政策和对后续政策出台的预期，消费者的预期有所改变，于是纷纷持币观望。2、商品房销售面积与销售额大幅下降受市场观望气氛依然浓厚的影响，2008年以来全国商品房销售面积与销售额大幅下降。国家统计局发布的数据显示：1-9月全国商品房销售面积40320万平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降47.0个百分点，其中，商品住宅销售面积36651万平方米，同比下降15.3%，增幅同比下降48.8个百分点；与此同时，全国商品房销售额15878亿元，同比下降15.0%，增幅同比下降65.5个百分点。其中，商品住宅销售额为13617亿元，同比下降15.5%，增幅同比下降71.4个百分点，市场销售放缓迹象

38、明显。2006年9月-2008年9月全国商品房销售面积及同比增长情况数据来源：国家统计局2006年9月-2008年9月全国商品房销售额及同比增长情况数据来源：国家统计局3、全国商品房空置面积总量继续回升受市场销量持续下降影响，全国商品房空置面积继续回升。统计数据显示：截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%，供过于求的紧张局面进一步加剧。其中，空置商品住宅6641万平方米，同比增长14.1%。2004年-2008年9月末全国商品房空置情况数据来源：国家统计局（四）全国房地产市场价格变动情况在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来全国房价涨幅逐月回落，不少大中城市房

39、价开始下跌。前8个月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别增长11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%和5.3%。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点，这是今年以来同比涨幅创下的新低。同时，在8月环比下跌0.1%后，9月份城市房屋销售价格环比再次出现下降，目前楼市已经从此前单纯的交易量低迷、同比涨幅放缓进入一个环比价格下降阶段。1、新建住房销售价格呈同比上涨、环比下降态势从不同类型来看，2008年9月新建住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比8月低2.3个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销

40、售价格环比下降0.3%。经济适用住房销售价格同比上涨1.3%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨3.9%和5.5%，环比分别下降0.4%和0.3%。新建非住宅销售价格同比上涨3.0%，涨幅比8月低1.0个百分点；环比价格持平。其中，办公楼销售价格同比上涨4.6%，环比与上月持平；商业营业用房销售价格同比上涨2.8%，环比与上月持平。 从不同地区来看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口15.0 %、银川12.7%、宜昌10.3%、兰州10.0%和岳阳9.9%；同比价格下降的城市有6个，包括：深圳-10.8%、广州-5.2%、昆明-2.3%、惠州-1.3

41、%、南京和南充均为-0.8%。环比涨幅在1%以上的城市有5个，包括：温州1.3%、沈阳、贵阳、银川和湛江均为1.2%；环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-5.6%、南京-2.9%、广州-1.4%、桂林-1.2%、上海-0.9%。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有6个，其中涨幅较大的城市主要包括：湛江3.3%、遵义2.1%、银川1.6%、西安1.5%和温州1.3%；环比价格下降的城市有26个，其中降幅较大的城市主要包括：大理-9.5%、南京-6.8%、深圳-3.2%、合肥-1.3%和上海-0.9%。2、二手住房销售价格同比、环比均出现上涨2008

42、年9月，二手住房销售价格同比上涨2.6%，涨幅比8月低1.3个百分点；环比上涨0.3%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：宜昌14.4%、兰州14.3%、三亚13.7%、银川11.1%和太原10.8%；同比价格下降的城市有11个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-16.0%、温州-3.5%、郑州-3.5%、南昌-2.3%和包头-2.1%。环比涨幅较大的城市主要包括：呼和浩特3.0%、郑州2.5%、沈阳1.5%、三亚1.2%和济宁1.1%；环比价格下降的城市有23个，其中降幅较大的城市主要包括：海口-2.6%、西安-0.8%、厦门-0.7%、大理-0.7%和深圳-0.6%。2

43、006年9月-2008年9月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况数据来源：国家统计局（五）上市公司业绩增长情况截至10月30日，沪深两市共有101家房地产上市公司披露了三季报，上述公司今年前三季度共实现营业收入1141.84亿元，创造净利润151.55亿元，分别较去年同期增长28.21%和35.38%。数据显示，101家公司中共有57家业绩同比增长、44家同比下滑，前三季盈利公司达到85家。其中，行业龙头万科、保利地产的前三季净利润达到22.8亿和12.7亿，较去年同期分别增长18.76%和125.38%。虽然整体业绩仍处增长态势，但作为靠举债发展的行业，房地产公司当前的资金链状况值得关

44、注。数据显示，上述房地产公司截至三季度末共持有货币资金973.66亿元，相对应的是，上述公司期末短期借款以及一年内到期的长期借款合计为1029.63亿元，不难看出，房地产公司整体上仍面临一定的资金压力，而作为公司的主要资金来源，回笼销售资金则成为房地产公司未来亟需面对的问题。在楼市未有回暖迹象的前提下，销售资金的回笼并非易事。数据显示，101家公司今年前三季的经营性现金流合计为380.83亿元，体现为净流出，比去年同期“多流出”139.47亿元，就个体来看，共有70家公司前三季经营性现金流呈现负值，这意味着这些房地产公司销售回笼资金额已低于公司进行项目开发及土地储备的相关支付额。不过，在经历了

45、这轮房地产业的宏观调控后，房地产公司对相关项目的投资已日趋理性。数据显示，共有41家房地产公司今年三季度末持有的货币资金较今年二季度实现增长，行业整体增幅近10%，万科三季报显示，公司报告期末拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增长近三成。面对当前的楼市状况，在经过前两年“跑马圈地”、大肆扩张后，房地产公司已从此前的“占地为王”逐步向“现金为王”进行转变，以此追求安全、稳健的经营收益。三、下阶段房地产业发展趋势预测（一）落实和完善现有政策仍是下阶段房地产行业调控主基调7月27日，中共中央政治局召开会议，中共中央总书记胡锦涛发表重要讲话，就做好下半年经济工作提出6点要求，其中包括

46、引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。会议指出，在房地产市场走势可能出现逆转之际，非常需要稳定调控政策，合理引导住房消费预期。在当前房地产市场较为低迷的情况下，“稳定房地产市场”的提法，彰显了决策层对当前房地产市场状况的担心。而事实上，房地产市场的稳定无论对上游的银行资产质量，还是对中下游众多行业的拉动，进而对中国宏观经济的稳定都具有重大的意义。从决策层对房地产市场的担心和促进市场稳定的提法上，下半年或许不会有专门针对房地产行业的调控政策出台。另外，从今年上半年已经出台的房地产行业相关调控政策和官方言论来看，政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家

47、庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价大起大落。在此背景下，落实和完善现有政策仍是下半年房地产行业调控的主基调：一是如何更好的落实住房保障政策将成为调控的一个重点。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房保障与房地产业发展的重视。二是在经济快速增长、流动性过剩压力依然存在的情况下，央行仍会使用货币政策来调控经济的运行，加息和提高存款准备金率依然会伴随下半年房地产市

48、场的发展，从紧货币政策总体上不会松动。三是随着土地调查的逐步深入，在如何保护18亿亩耕地红线和盘活开发商存量土地方面有可能出台进一步的调控政策。四是在目前市场观望气氛依然浓厚的情况下，购房者对商品房的质量将更加重视，同时开发商的营销策略将更加多样化，因此将有可能在商品房质量和开发商营销手段方面出台进一步的细化措施。总体而言，下半年对房地产行业的调控将会是微调，并力争使房地产业恢复稳定状态，然后在稳定中求发展，达到稳中有升的理想局面。（二）市场供需矛盾或将缓解，房价涨幅继续回落的可能性正在加大在以上分析的宏观经济环境及产业政策环境背景下，预计2008年房地产投资增速将低于2007年的增长水平，商

49、品房供给增速下降；在市场需求受到一定程度抑制的情况下，市场供需矛盾或将缓解。综合来看，在调控政策频繁出台以及供需矛盾或将缓解的情况下，预计2008年房价涨幅继续回落的可能性正在加大。1、房地产投资增速放缓，商品房供给增速下降。2007以来，国家对房地产价格的调控从以需求调控为主转向增加供给、改善供给结构，加大了对经济适用房建设的支持，2008年小户型、经济适用房和廉租房等建设规模将有所扩大，成为房地产开发投资增长的主要动力。但从另一方面来看，由于房地产市场风险逐渐显现，加之美国次级贷款危机对我国起到一定的警示作用，银监会等管理部门已加大了对房地产贷款的审查力度，这将使房地产公司的资金链遭遇较大

50、的考验。同时，信贷紧缩政策对于资金密集型的房地产行业来说，压力之大是不言而喻的。虽然今年以来冰雪灾害和地震灾后重建可能会推动固定资产投资较快增长，但从紧的货币政策降低了企业贷款的可获得性，初级产品价格上涨和企业预期盈利能力不断降低影响了企业投资的积极性，由于到位资金增长减慢和房屋销售面积不断下降，占主导地位的房地产投资会趋于下降。因此，综合起来判断，随着下半年宏观调控政策的进一步实施与完善，预计三季度房地产投资增速将有所回落，全年房地产投资增速将低于2007年的增长水平，同时也将导致商品房供给增速下降。2、消费者预期发生改变，市场需求继续受到抑制。随着一系列宏观调控政策效力的不断显现，房地产市

51、场投资和投机性需求将会继续受到抑制。尤其是2008年1月1日起，房贷利率将会执行调整后的新利率，5年以上的房贷利率将由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房贷款的利率为8.61%，加息导致的购房者月供的增加将会使住房需求增长受到一定的影响。鉴于2007年楼市的火爆上涨和2008年从紧货币政策的进一步实施，住房需求增长将会受到一定程度的抑制。同时，各地政府目前正在进一步落实住房保障措施、进一步落实新建住房的结构比例要求，抓紧编制并落实2008年的住房建设计划和2008-2012年的住房建设规划，并采取措施抑制房价的过快上涨等一系列举措都将引发消费者对房地产市场预期产生重要影响。在“

52、房贷新政”抑制了部分投资需求后，这种市场预期的结果，无疑将会分流刚性自住需求，放缓自住型购房步伐，从而通过全面调节需求来降低房价预期。3、市场供需矛盾或将缓解，房价涨幅继续回落的可能性正在加大。尽管2008年商品房供给增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向刚性需求的有效供给将有所增强。而刚性需求在高企的房价和近一段时间以来市场观望态势的影响下，提前集中释放的可能性也不大。综合起来判断，预计2008年房地产市场供需矛盾或将减缓。因此，在一系列调控政策以及供需矛盾或将缓解的背景下，预计三季度及全年房价涨幅继续回落的可能性正在加大：一是从市场供给面来看，前期政府投入建造的大批经济适用房和廉租房即将

53、投入市场；同时，为进一步缓解居民购房压力，以2007年国务院发布的“24号文件”为先导，全国住房建设工作将住房保障问题放在了首位。2008年伊始，建设部就发布了关于住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，要求各地进一步做好2009年住房建设计划、2008年至2012年住房建设规划。目前全国重点城市已陆续公布了2008年度住房建设计划，从整体情况看，保障性住房已经成为住宅供应不可忽视的重要组成部分，政府大力发展保障性住房，高举住房保障旗帜将对房地产市场预期产生重要影响。可以肯定的是：增加保障性住房供给一方面通过直接增加市场供给量尤其增加中、低档商品房的供给量，建立新的供需均衡点来抑制房

54、价过快上涨，另一方面还能通过提高保障性住房在市场住房体系的占比来削弱房地产开发商的定价权，从而有效遏制房价上涨。二是在从紧的货币政策环境下，对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，银行信贷的收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。同时，股市的宽幅震荡也加大了房地产上市公司再融资的风险，试图再次上演高价增发、配股的难度加大；对严重依赖于银行信贷的购房者而言，信贷紧缩直接压制了其购房需求。从目前各大城市的市况来看，成交量平淡的现象依旧没有得到改观。因而，在从紧的货币政策以及其他调控政策仍将陆续出台的预期下，开发商主动降价的压力日益加大；同时，境外资金

55、阶段性的撤出套现也加大了房价回调压力。三是房地产市场“观望”氛围的加重将导致市场中新房和二手房供应量相应增加，进一步增加市场供给，形成房地产市场上阶段性的供大于求。因此，当前房价总体性下跌的可能性正在加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”现象（据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象，并有大量土地以底价成交，土地购置面积大幅下降；除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外，已有一些拍得“地王”的开发商纷纷退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等不惜以被扣罚数千万元乃至上

56、亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保）。应当指出的是，这种可能的房价普跌是对前几年尤其是2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。四、南京区域房地产市场形势分析（一）南京市房地产开发投资情况南京市2008年19月房产投资发展状况：指 标2007年1-9月同比%2008年1-9月同比%房地产开发投资额（亿元）344.7736380.1510.3商品房施工面积（万）3179.3410.33659.9215.1商品房竣工面积（万）298.15-37.3547.983.8商品住宅施工面积（万）2547.3312.32859.612.3商品住宅竣工面积（万）251.51-39.7462

57、.8284商品住宅销售面积（万）720.4320.4428.71-40.5数据来源：南京市统计信息网如上表所示，2008年19月，全市实现房地产开发投资380.15亿元，同比增长10.3%。全市商品房施工面积3659.92万，同比增加15.1%；竣工面积547.9万，同比增长83.8%。与07年增长幅度相比，今年房地产投资增长速度明显放缓，而竣工面积明显提高。住宅方面，08年19月，全市施工面积2859.6万，同比增长12.3%；竣工面积462.84万，同比增长84%；销售面积428.71万，同比下降了40.5%。与07年相比，住宅的施工面积和竣工面积增长幅度较大，但销售面积明显下滑，降幅达到

58、4成。综合来看，房地产开发投资额度同比下降，施工和竣工面积与去年同比保持稳定增加，但从销售面积的大幅下滑不难看出，楼市已经进入调整期阶段，“供大于求”显现。（二）房产政策新闻分析关键词：【公积金额度上调】、【放贷从严】、【六次上调存款准备金】、【二十条新政救市】、【利率下调】 2月18日，南京市公积金贷款政策进行调整，个人最高可贷额度从15万调高至20万元，并且对二次贷款、万元楼盘“解禁”。这一举措被看作是对房地产市场的扶持，市场振奋。 3月27日，南京市住房公积金管理中心、中国人民银行南京分行、南京市房产管理局三部门联合发文，明确了办理贷款的银行，无论是商业贷款还是公积金贷款，都必须在购买楼

59、盘主体结构已经封顶的前提下才可放贷，否则将受罚。 1月25日、3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，中国人民银行年内六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。上涨后人民币存款准备金率达到17.5。目的是为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。 6月24日，省物价局出台关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见，规定各类保障性住房销售时必须实行“一房一价”，将通过收费减免等举措进一步降低保障性住房建设成本，更大程度让利于民。 9月15日，央行宣布降息，并下调存款准备金率。自9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分

60、点，存款准备金率下调1到2个百分点。这是央行6年来首次宣布降息。 9月28日，南京出台二十条新政，力求减轻购房人负担、降低开发企业压力、优化产品配比、以达到促进商品房销售，刺激经济发展的目的。政府救市开始落实。 10月22日，财政部出台新政：首次购90平米以下住房契税下调至1%；暂免印花税和土地增值税；首次购房贷款利率的下限扩大为0.7倍；首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率。进一步让利于民，刺激居民购房热情。 10月8日和10月29日，月内连续两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，并免征利息税。与欧美国家央行的降息行动同步。总 结通过08年前十个月与楼市相关重要新闻政策的列举，

61、我们不难看出，1-10月整体上实行先紧后松货币政策。以8月份为界，8月份之前由于CPI指数高位运行，国家在宏观经济方面主要实行紧缩型货币政策，从年内6次上调存款准备金率就能看的出来。之后“次贷危机”引发“华尔街风暴”进而蔓延为全球性的金融危机，受此影响最重的出口贸易产业萎缩，沿海中小企业倒闭过半。而作为我国经济支柱产业的房地产市场“熊市”开始显现。8月份之后，为了保持我国经济的稳定发展态势，楼市方面关于“政府救市”的呼声越发高涨，9月份央行开始降息，全国各大城市也分别出台了“救市政策”，如南京的“二十条新政”。10月份在全球经济萎缩的影响下，我国经济增长速度下降明显，为“保经”央行月内连续两次

62、下调了利息率和存款准备金率。中央财政部也发布新政来鼓励人们购房，对“萎缩的楼市”进行扶持。而对楼市而言，从南京市成交量并没有明显回升可以看出，降息和楼市新政的信号意义大于实际效果，短期内难以解决开发商资金问题，也无法迅速改变房地产供求关系。但从长期来看，政策带给市场更多的信心和期待。紧缩的货币政策开始松动，意在挽救出现的全球金融危机，且不排除年内再次降息。通过稳定和发展房地产业来拉动内需，刺激消费，进一步带动国民经济发展的可能性加强，对楼市而言将是一大利好。（三）城市规划情况 城中区玄武湖北扩规划，对御湖国际、长发锁金村等周边项目都是利好消息。 南京江北未来总体有21条过江路径，其中包括13条道路交通过江通道、4条过江地铁、4条水运巴士。 宁杭高速公路二期9月初通车，它将大大分流江宁区东山镇和江宁开发区进出南京主城区的车辆。对江宁部分楼