文山城南物资转运中心建设项目可行性研究报告

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1、文山城南物资转运中心建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论31.1项目概况31.2项目承担单位基本情况31.3项目所处区域经济社会状况31.4项目提出的理由及过程41.5项目建设依据51.6建设目标及定位51.7主要建设内容及规模61.8资金投入及效益情况6第二章项目建设的必要性和可行性82.1必要性82.2 可行性10第三章 需求分析及拟建规模163.1现状分析173.2需求分析193.3建设定位及目标203.4建设规模拟定22第四章 建设项目商业模式234.1项目商业模式234.2服务范围234.3物流流程244.4物流设备25第五章 场址选择及建设条件275.1建设地址275.2土

2、地权属及占地面积275.3建设条件27第六章 总平面布置及主要建设内容306.1总平面布置306.2功能划分设计方案316.3用地合理性分析34第七章 给排水、供电及辅助设施367.1给排水367.2供电377.3信息工程387.4环保措施38第八章 消防、安全与卫生398.1总图防火设计398.2安保监控408.3卫生408.4避雷与防火408.5生产场所安全418.6特种设备安全418.7职业病防治418.8安全保障418.9安全卫生机构42第九章 环境保护429.1场址环境现状429.2主要依据429.3主要污染源及环境保护措施43第十章 节能措施4410.1节能4410.2节水44第十

3、一章 实施进度计划4511.1建设工期4511.2实施进度45第十二章 组织管理机构及定员4712.1组织管理机构4712.2劳动定员4712.3劳动工资4812.4 工程项目管理49第十三章 投资估算及资金筹措4913.1估算依据4913.2投资估算50第十四章 经济分析5314.1经营费用估算5314.2收入、税金及附加估算5414.3利润总额及分配5614.4盈利能力分析5614.5清偿能力分析5614.6不确定性分析5714.7项目财务评价58第十五章 综合评价58第十六章 结论及建议60附件：附表8份 附图2份第一章 总 论1.1项目概况（1）项目名称：文山城南物资转运中心建设项目（

4、2）项目承担单位：中正投资有限公司（3）项目法人：（4）建设性质：新建（5）建设地点：文山市开化镇城南片区，距离市中心6公里。1.2项目承担单位基本情况本项目由中正投资有限公司承担。该公司是一家从事矿石购销、资产管理，成立于2011年，注册资本1500万元，员工人数35人。1.3项目所处区域经济社会状况项目地处文山州文山市开化镇城南片区。文山市是文山壮族苗族自治州州府所在地，是全州的政治、经济、文化中心。近年来文山州及文山市各级党委政府以经济建设为中心，树立了 “大开放、大通道、大流通、大市场、大产业”理念，全州和全市国民经济社会呈现快速发展态势。文山州辖7县1市，2011年全州实现生产总值4

5、013961万元，同比增长14.2%。其中：第一产业增加值915258万元，增长8.0%；第二产业增加值1541579万元，增长21.5%。其中工业增加值1130295万元，增长21.6%，建筑业增加值411284万元，增长21.2%；第三产业增加值1557124万元，增长10.9%。全年完成社会消费品零售总额1731334万元，增长20.5%。全年实现进出口总额18211万美元，增长24.8%。文山市辖15个乡（镇），2011年全市生产总值 (GDP) 达120.5亿元，占文山州生产总值的30%，按可比价格计算，同比增长15.6%，比全州的增速高出1.4个百分点，比全省的增速高出1.9个百分

6、点，比全国的增速高出6.4个百分点。其中，第一产业增加值12.7亿元，同比增长9%；第二产业增加值59.3亿元，增长21.6%；第三产业增加值48.5亿元，增长10.3%。全市社会消费品零售总额达54.2亿元，比上年增长20.1%。完成外贸进出口总额7322万美元，比上年增长157.4%。全年各种运输方式完成货运量392万吨，比上年增12.3%；货物周转量32400万吨公里，比上年增21%。1.4项目提出的理由及过程文山市是文山州的政治、经济、文化、信息中心，近几年来，文山州、市提出了“工业强州”、“工贸强县”战略，随着工业化和城市化进程的加快，大力发展现代物流业，是文山州、市各级党委政府的一

7、项中心任务。进入21世纪，全球经济一体化的进程明显加快，特别是在“十二五”期间，物流业将迎来良好的发展机遇。近年来文山州工商业经济快速发展，工业总产值、社会商品零售总额、对外贸易增长迅猛，但与工商业经济、社会商品零售额和对外贸易不断增长密切相关的现代物流业，却还处于一个发展的初期阶段。目前，文山的物流企业多数处于规模小、设施设备落后、服务内容单一、信息闭塞的状况。目前文山市乃至全州都没有一个设施完备的大型的仓储、停车、物资转运、物资配送和信息服务的物流企业。许多厂矿、农副产品加工企业、对外贸易企业、货物批发企业都不得不自己组建物流小企业来解决自己的产品和原材料流通问题，造成了小而全、成本高、规

8、模小、效益低的状况。物流业发展的滞后严重制约了文山州、市经济的发展，为此，文山州国民经济和社会发展第十二个五年规划和文山市国民经济和社会发展第十二个五年规划都将物流业列为全州和全市“十二五”期间重点发展的一项产业。面对企业对物流服务业需求的剧增，本项目承担单位在认真分析的基础上，结合当前流通设施建设经营现状及今后发展趋势，提出了通过购置场地，建设上规模、上档次、设施齐全、功能完善的物资转运中心，为州内外各大中小企业提供方便、快捷的物流服务，有效减少企业物流成本，在实现社会效益的同时，实现本公司的经济效益。 1.5项目建设依据（1）根据文山壮族苗族自治州国民经济和社会发展第十二个五年计规划；（2

9、）文山州流通服务设施建设规划；（3）文山州物流业发展“十二五”规划；（4）文山市国民经济和社会发展第十二个五年规划；（5）建设单位提供的有关资料。1.6建设目标及定位结合文山市土地利用总体规划依托项目所处地段的区位优势，计划用23年的时间建成集仓储、物资转运、冷藏、物资配送、商务信息服务等功能为一体的大型仓储物流、物资转运项目，使之成为文山州、滇东南地区区域物流中心的重要组成部分。1.7主要建设内容及规模本项目按年货运物流量300万吨设计，工程划分为综合信息服务区、仓储区、散货堆场、停车场、物资配送6个功能区，规划用地面积86812.47平方米（130.22亩）。其中，建构筑物占地面积2824

10、7.74平方米、总建筑面积93606.28平方米、场地及道路占地39522.16 平方米、绿化面积13021.87平方米、绿地率15%、容积率1.08。主要建设内容及规模如下：（1）雨棚散货堆场6577.60 平方米；（2）仓储建筑面积23385.00平方米；（3）冷藏仓库7484.88平方米；（4）停车场占地面积3520.70 平方米；（5）物资综合信息楼36240.00 平方米；（6）配送中心建筑面积12600.80 平方米； 1.8资金投入及效益情况项目总投资12192.08万元，其中工程费费6514.17万元、工程建设其他费用5322.8万元、预备费355.11万元。由项目承担单位全部

11、自筹解决。项目建成后，除可为州内外各大中小企业提供方便、快捷的物流、物资转运服务，有效减少企业物流成本，促进地方经济快速发展外，项目建成后，预计自营部分每年可实现营业收入4692.25 万元，对外转让部分1846.8万元（全部转让后），利润总额2518.9万元（自营部分），每年可向国家提供税收883.11万元（自营部分），具有一定的经济效益。项目投资利润率22.35%、投资利税率24.49%，全部投资回收期6.1年（含建设期），内部收益率18%，同时，项目还可解决154人的就业问题，带动当地建筑建材、商品零售、饮食等相关行业的发展，对扩大城镇就业，促进第三产业的发展起到了促进作用。结论及建议：

12、该项目具有较好的经济和社会效益，特别对文山构建“区域物流中心”、扩大商品流通起着重要的作用，建议有关部门批准实施，并根据国家有关规定和精神，在政策上给予优惠和扶持，使项目尽快建成。主要技术经济指标 序号名称单位指 标备 注1规划用地占地面积86812.47 2建构物筑占地面积34268.44 3总建筑面积93606.284场地及道路占地 39522.16 5绿化面积13021.876绿地率%15 7建筑容积率%1.08 8总投资万元12192.088.1建筑安装工程费万元6514.17不含设备费8.2工程建设其他费用万元5322.88.3预备费万元355.119建设期年210资金筹措10.1自

13、筹及引资万元12192.0811营业收入11.1自营收入万元4692.2511.2对外转让收入万元1846.812营业税金及附加万元883.11自营部分13所得税万元629.7314利润总额万元2518.9自营部分15投资利润率%22.3516投资利税率%24.4917财务内部收益率%1818财务净现值(15%时)万元153719投资回收期年6.120盈亏平衡点万元1234.1当经营利用率达26.3%，第二章 项目建设的必要性和可行性2.1 必要性文山州是云南省的东大门，是云南省推进面向西南开放“桥头堡”的必经之地。文山市是文山州的政治、经济、文化、信息中心，近几年来，文山州、市经济发展迅猛，

14、以三七、烤烟、辣椒等为代表的农副产品生产及加工业，以铝土矿、锌铟矿等为代表的有色金属开采和冶炼业，以生猪养殖等为代表的畜牧业等等都取得巨大的发展成就，要保持州内这样的良好发展态势，客观上必然要求有相关的物流服务业与之相匹配，同时，随着广昆高速公路、平远至文山至天保口岸二级公路、桂昆铁路、富宁港等的建成和投入使用，文山州作为中国西南地区通向“两广”和越南的必经之地，物资中转站的地位和作用也愈加突出，这也必然要求文山州需积极发展物资转运等现代物流服务业。近年来文山州及文山市工商业经济快速发展，工业总产值、社会商品零售总额、对外贸易增长迅猛，但与工商业经济、社会商品零售额和对外贸易不断增长密切相关的

15、现代物流业，却还处于一个发展的初期阶段。据统计，2011年全市生产总值 (GDP) 达120.5亿元，同比增长15.6%，比全州的增速高出1.4个百分点，比全省的增速高出1.9个百分点，比全国的增速高出6.4个百分点。全市社会消费品零售总额达54.2亿元，比上年增长20.1%。完成外贸进出口总额7322万美元，比上年增长157.4%。农副产品和主要工业品产量大幅增加，全年主要粮食作物和蔬菜、三七等经济作物总产量达 41万吨，烤烟、铁合金、锑、锌、水泥、化肥、成品糖等主要工业品产量达158万吨。这些农副产品和工业品大多数都需要向外输出；同时由于人民生活水平的提高，汽车消费、家电消费、日用品消费等

16、急剧攀升，州内、市内物资输入数量巨大；另外由于文山的区位优势，各种过境文山的物资转运业务也快速发展。但与此相对应的文山市物流业发展情况却是：全市拥有各种商贸物流网点14919个（其中99%为注册资本不足5万元的个体户物流网点），从业人员4.9万人，各类综合与专业市场58个，超市30家，而全市的物流中心只有1个，而且该中心的业务主要局限于停车业和酒店业。由此可见，文山市商贸物流业仍处于规模小、设施设备落后、服务内容单一、信息闭塞的状况。由于缺乏一批设施完备、功能完善，集仓储、停车、物资转运、物资配送和信息服务的现代物流企业，使州内外的许多厂矿、农副产品加工企业、对外贸易企业、货物批发企业都不得不

17、自己组建物流小企业、运输小分队来解决自己的产品和原材料流通问题，造成了小而全、成本高、规模小、效益低的状况。物流业发展的滞后严重制约了文山州、市经济的发展，为此，文山州国民经济和社会发展第十二个五年规划和文山市国民经济和社会发展第十二个五年规划都将物流业列为全州和全市“十二五”期间重点发展的一项产业。文山市开化镇城南片区，距离市中心3公里，处于文山通往全州8县市的文砚、文天、文都三条二级公路的交叉处，是理想的物资转运和物流建设场地。因此，综上所述，面对企业对物流服务业需求的剧增，在文山城南片区建设一个具有一定规模、功能完备、设施完善、服务配套的物资转运中心非常必要。2.2 可行性分析（1）符合

18、国家、省、州、市的产业发展导向，形势乐观现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。从国内形势看，中国物流行业起步虽较晚，但随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2010年以来，物流市场整合步伐加快，呈现出明显的季节性和结构性变化。在国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、电子产品物流高速增长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、食品和日

19、用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓储中转、货运快递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增长速度。2010年，我国物流市场总规模达4.9万亿元，比2005年增长了一倍多。物流行业的快速发展，一方面为保证国民经济协调、平稳、较快发展发挥了基础和支撑保障作用，另一方面也成为调整产业结构，转变经济发展方式，开拓新经济增长点的重要手段。2011年，我国工业物流整合速度加快，商贸物流整合趋势明显。商贸物流发展专项规划指出，到2015年初步建立一套与商贸服务业发展相适应的高效通畅、协调配

20、套、绿色环保的现代商贸物流服务体系。未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。各级政府陆续出台的相关配套政策，为我国物流业发展创造了良好的外部环境。“十二五”期间，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业面临重大发展机遇，物流市场投资前景乐观。从省内形势看，2009年7月，胡锦涛总书记考察云南，从调整完善我国对外开放总体战略格

21、局的高度，提出了“使云南成为我国面向西南开放的重要桥头堡”的要求； 2011年5月，国务院下发了关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见，提出要把云南建设成为全国面向西南开放的重要桥头堡。这是党中央国务院着眼于提升国家沿边开放质量和水平，进一步完善国家对外开放格局，推动云南省经济社会又好又快发展作出的重大战略决策。“意见”的首条战略定位为：将云南建设成为“我国面向西南开放的重要门户，加快外接东南亚、南亚，内连西南及东中部腹地的综合交通体系、能源管网、物流通道和通信设施建设，构筑陆上大通道” 。同时，“意见”还提出加快发展云南的物流、会展等现代服务业，推进现代物流服务和信息平台建设，把

22、昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。2011年5月30日，云南省委、省人民政府在瑞丽召开动员大会，要求全省迅速行动起来，全力推进“桥头堡”建设。在上述背景下，云南物流产业凸显出前所未有的重要意义，必将成为云南省国民经济中的新兴产业和新的经济增长点。从州内形势看，为了贯彻国务院和省委省政府的“桥头堡”建设精神，文山州委州人民政府根据州情实际和发展远景，通过深入论证后提出了把文山建设成为面向泛珠三角和东盟开放的新高地。通过推进“新高地”建设，将文山州从过去战争的前沿、开放的末端、军事斗争的主战场、经济发展的滞后地区变成改革开放的前沿、经济建设的主战场、加快发展的增长极。文山州作为云

23、南省“桥头堡”建设中“桥”的重要必经之地，区位优势明显，发展潜力巨大。文山州国民经济和社会发展第十二个五年规划明确提出，“十二五”期间，文山州将紧紧抓住建设“两强一堡”、“新高地”的历史机遇，积极构建“1347”战略布局。“1”即：建设文砚平一个城市群，实施中心城市带动战略，集中力量打造全国优质烟叶基地，最大的三七药物基地，全省重要的有色金属基地、铝加工中心、铁合金生产基地，农特产品种植加工基地和全省的重要物流节点。“3”即立足文山作为云南“东大门”，连接全省沿边对处开放经济带和云南面向泛珠三角对内开放经济走廊的区位优势，全力构建东西、南北、沿边三条经济带。“4”即做强做大以三七为重点的生物资

24、源开发、以铝工业为重点的新型冶金化工、以普者黑为重点的旅游休闲度假及区域性的现代商贸物流四大基地。“7”即打造文山马塘工业园区和文山三七药物产业产业园区等七个经济增长点。目前，文山州以文山城为中心的“文砚平”城市群已基本形成，三条经济带已初步显现，四大基地中的前三大基地已形成雏形，七个经济增长点的成效已经显现。唯独物流基地的建设仍然处于初级发展状态，这为本项目的建设留下了巨大的发展空间。从市内形势看，文山市作为全州的政治、经济、文化、信息中心，其物流节点的基础地位显而易见。“十一五”以来，文山市立足北上昆明、东连两广、南出越南的区位优势，扎实推进“工贸强县”战略，国民经济和社会发展取得了明显成

25、效，其经济增长速度高于全国、全省、全州平均水平，为物流业的发展奠定了坚实的基础。文山市委市政府高度重视发展物流业，2008年市委市政府就专门出台了关于进一步加快商贸物流业发展的实施意见，对全市商贸物流业的发展作出了具体的政策安排。2010年，文山市出台了文山市国民经济和社会发展第十二个五规划纲要，将商贸物流业的发展列为重要的发展产业之一。全市上述的经济和政治环境有利于本项目的建设。（2）地理位置优越，交通便利，规划功能完善文山州地处祖国西南边陲，距省城昆明市356公里，东距广西百色市390公里，距北海港890公里，南距越南首都河内460公里，距越南海防港690公里，西与红河州接壤，北与曲靖地区

26、相连。全州国境线长438公里，州内拥有国家级一类口岸天保口岸和都龙、田蓬、董干三个国家级二类口岸及24个边民互市点，具有通边达海的区位优势。文山市是文山州的政治、经济、文化、信息中心，交通便利，网络布局合理，文山城通往其他七县县城的公路均为二以上级公路，车辆运行时间均只需二小时左右，是全州商品的主要集散地。从文山市的东面沿广昆高速公路和富宁港可达广西自治区和广东省，从文山市的南面沿文天二级公路经国家级天宝口岸可达越南民主共和国，从文山市的西面沿蒙文公路（已规划为高速公路）可达红河州州府所在地蒙自，从西北面沿广昆高速公路可达省会昆明，从北面经普炭一级公路和在建的桂昆铁路可通往广西、广东出海口，文

27、山城区离州内的普者机场仅25公里，是大西南通向沿海开放地区的主要交通要道，是云南省的东大门，素有“滇桂走廊”之称。该项目地处文山市开化镇城南片区，距离市中心3公里，处于文山通往全州8县市的文砚、文天、文都三条二级公路的交叉处，周围有占地达280余亩的全州最大的汽车城、全国最大的三七工业园区和文山国际三七交易中心、文山州烟叶复烤厂烟叶堆放场等大型物流需求企业，距离城内最大的家具批发零售市场、建筑建材市场、农产品批发零售市场、各大超市、文山马塘工业园区等也只有2至8公里左右的路程。该项目总占地面积达130亩，目前该地以荒山、荒坡和农田地为主，项目建设符合“城填上山”的城市总体规划要求，同时，该片区

28、的水、电、路等基础设施比较完善，土地征用价格也相对较为便宜。该项目工程划分为综合信息服务区、仓储区、冷藏区、散货堆场、停车场、物资配送中心6个功能区，充分满足了文山市场对物流信息、物资仓储、矿产品和工业品的堆放转运、鲜活农产品的冷藏储运、城内批发和零售企业的物资配送、车辆停靠休息等的需要。（3） 区域经济的快速发展和丰富的资源，为项目提供强劲的动力和物质基础“十一五”期间文山州积极实施“农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、和谐稳州”六大战略，全州经济社会取得了巨大发展。“十一五”期末，全州经济实现翻番目标，完成地区生产总值329.85亿元，比2005年增加179.57亿元，年均增

29、长13.3%；全社会固定资产投资271.03亿元，比2005年增加188.75亿元，年均增长26.9%；地方财政一般预算收入22.03亿元，比2005年增加14.94亿元，年均增长25.5%；社会消费品零售总额143.64亿元，比2005年增加90.24亿元，年均增长21.9%；外贸进出口总额14587万美元，比2005年增加11277万美元，年均增长34.5%。进入“十二五”后，全州积极实施“桥头堡”和“新高地”战略，国民经济和社会发展取得了开门红。2011年全州实现生产总值401.4亿元，同比增长14.2%，全年完成社会消费品零售总额173.13亿元，增长20.5%，全年实现进出口总额18

30、211万美元，增长24.8%。文山市2011年全市生产总值 (GDP) 达120.5亿元，占文山州生产总值的30%，按可比价格计算，同比增长15.6%，比全州的增速高出1.4个百分点，比全省的增速高出1.9个百分点，比全国的增速高出6.4个百分点。区域经济的快速发展为该项目的建设提供了强劲的动力。文山州、市资源丰富，开发潜力巨大。文山是久负盛名的名贵药材三七的原产地和主产区，产量占全国的95%以上，有“中国三七之乡”之称，辣椒、烤烟、八角、草果、茶叶等特产在省内外也有较高知名度，是云南新烟区开发和木本油料产业发展的重点地区；有可开发利用的水能资源近200万千瓦；文山州是云南省矿产资源种类较多的

31、州市之一，铟、锑、锡探明储量居全国前列，铝、钨、锰、沸石等矿产探明储量居全省前列，未来将打造成云南省重要的有色金属基地和铝工业中心。文山州的粮食作物、经济作物、畜牧业也有较好的发展，是两广、港澳等沿海地区农副产品的生产基地。目前，文山州、市的自然资源正在得到有序的开发和利用，州内涌现出了一大批以文山铝业、华联锌铟、马关云铜、麻栗坡紫金钨业等为代表的矿产工业企业，以文山特安纳制药、人羞花等为代表的三七加工企业，以文山烟叶复烤厂、华博食品、达平辣椒等为代表的农副产品加工企业。丰富的资源和加工开发能力为项目的建设提供了强大的发展基础。第三章 需求分析及拟建规模3.1现状分析物流是物品从供应地向接收地

32、的实体流动过程，是运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各种运动形式交集的活动。这些活动要求有一个有效的、完备的物流基础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台。它涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。物流形态是由线(LINE)、手段(CARRIER)和节点(NODE)组成。线是指公路、铁路、空路、海路等；手段是指汽车、火车、船舶、飞机等运输工具；节点则是指车站、集散中心、仓库、港口、机场等设施。随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来

33、越多样化。如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心、物资转运中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流通成本，提高企业经济效益，是物流业的核心任务。完成这一任务的关键就是合理规划和建设流通节点。本项目的建设是在全国、全省全面推进云南面向西南开放的重要桥头堡和全州把文山建设成为面向泛珠三角和东盟开放的新高地这样的背景和宏观规划下提出的，既具有宏观规划的合理性，也有具有具体规划的现实性。在“十一五”期间，文山州现代物流业发展的基础条件基本形成，当地把三七、粮、烟、矿、林桨纸作为重点培育的支柱产业，促进了全州经济社会快速

34、发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，经济总量水平不断提高。从今后发展趋势看，随着 “十二五”规划的实施，国家加大西部地区及边远贫困地区的投入力度，文山州抓住机遇，加快发展三七、烤烟、畜牧业、矿业等优势产业，大力发展服务业，特别是在未来的几年内，云南参与“两大区域合作”，承接东部地区产业转移，将带动人流、物流的快速增长，全州经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，全州内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、10.2%以上。经济的发展，必然带动人流、物流的增长，为现代物流业的发展创造了有利条件。目前，文山州拥有各种流通企业及个体户29650户，其中：国有及国

35、有控股流通企业750多户，占总数的3%，集体控股企业900多户，占总数的3.1%，私营流通企业和个体户28000多户，占全州流通企业总户数的94%；全州拥有各类具有一定规模的商品市场295个，其中，城区市场66个，农村集贸市场229个（含乡镇以街为市市场）。按市场类别划分：综合消费品市场249个，农产品市场33个，工业消费品市场16个，年平均市场交易总额达40亿元以上；全州载货汽车实有数20多万辆，年货运周转量达120000万吨公里以上；文山市拥有各种商贸物流网点14919个，从业人员4.9万人。建成各类综合与专业市场58个，超市30家，物流中心1个，县级商品配送中心6个，村级农家店247个，

36、家电下乡销售网点79个，年交易额达20亿元以上，年货物周转量达32400万吨公里以上。随着经济的进一步发展，上述各项指标将进一步增大，为构建现代区域物流中心提供了发展空间。目前，轻工产品、矿产品、日用品、保鲜食品等，是文山州最大的货运物品类别，其主要运输方式为机动车辆公路运输。文山州物流领域存在的主要问题有：一是货运企业营运规模小，货物运输车辆运载吨位低，缺乏承担大规模和大批量货物运输的营运企业及运载车辆；二是文山州仓储物流企业规模小，设施设备不配套，服务内容单一，多数以停车、住宿、餐饮为主要业务内容，流通信息、交易手段落后，特别是缺少为大中型企业、资源加工型企业、大型超市及专业市场提供配套服

37、务的现代化、专业化、信息化物流设施和专业技术人才。 3.2需求分析“十二五”期间，随着文山州“新高地”建设的推进和 “1347”战略的实施，文山将形成全国优质烟叶基地，最大的三七药物基地，全省重要的有色金属基地、铝加工中心和农特产品种植加工基地，这这些基地的形成加之文山的“东大门”区位优势，将促进文山成为全省的重要物流节点。据不完全统计，目前，全州从事物流和货物托运的公司或单位超过100个，年消费商品运输量超过200万吨，矿石原材料及各类产品运输周转量超过400万吨。全州载货汽车超过20万辆，货物周转量达到560万吨公里以上。据文山矿产品加工业发展现状及今后发展趋势预测，年产80万吨氧化铝项目

38、建成后，每年需运输量450万吨；锌产品加工年需运输量450万吨、煤年需运输量300万吨、年建材产品需运输量400万吨、化肥等需运输量150万吨、其他矿产品年需运输量300万吨、各类农产品需运输量250万吨。到2015年，全州年物流量将超过3500万吨。因此，建设集仓储物流、冷藏配送、物资转运、商务信息服务等功能为一体的仓储物流具有良好的市场前景。3.3建设定位及目标文山城南物资转运中心建设项目定位于为大中小企业承担物资仓储、转运、信息服务、物资配送、停车等物流服务内容。该项目建设包括几大具体工程： (1)集货服务。将州内、省内、省外、国内、国外的物资向文山聚集，提供一流的仓储保管和转运服务，通

39、过规模效应，优化社会流通链，降低物流成本。 (2)运输与配送服务。发展多式联运，提供多种运输方式，培植高效、快捷、经济实惠的运输系统，合理配置运输资源，为国民经济建设服务。运输指长距离的物料搬运方式，发展运输与配送服务业可以惠及州内外所有相关的企业。配送则服务于“文、砚、平三角经济带”及红河、广西等地企业，配送业务的开展，将为这些企业提供各种生产资料、生产工具以及备品备件的配送，有效地降低相关企业的生产成本。 运输与配送功能将整合文山州的现有运输力量，形成规模运输团队，借助“通边达海立体交通网”的形成，打造全方位的物流运输体系。 (3)冷藏储存服务。冷藏储存在物流系统中起着缓存、调节和平衡的作

40、用，是物流中心的核心功能。储存的目的是克服产品生产与消费者在时间上的差异，使产品产生时间效益。本项目服务对象以农特产品、生鲜食品、药品等的保管、储存、分流为主要对象。 （4）装卸搬运服务。物流中心的规模经济，必然带来许多装卸搬运活动，包括装货、卸货、移送、拣选、分类、堆垛、入库、出库等作业，作业内容复杂，发生次数频繁，又是劳动密集型、耗费人力的作业，在详细设计时，尽量采用自动化物流技术，力图实现装卸搬运作业的合理化，但依然会产生许多劳动岗位，以解决普通劳动力的转移问题。 (5)流通加工服务。流通加工发生在产品从生产厂商到消费者流动过程中，为了运输，生产厂商可以采用方便实惠的包装方式，而为了满足

41、用户需要，维护产品质量和实现物流效率化，促进商品销售，需要流通加工这种辅助作业。不同的产品，针对不同的需求实际，会需要相应的流通加工环节。流通加工服务是物流中心较为明显的增值服务。(6)包装服务。物流是产品、半成品或原材料，在搬运、运输以前都要进行包装捆扎或装入适当的容器，以保正其在整个物流活动过程中能够顺利实现各种作业转换。包装不仅具有保护货物、便于促销的作用，包装与运输配合，可以减少货损，便于运输装卸。运输或仓储将采用大包装，而销售配送时，可能是小包装。(7)物流信息服务。物流信息服务是现代物流系统的核心功能，包括两个方面的内容：一是针对物流系统内部的物流信息进行处理，包括从各种物流业务中

42、衍生出来的信息的处理，如运输业务信息处理、仓储管理信息处理、订单处理等，这些伴随物流活动而产生的大量信息的收集、加工、传递等处理将成为决策的依据，对整个物流活动起着指挥、协调作用。二是物流系缜与外部系统的交换信息处理，以及公共物流门户信息港的建设等，如物料在途运输跟踪、物流信息的发布和接收等。物流信息服务体系的建立，是有效降低物流成本的重要手段。（8）专业性服务。针对特定产业园区、特定工厂、特定产品提供特定的物流服务项目。利用该项目地处文山市城南片区，距文山市中心3公里左右，处于文砚、文天、文都三条二公路交叉处的较好区位优势，立足于高起点、高标准建设，使之达到国家有关商业流通设施标准和功能。结

43、合文山土地利用总体规划依托项目所处地段的区优势，项目建设定位为：集仓储物流、物资转运、冷冻、加工、配送、商务信息服务等功能为一体的大型物流中心，使之成为文山州、滇东南地区重要的物流节点。3.4建设规模拟定结合建设项目定位及项目所处的区位，根据今后的发展趋势预测，本项目近期按年货运物流量300万吨进行建设。建设标准为大型仓储物流项目。第四章 建设项目商业模式4.1项目商业模式项目建成后商业运行模式：采取自营（或租赁）、对外转让部分的方式。凡进入项目区内储存、经营的的产品，需遵守以下要求：（1）有关生产厂家的检验、说明及合格证书等。（2）相应管理人员应计录品名、数量、质量、货主等信息。（3）各类商

44、品应在专门的场地储存、分拣、包装。4.2服务范围本项目提供的服务内容为：（1）临近市县：文山州各县市、镇；云南全省各市县镇；广西、广东省的大中型企业、经济开发区；（2）东盟国家：部分制造企业和贸易企业；（3）泛珠三角经济区、中部地区、西部地区及全国、省内与文山贸易往来频繁的地区和企业；（一）商品仓储为经营者提供良好的营业场所（二）为经营者和广大消费者创造良好的经营和管理服务环境。内设有以下管理、服务机构：1、管理人员办公室；2、服务人员办公室。（三）公用基础设施建设项目的道路、通讯、给排水、绿化等按满足客户需要布置。（四）停车场以大中车辆型的停车需求。（五）仓储及物流设施（六）安全、环保、绿化

45、和卫生由保安全面负责进入项目区内的货物提供安全保卫措施，并配有专职清洁卫生队伍。4.3物流流程（1）文山城南物资转运中心与相关交通设施的物流流程总图物流流程总图沿海地区相邻市县镇文山州公路货运云南全省铁路货运集 货堆场、仓储国内地区水路货运其它运输配送区国外地区国际物流公路货运分 流铁路货运沿海地区水路货运相邻市县镇国际物流文山州云南全省国内地区国外地区（2）库内货物流程到货御货验收分类码放储存保管出库配货装车发货（3）运输配送物流流程配送包括商业配送、生产企业配送，主是为州内特色产业园区加工企业及其它企业提供物流配套服务。A、为州内各大专业市场运输配送物流服务模式卖场零售商配 送铁路商业网加

46、工仓 储公路货主包装散货堆场B、为新型有色加工基地各大企业运输配送物流服务模式 物流订单 物流信息加工企业物流配送信息平台生产厂1供应商供应商1生产厂1生产资料配送中心供应商1生产厂n零配件配送中心供应商n生产工具配送中心4.4物流设备 该项目的设备包括仓储运输设备、信息网络设备。主要设备如下：物流信息设备明细表序号系统子项硬/软件内容数量单价（万元）总价（万元）合计279一电子结算系统硬件服务器（小型机）2255020KVA/8小时 UPS11010客户机及外设10110软件数据库11515电子结算系统11515小计100二电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设施12020布线、安装、调

47、试155小计25三LED硬件LED显示屏(以18m2为例)13030触摸屏计算机122软件触摸屏和LED发布软件166小计38四综合管理系统硬件服务器2510客户机100.55扫描仪20.20.4传真机20.30.6激光打印机20.51软件数据库22.55综合管理系统12525小计47五信息基础平台硬件网络中心12020防火墙11515软件网络管理及安全11212小计47六数据交换软件数据交换软件11212七信息系统培训费10主要设备明细表（暂不纳入投资范围）序号名 称单位数量金额(万元)备注一运输设备辆4160二仓储设备4411.5t叉车台2142货架套10002032t吊车台110合计20

48、4第五章 场址选择及建设条件5.1建设地址项目建设场地位于文山市区城乡结合部处，距城中心8公里，地势较平坦，规划建设用地130.22亩（86812.47 平方米）。 5.2土地权属及占地面积规划建设用地为文山市开化镇老保黑村委会所属，建设项目通过批准实施后，项目业主单位按照有关政策规定，办理有关土地征用手续。 5.3建设条件（一）工程地质条件 文山市内境地形地貌属滇东南岩溶山区，地形复杂，喀斯特岩溶地貌突出，总体地势西北高、东南低，坡度一般在25以上。地面海拔约1250米，最高海拔2991.2米，最低海拔618米。盘龙河从西北流向东南，斜贯全境，县境随盘龙河及其支流形成两侧高、中间低的走廊式地

49、形。文山市区所处的河谷盆地面积为31.15平方公里，是全县最大的盆地。全市山地与坝子总面积之比约为9:1。总的来说，文山盆地中部经水文地质勘探，地质构造为一般粘性土夹粉土砾砂、园砾、卵石夹一般粘性土软质岩石。下钻510可见软质灰岩基底，无断裂、溶洞等地质特征和滑坡、泥石流威胁，但地表高差较大，耕植土、粉质粘土和粘土层较厚且不均匀，需作56孔桩浇注处理方可作为高层楼房地基使用。地下水位0.516.35，为重碳酸钙型水，对地坪混凝土无侵蚀性。目前，项目建设场址尚未进行工程地质勘探，根据周边建筑经验以及工程地质条件初步判断，建设场地工程地质条件可满足项目建设需要。按国家地震局和建设部1992年颁布的

50、中国地震列度区划图划分，文山属于6度烈度区，建构筑物按6度地震烈度设防。 （二）气候条件 市境地处云南省东南部低纬度高原，东南近北部湾, 西南离孟加拉湾不远，跨北回归线两侧，大部在北回归线以南，属西风带、中亚热带季风气候。随海拔高低，兼有中亚热带、北亚热带、南亚热带和温带气候。大部分地区冬无严寒，夏无酷暑春秋长，冬夏短，四季气候宜人。据1956至2000年的气象统计资料表明，年均降雨146.4天，992.7毫米；年均日照319天计2023.1小时。年平均气温17.8，平均相对湿度71%；最热月为六、七月；最冷月为一月，平均气温810.6；由于气候适宜，光照充足，雨量充沛，适应多种植物、农作物生

51、长。 （三）城市公用设施依托条件 （1）供电：文山市现有电力装机容量5万千瓦以上，并与全州并网，与省接网，项目实施地点属电网覆盖范围，项目施工用电有保障。 （2）供水：随着城市建设的发展，城市给水管网可覆盖到建设场地。本项目的用水可以从城市供水管线引入。给水按有关规范进行设计，采用城市自来水，接城市供水管网。 （3）雨、污水排放 本项目采用雨水、污水分流制，随着文山城市建设规模的扩大，项目建设区域内区设有市政下水道，屋面及地面雨水则由雨水系统收集后，排入市政下水道。生活污水及部分油污排入市政排污干管，送入污水处理厂进行处理。 （四）环境交通条件 该场地位于文山市中心城区南大门文山至马关、文山至

52、天保主干道出入口处，距城中心6公里，交通便捷，处于40米与20米宽规划道路之中。 （五）项目施工条件 项目实施地全州生产规模最大的水泥厂较近，交通方便，建筑材料可直接运到施工现场，施工场地宽敞，施工砂、石等建材可就近购买，运距较短，项目施工条件较好。 综上所述，拟建地供水、供电、交通等基础设施基本满足该项目建设的需要。第六章 总平面布置及主要建设内容6.1总平面布置本项目近期每年按转运量300万吨、远期500万吨计，规划用地面积86812.47平方米（130.22亩）。建设项目规划用地由场区4条主干道（宽10米）路网划分为散货堆场、仓储区、停车场、运输配送区、综合信息服务区5个功能区。沿20米

53、宽、40米宽道路一面依次布置物资运输配送区、综合信息服务区、散货堆场、停车场、仓储区，分别在40米宽、20米宽道路一面设2个主要出入口。大中型运货车辆来砚山、麻栗坡、西畴可直接进入雨棚散货堆场，按照货的性质进行堆放、储存，散货堆场与仓储区相邻布置。综合信息服务区布置于项目规划用地的东面。物流配送中心处于与停车场、雨棚散货堆场相邻布置。在规划用地范围临20米宽、40米宽道路一面不设围墙、围栏，增强主出入口面的开阔度。便于人流、物流的汇集与疏散，较好地体现了商务仓储、停车等功能。区内选择适宜的树（草）种，按规划形成绿化地带。物流线组织分为互不干扰的流线，（物流）也可从沿平文二级公路进入各功能区中心

54、，八个功能区相互联系又自成一体。物流线路由散货堆场进入、经过冷藏加工、储存直至配送。（附平面布置图） 用地平衡表（经济指标一览表）序号功能分区名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）(占地比例%)一总占地面积86812.47 （一）建筑占地面积28247.74 93606.28 1.1仓储（1）7950.06 15900.12 1.2仓储（2）3742.44 7484.88 1.3冷藏库3742.44 7484.88 1.4机房及配电室(冷库用)509.20 509.20 1.5配送中心3315.40 12600.80 1.6综合信息楼2265.00 36240.00 1.7管理用房1394.

55、40 2788.80 1.8经营门面1980.00 3960.00 1.9厕所60.00 60.00 1.10 雨棚散货堆场3288.80 6577.60 （二）构筑物占地面积6020.70 2.1停车场3520.70 2.2场内固定车位设置2500.00 （三）道路及场地39522.16 （四）绿地面积13021.87 二建筑物、构筑物占地面积34268.44 三投资强度四容积率1.08 五建筑系数（%）39.47 六绿地率（%）15.00 6.2功能划分设计方案从今后长远发展看，随着我州文山马塘工业园区的各大特色产业基地形成及加工企业的进驻，通边达海大通道的形成，扩大与越南等东盟国家贸易往

56、来，文山将成为重要的物资集散地和中转站。总平面布置方案应突出大型停车场、配送、仓储物流设施建设等内容。（一）散货堆场先期主要为建筑建材、机电、生物资源开发食品配送、冷藏有色金属加工产业基地的形成而配套，按各类货物转运量量为300万吨/年。仓库、堆场容量按下式计算：E=QhKBKKr/Tykktdc式中：E仓库或堆场所需容量Qh年货运量，其中10万吨入库， 90万吨入场KBK不平衡系数，取为1.2Kr货物最大入仓库或堆场百分比，取100%Tyk仓库或堆场年运营天，取350天tdc货物在库、场平均堆存期，其他12天，散货8天则所需库（场）总容量为：E=QhKBKKr/Tykktdc =3001.2

57、/35020=20.57万吨A、散货堆场所需堆场容量为：E=（QhKBKKr/Tykk）tdc =（901.2100%）/3508=2.5万吨所需堆场面积为：A= 25000000/32152=3872.17平方米，结合项目地形，取堆场占地面积3288.平方米。（二）仓储（1）仓储容量确定按年210万吨入库量计算E=QhKBKKr/Tykktdc =2101.212/350=8.64万吨根据入驻企业及产品的情况，以上指标会有所改变，具体按实际发生计算。仓储区由13幢仓库构成，总建筑面积31397.08平方米（含附属机房等）。其中：仓储（1）建筑面积15900.12 平方米，每幢占地883.34

58、平方米,建筑面积1766.68平方米、共9幢，层高8米；仓储（2）建筑面积7484.88 平方米，每幢占地1871.22平方米,建筑面积3742.44平方米、共2幢；冷藏库7484.88 平方米，每幢占地1871.22平方米,建筑面积3742.44平方米、共2幢；机房及配电室(冷库用) 509.20平方米。 仓库（2）内设管理室，内部作防水、防潮处理，仓库地面要求平坦、不起尘、坚固。仓库作业区和储存区的照明为50-100LX。仓库的储存形式根据货物品种的具体情况可分为：（1）货架储存（适用品种繁多数量少的小件物品）；（2）堆垛储存（适用大批量品种少和不怕压的包装货物，以及不规则件和长大件）；（

59、3）平托盘堆叠储存（适用品种少批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）；（4）柱式托盘堆叠储存（适用品种大批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）； 设有电动卷帘门 、电动工业提升门及收卸货升降平台、建筑类型：钢结构屋面。（三）停车场占地面积3520.70 平方米，停车净面积2110平方米，大中型停车位按规2530平方米计，可停靠80100辆大中型车辆停车。 （四）物流配送区配送中心建筑面积12600.8平方米，6层框架结构，共2幢，1-2层为配送业务用房，3-6层商务用房（对外转让）。（五）综合信息服务区综合信息服务区主体建筑36240.00 平方米。内设功能住宿、餐饮、娱乐（KTV）、休闲、运动、商务会议等，16层框架结构。6.3用地合理性分析经计算，该项目规划地面积平方米86812.47（130.22亩），建构筑占地面积34268.44 平方米，总建筑面积93606.28平方米，绿地面积13021.87 平方米，道路及场地39522.16 平方米，绿化率15%、容积率1.08、建筑密度39.47%、投资强度1404.4万元/公顷。符合国家建设用地指标的要求。序号名称单位占地面积建筑面积结构形式层数备 注合计86812