曲江通善坊项目可行性分析报告

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1、目 录一. 项目概况1. 项目名称2项目简介3项目建设规划内容4开发企业二西安房地产市场分析及行业现状与发展1西安市房地产概况2西安市房地产市场现状及发展3. 项目区域现状及房地产发展三项目价值及SWOT分析1项目概况2项目核心价值解构3项目SWOT分析及策略四项目市场前景分析1项目开发背景及西安市房地产市场前景分析2“曲江通善坊”同档次房地产市场状况3“曲江通善坊”项目的竞争优势五项目建设条件1项目开发手续进展情况2项目工程进展状况六项目财务分析1项目成本分析2销售额估算3销售利润估算4. 投资评价5投资方式6资金筹措七. 项目风险性分析1项目建设风险2市场风险八. 研究结论九. 附表及附件

2、第 31 页 共 31 页一项目总论1项目名称曲江通善坊项目2项目简介 “曲江通善坊” 项目土地使用权面积为46.44亩，土地性质为综合用地。总建筑面积为60251.2平米，建筑密度50.4%，绿化率 %；建筑规划设计单位：中国建筑西北设计研究院。建设施工单位：陕西省第一建筑工程有限公司。项目位于全国文化与旅游产业示范区西安曲江新区，该区域独特的文化与旅游产业聚集效应赋予项目无法匹敌的优势与特点。整个项目的建筑风格采用仿唐手法，建筑立面不仅保留传统风格，同时兼备现代气息。高档住宅区的建筑更是吸取了关中民俗建筑特色和精华，不但考虑小区环境的优雅与情趣，更注重居住空间的内在品质。项目规划设计集商业

3、、写字楼和高档住宅于一体。商业面积：20536平米。 写字楼面积12502.3平米；高档住宅户型面积：27212.9平米。所有物业类型皆是目前市场非常畅销的户型，户型设计结构合理，定位准确。3项目建设规划内容项目建设规划指标占地面积 46.44亩总建筑面积 60251.2平米其中住宅 27212.9平米写字楼 12502.3平米商业 20536平米地上建筑面积 41214.5平米地下建筑面积 19036.7平米容积率 1.69绿化率4开发企业陕西新龙房地产开发有限责任公司，于2003年注册成立，注册资金3000万元，主要从事房地产开发经营；房地产全程策划、销售；代理、咨询；装饰装修；园林绿化及

4、建材销售的企业。2005年取得房地产开发企业资质证书。公司于2007年3月在西安曲江新区土地储备中心挂牌出让活动中竟得国有土地使用权46.44亩 ，位于曲江新区雁塔南路东侧,现计划对该宗土地进行开发，项目名称“曲江通善坊”，总投资约5亿元人民币，开发建筑总面积60251.2平方米。目前该项目即将进入施工阶段，销售前景看好。二西安房地产市场分析及行业现状与发展1西安市房地产概况2007年西安市房地产市场在2006年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，同时房价稳步上涨

5、。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。未来西安的市场走势将呈

6、现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的某些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。2西安市房地产市场现状及发展21 市场供给房地产投资开发 单位：万元年份2000200120022003200420052006房地产投资额442982518460674211793689124817716960092857600商品房建设投资额18776723864450177658266493645012990542013534 房地产投资及商品房建设投资额西安市房地产开发投资势头从2000年到2005年保持快速的发展状态。尤其从2003年开始，投资增长率从2002年17%的投资增长

7、率猛增到57%。2004年和2005年房地产投资相对减缓。说明房地产投资在政府的引导和房地产开发商的理性投资下向成熟的方向发展。但进入到2006年，西安市房地产投资额增长率达到33%，而商品房建设投资额增长率达到55%，表明西安在经济快速发展、政府政策偏向的情势下，商品房开发呈现新一轮强劲势头！房地产竣工与施工面积西安市房地产竣工面积与施工面积对比图房屋竣工面积和施工面积可以进一步反映西安市房地产市场房屋的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从上图可以看出西安市历年的房屋竣工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反

8、映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。今后政府部门须做好房地产存量市场和增量市场之间的协调发展和规划，促进西安市房地产业的良性发展。22 房地产市场需求GDP与人均可支配收入西安市与人均可支配收入年份2000200120022003200420052006GDP(亿元)689734823.5940.4112012701450人均可支配收入(元)63646704.9718477488217962810936西安市人均可支配收入变化图从上表可以看出近年来西安市国

9、内生产总值呈现快速增长的趋势，西安市经济发展迅速。另外从上表还可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。伴随着西安市人口的增长、家庭收入的增加以及人们消费结构、家庭结构的变化，面对西安市经济发展的大好形势，房地产需求也在不断地增长。大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和西安经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将房地产市场推向纵深发展。因此自1999年来，西安的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且这两趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。销售面积西安地产自2001年以来

10、迅猛发展，2001年至2003年为稳步增长阶段，2001年、2002年、2003年房地产市场销售总量分别为180万平方米、220万平方米和300万平方米，年均增长29；进入2004年，西安房地产市场突然发力，市场销售量从2003年的300万平方米一举冲到2004年的488万平方米，增长幅度达62，自此，西安房地产市场跨入一个新的增长平台。2004年、2005年、2006年房地产市场销售面积分别达到488万平方米、588万平方米、681万平方米，市场销售总面积年均增长超过100万平方米。2007年上半年房地产市场销售面积已经突破400万平方米，西安房地产市场已经步入以2006年的681万平方米交

11、易量为大基数之下的稳步增长阶段，市场将每年以新增100万平方米乃至超过100万平方米交易量的速度向前发展。销售额 西安市作为西部地区区域经济中心，在房地产行业自然成为该区域的领军城市，因此也成了开发商们在西北区域投资的首选之地。从上图可以看出西安市商品房销售额呈现良好的发展趋势，尤其从年伴随着销售面积的大幅度增大，销售额也有相应回报。在产品方面，随着绿地、和黄、中海外、珠江投资、富力等巨头陆续进入西安市场，上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场，大量一线城市房地产商的进入，使得西安的房地产市场开始了群雄逐鹿的战国时代。这使得西安房地产的产

12、品类型和总体开发水平不断提高，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。另外，大量开发商的进入，会使得西安的建设用地需要紧张，土地的稀缺将部分导致房价的走高。住宅市场区位均价从西安房地产竣工面积、销售面积分析20012003年缓慢增长，在2005年有一定比例地下降。但是商品房均价逐年增长，在2005年达到2900元/平方米左右。西安的房地产近年来得到长足的增长，房地产行业已经成为西安的支柱产业，也表明政府对房地产行业的依赖以及支持，同时另一方面也表明了房地产商对整体行业的看好。商品房均价逐年增长，在2006年达到均价3258元/平方米虽然国家有

13、关部门联合出台国六条、国八条以及在税收、金融、土地等方面进行一系列宏观调控措施，无疑将会对房地产企业房地产价格提升产生一定的抑制作用，但西安经济总量飞速提升，庞大的人口基数，人均可支配收入的稳定增加，形成了相当稳定的刚性需求。同时因为高新、曲江、城南、城内以及迎宾大道至城运公园沿线等区域楼价的节节攀升，带动了其他区域房价的稳定上扬，在2006年，西安商品房价格增长率比全国水平高2%。23 西安市房地产市场未来预测u 市场供需结构趋于合理，供需两旺伴随着近几年来房地产市场的良性、健康发展，供市民可选择的商品房无论从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来商品房市场销售逐年递增，并

14、且增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。开发商的竞争格局将进一步发生改变绿地、中海、珠投、和记黄埔的相继亮相，他们不但为西安的楼市带来了精工细作的产品，也使得专业的操盘理念与细分的市场意识在西安的房市中崭露头角，这如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。 u 刚性需求空间巨大据统计，西安市目前还有35万户居民没有住房，调查结果显示在这35万户中，其中48%的住户想通过购买二手房解决住房问题， 52%也就是近18.2万户将是潜在购买人群。根据目前外来购房者与西安市本地购房者的比例大致为1：3推算，外来购房人群大约6.07万户，市场商品房需求者户数总计约为24

15、.27万户，以平均每户需求100 m2 空间计算，目前西安市居民尚需2427万平方米住房。u 房地产价格相对稳定，房产性价比将有一个较大的提高伴随着房地产市场格局（如2002年的二手房开放）的不断完善以及政府对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为显化，而市场竞争及需求的提高会促使商品房性价比大幅提高。近几年，随着地价的攀升、城市综合配套建设的不断投入、提升居住环境品质等因素影响，拉动着商品房价格逐步攀升，但市场销售价格年增幅均保持在5%左右，表现为小幅增长态势，商品房购买以自住型占绝对比重，居住需求有刚性支撑，西安商品房的价格将是稳中有升。 u 西安的商圈将展现出更大的辐射

16、力未来西安的商圈将不再局限于以往的发展格局而呈现“突变”的态势。已经趋于饱和的钟楼商圈发挥自身不可匹敌的魅力向外延扩张，从而将周边更大的范围纳入自己的势力圈之内；小寨商圈的改造，成为继钟楼商圈之后的西安又一大消费旺地；曲江商圈则依托旅游产业、全国独有的文化产业示范区效应以依然崛起并吸引着全国数以万计的旅游消费群。其余的商圈则会借助商业地产更加专业的开发理念，发动已有的潜力，积聚更多的人气从而促成自身的羽化成蝶。总体来说，西安的商圈将会增大自身辐射力，带动周边经济发展，使得整体市场互动有序，强调特色化和专业化，各具风格。 u 写字楼市场将重新焕发活力2002年是西安写字楼的开发年，市场新盘供应层

17、出不穷，但市场同质化现象严重，2003、2004年以来写字楼市场销售开始回落，同时该物业开发也急剧下降，新开发项目寥寥无几，进入2006年市场销售急剧回升，但主要是对以前的存量进行的消化过程，而各类公司和企业都为了展示企业形象，愿意选择新的写字楼项目办公。市场在呼唤新的符合其要求的写字楼项目出现，未来几年，写字楼市场供应量不会出现剧增现象，而配套完善的纯写字间项目会再次受到青睐。 3项目区域现状及房地产发展3.1 曲江新区简介：西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月经西安市政府批准，更名为曲江新区。曲江新区开发建设是西安确立旅游产

18、业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。 西安曲江新区管理委员会是西安市人民政府的派出机构，在辖区范围内履行市级管理权限。实现项目审批、规划定点、建设管理、土地出让、

19、企业管理一条龙服务，为投资者提供高效、优质的服务。同时设有曲江文化产业投资（集团）公司。3.2 曲江新区发展规划u 曲江规划在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。u 功能定位：“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和

20、曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。u 唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。u 旅游休闲板块整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、

21、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。u 科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。u 商务会展板块位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际

22、会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。u 曲江发展文化产业战略三步走：第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。第

23、三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。3.3 房地产发展状况曲江新区不仅仅是文化旅游区，而且是城市发展新区，是未来西安城市发展的重中之重。曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。还规划中的三座酒店正在建设之中。截至2005年底，曲江新区已基本完成15.88平方公里范围内的基础设施配套，城市建成区面积已达7.48平方公里，完成各类拆迁已达40余万平方米，建设各类市政道路40公里，铺设市政管网20公

24、里。大唐圣境、曲水丹青。这里不仅具备完备的市政基础设施，而且资讯发达，打造与国际直接接轨的平台，是未来西安最佳的人居社区，是高品质生活的策源地。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时座拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住地。在这里陆续开发的居住项目，都受到了业主的厚爱，销售均取得了不俗的业绩。这里的住宅价格，每平方米要比西安其他配套成熟的地区高出1000-1500元。目前，这里，小高层售价已经普遍突破5000元/平方米，多层高档

25、住宅售价已达10000元/平方米，别墅类项目最高售价已达17000元/平方米。区内和区外附近的数十个楼盘都被冠以“曲江”名字。如曲江公馆、曲江6号、曲江城市花园等等。城以市成，市以城兴。城市优势是曲江品牌的有力支撑，曲江品牌也是城市品牌。四项目价值及SWOT分析1项目概况11 地理位置：曲江通善坊项目位于12 技术指标：土地使用权面积为46亩，土地性质综合，容积率1.69，项目建筑面积为60251.2平方米，地上建筑面积为41214.5平方米，地下建筑面积为19036.7平方米。目前项目用地已经平整，并完成前期勘探工作，准备进行土方施工。2项目核心价值解构根据本公司对曲江通善坊项目目前所具有的

26、先天优势及外部环境资源等综合各方面考虑，发现该项目存在着五大核心价值。对这五大价值的理解有利于我们认识本项目的本质与优势，指导项目的后期开发，保证充分利用该地块，最大程度的获得其所能带来的商业利润与社会价值。21 区位价值u 依托曲江新区五大资源支持：I. 资源支撑曲江拥有极其丰富的历史文化和旅游资源，拥有众多的城市资源，西北稀缺的水资源。而且，拥有诸多的知名资源品牌。在曲江15.8平方公里的土地上，汇聚了4个国家级文物保护单位；2个国家级旅游景区和3个省级文物保护单位资源之密集、品位之高，国内罕见。大雁塔，世界级的文化遗存，不仅是闻名世界的佛教圣地，也是西安旅游的金字招牌。唐玄奘，享誉国际的

27、大翻译家、大旅行家、东西方文化交流的大使者，每天都接受着中外朝圣者的顶礼膜拜。这些世界级的资源，是曲江打造西部意义文化品牌的资源支撑II. 文化支撑“长安自古帝王都”。陕西不仅有周秦汉唐，更有近现代的文化艺术辉煌。涌现出了柳青、杜鹏程、陈忠实、贾平凹等文坛巨匠；石鲁、赵望云、何海霞、刘文西等画坛巨匠；刘炽、赵季平等乐坛巨匠；卫俊秀、刘自核、钟明善等书坛名家。可谓大师辈出，灿如星河。西影集团、陕北信天游、关中眉户戏、秦腔戏和户县农民画等文化资源、民间瑰宝与深厚的历史文化一起，使西安赫然跻身世界四大古都之列，吸引着数以万计的海内外游客纷至沓来。巨大的文化消费市场是曲江打造西部第一文化品牌的依据所在

28、。III. 旅游支撑作为全国五大国际旅游热点城市，西安2004年接待国内游客首次一举突破2000万人次，境外游客50万人次。其中，曲江和大雁塔是游客的首选目的地之一，形成了稳固的旅游市场。曲江拥有“雁塔题名”、“曲江流饮”、“杏园盛宴”、“紫云高楼”等脍炙人口的历史故事，拥有大雁塔慈恩寺、大雁塔南北广场，民俗、戏曲、佛教、文学艺术四个大观园，大唐芙蓉园、曲江海洋世界等旅游景点，形成巨大项目集群，是来西安必游之地。大雁塔北广场每年接待游客近800万人次，成为名副其实的西安“城市客厅”。随着大唐芙蓉园、曲江海洋馆的盛大开放，到2006年曲江年旅游人数将突破1500万人次，跻身世界级景区。为曲江打造

29、西部第一文化品牌提供了强大的市场支撑。IV. 城市支撑曲江新区不仅仅是文化旅游区，而且是城市发展新区，是未来西安城市发展的重中之重。曲江新区拥有完善的会展和商务配套服务体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。还规划中的三座酒店正在建设之中。大唐圣境、曲水丹青。这里不仅具备完备的市政基础设施，而且资讯发达，打造与国际直接接轨的平台，是未来西安最佳的人居社区，是高品质生活的策源地。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时座拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套

30、成熟方便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住地。城以市成，市以城兴。城市优势是曲江品牌的有力支撑，曲江品牌也是城市品牌。V. 政策支撑曲江新区是西北惟一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受国家级旅游度假区优惠政策和管理权限，有完善的服务和支撑体系。被陕西省委、省政府命名为文化产业改革实验园区，并得到了西安市委、市政府、雁塔区委、区政府的大力支持。VI. 生态曲江曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，自然起伏、丰富多彩的地貌，超过40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域

31、之一。u 依托唐风商业板块和大唐不夜城商业街区 唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。大唐不夜城商业街区大唐不夜城是中国第一个文化MALL。项目选址：大雁塔南广场以南，唐城墙遗址公园以北，总投资30亿元，总占地约1000亩，总建筑面积52万平方米。由世界著名的日本日建公司进行规划设计。将建设长1500米，宽480米，集历史街区、旅游观光和商贸文化设施为一体的景观步行街。她以历史

32、文化为依托，将旅游资源和文化产品融为一体，凭借独特的商业模式，搭建起平台，成为向中外游客提供多方位、多层次的文化消费市场的国际性文化MALL她将拥有全亚洲规模最大、街景最长的文化商业步行街，成为西安国际化大城市建设的重要支撑之一。22 商务和商业价值大堂不夜城的历史街区、旅游观光和商贸文化设施为一体的景观步行街，商业和商务空间无限。西安人居伊甸园曲江，高档住宅产品升值潜力极大。23 项目自身价值中式建筑风格，传统文化延续集商业、商务、居住于一体的综合布局人性化的设计理念24 品质价值高尚居住区居住区域品质上层建筑，品质生活，传统街区，独树一帜的产品品质全新的客户服务理念铸造服务品质25 品牌价

33、值曲江品牌8月8日，在上海举行的“2007中国旅游精品推广大会”上，西安曲江新区被授予“中国最受欢迎旅游目的地”荣誉称号。同日，在北京举办的“首届中国品牌节中国自驾车旅游品牌高峰论坛”上，曲江新区又荣获“中国自驾游十大目的地”。同一天，在不同地方，曲江新区分别荣获“最受欢迎旅游目的地”、“中国自驾游十大目的地”两大殊荣，这在我省、甚至西北地区还是第一次，曲江新区文化旅游魅力绽放全国并得到广泛认可和肯定。组委会的专家认为，西安是十三朝古都，拥有众多国家级文物古迹和旅游景区，本身就是中国重要的旅游目的地之一。曲江新区以盛唐文化演绎旅游大发展，大雁塔北广场所在的大雁塔景区、大唐芙蓉园、曲江海洋世界在

34、国内的旅游景点声名显赫，展现的文化旅游魅力让国人叹服。 曲江新区内拥有闻名中外的大雁塔、大慈恩寺、秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、曲江寒窑等文物古迹，旅游资源丰富。同时拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源。近年来，曲江新区始终坚持“文化立区、旅游兴区，大项目带动”战略，引发曲江更加强盛的生命力和更大的辉煌魅力。曲江盛唐文化如同一团熊熊的火焰燃烧着曲江，燃烧着西安。曲江新区，打开了西安文化旅游积蓄已久的闸门。从2003年年底开始，亚洲最大的唐文化音乐喷泉广场“大雁塔北广场”、国内唯一的唐文化主题遗址公园“大唐芙蓉园”以及国内一流艺术家精心创作的大型歌舞剧“梦回大唐”、中国西部最大的海洋主题公园

35、“曲江海洋世界”等一批文化旅游业龙头项目相继对外开放，先后建成了集中代表地方民俗文化、戏曲文化、文艺成就的开放式文化园林 “陕西戏曲大观园”、“陕西民俗大观园”、“陕西文学艺术大观园”等文化休闲胜地，“走进历史，感受人文，体验生活”成为曲江文化旅游业的着力点。2006年，大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界顺利成为国家级4A景区，在2平方公里范围内同时拥有三个4A级景区，这在国内绝无仅有。2006年，曲江新区共接待游客1600万人次（包含大雁塔北广场），旅游综合收入达38亿元人民币，较去年同比增长71。大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界已经成为西安最主要游览目的地和最大的散客集散地，成为带动

36、西安旅游业大发展的龙头，促进西安旅游产业升级换代的核心板块。在一批重大文化旅游项目的强劲拉动下，目前西安曲江已基本形成了集吃、住、行、游、购、娱于一体的十大类，近百个旅游项目的宏大旅游体系，形成西安乃至西部最完善的旅游产业链条，曲江新区旅游产业真正开始向旅游产业集群迈进。景区类旅游项目：大雁塔北广场，亚洲最大的音乐喷泉广场、最大的唐文化主题广场。与大雁塔、大雁塔南广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、陕西主题广场。与大雁塔、大雁塔南广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、陕西文学艺术大观园、大唐通易坊等形成大雁塔景区。现代旅游类项目：曲江海洋世界，西北最大的海洋主题公园，填补了此类项目的西北空白

37、，创西部唯一。历史古迹和博物馆类项目：大慈恩寺、陕西历史博物馆、玄奘佛教中心、寒窑、秦二世陵等。酒店服务类项目：曲江宾馆、唐华宾馆、惠宾苑、芳林苑、富唐酒店。会展旅游类项目：西安曲江国际会展中心、西安曲江国际会议中心，和谐广场。公共服务类项目：陕西旅游咨询中心、西安旅游服务中心、老西安博物馆。目前，正在筹建的还有西安文物交易中心。餐饮服务类项目：御宴宫、三皇三家、日本天龙宝严素食馆、肯德基曲江店等10多家餐饮项目。旅游购物类项目：大唐通易坊；以及正在建设的西部第一个文化MALL、亚洲最大的商业步行街大唐不夜城。旅游演艺类项目：大型诗乐歌舞剧梦回大唐、实景歌舞剧印象西安、东仓古乐、水幕电影追梦大

38、唐等。超大型综合类旅游项目：大唐芙蓉园，是集体验观光、休闲度假、餐饮娱乐为一体，浓缩盛唐文化的大型主题博物苑，园内有民俗、民艺表演、茶艺、园林景观、剧院、商业街以及娱乐活动等30多项，成为西安“迎客厅”，大凡各地政要和重点客商入陕，都会到大唐芙蓉园感受一回盛唐文化；海内外游客来到西安，都会主动要求进入大唐芙蓉园一睹风采。曲江新区还将陆续启动建设曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园等六大遗址公园；启动建设西安音乐厅，西安歌剧院，曲江电影城，陕西艺术家展廊，陕西民间艺术馆，陕西文学馆等六大文化场馆。这些重大文化工程和旅游项目建成后，将在西部地区形成一个令人震撼的文化项目“矩阵”，充分彰显古都西安的人文魅

39、力。一个昆明世博会，历时90天，却从此改变了云南的旅游形象和旅游形态。一个世界遗产申报成功，使平遥古城闻名天下，改变了山西旅游的格局。同样，以大唐芙蓉园等为代表的曲江旅游业，将促进陕西和西安旅游业态升级，由观光时代进入体验旅游的时代，由支柱产业向产业集群迈进，从而带来一连串的旅游变革，带动陕西旅游发展迈上新台阶。3项目SWOT分析及策略31 项目SWOT分析项目优势（strength）分析 优势一：区位优势 优势二：区域开发优势 优势三：稀缺优势，高档住宅仅90余户 优势四：文化优势项目劣势（weakness）分析 劣势一：项目体量小，产品类别多，不利于整体推广 劣势二：项目进展缓慢项目机会点

40、（opportunity）分析 机会一：区域开发热度高，客户认可度高，区域需求大于供给 机会二：大唐不夜城商业街区个项目都开工建安，并进入销售周期，有利于项目借势推广 机会三：曲江新区文化产业发展的契机项目潜在威胁（Threat）分析 威胁一：区域内竞争激烈 威胁二：房价不断上涨的房地产市场风险31 SWOT策略充分挖掘项目地块的商务商业价值，使项目价值最大化，降低项目操作风险；借势突围，创造差异化产品形态、产品特色；营造企业和项目新品牌，确立项目全新市场形象；实施专业化管理，完善客户服务体系，采取大客户策略。五项目市场前景分析1项目开发背景及西安市房地产市场前景分析伴随着西安经济的快速健康发

41、展，西安市房地产市场稳定、快速、健康的发展势头带动了房地产开发投资的持续升温，商品房价格保持了持续上涨的趋势，销售形势保持了较好的局面，销售额同步增加，商品住宅销售更是因为居民收入的增加而有了快速的提升，西安的商品房市场需求量进入了一个稳定增长期。从销售状况来看，近两年西安房地产的销售总量仍保持了持续的增长趋势，显示了西安房地产市场巨大的需求空间。从政策环境来看，为通过打击房地产投机来调控房地产市场，发展经济适用住房和普通商品住房，政府在近年频繁出台房产政策，自央行121号文件出台后，融资、拿地政策门槛升高，加剧了房地产企业间的竞争与整合。特别是去年 “七部委”颁布的房地产政策和今年的国六条，

42、对房地产市场有一些影响。 去年“831”后，土地招拍挂政策的全面实施，结束了以往的“暗箱交易”，为有资金优势和经营专长的企业提供了良好的经营环境和发展机会。同时西安近几年房地产市场的稳定发展已经逐渐得到业界的认可，业内人士认为宏观的房产政策将不会对西安房产投资和销售带来太大影响，现实中西安房地产项目投资和销售两旺的情形也证实了这一点，西安房地产的销售和需求还将保持稳定健康的增长。另外西安入选全国“十大最具投资潜力的城市”行列，更为西安房地产市场的发展注入了一剂兴奋剂。根据西安市十一五发展规划，西安曲江新区将在十一五期间建设成为全国领先的旅游文化产业基地，成为古城西安的对外形象展示的样板。曲江通

43、善坊项目是西安市政府规划的大雁塔南大唐不夜城商业街区其中一个项目，大唐不夜城是西安政府在曲江新区打造的商业核心街区，是未来曲江的商业中心。截止目前，曲江通善坊项目所在的地区政府规划的大唐不夜城诸多项目已经开工建设，该项目作为其中之一也即将开工。2“曲江通善坊”同档次房地产市场状况 “曲江通善坊”项目区市场现状“曲江通善坊”位于西安市曲江新区大雁塔南， “曲江通善坊”项目周边同档次房地产市场状况“曲江通善坊”项目在大唐不夜城的核心区域规划设计商业和写字楼，在边缘区域设置了高档住宅。其中高档住宅全为花园洋房，仅90余户，户型结构设计合理，生活设施齐全，以省内外来投资者及中高收入家庭为目标消费群，定

44、位明确。项目商业房及写字楼可商、可投资，拥有非常广泛的目标客户群体。项目周边已经进入销售的同档次项目曲江公馆项目销售情况良好，客户认可度较高，这为项目的入市提供了良好的基础和难得的市场契机。3“曲江通善坊”项目的竞争优势无与伦比的价值优势本项目占有极其突出的六大竞争优势，使本项目开发具有非常独到的价值，保证项目开发成功，有效降低风险：区位价值（1）地段价值：（2）地块价值：（3）交通价值,（4）配套价值， 商务和商业价值（1）商业价值，（2）商务价值， 项目自身价值（1）社会价值，（2）规模价值，（3）形象价值品质价值（1）区位品质，（2）产品品质，（3）服务品质品牌价值（1）曲江品牌，（2）

45、大唐不夜城品牌，（3）曲江通善坊品牌优越的产品价格性能比 （1）产品成本控制，（2）产品质量控制，（3）管理费用控制五项目建设条件1.项目开发手续进展情况“曲江通善坊”项目建设已按国家有关规定办理了立项、用地、规划、设计、建审等手续。项目施工所需地内外部条件已具备。建设项目土地使用证、规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证等证照即将办理齐全，同时，公司有多年从事房地产开发及管理经验，可保证项目建设及建成后销售管理工作的正常进行。以上条件可以看出，“曲江通善坊”项目的前期准备工作已完成，项目基本完成筹备工作、各项手续齐全，即将进行桩基和土方工程，依靠公司丰富的管理经验及高效有序的组织管理

46、，该项目建设一定能够按期高质量完成。国有土地使用证见附件建设用地规划许可证在办建设工程规划许可证在办建筑工程施工许可证在办2.项目工程进展情况曲江通善坊项目土地已经平整，并完成前期勘探工作，现在已经进入土方挖掘阶段，全面开工在即。六项目财务分析1.项目成本分析1）土地成本及来源本项目通过在西安曲江新区土地储备中心挂牌出让活动中竟得，包含各种税费后土地成本9752万元。土地成本估算：9752万元2）建安成本： （建筑、安装及城市配套费等）商品房建筑面积约 60251.2 ，其中商业20536，写字楼12502.3住宅 27212.9建安成本估算：商业：4000元 20536=8214.4万元写字

47、楼：3000元 12502.3=3750.69万元住宅： 2500元 27212.9=6803.225万元建安成本：18768万元3）室外工程费用：900万元室外工程包括小区道路、绿化、庭院景观以及小区内的各项构筑物等内容。4）、策划销售费用（含广告费、策划费、销售活动推广费、销售人员薪资及行政办公费用）：1000万元销售总额2%= 1000万元5）、勘察设计费（含土地测量费 地质初、详勘费 地裂缝勘测费 市政基础勘测设计费 建筑方案设计费 建筑施工设计费）：360万元60251.260元/平方米=360万元6）、工程监理费：248万元18768万元1.32%=248万元7）、供电 供水 供气

48、 采暖及市政公网初装、设备费约800万元8）、建设期贷款利息：1000万元5000万10%2 =1000万元9）、消防设施：600万元10）、地下室工程费用：约1903万元190361000元/ =1903万元 11）、智能化系统：约200万元12）、不可预见费：约500万元13）、管理费用：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）+（9）+（10）+（11）+（12）3%=1000万元成本估算：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）+（9）+（10）+（11）+（12）+（13）=4亿元2.销售额估算（1）、住宅销售额：27212.99000元/

49、 m2=2.449亿元（2）、商业房销售额：2053612000元/ m2=2.46亿元（3）、写字楼销售额：12502.36000元/ m2=7501万元（4）、车位销售额：0（5）、整体销售额：5.66亿元（6）、营业税、城市维护建设税及教育附加： 5.66亿元5.5%=3113元（7）、印花税：5.66亿元0.5%=283万元3.销售利润估算销售利润：约为9350万元56600-40000-3396=13204万元税后利润：约为8846万元13204（1-33%）=8846万元4.投资评价：（1）、项目总投入约：4亿元（2）、销售回款总额：5.66亿元（3）、销售利润：13204万元（4

50、）、税后利润：8846万元（5）、利润率：22% 以上数据分析仅为项目初步估算，整体估算较为保守，项目单价和商铺面积实际上还有可提升空间。同时，在实施期间，如能做好超前的设计，高效的物业管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，那该项目应是可行的，且会带来可观的经济效益和社会效益。5.投资方式：根据对项目的分析和投资的估算，整个项目的投资主要有以下三方面：（1）基本建设。（2）物业管理方面的投资：人员培训投资。住户未入住前的绿地、景观、会所等的管理投资，在此期间物业管理的收入小于支出。其目的：物业管理的提前介入，尤其应在销售前制定出物业管理的收

51、费内容、标准，这是提高销售的一个前提。同时物业管理的介入对客户而言比任何广告宣传都更具说服力。公共设施的提前管理，是对提高项目的信誉度和销售的无形宣传。物业配套设备的投入。（3） 销售方面的投资：售楼处、样板房及广告推广费用、策划代理费。（4） 勘测设计费用。（5） 行政管理费用和财务费用：办公场地、人员薪资、办公耗材、各种招待费用和融资利息。6.资金筹措：该项目已领取了土地证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证正在办理中。整个项目以期建设启动资金共需约15000万元，通过以下三种方式解决：1. 自 筹： 15000万元2. 预售收入： 20000万元3. 银行贷款：

52、5000万元七.项目风险性分析1项目建设风险“曲江通善坊”项目建设存在一定的风险，是否能按期高质量的建成，对项目的顺利竣工有一定影响。从公司的组织管理能力和开发经验及各项基础工作来看，可按时高质量的将项目建成，此类风险可以避免。2市场风险“曲江通善坊”项目周边已有几个较为知名的房产项目正在建设和热销，市场竞争比较激烈，同时，因国家宏观政策的调整，包括“七部委”和国六条的通知，将对项目销售造成一定的影响。结合西安房地产发展变化的形势看，宏观政策的调整不会对西安房地产市场造成太大影响，另外由于该楼盘地理位置好，户型设计合理，定位准确，加之本公司领导丰富的项目开发和管理经验及高效的组织管理，完全能保证项目的顺利销售，此类风险较小。八、研究结论综上所述， “曲江通善坊”项目市场前景看好，整体收益较好。项目有较高的价格性能比，合理的产品设计和准确的定位，项目完工后，将有很好的销售前景和丰厚稳定的投资收益，能够为公司带来较高的经济效益。附件： 营业执照附件：国有土地使用证复印件附件：建设用地规划许可证复印件附件：建设工程规划许可证复印件