2404075828银行住房开发贷款管理办法

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1、关于印发住房开发贷款 商用房开发贷款和土地储备贷款管理办法的通知各一级分行、直属分行，各直属学院，各直属机构，各内审分局：为促进房地产贷款业务发展，规范贷款操作管理，总行制定了银住房开发贷款管理办法银行商用房开发贷款管理办法和银行土地储备贷款管理办法，现印发给你们，并提出以下要求，请一并遵照执行。一、住房开发贷款、商用房开发贷款和土地储备贷款执行总行年度公司客户信贷业务授权相关规定，严禁越权审批或化整为零发放贷款。二、积极落实住房开发贷款与个人住房贷款的联动营销机制，对于不能提供个人住房按揭贷款业务资源的住房开发项目，各行要从严控制贷款投入。三、住房开发贷款和商用房开发贷款对象要严格限定在具有

2、经营房地产资质的企业，禁止对行政事业单位和企业单位的基础设施建设和集资合作建房项目发放住房开发贷款和商用房开发贷款。四、商用房开发贷款实行总行专项规模管理，具备商用房开发贷款审批权限的分行，办理商用房开发贷款时需向总行申请专项规模。五、土地储备贷款实行总行专项规模管理，具备土地储备贷款审批权限的分行，办理土地储备贷款时需向总行申请专项规模。六、土地储备贷款不得用于经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各类开发区、园区建设，不得用于收购工业用地、非经营性的公共事业用地。七、房地产业借款合同按关于修改部分贷款合同条款的通知（银行

3、发126号）规定执行，按揭贷款业务合作协议按银行个人住房贷款操作规程（银行发192号）规定执行。八、自本通知印发之日起，房地产信贷制度文件废止清单（附件六）中所列的文件同时废止。附件：一、银行住房开发贷款管理办法二、银行商用房开发贷款管理办法三、银行土地储备贷款管理办法四、允许开办商用房开发贷款的分行和城市名单五、允许开办土地储备贷款的分行和城市名单六、房地产信贷制度文件废止清单七、银行业务操作指南信贷业务法人客户住房开发贷款业务流程图八、银行业务操作指南信贷业务法人客户商用房开发贷款业务流程图九、银行业务操作指南信贷业务法人客户土地储备贷款业务流程图 （此件发至二级分行）附件一：银行住房开发

4、贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范住房开发贷款操作与管理，防范贷款风险，根据中华人民共和国商业银行法中华人民共和国担保法等有关法律、法规和规定，特制定本办法。第二条 住房开发贷款系指贷款人向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理。第三条 发放住房开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性的经营原则。第四条 住房开发企业实行一级（直属）分行名单制，对未列入名单的开发企业，未经一级（直属）分行批准各行不得为其办理住房开发贷款业务。第五条 本办法适用于我行所辖

5、境内分支机构办理的住房开发贷款。第二章 授权管理第六条 客户最高综合授信额度和贷款审批权限执行总行法人客户统一授信和贷款单笔业务审批权限的授权与转授权规定。第三章 贷款条件第七条 借款人应具备以下条件：（一）经行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户；（四）我行评定的信用等级在A-（含）以上；（五）借款人为综合性房地产开发企业的，房地产开发资质应为三级（含）以上，实收资本不低于1000万元；（六）借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本不低于1000万元； （七）借款人为外商投

6、资企业的，注册资本金应符合国家相关规定；（八）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（九）贷款人规定的其他条件。第八条 贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二） 具备国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证； （三） 项目资本金不低于项目总投资的35%（经济适用房项目除外），且能够在使用银行贷款之前投入项目建设； （四）项目符合当地市场需求，经评估符合我行规定要求；（五）贷款人规定的其他条件。第四章 贷款方式第九条 住房开发贷款执行总行贷款担保管理办法等相关管理规定，应采取抵押、质押担保方式。对无法

7、提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款人须确保贷款担保合法、充足、有效。（一）采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，不得接受以空置3年（含）以上的商品房及闲置2年（含）以上的土地作为抵押物；（二）采取质押担保方式的，质押率最高不得超过90%；（三）采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AA（含）以上，且经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。对于存在以下情况之一的，保证人信用等级可为A（含）以上：1.借款人信用等级为A（含）以上；2.贷款以抵押为主，抵押价值不足部分采取保证担保方式；3.借款人已办理

8、本项目土地或在建工程抵押，因项目申请办理销（预）售手续需解除抵押，变更为保证担保方式。第五章 贷款期限、利率与还款方式第十条 贷款期限一般不超过年。 第十一条 贷款利率执行人民银行有关规定。第十二条 贷款人应要求借款人在借款合同约定的还款期内，根据项目销售进度，分期分批归还贷款。第六章 评级、评估与授信第十三条 客户信用等级评定执行总行法人客户信用等级评定管理有关规定。第十四条 贷款项目评估执行总行项目评估管理有关规定。第十五条 住房开发贷款纳入法人客户统一授信管理。第七章 贷款受理、调查、审查与审批第十六条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：（一）借款人

9、资料。1.法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证书，外商投资企业还需提供有关部门批准设立的文件、证书；2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况； 3.借款人贷款证（卡）；4.法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；5.法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；6.公司章程、联营协议；7.公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；8.公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表和近期会计报表；9.贷款人要求提供的其他资料。（二）贷款项目资料。1.项目立项批文或备案资料；2.项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料；3.国有土地有偿使用合同

10、和土地出让地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证；4.国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证；5.已投入的项目资金凭证；6.合作项目需提供合法有效的合作开发协议；7.建筑承包合同、建筑施工合同、建筑设计方案总平面图，项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需提供征地拆迁补偿合同；8.贷款人要求提供的其他资料。第十七条 贷款调查。贷款人应重点调查核实以下方面内容：（一）借款人情况。1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业

11、绩等；闲置土地和空置商品房情况；是否存在擅自预售、捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价等销售行为；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。2.财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期会计报表，调查企业经济实力、经营效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。3.资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人贷款证（卡）状态和资信情况。4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来。（二）贷款项目情况。1.项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目资金凭证，验证项目资

12、本金是否如实投入项目并达到35%。2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资方式的合法、合规、合理性；在出现项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；如有必要，

13、贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得未得工程款优先受偿权的书面承诺。4.市场前景。主要调查当地房地产市场情况，项目周边同类物业的销售或出租情况，项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否合理。（三）担保情况。主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。（四）其他需要调查核实的情况。第十八条 贷款审查。贷款人应重点审查以下方面内容：（一）项目“四证”是否齐全、有效；（二）项目资本金比例是否符合规定，分期开发的项目，可按分期投资测算项目资本金；（三）贷款担保的合法性、合规性和可靠性，抵（质）押率是否

14、合理；对能够提供建设工程承包方同意在在建工程设定抵押期间放弃应得未得工程款优先受偿权的书面承诺的，还应审查承诺是否已落实；（四）项目是否存在非住宅部分投资占项目总投资比例超过50%、地理位置偏远、社区环境较差、户型结构设计不合理、预计销售前景不好等情况；涉及拆迁的项目，是否落实拆迁安置房源和补偿政策；项目是否存在法律风险；（五）外商投资企业批准证书的经营期限与营业执照是否一致；收购合资企业中方股权的，是否妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金；（六）其他需要审查的情况。贷款人应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况进行风险判断，提出合理的贷款前提条件。第十九条 贷款审批。在调

15、查、评级、评估、授信、审查的基础上，贷款人根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。第八章 贷款发放第二十条 贷款人同意发放贷款的，应依据相关法律法规和总行贷款担保管理等有关规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订银行房地产业借款合同和借款借据。 第二十一条 贷款人应与借款人签订贷款项目的按揭贷款业务合作协议。第二十二条 贷款人应与借款人签订资金监管协议，设定资金监管账户。第九章 贷后管理第二十三条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行法人客户信贷业务档案管理有关规定。第二十四条 贷款实行项目经

16、理责任制，项目经理负责对贷款项目实施全面监管。第二十五条 贷款人要建立切实可行的住房开发贷款封闭管理机制，对贷款实行严格的资金监管，对大额项目资金支付实行审批制，严格按照项目工程进度进行资金划付；项目预（销）售款应纳入资金监管范围，按照销售进度采取分期还款方式，确保项目面积销售完成80%前收回全部贷款本息。第二十六条 贷款人应要求借款人按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及财务状况的报表和资料;贷款人应定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查。（一）对擅自改变设计、变更项目或超出规定建设的项目，贷款人要及时采取措施直至收回贷款；（二）贷款人应

17、对贷款抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物不足值的要及时追加担保或采取其他措施。第二十七条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意： （一）法人、法定代表人及主要股东变更；（二）保证人失去保证资格、能力；（三）担保物发生不利于贷款人的变化； （四）产权变动或重要财产被处置；（五）经营方式及经营范围有调整； （六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；（七）经营场所迁移；（八）影响贷款人权益的其他重要变动。 第二十八条 借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。 第二十九

18、条 贷款人应要求借款人按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行公司客户贷款展期管理有关规定。第三十条 贷款作业监督、监测、分析、检查、催收和贷款利息管理等执行总行法人客户贷款贷后管理有关规定。第三十一条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。第三十二条 贷款核销执行总行贷款核销管理有关规定。第十章 附 则第三十三条 对不符合本办法相关规定的优质项目，确需发放贷款的，须报经总行同意或经总行特别授权后方可办理。第三十四条 住房开发贷款在房地产贷款科目中核算。第三十五条 本办法自印发之日起执行，以往规定与本办法相抵触的，以本办法为准。附件二：银行商用房开发贷款管理办法

19、第一章 总 则第一条 为规范商用房开发贷款操作与管理，防范贷款风险，根据中华人民共和国商业银行法中华人民共和国担保法等法律、法规和规定，特制定本办法。第二条 商用房开发贷款系指贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼和商场及其配套设施等商用项目建设的贷款。对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款按商用房开发贷款管理。第三条 发放商用房开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性的经营原则。第四条 商用房开发贷款实行总行名单制，对未列入总行名单的分行和城市，未经总行批准不得办理商用房开发贷款业务。第五条 本办法适用

20、于我行所辖境内分支机构办理的商用房开发贷款。第二章 授权管理第六条 客户最高综合授信额度和贷款审批权限执行总行法人客户统一授信和贷款单笔业务审批权限的授权与转授权规定。第三章 贷款条件第七条 借款人应具备以下条件：（一）经行政管理部门核准登记的企业法人；（二）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（三）具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户；（四）我行评定的信用等级在A（含）以上，借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应同时为A+（含）以上；（五）借款人为综合性房地产开发企业的，房地产开发资质应为二级（含）以上，实收资本不低于10000万元或所有者权益不低于2000

21、0万元；（六） 借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本或所有者权益不低于5000万元，其控股公司实收资本或所有者权益应符合本条第（五）款规定，且同意提供项目按期完工、项目成本超预算时及时筹集项目建设资金的保证；（七）借款人为外商投资企业的，注册资本金应符合国家相关规定；（八）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（九）贷款人规定的其他条件。第八条 贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效； （二）具备国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证； （三）项目资本金不低于项目总投资的35%，且能够在使用

22、银行贷款之前投入项目建设；（四）地处商业繁华地段或中心商务区，地理位置优越，交通便利，规划设计合理，配套设施齐全；（五）经评估符合我行规定要求，且写字楼项目应地理位置优越，具备良好租售前景；宾馆（酒店）项目借款人应与我行旅游饭店行业指导意见所列重点选择的客户签订长期物业管理协议；（六）经评估，项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠；（七）贷款人规定的其他条件。第四章 贷款方式第九条 商用房开发贷款执行总行贷款担保管理办法等相关管理规定，应采取抵押、质押担保方式。对无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分可采取保证担保方式，贷款人须确保贷款担保合法、充足、

23、有效；严禁发放信用贷款。（一）采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的65%，不得接受以空置3年（含）以上的商品房及闲置2年（含）以上的土地作为抵押物；（二）采取质押担保方式的，质押率最高不得超过90%；（三）采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AA（含）以上，且企业经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足。第五章 贷款期限、利率与还款方式第十条 项目全部用于出租、自营的，贷款期限最长不得超过15年（含）；项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限最长不得超过8年（含）。第十一条 贷款利率执行人民银行有关规定。第十二条 在借款合同约定的还款期

24、限内，对于出租、自营项目，贷款采取从项目竣工年度起，按季或半年等额（或按约定比例）归还本金的还款方式，对确需必要时间进行招商、装修的商用房项目，竣工之后还款宽限期可再延长一年；对于出售、转让项目，贷款采取按项目销售进度分期归还本金的还款方式，项目面积完成销售70%前应收回全部贷款本息。第六章 评级、评估与授信管理第十三条 客户信用等级评定执行总行法人客户信用等级评定管理有关规定。第十四条 贷款项目评估执行总行项目评估管理有关规定。第十五条 商用房开发贷款纳入法人客户统一授信管理。第七章 贷款受理、调查、审查与审批第十六条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：

25、（一）借款人资料。1.法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织机构代码证书，外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书；2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况； 3.借款人贷款证（卡）；4.法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；5.法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；6.公司章程、联营协议；7.公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；8.公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表及近期会计报表；9.贷款人要求提供的其他资料。（二）贷款项目资料。1.项目立项批文或备案资料；2.项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料；3.国有土地有

26、偿使用合同和土地出让地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证；4.国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证；5.已投入的项目资金凭证；6.合作项目需提供合法有效的合作开发协议；7.建筑承包合同、建筑施工合同、建筑设计方案总平面图，项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需提供征地拆迁补偿合同；8.项目销售或出租规划，已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料；9.贷款人要求提供的其他资料。第十七条 贷款调查。贷款人应重点调查核实以下方面内容：（一）借款人情况。1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业

27、绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；闲置土地和空置商品房情况；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。2.财务情况。主要分析借款人上三个年度和近期会计报表，调查企业经济实力、经营效益和偿债能力等，要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。3.资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人贷款证（卡）状态和资信情况。4.关联情况。主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来。（二）贷款项目情况。1.项目基本情况。主要调查项目 “四证”及其附件是否齐全、真实，内容是否一致，有无缺项及原因；核实项目

28、资金凭证，验证项目资本金是否如实投入项目并达到35%。2.建设内容、规模和建设方案情况。主要调查项目用地性质和用途；项目动迁安置计划；项目类型、特点、地理位置、规划设计、环境规划、占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度和绿化率等。3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资方式的合法、合规、合理性；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的

29、措施；如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得未得工程款优先受偿权的书面承诺。4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况，项目周边同类物业的销售或出租情况，项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否合理。（三）担保情况。主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。（四）其他需要调查核实的情况。第十八条 贷款审查。贷款人应重点审查以下方面内容：（一）项目“四证”是否齐全、有效；（二）项目资本金比例是否达到35%，分期开发的项目，可按分期投资测算项目资本金； （三）贷款担保的合法性、合规性和

30、可靠性，抵（质）押成数是否合理；对能够提供建设工程承包方同意在在建工程设定抵押期间放弃应得未得工程款优先受偿权的书面承诺的，还应审查其承诺是否已落实； （四）项目是否存在周边同类物业的销售或出租情况不好，定位不合理，目标客户不明确，销售或出租计划不合理，未来现金流不充足等问题；涉及拆迁的项目，是否落实拆迁安置房源和补偿政策；项目是否存在法律风险；（五）外商投资企业批准证书的经营期限与营业执照是否一致；收购合资企业中方股权的，是否妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金；（六）其他需要审查的情况。贷款人应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况的进行风险判断，提出合理的贷款前提条件

31、。 第十九条 贷款审批。在调查、评级、评估、授信、审查的基础上，贷款人根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。第八章 贷款发放第二十条 贷款人同意发放贷款的，应依据相关法律法规和总行贷款担保管理等有关规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订银行房地产业借款合同和借款借据。第二十一条 贷款人应与借款人签订资金监管协议，设定资金监管账户。第九章 贷后管理第二十二条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行法人客户信贷业务档案管理有关规定。第二十三条 贷款实行项目经理责任制，项目经理负责对贷款项目实施全

32、面监管。第二十四条 贷款人要建立切实可行的商用房开发贷款封闭管理机制，对贷款实行严格的资金监管，对大额项目资金支付实行审批制，严格按照项目工程进度进行资金划付。（一）对于出售或转让的项目，销售收入须进入借款人在我行设定的资金监管账户，贷款采取按项目销售进度分期归还本金的还款方式，确保项目面积销售完成70%前收回全部贷款本息；（二）对于出租或自营的项目，借款人应对未来出租或经营收入谨慎测算，制定切实可行的分期还款计划，出租收入须进入借款人在我行设定的资金监管账户。从项目竣工年度起，一般应按分期还款，采取按季或半年等额（或按约定比例）归还贷款本金的还款方式。第二十五条 贷款人应要求借款人按月或按季

33、向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及财务状况的报表和资料;贷款人应定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查。（一）对擅自改变设计、变更项目或超出规定建设的项目，贷款人要及时采取措施直至收回贷款；（二）贷款人应对贷款抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物不足值的要及时追加担保或采取其他措施。第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意： （一）法人、法定代表人及主要股东变更；（二）保证人失去保证资格、能力；（三）担保物发生不利于贷款人的变

34、化； （四）产权变动或重要财产被处置；（五）经营方式及经营范围有调整； （六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；（七）经营场所迁移；（八）影响贷款人权益的其他重要变动。 第二十七条 借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。 第二十八条 贷款人应要求借款人按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行公司客户贷款展期管理有关规定。第二十九条 贷款作业监督、监测、分析、检查、催收和贷款利息管理等执行总行法人客户贷款贷后管理有关规定。第三十条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。第三十一条 贷款核销执行总行贷款核销管理有关规定。第十章 附 则第三十二条

35、 对不符合本办法相关规定的优质项目，确需发放贷款的，须报经总行同意或经总行特别授权后方可办理。第三十三条 商用房开发贷款在房地产贷款科目中核算。第三十四条 本办法自印发之日起执行，以往规定与本办法相抵触的，以本办法为准。附件三：银行土地储备贷款管理办法第一章 总 则第一条 为适应土地一级市场发展，规范土地储备贷款操作与管理，防范贷款风险，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国商业银行法中华人民共和国担保法等法律、法规和规定，制定本办法。第二条 土地储备贷款系指贷款人向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。第三条 发放土地储备贷款必须符合国家的方针、政策，

36、遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性的经营原则。第四条 土地储备贷款实行总行名单制，对未列入总行名单的分行和城市，未经总行批准不得办理土地储备贷款业务。第五条 本办法适用于我行所辖境内分支机构办理的土地储备贷款。第二章 授权管理第六条 客户最高综合授信额度和贷款审批权限执行总行法人客户统一授信和贷款单笔业务审批权限的授权与转授权规定。第三章 贷款条件第七条 借款人应同时具备以下条件：（一）经省、市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；（二） 经行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人；（三）经营管理规范、财务状况

37、良好，能按规定向银行报送财务报表；（四）具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户；（五）我行评定的信用等级在A（含）以上，资本金或上级拨入资金已到位；（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（七）贷款人规定的其他条件。第八条 贷款项目应具备以下条件：（一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；（二）贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用

38、地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；（三）贷款应与具体地块相对应，且地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；（四）借款人为事业法人的，贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%；借款人为企业法人的，项目资本金不低于项目总投资的30%；（五）贷款人规定的其他条件。第四章 贷款方式第九条 土地储备贷款执行总行贷款担保管理办法等相关管理规定，原则上采取抵押、质押或保证担保方式，贷款人须确保贷款担保合法、充足、有效，并认真落实第二还款来源。（一）采取抵押担保方式的，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，不得接受以空置3年（含）以上的商品房作为抵押物

39、；（二）采取质押担保方式的，质押率最高不得超过90%；（三）采取保证担保方式的，保证人信用等级应为AA（含）以上，如借款人为事业法人，保证人信用等级可为A+（含）以上，且保证人经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充足；（四）以各级政府土地储备中心作为承贷主体的，土地储备中心原则上需提供有效担保；以开发企业作为承贷主体的，开发企业必须提供合法有效的担保。 第五章 贷款期限、利率和还款方式第十条 贷款期限最长不超过2年。第十一条 贷款利率执行人民银行有关规定。第十二条 贷款人应要求借款人在合同约定的还款期限内，将土地出让收入优先用于偿还我行贷款。第六章 评级、评估和授信管理第十三条 客户信用等级评

40、定执行总行法人客户信用等级评定管理有关规定。第十四条 贷款项目评估执行总行项目评估管理有关规定。第十五条 土地储备贷款纳入法人客户统一授信管理。第七章 贷款受理、调查、审查与审批第十六条 贷款受理。借款人申请贷款时，应向贷款人提交借款申请，并提供以下有效资料：（一）借款人资料。1.省、市人民政府或其他有权机构授权借款人进行土地储备的证明文件；2.法人营业执照或事业单位法人证书、税务登记证和组织机构代码证书；3.法人注册资本验资报告及变更注册验资情况； 4.借款人贷款证（卡）；5.法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；6.法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；7.借款人上三个年

41、度的会计报表和近期会计报表；8.借款人近三年土地储备及出让情况；9.贷款人要求提供的其他资料。借款人为企业法人的，还需提供以下资料：公司章程、联营协议、公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表和近期会计报表、外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。（二）贷款项目资料。1.有权审批的政府部门同意借款人收购、整理和储备该项目用地的批文；2.项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料；3.项目已列入当地政府年度土地储备计划的证明文件；4.国有土地使用权收购补偿协议；5.收购土地对应的拆迁补偿协议；6.已投入的项目资金凭证和项目拆迁费用测算数据；7.项目拆迁红线图；8.涉及农用地的，

42、需提供农用地转用手续和征地手续；9.贷款人要求提供的其他资料。第十七条 贷款调查。贷款人应重点调查核实以下方面内容：（一）借款人情况。1.经营资格。经省、市人民政府授权，允许借款人开办土地储备业务的证明文件。2.基本情况。主要调查借款人组织形式、业务范围、经营业绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；土地储备机构是否存在盲目“圈地”、盲目批地等行为。3.财务情况。主要调查借款人经济实力、经营效益和偿债能力等。4.资信情况。主要通过有关资信查询系统调查借款人贷款证（卡）状态和资信情况。借款人为企业法人的，还须调查核实以下情况：股权结构、资质等级

43、、借款人经会计师事务所审计的上三个年度和近期会计报表、借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来等情况。（二）贷款项目情况。1.土地储备项目基本情况。主要调查政府部门同意由借款人储备该项目土地的批文；该土地储备项目已列入政府年度土地储备计划；项目地理位置、占地面积、储备土地的性质和用途、权属关系、契约限制、项目搬迁改造计划、规划方案、基础配套设施方案、土地收储费用预算等；收储对象涉及农用地的是否已落实农用地转用手续和征地手续。2.资金情况。主要调查项目资本金是否如实投入项目并达到规定比例；项目各项资金到位情况；项目总投资测算是否合理；项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情

44、况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；当地财政收支情况，可支配地方财政收入情况，土地出让收入流向及分配情况。3.实施进度情况。主要调查项目土地收购时间、搬迁改造时间、项目完成时间及其进度安排；国有土地使用权补偿情况和拆迁补偿情况，是否存在拆迁纠纷。4.项目市场前景。主要调查当地房地产的市场发展前景，土地出让量与及土地收储量匹配情况，存量土地与年土地收储量匹配情况；项目地理位置、周边配套设施和同类土地的销售情况，位于远郊区域的地块是否靠近地铁、城铁或高速公路等。（三）担保情况。主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；保证人的保证资格和保证能力等。（四）其他需要调查核实的情

45、况。第十八条 贷款审查。贷款人应重点审查以下方面内容：（一）借款人是否具有合法、有效的土地储备业务开办资格；贷款项目立项是否合法、有效，是否存在法律风险；（二）借款人为事业法人的，贷款金额是否超过土地储备总成本的70%；借款人为企业法人的，项目资本金占总投资的比例是否达到30%，能否先于贷款前到位；（三）抵押物的合法性和有效性，变现能力如何，抵押率设定是否合理；（四）土地出让收入是否能覆盖收储成本，能否按期优先偿还我行贷款本息；（五）当地财政收支情况，可支配地方财政收入情况，土地出让收入流向及分配情况。贷款人应对借款人、贷款项目、贷款担保等情况进行风险判断，提出合理的贷款前提条件。第十九条 贷

46、款审批。在调查、评级、评估、授信、审查的基础上，贷款人根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，做出贷款决策。第八章 贷款发放第二十条 贷款人同意发放贷款的，应依据相关法律法规和总行贷款担保管理等有关规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订银行房地产业借款合同和借款借据。第二十一条 贷款人应与借款人签订资金监管协议，设定资金监管账户。第九章 贷后管理第二十二条 贷款人应为借款人建立贷款档案，贷款档案管理执行总行法人客户信贷业务档案管理有关规定。第二十三条 贷款实行项目经理责任制，项目经理负责对贷款项目实施全面监管。第二十四

47、条 贷款人要建立切实可行的土地储备贷款封闭管理机制，对贷款实行严格的资金监管，对大额项目资金支付实行审批制，确保专款专用，不被挪用；贷款人要加强对借款人资金账户的监管，重点关注土地收入能否按时、足额回笼我行，经营活动现金流是否正常等问题，防止借款人逃避资金监管、挪用贷款等情况发生。第二十五条 贷款人应要求借款人按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及财务状况的报表和资料;贷款人应定期对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查。（一）应对抵（质）押物价值的变化情况进行监测和评估，对抵（质）押手续不完善的要及时补充完善，对抵（质）押物不足值的要及时追加有

48、关担保或采取其他措施；（二）贷款人应及时跟踪借款人土地出让行为，防止借款人低成本出让贷款项目土地。第二十六条 贷款人应要求借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意： （一）法人、法定代表人及主要股东变更； （二）保证人失去保证资格、能力； （三）担保物发生不利于贷款人的变化； （四）产权变动或重要财产被处置； （五）经营方式及经营范围有调整； （六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整； （七）经营场所迁移； （八）影响贷款人权益的其他重要变动。 第二十七条 借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。第二十八条 贷款人应要求借款人按照借款合同

49、规定按时、足额归还贷款本息；贷款需要展期的，执行总行公司客户贷款展期管理有关规定。第二十九条 如土地用途、城市规划、借款人经营状况等发生重大变化，可能影响贷款正常归还的，贷款人应及时采取贷款保全和收回、处置措施。第三十条 贷款作业监督、监测、分析、检查、催收和贷款利息管理等执行总行法人客户贷款贷后管理有关规定。第三十一条 贷款形成不良的，执行总行不良贷款管理有关规定。第三十二条 贷款核销执行总行贷款核销管理有关规定。第十章 附 则第三十三条 对不符合本办法相关规定的优质项目，确需发放贷款的，须报经总行同意或经总行特别授权后方可办理。第三十四条 土地储备贷款纳入房地产贷款科目核算。第三十五条 本办法自印发之日起执行，以往规定与本办法相抵触的，以本办法为准。37