湖州房地产市场调研报告

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1、 2013年8月海亮地产湖州市场研究报告目录：一、城市概况31、地理区位32、交通条件33、城市人口状况44、宏观经济数据4二、城市规划61、城市规划简介72、城市性质：73、用地空间结构：74、人口及用地：75、总体布局8三、房地产市场分析91、整体房地产市场现状92、土地市场情况163、房地产板块情况分析213.1、湖州房产板块及特点213.2、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别223.2.1市中心板块：223.2.2仁皇山板块：243.2.3西南新区板块：263.2.4南太湖板块：273.2.5东部新城板块：283.2.6凤凰开发区板块：294市场小结： 31一、 城市概况1、

2、地理区位l 区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。l 发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。2、交通条件作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣

3、杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经正式通车的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。3、宏观经济数据l 经济发展相对平稳，保持较高增速2012年全市实现地区生产总值（GDP）634.97亿元，按可比价计算比上年增长9.7%全年实现财政总收入246.88亿元，其中地方财政收入138.55亿元，分别比上年增长12.7%和13.5%。财政总收入占GDP的比重为14.9%。l 物价结构性调整，仍需警惕八大

4、类商品和服务价格看，食品价格上涨5.2%，家庭设备用品及服务价格上涨2.1%，医疗保健和个人用品价格上涨2.1%，居住价格上涨2.1%，烟酒及用品价格上涨1.8%，衣着价格持平，娱乐教育文化用品及服务价格下降0.6%，交通和通信价格下降1.0%。l 人民生活水平不断提高全年全市城镇居民人均可支配收入达到32987元，比上年增长12.3%；人均可支配收入中位数28969元，增长11.9%；占户数20%的最高收入组的收入为最低收入组的3.55倍；人均消费支出19898元，增长9.5%；恩格尔系数为36.9%；年末人均住房面积36.53平方米。全市农村居民人均纯收入达到17188元，增长11.7%；

5、人均生活消费支出11077元，增长9.7%；恩格尔系数为32.3%；人均住宅面积67.93平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达41426元，比上年增加4864元，增长13.3%。投资结构不断优化，房产投资持续上升 全年市区完成限额以上固定资产投资437.34亿元，比上年增长18.3%。按产业划分，第一产业投资7.94亿元，增长49.9%；第二产业投资219.72亿元，增长19.8%，其中工业投资527.84亿元，增长19.5%；第三产业投资102.93亿元，增长21.2%。全年完成房地产开发投资211.17亿元，比上年增长14.3%。全年房屋施工面积1844.74万平方米，增长18.6

6、%；房屋竣工面积191.96万平方米，下降9.9%；市区商品房销售面积130.48万平方米，下降14.5%，其中住宅229.39万平方米，下降13.0%；商品房销售额186.04亿元，下降16.9%，其中住宅154.57亿元，下降9.4%。二、城市规划湖州市城市总体规划（2003-2020）1、城市规划简介城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。l 申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；l 现G318公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境

7、布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。l 湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。2、城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。3、用地空间结构：形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由13个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由11个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由2个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿

8、廊，限制城市沿G318公路连片发展。4、人口及用地：现状中心城市人口51.5万人，其中湖州中心城区42.5万人，南浔城区9万人，建成区面积52.9平方公里。其中湖州中心城区43.9平方公里，南浔城区9.0平方公里。2003年规划已不符合当前湖州市的社会经济发展，故不予采用。5、总体布局中心城区近期建设主要实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战略；l “北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；l “西扩”继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；l “南控”保护和控制好南郊风景区的自然环境；l “东拓”在搞好湖东分区配套

9、建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”；l “中间完善”完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。三、房地产市场分析1、整体房地产市场现状住宅近年供需单价市场行情湖州住宅2012年供需单价市场行情 湖州住宅月度新增供给量行情 注：供给是指取得预售证后的预售价格，需求是指成交价格。 由以上两表可知湖州市的房价近年来是呈上升趋势的，从2012年一年的行情来看，2012年中7月市场的成交价格是高于市场预售价格的。之后回归平稳，基本略低于预售价格。湖州今年住宅供给套数 由上表可知，湖州的住宅供给在2

10、011年迎来历史大爆发，在2012年开始趋向平稳，房地产市场有快速增长期步入稳定期。湖州住宅户型面积与供给市场占比 由上表可知，湖州2012年以来，对90平以上的改善性住宅和投资性住宅需求增高。13年1月已经超过了60%。可见90平米以上住宅将越来越占据市场主导地位。湖州住宅户型面积与需求关注度 由上表可知，2012年中以来，市场对90平以上的户型需求整体上处于上升态势。这也符合当今市民从刚性需求到改善性需求和投资性需求的转变。l 房地产投资趋于合理，平稳增长2012年完成房地产开发投资211.17亿元，比上年增长14.3%。全年房屋施工面积1844.74万平方米，增长18.6%；房屋竣工面积

11、191.96万平方米，下降9.9%；商品房销售面积273.56万平方米，下降17.4%，2006年到2012年，全市累计投入房地产开发资金1705.74亿元，年均增幅达24.41%。六年间，尽管房地产投资增速波动较大，其中2010年与2011年增速超过40%，2007和2008年年也达到了25%左右的增长速度。而2009和2012年的增速却徘回在个位数水平，2006年甚至出现了负增长。但嘉兴房地产业总体仍然出现持续增长的局面。l 商品房供应持续增长湖州市商品房施工面积从887.5万增加到2012年1844.7万，年均增长率为15.9%。虽然增长率由所波动，但从总体的竣工面积上呈现绝对值的增长。

12、湖州市商品房竣工面积波动较大，从2006年出现竣工面积350万后，到2007年的大幅下滑，2008年到2010年稳步上升，2011年到2012年再度下滑。l 商品房销售波动明显，受外部影响较大2006年到2012年间，湖州市商品房销售面积总体平稳，中间较为动荡，波动较为明显。2006年销售245万，到2007年增长，2008年下滑，2009年大幅度增长，2010年到2012年逐年下滑。观察各年度的增长情况，我们不难发现，无论是商品房销售面积、商品房销售额和增长率，均呈现出频繁波动的态势，或量价齐涨，或量价齐跌，受外部环境的影响较大。l 商品房销售价格稳中有升湖州的商品房成交价格总体趋势上显现出

13、稳步增长的态势。从2006年的商品房成交价格3330元/到2012年的8236元/，增幅明显，年增长率为18.1%。从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。随着2010年后期政府各项调控政策的出台实施，房价08年以来一路飞涨的情况得到遏制。湖州市12年商品房均价为约8000-9000元/平方米，较2011年有小幅度上涨，涨幅大约10%

14、-15%。湖州市房价呈现明显的北高南低现象。如仁皇山新区的翰林世家，高层均价已达11000元/平方米。而老城区的楼盘由于位置优越，开发量少，房价仍然居高不下，与仁皇山新区相当。西南新城区的楼盘均价则在7200-9000元/平方米，差距较为明显。 住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，湖州住房供应结构也得到了合理优化，特别是100平方米及以下商品房的投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。90-144的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，其中90平的主要购买者即是参加工作年限不长的年轻人，是市场的刚性需求户型。受2006年以后“90/70”政策影响，90 以下套型的供

15、应量逐渐增加，90 以下的成交比重有所上升。144以上及排屋的成交量和所占比例都有所下降。 空置面积问题比较乐观虽然从近些年来看，湖州商品房库存持续增加，住宅最为明显。截至2012年6月末，全市待售面积为164.69万平方米，同比增幅为20.3%，其中住宅待售面积为53.82万平方米，增长了1.3倍，与一季度相比，增长了22.5%。从住宅空置时间结构上看，空置面积结构性问题得到缓解，空置3年以上面积减少了23.4%，同浙江省内的其它地级市横向相比，湖州的空置面积尚不严重。由此可见，湖州住宅销售形势依然比较乐观。2、 土地市场情况2010-2012年湖州市区50亩以上宅地块出让情况土地编号出让面

16、积（亩）土地用途容积率出让总价（万元）平均楼面地价（元/）出让日期仁皇山新区垄山南路东三环北路南(仁皇山新区S18#)168.7 居住用地2.5 67100.0 2386.8 2010-1-25市区苕溪东路南规划蜀山路西(湖东分区47-1号)207.3 居住用地2.5 59700.0 1728.1 2010-5-12太湖度假区梅东片区02-69地块109.5 居住用地1.7 11100894.8 2010-11-23凤凰分区华源地块112.5 居住用地2.1 900005714.1 2010-11-22太湖度假区梅东片区134.7 居住用地1.3 213001853.5 2010-11-24吴

17、兴区八里店镇BLD35-1号地块103.0 住宅用地4.2 23300.0 808.0 2011-1-5吴兴区八里店镇BLD35-2号地块102.7 住宅用地2.4 30300.0 1843.8 2011-1-5仁皇山分区RHS-09-2地块（南临高教路，东为德清北路，西北为规划河流）199.6 居住用地2.2 862002944.3 2011-1-6太湖度假区梅东片02-31地块88.7 商业、住宅1.2 25200.0 3551.3 2011-1-28仁皇山分区RHS（N）09-3地块（地块东侧为规划河流、北为仁北路，西侧为青铜北路，南侧为高教路）75.2 住宅用地（含配套商业）1.6 3

18、4000.0 4240.9 2011-6-2仁皇山分区RHS（N）09-3地块（地块东侧为规划河流、北侧为仁北路，西侧为青铜北路，南为高教路）100.6 居住用地1.6 340003168.1 2011-6-15西南分区48-B地块（地块东侧、南侧为规划河流，西侧为已出让居住用地北侧为二环南路）54.3 住宅用地（含配套商业）2.0 12360.0 1706.7 2011-6-28太湖度假区梅东片02-31地块88.7 商业、住宅1.2 19400.0 2734.0 2011-8-23仁皇山分区N08-2地块（东临太湖路，北至康体路，西临垄山路，南至用地边界）127.8 商住用地1.5 380

19、00.0 2972.3 2011-12-16地块东为德清北路，北隔河为仁北路，西南两侧为规划河流75.1 居住用地2.2 24250.0 2201.3 2012-5-9太湖度假区滨湖片区，地块四周均与规划城市道路相邻103.2 居住用地1.5 14200.0 1376.1 2012-5-18吴兴区织里镇珍贝路西侧，栖梧港南侧114.2 居住用地1.8 49700.0 3626.2 2012-8-17地块南为向阳路，西为嘉业南路，东为现状河流，北为草荡漾126.7 居住用地1.6 19100.0 1413.5 2012-10-9地块西靠杭长桥南路，南临南华路，东侧和北邻规划保留河流菜花泾117.

20、2 居住用地2.4 41000.0 2185.4 2012-10-9地块东为汇晶化工进厂道路，南为湖州汇晶化工厂区，西为规划居住用地，北为敢山南路84.9 居住用地1.9 4560.0 424.1 2012-10-18 2010-2012年湖州市区50亩以上居住地块出让共20幅 ，其中仁黄山地区6幅，西南新区1幅，吴兴区八里店镇、织里镇共3幅，太湖度假区5幅，南浔区1幅，市中心1幅，凤凰开发区1幅，其余地区2幅。其中容积率在1.5-2.5之间的地块共16幅，1.5以下的3幅，2.5以上的1幅。由此可加，湖州市区2010-2012年出让的宅地块以中等密度建筑为主。从成交金额来看，仁皇山分区以25

21、.93亿元位居各大板块的首位，从成交面积来看，仁皇山分区以671.9亩继续占据榜首，可见，仁皇山分区是近年来湖州市重点开发的的新城。注：该表中所指地块为湖州吴兴区和南浔区通过招拍挂成交的宅地块！ 2012年湖城土地市场的相对低迷，与楼市低迷相关。楼市调控不放松，企业的运转需要资金，楼市走势方向不明，开发商谨慎拿地，很多开发商不愿意也不想把资金放在拿地上，宁愿把钱投向其他赚钱的行业。而且湖州一些房企，特别是以前就有其他产业的房企会缩紧对房地产投资。湖州房地产企业，专门做房产的不多，大多数房产都是有母体公司的，母体公司都是有其他的产业，公司肯定会往其他的产业方向偏重一点，房地产受到限制了，必然会加

22、重其他方面利润补充房地产的，目前大部分房企的重点都在已开发建设项目的销售上。在成交的地价方面来看，2010年成交的土地平均地价约251.1万元亩，2011年则在此的基础上上涨了23.7，而自政府调控实施后，湖城的土地市场开始趋于合理，成交楼面价也逐步稳定。2012年湖州平均地价245.7万元亩，已经开始走向稳定。出让的土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，仁皇山新区出让的土地以高层、多层、排屋为主，兼具部分商住。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。所以太湖旅游区暂不纳入我们的分析区域。以上出让地块将对未来数年的住房增量市场带来压力。平均按照2.0容积率，70%的

23、住宅比例计算，过去三年间216.93万平方米的土地出让面积将带来303.7万平方米的住宅增量。而未来的湖房地产去化状况由于受到外部政策影响较大，尚无法作出较为准确的预估。未来调控不放松，房产销售很难再达到前2年的高峰。谨以2012年的274万平方米作依据，仍需要13个月的时间才能消化完成。3、房地产板块情况分析3.1、湖州房产板块及特点湖州市区的房地产板块可分为五大板块，分别是老城区、滨湖新区、东部新区（湖东板块）、西南新城和仁皇山新区。其中除老城区、滨湖新区板块外，东部新区、西南新城和仁皇山新区都处于城市边缘，湖州的客户需求基本以刚需位置，大湖州区域客户为重点。湖州市大部分新建住宅房地产都处

24、于城市边缘，其中仁皇山新区板块的住宅房产面积占五大板块新建房产之首。仁皇山新区坐拥仁皇山、旄儿港两大天然绿色生态资源，并汇集了中小学、青少年宫、图书馆、博物馆、湖州大剧院、湖州市政府等文教设施和政府机构，成为湖州名副其实的文化中心、政治中心和居住中心，因而受到白领阶层和年轻购房者的青睐。老城区房产面积仅次于仁皇山新区，处于五大板块的第二位，由于湖州市区面积不大，老城区一直是湖州商业和公共服务设施最集中的地方。由于最近几年大规模的老城区改造，进一步加强了老城区的商业氛围，所以老城区房产吸引了相当多追求繁华便利的消费者和投资者。西南新城住宅房产面积次于老城区，处于五大板块的第三位。西南新城兼有临近

25、市中心的便利性和近郊优美的田园风光，且楼盘规模大，价格较低，性价比高，因此受到普通工薪阶层的喜欢。东部新城（湖东板块）汇集了两所高校、三所中学、一所小学，拥有较多的教育资源，成为湖州近年来新兴的学区楼盘，但由于该区离老城区闹市区位置较远，主要吸引工作地点在附近的消费人群。滨湖新区房地产以稀有的太湖水景和周边绿色生态资源成为了旅游度假类房产，主要吸引本地和外地高收入群体居住和投资，由于目标群体较少，故滨湖新区住宅楼盘是五大板块中最少的。市中心板块湖东板块凤凰开发区板块西南新区板块仁皇山板块南太湖板块3.2 、湖州市区各大版块的主要住宅楼盘分布和项目类别3.2.1市中心区：板块热度n 该板块区域配

26、套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。 物业类型：以普通住宅（11个）为主，兼有部分酒店式公寓。单价从7600元-14000元不等。n 产品类型方面，包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。n 主力户型方面，公寓产品主要集中在90-140，联排类产品面积段主要集中在210-280，叠加类产品面积主要集中在150-200。n 价格方面，湖

27、州城区的普通商品房价格在7200-14000元/不等，别墅价格12000-26000元/不等。n 客户方面：公寓产品的客户以区域客为主；别墅方面，以私企老板、公务员等为主； 客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。3.2.2仁皇山新区：n 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状104国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为27.97平方公里。n 分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、

28、二类居住用地为主体的生活休闲区。n 受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。物业类型：普通住宅（12个），其中3个项目兼带别墅区价格：普通住宅单价8800-13000元/，别墅220万/套。板块个案楼盘名称翰林世家绿城御园开发商浙江珍贝置业有限公司湖州新锦江房地产开发有限公司、绿城房地产集团有限公司建筑类型联排，高层联排，高层物业类型普通住宅，别墅普通住宅,别墅容积率2.490.86占地面积（平方米）99632289333建筑面积（平方米）219075248826开盘时间2012年5月6日2011年7月12日交房时间2014年2014年均价高层

29、均价10000元/平米，排屋均价17000-18000元/平米。高层均价12000元/平米，排屋均价22000元/平米，绿化率35.20%40%总户数2109300车位配比0.91物业费用高层1-1.5元/平方米/月；高层1.5元/平方米/月；排屋2.2元/平方米/月；别墅5元平方米/月周边配套市政：湖州图书馆、湖州大剧院、升华音乐厅、少年宫等。交通：7,14,16路公交车直达项目，仁皇山路、太湖路道路通畅，出行便利无忧。教育：配套专属九班幼儿园，爱山小学、十五中等近在咫尺。休闲：仁皇山公园、长岛公园、湿地奥体中心等。其他：太湖春天、太湖体育场、农贸市场等。市民广场、音乐厅、博物馆、青少年宫、

30、大剧院、体育中心、图书馆、银行区内配套：湖州温泉高尔夫俱乐部等约4000平方米超豪华配套会所，包括恒温室内泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、台球室。 2个豪华游泳销售市调状况 高层楼盘中低层销售状况良好，中高层还剩部分房源。排屋房源较为充足。售楼部恢宏大气，能体现小区档次。销售人员服务热情。 依靠绿城的品牌效应，及依仁皇山而建的自然地理区位优势。绿城御园在湖州的知名度高，口碑好。 售楼部建筑大气，提升了小区的档次感。售楼部人员接待态度很好。n 翰林世家 翰林世家鸟瞰图 翰林世家效果图n 绿城御园 绿城御园鸟瞰图 绿城御园效果图n 板块房地产

31、市场点评：仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，吸引了类似绿城等地产大鳄的进驻；整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在8000-13000元/平米之间，产品整体规格较高。3.2.3西南新城：n 该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公路，东南至现状104国道，东以横渚溏港为界，距市中心约2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”n 西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将

32、凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。物业类型：以普通住宅（16个）为主，别墅3个。价格：普通住宅7200-9000元/不等，别墅均价12000元/板块个案楼盘名称天河理想城百盛国际名都开发商湖州天河置业有限公司湖州百盛置业有限公司建筑类型多层,高层联排,高层物业类型普通住宅普通住宅容积率2.162.18占地面积（平方米）17229023513建筑面积（平方米）48413858600开盘时间2013年1月12日2012年05月05日交房时间2015年2013年09月均价36号楼均价7426元/平米，37-38号楼均价6706元/平米。高层价格走势从底层的6000元/平米出头到高层的7

33、000多元/平米高层均价6500元/平米，小高层2号楼均价7200元/平米绿化率46.40%38.70%总户数3026950车位配比0.80.8物业费用高层1.4元/平方米/月1.2元/平方米/月周边配套（规划）：湖州小商品城；汽车总站湖州小商品城；汽车总站销售调研状况周边配套较少，现在仍在规划或正在建设中，已开盘的多栋楼盘已经销售过半。销售价格6000-8000元不等。售楼部服务态度很好。周边配套较少，现在仍在规划或正在建设中，已开盘的多栋楼盘已经销售过半。位于湖州汽车站的斜对面。售楼部服务态度一般。n 天河理想城 天河理想城平面图 天河理想城效果图n 百盛国际名都 百盛国际名都鸟瞰图 百盛

34、国际名都效果图n 板块房地地产市场点评西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差，随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞争力；板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在7200-9000元/平米左右。3.2.4南太湖新区：n 随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。n 通过3至5年的开发建设，滨湖新区5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖3.5公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、

35、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区40多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。n 同时通过5至10年的努力，将滨湖新区打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。物业类型：全部以别墅（8个）为主，兼具部分普通住宅（4个），价格：别墅均价20000元-26000元左右。普通住宅均价6500-8000元板块房地地产市场点评：南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念；现板块内别墅价格主要集中在别墅均价20000元-26000元左右。普通住

36、宅均价6500-8000元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等，风格比较齐全； 虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低；3.2.5东部新区（湖东区域）：n 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块潜力股的地位。n 高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校为邻。n 生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公园和邱家漾公园

37、让这一地段有如诗意般优美。物业类型：普通住宅13个，别墅5个价格：普通住宅均价；6200-13000元/。别墅160000元/n 板块房地产市场点评：湖东板块整个区域面积较大，除靠近市中心区域的楼盘有一定集中度之完，其余项目相对都较为分散；整个板块总体整体环境较好，尚处于开发建设阶段，其中公寓价格大致集中在6200-13000元/平米之间，有一定的跨度；别墅产品主要为联排及叠加，其中联排别墅价格在16000元/平米，越往东价格越低。3.2.6凤凰开发区：n 从建区到现在仅仅17年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区

38、内建筑多是采取低层、多层、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。n 凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。 物业类型：普通住宅6个，价格：8500-11500元/n 板块房地产市场点评：凤凰开发区板块有一定的配套，并且临近市中心板块，有一定的区域成熟度；整个板块楼盘档次参差不齐，区域内的代表项目鸿地凰庭销售价格达到了

39、9100-11500元/平米的板块高点。4、市场小结： 从湖州房地产市场的销售率和去化速度看，现阶段湖州城区的住宅市场销售形势较好，城区居民对住宅的需求强烈，别墅产品也具有较高的市场接受度，但后续宏观政策尚存在变数，对市场产生一定威胁。 产品类型方面，主要包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。 主力户型方面，公寓产品主要集中在90-140，联排类产品面积段主要集中在210-280，叠加类产品面积主要集中在150-200平米。 价格方面，普通商品房价格在6200-13000元/平米左右，联排别墅在12000

40、-26000元/平米之间，往东价格递减。 客户方面：公寓产品的客户主要以区域客为主；别墅方面，主要以私企老板、公务员等为主；5、湖州市推荐地块状况5.1、地块一（苍山南坡地块）（一）、用地概况：1、用地范围：湖州经济开发区地块。位于苍山南坡，杨丘线西北侧2、用地面积：约600亩（分为苍山南坡1-3号地块）（二）、用地性质：住宅用地；（三）、主要经济技术指标：1、建筑密度：27%；2、容积率：1.0-1.02（含阁楼）；3、建筑限高：多层高度不大于18米（檐口高度），高层住宅不高于40米；4、绿地率 ：30%（人均公共绿地面积不小于10000）5、配套9班幼儿园一所；（四）、地块位置示意：（五）

41、 、地块规划示意图：如右图所示。（六） 、周边配套：地块南邻仁皇山风景区，桌边有湖州中学、湖州温泉高尔夫俱乐部。环境优美、学区氛围浓厚。位于杭宁高速出口附近，交通也较为便利。5.2、地块二、三（市陌路堂子村地块）（一）、用地概况：1、用地范围：湖州中心城区市陌路堂子村2号地块、4号地块2、用地面积：约600亩（分为苍山南坡1-3号地块）（二）、用地性质：住宅用地；（三）、主要经济技术指标：容积率：不大于2.0绿地率：不小于30%（四）、地块位置示意：（五） 、规划示意图（六） 、周边配套： 该地块位于以湖州师范学院和湖州二中为核心的学区圈内。同时兼有白鱼潭公园、市陌新村农贸市场等配套。距离市中心仅一河之隔，各方面配套均较为完善。30