9月济南房地产市场研究报告42页易居研究

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1、济南房地产市场月报(2009-09)2009年9月2009年9月目 录本月导读：3数字楼市：5关注楼盘：8第一篇 市场背景篇9第一章、政策资讯9一、政策法规9二、市政动态11三、市场资讯13第二篇 市场分析篇16第一章、土地市场16一、土地政策16二、本月公告土地分析17三、 重点地块21第二章、商品住宅市场24一、市场综述24二、供求关系分析25三、供应量分析25四、成交量分析26五、成交均价分析28六、项目解析29第三章、产品分析30一、产品综述30二、特色楼盘推荐31第四章、营销媒体33一、媒体分析33二、典型项目36第三篇 区域数据篇39一、历下区39二、 市中区39三、 槐荫区39四

2、、 天桥区40五、 历城区40六、 高新区40本月导读：国土部坚决叫停“小产权房”9月2日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地，对占用农村集体土地兴建商品住宅，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。详情请见P10土地市场供应环比上月增加，供应类型以住宅为主9月公告土地732836.2平方米，从公告幅数上看，本月公告土地15幅，上月公告土地7块。从上图走势可以看出，9月份土地供应较上月呈现较大幅度增长。详情请见P16平面媒体的广告投入增大9月济南房地产市场平面媒体投放总金额458.04万元、广告投放次

3、数52次，广告总金额较上月增加了80多万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为14个，环比减少了26%。详情请见P33易居视点：济南9月份楼市成交出现了新的高点，成交量放量大涨。本月住宅新增供应量为19.98万平方米，环比增长16.23%，同比增长326.5%。从月度走势来看，进入09年以来，月度供应量呈现上升拉大的趋势，9月的住宅供应量相比8月份增加了50%。住房成交的均价稳步调整，环比上个月下降了7.3%。经过今年二季度供应量和成交量的双双增长，三季度的供应和成交基本持平，分别是68.67万平米、68.38万平米。本季度的九月又是一个成交高峰，从传统市场观念“金九银十”来看，“金九”已经形

4、成，“银十”是否能继续，还有待市场的进一步验证。 数字楼市：供求比出现波动，本月下调至0.75：1，出现供不应求的态势；需求持续上升，成交量走高；供应量缓慢增长。2008年9月至2009年9月济南市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统楼市金九月，开发商推盘数量环比上涨，九月份商品住宅供应近20万平米。2008年9月至2009年9月济南市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统购房人大多出手，成交量创一年内新高，同比增长2倍多，达到了26.52万平米。2008年9月-2009年9月济南市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品住

5、宅成交均价微量下调，环比上月减少了430元/，成交均价5000-6000元/浮动，总体趋于稳定2008年9月-2009年9月济南市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：银丰花园花园洋房+水景塑造推荐理由：绝佳的地理位置、优越的自然环境推荐理由：品牌开发商，实力雄厚第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规表1- 1：2009年9月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容9月2日国土资源部国土部坚决叫停“小产权房”n 一是严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地n 二是对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、

6、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统国土部坚决叫停“小产权房”国土资源部本月下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，要坚决叫停各类小产权房，要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照土地管理法和关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管

7、住并予以严肃查处。国土资源部有关负责人6月份曾指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。该负责人表示，针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。易居观点：由于小产权积量的不断增加，使得小产权房的依法处理会变得更加艰难。国家应该尽早完善相关政策，明确小产权房的去向。至于如何从根本上遏制小产权房的产生，根本上还要解决农村集体土地流转过程

8、中存在的问题。表1-2：2009年9月济南房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容9月3日济南市房管局廉租房选址将多选成熟地段n 在房源选址上，市房管局也将更多考虑城市成熟的地段n 廉租住房实物配租采取摇号排序的方式进行分配。n 济南廉租房保障申请已于8月24日正式开始，预计 10 月中下旬结束，11月份摇号选房资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统廉租房选址将多选成熟地段济南市今年首先择优选择技术实力雄厚、业绩优良的施工企业参与廉租住房建设，保证目前在建的四个廉租住房项目建成“阳光工程、精品工程”，并确保年底天宝、天和两个项目竣工，800套新房源力争在今年10月份公布。此外，今后在房源选

9、址上，市房管局也将更多考虑城市成熟的地段，让市民既能住得起，也能住得好。那廉租房的分配过程中如何确保公平？对此，市房管局相关负责人表示，廉租住房实物配租采取摇号排序的方式进行分配。具体程序为：市房管局公布实物配租房源信息和摇号规则；市房管局组织将获得实物配租资格证的家庭相关资料导入摇号机中，由公证处检验后封存；在规定时间内，由市房管局组织公开摇号，公证处监督，并于当天发布摇号排序结果；当申请人数量大于房源数量时，正式入围的人数根据房源的实际数量确定，中号申请人未能选到满意的住房或未能到场参加选房的，视为本次放弃，候补申请人可依次替补；申请家庭根据排序先后在规定时间内选择住房；选中住房后，申请人

10、应在规定时间内与房管局签订济南市廉租住房租赁合同。2009年济南廉租房保障申请已于8月24日正式开始，预计10月中下旬结束，11月份摇号选房。已开始预登记预计11月摇号8月24日起，2009年济南市廉租房预登记正式开始。符合条件的市民可到市内各区房管局登记申请。 二、市政动态1、平改坡房屋整治从2007年起，济南市市有关部门开始对城区部分楼房实施“平改坡”和立面装新，计划到今年8月底前对顺河、北园、二环东路三条高架路沿线的690栋房屋实施“平改坡”，并对部分重要路段的320栋楼房进行立面装新(其中90栋同时进行“平改坡”)。经过3年的努力，截至8月底，全市共完成房屋“平改坡”731栋，立面装新

11、1200栋，超额完成迎全运房屋整治任务。完成“平改坡”的房屋中，直管公房114栋，单位自管房617栋。除各区相继完成3条高架路沿线绝大部分房屋“平改坡”外，铁路沿线环境综合整治指挥部还完成“平改坡”95栋。2、马鞍山路全封闭施工从市中区市政管理局获悉，9月2日至9月20日，马鞍山路(英雄山公园北门至王庄路)将全封闭施工。9月2日22点起，市政部门将对马鞍山路实施全封闭，对该路段进行翻建施工。届时，施工部门将预留王庄路及老干部活动中心西侧道路供驻区车辆及行人通行，出行市民可选择玉函路、经十路、经十一路及王庄路绕行。3、原金銮大厦外部装修即将完成本月2日从槐荫区政府获悉，昔日济南著名的烂尾楼、位于

12、经七路和经十路交界处的原金銮大厦，其外部装修即将完成，将于近日亮起来。 据悉，由银座买下的这座多年烂尾楼外立面整体装修施工已接近尾声，近日即将以崭新的形象呈现在市民面前，以迎接全运会的召开。 据悉，整座大楼分为地下一层和地上19层，总体建筑面积约3.6万平方米，整个外立面约2万平方米。此次外包采用的是玻璃幕墙和铝塑板幕墙。自今年5月中旬开始整体外立面装修施工。截至目前，整个外立面装修工程投入2000万元，同时楼体亮化工作也在加紧设计装饰，楼体全部采用LED灯管，即将成为济南西部又一闪亮的地标建筑。4、济南穿黄隧道有望明年开建近期济南市黄河桥隧项目建设领导小组正式成立，借以全面推进济南济泺路黄河

13、隧道等跨河工程建设。目前，该项目已报至省发改委待批，这条“黄河第一隧”有望在明年上半年开始动工。据了解，济泺路黄河隧道工程自2006年上半年提出，2007年1月初步设计出走线方案。 5、奥体中心3条主干道实现通车9月7日从奥体中心项目部获悉，奥体文博片区的4条主干道已完工，其中奥体中路等3条道路实现通车。已经通车的道路为奥体中路、奥体西路、解放东路，位于燕山新区A地块，总长度约6公里，是奥体场馆、龙奥大厦及周边地区快速疏散通道。该项目计划总投资3.914亿元，自2006年12月28日开工建设，2008年10月全部完成快车道中粒式沥青铺设并临时通车，2009年7月快车道SMA沥青面层全部完成，日

14、前全部竣工通车。奥体文博片区茂岭山二号路道路工程已于今年8月31日完工，具备通车条件。茂岭二号路位于奥体文博片区B地块新建省博物馆、省档案馆东侧，道路规划红线40米，为城市二级主干道路。本次建设的为一期工程(经十东路至解放东路)全长733米，主要施工内容包括新建道路及雨、污水系统，同步实施供水、供电、供热、供气、通讯、路灯、交通管理等市政公用管线设施。该工程已经过市政质量监督站初验合格，达到通车条件。因该条道路是全运期间重要的交通干道，为配合环境综合整治，尚需对道路周边环境、绿化、景观进行整修。6、济南宝华街棚改安置房11月动工 宝华街棚改安置房预计今年11月1日开工，计划竣工时间为2011年

15、8月31日，据市建委发布的相关招标公告显示，宝华街棚改安置房项目规模为23.69万平方米，具体开工时间以甲方开工令为准。 官扎营片区和宝华街片区改造包括居住、公共设施、广场、市政设施等。该项目建设地点位于天桥区堤口路南侧、铁路北侧、天成路西侧、纬六路高架桥东侧，总占地面积约1450亩，占济南市棚改总占地面积的四成，涉及居民11000多户，是济南市最大的棚户区。三、市场资讯住房维修基金全部存银行9月2日，“12345市民服务热线行”活动继续展开，前往济南市房管局，就近期市民关心的住房维修基金使用、近郊居民房产证办理，如何保障廉租房房源等热点问题，市房管局有关人士进行了解答。市房管局相关负责人表示

16、，目前我市住房维修基金全部存在银行，其产生的一年定期利息仍用于房屋维修。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。因此，住房维修资金被称为房屋的“养老金”。目前我市房改房的维修基金约有8亿，商品房的维修基金约有11亿。房改房的维修基金是原产权单位将住宅出售给职工后，产权单位按出售款的20%缴存维修基金，资金支配权为住户所有。商品房的维修基金是在购买时按比例缴存。现在房改房的维修基金主

17、要用于道路改造等，每年约用500万元，而商品房是2003年12月以后开始收取，出售的商品房大都没过保修期，所以动用的维修金也很少。那这么一大笔钱如何管理？房管局有关负责人介绍，济南市住房维修基金按照一年定期存款利息存入银行，所得利息仍然用于住房维修。济南：山东住交会完美谢幕 为期三天的2009山东住交会暨第21届齐鲁秋季房地产展示交易会于9月20日在济南舜耕国际会展中心圆满落下帷幕。20余家地产企业满载着9月收获的喜悦告别展会，数以万计的购房者再次领略了齐鲁地产的风采。 展会务实楼盘多走低调路线 ：齐鲁房地产展示交易会的宗旨在于服务开发商和购房者，搭建便捷有效的购房桥梁。由于市场逐步趋于理性，

18、本届展会也呈现出了鲜明的市场特点。20余个参展楼盘在展位制作上大多数没有以往那么隆重，均以展示项目为主，花哨的成分少了许多，但在人气以及销售成绩上并没有打丝毫的折扣。并且由于一线地产品牌的相继涌入，本届展会也吸引了一线营销机构的的关注，北京国利京业地产经纪特地前来观展并考察济南地产市场。细数参展楼盘发现，普通住宅、低密度住宅、商业、海景房、小户型公寓一应俱全，其中仍以东部楼盘居多，初次亮相的楼盘更是人气火爆，纯板式小高层盛世皇苑三天便登记 3000余人，低密度多层带电梯住宅成了香饽饽，香墅里项目三天接受登记逾 1200人，舜耕名筑项目仅有的90多套房源已所剩无几。 展区创新投资型物业受关注：根

19、据市场需求，主办方特意在此次展会上开辟了投资型物业展区，集中对省城的品牌商业项目和海景住宅项目进行展示，这也是历届展会以来首次开辟投资型物业展区。 商业物业展区共吸引了鲁商广场、银座中心、缤纷五洲、国际商贸港以及诸多海景楼盘的参与，是史上商业项目展示最多的一次。开幕第一天，缤纷五洲项目的1000多份资料一上午就发放一空，购房者对商业项目的关注程度可见一斑。“由于人们对于通胀的预期和股市萧条的影响，投资型物业在今年下半年会火一把。”某项目营销总监分析道。 沿海楼盘同样惹火，置业顾问告诉，“每天的看房车都是满的，还会根据购房者需求加发看房车。” 本次展会虽然对展位制作不再重金打造，但参展商在销售策

20、略和活动策划上一点都没少下功夫，不仅有优惠还有娱乐活动，充分体现了快乐购房的理念。 据了解，香墅里、鲍德现代逸城、天建公园壹号、鑫苑金座等项目都推出了不同程度的优惠。也有项目以创意取胜，“青年会”以纸箱为原材料，构筑为几何图形，上书项目理念个性、新颖、有文化。“青年会”项目的展位一亮相便成为整个展会最具创意展位。“我们公司的企业文化和项目理念始终保持引领者的姿态。”现场一名置业顾问说。另外，不少展位也用丰富多彩的演艺活动来展示自己的项目内涵，或者制造热闹的气氛。黄金99靓丽的篮球宝贝、瑞境皇冠水岸热情的菲律宾乐队、天建项目传统的二人转展会三天，整个会场沉浸在热闹的海洋。除此之外，也有展位用最近

21、惹火的喜洋洋、灰太狼等卡通形象进行宣传，吸引了不少购房者驻足合影。第二篇 市场分析篇第一章、土地市场一、土地政策严查在集体土地上盖商品房国土资源部本月2日发出通知，要求各地采取强力措施，坚决叫停管住占用农村集体土地兴建商品住宅并予以严肃查处。从国土资源部获悉，国土资源部近日发出关于严格建设用地管理、促进批而未用土地利用的通知，要求各地要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。各地必须严格按照土地管理法和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定，对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住

22、宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 国土资源部要求各地切实抓好批而未征土地的处理，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案，并认真抓好落实。国务院批准的2007、2008年度城市建设用地，至今未实施征地，但各种原因确需对原批准的建设用地区位进行调整的，且拟调整用地在符合土地利用总体规划和城市规划、不突破国务院批准的城市总用地和新增建设用地规模、民生用地面积不减少的条件下，允许适当调整。国土资源部要求加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地

23、征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置。批而未用土地将全面清理：对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法，国土资源部再次发文要求严查。根据国土资源部刚刚下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。 易居观点：闲置土地批而未用一直以来是全国房地产市场存在难题之一。一方面拿地的成本较高，后续开发资金相对不足，导致土地暂时性地搁浅

24、；另一方面开发商策划、审批、开发运作项目研发的时间较长，导致土地闲置。二、本月公告土地分析1、地块供应走势分析图2-1-3：济南市土地市场供应走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月公告土地732836.2平方米，从公告幅数上看，本月公告土地15幅，上月公告土地7块。从上图走势可以看出，9月份土地供应较上月呈现较大幅度增加。月份幅数公告面积(亩）平均每幅面积(亩/幅)公告面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅09.13127753.842584.609.200009.39578495.464277.309.47169745.824249.470.66%62.23%09.5157344.757

25、344.766.22%136.48%09.600009.7352490990.171171.109.872228827429491%4.39%09.915732836.248855.75229%34.24%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从上表可以看出09年的土地供应市场呈波动趋势，各月的供应面积、幅数各不相等。主要供应月份为7月份和9月份。三季度的土地供应数量总计达到57幅，面积达到了344.6公顷。2、 供应结构分析资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月居住用地供应幅数与商服用地相差不大，居住用地的面积数是商业用地的两倍多。居住用地公告7幅，共515152.2，占据了70.3

26、%的市场供应，此外，商服用地供应8幅，共217684，占比29.7%。图2-1-5：济南市9月土地供应区域结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从公告区域来看，本月15幅供应土地中有10幅集中在天桥区，占总供应幅数的67%，2幅土地位于历下区、1幅土地分布在市中区，1幅土地位于槐荫区，1幅土地位于高新区。图2-1-6：济南市9月土地供应面积结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从本月土地供应幅数来看，以5万平方米以下地块成交为主，占总工应土地幅数的60%。5-10万平方米地块为3幅，占总工应土地幅数的20%。10万平方米以上地块为3幅，占总工应土地幅数的20%。图2-1-7：济南市

27、9月土地供应面积比对图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从本月土地供应面积来看，5万以下的土地共有108314.2，5-10万的土地共有197949，10万以上的土地共有426573。三、 重点地块重点挂牌土地信息列表地块位于天桥区小清河以南、水屯北路以北、历山北路以西、东泺河以东，总建设用地面积为200180平方米，容积率为3。表2-1-8 济南市天桥区梁府片区地块土地列表 编号土地位置土地面积（）用途规划指标要求出让年限（年）容积率建筑密度绿地率2009-G069天桥区梁府片区一地块6566商服地上2.5，地下1.038%30%402009-G070天桥区梁府片区二地块181895居

28、住地上2.6，地下0.918%35%702009-G071天桥区梁府片区三地块11719商服 地上4.0，地下1.730%30%40数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-1-8：济南市天桥区梁府片区地块示意图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-1-9：天桥区梁府片区地块SWOT分析表Strength优势分析Weakness劣势分析S1：随着外来品牌开发商进入天桥区，天桥区房地产市场关注度明显提高，利于项目入市；S2：所在区域商品房供应量小S3：地块本身平坦规则，利于规划。W1：济南人住南不住北的传统观念影响；W2：周边项目形象差，制约项目品质；W3：周边配套发展滞后，生活氛围

29、不浓。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1：济南市城市建设和改造大力推进，推动区域价值提升；O2：房地产市场向好，利于项目推向市场；O3：商业部分可填充区域市场空白。T1：未来北部潜在项目的上市；T2：济南东部新城、西部新城发展规划对客群的剥离。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n Strength优势分析S1：随着外来品牌开发商进入天桥区，天桥区房地产市场关注度明显提高，利于项目入市；S2：地块所在区域商品房供应量小，发展空间大，易于从竞品项目中脱颖而出；S3：地块本身平坦规则，利于项目规划。n Weakness劣势分析W1：济南人住南不住北的传统观念影响；W2：周边

30、项目形象差，制约项目品质；W3：周边配套发展滞后，生活氛围不浓。n Opportunity机会分析O1：济南市城市建设和改造大力推进，推动区域价值提升；O2：房地产市场向好，利于项目推向市场；O3：商业部分可填充区域市场空白。n Threat威胁分析T1：未来北部潜在项目的上市；T2：济南东部新城、西部新城发展规划对客群的分流。第二章、商品住宅市场一、市场综述n 供求关系分析本月新增供应量19.98万平方米，成交26.52万平方米，供求比0.75：1；从供求走势来看，本月呈现供不应求的态势。n 供应分析本月住宅新增供应量为19.98万平方米，环比增加16.23%，同比减少1.8%。n 成交分析

31、本月济南市住宅成交面积为26.52万平方米，环比增加42.12%,同比增加160.26%。历城区住宅成交面积位居第一，历下区和市中区成交面积分别名列第二和第三。n 价格分析本月新建商品住宅均价5500元/平方米，环比下降7.27%，同比下降5.5%。从整体看，济南市新建商品房成交价格呈现平稳上行的走势。表2-2-2：济南市9月商品住宅各类指标变化表指标2009年8月2009年9月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.920.75供应量（万m2）17.1919.98-1.8%16.23%成交量（万m2）18.6626.52160.26%42.12%成交价格（元/ m2）59315500-5.5-

32、7.27%成交总额（亿元）1114.59146%32.64%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图2-2-3：2008年9月至2009年9月济南市商品住宅供求情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2008年9月至2009年9月，月度供求比走势呈现波浪式变动状态，波幅明显，其中，2008年12月份供求比走势达到波峰5.9，2009年4月-7月供求比走势相对平稳，本月供求比为0.75：1，住宅市场呈现新增供应小于需求的态势，市场需求旺盛。三、供应量分析1、新增供应量分析图2-2-4：2008年9月至2009年9月济南市商品住宅供应量比对图 数据来源：CRIC中国房地产决策

33、咨询系统2009年9月，住宅新增供应量为19.98万平方米，环比增加16.23%，同比减少1.8%；新增供应套数1901套。第三季度的商品住宅供应量呈“V”型，市场的供给有所回升，但幅度较小。四、成交量分析1、成交总量分析图2-2-6：2008年9月-2009年9月济南市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品房住宅成交量为26.52万，环比增加42.12%,同比增加160.26%。9月的住宅成交改变了6月以来的下滑态势，成交面积上扬。从这一点来看，传统意义上的 “金九月”得到市场的部分验证。2、成交结构分析图2-2-7：2009年8-9月商品住宅区域成交面积比重对比

34、图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月历城区住宅成交量为6.5万，位于各区域之首，环比增加351.78%；其次成交量较大的为历下区，总成交量为5.6万，环比增长8%；市中区成交总量为5.09万，环比增加22.4%。高新区成交总量为4.1万，环比增加63.8%。槐荫区、天桥区的成交量均有所减少，环比分别减少21%，14 %。从各区域成交量占比情况来看，排在首位的历城区占比24.5%；其次历下区占比21.1%；其余四区占比均在20%以下。表2-2-8：2009年8月和2009年9月商品住宅区域成交面积表区域09.8成交面积（）09.9成交面积()环比增长（%）高新区25063.594105

35、6.8263.8%槐荫区35220.7627822.38-21%历城区183.1564611.04352%历下区51944.1156109.038%市中区41569.1750881.1422%天桥区27489.523577.49-14%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析图2-2-9：2008年9月-2009年9月济南市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月住宅成交价格有所下降，为5500元/平方米，从成交一年的数据总体来看，成交价格趋于平稳，成交平均价格在5500-6300元/平方米之间。本月份住宅成交均价环比下降7.27%，同比下降5.5%。

36、六、项目解析表2-2-10：2009年9月份济南市住宅成交面积排行榜排名项目名称区域开盘时间当月成交面积()当月成交均价(元/)开发商当月成交主力户型面积1钢城新苑工程历城暂无数据38494.713595济钢鲍德房地产公司两房93，三房1332兴隆生活区市中暂无数据22455.743319山东凯华置业有限公司两房92-933保利花园历城08-12-622081.144978保利山东置业有限公司 两房76-864海尔绿城全运村历下08-11-3021882.948998济南海尔绿城置业有限公司三房114，四房1475新生活家园高新暂无数据21134.84672山东世通房地产开发有限公司二房74-

37、84，三房117-1276鲁能领秀城市中05-11-2614477.577712山东鲁能亘富开发有限公司二房93-98，三房135-1427名士豪庭住宅区历下06-12-2613526.687615.山东南丰房地产发展有限公司二房93-98，三房135-1428未来城历下08-10-11 11117.785371山东中齐房地产开发有限公司 二房89-919金色阳光花园御景园天桥07-6-309161.155884济南华夏海龙房地产开发有限公司两房64-8910海信慧园历下08-8-319066.15557济南海信置业有限公司 二房90-94，三房120-150数据来源： CRIC中国房地产决策

38、系统从本月成交排名来看历下区入选楼盘最多，有4个项目；其次是市中区和历城区，各有2个项目入选，高新区和天桥区各有1个项目。月度成交面积排名前三名分别是钢城新苑工程，兴隆生活区和保利花园。第三章、产品分析一、产品综述1、热销产品热销产品钢城新苑工程 销售状况：本月成交38494.71平方米，位列济南商品住宅销售面积第一名。 产品亮点：钢城新苑，济钢人的幸福家园。 济南钢城新苑是济钢鲍德房地产公司开发的楼盘，主要供应对象是济钢的广大职工；钢城新苑北侧、西侧是济钢新村，是自上世纪50年代至今建起的已经是配套设施非常齐全的成熟社区，有8000多户居民，配套设施有体育场、体育馆、游泳馆、鲍山公园、新村公

39、园、济钢宾馆、中、小学、幼儿园、医院、银行、商业服务网点等资源共享。南邻飞跃大道，飞跃大道与工业南路衔接；东邻凤鸣路，凤鸣路连接工业北路和经十东路。交通便利。 钢城新苑工程9月份成交面积38494.71，成交主力户型是两房93，三房133，成交均价为3595元/。 热销产品兴隆生活区 销售状况：本月成交22455.74平方米，名列济南市商品房销售第二名。 产品亮点：价格优势明显，中铁十四局员工的生活区 兴隆生活区位于济南市市中区十六里河镇兴隆二村，主要是中铁十四局的员工生活区。该项目该项目由多层、小高层住宅楼及部分配套公建等组成，总建筑面积为102700平方米。其中：地上面积为89100平方米

40、，包括住宅87800平方米（多层10000平方米，小高层77800平方米），配套公建1300平方米，地下建筑面积为13600平方米，主要为地下停车场。 室外园林工程有草坪、花卉、乔木、灌木、水生植物等。其中规划绿地率约为32.91%。该项目设施设备齐全，有完善的供电系统、给水系统、中水处理系统、弱电系统、市政集中供热、地下车库排水系统、消防系统等等，方便业主生活。兴隆生活区9月份成交面积22455.74，成交主力户型是两房92-93，成交均价为3319元/。热销产品保利花园销售状况：本月成交22081.14平方米，位列济南商品住宅销售面积第三名。 产品亮点：人造社区与自然景观充分融合项目位于济

41、南市经十东路以北,济南高新技术产业开发区东部，这里将成为济南城市的未来核心区域。项目紧邻韩仓河，隔河相望绿意葱葱的凤凰山,环境优美，气候清新。项目紧临济南市城市规划主干道经十东路和绕城高速东环线；驱车至市中心和机场均需15分钟车程，距济南市新政务中心、奥体中心约6公里，115路、116路、301路、302路、历城公交等可直接到达，交通便利。良好的山水环境，便利的交通，决定了项目入则繁华，出则宁静的宜居距离尺度。保利花园9月份成交22081.14，成交主力户型为两房76-86，成交均价4978元/。二、特色楼盘推荐银丰花园绝佳的地理位置、品牌开发商推荐理由绝佳的地理位置、优越的自然环境图2-3-

42、1：银丰花园地理位置示意图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统银丰花园属于济南传统高尚区阳光舜城南区，位于舜耕路与舜德路之间。距泉城广场仅8分钟车程。项目紧临植被茂密的龟山，开发商斥巨资对山体改造后，其中包括：日出观景平台、休憩平台、山中凉亭、儿童活动区、老人休闲区、健身娱乐区等，满足人们纳凉、休息、锻炼、修身养性之需。推荐理由：品牌开发商，实力雄厚银丰地产前期成功运作银丰山庄，在南部中高端楼盘中树立了良好的口碑和企业形象，此次银丰花园的运营，又同知名品牌地产运营服务商合作，力图为银丰花园业主提供高品质的服务。第四章、营销媒体一、媒体分析1、媒体市场投放综述图2-4-1：08年9月09年

43、9月济南房地产平面媒体广告投放走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南房地产市场平面媒体投放总金额458.04万元、广告投放次数52次，广告总金额较上月增加了80.84多万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为14个，环比减少了26%。本月济南各楼盘平均广告投放金额为32.72万元。各楼盘平均每次投放广告金额为8.81万元，环比上月上涨9.71%左右，重点楼盘的广告投放金额上涨，少数项目的投放量放缓。主要楼盘促销活动本月住宅项目的优惠活动多和认筹开盘、教师节、国庆节有关，力度较8月份明显增强，体现了“金九月”较大的促销力度。表2-4-1：2009年9月广告促销活动速览项目名称广告

44、主题语推广活动名称/主题/时间/内容及影响山水泉城山水泉城，9月6日荣耀加推！抢购大酬宾槐花源经十路/中轴线/静享城市繁华9月19日盛大招募，入会即享1万抵2万学府蓝山百变户型，引领户型升级风潮统一赠送太阳能热水器鲁能领秀城漫山香墅/领秀一笔，美誉泉城/1期叠院C-villa香馥绽放10万抵13万，白金卡限时申请诚基中心实景准现房 才能说明高品质迎国庆，每套特价优惠4万元中海紫御东郡9月13日耀世加推认筹中，1万抵2万/加推后7日内签署商品房买卖合同，可享受1%优惠/中海会员均可享受0.5%优惠路劲御景城捷报频传教师节真情回馈，9月1013日凭教师证享1000元房款优惠保利花园一面世，即惊世1

45、万抵2万；新推房源惊喜再惠港澳花园大宅珍藏，终极所享购房1-2层可得林荫小院/3-4层免费获得车位一个/5层可免费使用大开间阁楼名士豪庭祝福祖国，名士献礼VIP贵宾卡认筹中，开盘即享98折优惠中国诺贝尔城期待许久，终将绽放置业优先排号中腾骐冠宸洪楼首席电梯花园洋房即将闪亮登场！9月10日开始认筹，6000抵10000限量推出外海蝶泉山庄9月17号盛然绽放，敬请来访凡前来购房的客户均赠送4-8万不等装修基金，每户配有私家车库，一二层赠送私家花园，三四层赠送观景露台和阁楼汇展香格里拉世界，随心掌握10月1日-10月8日期间，购房者可享受2000-10000元购房大礼！蓝调国际40一居，82两居，陪

46、伴青春成长豪客会会员招募即将启动！购首期一室户型，交1000元抵3000元；够两室户型，交1000元抵5000元银座花园9月12日，看见幸福认筹客户可享受两万抵三万惊喜优惠海信都市阳光闪耀十月/海信都市阳光国庆中秋巨献10月1日10月8日，幸运购房双重奏：回馈社会，推出10套特价房，享受98折优惠；其余房源均享受99折优惠/购房客户均获赠全运会门票两张纬七一号华联东/纯多层/全明现房发售交2万抵3万2、主要监测媒体投放分析 表2-4-2：2009年最近3个月济南主要平面媒体房地产广告投放情况表媒称名称2009年7月2009年8月2009年9月投放金额(万元)投放比例投放金额(万元)投放比例投放

47、金额(万元)投放比例齐鲁晚报73.7621.47%130.0035%227.5549.68%济南时报191.8655.83%151.5240%408.73%山东商报64.418.75%74.0020%115.225.15%生活日报13.523.95%7.11.9%10.32.25%济南日报0082.1%16.143.52%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南主要媒体房地产广告投放金额较之上月均出现不同程度增长，其中齐鲁晚报、山东商报、生活日报和济南日报分别增长75%、55.68%、45%、102%；而济南时报房地产广告投放金额较之上月出现大幅下降，环比下降73.6%。从上表可以看出

48、，齐鲁晚报是这三个月的房地产广告投放金额最多的平面媒体，而济南时报房地产广告投放金额出现大幅下降。3、分物业广告投放分析表2-4-3：2009年9月济南房地产分物业广告市场份额图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从物业类型来看，本月广告投放次数中普通住宅所占比重最大，占到了总量的92.3%，投放次数达到了48次，日均达到了1.6次，投向媒体以齐鲁晚报为主。在住宅广告投放强劲的情况下，商业项目的较7月份投放次数有所减少，一共2次。别墅广告投放次数2次。易居观点：在房地产平面媒体市场中，普通住宅平面媒体广告市场的份额一直占据着不可替代的牢固位置，本月的广告份额更是冲到了90%以上；其次，才是

49、别墅、商铺、写字楼等其它高端的物业类型，反应在报广的投放频次上，则呈现出由高到低的投放态势。二、典型项目项目基本情况 鲁能领秀城，由山东鲁能亘富开发有限公司开发，策划代理公司易居（中国）济南金岳房地产经纪有限公司，项目总建筑面积约324万平方米。表2-4-4： 项目概况表项目名称鲁能领秀城项目位置济南市市中区二环南路鲁能泰山俱乐部西侧 物业类型住宅销售价格6500元/开发商山东鲁能亘富开发有限公司代理公司易居（中国）济南金岳房地产经纪有限公司 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 营销策略鲁能领秀城，当前推出的是高档精品项目，所采用的营销策略：同一产品宣传广告多家媒体同时覆盖，推出一系列

50、价格优惠、促销活动。表2-4-5： 项目广告概况表日期内容2009-09-17齐鲁晚报：1#楼精品楼座130-140宽景三房即可推出2009-09-24齐鲁晚报：PARK街区9月27日华美绽放 2万抵4.5万2009-09-24山东商报：PARK街区9月27日华美绽放 2万抵4.5万2009-09-25济南时报：PARK街区9月27日华美绽放 2万抵4.5万 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统媒体选择图2-4-6：2009年9月鲁能领秀城广告投放媒体份额情况图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月鲁能领秀城平面媒体宣传费用为52.66万元，共投放报广5次。其中，广告投向齐鲁晚报占6

51、2%，费用为32.66万元，投入山东商报比例为22.8%，费用达12万元；投入济南时报比例为15.2%，费用为8万元。易居观点：齐鲁晚报作为一类全国性的综合性报纸，其受众较多、传播效果较好，在上面投放广告往往还能带来一定程度的形象附加值，因此受到了众多大型开发商的青睐；而济南时报和山东商报作为本土报纸，在济南市民的心目中也有着特殊的位置，其房产广告的投入占到了一定份额；生活日报作为一种补充，相对表现一般。第三篇 区域数据篇一、历下区指标09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）9.2916.0510.23041.28 13.1916

52、.26商品住宅住宅新增供应面积（万）0.9915.8119.7842.4816.413.9211.29住宅销售面积（万）7.568.268.337.848.875.195.6住宅销售均价（元/）67526533654373387349766017692资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、 市中区指标09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）0000184.998.426.21商品住宅住宅新增供应面积（万）02.361.722.176.732.243.5住宅销售面积（万）4.129.144.998.765.84.165.09住

53、宅销售均价（元/）54554862556257375687 51905386资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、 槐荫区指标09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）032.51001.490.451.7商品住宅住宅新增供应面积（万）03.262.365.671.4300住宅销售面积（万）2.681.924.625.420.333.522.78住宅销售均价（元/）5119641455655217511453105402资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、 天桥区指标09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月0

54、9年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）000012.380.2237.9商品住宅住宅新增供应面积（万）004.602.011.030住宅销售面积（万）1.501.420.327.123.422.752.36住宅销售均价（元/）537054924789579259485773 5720资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、历城区指标09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）005.73013.8100商品住宅住宅新增供应面积（万）2.6000005.2住宅销售面积（万）0.720.712.462.463.340.026.5住宅销售均价（元/）4565539354305430532530784046资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、高新区指标09年7月09年8月09年9月土地土地出让面积（万）（不含工业）0011.2商品住宅住宅新增供应面积（万）4.900住宅销售面积（万）1.452.54.1住宅销售均价（元/）520952014962资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路38号第一大道110142邮编：250014 电话：67883676