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1、XXX黄金海岸幼儿园操作模式建议方案一、工作梳理【施工进度】目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】1、 幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文件，仅汕尾市小风帆艺术学校按招标文件时限要求提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及如果购买，如何定价？三项问题。2、 根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的要求；初步核
2、算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。3、 集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。【目标事项】目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；二、本体分析【用途说明】幼儿园的使用功能主要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。【建筑结构】幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。【SWOT分析】S（优势）：n 本幼儿园总建筑设计的规模优势；n 本项目产品及社区高端呈现的品质优势；n 项目内部优越的环境配套优势；n 项目本身所具备的社区内部生员优势；n 周边教育环境优势；n 交通便利W（劣势）：n 总面积大带来的总价较高
3、；n 户外活动面积一定的不足与局限；O（机会）：n 项目形象公众认可度较高，发展空间较大；n 汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；T（威胁）：n 使用功能为公共使用设施；n 各项收费较高将带来一定的市场抗性；n 未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）n 碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；小结：1、 本身硬件配套优势明显；2、 物业总体形象已经形成，带来多面附加值；3、 总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；三、物业定位操作思路 汕尾首家双语幼儿教育机构 教育方式：n 中、英双语言教育；n 重在培养学生兴趣爱好及特长发展；四、运做模式对比分析运做模式1：直接销售。
4、即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。n 以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。n 目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。n 做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。n 若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。运做模式2：以租赁形式经营。以租赁方式操作有以下优点：n 出租形式将大大降低租赁方风险，我方将有更多的选择空间。n 有效把握好该物业作为社区配套作用。n 大大提高业主
5、的经营信心。总结：n 以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将遇到销售阻力；n 租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大程度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；n 总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更大的价值享受；五、租赁模式建议【租约期限】六年起签，即最短租赁期限为六年。【洽谈方式】选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。【合作模式】以六年租赁为例免租期：建议三年因前期各硬件设施未完全建设完毕，小区业主也未全部入住，幼儿园此时正处于发展期，其盈利性暂不能实现
6、，所以在操作上设置两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才能为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。幼儿园年度运营模拟情况分析表 (表1)年分起始标准/计算公式123456789101112学生年增长量20人/年首年学生数量/年人数707090110130150170190210230250270290学费总额收费标准100元/月学生100.00 105.00 110.25 115.76 121.55 127.63 134.01 140.71 147.75 155.13 162.89 171.03 收费标准年增长5%/年100.00
7、%105.00%110.00%115.00%120.00%125.00%130.00%135.00%140.00%145.00%150.00%155.00%营业额学生数个人缴费额12（月份）84000 113400 145530 180590 218791 260361 305542 354589 407778 465398 527762 595198 首年老师数量/年人数7789101112131415161718租金成本（年）月租金月份总面积000103788103788103788103788103788103788103788103788103788人员工资成本/年工资：1000元/月
8、人工资年成本：月总额128400096000108000120000132000144000156000168000180000192000204000216000日常运营成本（饮食、交通、办公等）首年总额：1500元/月餐饮：10元/人227024802690290031103320353037403950416043704580总预计成本工资成本+运营成本+租金8627098480110690122900135110147320159530171740183950196160208370220580核算盈利额总收益-总成本-2270 14920 34840 -46099 -20107 92
9、53 42224 79061 120040 165450 215604 270830 分段合计营业额1002672 2656267 工资成本+运营成本700770 1140330 租金成本311364 622728 核算盈利额-9462893209 从以上运营表分析，租金设定为：3元/模式1：免租收租6年后3年3年（租金以市场平均价格为定价依据）原租金基础上提价10%/3年（视市场及经营情况而具体定）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年效益分析：十二年总效益额：=第一期年效益3（年）第二期年效益3（年）+第三期年效益3（年）总建筑面积=初始月租金12（月）3（年）+初始
10、月租金（1+10%）12（月）3（年）+初始月租金（1+10%）（1+10%）12（月）3（年） 总建筑面积=3124+3（1+10%）123+3（1+10%）（1+10%）1232883=（144+118.8+130.68）2883113万元模式1优劣简析：优势：n 有一定的收益保障度；n 操作比较简单；n 风险度相对较小；劣势：n 市场多变，计划收益往往受市场影响而发生偏差；n 转嫁出去的风险而带来其他负面效应；模式2：免租收租6年后2年4年（租金以市场平均价格为定价依据）保持原租金，幼儿园经营盈利分成（分成以协商为准）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年模拟分成比
11、例：3：7（我方：经营方）十二年总效益额：根据表（1）数据：12年租金总收益：93.4万根据总盈利额：89万按3：7分成，我方收益为：27万总收益：89万+27万=116万模式1优劣分析：优势：n 双方各承当经营及市场变化风险，合作意向容易达成；n 固定的收益加上浮动的经营利润可相对增强收益性；n 市场节奏跟随紧密，价值能实现较大化；n 合作双方的绑定能在经营上逐步完善，产生更大经济效益；劣势：n 产生分歧须全面沟通，专业性不同而容易产生矛盾；n 回报与经营的成功性跟随有一定的紧密性；恋爱运UP一绪Lets月亭方正！気持今Flying Get！dou都斗豆逗陡抖痘兜读蚪窦篼蔸乧侸兠凟剅吺唗投斣
12、枓梪橷毭氀浢渎渎瞗窬窦脰艔豆读逾郖酘酡钭鋀钭閗闘阧餖饾斗鬦鬪鬬鬭du读度毒渡堵独肚镀赌睹杜督都犊妒顿蠹笃嘟渎椟牍黩髑芏儥凟剢剫匵厾噣土涂妬嬻宅帾斁晵暏樚枢橐椟殬殰涜渎牍犊独琽瓄皾睾秺窦竺笁笃纛荰蝳螙蠧裻襡襩覩诧読读讟诧豄赌贕醏錖镀锗鑟锗闍阇陼靯韇韣韥顿騳黩duan段短断端锻缎椴煅簖偳剬塅媏彖断毈瑖碫篅簖缎专腶葮褍踹躖锻鍴dui对队堆兑敦镦碓怼憝兊兑垖埻塠夺夺対对嵟憞怼捶杸濧濻瀢瀩痽磓祋綐膭薱謉譈譵追鈗锐锐錞鎚镦鐜锐陮队頧鴭dul乧dun吨顿蹲墩敦钝盾囤遁不趸沌盹镦礅炖砘伅俊吨墪壿庉忳敦憞撉撴楯橔潡炖犜獤碷腞腯蜳豚踲蹾趸逇遯钝镦鐜顿驐duo多朵夺舵剁垛跺惰堕掇哆驮度躲踱沲咄铎裰哚缍亸仛兊兑兑凙刴
13、剟剫吋喥嚉嚲垜埵堕墯夛夺奲媠嫷尮崜嶞憜挅挆捶揣敓敚敠敪朶杂杕枤柁柂柮桗棰椯椭毲沰沱泽痥硾缍茤袳詑誃貀趓跢跥跿躱軃郸郸鈬錞锗铎锗陀陊隋隋隓飿饳驮駄鬌鮵鵽点e饿哦额鹅蛾扼俄讹阿遏峨娥恶厄鄂锇谔垩锷阏萼苊轭婀莪鳄颚腭愕呃噩鹗屙亚亜亚伪佮侉偔伪伪僫匎匼卾吪呝咢咹哑唖啈啊啐哑恶囐囮垭垭垩堨堮妸妿姶娾娿媕屵岋峉峩崿庵廅悪恶戹搕搤搹擜曷枙桠櫮唉歞歹歺洝涐湂猡珴琧痷皒睋砈砐砨砵硆硪磀礘胺蒍蕚蘁蚅蝁覨讹咯誐谔譌讍豟轭軶輵迗遌遻邑鈋锇锷鑩閜阏阨阸隘頞頟额颚饿餩騀鬲魤魥鳄鰪鳄鴳鵈鹅鵞鹗齃腭齾青年（）、技术（）、恋爱（）、翡翠（）、読书（）、人（，）、幸福（）、训读词汇：青（）、术（）、恋（）、好（）、読（）、人（）
14、、幸（）、汉字“海”可以读成“”也可以读成“”。“”是它的音读，“”是它的训读。“史宪巨”等汉字一般只使用它们的一种音读，“贝又咲（）”一般只使用它们的一种训读，但这类汉字较少。日语里的汉字通常都有两三种甚至更多的音训读发音。比如“生”，音读可读作“”，训读可读作“”等。同上面所说的，汉字每个字都有与之对应的音读、训读，但也有一些比较特殊。比如“梅雨”，它的发音为“”，不能把每个汉字分别读什么区分开来。我们把这类发音叫做“熟字训”。以下这些也是“熟字训”：田舎（） 时雨（）相扑（写作“相扑”，）土产（） 为替（）红叶（）吹雪（） 足袋（）日和（）蒲公英（）en恩摁蒽嗯奀峎煾饐唔eng鞥eo仒e
15、ol乻eom欕eos旕er而二耳儿饵尔贰洱珥鲕鸸佴迩铒侕児儿刵咡唲奶尒尓峏弍弐杒栭栮樲毦洏渪濡尔粫耏聏胹臑荋薾衈袻誀貮贰趰輀輭轜迩铒陑陾隭饵駬髵髶鲕鸸fa发法罚伐乏筏阀珐垡砝佱傠姂废彂拔拨拨栰橃泛沷泛灋珐疺発发瞂笩罚罸茷蕟藅贬贬醗发鍅阀髪发fan反饭翻番犯凡帆返泛繁烦贩范樊藩矾钒燔蘩畈蕃蹯梵幡仮伋凢凣勫匥噃墦奿婏嬎嬏嬔忛憣払拚旙幡杋柉棥枫橎氾泛渢滼瀪瀿烦犿璠畨盕矾笲笵范籓籵緐翻羳膰舤舧舩薠蟠蠜袢襎訉贩軓軬轓辺钒鐇颿飜饭飰鱕鷭攵犭fang放房防纺芳方访仿坊妨肪钫彷邡枋舫鲂仿匚埅堏旊昉昘昞汸淓牥瓬眆眪祊纺蚄访趽钫錺雱髣鲂鰟鳑鴋鶭fei非飞肥费肺废匪吠沸菲诽啡篚蜚腓扉妃斐狒芾悱镄霏翡榧淝鲱绯痱俷剕厞
16、墢奜婓婔扉廃废怫拂昲暃曊朏杮柹棐橃橨櫠渄濷犻猆琲痱癈砩祓笰绋绯绋巯胏胐茀茇萉蕜蕟蕡蜰蟦裴裵裶襏诽费镄陫靅靟飞飝餥馡騑騛髴鲱鼣鼥fen分份芬粉坟奋愤纷忿粪酚焚吩氛汾棼瀵鲼玢偾鼢偾匪喷喷坆坋坟奔奋妢岎帉幩弅愍愤扮拚敃昐朆朌枌梤棻橨歕濆炃燌燓燔獖盼瞓砏秎竕粪纷羒羵翂肦膹葐蒶蕡蚠蚡衯訜豮豶贲贲躮轒鈖錀鐼隫雰颁颁餴饙馚馩魵鱝鳻黂黺鼖feng风封逢缝蜂丰枫疯冯奉讽凤峰锋烽砜俸酆葑沣唪仹偑僼凨凬凮埄堸夆妦寷峯崶捀捧摓桻枫檒沨泛浲渢湗溄漨沣炐焨煈熢犎猦琒甮疯盽碸篈綘缝肨舽艂莑蘕蘴蚌覂讽豊丰賵赗逄鄷锋鎽鏠靊风飌冯鳯凤鴌鹏鹏麷覅fo佛仏仸坲梻fou否缶不垺妚炰紑缹缻芣杯雬鴀fu副幅扶浮富福负伏付复服附俯斧赴缚拂夫父符孵敷赋辅府腐腹妇抚覆辐肤氟佛俘傅讣弗涪袱市甫釜脯腑阜咐黼砩苻趺跗蚨芾鲋幞茯滏蜉拊菔蝠鳆蝮绂绋赙罘稃匐麸凫桴莩孚馥驸怫祓呋郛芙艴黻不乀仅夫俌俛偩逼冨冹刜包呒咈哹哺呒坿垘垺报妋姇娐婏妇媍嬎嬔宓尃岪峊巿帗弣彳佛复怀怤懯抙捊捬掊抚旉枎枹柎柫柭栿棴椨椱榑汱沕沸泭洑溥澓炥烰焤玞玸琈璷甶畉畐畗癁盙砆祔禣秿稪竎笰筟箁箙簠粰糐紨绂绋絥綍綒緮缚纀罘翇胕肤艀芣茀荂荴莆萉萯葍蓲蕧虙蚥蚹蛗蜅蝜衭袚袝复褔襆襥覄讣詂諨豧负费赋赙费踾軵辅輹辐还邚邞郍郙鄜酜酻釡鈇鉘鉜錇鍑鍢锫阝陚鞴韍韛韨頫颫颰驸髴鬴鮄鲋鮲鳆凫凫鳺鴔鵩鶝麸麬麱
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