住宅工程质量通病防治监理细则

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1、建筑工程质量通病治理措施监理细则 编制人： 审批人： 青岛精信工程管理有限公司为了进一步提高建筑施工的工程质量，把工程质量做细做好,杜绝质量通病, 创建优良工程。我们现对有可能出现的建筑工程质量通病根据工程实际情况制定出周密、细致、行之有效的措施。做到超前预防和施工过程、施工结果可控在控,并持续改进我们的建设工程监理水平。在具体措施上：一是要严把技术交底关。二是控制好材料质量，保证重点工序、重点部位施工时间及施工范围。三是加强过程控制与成品保护。因此我们有必要积累预防质量通病的经验和教训，并加以总结。 一、工程项目概况：本工程为山海苑一期，位于胶南市泰山路以北、广州路以东；建设单位为青岛双月园

2、投资有限公司，施工单位为青岛亿联集团股份有限公司、青岛聚源建设集团有限公司；建筑面积102230.35m，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限50年，抗震设防烈度为6度，建筑耐火等级为二级，屋面防水等级二级，总投资约18912.61475万元，计划工期848天，质量目标合格。二、 监理工作依据 1、根据国家和省、市有关法律、法规和规范性文件，结合山东省建筑工程质量通病防治细则内容，开展建筑工程质量通病防治监理工作。 2、国家施工质量验收规范、规程、施工技术标准、设计图及设计文件。 3、本工程地质勘察资料。 4、本工程设计图纸、设计变更洽商以及有关的设计文件。 5、相关部门批准的项目批文、规划红

3、线、规划许可证、施工许可证等。 6、本工程建设监理合同和施工合同。 7、建设工程强制性标准（房屋建筑部分）。三、阶段性建筑工程质量通病防治监理措施1.设计单位1.1 加强对质量通病易发部位的细部构造设计。1.2 在住宅工程施工图设计中提出相应的技术措施。1.3 将质量通病防治的技术措施和要求向相关单位进行设计交底。1.4 图纸会审各有关单位1.4.1 在加强住宅工程结构安全性审查的同时，要加强对住宅工程构造措施、细部设计的审查。1.4.2 加强住宅工程构造作法，引用标准图是否适当的审查。1.4.3 加强住宅工程构造设计的深度审查。1.5 施工单位1.5.1 认真编写住宅工程质量通病防治方案和施

4、工措施，经监理单位审查、建设单位批准后实施。1.5.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定书外，还应进行必要的检测。1.5.3 收集和整理防治的方案、施工措施、技术交底、施工记录和隐蔽验收等相关资料。1.5.4 根据经批准后的住宅工程质量通病防治方案和施工措施，对作业班组进行技术交底，并认真实施。1.5.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、建设单位批准。2.墙体裂缝防治措施2.1 设计措施2.1.1 住宅工程地基应按变形控制设计，并按建筑地基基础设计规范（GB500072002）的有关规定进行地基变形

5、计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。2.1.2 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台粱，高度不宜小于120mm，纵筋不少于410，箍筋6 200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜小于3 8。2.1.3墙体的门洞及临时施工洞口，应设置钢筋混凝过梁。混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于4m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱。2.1.4 顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。2.1.5 主体与阳台栏板

6、之间的拉结筋必须预埋。2.1.6 灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。2.1.7 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸气压加混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采用满铺钢丝网粉刷等必要的措施。2.1.8 外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。2.1.9 屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于1.26m2k/w。2.2 施工单位应采取的技术措施2.2.1 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔7d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。2.2.2 砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏

7、步形。2.2.3 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压缝。2.2.4 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用13水泥砂浆嵌实。2.2.5 后浇筑的阳台拦板与阳台底板间的施工缝应调直阳台板钢筋，并严格按混凝土施工缝措施处理。3 混凝土现浇楼板裂缝防治技术措施3.1 设计单位应采取的措施3.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。3.1.2 混凝土现浇板的设计厚度一般不应小于120mm（厨房、卫

8、生间、阳台板不得小于90mm）。3.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射钢筋，钢筋的数量不应小于710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.2m。3.1.4 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易产生收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。3.1.5 现浇板强度等级不宜大于C30。3.1.6 住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋

9、。3.2 施工单位应采取的技术措施3.2.1 严格控制砂、石的含泥量及泥块含量。3.2.2 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响小的外加剂，其减水率不应低于8%。3.2.3 预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15%。3.2.4 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其他住宅不应大于150mm。3.2.5 严格控制现浇板的厚度和钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。3.2.6 现浇板中的线管必须布置

10、在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋线管方向应增设6 150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在线浇板中。3.2.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，混凝土终凝前进行两次抹压。3.2.8 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。3.2.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。3.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。3.2.11

11、 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。按规范要求拆模。3.2.12 施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方按执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为7001000mm。后浇带的混凝土应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。4.楼地面渗漏防治的技术措施4.1 设计措施4.1.1 厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确。4.1.2 厕浴间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于120mm的

12、混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其他房间地面低20mm。4.2 施工技术措施4.2.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。4.2.2 下水管道安装前，楼板板厚范围内的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，再用筛洗的中粗砂喷洒均匀。4.2.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶素浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。4.2.4 防水层施工前应先先将楼板四周清理

13、干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。4.2.5 地面找平层向地漏放坡11.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。4.2.6 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为2030mm。4.2.7 卫生间墙面应采用防水砂浆，并进行不少于2次的刮糙。 5.屋面渗漏防治的技术措施5.1 设计措施5.1.1 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽宜为20mm。 5.1.2 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。5.1.3 对女儿墙、高低跨

14、、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。5.2 施工措施5.2.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。5.2.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉踞不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。5.2.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250 mm（管道泛水不小于300 mm）；最后一

15、道泛水材料应用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。5.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：5.2.4.1钢筋网片应采用焊接型网片。5.2.4.2混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。5.2.4.3分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200 mm宽的卷材保护层。5.2.4.4保水养护不小于14d。5.2.5屋面防水

16、层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。 6.室内标高和几何尺寸控制措施6.1施工措施6.1.1主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1 m线、地面方正控制线），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。6.1.2严格控制现浇板厚度，在混凝土浇注前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5m2范围内宜设置一处。6.1.3装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。6.1.4按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量。6.1.5室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房间数不小于5间进行抽查。6.1.6楼板厚度检测数量，每检验批按10%的楼板数且不小于5

17、块板进行抽查。6.2监理重点6.2.1应及时抽验施工单位测量记录。6.2.2应对室内标高和几何尺寸不定期进行检验，发现问题及时处理。 7.住宅建筑安装工程通病防治措施 7.1室内给排水管道安装通病防治措施7.1.1室内给水管道安装通病防治措施7.1.1.1塑料给水管在墙内或穿墙处必须预埋套管。7.1.1.2预埋墙槽、板槽，要采取有效措施减少因工种交叉而损坏管道的概率。7.1.1.3分段试压，即对暗装管道安装一段，试压一段，全部安装完成后，再整体试压一次。7.1.1.4 损坏的管道必须更换。7.1.2管道支架制作安装不符和规范要求防止措施7.1.2.1平管必须采用支架，严禁使用立管卡子。7.1.

18、2.2支架制作下料时，避免使用电气焊切割，应采用锯割，并用砂轮或锉刀打去毛刺。7.1.2.3支架不得固定于轻质隔墙上，支架固定件埋深必须符合规范要求，埋设支架应用水泥砂浆或细石混凝土捣实。7.2排水管道堵塞防治措施7.2.1及时封堵管道甩口，防治杂物掉进管膛，卫生器具安装前认真检查清理管道。7.2.2确保管道安装坡度，当无设计规定时，根据材质不同，须满足规范要求，严禁倒坡。7.2.3交工前，施工单位、监理单位应认真进行通球试验，卫生器具应作通水试验，并做出记录。7.3室内卫生器具安装通病防止措施7.3.1安装卫生器具应采用拧裁合适的机螺丝。7.3.2卫生器具与墙面接触应严实，如有较大缝隙，要用

19、白水泥砂浆填补饱满。7.3.3卫生器具返水的防治措施7.3.3.1.制定专项方案，加强管理，确保埋地管道坡度要求及通畅。7.3.3.2尽量减少埋地管道转弯，尽量减少排出管与立管间的距离，严格控制最底排水槽支管与排出管管底的垂直距离。7.3.3.3增设通气管，并保持畅通7.4室内采暖管道安装通病防治措施7.4.1采暖干管坡度不适当情况的防治措施7.4.1.1管道安装时必须严格调查 7.4.1.2管道穿墙堵洞时，必须严格检查管道坡度再固定封堵。7.4.1.3 管道变径处严格按规范要求制作热水管道，严禁同心变径 7.4.2 采暖管道堵塞防治措施。7.4.2.1 管材灌砂煨弯后，必须认真清通管膛。7.

20、4.2.2 管材锯断后，管口的飞刺应及时清除干净。7.4.2.3 铸铁散热器组对时，必须设清除残砂的工序，认真清除。7.4.2.4 管道全部安装后，按规范规定先冲洗干净再与外线连接。7.4.2.5 按设计或规范要求，在系统最高点安装放气阀。7.4.3 散热器安装通病防治。7.4.3.1 散热器在组对前应严格进行外观检查，禁止使用对口不平，丝扣不合适及蜂窝砂眼的散热器。7.4.3.2 散热器组对后，必须严格按规范规定进行水压试验，发现渗漏及时修理。7.4.3.3 散热器组对时，四柱型应使用11.5mm厚石棉垫，圆翼型使用23mm厚石棉垫，石棉垫可浸机油，随用随浸，不得使用麻垫或双层垫。7.4.3

21、.4 20片以上的散热器应加拉条，每组散热器两根，从两个端片相邻的一片开始设拉。7.4.3.5 散热器钩卡栽墙深度不得小于12cm，对于空心砌块、加气混凝土砌块墙上安装的散热器，在支架处改砌实心粘土砖。7.4.3.6 落地安装的散热器支腿均应落实，不得使用木垫块，断腿的散热器应予更换。7.4.3.7 散热器内侧距墙应为30mm，顶部与窗台板底间距不小于50mm，挂装散热器距地面不小于150mm，散热器中心与窗中心应重合，其偏差不大于20mm。7.4.3.8 采用地暖的其基层应平整，地面下敷设的盘管不应有接头，盘管隐蔽前必须进行水压试验，试验压力为工作压力的1.5倍并不小于0.6MPa，盘管弯曲

22、部分不得出现硬折弯现象，7.4.3.9 加热盘管的管径、间距和长度应符合设计，间距偏差不应大于10mm，填充层强度应符合设计，并作试块抗压试验。7.5 电气安装工程通病防治7.5.1 为防治混凝土板及管路出现裂缝，在铺设电气线管时必须保证线管上、下不小于20mm的保护层。7.5.2 线管煨弯时，弯曲部分的曲率半径管径的6倍并不得出现褶皱、裂缝。7.5.3 金属线管的防腐，除埋设在混凝土层内，管的外侧可免刷外，其他部位均应防腐，尤其是管道内壁。9.5.4 硬塑料线管接口处必须加套管，并用粘合剂粘结牢固，套管长度为连接管内径的1.53倍。7.5.5 对突出屋面的非金属物均应作防雷保护。7.5.6

23、避雷线采用镀锌圆钢，直径不得小于8，转角处弯曲半径不小于园钢直径的10倍。8. 装饰装修工程通病防治措施8.1 设计措施8.1.1 建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整的施工图设计文件。8.1.2 承担建筑装饰装修工程设计的单位应具备相应的资质，设计应符合城市规划、消防、环保、节能等有关规定。8.1.3 建筑装饰装修工程设计须经施工图审查机构进行审查，须保证建筑物的结构安全和主要使用功能，当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须经原结构的设计单位核查，对既有建筑结构的安全性进行检验、确认。8.1.4 外墙抹灰面层宜掺入聚丙稀抗裂纤维。8.1.5 外墙涂料应选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的

24、弹性涂料。8.2 材料.8.2.1 建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定，符合节能标准的规定。.8.2.2 建筑装饰装修工程所用的材料应按设计要求进行防腐和防火处理。8.3 施工措施8.3.1 建筑装饰装修工程中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施。8.4 抹灰空鼓、开裂防治的技术措施8.4.1 墙体门窗洞口砌筑时，应严格按规范要求的位置、方法及数量预埋木砖。8.4.2 门窗框塞缝应作为一道工序由专人负责。木门窗框和墙体之间的缝隙应用水泥砂浆全部塞实并养护，待达

25、到一定强度后再进行抹灰。8.4.3 抹灰前充分湿润墙面、门窗口两侧的小墙面湿润程度应与大墙面相同。8.4.4 砖墙、混凝土墙抹灰，基层处理是确保抹灰质量的关键，施工单位、监理单位应制定详细方案，加强验收，确保基层处理符合规范要求。8.4.5 墙面脚手孔作为一道工序，用细石混凝土或同品种砖堵塞严密，水暖通风管道通过的墙洞和剔墙管槽，必须用13水泥砂浆堵严抹平，接线盒的安装应在墙面找点冲筋后进行，安装后线盒同冲筋面平。8.4.6 不同基层材料如砖面与混凝土基层相接处，应铺钉金属网，搭接宽度两边不应小于10cm，如抹灰较厚时，应挂钢丝网分层抹灰。8.4.7 抹灰砂浆保证有足够的粘结能力，宜在砂浆中掺

26、入适量乳胶或108胶，外墙抹灰砂浆中宜掺入抗裂纤维。8.4.8 外墙抹灰必须设置分格缝，抹灰应分层进行，禁止一遍成活，施工时每层厚度控制在610mm，各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁柱中部。8.5 室内墙砖空鼓脱落防治的技术措施8.5.1 镶贴之前，基层必须清理干净，用水充分湿润，阴干至表面无水迹时，涂刷界面处理剂，待界面剂表干后，再镶贴。8.5.2 瓷砖粘贴前，必须清理干净，用水浸泡到瓷砖不冒泡为止，且不少于2h。待表面晾干后方可粘贴。8.5.3 瓷砖粘结砂浆可根据环境选用掺入108胶或瓷砖胶粉以改善砂浆的和易性，提高粘结力。9. 地面工程通病防治措施9.1 水泥地面起砂防治措施9.1.

27、1 严格控制水灰比。用于地面面层水泥砂浆的稠度不应大于35mm，用混凝土和细石混凝土铺设地面时的坍落度不应大于30mm。垫层事前要充分湿润，水泥浆应涂刷均匀，冲筋间距宜控制在1.2m。混凝土面层宜用平板振捣器振实，细石混凝土宜用辊子滚压，或用木抹子拍打，使表面泛浆。9.1.2 控制好面层的压光时间。水泥地面的压光一般不应少于三遍。第一遍应在面层铺设后即进行。第二遍应在水泥初凝后，终凝前完成。第三遍掌握在上人不出现脚印时为宜，但不得在终凝后压光。9.1.3 水泥地面压光后，应视气温情况，用草帘或锯末覆盖后洒水养护，连续养护时间不得小于7昼夜。9.1.4 在低温条件下抹水泥地面，应防止早期受冻。9

28、.1.5 水泥宜采用早期强度较高的硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，强度等级不应低于32.5级。过期结块或受潮结块的水泥不得使用，砂子宜采用粗、中砂，含泥量不应大于3，用于面层的细石和碎石粒径不得大于15mm，也不应大于面厚度的2/3，含泥量不应大于2%。9.2 水泥地面空鼓防治措施。9.2.1 严格处理底层。认真清理表面的浮砂、浆膜以及其他污物，并冲洗干净，如表面过于光滑，则应凿毛。11.2.2控制基层平整度，保证面层厚度均匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均而产生裂缝、空鼓。9.2.3素水泥浆结合层在调浆后应均匀涂刷，严格做到随刷随铺，素水泥浆水灰比以0.40.5为宜。9.2.4冬期施工如使用火炉采暖养护时，炉子下面要架高，上面要吊铁板，避免局部温度过高而使砂浆或混凝土失水过快，造成空鼓。 17