上海别墅市场调研

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1、上海别墅市场调研报告2010-1-5目录区位环境分析2宏观经济指标2住宅市场行情2别墅市场行情2别墅市场细分2客户层次分析2区位环境分析基本信息上海，中国第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海也是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹，今日的上海已经发展成为一个国际化大都市。并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。地理环

2、境上海市地处东经120度51分至122度12分，北纬30度40分至31度53分之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔4米左右。陆地地势总趋势是由东向西低微倾斜。以西部淀山湖一带的淀泖洼地为最低，海拔仅2米3米；在泗泾、亭林、金卫一线以东的黄浦江两岸地区，为碟缘高地，海拔4米左右；浦东钦公塘以东地区为滨海平原，海拔4米5米。西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，佘山为上海陆上最高点，海拔高度99米,立有石碑佘山之巅。海域上有大金山、小金山、浮山（乌龟山）、佘山等岩

3、岛。大金山海拔高度103.4米，为上海境内最高点。全市总面积6340.5平方公里，东西最大距离约100公里，南北最大距离约120公里。陆海岸线长约172公里。在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方公里，海拔3.5米4.5米。长兴岛面积88.54平方公里，横沙岛面积55.74平方公里。上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，极端最高气温40.2，极端最低气温-12.1 。本市春秋较短，冬夏较长。2006年平均气温18.4，日照1638.2小时，降水量1042.6毫米。

4、全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。行政区划1949年，上海共划分为20个市区和10个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区，至2008年末，上海有18个区、1个县，共109个镇，3个乡，101个街道办事处，3579个居民委员会和1781个村民委员会。目前行政区划分：上海市现辖浦东新区、黄浦、静安、卢湾、徐汇、南市、虹口、闸北、杨浦、长宁、普陀、宝山、闵行、嘉定、金山、松江16个区和青浦、奉贤、南汇、崇明4个县。文化背景上海的文化被称为“海派文化”。它是在中国江南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成，既古老又现代，既传统又时尚，区别于中国文化，

5、具有开放而又自成一体的独特风格。海派文化，是植根于中华传统文化基础上，融汇吴越文化等中国其它地域文化的精华，吸纳消化一些外国的主要是西方的文化因素，创立了新的富有自己独特个性的海派文化，其特点是：吸纳百川、善于扬弃、追求卓越、勇于创新。“海派”一词是20世纪20年代北京一些作家的创造，用于批判当时上海某些文人和某种文风，海派的对立面是京派，海派和京派象征着申国两种风格迥异的文化。京派是传统的，海派则是叛逆的标新立异、中西结合的产物，充满浓郁的商业色彩和民间色彩。1843年开埠以前上海从属于江南文化，并渊源于长江流域江浙的古吴越文化。海派文化传承了吴越文化的亲水性特征，以及其敏感和细腻。对其他文

6、化体现出一种宽容的姿态，善于接受新鲜文化因子，形成海派文化多元性的特点。开埠后大量自南而来的浙江人和自北而来的江苏人构成上海主要的“移民”群。吴越文化大胆开放的冒险性格及雄健恢宏的拓边精神构成了海派文化的开创性特征。之后西方文明又于此首先登陆华夏大地，上海由一个小镇迅速蜕变为全国的商业经济重心，中西大汇融的海派文化随之渐趋形成。“海纳百川，兼容并蓄”的上海海派文化，体现在上海文化的方方面面。在建筑方面，正是在“海纳百川，兼容并蓄”中造就了中西并存、中外合璧、艺术交融、风格独特的“世界建筑博览会”。人口就业人口总量：由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量呈集聚和不断扩大趋势。开埠时

7、人口不足10万；至1949年为520万人；至2008年末，全市户籍人口已增加到1391.04万人，是解放初期的2.7倍，占全国总人口的1%。2008年末，全市常住人口1888.46万人，其中外来常住人口517.42万人。全市按常住人口计算的人口密度为每平方公里2978人。人口自然变动：上海是全国第一个出现人口自然变动负增长的省级行政区，人口自然增长率自1993年开始已连续15年负增长。2008年，全市户籍人口出生率为6.98，死亡率为7.73，自然增长率为-0.75。人口年龄构成：据人口抽样调查，在上海常住人口中，0-14岁的人口为158万人，占总人口的8.9%；15-64岁的人口为1408万

8、人，占总人口的79.2%；65岁及以上的人口为212万人，占总人口的11.9%。与2000年第五次人口普查相比，0-14岁人口比重下降了3.4个百分点，65岁及以上人口比重上升了0.5个百分点。2008年，上海60岁及以上户籍老年人口达到300.57万人，占全市户籍人口的比重达到21.6%，比上年有所提高。人口文化素质：据人口抽样调查，上海6岁及以上常住人口中，具有大专及以上文化程度的人口占18.1%，与2000年第五次人口普查相比提高6.7个百分点；高中文化程度人口占24.8%，提高1个百分点；初中及小学文化程度人口占51.6%，比重下降了6.3个百分点。2008年，上海义务教育入学率达到9

9、9.99%，高中阶段入学率达到97%，高考录取率83.8%。就业情况：2008年末，上海共有从业人员946.07万人，其中国有单位140.73万人，占14.9%；集体单位188.88万人，占20%；港澳台及外商投资企业132.79万人，占14%；私营和个体299.68万人，占31.6%。年末城镇登记失业率为4.2%。宏观经济指标固定资产投资继续较快增长，三大投资领域增幅呈“两升一平”走势 11月份，本市全社会固定资产投资总额完成601.88亿元，比去年同月增长16.1%。1-11月，本市全社会固定资产投资总额完成4859.06亿元，比去年同期增长14.2%，增幅比1-10月提高0.3个百分点。

10、 房地产开发投资增幅继续回升。1-11月，房地产开发投资完成1356.93亿元，比去年同期增长7.5%，增幅比1-10月提高1个百分点。其中，商品住宅投资增长5.6%，非商品住宅投资增长10.6%。 商品住宅施工面积稳定增长。1-11月，上海市商品房施工面积9,464.36万平方米，下降3.4%。其中商品住宅施工面积6,176.14万平方米，下降4.3%。商品住宅新开工面积整体先升后降，第四季度后期出现翘尾现象。1-11月份商品房新开工面积1,997.09万平方米，下降7.4%，其中商品住宅新开工面积1,364.65万平方米，下降7.5%。商品住宅竣工量先扬后抑，6-7月份达到年度最值。1-1

11、1月份商品房竣工面积1,588.17万平方米，下降18.2%。其中商品住宅竣工面积1,166.61万平方米，下降14.1%。住宅市场行情1-11月份商品住宅供应2300万方左右，住宅成交2908万方左右，供求比0.79，住宅市场整体呈现出供不应求的局面。住宅供应在3月份回复到正常水平后在以后各月均保持在100万方以上，住宅成交在6月达到高峰后开始下滑，但年底由于政策预期效应，出现翘尾现象。商品住宅均价整体呈现出单向攀升态势，目前均价在20000元/平米左右。各区商品住宅成交量区域成交面积(M2)成交套数(套)宝山207223820018长宁4206303340崇明78368720奉贤89234

12、27474虹口2895332588黄浦126597698嘉定134975612674金山5337514870静安86873722卢湾83079487闵行171033613061南汇178072916230浦东223437318466普陀6652445504青浦11079538922松江280245523580徐汇2764222006杨浦3962633284闸北3927453617总计172996871482617000-20000元/平米各价格段产品成交量在11个月中均达到150万方以上，30000元/平米以上各价格段内住宅成交量基本保持在50万方以下。成交量最大的产品价格在7000-9000

13、元/平米，成交量最小的产品价格在35000-40000元/平米之间。1-11月总价在50-100万之间的住宅成交量达到500万方，其次是100-150万总价段的产品成交量达到350万方左右，总价在600-900万之间的产品成交量偏少。1-11月70-90平米面积段内产品成交量最大，达到400万方左右，其次是90-100平米面积段内产品，其成交量也达到250万方左右，单套面积到达140平米以上产品成交量较少。别墅市场行情2009全年上海别墅供应面积达到140万方，供应总套数为7150套，11月份供应量达到峰值，供应面积为20万方。2009年1-11月上海别墅共成交10773套，月均成交979套，

14、7月份成交达到峰值，随后成交量开始下降。由于市场整体的不断走好，稀缺性较强的别墅产品今年成交均价也是一路走高。进入2009年以来上海市联体别墅市场持续升温，在经过了上半年的价格平稳期后，进入下半年，成交价格一路走高，不仅延续全年的上涨趋势，还创出了历史新高，达到22059元/平方米。更为高端的独立别墅也不示弱。从今年9月28000元/平方米的成交均价一路飙升至11月的42000元/平方米。别墅市场细分目前，沪上再建别墅近100多个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区。按地理分布，可以将上海别墅划分为六大板块：闵行板块、青浦板块、浦东板块、虹桥板块、松江板块、南汇板块。这几个区域的在售别墅

15、项目总数占上海别墅供应量的80%以上。 n 闵行板块：独栋为主，高档产品集中闵行区位于上海市的西南部，总面积370.75平方公里，随着上海旧区改造的加快及闵行敌区市政交通建设，外环线、地铁一号线、莘送高速公路、318国道、320国道等交通主干道使闵行成为上海主要的人口迁入区。近期闵行别墅项目开发较多，主要分布在虹梅路、顾戴路、沪闵路、春申路等沿线。板块内别墅以独栋为主，套均面积主要分布在300-500平米之间；最小面积210平米，最大面积750平米左右。单价集中在28500-65000元/平米不等，最低28000元/平米左右，最高130000元/平米左右。单套总价集中在1300-2700万之间

16、，最低630万，最高910万。n 青浦板块：产品多样，层次分明青浦区位于上海市西南部，太湖流域下游，面积678.8平方公里，其中水域面积占1/5。该板块别墅开发较早，一些别墅项目早在92、93年就已落成，而后在沪青平地区不断出现高总价别墅项目。现今青浦板块各方面都相当成熟。以沪青平沿线的个案为住此区域最大的优点是交通非常方便，与市中心距离大多在15-30公里之间，从沪青平公路上高架到市区车程都在半小时左右。此区域的别墅各按开发较早，有较早的康德别墅，上海豪都国际花园、长堤别墅、海天花园一二期都开发3年以上的时间，都已基本销售完。 项目独立双拼联排叠加绿地蓝湾200-480涵璧湾757-1395

17、合生御廷280-300万科晶源200150诚邦别墅480-580景港名人苑180-300莫奈的花园350-620龙湖滟澜山172-290沁风雅泾轩255大华西郊别墅 300凯迪澳澜湾230-280四荷艺墅300阳光水云居340-400264-270259-279帕缇欧香300210-230套均面积：独栋最大1400平米左右，最小300平米，中间集中在400-600平米；双拼最大300平米，最小230平米，中间集中在250平米左右；联排最小200平米，最大480平米，中间集中在300平米左右；叠加最小150平米，最大300平米，中间集中在250平米左右。项目独立双拼联排叠加绿地蓝湾15000涵璧

18、湾60000合生御廷21000万科晶源2300020000诚邦别墅47000景港名人苑15000莫奈的花园45000龙湖滟澜山22000沁风雅泾轩26000大华西郊别墅 55000凯迪澳澜湾22000四荷艺墅37000阳光水云居240001500012000帕缇欧香2500020000在售单价：独栋单价最低24000元/平米，最高60000元/平米；双拼最低15000元/平米，最高26000元/平米；联排最低15000元/平米，最高23000元/平米；叠加最低12000元/平米，最高22000元/平米。项目独立双拼联排叠加绿地蓝湾238-717涵璧湾2000-6000合生御廷550-640万科

19、晶源450300诚邦别墅2000-3000景港名人苑300-450莫奈的花园1700-2700龙湖滟澜山400-600沁风雅泾轩663大华西郊别墅 1650凯迪澳澜湾500-700四荷艺墅1000-1200阳光水云居880395310帕缇欧香750440市场总价：独栋最低880万，最高6000万；双拼最低395万，最高750万；联排最低238万，最高717万；叠加最低300万，最高600万。n 浦东新区板块：独栋为主，档次分明 浦东新区位于上海市区的黄浦江东面，面积522平方公里。自1990年中国政府宣布开发开放浦东以来，浦东已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，也明显形成上海房地产市场的新

20、热点。随着经济的发展浦东房产逐步形成热卖的市场，产品的档次及价格明显的提高，高档别墅均价基本上都在25000元/平方米以上。浦东别墅板块可划分为多个子板块，如碧云国际社区板块、张江板块、世纪公园板块以及三甲港板块，主要以高档别墅为主，如世茂湖滨花园、维诗凯亚、云间绿大地、九间堂、金色维也纳、万科蓝山等。在售独栋别墅单套面积主要集中在400平米左右，600-800平米户型供应量也较突出。户型最小255平米，最大达到1400平米。独栋在售均价集中在70000元/平米左右，最高为九间堂单价130000元/平米，最低为公寓、别墅混合小区景尚缇，单价为15000元/平米。市场存在多个总价段，最高可达1.

21、2亿/套，但也存在600万左右的小独栋别墅。整个板块市场层次分明。n 虹桥板块：老盘居多，新盘偏少该板块位于位于上海市区地带的别墅板块，地理环境、人文环境极有特色。别墅板块主要分布在仙霞路、虹桥以及娄山关区块。虹桥别墅个案层出不穷，有檀宫、虹桥高尔夫二期、鼎邦丽池、虹桥中华园、虹桥怡景园、虹桥大名人等高总价别墅。这些个案集中于西郊宾馆、古北新区周边并以此为中心向外扩散。定位极高，发展商都聘请了有名的设计公司来做整体的规划设计，品质都十分出众。虹桥板块别墅市场已经相对成熟，尤其以虹桥古北地区形成高档住宅区域，已经得到海外、港台地区人士普遍认可。其中，檀宫别墅共18栋，有英、法、意大利、西班牙四种

22、风格，8种户型，每栋占地2500平方米左右，建筑面积1500-1800平方米，每栋售价800万美元以上。 目前该板块有西郊明苑别墅在售，欧式建筑风格独栋别墅，售价120000元/平方米。n 松江板块：别墅物业主要聚集地松江区位于上海的西南面，面积605.6平方公里。松江是新兴的别墅板块，别墅主流面积249-380平方米，少量高档楼盘达到400平方米以上。 该区早期的别墅个案主要分布莘松、泗泾地区，中高档别墅形成时间较早。同润别庄、云间水庄、墅博汇处于松江与闵行区莘庄边界，车行十几分钟就可到达莘庄商业圈，交通及生活技能较方便，云顶别墅、徐泾银湖别墅则处于泗泾镇的区域，此地因离松江徐泾国家旅游度假

23、区较近，周边环境良好。 板块项目名称单价范围独立双拼联排叠加九亭颐亭花园无2000019000无佘山佘山东紫园50000无无无佘山东郡32000无无无佘山3号45000-77000无无无紫都上海晶园55000无无无上海紫园60000无无无世茂佘山庄园80000 （仅余1套）无无无天马高尔夫29000无无无泗泾合生国际370002400017000无长泰西郊别墅51000无无无圣塔路斯36000无无无佘山银湖别墅39500无无无山语原墅无2200019000无松江新城上泰绅苑无无16000无英郡别院无无18600无剑桥风范无无14000-16000无昌鑫花园23000无无无乔爱别墅32500无无

24、无莘闵英郡雷丁无无20000无达安圣芭芭花园无无19000无河谷3号无无20000无注：红色表示最大，绿色表示最小市场价格第一梯队：佘山板块以独栋别墅供应为主，单价以50000-60000元/平米的产品为主，部分项目单价高至70000-80000元/平米。市场价格第二梯队：古镇泗泾因通洞泾、波泾、外婆泾、张泾四水汇集于此而得名，泗泾塘横贯镇中，把泗泾镇分为南、北两半。泗泾距上海市中心27公里，北临虹桥国际机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连松江九亭镇。泗泾板块属于松江区内经济密集片区之一，具有较优越的交通条件和区位优势，城市化程度高，城镇建设用地密集，在空间和经济的发展上与松江新

25、城主城及其两侧的两个产业园区都有紧密的联系，未来功能以工业和房地产业为主。板块北部为交通要道沪松公路和在建中的轨道交通9号线，沪松公路以北已经建成泗泾颐景园、云顶别墅等多个中高档别墅项目，沪松公路以南则在近两年开发建设了多个公寓住宅为主的大型楼盘，如祥和公寓、泗海怡家等。泗泾板块南部主要为老镇区，原有特色加上保护性开发，逐渐凸显出集商住、旅游、休闲为一体的江南水乡特色。泗泾板块东侧是沪松公路进入本镇的入口，交通便利，是泗泾现代商业中心，云集商场、集市、超市、银行、邮局、医院、饭店等现代生活元素，幼儿园、中小学、高中等一应俱全，为新建的大批商品住宅提供了齐全的生活配套设施。目前该板块独栋别墅单价

26、在35000元/平米左右，双拼价格在23000元/平米左右，联排价格在18000元左右。此外九亭板块也属于第二价格梯队。板块项目名称面积区间独立双拼联排叠加九亭颐亭花园无200180-200无佘山佘山东紫园641-1034无无无佘山东郡260-300无无无佘山3号230-360无无无紫都上海晶园400-500无无无上海紫园600无无无世茂佘山庄园1800（仅余1套）无无无天马高尔夫450无无无泗泾合生国际260-300340-360250无长泰西郊别墅350-500无无无圣塔路斯280-390无无无佘山银湖别墅300-650无无无山语原墅无230-250230-240无松江新城上泰绅苑无无20

27、0无英郡别院无无200-220无剑桥风范无无190-230无昌鑫花园242无无无乔爱别墅500-600无无无莘闵英郡雷丁无无170-230无达安圣芭芭花园无无190-250无河谷3号无无90-120无 注：红色表示最大，绿色表示最小独立：佘山东紫园和世茂佘山庄园整体定位较高，其独立别墅的面积和跨度均较大，在641-1034。在售项目独立物业的面积普遍跨度较大。面积最小的合生国际为260-300，属小独栋别墅的范畴，在一定程度上也控制总价范围。双拼：目前松江市场上在售的双拼别墅房源主要集中在颐亭花园、合生国际和山语原墅三个项目中，单套面积最大在360平米，最小在200平米。联排： 目前嘉定在售联

28、排物业主流面积在200-220平米之间，与上海大市范围主流面积一致，最小面积是河谷三号，该项目位于松江区月台路500弄（近明中路路口），与达安圣芭芭花园临近，都是由上海达安企业发展有限公司开发的产品，且都是规划沿用了美国南加州著名的圣芭芭小镇的怡人风貌，因此市场上经常有人将两个楼盘混为一谈，事实上，河谷3号是一个纯联排别墅社区，专做90平米和120平米的精致联排别墅户型，一经推出便以创新风格赢得市场。目前河谷3号前期房源已全部售完，后续将继续推出90平米和120平米的精致联排别墅。参考价为180万元/套起。板块项目名称总价范围独立双拼联排叠加九亭颐亭花园无400340-380无佘山佘山东紫园3

29、000-4000无无无佘山东郡650-1200无无无佘山3号1100-2800无无无紫都上海晶园1800-3600无无无上海紫园3600无无无世茂佘山庄园15000（仅余1套）无无无天马高尔夫1300无无无泗泾合生国际1000-1200600-700420无长泰西郊别墅1700-3000无无无圣塔路斯800-1600无无无佘山银湖别墅1180-2560无无无山语原墅无500-550460-480无松江新城上泰绅苑无无320无英郡别院无无380-400无剑桥风范无无266-370无昌鑫花园550无无无乔爱别墅1600-2000无无无莘闵英郡雷丁无无340-460无达安圣芭芭花园无无360-475

30、无河谷3号无无180-240无独立：各项目独立物业总价段从500-3000万不等，总体跨度较大，这是由于各项目定位不同所致。双拼：相对独立物业，双拼总价段跨度较小，主要集中在550万元左右；最高价是合生国际花园的双拼别墅，总价范围在600-700万左右；最低价颐亭花园，总价在400万。联排：联排物业的总价分为两个区间，400-480万元区间和相对经济的250-400万元区间。n 南汇板块：别墅发展新热土南汇地处浦东以南，东临东海，南滨杭州湾。近年来，由于深水港地位的确立和康桥地区别墅的盛兴，南汇板块别墅开发逐渐成为热点地区。南汇经济发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只

31、是浦东的腹地或者后花园，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，成为别墅发展的热土。客户层次分析n 别墅物业客户背景上海的高端自住客户家庭年收入均在50万以上，以三口及四口之家为主，家中有一到两个小孩。在年龄上，以30-50岁的中年客户为主，30岁以下的青年人也达到了13%的比例。高端客户将近一半是上海人，而上海作为中国经济最发达的城市之一，吸引了大量来自国内外其他地方的有较强支付能力的购房者，高端购房者中有20%是外埠人士，另有19%是港澳台胞及海归、海外华人、外籍人士。与亚洲其他大城市的高收入人群相比，上海的高端客户有强烈的创业欲望，更希望拥有自己的公司。从职业构成上看

32、，上海购房的高端客户一半以上是私营企业主，其次是占高端客群21%的自由职业者。另有14%的客户是企业的高层管理人员。n 别墅置业客户偏好区域偏好：高端客户聚居区是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有很多综合的因素。上海也不例外。目前，上海高端客户的主要工作和居住区域在浦东、长宁、徐汇等中心区，尤其是这些区域中的传统国际社区。而随着古北等传统富人区内人口和建筑密度的增大，高端客户所关注的私密性受到了较大的影响，富人区有向浦东转移的趋势。并且，随着近期浦东的豪宅项目相继入市，富人区浦东化的趋势将会越来越明显。高端客户大部分拥有自己的私营企业，尤其是部分服务型企业，公司一般设在郊区或上海周边

33、地区，以江浙为主要服务地区，约有22%的高端购房者目前在上海以外的地区工作，其中有4%的客户在海外工作。装修和物业形态偏好：高端客户对装修房没有明显的偏好，但是在能保证装修质量的情况下，高端客户大部分愿意考虑购买装修房。在装修标准上，9%的客户希望购买精装修房，约有6%的客户选择一般装修或菜单式装修。超过一半的高端客户希望购买独栋别墅作为居所，其次是高层及小高层，对叠加和联排别墅的接受程度较低。套型偏好：高端客户目前一般是3-4人同住，外加考虑设置客房和保姆房，大部分客户选择的是四室三厅两卫房型，其次有36%的高端客户选择的是三室两厅两卫房型。在面积上，一半以上的客户选择的是200-300平米的享受户型，其次是150-200平米的舒适型户型。高端客户在进行消费时较理性，选择500平米以上的超大户型的比例仅有5%。价格偏好：高端客户对房屋总价的选择体现的更多是支付意愿而非价格承受能力。上海的高端客户总体总价支付意愿在500-2000万元之间，其中支付意愿在500-1000万的占三分之一。总价2000万以上的豪宅乏人问津。受近期即将推出的预计单价在4万元/平米以上的浦东星河湾项目的影响，09年上半年有36%的高端客户的单价支付意愿在40000元/平米以上。