房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题含答案（通过率高）套卷68

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟试题含答案（通过率高）1. 判断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错2. 判断题：法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，其抵押价值为零。()正确答案：对3. 单选题：【2011年真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理

2、误差范围正确答案：B4. 判断题：房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（）正确答案：错5. 单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B6. 判断题：替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。()正确答案：对7. 单选题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B8. 多选题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地

3、价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB9. 单选题：房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权正确答案：A10. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的

4、有效期正确答案：A11. 判断题：对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。（）正确答案：对12. 单选题：下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应正确答案：A13. 判断题：基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()正确答案：对14. 多选题：【2012年真题】某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法

5、，正确的有()。A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/mD.2011年的价格趋势值为7283元/mE.2012年的价格趋势值为7634元m正确答案：ABE15. 判断题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错16. 多选题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：

6、ABC17. 单选题：无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合正确答案：D18. 单选题：下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于

7、或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A19. 判断题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对20. 多选题：补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价正确答案：ABC21. 多选题：建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD22. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对23. 判断题：从整体来看，土地的供给弹性较大。()正

8、确答案：错24. 单选题：最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率正确答案：D25. 单选题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估正确答案：C26. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD27. 单

9、选题：就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值正确答案：B28. 单选题：开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A29. 多选题：下列属于房地产区位状况比较

10、、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势正确答案：ABC30. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C31. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B32. 单选题：商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。A.卖方B.买方C.开发商D.政府正确答案：B33. 单选题：直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地

11、产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料正确答案：A34. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D35. 判断题：如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。()正确答案：对36. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对37. 多选题：在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收

12、益法确定的参考价格正确答案：AB38. 多选题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD39. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错40. 判断题：【2014年真题】在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）正确答案：错41. 判断题：【2012年真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()正确答案：对42. 单选题：采用路线价法进行估价时，下

13、列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A43. 判断题：在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。()正确答案：错44. 多选题：【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估

14、价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作正确答案：ABD45. 单选题：【2013年真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同正确答案：A46. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD47. 单选题：在某一

15、城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原月划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。A.基准地价B.标定地价C.路线价D.宗地价格正确答案：A48. 多选题：房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素正确答案：ABD49. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对50. 单选题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势

16、来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B51. 单选题：()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C52. 多选题：在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段。A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同正确答案：BC53. 判断题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错54. 多选题：下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施正确答案：ABD55.

17、判断题：指数修匀法与指数曲线趋势法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错56. 判断题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对57. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错58. 单选题：估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位正确答案：B59. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历

18、史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错60. 单选题：只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则正确答案：C61. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD62. 单选题：运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房

19、地产的社会关系正确答案：B63. 单选题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D64. 单选题：在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理正确答案：C65. 判断题：楼面地价是一种特殊的土地单价。()正确答案：对66. 判断题：房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对67. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D

20、.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD68. 判断题：估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素。()正确答案：错69. 单选题：在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品正确答案：D70. 单选题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313.2正确答案：D71. 判断题：长期趋势法适用于价格无明显波动的房地产。()正确答案：错72. 单选题：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最

21、适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法正确答案：B73. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C74. 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B75. 多选题：房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：A

22、BC76. 多选题：应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE77. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对78. 判断题：一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()正确答案：对79. 单选题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强

23、弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B80. 单选题：路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理正确答案：A81. 单选题：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68正确答案：C82. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。()正确答案：错83. 多选题：合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD84. 判断题：名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。(

24、)正确答案：错85. 多选题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案：ACD86. 判断题：一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()正确答案：错87. 多选题：最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受正确答案：ABC88. 多选题：假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD89.

25、判断题：如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()正确答案：错90. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错91. 单选题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D92. 单选题：专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B

26、.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D93. 判断题：在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。()正确答案：对94. 单选题：成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格正确答案：D95. 多选题：实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率正确答案：BCD96. 判断题：一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正确答案：错97. 判断题：如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度不大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实。()正确答案：错98. 单选题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用正确答案：A99. 单选题：假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B100. 判断题：【2011年真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。()正确答案：对