房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第241期

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 试题：当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：D2. 试题：下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施正确答案：ABD3. 试题：关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为

2、其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让正确答案：D4. 试题：房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。()正确答案：对5. 试题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对6. 试题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格。()正确答案：对7. 试题：根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租。()正确答案：对8. 试题：【2011年真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值

3、都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的正确答案：AB9. 试题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B10. 试题：对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察正确答案：D11. 试题：房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）正确答案：对12.

4、试题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错13. 试题：开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A14. 试题：基准地价修正法是指在政府确定公布了基

5、准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()正确答案：对15. 试题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC16. 试题：估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标正确答案：D17. 试题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对18. 试题：计算前后

6、两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()正确答案：错19. 试题：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算正确答案：B20. 试题：按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE21. 试题：（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调

7、节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值正确答案：ACD22. 试题：【2011年真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC23. 试题：房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）正确答案：对24. 试题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE25. 试题：导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市

8、场供给的过量或需求不足E.城市规划改变正确答案：ABC26. 试题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错27. 试题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对28. 试题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D29. 试题：对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD30. 试题：房地产的交易类型主要有()。A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E

9、.清算正确答案：BC31. 试题：销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D32. 试题：预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C33. 试题：面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC34. 试题：【2012年真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft

10、，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960正确答案：C35. 试题：交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()。A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定正确答案：ABD36. 试题：在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益。()正确答案：对37. 试题：鉴证性估价和咨询性估价这两

11、种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）正确答案：错38. 试题：交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。()正确答案：对39. 试题：成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A40. 试题：合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC41. 试题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率

12、B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD42. 试题：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价。A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法正确答案：D43. 试题：假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A44. 试题：房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质

13、上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）正确答案：对45. 试题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B

14、46. 试题：楼面地价是一种特殊的土地单价。()正确答案：对47. 试题：某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元正确答案：B48. 试题：间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。()正确答案：对49. 试题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B

15、.300C.309D.313.2正确答案：D50. 试题：运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐：()正确答案：对51. 试题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C52. 试题：下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要

16、大于或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A53. 试题：当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）正确答案：错54. 试题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD55. 试题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对56. 试题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C57. 试题：某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售

17、形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地正确答案：D58. 试题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）正确答案：对59. 试题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D60. 试题：将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数。()正确答案：错61. 试题：能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.

18、增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D62. 试题：运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系正确答案：B63. 试题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对64. 试题：相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系正确答案：BCD65. 试题：出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成

19、本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法正确答案：C66. 试题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A67. 试题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系正确答案：AD68. 试题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A69. 试题：城市规划对房地产用途

20、、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：C70. 试题：市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC71. 试题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错72. 试题：在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议正确答案：D73. 试题：地价是地租的资本化。()正确答案：对74. 试题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错75

21、. 试题：某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C76. 试题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错77. 试题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）正确答案：错78. 试题：在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法。()正确答案：错79. 试题：如果房地产价格时间序列的逐

22、期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同正确答案：D80. 试题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对81. 试题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错82. 试题：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价，可用货币表示，也可用相对数表示。()正确答案：对83. 试题：

23、任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对84. 试题：【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()正确答案：对85. 试题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE86. 试题：城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。()正确答案：对87. 试题：房屋重置价格是房屋所处不同区域

24、、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格。()正确答案：错88. 试题：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）正确答案：对89. 试题：不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对90. 试题：【2013年真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数正确答案：C91. 试题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，

25、卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方正确答案：B92. 试题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对93. 试题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D94. 试题：下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC95. 试题：物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正

26、常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD96. 试题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC97. 试题：某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）正确答案：错98. 试题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对99. 试题：房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素正确答案：ABD100. 试题：最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C