平房（即青年路）项目可行性分析报告

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1、北京金冠达房地产开发有限公司平房（即青年路）项目可行性分析报告一、 项目名称平房（即青年路）项目（暂用名）。二、 位置该用地位于北京市朝阳区青年路路东，青年沟北侧，北至姚家园路，南至朝阳北路，西至东四环，东至东五环路。三、土地现状情况该地块已经平整完结，已经建规划围墙，地块上仅有几棵数。占地353.85亩。总建筑面积控制在90920平方米。四、用地性质：别墅及娱乐设施。本次规划确定为居住用地建筑控制高度为9 米，层数控制在2-3层。容积率为0。38；教育配套设施应与较为协商在周遍地区解决。五、规划控制指标规划工地平衡表：用地名称占地面积（平方米）占总用地（%）居住用地23590015.19公共

2、用地65810042.23代征绿地58800010.6道路用地7010037.88总用地1552100100.00六、 周边建设情况分析区域：北至姚家园路，南至朝阳北路，西至东四环，东至东五环路。因此区暂未有别墅项目，故扩大调查范围调查了部分东部新出的别墅项目。周边楼盘情况调查及分析：区内在售项目：珠江罗马嘉园、国美第一城、华纺易城、中水金海嘉园。区内待售项目：星河湾周边代表性别墅楼盘（新面市）：香草天空、滨河花园、东山墅。其他住宅：定福家园、北京青年汇、特区808、国门10号、白云生活广场、青年路小区、甘露晴苑等。与城市热点区域的地理关系:距离朝阳公园 3.5公里距离朝阳体育公园 4公里距离

3、首都国际机场 23公里距离国贸 8公里距离京广中心 6.8公里 交通状况：北有姚家园路，南有朝阳北路，西有东四环，东有东五环路，路网发达。现北部公交线路尚可，但中部的青年路暂未拓宽，南部朝阳北路公交较少。周边环境：周边商业氛围不浓，没有已存在的大型商业设施；仅有一座教育情况较差的小学；一个中等规模私立医院；自然环境一般，周边除正在建设的新社区外，平房较多，有待政府拆迁，目前状况较差。市调对象总体情况：(详见附件一)在售项目:珠江罗马嘉园项目:由响誉地产界的珠江-合生地产打造，楼盘户型采用板楼、塔楼相结合的建筑形式，全部精装修。社区拥有4万平米欧式水景园林，分布多个主题园林,罗马广场，叠水、雕塑

4、、喷泉富特色的大型水景。设有充满异国情趣的意式风情商业街以及7000平米集运动、休闲于一体的SPA高档主题会所，可为业主提供周到满意的服务。 珠江罗马嘉园mini公寓于2004年4月18日开盘，均价：7000元/平方米，精装修,62-320平米的户型中,以140-180平米的三居为主. 一期2004.830入住,二期2005.11入住.共有2600户,现一期售完,二期销售过半.社区档次为该地块仅次于星河湾的项目.国美第一城项目:建设用地面积约24.7公顷，总建筑面积近百万平方米，是集住宅、商业于一体的大型居住社区。以塔楼为主,一期已基本销售结束,二期开盘在即，二期共有房屋1636套。内部认购享

5、受99折，起价4888元/建筑平米(10日内有效)。户型为现代家庭量身定做理想居住空间模式，75130平方米的大二居、小三居设计为主，地板式采暖.项目客户群锁定位于CBD的白领阶层,价位及面积设计符合市场需求,销售极为火爆.现场(周五)有60组以上客户.规划有10万平米的底商，健身设施，学校，配套齐全。华纺易城项目: 项目总占地面积25.2万平米，总建筑面积48万平米。为现代、简约的建筑风格，其内部结构设计彻底打破“小面宽、大进深”的传统规格，引入京城罕有的11.8米的进深设计，体现了真正意义的薄板、高通透性、高舒适度、高绿化率完美统一。户型设计上贯穿了“紧凑且舒适”的理念，多达19种的丰富户

6、型尽供选择，户户采光；其中主力户型：二居到三居面积从90-130平方米。项目集园林、休闲、健身、娱乐、购物和现代为一体有幼儿园。 受国美热卖及一期售完影响，销售现场较清淡，但总体而言销售状况尚可。售价为5500的均价。二期将5月份开盘。待售项目:星河湾项目: 13多万平方米的开发用地规划总建筑面积将达到40万平方米，容积率在3左右，建筑形式将主要是点式小高层和高层。现在整体结构已出来,正在进行外立面部分,精装修未入场.全区共分3个组团，与广州星河湾一样，每个组团内都规划建设会所。在建筑外立面以及小区环境设计的风格上，都将借鉴广州星河湾的做法。其高标准的精装修为其一大卖点,现未设售楼处,但目前透

7、出口风售价将在1.5万元一平米.将成为此地段最贵的住宅.业界目前对其价格在此地段的接受度存在一定的怀疑态度,因现在没有更详细的资料,需要更持续地调查.周边同类项目：朝阳公园周边是京城少有的具有强烈的居住环境特色的区域，这里有都市森林和亚洲最大的城市公园。2004年别墅返城的现象在这里上演。首先是位于东四环边、朝阳公园东侧的东山墅在2004年下半年入市，该项目占地100公顷，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，销售价格为26500元/平方米。而在04年10月入市的滨河花园位于朝阳公园东北方向，同时还拥有坝河等水系资源，该项目占地4.21公顷，容积率在0.8左右，首席推出的两套全球全

8、程定制的“意式尊贵”和“东方贵族”，价格分别为3500美元/平方米和3000美元/平方米。香草天空 位于朝阳区定福庄南区双桥东路，紧邻康城西部，总占地10.3公顷，风格定位在成熟的欧美郊野别墅形态。其中容积率1.19，绿化率36%，共有384套双拼别墅和叠拼别墅，销售均价为130万元/套。户型边单元下户边单元上户 中单元下户中单元上户A333234327227B297234278220C291236278223D189233182219E320251305240滨河花园 位于京城“富人”区上东区域，是阳光上东一期动工兴建的3个组团中的一个，根据规划，滨河花园要真正地体现出低密度的建筑特色，因此

9、以46层的板楼为主。占地4.21公顷，容积率在0.8左右，该项目以“全球全程定制城市别墅”的姿态入市，首席推出的两套全球全程定制的“意式尊贵”和“东方贵族”，价格分别为3500美元/平方米和3000美元/平方米。东山墅 位于朝阳公园东岸，占地100公顷，整体规划为11个半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，有80万平方米的绿化面积、4.5万平方米水面。容积率为0.32，其中美国著名建筑师道格拉斯道林先生亲自主持设计6款经典户型，面积从400平方米至1150平方米，销售价格为26500元/平方，现已认购约计30套。周边住宅项目：定福家园：位于五环以外，CBD配套经济适用房健

10、康社区位于定福庄地区，由北京城建地产精心打造。定福庄居住集团是北京市重点发展的十大居住集团之一，也是紧邻CBD的纯居住最佳区域。随着CBD的兴起，朝阳北路的贯通，该地区已迅速升温，成为新的居住热点。定福家园经济适用房总面积30万平米，由南北通透的板楼与全明窗设计的蝶塔完美结合，户户朝阳，人文关怀备至；65-119平米多种贴心户型：一居、二居、二居半到三居，盛满幸福生活；2.8米层高，宽阔楼间距，沐浴阳光，享受健康生活。社区交通便利，优势得天独厚：以双向六车道的朝阳北路为主、由朝阳路、京通高速路、东四环、东五环、地铁八通线组成的发达交通网路，迅捷连通CBD、建外、朝外、燕莎几大都市核心区；更有规

11、划地铁六号线途径社区； 831、306、991、731、859路等多条公交车穿梭经过，园紧邻北京市绿化隔离带地区，周边环境优美，绿化林间专设有运动跑步径，晨练吸氧、闲庭漫步、悠然自得；成熟黄渠公园碧湖荡漾、柳岸莺啼，观荷望月、涤荡心扉；社区内四季花香风情园林景观，满目苍翠，绿氧生活，健康无价。社区周边生活配套设施完善，幼儿园、小学、超市、银行、医院、麦当劳等一应俱全；华堂商场、易初莲花、京客隆、苏宁电器等大型购物场所林立周边，让都市生活天天精彩。优势：朝阳区平房乡黄渠村的经济适用房，靠近朝阳北路，目前外出不会堵车，公交有831路，以后地铁6号线通了，上下班应更方便。一期30万平方米的大规模，主

12、要为高层板楼，户数肯定多，有得选择。区内规划有幼儿园、小学和大型商业设施等，日常用起来方便，还可去已经建好的黄渠公园活动。和周边的楼盘比起来，基准价为3595元/平方米的价格还是最有吸引力的。缺憾：目前小区外的公共汽车站还比较少；日常生活所需配套设施不是很多，还得去朝阳路附近。期房状态，还得等待。容积率2.50,目前价格3595元/平方米。北京青年汇：位置四环至五环，位于朝阳区青年路与青年北路交汇处向南50米处，北侧毗邻60米宽的朝阳北路，南侧与繁华的朝阳路隔河相望，CBD向东4公里趋车直达性质为公寓，是高层板楼/塔楼，目前价格5800元/平方米，容积率2.96。青年汇总建设用地约为13.7公

13、顷，地上总建设规模约32万平方米。以时尚、新颖的T型塔楼和经典板楼组合而成，项目建成后，中心区形成近万平米的绿化广场，人与车分流，形成行走在风景中，生活在绿意中的诗意效果，项目三面被大面积的绿化环绕，一面紧临治理过的二道沟河，是得天独厚、绿色自然的亲水住宅。青年汇分三期开发建设，目前销售一期。一期占地4.1万平方米，建筑面积12万平方米，规划总户数1600余户。由南北两排住宅间隔交错的5幢“T”型塔楼和四幢板楼组成，整体高度不超过20层，塔板形体相互错落，两排建筑围合成的空间形成东西300多米，南北七八十米的开阔狭长的空间效果。青年汇外形设计由UDS联合设计公司设计，采用新型T型楼和板楼的设计

14、，规避了目前区域市场塔楼居多的现状，从而有效的保证了户型采光、通风的均好性；项目园林景观由创羿高峰设计，根据建筑总体布局，小区四面皆与城市道路相毗邻的特性，将小区内的车行以及人行路设计成流畅的线条样式，让人穿行于风景中，创造出风景中的建筑。同时运用绿色元素来分割整个空间，创造纯粹的步行绿地的效果，并籍由水景元素来连贯起各具特色的景观区域，从而统一出完整的、通透的社区景观空间。特区808：四环至五环之间，位于石佛营东里，红领巾公园东畔。朝阳北路、姚家园路、东四环路，四通八达的交通干道紧扣相连， 611路、705路、712路、859路、831路、829路、808路、608路等直达小区，畅享迅捷交通

15、。目前均价5800元/平方米。以华堂商场为中心的众多生活配套成熟完善，形成CBD地区后生活之城。40万平米的红领巾公园，芬芳飘然入室；320万平米的朝阳公园，姹紫嫣红隔路相望，四环路百米宽的绿化带荫影摇窗随时可感受到这里空气的鲜朗和景色的诱人。108平米二居，150平米三居，宽松、舒适，演绎特区808生活质感空间的永恒主题。丝丝宁静中，构筑CBD东区舒适大户生活，尽现大家庭的浓郁亲情氛围。青年路小区青年路小区南临青年路、西靠青年路，距京广中心仅5公里，市区多路公交线路直达。从交通改善的角度看，京通高速路的建成，地铁复八线、东四环快速路的开通，将带动整个东部地区经济的全面发展。绿化率33.00

16、容积率3.000 。小区占地73公顷，规划建筑面积75万平方米，其中经济适用房住宅30万平方米。小区北、东两侧连接150m至250m宽的城市绿化带，环境优美，交通便利。小区第一批经济适用房住宅12万平方米已于1998年开工，首期300余套住宅已于1999年末入住，二期千于套2000年10月份达到入住条件。甘露晴苑朝阳区 青年路南面，三室一厅一卫104.45m2，二室一厅一卫88.09m2，二室一厅一卫83.3m2，一室一厅一卫66.94m2。均价4300元/平方米。绿化/容：绿化率35.00。位居中央商务区门户焦点，率先占享CBD第一缕晨曦，匠心独具的经典小户型，完善成熟的周边配套，生活、商务、人文、自然、全能链接，为CBD新锐精英度身打造。小区紧临朝阳路南，115、718、815、846等多条公交直达小区，复八线地铁近在咫尺。7