深圳房地产市场考察报告

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1、深圳市房地产市场考察报告一、深圳房地产市场概述（一）、深圳市场20002007年住宅销售均价图1 深圳市场20002007年住宅销售均价（单位：平方米/元）深圳市房价自2000年以来，一直呈上升的趋势，特别是从2004年以后，涨幅更加明显（见图1）。（二）、2007深圳市场各区销售面积图2 2007深圳市场各区销售面积（单位：万平米）从开发区域上看（见图2），深圳市各区的的开发面积比例，宝安区和龙岗区占到整个深圳市开发面积的63%，其他各区的开发面积相对较少。二、2007年深圳房地产总体情况（一）2007年1月12月深圳市场销售情况：图3 2007年深圳市场112月住宅销售面积（单位：万平米）

2、110月，深圳市房地产完成开发投资346.46亿元，同比下降2.97%，其中住宅投资完成256.08亿元，同比增加6.63%；商品房施工面积2062.1万平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面积为2062.1万平方米，同比下降3.64%；商品房新开工面积634.99万平米，同比增加2.66%，其中住宅新开工面积为492.08万平方米，同比增加4.3%；商品房空置面积141.48万平方米，同比下降10.24%。 2007下半年深圳房地产市场出现了一些新的情况和变化。一是商品住宅销售面积呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。二是新建商品房住宅价格出现波动调整和回落。从销售面积上可以看到（见图3），

3、6、7月份出现过小度反弹，但下半年受政策影响，月销售量大幅度下滑，10月下降到全年最低点，仅相当于1月份销售量的20%。这与深圳市的购房结构有直接关系，深圳的房地产市场有其自身的特点，首先最显著的特点就是外来资金比重大，其次是投资购房比例大，高于全国其它城市，占到购房总比例的80%。二次购房首付比例增加，限制个人投资的政策一出，必然会引起市场的巨大反应，投资购房者和发开商对市场保持观望，成交量大幅度下降。图4 深圳市场112月住宅销售均价（单位：平方米/元）见图（图4）112月份深圳市场销售均价的变化，1011月由于受到市场大环境和成交量下降的影响，销售价格有一个明显的下降，较10月份销售价格

4、，11月份的住宅销售价格下降幅度达20%。对深圳市场实地考察了解到，近两年深圳房地产市场的确发展迅猛，新项目一经推出便抢购一空，房价上涨过快；但目前，新建住宅的销售价格涨幅已明显降低，应该说回归到理性购房期，07年10月份可以说是个转折点，月销售量下降到最低，进入12月份后，市场回升。08年1月份，一些地段、配套优势明显的项目房价并没有下降，且销售中心看房人群很多，如：绿景中城天邑；多数项目购房有折扣，打折后可优惠1000元左右；也有些项目优惠幅度加大，如富通城进行促销活动，一次性付款优惠5%，并在优惠5%的基础上打八六折。（二）深圳市112月二手房市场情况图3 2007年深圳市场112月二手

5、销售量（单位：万平方米）从二手房销售的面积上看，从7月份以后持续走低10月份更是跌到全年的最低点，月销售量为35.33万平方米。从深圳现在了解到的信息，中介公司的交易量也确实下降了，多家中介公司退出市场。小结：2007年深圳房地产市场的特点：1、房地产投资与去年持平，商品房的建设规模小幅减少。2、新建商品房准批预售面积继续下降，销售面积继续减少。3、受90/70政策影响严重，小面积普通住房增多。4、房价继续呈上涨趋势，新建住房价格较高。5、二手房总需求增长较快，近期交易面积出现大幅度下降。（数据来源：深圳市国土资源局与深圳市房产管理局官方网站）三、深圳市楼盘项目的考察情况（一）考察项目：区 域

6、项 目户 型价 格深圳市南山区华联城市山林10720226万深圳市福田区绿景中城天邑361132.2万深圳市罗湖区铂金时代3562未定价深圳市宝安区梅陇镇70139未定价富通城781191.4万深圳市龙岗区万科第五园801401.6万广州二沙岛珠海新世界海滨花园（二）考察要点及建议：1、建筑设计方面（1）万科在设计之初建1：1的试验房，优化设计方案。以达到户型结构、水电等管线设置更加人性化，设计、施工、物业和装修单位对试验房进行实物检测通过后开工建设。（2）考察的几个项目外立面均看不到排水管，空调设在立面凹槽处，小区道路上也看不到井盖。室内管线设计上，真正做到人性化的设计，充分的为业主的生活便

7、利着想，室内分割墙可拆设计，便于业主后期的装修。（3）在户型设计上落地凸窗普遍应用，将5060高的梯角上移，做过梁设计，使得观景窗直接落地（见下图1），凸窗部分面积为赠送，增大室内面积。照片1（万科第五园）（4）考察项目阳台均为半封闭设计，面积计算一半，再加上凸窗设计、赠送露台，因此80平米房间看着像100，110120像140的房子（一般80户型都能赠送20以上）。但由于气候因素，在北方尤其是建高层项目不适合做半封闭阳台设计。（5）户型面积把握好，4050一室一厅，7080两室两厅，80120三室两厅；130四室两厅。室内墙可拆除，使得个性化装修后，室内空间更加舒适、实用（后附户型图）。（6

8、）户型设计上分奇数层和偶数层，同一楼层户型的阳台位置不同，使得空间利用大，建筑的外立面更丰富（见下图2）。照片2（万科第五园高层）（7）高端项目一楼做成架空层，作为停车场和公共使用空间（网吧、咖啡室、图书馆、阅览室、钢琴室、休息区等），公共空间部门由物业进行管理。（见下图组3）照片组3 （1）阅览室 （2）公共休息区 （3）公共网吧2、施工建设方面（1）所考察项目均没有保温、消防、供暖、无地下室、外力面无墙砖，部分小区没有地下车库，建设成本大大低于北方。（2）建筑单体、管网、绿化交叉作业，各工序提前介入，便于早发现问题，施工现场环境好。（3）施工质量一般，装修阶段部分有裂缝，部分抹灰不好。（4

9、）在施工现场建设样板间，拉近购房者与房屋的距离，做到体验式营销，对样板间进行精装修，通过对室内的装修，弥补户型设计和采光等问题，带动项目的销售。（见下图4）照片4（金地梅陇镇）3、绿化环境方面（1）绿化提前介入，主体未封顶前室外环境已经完成。（见下图5）照片5（绿景中城天邑）（2）绿化面积大，树种丰富，高低错落，搭配合理，小区附属工程比较精细，包括道路、踏步、社区会所、泳池、停车位的细节处理（例如：地上停车场一般都设计为45度角）等。（4）单元门、电梯间、门厅都进行高档装修，门厅空间较大，并设有公共休息区，起到缓冲作用，彰显尊贵的生活品质，为项目增加特色。4、材料应用方面（1）考察项目外立面均

10、为外墙涂料，部分社区用彩钢做造型。（见下图6） 照片6（金地梅陇镇外立面）（2）建筑材料一般，但装饰、装修材料和公共区域材料使用考究。5、物业服务方面（1）物业服务职业化，包括各种服务（如保安、保洁、维修、绿化）专业化程度高；服务标准更明确、更规范；人员形象好；服务态度感觉真的是在用心做事；服务的每一细节都在体现并传播其公司文化，每一位服务人员都是一个形象窗口。（2）在工程维修方面，物业公司有维修部，地产公司也设有维修部，业主遇到工程质量问题时，向物业或地产公司进行投诉都会得到及时的处理，而且业主投诉的方式多种多样，包括服务电话、意见箱、业主留言板、网上投诉等。（3）物业服务与销售相结合、在观

11、看样板间的同时享受物业的服务、形成一套完整的体验式的销售模式，体验式的营销是我们应倡导的营销方式，同时通过样板间的建立、期房向现房的过度，同时带动工程施工和物业服务的提高。6、产品销售方面（1）项目所有能感知到的地方都与项目定位紧密结合。从产品设计、园林设计、案名、物料系统、样板间展示、销售人员及服务人员的介绍，都处处体现着项目的文化和与众不同之处。（2）深圳房地产市场运作比较规范，严格执行政府发布的“90/70”政策，新开发项目基本上都达到了这一政策标准，但在业主购房时，可以购买两套住房，打通后作为一套住房使用，手续上办理两个房本。（3）普遍采用项目环境、样板间、现场服务的体验式营销模式。（

12、4）销售中心及样板间均装修豪华，针对项目设有温馨提示和风险提示，将客户意见、重要意见透明化，将周边环境可能会影响到业主居住的不利因素提前告知业主。（5）销售流程：售楼员接待、大型沙盘介绍项目周边环境、项目沙盘（项目外立面、社区配套）、进入小区（小区绿化完成）、观看样板间（物业服务）、返回销售中心详细洽谈。（6）销售人员职业化，不仅体现在服务标准、流程规范化。还体现在顾问式营销，像一个顾问一样提供专业的产品给客户，不要把自己当作卖房子的，而是当作帮助客户买房子的，给客户提供一些指导性的建议，而不是一味地教条式地讲解。从这个角度重视专业服务，为客户提供购买房子前的亲身体验，不仅更容易完成销售，且更

13、容易建立起客户的忠诚度。7、品牌效应方面（1）房地产品牌的建立，不仅要重视产品设计、施工管理、环境营造，更要重视物业服务。将服务作为品牌来经营管理，对房产品的销售具有重要意义。考察的几个项目中，尤其是万科、金地的项目，从进入售楼大厅的一刻起，服务无处不在。（2）万科城、万科第五园项目在深圳龙岗区，金地梅陇镇在深圳宝安区。两个项目都在关外，距市区非常远，打车等半个多小时都等不上。但是万科城最低600多万每套，仅剩2套；第五园三期均价15000元/，周销售30套左右；梅陇镇还未推出就排号达到3000多个，可见三个项目销售情况都很好。本次考察的项目都属于中高端的项目，销售的情况比较理想，包括关外的几个项目，金地梅陇镇项目在未销售的情况下，购房者排号到3000多，其他项目虽然销售没有以前那么火爆，但现在的销售速度只不过是回归到了一个比较正常的阶段。这些项目有几个共同的特点：一是小区的绿化环境好，二是在户型设计上十分突出，三是都设立了样板间体验式营销，四是确实能够感受到物业细致的服务。通过万科、金地的项目，我们也深刻的感受到了品牌的力量。即使地段很偏远，但是只要有发展潜力，做成有特色的精品项目，同样能得到市场的认可。11