房地产估价基本术语标准(含条文说明)(共43页)

《房地产估价基本术语标准(含条文说明)(共43页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价基本术语标准(含条文说明)(共43页)（43页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产估价基本术语标准1 总 则1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2 通用术语2.0.1房地产估价 real estate appraisal;property valuation房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate

2、 appraisal company依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。 2.0.5估价委托人 client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。2.0.6 估价当事人 parties

3、involved in appraisal与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目 appraisal project appraisal assignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property所估价的房地产等财产或相关权

4、益。2.0.11价值时点date of value所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。2.0.12 价值类型type of value所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles估价活动所以距的法则或标准。2.0.14估价程序 appraisal process; valuation process完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence

5、作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。2.0.16 估价假设appraisal assumptions针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。 2.0.17 估价方法appraisal approaches; valuation methods测算估价对象或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。 2.0.18估价基础数据 basic date for appraisal估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。2.0.

6、19 估价参数appraisal parameters用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。2.0.20 估价结果final value opinion 通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。2.0.21 估价报告appraisal report; valuation report房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的关于估价情况和结果的正是陈述。 2.0.22批量估价mass appraisal基于统一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。2.0.23 个案估价 sing-pr

7、oerty appraisal相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。2.0.24 类似房地产similar property;conparbale proerty与对象房地产的区位、用途、权力性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。 2.0.25 估价信用档案 appraisers credit records房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的信用信息管理系统。3 价格和价值3.0.1成交价格transaction price,actual sale

8、 price在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。3.0.2 正常价格 normal price不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。3.0.3 市场价格average market price某种房地产在市场上的平均交易价格。3.0.4 评估价值appraisal value通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。3.0.5 市场价值market value估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。3.0.6 投资价值investment value估价对象对某个特定单位或个人的价值。 3.0

9、.7现状价值value in use估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。3.0.8 快速变现价值liquidation value估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。3.0.9 残余价值residual value估价对象在非继续利用情况下的价值。3.0.10 抵押价值mortgage value; mortgage lending value估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 3.0.11 抵押净值net mortgage value抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。3.0.12 法定优先受偿款liens假

10、定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括以抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。3.0.13 计税价值assessed value;taxable value为征税目的而评估的价值。3.0.14 保险价值insurable value为保险目的而评估的价值。 3.0.15完全产权价值value of fee simple interest房屋所有权和已出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。3.0.16 无租约限制价值value of property as if no lersa existed

11、 interest房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为为出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。3.0.17 出租人权益价值value of leased fee interest出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。3.0.18 承租人权益价值value of leasehold interest承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。3.0.19 房地价值

12、 building and land value建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.20 建筑物价值building value建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。3.0.21 土地价值land value土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。3.0.22 楼面地价land paice per unit of build-up are一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。3.0.23 比较价值sales comparison approach indication采用比较法测算出的估价对象价值或价格。3.0.24

13、 收益价值incom capitalization approach indication采用收益法测算出的估价对象价值或价格。 3.0.25成本价值cost approach indication采用成本法测算出的估价对象价值或价格。 3.0.26开发价值hypothetical development method indication采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。 4、估价原则 4.0.1独立、客观、公正原则principle of independence,objectivity and impartiality要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害

14、关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 4.0.2合法原则principle of legality要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 4.0.3价值时点原则principle of date of value要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4.0.4替代原则principle of substitution要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。4.0.5 最高最佳利用原则principle of highest and best use要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价

15、格的原则。4.0.6 最高最佳利用highest and best use房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等4.0.7 谨慎原则principle of cautious要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。5 估价程序5.0.1 估价委托书appraisal assignment估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。5.0.2 估价委托合同appraisal contract房地

16、产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。5.0.3估价基本事项basic appraisal issues估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。5.0.4 估价作业方案appraisal work plan为完成特定估价项目而指定的用于知道未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。5.0.5估价技术路线appraisal technical route 评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和知道整个估价过程的技术思路5.0.6实地查勘on-site inspection注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对

17、、记录估价对象或状况的活动。5.0.7 实地勘察记录on-site inspection notes; on-site inspection records记载实地查看的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。5.0.8 估价报告内部审核internal appraisal review房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对自己的已撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。5.0.9 估价资料归档appraisal date filing收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。5.0.10

18、估价档案appraisal archives房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的文字、图标、声像等形式的资料。6 估价方法6.1 比较法6.1.1比较法sales comparison approach;comparative method选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。6.1.2 交易实例property sales; property transactions真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象的基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交

19、价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。6.1.3 可比实例comparable property；comparables交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。6.1.4 建立比较基准estabishing comparison basis使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比的处理。6.1.5 交易情况修正conditions of sale adjustment使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。6.1.6 市场状况调整mark

20、et conditions adjustment;tinme adjustment使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。6.1.7 房地产状况调整property conditions adjustment使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。6.1.8 总价调整adjustment based on total price基于总价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.9 单价调整adjustment based on unit price基于单价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.10 金额调整dolla

21、r adjustments采用金额对可比实例成交价格进行的调整。6.1.11 百分比调整percentage adjustments采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。6.1.12 直接比较调整direct comparison adjustments以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。6.1.13 间接比较调整indirect comparison adjustments选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。6.1.14 楼幢调整系数b

22、uilding adjusting factor对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。6.1.15 楼层调整系数 floor adjusting factor对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。6.1.16 朝向调整系数aspect adjusting factor对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。 6.2 收益法6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。6.2.2报酬资本化法yield capitaliz

23、ation预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。6.2.3直接资本化法direct capitalization预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到对象价值或价格的方法。6.2.4收益乘数法income multiplier method预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。6.2.5收益期remaining economic life预计正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。6.2.6持有期holding

24、 period预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。6.2.7 潜在毛收入potential gross income估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。6.2.8 空置和收租损失vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。6.2.9 有效毛收入effective gross income潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。6.2.10 运营费用operating expenses维持估价对象正常使用或营业的必要支出。6.2.11 运营费用率operating

25、expenses ratio运营费用与有效毛收入的百分比。6.2.12 净收益net operating income有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。6.2.13 净收益率net income ratio净收益与有效毛收入的百分比。6.2.14 期间收益annual income预计持有期间各年可获得的净收益。6.2.15 期末转售收益reversion；income at reversion预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。6.2.16 实际收益actual income估价对象实际获得收益。6.2.17 客观收益objective income估价对象在正常情况下所能获得的

26、收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后收益。6.2.18 合同租金contract rent租赁合同约定的租金。6.2.19 市场租金market rent某种房地产在市场上的平均租金。6.2.20 安全利率safe rate没有风险或绩效风险的投资报酬率。 6.2.21 报酬率yield rate将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。6.2.22 资本化率capitalization rate房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。6.2.23 综合资本化率overall capitalization rate用于将全部房地产的经收益转换为房地产价值的资本化

27、率。 6.2.24 土地资本化率land capitalization rate用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。6.2.25 建筑物资本化率building capitalization rate用于将归因于建筑物的经收益转换为建筑物价值的资本化率。6.2.26 收益乘数income multiplier房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入成熟、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。6.2.27 市场提取法market extraction method通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。6.2.28 土地剩余技术land residual

28、technique从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率将土地净收益转换为土地价值的方法。6.2.29 建筑物剩余技术building residual technique从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的净收益，分离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报酬率建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。6.3 成本法6.3.1 成本法cost approach；contractors method测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。6.3

29、.2 土地重置成本land replacement cost在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost采用价值时点的建筑材料，建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在家知识点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost采用估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建

30、筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。6.3.5 实际成本actual cost购置估价对象实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。6.3.6 客观成本objective cost购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。6.3.7 单位比较法comparative-unit method以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。6.3.8 分部分项法unit-in-pl

31、ace method把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。6.3.9 工料测量法quantity survey method把建筑物还原为建筑材料、建筑物配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目

32、费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。 6.3.10 房地产开发利润率developers profit rate房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。6.3.11 建筑物折旧depreciation of building各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。6.3.12 物质折旧physical deterioration因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损

33、或损坏造成的建筑物价值减损。6.3.13 功能折旧functional obsolescence因建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能不足折旧和功能过剩折旧。6.3.14 功能不足折旧functional obsolescence caused by deficiency因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。6.3.15 功能过剩折旧functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。6.3.

34、16 外部折旧external obsolescence因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。6.3.17年龄寿命法age-life method根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。6.3.18 分解法breakdown method把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。6.3.19 建筑物实际年龄actual age of building建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。6.3.20 建筑物有效年龄effective age of building根据价值时点的建筑物

35、实际状况判断的建筑年龄。6.3.21 建筑自然寿命physical life of building建筑字竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。6.3.22 建筑物经济寿命economic life of building建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不在有贡献时止的时间。6.3.23 建筑物剩余自然寿命remaining physical life of building建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。6.3.24 建筑物剩余经济寿命remaining economic life of building建筑物经济寿

36、命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26 修复成本cost to cure采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。6.3.27 可修复curable预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。6.3.28 不可修复incurable预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。6.4 假设开发法6.4.1假设开发法hypothetical devel

37、opment method;residual method求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。6.4.2 待开发房地产proposed development; development property具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。6.4.3 业主自行开发前提assumption of development by owner-occ

38、upier估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发估价前提。6.4.4 自愿转让开发前提assumption of development by intended developer估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。 6.4.5 被迫转让开发前提assumption of development by un-intended developer估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。 6.4.6后续开发经营期remaining construction and operating period自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止

39、的时间，包括后续建设期、销售期和运营期。6.4.7后续建设期remaining construction period自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。6.4.8 销售期marketing period自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。6.4.9 运营期operating period自未来开发完成后的房地产竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。6.4.10开发完成后的价值gross development value未来开发完成后的房地产的价值或价格。6.4.11后续开发的必要支出development cost将待开发房地产开发成本未来开发完成

40、后的房地产必须付出的各项成本、费用和税金。 6.4.1后续开发的应得利润developers profit将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产应获得的利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。 6.其他估价方法6.5.1 基准地价修正法benchmarks land value adjustment method在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。6.5.2 路线价法road rating method在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定

41、数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。6.5.3 标准价调整法standard property value adjustment method对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。6.5.4 多元回归分析法multiple regression analysis对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格

42、作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。6.5.5 修复成本法cure cost method测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。6.5.6 损失资本化法income loss capitalization预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。6.5.7 价差法before and after method分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的

43、价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法7估价报告 7.0.1估价结果报告summary appraisal report简要记载估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、实地查勘期、估价作业期等内容的估价报告。7.0.2 估价技术报告appraisal technique report详细记载估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容的估价报告。7.0.3 鉴证性估价报告appraisal report for identification房地产

44、估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告。7.0.4 致估价委托人函letter of transmittal房地产估价机构和注册房地产估价师正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件。7.0.5 估价师声明appraisers certification注册房地产估价师在估价报告中对其估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等所作的承诺和保证。7.0.6 估价假设和限制条件assumptions and limiting conditions估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限

45、制。 7.0.7估价报告使用限制limiting condition of appraisal report 对估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围的限定，以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。7.0.8 估价报告使用者intended user of appraisal report依法使用估价报告的单位或个人。7.0.9 估价报告使用期限expired date of appraisal report自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。7.0.10 估价报告出具日期date of appraisal report致估价委托人函中的致函日期。7.0.11 实地查勘期

46、on-site inspection period实地查勘期的起止日期，自进入实地查勘现场之日起至完成实地查勘之日止。7.0.12 估价作业期appraisal work period估价工作的起止日期，自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。房地产估价基本术语标准条文说明GB/T 50899-20131 总 则101 本条是关于制定本标准的目的的规定。制定本标准的目的主要有两个：一是统一和规范房地产估价的术语，包括名称、定义或内涵；二是有利于国内外的交流和合作。目前我国内地的房地产估价术语，有些是历史流传下来的，有些是从我国台湾地区、香港地区借鉴过来的，有些是从美国、英国、日本等国家翻译过

47、来的，也有些是近十几年来根据房地产估价工作的实际需要创设的。这些术语的名称、定义和内涵不一致，很有必要通过制定本标准予以统一和规范。102 本条是关于本标准适用范围的规定，即本标准不仅适用于房地产估价活动，而且适用于房地产估价行业管理(包括行政管理和自律管理)，以及房地产估价教学、科研和其他相关领域。2 通用术语201 房地产估价房地产估价，过去通常称为房地产价格评估，有时也称为房地产评估、房地产价值评估、房地产估值。房地产评估的含义较宽泛，采用房地产估价不仅内涵明确，而且可以兼顾房地产价值和价格评估，以及房地产租赁价格即租金评估。此外，本条从专业估价角度给房地产估价下定义，特别明确了注册房地

48、产估价师在其中的地位和作用。202 房地产估价机构目前，房地产估价机构资质是行政许可。从事房地产估价活动的单位，应依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。房地产估价机构应由自然人出资，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人(简称执行合伙人)应是注册后从事房地产估价工作3年以上的注册房地产估价师；资质等级由高到低分为一级、二级、三级。不同资质等级房地产估价机构的业务范围主要根据估价目的划分，不受行政区域、行业限制。房地产估价业务应由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。房地产估价报告应由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少

49、2名注册房地产估价师签字。203 房地产估价师执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度。这是中国最早建立的执业资格制度之一。1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”1993年，经严格考核，建设部、人事部共同认定了首批140名房地产估价师。1994年又共同认定了第二批206名房地产估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了关于印发和的通知(建房19

50、95147号)。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。2004年8月，根据中央政府与香港特别行政区政府签署的内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(通常称CEPA)，内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认，香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港的产业测量师资格。此后，根据需要开展资格互认。依法取得房地产估价师执业资格的途径，有参加全国房地产估价师执业资格考试、资格认定和资格互认。其中，参加全国房地产估价师执

51、业资格考试是常规的和最主要的途径。204 注册房地产估价师注册房地产估价师，过去也称为专职注册房地产估价师。注册房地产估价师必定是房地产估价师，但房地产估价师不一定是注册房地产估价师。目前，房地产估价师执业资格注册是行政许可。取得房地产估价师执业资格的人员，应受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方能以注册房地产估价师的名义从事房地产估价活动。注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动；不得以个人名义承揽房地产估价业务，应由其所在的房地产估价机构统一接受委托和收费；每一注册有效期为3年，在每一注册有效期内应达到继续教育要求；注册有效期满需继续执业的，

52、应申请延续注册。注册房地产估价师应具有房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值或价格作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析、解决现实中不断出现的新的估价问题。即使理论知识和实践经验都具有，但如果没有良好的职业道德，则估价结果难以客观、公平、合理。由于房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质均是行政许可，所以无论是何种估价目的、何

53、种类型的房地产估价活动，包括投资性房地产公允价值计量、用房地产作价出资设立企业、企业改制、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等涉及的房地产估价，只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能够从事，不是注册房地产估价师签字和加盖房地产估价机构公章的关于房地产价值或价格的评估报告，不具有法律效力。205 估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，不一定是估价对象的权利人。委托人可以委托房地产估价机构对自己的房地产进行估价，也可以由于某种需要委托房地产估价机构对他人所有的房地产进行估价。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是给自己使用，

54、如人民法院委托的司法拍卖估价报告是人民法院自己用于确定拍卖保留价；也可能是给特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用；还可能是给不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。不论估价报告是给谁使用，委托人都应如实向房地产估价机构提供其掌握的估价所需资料，如估价对象的权属证明、有关会计报表等，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责；应协助房地产估价机构和注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料；不得非法干预房地产估价机构和注册房地产估价师的估价行为和估价结果。206 估价当事人估价当事人是

55、估价活动的当事人，因此只包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。207 估价利害关系人估价利害关系人除了估价对象的权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。估价委托人不一定是估价利害关系人。例如，在房地产抵押估价中，无论是贷款人还是借款人为估价委托人的，都是估价利害关系人。在房屋征收估价中，估价委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门通常不是估价利害关系人，被征收人是估价利害关系人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人，但不是估价利害关系人，被执行人、申请执行人和竞买人是估价利害关系人。估价职业道德要求房地产估价师和房地产估价机构与估价利害关系人有利害关系的，必须回避其估价业

56、务。208 估价项目估价活动是按估价项目进行的。一个估价项目是一项一次性估价任务。一个估价项目中的估价对象可能是一宗房地产，也可能是多宗房地产，还可能是一宗房地产中的某个部分。一般来说，估价项目有以下特征：一是明确的目标。每个估价项目都有自己明确的任务目标和估价目的。二是独特的性质。每个估价项目都有自己的特点，不同于其他的估价项目。三是实施的一次性。一个估价项目有明确的开始时间和结束时间，在此之前没有发生过，将来也不会在同样的条件下再次发生。如果针对同一估价对象再次估价，应将其作为另一个估价项目。209 估价目的估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要，即估价委托人将要拿未来完成的估价报告做什

57、么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、人民法院确定拍卖房地产的保留价、保险公司衡量投保房屋的保险价值、房地产买卖双方协商成交价、政府确定国有建设用地使用权出让底价等提供参考依据。估价委托人一般不会无故花钱委托房地产估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托，因此任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如，许多房地

58、产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。如果是为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑合同租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，视为无租约限制的房屋来估价。估价目的也限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。2010 估价对象估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益。不同

59、估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象丰富多彩、复杂多样，不仅有房屋、构筑物、土地，而且有已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”；还有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”进行估价；也可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一中附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占

60、用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房；可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。2011 价值时点价值时点，过去通常称为估价时点，有时也称为评估时点、评估基准日、评估期日。估价时点、评估时点、评估基准日、评估期日在字面上都容易让人误解为估价的时间，即估

61、价作业日期，因此称为价值时点更加准确，不会产生歧义。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。价值时点可能是现在、过去或将来的某一特定时间，一般为某一特定日期，并采用公历年、月、日表示。在估价中，确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。2012 价值类型房地产估价虽然是评估房地产的价值或价格，但因房地产价值和价格的种类较多，每种价值和价格的内涵不同，并且在同一时间，同一房地产的不同种类的价值和价格的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地讲是评估房地产的价值或价格，而必须明确是评估哪种价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意

62、确定的，而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。2013 估价原则估价原则是在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准。估价原则可以规范注册房地产估价师的估价行为，使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。2014 估价程序房地产估价的基本程序是：受理估价委托，确定估价基本事项，制定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象，选用估价方法进行测算，确

63、定估价结果，撰写估价报告，审核估价报告，交付估价报告，估价资料归档。通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项估价工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。2015 估价依据估价依据主要有以下方面：一是有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策。二是有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。三是估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料，如估价对象的面积、用途、权属