“县西巷”商业项目研究

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1、“县西巷”商业项目研究目 录第一部分 项目概况31.1、一石激起千层浪“地王”出世31.2、“县西巷”项目概况整理51.2.2、经济技术指标分析（推断）61.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析71.2.3.1、优势（Strength）分析71.2.3.2、劣势（Weakness）分析71.2.3.3、机会（Opportunity）分析81.2.3.4、威胁（Threat）分析81.2.4、小结：8第二部分 济南市宏观经济基础92.1济南投资环境分析92.1.1 济南宏观经济状况92.1.2 国内生产总值92.1.3 社会消费品零售总额112.1.4 可支配收入及消费性支出112.1.5消费结

2、构及横向比较132.1.6 城市就业结构142.1.7 济南人口状况152.1.8 房地产业发展152.1.9 消费行为预测152.2济南城市建设162.2.1 总体规划162.2.2 济南城市建设“十大工程”172.3济南宏观经济小结17第三部分济南市零售商业发展状况173.1济南零售商业发展概况173.1.1 济南商业发展概况173.1.2 济南主要的商业区域分布183.1.3 专业市场成行成市263.1.4 济南现有零售商业总结263.2济南未来规划主要商业设施273.3济南商业发展走向及趋势预测27第四部分 国内商业案例研究294.1 上海294.2 广州354.3 深圳414.4重庆

3、444.5哈尔滨454.6 宁波464.7 国内考察总结47一、商业区域内的商业形式组合模式：471、以大带小模式：472、大大联合模式：47二、商业项目的选址模式：481、跟市模式：482、造市模式：48三、商业地产项目中地产业态组成模式：481、单一商业模式：492、复合业态模式：49四、商业项目运营模式：501、全租模式:502、全售模式：503、租售结合模式：50五、县西巷项目的开发模式定位：51第五部分商圈分析515.1商圈范围界定515.1.1 县西巷项目周边交通实测515.2.2 一级商圈（步行15分钟围合紫色）525.2.3 二级商圈（车程15分钟围合红色）525.2.4 三级

4、商圈（车程30分钟）525.2.5 机会商圈（旅游者及车程2小时）52第六部分零售商户访谈536.1零售商访谈概况列表536.1.1 国际品牌536.1.2 国内品牌546.1.3 总体前景556.2选址因素556.3租金水平及商场技术要求566.4项目概念测试566.4.1 对项目反馈566.4.2 对购物中心开发与管理的几点建议56第七部分 项目规划建议577.1县西巷项目物业组合及分布577.1.1 市场定位及建议依据577.1.2 物业组合587.1.3 物业分布建议587.2建筑形式建议587.3关于泉水的保护和利用617.4关于租金售价建议617.5项目成本估算62“县西巷”商业项

5、目研究前 言本篇项目分析报告仅是笔者出于个人兴趣爱好，对于山东省济南市县西巷商业项目所作的一个，以局外人身份看待该项目的练习之作，无任何正式运作价值，也非该项目的正式定位报告，不应用于任何商业用途，同时也不对任何公司和个人负责。欢迎对此感兴趣的业内人士批评指正。第一部分 项目概况1.1、一石激起千层浪“地王”出世2004年的房地产市场，随着国家各项宏观调控政策的出台，全国范围内都出现了震荡！具体出台的措施大致汇总如下：1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知 国办发20041号 2、国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知 国发200412号 附：关于调整省以下国土资源主管

6、部门干部管理体制的通知（组通字（2004）22号） 3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 国发200413号 4、国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 国办发200446号 5、国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 国办发明电200420号 6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知 国办发200438号 7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 国办发200370号 附：国土资源部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限 8、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 国土

7、资发200471号而在山东济南的房地产市场中，最据轰动效应的无疑就是在土地招牌挂市场中出现的“县西巷”地王！下面我们先看一下摘选相关报道如下：济南770米县西巷土地拍出3.07亿天价！2004.06.29 14:38:33今年济南市市区国有土地使用权首场拍卖会，今天上午在济南市国土资源局落槌。县西巷六块地被打包转让，经过激烈的竞拍，4.023公顷土地最终被济南汇泉新世界置业公司以3.07亿元的天价拿走。平均每平方米拍卖价高达7631.12元，创下了省城历史上地价拍卖的最高纪录，真正达到了“寸土寸金”。 据了解，今天被打包转让的六宗土地，全部位于县西巷两侧。县西巷南接金街泉城路、舜井街，北连大明

8、湖路，全长770米，曾经是一条古色古香的百年老街，是惟一贯穿古城区的南北向城市干道，具有相当重要的交通功能。此次拍卖的土地规划用地总面积4.023公顷，已完成房屋拆迁安置补偿。土地使用权出让年限为40年，地块规划用地性质为商业，宗地出让条件为现状“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。 今天的拍卖不设定保留价，拍卖起始价2.847亿元。仅有三家企业参与此次竞拍，拍卖从开始就变成了两个神秘买家的竞争，从开始的加价幅度20万元，到后来50万元、100万元，都是333号和888号买家轮流上阵，两个买家不慌不忙，每次都是等到第三次报价，才稳重地举起号牌。经过41轮举牌，竞拍价

9、格已经被888号举到了3.07亿元，333号没有继续举牌，拍卖师敲下了此次拍卖会的终止槌。记者在签协议现场获知，买家是名叫“济南汇泉新世界置业有限公司”的新公司。据现场竞拍代表张建彬介绍，该公司是香港新世界集团的全资子公司，公司专做商业地产，与专做住宅地产的济南新世界阳光，虽然都是香港新世界集团的控股公司，但二者没有必然联系。县西巷项目估计需要投资超过10亿元，新世界将把县西巷打造成济南最好的商业、商务中心。县西巷惊现“济南地王” ！济南时报 2004-6-30 志 刚 近日，济南市市区国有土地使用权首场拍卖会6月28日上午在济南市国土资源局落槌。县西巷两侧六块地打包转让，经过激烈竞拍，总面积

10、为40230平方米土地的国有土地使用权，最终被济南汇泉新世界置业公司以3.07亿元的天价拿走，合每亩508.74万元，楼面地价7631.12元/平方米，创济南市地价新高，“济南地王”诞生。本次拍卖会由山东银星拍卖公司主持，济南市监察局对本次拍卖会进行了全程监察，济南市国土资源局和济南市监察局的有关领导出席了拍卖会。现场火爆热烈拍卖会吸引了众多的竞买人和观摩者，气氛热烈，竞价踊跃，高潮迭起，好戏不断。此次拍卖不设定保留价，拍卖起始价2.847亿元，仅有三家企业参与此次竞拍，拍卖一开始就变成了两个神秘买家的竞争，从开始的加价幅度20万元到后来的50万元、100万元，都是333号和888号两个买家角

11、逐。记者注意到，参与竞买的777号买家始终没有举牌。经过41轮拉锯战，竞拍价格最终定格在30700万元，333号没有继续举牌，拍卖师敲下了此次拍卖会的终止槌，888号胜出。济南汇泉新世界置业有限公司将“济南地王”收入囊中，成为了最后的赢家。关注神秘买家济南汇泉新世界置业有限公司是香港新世界集团的全资子公司，公司专做商业地产，与专做住宅地产的济南新世界阳光虽然都是香港新世界集团的控股公司，但二者没有必然联系。据现场竞拍代表张建彬介绍，竞买“济南地王”是该公司进军济南地产界的第一步。县西巷项目预计投资超过10亿元，汇泉新世界将把县西巷打造成济南最好的商业、商务、休闲、文化、旅游中心。不少观摩者均表

12、示看好县西巷两侧的黄金地段，对于竞得者的思想意识和开发理念寄予了殷切期望。济南市国土资源局副局长王传礼表示：目前的土地市场正处在规范调整过程中，随着各部门各界人士对土地市场认知的增强和各种关系的理顺以及制度的逐渐完善，济南的土地市场将在明年开始快速发展。附： 聚焦“地王”据了解，继泉城路、经十路、经一路拓宽改造工程之后，县西巷拓宽改造工程已成为济南市旧城改造新的亮点，未来的县西巷将建成集商业、文化、旅游、休闲等功能于一体的商业街。济南市国土资源局和主持拍卖的山东银星拍卖公司的有关人士表示，正是因为县西巷将建成具有济南古城风貌的商业旅游街区，沿街两侧土地才迅速升值，成为商家必争之地。另据悉，此次

13、拍卖的土地规划用地总面积4.023公顷，已完成房屋拆迁安置补偿。土地使用权出让年限为40年，地块规划用地性质为商业，宗地出让条件为现状“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。保护地下空间为保护地下泉脉，保证泉水景观，位于黑虎泉泉群正北方、紧挨珍珠泉泉群的县西巷将冻结地下空间的开发。“拍卖须知明确规定，为保护古城区内独特的地质构造、地下水脉、水系，县西巷周边各出让地块均不得开发利用地下空间。对县西巷区内古建筑、特色建筑、泉池水体和古树名木进行积极保护利用，使宝贵的历史遗存成为反映济南悠久历史文化、传统风貌的载体，并结合泉池、古树名木的保护和雕塑、小品的设置，创造特色鲜明

14、的绿化环境。限高16米济南市国土资源局对该宗地规划设计提出了明确要求。六个地块中的建筑最高点不超过16米，建筑密度不高于49%，绿地率不少于25%。建筑形式、色彩应突出地方传统特色，并重点处理好沿街建筑景观和建筑屋顶形式。为保证县西巷两侧规划建设的完整、统一、连续性，要求各出让地块的设计统一衔接协调。关于古建筑据拍卖会发布的“拍卖须知”，按规划要求，武岳庙应在规划界址恢复原貌，E地块上的九华楼和C地块上的古建筑(即原兴隆店街8号、10号等传统四合院建筑)，按原貌迁建至武岳庙西侧，形成完整的古建筑街坊。建成后的古建筑物归政府所有，竞得人按照文物管理的规定经营使用30年。百年名店九华楼于去年5月份

15、被完全拆除，它的易地重建事宜备受市民关注。据了解，九华楼将按规划要求迁到后宰门街武岳庙西侧重新恢复古貌。已确定迁建的九华楼为二层三间木阁、砖石木结构的典型清末建筑。清光绪初年，鲁菜中著名的九转大肠便诞生于该酒店。1.2、“县西巷”项目概况整理1.2.1、区位示意图： 县西巷项目的六宗土地，全部位于县西巷两侧。南接金街泉城路、舜井街，北连大明湖路，全长770米，曾经是一条古色古香的百年老街，是惟一贯穿古城区的南北向城市干道，具有相当重要的交通功能。此次拍卖的土地规划用地总面积4.023公顷，最高点不超过16米，建筑密度不高于49%，绿地率不少于25%。已完成房屋拆迁安置补偿。土地使用权出让年限为

16、40年，地块规划用地性质为商业，总价款3.07亿元，合每亩508.74万元，楼面地价7631.12元/平方米，创济南市地价新高宗地出让条件为现状“六通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通邮、通讯、场地平整)。从该项目北侧步行至大明湖南门约4分钟，至西南门约15分钟，至东门约18分钟；从南侧步行至贵和购物中心约3分钟，至泉城广场约11分钟。从项目自身南侧到北侧模拟逛街步速约需6分钟。自身项目纵深长度较适宜，但距大明湖西南门、东门较远。现代人的步行适宜距离一般以10分钟的步行距离为宜。1.2.2、经济技术指标分析（推断） 从地块规划用地性质为商业，限高16m来看，作为商业项目来说，层高一般相对要

17、求较高，一层一般在4.24.8m左右，二层以上在3.23.8m左右，平均4.0m左右。也就是说：该项目最多只能建4层。因此根据经验我们进行如下推断：推断1：容积率、总建筑面积及楼面地价根据经验容积率应在1.21.4之间，因此我们取中间值1.3，既总建筑面积为：4.0231.35.23万平米。楼面地价均摊为：5870.09元/平方米。推断2：建筑形式及建安造价商业项目一般要求内部空间较大，且空间分割灵活，因此砖混结构肯定不适合，框剪、纯剪结构没必要。因此该项目的建筑形式最大可能是框架结构。济南的建筑市场上，框架结构的建安造价一般在11001500元/平方米左右，小框架的造价相对较高一些大致应在1

18、2001400元/平方米左右。该项目暂按1300元/平方米考虑。推断3：内外装修对于商业项目来说，最难以估算的几大费用内外装修费用就是其中之一。能在2005000元/平方米之间跨越，结合该公司拿地的气势以及香港新世界集团的250亿资产上估计，该项目的装修造价应该不会低于1500元/平方米，也不会高于4000元/平方米。暂取中间值2700元/平方米考虑。县西巷商业项目经济技术指标汇总表（推断）序号项 目备注一总占地面积 40230 二容积率1.30 三总建筑面积 52299 小框架结构四建筑密度49%五绿地率25%六限高16m约4层1.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析1.2.3.1、优势（S

19、trength）分析1）、紧靠泉城路，属于市级商业中心区域；2）、北靠大明湖，临近济南的中心旅游风景区；3）、县西巷刚经过改造，配套齐全，沿县西巷临街面较长；4）、项目区域内泉水资源丰富5）、周边居住人口充足：（粗估以三公里为一级商圈范围：3.14922303人/平方公里62.22万人）；6）、规划、建筑设计水平超出目前济南市商业设施？（要看该公司自己）；7）、自身团队操作经验丰富（就网上资料看该集团有操作商业项目的经验，且总部在香港，大陆的商业模式大部分都是模仿香港模式）。1.2.3.2、劣势（Weakness）分析1）、地势狭长，地块较分散，容易形成“沿街两层皮”的局面；2）、规划上的限高

20、要求及地下保护；（限高导致容积率低，地下保护导致储藏间、车库等辅助设施势必会占用地上空间，且不易规划）3）、交通可到达性不够；（只有明湖路上有4路公交车）4）、自身规模所限（只有5.23万平米），难以形成综合性的商业中心规模；（只能成为辅助、补充部分，难以形成中心）5）、位于泉城路商业气氛、租售价水平、人车驻流量都在下降的区域，需要在养市阶段加大宣传推广力度；6）、泉脉保护必将造成设计、建安成本的增加，而且会带来以后的施工难度；7）、地价成本相对其它项目较高，资金压力较大。（也要看该公司自身的实力）1.2.3.3、机会（Opportunity）分析1）、济南市政府对于泉城路管理的重新定位；2）

21、、2005年济南市的三大城市改造工程之一大明湖扩建，会对该项目有一定的提升作用；（但是提升作用到底有多大，还需要看大明湖扩建工程的具体实施方案而定）3）、舜井街改造工程是对于县西巷项目来说最为重要的因素；（两个项目同时成功，将形成著名的“慕尼黑津森十字”商业区）4）、芙蓉街的老街老巷改造，古城文化的重新挖掘、整理；（有利于提高该项目文化氛围）5）、黄亭体育综合中心的改建；（有利于增加泉城路休闲元素，同时由于距县西巷较近，可提高该区域的休闲消费群）6）、日本伊势丹入住将军大厦；（将提升泉城路商业的档次）7）、泉城路商业区经过这两年的发展和优胜劣汰，商业氛围已经出现抬头的趋势，业态组合也逐渐趋于合

22、理。1.2.3.4、威胁（Threat）分析1）、泉城路的公交站线全部移到黑西路上，泉城路改为快车单行道，势必会对泉城路的人流造成分割效应；2）、大明湖所拥有的旅游客户，因为大明湖的自身的特点，难以与县西巷项目形成共享；（大明湖水面多在东南侧，陆地和景点则主要集中在西、北两侧：西北方有铁公祠、明湖楼、月下亭、北极阁、汇波楼等；而南侧只有稼轩祠、浩然亭、遐园等少数景点。因此大明湖的最佳旅游路线是西南门东门，因此南门的出入游客相对较少。而西南门和东门距该项目距离相对较远，因此消费群难以形成共享）3）、泉城路改造在济南市政府“杀鸡取卵”的指导思想下，成为商业中心区改造失败的典范，泉城路的商业氛围下滑

23、严重。4）、经一路改造也分流了相当一部分人、车流量。5）、老城区里的居民消费能力相对较弱，高消费群体多聚集在南部和东部。6）、济南市自身商业水平较低，各合作团队的操作水平较低；7）、济南市经济发展速度较慢，居民消费理念偏于保守。1.2.4、小结：通过上面的推断及分析，我们对于“县西巷”商业项目有了一个初步的认识：一个位于济南市市级商业中心区域泉城路附近的，且距离济南市主要旅游景点之一的大明湖非常近，地势狭长沿县西巷两侧分布的，最高只有4层且无地下建筑，泉水资源丰富的商业项目。对于该项目，我们的观点是：虽然地处黄金地段，且紧靠中心旅游景点，但是这些外部优势，目前并不能给该项目带来很多实际的消费群

24、，换句话说，该项目无法和大明湖在同一天内共享客户资源，需要加大自身核心吸引力，吸引自身的目标客户。第二部分 济南市宏观经济基础2.1济南投资环境分析2.1.1 济南宏观经济状况本部分将纵观济南市近十年经济发展情况，探讨整个城市的经济基础，作为判定投资环境优劣的关键因素。项目国内生产总值第一产业第二产业第三产业商品零售价格指数居民消费价格指数社会消费品零售额单位亿元亿元亿元亿元上年为100上年为100亿元1993270.76 32.66 133.15 104.95 112.10 114.70 101.37 1994371.88 49.44 176.82 145.62 122.70 124.80

25、145.44 1995473.52 67.64 220.37 185.51 113.20 117.30 188.02 1996580.84 74.24 274.93 231.67 106.30 109.10 225.69 1997709.95 82.52 327.97 299.46 101.50 102.90 261.90 1998802.16 90.20 366.43 345.53 98.90 110.90 291.10 1999881.20 92.50 399.80 388.90 96.90 99.10 317.60 2000952.18 95.01 418.61 438.56 98.00

26、 100.60 354.71 20011,066.16 97.17 443.15 525.84 98.80 100.30 397.53 20021,200.83 98.74 509.09 593.00 97.80 98.80 446.49 2003*1,365.30 103.30 599.70 662.30 98.00 99.90 533.20 注：1、以上数据出自济南市统计局；2、带*的2003年数据出自2003年济南市国民经济和社会发展的统计公报，部分数据可能会与最终济南统计年鉴有出入，仅供参考。2.1.2 国内生产总值2003年济南市国民经济快速发展，全市国内生产总值达到1365.3亿元

27、，比上年增长13.7%，创1998年以来最高增幅。过去五年平均增幅11.2%，高于北京0.5个百分点，上海/重庆1.2个百分点，但低于天津0.8个百分点，济南经济增长快速。第一产业增加值103.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值599.7亿元，增长17.8%；第三产业增加值662.3亿元，增长11.7%。产业类别增加值增幅第一产业103.34.6%第二产业599.717.8%第三产业662.311.7%第三产业在经济结构中的比重显示一个城市的经济发达程度，济南三次产业的比例为7.6：43.9：48.5。中国目前第二产业比重51.2、第三产业33.6，欧洲第三产业比重达到70.9，而美国78.

28、7，显示中国经济仍欠发达。第三产业已占世界经济总量的61%，与国际现代化城市及国内一线城市相比，济南第三产业不够发达，所占比重低于50%。济南目前经济结构与1994年的北京经济结构接近（1994年第三产业比重首次超过第二产业，三次产业比重分别为6.9%、46.15%和47%）。人均国内生产总值是评价城市居民个人财富的有力指标，济南2003年人均GDP为人民币23632元(按现行汇率折算为2855美元)，可比增长13.2%。人均GDP与国内零售业较发达城市及亚太其它城市比较，差距很大。城市人均济南为比较城市的百分数东京35,474 8.0%新加坡23,700 12.0%香港28,700 9.9%

29、台湾23,400 12.2%上海5,300 53.9%北京3,877 73.6%即便考虑到平价购买力的因素，济南人均GDP也只有东京的1/3，新加坡的一半不到。2.1.3 社会消费品零售总额社会消费品零售额持续增长，1999年2003年增长幅度维持在920之间，并呈现稳定上升势头。2003年济南社会消费品零售总额为533.2亿元，比上年增长19.4%，增幅为最近五年最大。过去五年平均增长率为12.9%，增长幅度高于京津沪穗渝五大城市，显示济南零售商业发展非常迅速。济南市2003年物价水准平稳回升。居民消费价格总水准比上年下降0.1%，降幅明显缩小。最近几年指数平稳。2.1.4 可支配收入及消费

30、性支出2003年城市（非农业）人均可支配收入达到的11013元，增长91；03年济南城镇居民人均可支配收入全国35个大中城市中人均可支配收入超过万元的城市有12个，济南排行第8位，收入见下图。2003年15个副省级城市人均可支配收入排位济南排第六：2003年济南人均消费性支出8395元，增长7.4%。2003年19个副省级以上城市人均消费支出比较如下，济南排名第八。位 次城 市消费支出1深圳市17372.032广州市11570.583北京市11123.844上海市11040.345宁波市10462.946杭州市100717厦门市9457.98济南市8395.369青岛市8055.0310天津市

31、7867.5311大连市7759.912南京市7723.1413武汉市7251.3214重庆市7118.0615成都市7062.5816西安市6805.3217长春市6765.9818沈阳市6690.3319哈尔滨市6228.93合 计8885.37人均可支配收入及消费性支出排行6-8位，显示济南零售业面临巨大潜力；2.1.5消费结构及横向比较2003年济南城市居民消费支出以食品（31.1%）、教育文化及娱乐（14.9%）、交通及通信14.1%为主。与购物中心相关消费占64.1%，济南市城区居民的非基本生活必需品消费比重上升，消费的选择性增强，消费结构进一步改善。 2004年上半年济南居民人均

32、可支配收入为元，比上年同期增长，人们花在教育、医疗、通讯等方面的钱多了起来，增长最快。今年上半年居民人均用于教育的消费达元，比上年同期增长；居民通讯消费呈现较强的上升势头，人均通讯消费达元，比上年同期增长；省城居民人均用于医疗保健费用的支出达元，比上年同期增长。北京上海广州深圳2001199719971996人均可支配收入1157884391029016969人均消费性支出89236820870714172消费构成100100100100食品36.251.548.734.8衣着9.28.16.19.2家庭设备用品及服务9.58.77.210.1医疗保健7.62.93.93.6交通和通信8.65

33、.64.76.6教育文化娱乐服务1611.512.512.4居住6.67.910.716.8杂项商品及服务6.33.96.16.5人均GDP3000美元前后，各个城市与济南一样，消费结构的变化与国际经验基本一致。恩格尔系数较大幅度下降（济南城市恩格尔系数31.1%，比上年减少1.8个百分点），衣着及食品类支出比重呈下降趋势。交通通信、居住、医疗保健、娱乐教育文化比重上升幅度最大；住房支出上升的趋势相对明显。英美主要国家基本生活（食品、衣着合计）支出已经下降到40%以下，其中食品下降到30%、衣着下降到10%以下；香港、台湾、韩国的基本生活支出则在40%以上；交通通信类支出来看，英美国家比重高于

34、港台2-9个百分点；用于居住（房租，包括水、电、燃料等）方面的支出在各国均占相当的比重（10%-26%，平均17%）消费结构开始升级总之，目前济南城市居民的消费性支出及消费结构接近2001年的北京，从此后基本消费向提高性消费过渡，食品、衣着合计的基本生活消费支出比重不断下降，消费类别如医疗、交通通讯、娱乐教育及文化、居住则有不同程度的上升。2.1.6 城市就业结构济南市2003年就业形势较2002年有所好转。年末全市从业人员355.3万人，比上年末增长0.7%。其中第二产业从业人员110.1万人，增长0.9%;第三产业从业人员140.3万人，比上年末增长3.5%。；劳动就业结构也由1993年的

35、43.5：31.5：25；逐步发展到2003年的29.5：31.0：39.5。说明经济改革已经逐见成效，前景比较乐观。2.1.7 济南人口状况全市2003年末常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。城乡居民生活品质进一步提高。全年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。2.1.8 房地产业发展房地产开发较快增长。2003全年房地产开发投资89.8亿元，增长17.4%。其中：住宅投资完成74.1亿元，增长15.4%，占房地产开发完成投资的82.5%。商品房屋竣工面积295.4万平方米，增长12.5%，其中：住宅竣工面积254.3万

36、平方米，增长5.3%。济南市2003年新增住宅面积3769万平方米，同比增长86；2003年济南市城市居民和农村居民人均生活用房面积1885和325平方米，分别增加105平方米和19平方米；2.1.9 消费行为预测消费经济元素消费价值体现消费生活需求消费行为兴起收入房屋持有率汽车持有率品牌认识度品质要求度日常生活需求提升现渴望接触新产品,用语尝试,追求认同开始关注教育、 中高档消费品的品质或对饮食要求新鲜度开车购物次数增多生活杂货家电品牌价值商品文化健康环抱或体验性商品汽车展示,商场须有停车场2.2济南城市建设2.2.1 总体规划城市空间结构规划形成“一带一城一区”呈“带状分片组团”式城市格局

37、：一带指东部产业带，沿经十东路、工业北路东西交通走廊形成带状发展格局；一城指主城区，包括泉城特色风貌带、东部新城和西部新城；一区指西部片区，在原长清县城的基础上扩展用地。确定济南城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。济南城市规划总图根据以上城市发展布局总体框架，城市用地规模400平方公里，人口规模400万人。整个城市发展空间由东向西将形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”五大区域和拟跨黄河发展的北部片区。本项目处在经一路沿线，交通便利，发展北部片区的北跨战略规划亦将扩大区域的零售需求。2.2.2 济南城市建设“十大工程”济南市委、市政府提出，本届

38、政府五年投资1360亿元，以提升城市综合服务功能为重点，实施城市建设“十大工程”。交通建设工程重点完成公路“两座大桥、三条高速路、四大出入口”的建设和改造，新建和改造城市道路1000公里。工程现状：经十路、经一路已完成通车。2.3济南宏观经济小结国家统计局公布的2003年度全国百强城市综合实力测评结果中，济南市以综合指数87.1排在百强城市第13位(居副省级城市第9位，省会城市第7位)。综合实力排序在济南之前的十二个城市依次是上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨、成都和东莞。2003年末，城市(不含章丘市、平阴县、济阳县、商河县，下同)人口334.8万人，占全市总人口比

39、重的57.5%，比上年提高0.5个百分点；城市非农业人口243.3万人，增长3.7%，成为全国15个超大城市之一；全国18个生产总值过千亿元的城市之一：经济规模继续扩大，经济效益不断提高。2003年，城市生产总值1053.7亿元，占全市生产总值的77.2%，是全国18个生产总值超过1000亿元的城市之一，其中第三产业增加值569亿元，占城市生产总值的比重达到54%。总体而言，济南2003年的产业结构接近1994年北京的比例，第三产业不发达；人均GDP超过2000年北京的2801美元；人均可支配收入排名全国副省级以上城市第六位，人均消费性支出排名第八位，接近2001年北京的水平；消费结构接近20

40、01年北京的比例。济南城市的总体发展水平落后北京至少4年。第三部分济南市零售商业发展状况3.1济南零售商业发展概况3.1.1 济南商业发展概况90年代中期前，济南主要购物场所是济南百货大楼、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百，皆为百货业态。1996年银座商城及1997年贵和购物中心标志百货业态进入革新阶段。以三联家电为代表的专业店、专卖店大量出现，传统百货店被分流。“超市要革百货的命”，概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。老字号的济南第一百货，曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局。业态升级大战开始。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，2000年开业持续火爆，一站

41、式购物模式开始露出端倪。外资零售商持续渗透，沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，最近伊势丹也进入泉城路。结局：一百、济百、大观园、省华联停业重组，市华联（包括嘉华）、人民商场勉力维持。2002年底零售额统计：华联商厦6.81亿元；人民商场5.03亿元；与贵和购物中心6.29亿元大致持平，比银座商厦（单店零售额10亿元左右）；洛口服装批发市场25.9亿元有极大差距。3.1.2 济南主要的商业区域分布济南的传统商业区域少而集中，主要是全市性商业中心泉城路泉城广场商业区为龙头，以市级副中心经二路（西市场）商业区、花园路商业区为辅助的三大商圈鼎立格局。2002年济南市全市社会消费品零售总额44

42、6.5亿元，其中市区349.1亿元。主要由数个相邻的临街街铺、百货店、超市零散的聚合而成；整体而言既有设施的软硬件如动线设计、购物环境及业态业种的组合都很落后，且零售概念及商品组合、租户组合都相当同质；既有商业设施休闲娱乐设施及餐饮等缺乏，或者档次雷同且低档。济南市民的消费倾向相对传统，消费观念相对保守。1、泉城路传统而多元，泉城广场较现代商场出现地理范围泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。区位属性泉城路历来

43、是济南繁华的唯一市级中心商业区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，是购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。消费者来源泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，作为济南市最古老的商业街，客户群范围广泛，不仅吸引庞大济南消费群体，涵盖了大众化消费及白领客层，同时作为大型旅游文化商业中心接纳了大量旅游消费者。泉城路主题分区及存在问题改造时划定的5个主题经营区分别为：（1）以三联商厦为中心的家电经营区；（2）分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；（3）以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；（4）以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；

44、（5）芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区虽然主题经营区域格局大致存在，但由于泉城路的改造、经营、管理是政府行为，交通组织、业态组合、商家组合、市场档次、店面设计、物业管理等跟不上，加上开街之初，政府高租金、高税收等杀鸡取卵的短视行为，致使泉城路商业氛围元气大伤，难以重现当年车水马龙的“金街”景象。泉城广场、银座商厦组成的“金街”南侧区域逐渐成为该商圈内人气极旺的商业区。2002年银座商厦单店零售额超过10亿元，省内第一。光年底各单位送礼用的购物卡2003年就达到1亿元左右主要商业核心三联商社：84.3亿元；银座商厦集团（含地下广场）：20.17亿元；贵和购物中心：6.29亿元；贵和商厦：估计6.

45、5亿元左右；新华书店：2.03亿元。总计119.29亿元，占济南市区社会消费品零售总额34.2，显示商圈作为市级商业中心的地位。案例分析之贵和购物中心贵和购物中心总面积2.2万平方米， 1997年10月1日开业，为济南仅有的两座五星级酒店之一的皇冠假日酒店裙楼，首层有不少国际一线产品，市场档次为济南最高档的百货店，以男士为主要目标客层，按北京标准商场档次仅为中高档。楼层主题分区商品组合租户组合B1精品超市名烟名酒、食品饮料、日用百货、快餐、药品F1名贵大堂化妆品、金银珠宝、钟表眼镜、皮具、精品服装江诗丹顿、ROLEX、伯爵、LONGINES、OMEGA、RADO、TISSOT、依波路、Cart

46、ier；Ermenegildo Zegna、HOGO BOSS、POLO RALPH LAUREN、DUNHILL、GEVES&HAWKES、BURBERRY、BALLY、Monblanc、PORTS；SHISEIDO、Dior、SK-II、LANCOME、GUERLAIN、LOREAL；银镇、周大福、TSL、普柏林、方久F2秀美天地女士正装、时装、皮草、内衣、饰品Milm LEE、G2000、华歌尔、爱特爱、雅迪斯、LEVIS、贝纳菲尔、歌力思、真维斯、U2、欧迪芬、玛丝菲尔、安乃安、影儿、木真了F3英俊世界男式正装、休闲装、男士饰品、皮装VICUTU、POLO、BOSS、Calamar、J

47、oe one 、爵士丹尼、萍果、Autuson、Dupont、Bossini、卡奴迪路、DIKNEI、鄂尔多斯、法兰诗顿、暇步士、Crocodile、LEE、LEVIS、Leonardo、皮尔卡丹、华伦天奴F4休闲乐园休闲服装、鞋类、箱包等皮具adidas、apple shop、Belle、converse、ESPRIT、菲安妮、KAPPA、Le saunda、LEVIS、美津浓、梦特娇、NIKE、耐克360度、锐步、ecco、La Paragay、F5新生活之家体育服饰、照摄器材、办公用品、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、电讯器材、美容中心雅兰、雅诗、BABY DE MODE、佳能、九谷

48、烧、JVC、LEGO、奥林巴斯、百利威、三星、索尼、施华洛世奇、紫罗兰、象印案例分析之贵和商厦贵和商厦于2002年5月1日开业，是济南中档综合购物场所，商厦经营面积为3万平方米，市场档次及商品组合皆与贵和购物中心形成错位，经营布局分别为： 楼层主题分区商品组合B1生活超市日用百货、食品烟酒、时尚饮品、卫生洗化、水果蔬菜、生鲜制品、生活家电、小家电、肯德基F1讯彩地带黄金珠宝、钟表眼镜、数码电讯、化装品、通讯器材F2流行会馆男女鞋品、箱包皮具、流行女装F3伊人风采女士正装、女士内衣、女士饰品F4绅士空间男式内衣、女士内衣、休闲女装、饰品、男式配件F5动感世界男装、体育服装、休闲服饰、运动服饰F6

49、家居天地经营儿童服装、玩具、家居床品、家具寝具、针纺织品、健身器材案例分析之银座地下1层和地上6层裙房为商场，面积43200平方米，加上附加的天桥营业面积，是山东省最大的购物中心，经营面积5万多平方米，经营商品为中档为主，辅助以部分中高档品牌，品种近十万种，80%以上让商品实行开架经营。楼层主题分区商品组合租户组合B1生活乐园超市、日用百货、音像、家电、快餐、彩扩妈妈之选、欧参宝、阿尔卑斯、神户一番、纳贝斯克、华伦天奴、阿尔飞斯、可伶可俐 等等F1名品店堂化妆品、珠宝首饰、皮鞋、钟表眼镜阿迪达斯、姬仙兰卡、雅格狮丹、查丹理龙、安迪维奥、雅仕欧诺、莱尔斯丹、美丽佳人、莎娃蒂妮、美伊娜多、威尔萨斯

50、、雅诗兰黛、岱比华利、BOMY(宝威)、胡戈波士、皮尔卡丹、德福、奥康、赛琳、三锐、翠绿、六福、奇伟、米逊、天王、百丽、老庙、依波、拜戈、兰金、高胜、羽莎、露华浓、法拉利、奥巴讯、贝琪莉、爱看特、伊之印、真美诗、菲安妮、吉祥和、资生堂、玛莲奴、星期六、卡天龙、博柏利、范思哲、梵思诺、皮、UDV、FED、chch、WOLY、罗莎、蝶妆、羽西、梅花、纪梵希、罗西尼、曼菲斯图、菲尔莱迪、保罗史密夫、高丝、雅顿、清妃、帝舵、浪琴、罗马、哈森、西马、艺亨、瑰宝、鑫生、天梭、雷达、古奇、都彭、卡佛儿、英纳格、嘉娜宝、万宝龙、欧珀莱、美宝莲、西铁城、贵高丽、凯思琳、韦文氏、迪桑娜、曼杰岚、周大福、玉兰油、兰

51、皙欧、史努比、天美意、欧米茄、卡迪娜、爱诗瑞、卡西欧、千百度、艾文莉、欧莱雅、夏奈尔、依波路、伊美洋、来格仕、金丝雀、金至尊、飞亚达、劳力士、GABOR(嘉宝)、CARVEN(卡纷)、SKAP(圣伽步)、OTAFUKU(健康)、BARROS(巴路士)、Beverly(比华利)、Sioux(赛奥克斯)、KENZO(高田贤三)、GALADAY(佳连威)、VENETIA(威尼帝)、Roberta(诺贝达)、SANCHMOO(三川目)、RAGONSEA(爵根仕)、red earth(红地球)、GLORISHERRY(雪莉)、Chrisdien Deny(克蕾斯丹妮)F2绅士之都男士服装、领带、男士饰品

52、、西裤、新华书店、箱包爱步(ECCO)、凯撒、圣大保罗、金利来、曼克顿、萨巴蒂尼、伦敦雾、ROMON(罗蒙)、迪克奥迪逊、SATCHI2(沙驰)、LALPINA(袋鼠)、卓凡尼华伦天奴、利奥纳多(老人头)、SHERIDAN(喜来登)、Austarlion(袋鼠)、LACOSTE(法国鳄鱼)、CARTELO(卡帝乐鳄鱼)、庄吉、虎都、雷诺、中原、莱奥、堡尼、沙驰、洛兹、海螺、花花公子、卡尔丹顿、爵士丹尼、凯普狄诺、浙江鳄鱼、路易诗兰、路卡迪龙、巴黎世家、华伦天奴、路嘉纳、箭、宾奴、红领、日驰尼、路易世尊、法涵诗、爽健、裕洋、舒乐、梵思诺、奥德臣、卡奴迪路、圣宝龙、鳄鱼恤、皇冠、富爵、利丹王、威可

53、多、美国苹果、男士令、报喜鸟、玛勃、海狼、九牧王、迪柯尼、英国皇冠、仕东利、雅戈尔、森达、加佳、天久王、塔西尼、迪迪公子、帕洛斯、烟斗(图形)、思豪、夏蒙、梦特娇、米盖尔、汤尼威尔、暇步士、杰思路易、宏图、迪莱、司麦脱、新秀丽、Hedgren、格尼亚、博斯威尔、都雷、都彭、好事中、梦丹妮、莱克斯顿、科乐比、皮尔卡丹、百富、杉杉、可乐耐、卡丹路、SPR(耶士)、杜朗尼、班尼波士、River(蕾禾)、其乐、创世F3淑女丽园精品女装、职业女装、羽绒服装、女士饰品、皮衣沐兰、S.N.、思凡、非尚、神龙、茜子、桦、福芬、白象、滕氏、和泰、菲姿、雅莹、菲杰、范怡文、贝妮斯、圣诺兰、玫而美、瑞景行、凯诗琳、

54、龙笛、柯罗芭、简爱诺、菲妮迪、欧妮雅、SHEES、KARRA、马克张、珂罗蒂雅、蒙迪爱尔、女人饰界、菲妮诗特、三只小熊、伊泰莲娜、柯利亚诺、漆原、凯撒、珂曼、美岛、舒朗、初雨、影儿、钡萱、宛丽、美伊、蕾朵、米兰、应大、红人、圣罗兰、吉蒂拉、娜尔思、子苞米、艾丽珍、巴比龙、迪艾薇、名师路、安姬奥、芳美亚、思菩兰、雅迪斯、斯倍秀、曼拉琪、丹丹罗兰、Elanie(依兰)、ROMON(罗蒙)、法路易娜、瑞和菲玛、媚丽一生、撒尔曼尔F4休闲世界女士服装、羊绒羊毛、男女内衣、休闲装、袜品羊绒类：鹿王、盘古、春竹、珍贝、炎太、魔咔、米皇、兆君、雪莲、帕罗、九羚、爱慕、鳄鱼、华贵、欣姿芳、德黎格尔、鄂尔多斯、

55、欧迪芬、华歌尔、梦特娇、金棒锤、皮皮狗、戴安芬；内衣类：三枪、珍贝、浩沙、美标、舒雅、猫人、寓美、康妮雅、恒源祥、糜老大、皮尔卡丹、欧拉芭露、唯弗拉士、安莉芳、宜而爽、凯撒大帝、金利来女装类：迪妮、衣瑶、索莎、唯尚、太和、莱姿、雅莹、纳沐、迪妮、蒂莎、纯粹、艾格、衣恋、依美、渔 A&D、3Q SBO e+、UWN VEROMODA、Weekend ONLY、x/m G2000、MAXSTUDIO、天纳吉尔、菲依尼尼、贝拉维拉、斯可飞得、华伦天奴、斯尔丽、迪丝平、爱玲捷、贝思琦、诗凡诗、蝶飞尔、阁兰秀、温莎蒂、名师路、米茜儿知名品牌：Weekend、MAXSTUDIO、VEROMODA、ONLY

56、 e+ x/m、UWN G2000、贝拉维拉、衣瑶、蒂莎、艾格、衣恋、珍贝、华伦天奴、鹿王、盘古、兆君、炎太、帕罗、德黎格尔、魔咔、春竹、雪莲、猫人、九羚、爱慕、米皇、浩沙、温莎蒂、名师路、米茜儿、梦特娇、金棒锤、欧迪芬、皮皮狗、戴安芬、华歌尔、安莉芳、欣姿芳、斯可飞得F5文体天地运动服饰、体育用品、健身器材、灯具、画廊、珠宝玉器、工艺礼品、通讯、电脑、办公皮尔卡丹、PROKENNEX(肯尼士)、TIGER(上海虎生)、Kappa(背靠背)、富士 丽声 霸王、毕加索、凯撒琳、孩视宝耐克、李宁、锐步、匡威、皇冠、阿迪达斯、迪亚多纳、花花公子、三和松石、麦克赛尔、金利来、英特曼F6儿童乐园儿童服装

57、、儿童玩具、童车、童鞋、图书文具、床品家居皮尔卡丹、兰丝绘、贝丝堡迪、CARTELO(卡帝乐鳄鱼)、ESPRIT、派克兰帝、芝麻开门、温柔妈妈、银木芳子米奇小队友、爱斯佳薇、MAXAMEC(美馨)、恐龙(图形)、梦特娇、巴布豆、史努比、小熊维尼、斯乃纳租金表现泉城路的商业租金由刚开始15元/日/平米，现在一层逐渐滑落之10/日/平米。甚至有4.5元/日/平米的；一、二层经营状况稍好，三五层经营状况堪忧。在泉城路上，三、四层招租的条幅比比皆是，但开业的很少见。济百、永安两座商厦至今未见开业；据统计，目前泉城路商业街共有新老商业设施32.8万平方米。其中，新建设施4.8万平方米，在建设施12.8万

58、平方米，原有商业设施15.2万平方米。也许是希望越大失望也越大，热闹的“开街效应”刚过不久，泉城路的商业效益就骤然降温。从2002年9月28日开街至今,人们就发现，泉城路的经营现状与“金街”的标准还相差甚远。主要是商户入住情况并不是很理想。据介绍，目前泉城路新建的48000平方米建筑，通过竞拍已经出让32900平方米，近70找到了“婆家”，还有30面积正在招商中。泉城路原有的一些建筑还有一定的闲置。已经开张的商铺大多数成了特卖场，每逢双休日人行道上则满是地摊式的经营，成了大排档。出现这种局面，可能是当初谁也没有想到的结果。总体评价：济南最主要的消费商圈及传统的市级商业中心区；文化、娱乐、休闲、

59、旅游、商务的功能相对缺乏；除贵和（中高档百货）、银座（中档略偏高）外，商业设施的购物环境及品质低落，市场档次以北京观点来看，属于中档及中低档为主；主要商业设施以传统的百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营休闲服饰、古玩及餐饮；整体商圈的客层定位差距很大；随着伊势丹的进入，中高档的商场将增加；泉城路为市级商业中心，但从经营状况来说很不成功。2、经二路（西市场）商圈主要商业核心以华联、嘉华为主体（总建筑面积约10万平米）构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该

60、区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。业态以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。市场档次百货、服装以中档、中低为主，小商品批发市场更是低档货的典型代表。市场表现2002年社会消费品零售总额：华联、嘉华零售总额：6.81亿元，西市场小商品批发市场32.1亿元，。总计：39.91亿元。占市区总额的11.4，销售额比花园路高。总体评价西部市级商业副中心；基本生活消费为主，业态传统且档次较低；客层为周边常住民，消费力提升很有限，商业档次近期难有大幅度提升。3、花园路商圈主要商业核心目前商圈尚未形成气候，主力店只是国美电器和大润发超市，及苏宁电器；市场表现据调查花园路租金近两年攀升极快，总体来说：花园路国美区域一层租金在56元/日/平米左右；大润发附近一层租金89元/日/平米，比较常见，甚至出现15