EM0102BJ设备设施运行保养技术标准

《EM0102BJ设备设施运行保养技术标准》由会员分享，可在线阅读，更多相关《EM0102BJ设备设施运行保养技术标准（10页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、深圳市长城楼宇科技有限公司北京分公司 编号：EM-01-02-BJ 密级：D指 导 文 件 版号/改次：A/1 发布区域：DSBJ设备设施运行保养技术标准 页码/页数： 第10页 共10页1.0目的指导北京分公司各项目设备设施管理规范化，确保设备设施的完好性。2.0范围适用于北京分公司所有项目。3.0职责责任部门/岗位工作内容分公司设施管理部负责按此标准组织实施，并收集国家相关技术规范和先进技术应用。负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书按此技术标准组织对设备设施实施操作和保养4.0定义4.1本技术标准为北京分公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。4.2各项目根据其设备设施状况和项目

2、特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5.0方法和过程控制5.1设备房管理标准：5.1.1基本要求5.1.1.1设备房门上有相应设备房标识。5.1.1.2设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。5.1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。5.1.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。5.1.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标

3、识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。5.1.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。5.1.1.7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。5.1.1.9操作作业指导书和保养维修作业指导书上墙。5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只）燃烧特性、场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器1只/20平米汽油、柴油、酒精等干粉泡沫二氧化碳灭火器1只/15平米配电房、带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1

4、只/15平米A、地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。B、如设有消火栓的，可相应减少30%。C、如设有灭火系统的，可相应减少50%。D、如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。E、一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设保护挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。5.1.6无人值守的设备房必须加

5、锁，钥匙由设备责任人及消防中心管理。5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。5.1.9专用工具安全用品应放置在操作方便的指定位置。5.2设备技术资料，项目组必须保存物业接管验收标准和要求内的接管资料。5.3供配电系统5.3.1配电设备由点检员每天不少于两次巡视检查并记录。5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4。5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在范围内。5.3.4补偿柜管理5.3.4.1功率因数控制器功

6、能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。5.3.4.2补偿控制手动、自动切换有效。5.3.4.3补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5M。5.3.4.4功率因数：大于0.95.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求做好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直

7、流：23.5V25.5V。5.3.8蓄电池5.3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：a) 电解液用量过少，露出部分极板。b) 蓄电池外部短路。c) 池外部电压不正常。d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。e) 电解液内含有机杂质。f) 爬碱严重。5.3.8.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电容绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。5.3.9发电机设备5.3.9.1内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。5.3.9.2发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启

8、动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。5.3.9.3备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。5.3.9.4必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关装置。5.3.9.5蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。5.3.9.6柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。5.3.9.7正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。5.3.9.8发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。5.4给排水设备设施5.4.1生活水箱、水

9、池必须加盖上锁，通气口、溢流口、排水口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传

10、感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流不超过额定值。5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。5.4.8泳池循环系统5.4.8.1各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kg/cm2进行反冲洗。5.4.8.2水底灯电压不超过12V。5.5 消防设备设施系统5.5.1消防控制中心主机

11、、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。5.5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度68，黄色喷淋管温度72，绿色喷淋管温度93。）消防烟感、温感，定期检测。5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5.6空调系统5.6.1空调补水装置5.6.1.1高位水箱补水

12、系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。5.6.1.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。5.6.1.3循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2mm。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。5.6.1.4风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。5.6.2冷却塔设备5.6.2.1冷却塔噪音小于

13、65dB，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。5.6.2.2电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。5.6.2.3减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。5.6.2.4风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。5.6.2.5滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。5.6.3冷却水、冷冻水系统5.6.3.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。

14、其输出参数应与冷水机组要求相匹配。5.6.3.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。5.6.4空调主机设备5.6.4.1离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60温度。压缩机运行时油温高于43。设备运行时润滑油应有103207KPa压力。5.6.4.2冷凝器参考压力范围：6901450KPa相应温度范围：1541。5.6.4.3蒸发器参考压力范围：410550KPa，相应温度范围：18。5.6.4.4螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不

15、得低于15，运行时冷却水进水温度范围2042。出水温度范围2545。5.6.4.5电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。5.6.5电机5.6.5.1水泵电机绕组温度小于70。正常状态下外壳温度：3050。电机轴承温度小于80。5.6.5.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声，无振动。5.6.5.3电机风扇冷却效果明显。5.6.5.4电机运行时无焦糊味、冒烟现象。5.6.5.5电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5M。5.6.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无

16、渗漏。泵轴转动轻快无乱碰。5.7楼宇智能化、电讯系统5.7.1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次，确认信号接收良好。5.7.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。5.7.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。5.7.4楼宇智能控制系统须各项目组指派专人操作，并由设备责任人保养维护，并对重要数据进行备份。5.7.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在设备/设施保养维修记录表。5.7.6每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，1年全部覆盖

17、一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在设备/设施保养维修记录表内。5.8安防设备设施5.8.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃、安全报警传感器、探测器灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。5.8.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。5.8.3闭路监控系统：摄像镜头、监视器、录像设备（磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机等）及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求。5.8.4录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，为硬盘录像机录像的特殊时间按时刻录保存，专人负责保管。5

18、.8.5视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。5.8.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。5.8.7监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺损、指示正确。5.8.8红外线报警正常，误报少，出现故障后，应在2天内修复，故障期间需要及时知会本项目安全负责人。5.8.9居家报警系统使用正常，已开通的需要设置成每周自动检测一次。5.8.10停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）；道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。5.8.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。5.8.12安防系统各数据库应每月定期备份。

19、5.9加工维修设备、工具管理5.9.1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。5.9.2维修工具保养良好，没有安全隐患。5.9.3台钻：皮带张紧合适，运行时没有异常噪音，固定装置完好。5.9.4电焊机：各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。5.10其它设备5.10.1公共部分的燃气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知燃气公司人员处理，报告管理处负责人和设施管理部专员。5.11房屋建筑本体、公用设施5.11.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。5.11.2小区内的各种凳子、椅

20、子、垃圾桶（箱）、雕塑、墙面需要保持完好，没有污迹。5.11.3屋面排水通畅，雨季来临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。5.11.4房屋本体、楼道设施、天台每周进行一次检查，发现问题及时处理并记录。5.11.5小区内栋号有明显标识，小区入口有总平面图，主要路口有引路标识。5.11.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象。5.11.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。5.11.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。5.12设备运行、保养环保要求5.12.1各项目应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行评估，将运行、保养中对环境的影响减至最小。5.12.2设备设施运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。5.12.3分公司设施管理部及时评估市场相关技术改进方案，在保证设备稳定前提下，使用环保产品和技术。6.0文件使用61掌握职位： 分公司设备部经理、运行/维保经理、设备专员、组长、技工。62熟悉职位： 分包方技术人员。63了解职位： 分公司总经理、分公司总工及其他职员。7.0支持性文件EM-01-01-BJ设备设施运行维保管理作业指导书8.0支持性工具EM-01-02-R01-BJ设备设施检查记录表 编写：北京分公司设施管理部 审核： 批准： 日期：