郑州市二七区二道街旧城改造项目可行性报告

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1、第一章 总 论1.1 项目名称与承办单位1.1.1 项目名称: 郑州市二七区二道街旧城改造项目1.1.2 项目承办单位：郑州荣成置业有限公司1.1.3 建设地点: 郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域1.1.4 编制单位: 郑州荣成置业有限公司1.2 编制依据、内容及范围：1.2.1 编制依据：1.2.1.1 二七区解放路、二道街社区提供的有关基础数据、技术资料1.2.1.2 编制人员调查的有关资料、数据1.2.1.3 该项目区域居民住房现状调查摸底情况2007年6月，二七区解放路、二道街社区、郑州荣成置业有限公司公司联合进行了该区域内的居民住房情况的入户调查，对房

2、屋权属、建筑结构、使用用途、配套设施、居住情况、生活条件等进行了走访和摸底调查，结果如下：表一 铭功路二道街房屋面积状况汇总表房 屋 性 质 与 面 积备注公房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合计户数(个)13353552191私房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合计户数(个)81129455430177其他性质用房车库8平方米车库6平方米车库4平方米商业用房20-30平方米商业用房80平方米商业用房90-140平方米商业用房219平方米户数(个)13221141备注:有1户为长期没人住,面

3、积未统计(不含在上表合计户数内)表二 铭功路解放路房屋面积状况汇总表房 屋 性 质 与 面 积备注公房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合计户数(个)12238576193218私房20平方米20-30平方米30-50平方米50-70平方米70-90平方米90平方米合计户数(个)92996552818235其他性质用房1、龙腾宾馆建筑面积约3400平方米，铁路开发公司综合楼建筑面积约2000平方米，此两处为铁路局产权；2、平顶山一矿招待所建筑面积约1200平方米；3、解放路社区办公楼约360平方米，为铭功路办事处产权。总面积约6960平方米。以

4、上两个社区居民现有住房情况调查结果汇总：1、总户数：721户2、总建筑面积：49636.09平方米，其中：（1）住宅面积：48919.15平方米，其中公房21238.13平方米，私房27681.02平方米。（2）商业用房面积：716.94平方米。1.2.1.4 该项目周边机电市场情况调查分析2006年7月，我公司通过对郑州市机电市场，特别是铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场的调查，分析结论如下：1、铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场是郑州五金机电的主要集散地，是二七区的经济龙头，但同时也是散、乱、差的根源地。 该区域是郑州市区内现有的五金机电集中地，但都比较零散，而且规模小，大

5、多是单间的临时建筑，品种单一，缺少规范的市场管理，竞争激烈，如果再不发展壮大，城市在发展过程中，就会把这些小市场吃掉。2、随着太康路以南、铭功路以东、民主路以西区域被商业巨头沃尔马拿下，此范围内整体的拆迁改造，迫使该区域临街机电市场无奈退出。目前，拆迁工作的大部分完成，太康路南北两侧、铭功路东侧的机电经营商户已经不得不退出该区域竞争的舞台，另外寻找经营的环境和发展的空间。经初步统计，此次因拆迁流失的商户约300多户，减少经营面积约14000多平方米；每年为政府所提供的财政税收将会锐减约750多万元。3、西区“五金机电城”建成，但大部分老商户不愿放弃和远离成熟的商业环境。2006年，科隆国际（郑

6、州）机电城成立，作为中西部地区规模最大、配套设施最完善、最具成长潜力的五金机电城，区内规划的有地下停车场、商品住宅、综合服务中心等。但不可否认，其位置偏远，凝聚商业气息需要时间，是否能够成功运做，并使市场成熟，至少需要5-10年的时间；对于二七区的机电市场老商户来讲，搬迁到新的市场将会失去许多商机，是近3-5年都无法收回的损失。4、根据市政府规划，铭功路将扩宽改造，两侧的机电商场也面临着迁移的风险。如能在该区域附近另外建设一个集中、现代化的机电商场，对商户来将，将是一个更好的环境和发展空间。1.2.2 编制内容与范围根据我公司的实际需要和经营现状，按照国家对项目规划方案的范围、深度之规定，组织

7、有关技术人员编制完成了该项目的规划方案。本方案对项目建设的背景和必要性进行了论述，对市场分析、建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、环境保护节能节水、环境保护、劳动安全卫生和消防、项目组织与实施，项目招标、投资估算、经济分析与财务评价等方面进行综合研究、分析和评价，为主管部门和建设单位的决策和判断提供具体的、完善的、科学的依据。1.3 项目概况1.3.1 项目的提出随着郑州市城市化进程的日益加快，旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关。旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手

8、段。多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市解放路以北、二道街以西区域，投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。该地区一直是二七区一个“老大难”问题，如果按照规划，建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供1479套房源，约760间商铺；无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。我公司经过分析提出该项目的建设,其优势主要体现在以下几个方面：1、地理优势：郑州市二七区二道街旧城

9、改造项目依托拟建的解放路立交桥，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，位置优越得天独厚。作为全市跨越式发展2007年的 20个重大发展项目之一，中心区铁路跨线桥工程解放路立交桥建成后，将连通城市东西交通，缓解二七广场和火车站地区的交通压力。同时将打破郑州市内火车站附近东西中心通道的瓶颈，确立了今后商业从市中心向西区的扩展主要通道的地位。项目建成后，在市中心区域，势必将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额将会占据中心城区商品房的主导地位。2、社会环境：该区域临近二马路人力市场、火车站、汽车站，流动人口多，社会治安管理难，一直是社会的“老大难”问题。如将该区域旧城拆迁后，建成一个集住宅、商

10、业、文化广场为一体的住宅小区，对社会环境将会有一个很大的改观。3、经济优势：项目地处繁华地段，距离市商业中心的二七广场、人民公园、火车站、汽车站、医学院几步之遥。如开发部分商业，特别是定位为机电市场，依托现有的铭功路、太康路、二马路原机电市场的人气和地气，同时商户也有归属感，客户也很容易认同。我公司已成功开发响水湾住宅小区、郑州箱包城、秦岭蓝天佳园等商品住宅项目，并有成熟的旧城改造方面的经验，此次投资建设郑州市二七区二道街旧城改造项目，旨在改善该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质优、价廉的居住环境，为城市的发展贡献自己的力量。1.3.2 项目承办单位概况 郑

11、州荣成置业有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地产开发为主，集装饰材料、建筑材料销售等的综合性公司，公司注册资金壹仟万元，具有国家城市房地产综合开发二级资质。公司组织机构简洁、合理、职能分配科学、明晰，设有开发部、工程部、销售部、财务部、总工办及办公室，员工均具有大专以上学历，其中专业技术人员和高级管理人员占员工总数的70%以上。2005年，公司纳税1500万元，荣获二七区“2005年度税收贡献奖”；2006年，公司纳税1500万元，同时荣获“郑州市房地产开发综合实力50强”。公司成立以来，始终秉承“以人为本”的管理观念，倡导“团结、务实、高效、创新”的企业宗旨，发扬“锲而不舍”的创业精神

12、。公司成立伊始，就涉足工作难度极大的旧城改造，在商城路、法院西街等地段进行了现代化开发建设，建有“商鼎新苑”等小区。随后，公司又成功地开发了维新街26号楼、材料厂街353号院、金铭苑小区、响水湾小区、秦岭蓝天佳园等项目，累计建筑面积达40万平方米，合格率100%，已竣工工程销售入住率达98%以上，并在开发建设过程中积累了丰富的旧城改造经验。尤其是公司投资2亿元开发建设的位于金水河东、市粮食仓库南，总建筑面积11万平方米，由18栋多层、4栋高层构成的“响水湾”项目，将“打造精品社区”的理念贯穿始终，狠抓工程质量，完善配套服务，为业主着想，替业主把关，最终以其极高的性价比、卓越的品质成为广大购房者

13、的首选销售业绩实现了当期竣工清盘，取得圆满成功。2006年4月，公司通过竟拍再次取得郑州市齿轮厂土地使用权，在此开发建设“秦岭蓝天佳园”项目。该项目位于建设路北、秦岭路东，总建筑面积约13万平方米，计划总投资4亿多元。一期工程已于2008年6月底正式入住。目前，公司项目顺利开展，经营状况良好，已连续两年被金融机构评为“AA+级信用企业”。在取得经营成果的同时，公司不忘回报社会与民众，始终追求经济效益与社会效益双丰收。几年来，公司为公益事业投资、捐款200余万元。1.3.3 项目建设规模与内容:“郑州市二七区二道街旧城改造项目”项目位置处于郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路

14、以西区域。该项目位置处于京广铁路郑州火车站交汇处，是一个金三角地带，场地地形平整，属于旧城区，需要整体拆迁改造。场地内共建：五栋点式高层住宅（32F），局部裙楼（3F）商场，并建有会所和幼儿园等公建建筑。项目建设用地面积24889.39 平方米，建筑占地面积13661.64 平方米，总建筑面积218195.39平方米，其中地上总建筑面积为192200.39平方米（住宅建筑面积为145590.15 平方米，商业建筑面积为41228.72平方米），地下室（停车场）建筑面积为25995平方米。1.3.4 建设地点: 郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域1.3.5 配套基础

15、设施现状：该区域属于旧城区，规划的水、电、气等设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要，但是需要和市政部门协商，进行部分改造或更换。1.3.6 环境保护：本项目产生的生活垃圾和污水经治理后均可达标排放。1.3.7 项目实施进度：本项目从规划方案编制到竣工交付使用，计划安排30个月。 1.3.8 总资金及资金筹措 本项目总投资67152.81万元。资金来源：其中建设单位资本金 23503.48万元（占总投资的35%），由建设单位解决，其余43649.33万元（占总投资的65%）由建设单位多渠道筹资解决。1.4 主要经济技术指标主要数据及经济技术指标表项目主要指标序 指标名称单位（平方米）数 据

16、备注1 总占地面积: 24889.391.1.城市道路面积平方米/1.2建设用地面积平方米24889.392 总建筑面积平方米218195.39 2.1.高层住宅面积平方米148597.662.2商场面积平方米41228.722.3公用建筑面积平方米1502.4地下车库面积平方米259952.5物业用房面积平方米1502.6幼儿园面积平方米14302.7会所面积平方米3002.8门卫面积平方米403建筑物占地面积平方米13661.644道路广场面积平方米10827.05绿化面积平方米64896建筑密度%54.97容积率7.78绿化率%309总户数户203010用水量吨/天1406.8311用电

17、量KW6521.7312总投资万元67152.8113资金筹措万元67152.8113.1建设单位资本金万元23503.4813.2建设单位自筹万元23503.4813.3银行贷款万元43649.3313.4改造住宅售价元/平方米500013.5商业用房售价元/平方米1000013.6地下车库售价元/平方米/1.5 结论及建议1.5.1 结 论郑州荣成置业有限公司自成立以来，累计开发商住面积40万平方米，完成投资46000万元，实现销售收入52000万元。公司虽然成立时间短，总的市场占有份额有限，但所开发的项目品位高、质量好、物业管理一流而倍受市民的青睐。其前期开发的“金铭苑”“响水湾“等项目

18、上考察、论证、设计、施工周期短、效益高。“秦岭蓝天佳园”项目总建筑面积13万平方米，多层项目目前已经主体封顶，一期市场销售情况良好，二期高层、高层规划方案正在审批中。“二七区二道街旧城改造项目”总占地面积24889.39平方米，位于郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域。紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，属于经济、商业的黄金区域。总建筑面积218195.39平方米，项目建成后，可给企业新增销售收入69925.40万元，利润2772.57万元，实现税收7691.79万元。可为社会提供商品住宅145590.15平方米，可解决1500户拆迁安置用房，将会为政府顺利解决该

19、区域旧城改造居民的拆迁安置难题，也为社会提供了良好的居住环境，并产生良好的社会效益和经济效益，进一步增强企业综合能力。同时，根据设计规划，还将围绕高层住宅建设商业用房41228.72平方米，可提供约760间商铺，同时可解决1500多个就业岗位；我们把该商业部分定位为五金机电市场，凭借其优越的地理位置、得天独厚的交通条件，无以伦比的商业氛围，必将会把二七区域内大部分机电商户吸引过来，每年至少能为政府提供财政税收约1200多万元，并将会逐年递增。此外，还将在地下修建两层公共停车场25995平方米，可提供停车位820个，将会极大的缓解火车站附近的交通压力。总之，该项目所在地区环境优越，适宜居住，并极

20、具商业投资价值。根据国务院批准的郑州市城市总体规划，该项目符合综合市场发展需求。通过对“二七区二道街旧城改造项目”项目规划方案综合评价分析，结论是：“二七区二道街旧城改造项目”具有科学的定位，一流的规划设计和坚实的运作基础。项目是十分可行的。从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的解放路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，打造一个全新的高档社区。该项目发展进程顺应了郑州城市化进程的需要及国家可持续发展的战略需求，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进。我们坚信这一项目无论从城市发展或开发价值上一定能获得政府及各位领导和

21、同行门的大力支持，我们相信该项目的开发建设必须将获得前所未有的成功。1.5.2 建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面：1、该项目属于旧城改造，在论证阶段得到了区政府领导的大力支持，建设阶段力争取得政府在政策、金融等方面的支持，使小区建设有一个稳定、积极的社会环境。2、应积极筹措建设资金，保证项目顺利建设；努力加强周边基础设施建设，完善小区配套条件。3、项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目背景改革开放以来，我国住宅建设已经完成了由计划型发展方式向市场型发展方式的重大改变。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革

22、加快住房建设的通知（国发199823号）出台，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。近年来，各地政府按照国务院的统一部署，停止了实物住房分配，逐步实行住房货币化，职工直接进入市场解决住房问题，市场在住房供应中的基础作用正在形成。城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区的住房供求结构性

23、矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，住宅建设存在着面向高收入阶层、利润最大化的开发倾向。年月份，控制房价的“国六条”出台后，郑州市房管局制定了郑州市十一五住房建设规划和今明两年住房建设目标。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他（集资房、房改房）占5.2%。该规划显示了政府解决中低收入居民住房难问题的决心。 2007年郑州市住房建设年度目标对社会公布，政策性保障住房140万平方米，其中廉租住房4万平方米，周转住房10万平方米，国有困难企业利用自用土地集资建经济适用住房和房改危旧房改造40万平

24、方米，经济适用住房86万平方米。和2006年相比，2007年政策性保障住房多规划20万平方米从以上数据可以看出，随着房地产市场的成熟和发展，在城市居民居住用房的供给渠道上，除了占主要份额的商品住宅外，廉租住房、周转住房、经济适用住房、危改房、旧城改造项目已逐渐成为政府工作的重点。作为社会保障性质用房，旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关。旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。随着郑州市城市化进程的日益加快，旧城改造住房作为具有保障性质的政策性住房，是解决城镇低收入家庭住房困难的重要途径，它的建设已纳入政府为人民群

25、众办好的“十件实事”。多年来，我市通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。 郑州素有“绿城”、“省级园林城市”的美誉，随着旧城改造工作的深入推进，郑州以城市总体规划为龙头，全面推进城市建设与管理，城市基础设施日臻完善，日益呈现出“净、绿、亮、美”的新面貌。 但由于历史原因，建国初期郑州市提出了以工业为主导的发展方针，城市建设中也以发展工业为核心，缺乏合理的功能分区，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。随着城市发展，致使老功能区布局混乱，整体功能已不能满足社会政治经济发展和人民生活水平持续提升的需要。 另外随着城市的快速扩张，原来的旧城区没有来得及进行

26、改造，已经被城市建设用地包围，形成了大量继续保留和实行集体所有制的旧城区和私房。这些区域内的道路管网、排水排污、供水供电、垃圾处理等市政基础设施先天不足；与此同时，旧城区内存在各种各样的违法建筑、违章占地现象，环境卫生恶劣，消防隐患大，治安计生问题突出，旧城区改造迫在眉睫。有些社会学家曾经指出，村庄、旧城区已经成为中心城市的社会经济“塌陷带”。对这些区域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整体规划，整体打造，这也是打造城市形象，政府为民办实事的具体表现。对旧城区中破烂不堪、安全隐患严重的棚户区建筑，结合郑州市城市危险房屋管理办法，采取拆除重建的方式。 郑州市人民政府为规范鼓励旧城区改造，分别

27、在2003年和2004年下发了郑州市城中村改造规定、郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法等行政法规，对旧城改造中的土地资产配置问题进行的明确的规定。旧城区改造因其复杂性，市政府将旧城区改造具体工作交由各区政府负责，同时在资金、税收、政策上给予一定的照顾。 目前郑州市的旧城区改造（城中村改造）主要有两种运作模式，其中燕庄模式，具体操作由区政府进行招商，土地处置进行挂牌方式，最终升龙公司通过合法途径获得了土地的使用权，并把燕庄建设成为集商用写字楼和住宅为一体的商务中心，部分住宅用于安置部分拆迁的居民，为了保证居民的长远的生计，升龙公司把一部分的资金补偿给居民的生活，还进行一部分的公用设施的建设

28、。旧城区改造将是郑州市今后几年旧城改造的重点工作。作为一个新兴城市，原有老城区面积相对较小，经过前些年的改造，现有老城区主要为一些建筑密度大、居民收入低、拆迁难度大goodfeel的地区，为尽快实现这些地区的开发，彻底改变城市面貌，市政府也出台了相应的政策，比如适当地提高容积率，减免相关税费等，以保证老城区的改造。例如郑州市的市级商业服务中心二期广场的改造，郑州工业西部的改造等。按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市解放路以北、二道街以西区域，投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。该地区一直是二七区一个“老大难”问题，如果按照规划

29、，建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会提供1479套房源，又带来了无限的商机，无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。我公司已成功开发响水湾住宅小区、郑州箱包城、秦岭蓝天佳园等商品住宅项目，并有成熟的旧城改造方面的经验，此次投资建设郑州市二七区二道街旧城改造项目，旨在改善该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房条件，尽心尽力为社会打造质优、价廉的居住环境，为城市的发展贡献自己的力量。2.2 项目建设的必要性1、本项目的建设在极大程度上改善了该旧城区域内居民生活环境和居住条件，同时为城市的发展增加了新的亮点。该

30、处属于郑州市典型的旧城区，占地面积约37亩，从居民居住情况调查中可以看出，该区域房屋建筑形式多为砖混结构，大部分为五六十年代所建，还有部分自建的民房，普遍户型较小，低矮拥挤，房屋老化；设施陈旧，缺少规划，布局混乱。暖气等配套不全，仅将房屋改造价值提升不大，且困难重重，通过局部调整很难实现改造的目的，唯一的途径是将老功能区整体改造，重新打造出一个集住宅、商业为一体的高档社区。因该功能区的现状对整个城市功能的实现已不能发挥很好的作用，甚至，目前已经成为阻隔郑州东西交汇、融合的一大障碍。随着跨越京广铁路的解放路立交桥的开工建设，该区域旧城改造势在必行，相信2009年她将成为郑州城市中心的一大亮点。2

31、、本项目的建设是积极落实国家政策，加大郑州市城市住房建设力度，促进房地产健康发展，社会和谐的需要。本项目建成后可以在一定程度上缓解郑州市中心区域房地产市场的供需矛盾，满足该区域旧城改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房需求，真正体现政府执政为民，改善人民生活居住环境，构建和谐社会。3、本项目的建设是优化市场结构，维护社会稳定和长足发展的需要。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来5年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占12.5%，廉租房占0.7%，周转住房占1.6%，其他占5.2%。 我公司拟开发建设的“二七区二道街旧城改造项目”位于二七区解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西，紧

32、邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，属于经济、商业的黄金区域。在市中心区域，将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额，将会占据中心城区商品房的主导地位。从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的解放路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进。4、我公司对旧城改造的理念：首先，旧城改造是一项十分艰巨的任务。多年来，城市改造进行了大量工作，城市面貌和各项基础设施逐年有所改善；但历史遗留下来的落后状态仍没有根本改观，不少破旧危房急待改建，许多地方交通阻塞，市政公用设施仍然落后。其次，旧城

33、改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的具体利益。要把和谐的理念贯穿于旧城改造始终，为构建和谐社会作贡献。在旧城改造过程中，坚持“有机和谐更新”的理念，从规划、设计到建设，均按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，在可持续发展的基础上，探求城市的更新与发展，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。我公司争取创造出一个居住舒适、生活方便、环境优美，交通便捷的小区，力求达到“三大效益”（经济效益、环境效益、社会效益）的完善统一，提高规划的现实可行性。第三章 市场分析及需求预测3.1 市场分析3.1.1市场环境条件分析加快郑州城市化进程，把郑州建设成为国家区域性中心城市，对郑州及至河南未来经济具有重要

34、意义。郑州是河南省政治、经济、文化中心，国务院批准的内陆开放城市之一，是中原地区外商投资最为集中的城市，也是外埠商家极为重要的战略要地。郑州的城市构造体系从黄河到中岳，从全城区到多组团，规划营建不同尺度的绿色园林和蓝色河湖交织网络体系；改善人居环境质量，塑造城市景观特色，争取把郑州打造为一个全新的“生态城市”、“花园城市”、“绿色商都”。未来五年，郑州市城市化水平将达到63%，若将城市中占有比例较大的商业流动人口计算在内，对郑州市住房的需求极为庞大，这必将带动郑州房地产市场的持续繁荣。从郑州市自身的发展现状看，房地产市场面临着许多有利的条件：1、房地产业发展对宏观经济增长起着强有力的推动作用。

35、郑州市的国民经济要持续保持快速发展必须加大住宅的建设规模和房地产的开发力度，住宅建设从投资和消费两个角度来讲，对拉动经济增长起关键作用，它可以有力地带动相关辅助配套产业（如商业、餐饮、家电、装饰等）的消费需求。2、深化住房制度改革对房地产业带来的发展动力。郑州的住房制度正处于旧体制已经破除，新体制正在建立的阶段。市政府将进一步垄断房地产一级市场，开发住房二级市场。2002年起郑州已经不再推广集资建房。住房体制的破旧立新，必将不断激发居民购房的积极性，释放百姓住房投资和消费的能量。3、城市建设内在质量和品位的不断提高，布局的日趋合理，对房地产业的发展具有强大的外部效应。近年来，郑州市城市基础设施

36、建设成效十分显著，发展水平不断提高，规划布局日趋合理，郑东新区的规划建设，环城快速路建成通车，城市拆墙透绿工程的开展，城市夜景亮化工程的实施等一系列工程的开发完成，使城市建设走上了稳定发展时期，城市面貌焕然一新，这对房地产业的发展是一个强有力的支持和保证。3.1.2房地产市场现状分析住房是居民的基本生活需求。近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。“十一五”期间，房地产业作为国家支柱产业的地位和作用显著加强，房地产投资呈现持续、快速增长态势。我国居民的住房消费，已从解决住房困难向改善居住条件转移，这必将培育新的住房消费增长

37、点。同时，国家为规范房地产业发展秩序，改善居民的住房条件，也相继出台了不少的措施，如：加快城镇化进程；提高居民收入水平；强化土地市场管理，调整住房供应结构等，这些措施和政策必将促使住房消费市场热点的形成。郑州市的房地产业发展很快，近几年来，随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量的飞跃。郑州的楼市目前呈现快速发展的良好态势，市场投入强劲，消费需求旺盛，市场管理日趋规范，整体上房地产市场平衡推进，高潮不断。郑州市房地产开发建设投资稳定增长，房地产市场活跃，价格长势平稳。2006年以来，市房管局坚持开展积极的宏观调空工作，保证房地产业持续健康发展，

38、取得了明显的效果。一是针对贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构作好稳定住房价格工作意见的通知需要，联合市统计局，开展了包括住房状况、住房需求、土地存量、商品房控制及企业开发经营状况等方面的专题调查；二是会同发改委、规划局、国土局、土地储备中心、统计局等单位，共同起草编制了郑州是住房建设规划（2006-2010）（征求意见稿）和郑州市今明两年住房建设目标（2006-2007）（征求意见稿）。三是在住房建设规划以及今明两年住房建设目标中，明确了普通商品住房、经济适用房以及廉租房的建设目标、规模、项目布局，在下一步具体实施过程中，市局将结合房地产开发的规模管理，科学安排各个项目进

39、度。3.2 市场需求预测改革开放以来，河南省的经济建设飞速发展，特别是郑州市作为河南省省会城市，近年来社会、经济发展驶入了快速道，城市框架拉大，市政建设日新月异，依据郑州市城市总体规划，郑州市城市发展的总体目标是：把郑州建设成为国家区域性中心城市。 根据郑州市“十一五规划”，至010年，中心城区面积达到300万平方公里，郑州市人口规模将达到800万人，中心城区人口达350万人，城市化水平提高到63%左右。此外，按政府规划，从2005年到2020年，河南的城市化要提高20个百分点，也就是每年要有150万人进城，每人按最低居住标准计算，每年也需增加1500万平方米的开发量，加上其他应有的住房需求，

40、整体上河南省的商品供应量从今年开始应该每年在4500万平方米以上。城市化进程的加快必将带来城市人口的激增，而大量的人口由于其经济收入和消费结构的差异，对于住房也将有大量的需求群体。这些都为启动住房市场带来了巨大的动力。2006年至今，我公司通过对郑州市机电市场，特别是铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场的调查，分析结论如下：1、铭功路、太康路、解放路、二马路五金机电市场是郑州五金机电的主要集散地，是二七区的经济龙头，但同时也是散、乱、差的根源地。 该区域是郑州市区内现有的五金机电集中地，但都比较零散，而且规模小，大多是单间的临时建筑，品种单一，缺少规范的市场管理，竞争激烈，如果再不发展壮

41、大，城市在发展过程中，就会把这些小市场吃掉。2、随着太康路以南、铭功路以东、民主路以西区域被商业巨头沃尔马拿下，此范围内整体的拆迁改造，迫使该区域临街机电市场无奈退出。目前，拆迁工作的大部分完成，太康路南北两侧、铭功路东侧的机电经营商户已经不得不退出该区域竞争的舞台，另外寻找经营的环境和发展的空间。经初步统计，此次因拆迁流失的商户约300多户，经营面积约14000多平方米；每年为政府所提供财的政税收将会减少约750多万元。3、西区“五金机电城”建成，但大部分老商户不愿放弃和远离成熟的商业环境。2006年，科隆国际（郑州）机电城成立，作为中西部地区规模最大、配套设施最完善、最具成长潜力的五金机电

42、城，区内规划的有地下停车场、商品住宅、综合服务中心等。但不可否认，其位置偏远，凝聚商业气息需要时间，是否能够成功运做，并使市场成熟，至少需要510年的时间，对于二七区的机电市场老商户来讲，搬迁到新的市场将会失去许多商机，是近3-5年都无法收回的损失。4、根据市政府规划，铭功路将扩宽改造，两侧的机电商场也面临着迁移的风险，如能在该区域附近另外建设一个集中、现代化的机电商场，对商户来将，将是一个更好的环境和发展空间。我公司经过分析提出该项目的建设,其优势主要体现在以下几个方面：1、地理优势：依托拟建的解放路立交桥，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，位置优越得天独厚。作为全市跨越式发展2007年

43、的 20个重大发展项目之一，中心区铁路跨线桥工程解放路立交桥，将西起河医立交桥，沿建设东路向东延伸，跨越京广、陇海两大铁路干线，沿解放路上跨铭功路后在民主路前落地，全桥长1675米。工程概算总额40651.3万元，工程拆迁面积约万平方米。解放路立交桥建成后，将连通城市东西交通，缓解二七广场和火车站地区的交通压力。同时将打破郑州市内火车站附近东西中心通道的瓶颈，确立了今后商业从市中心向西区的扩展主要通道的地位。郑州市二七区二道街旧城改造项目依托解放路立交桥，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站。项目建成后，在市中心区域，势必将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额将会占据中心城区商品房的主

44、导地位。2、社会环境：该区域临近二马路人力市场、火车站、汽车站，流动人口多，社会治安管理难，一直是社会的“老大难”问题。如将该区域旧城拆迁后，建成一个集住宅、商业、文化广场为一体的住宅小区，对社会环境将会有一个很大的改观。3、经济优势：项目地处繁华地段，距离市商业中心的二七广场、人民公园、火车站、汽车站、医学院几步之遥。如开发部分商业，特别是定位为机电市场，依托现有的铭功路、太康路、二马路原机电市场的人气和地气，同时商户也有归属感，客户也很容易认同。4、在项目选址上，郑州市二七区二道街旧城改造项目位于二七区解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域，紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站

45、，处于城市地理位置的中心，更是经济、商业的黄金地带。项目建成后，可为社会提供商品住宅148597.66平方米，将会为政府顺利解决该区域旧城改造居民的拆迁安置难题，也为社会提供了良好的居住环境。5、同时，根据设计规划，还将围绕高层住宅建设商业用房39696.99平方米（可提供760间商铺），必将给该区域带来丰厚的商业回报；此外，还将在地下修建2层公共停车场25995平方米，可提供停车位820个，将会极大的缓解火车站附近的交通压力。6、我们把该项目裙房部分定位为五金机电市场，凭借其优越的地理位置、得天独厚的交通条件，无以伦比的商业氛围，必将会把二七区域内大部分机电商户吸引过来，每年至少能为政府提供

46、财政税收约1200多万元,并将会逐年递增。总之，该项目所在地区环境优越，适宜居住，并极具商业投资价值。本拟建项目住宅设计科学实用，独具匠心，户型齐全，可满足不同用户需求。小区建筑配套设施完善，并由专业物业管理公司进行专业化、现代化、高质量的统一管理，使居家安全舒心。从位置上讲，该项目位于市中心，商业汇集、交通便利，配套齐全，适合商业和住宅小区开发，可以说开发前景相当乐观。第四章 建设内容及规模4.1 建设规模结合郑州市城市建设规划，郑州荣成置业有限公司拟在郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域投资建设“郑州市二七区二道街旧城改造项目”。项目规划用地面积24889.39

47、平方米（约37.33亩），建筑占地面积13661.64平方米，总建设面积218195.39平方米，道路广场面积10827平方米，绿化面积6489平方米。4.2 建设内容根据机械工业第六设计研究院提供的初步设计规划，场地内可建五栋点式高层住宅（32F）、局部裙楼（3F）商场、地下停车场，并有会所和幼儿园等公建建筑。该地上建筑面积为192200.39 平方米，其中：住宅建筑面积为148597.66平方米，商业建筑面积为39696.99平方米；地下室（停车场）建筑面积为25995平方米。公共建筑部分建筑面积为1920 平方米，其中：物业用房面积150平方米，幼儿园面积1430平方米，会所面积300平

48、方米，门卫管理用房面积40平方米。本项目总建设面积218195.39平方米，小区内市政、基础配套设施齐全，天然气、暖气、通讯（电视、电话、宽带）、水、电、楼宇监控等安装到户，完全保证满足居民生活和商场运营的需要。第五章 项目选址及建设条件5.1 项目选址5.1.1 选址依据 1、中华人民共和国城市规划法第十三条2、建设项目选址管理办法3、郑州市总体规划5.1.2 项目位置 郑州二七区二道街旧城改造项目，位于郑州市二七区，解放路以北、二道街以南、京广线以东、铭功路以西区域。5.1.3 项目位置优势郑州市二七区二道街旧城改造项目紧邻二马路汽车站、火车站、长途中心站，属于经济、商业的黄金区域。并依托

49、拟建的解放路立交桥，位置优越得天独厚。项目地处繁华地段，距离市商业中心的二七广场、人民公园、火车站、汽车站、医学院几步之遥，完全满足住户对教育、医疗、生活服务设施的需要。项目建成后，在市中心区域，势必将成为二七商圈“独一无二”的大社区，其市场份额将会占据中心城区商品房的主导地位。5.2 建设条件5.2.1 自然条件1、地形地貌项目位置区地貌类型属黄河冲积平原。项目所在地位于市区内，总的地势平坦，略有坡度，平均地形坡度约1.5%左右。2、气候郑州市属温带气候，年平均气温14.4，一月最低，平均气温0.2，七月最高，平均气温27.3，极端最高气温43.0，极端最低气温-17.9。根据郑州气象站建国

50、后的资料统计，年平均降水量为629.7，各年的降水量很不均衡.由于强盛的季风控制,降水多集中在汛期7、8、9三个月，其降水量占全年50-56%。冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量占全年4-5%。无霜期205-235天。年平均风速2.8-3.2米/秒。最大风速为18-22米/秒，以春季最大，秋季最小，风频较大的有NE、EES、WNW。3、水文、地质项目所在位置地表类型为第四纪冲积和洪积物，地基承载力在1-1.5kg/c平方米之间。区内地下水位埋藏较浅，其稳定水位埋深约为2-3米，对砼无侵蚀性。地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气见水和地表水，水量较小。4、地震郑州市抗震

51、设防烈度为度，地震加速度为0.15g，本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。5.2.2 基础设施条件1、给水本项目用水可考虑由市政供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。供水系统采用二次加压、二次供水给水系统，加压后送至各用户。生活用水主要为日常生活用水和绿化用水，初步计算日用水量为1406.83T，最大小时用水量为175.75T。生活用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。 2、排水本项目排水按照日用水量的75%（不含绿化），初步计算日排水量为782.52T，最大小时排水量122.06T。本项目排水系统采用雨污分流制。卫生间污水排出室外后，经化粪池处理后，排

52、入小区内部污水管道，最终排入市政污水管道。屋面雨水采用有组织排水、由屋面排水系统排入小区内雨水管网。最终排入市政雨水管道。 3、供电本项目供电有市政10KV供电线路接至小区开闭所内，再通过箱式变压器对小区进行供电，供电为二类负荷，供电电压380V/220V，三相，50HZ。按照拟建设的建筑面积，初步计算用电容量为7136KVA，建议在建筑物边缘设置6台1000KVA箱式变压器，并移交电业局管理，商业等非居民用电设置2台1000KVA箱式变压器和配电设施，移交物业管理公司管理，即可满足项目运营期用电需求。 4、采暖、空调及通风 保卫内项目在小区内设置有热力交换站，能够满足本项目的供热需求。空调符

53、合已计入设计用电负荷中。 5、弱电区内各住户内均预留两条电话接口和有线电视接口，并与有关公司合作预铺设有线宽带网，以满足住房上网及家庭办公等多方面的需求。 6、燃气项目所在地附近敷设有天然气管道。在小区各建筑设楼栋调压箱，满足流量和压力的要求。 7、供热建成区内采用集中供热。因属于老城区，市政管网基本到位，需要重新申请暖气入网，或者增大主管道规格，在小区内建设热交换站、泵房及二次管网，暖气供应到户内，确保冬季使用。第六章 工程建设方案6.1 规划依据1、城市居住住宅区规划规范；2、郑州城市总体规划（1995-2010）年；3、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号

54、）； 4、城市居住区规划设计规范； 3、城市绿化条例； 4、政府相关部门提供的功能要求及土地条件； 5、国家有关的建筑设计规范及行业规范； 6、本专业有关的其他规范、规定等。6.2 规划原则 1、建筑设计方案应合理，注重经济、实用、节能、环保。住宅户型应设计合理，使用方便；公共设施建筑功能齐全、完善。建筑物立面外观要新颖、美观。要求灵活布置商业用房，既要方便居民的生活，又不对居民的学习、休息带来影响。2、规划设计贯彻“以人为本”的原则，使居民区达到“舒适、便利、卫生、安全”的要求，优化居住环境和居住质量，展现新颖的平面布局、空间形态、组团模式，创造优美舒适、安全的居住环境，营造祥和、宁静的居住

55、氛围。 3、根据郑州市地区的文化生活习惯，考虑住宅发展趋势，注入小区建设的先进理念，同时兼顾不同居民家庭结构、文化水平、收入水平、生活需求及收入情况，力求做到小区的各种功能齐全，布局合理，使用方便。 4、强调小区内部“硬设施与软管理”的有机结合，缓解小区组团之间和内部的人车分流，营造安全宁静的院落居住环境。 5、强调住宅的自然化、健康化和节能化，为满足旧城改造居民的实际需求，注重户型设计的经济实用，作到功能设施完善，布局合理，能够满足现代化生活信息化、智能化的要求，便于居民生活。6.3 整体规划6.3.1总体布局应根据城市规划的要求，结合工程特点与场地的具体情况进行安排。在满足城市区域规划的基

56、础上，同时满足日照、通风、消防、交通等功能，对建筑物的平面布局、竖向处理、小区内道路、绿化、管线和环境保护等方面进行综合设计。在建筑布局方面，考虑利用行列式朝向好、通风畅通的优点，并尽可能扩大绿地，符合园林式或花园式小区规划的原则。小区主出入口设在解放路，由均衡分布的各栋建筑分隔形成场地内环形道路系统，又将各楼群有机的联系在一起。场地内的布局依照中原地区传统的住宅布局原则，为开敞的行列式。场地内设置集中休闲广场，以花坛、绿地、休息座等建筑小品及楼前院落为居民提供彼此沟通、交往的条件，促进居民间的双向交流。为方便居民生活，小区内设置会所，建立幼儿园、医疗室、小商店等，设封闭的自行车棚，建地下停车

57、库，可满足居民日常生活及车辆安全存放的要求。小区内实行统一规范的物业管理，成立由入住业主组成的业主管理委员会，聘请信誉好、管理水平高的物业管理公司对小区进行综合管理，确保在提供便捷、周到的服务的同时，保证物业的保值、增值。区域内在每栋楼设封闭的垃圾车，垃圾集中、定点投放，以便于快速、干净、卫生地处理居民垃圾。6.3.2 住宅设计住宅设计注重创造优美的生活环境和较高的生活质量，并依据经济、使用的原则，融入了流行的居住理念和建筑工艺，分区合理；户型南北通透，方正实用，注重平面布置与使用功能的结合。户型设计要做到明厨、明厕、明厅，每种户型均有良好的采光、通风，动静区分明确。在户型功能合理的前提下，为

58、每个住户的布局依据现代人的生活模式，以起居室为中心，作到公私、洁污相对分区，体现住宅的适应性和可变性，以满足不同居住对象的实际要求。建筑形态的塑造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，追求建筑形象简约、大方。在整体建筑造型中，采用简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，对建筑元素的立面进行错落处理，形成新颖独特的建筑风格。6.3.4 公建设计公建设施主要包括幼儿园、会所、物业管理用房、门卫管理用房开闭所、热力交换站等。公建系统的布局遵循满足整个小区需求的原则，为居民提供便捷的服务场所，幼儿园、会所、物业管理用房在区内设置在高层建筑的底层，在二个入口处各设置一个门卫管理

59、用房，保证小区住户的安全，在小区西南角设置开闭所和热力交换站，满足小区居民的供电、供暖要求。6.3.5 商业网点设计商业网点设置在小区高层裙房1-3层。其功能包括超市、商铺、餐厅等商业、生活服务设施。设计时充分考虑与住宅的协调，横纵交通网与住宅楼交通系统分离，纵向交通部分以自动扶梯及人行楼梯连接1-3层，每梯段净宽不应小于1.40，踏步高度不应大于0.16，横向以各商铺回廊相连通，横纵交通网独立使用，使之不影响住户的日常生活，并能保证住户的居住安全。6.4 建筑、结构设计6.4.1 建筑建筑设计中要求合理组织各功能空间的布局，提高设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性和安全性，公

60、建建筑、幼儿园和活动中心也应按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。住宅设计平面布局的合理性体现在户型面积标准规定下的配套合理性，即设计有较大的起居室（厅）、厨房、卫生间和贮藏空间，并体现开敞与私密分离，饮食与起居分离的原则。住宅单元设计以宽敞明亮的起居室或厅作为家庭的活动中心，大大方便了家庭成员的学习、家务、沟通、休息和社交。从居民生活行为模式考虑，住宅单元设计应注意细部，如：在户门处设有小过厅，方便更衣换鞋，形成室内外的过渡空间。客厅或起居室设计中，应注意多留出一个或几个墙面，考虑到餐桌位置和沙发、电视机的布置，也为住户按照自己的意愿布置家具创造条件。平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限

61、的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居，适当放宽厨卫，在保证睡眠、学习功能条件下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。根据炊事行为要求，厨房的设计为成套厨房设备入厨创造条件，厨厕尽量靠近，不仅节省管道，而且为厨房预留燃气热水器的位置，经济地解决家庭洗澡问题。同时应尽可能做到：内部居住户可按自己的意愿自由分离：空间利用率高；设计好屋顶，丰富屋面造型，巧妙、充分利用屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。6.4.2 结构结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。高层住宅选择钢筋砼框架剪力结构体系，应考虑房屋内部的空间要求和所受载荷的性质及大小，竖向载荷要求结构有足够的抗压能力，水平载荷则要求结构有足够的抗弯抗剪强度及刚度；框架结构由梁、柱等线形杆件组成，其各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向和水平荷载。项目的结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力及选择适宜的基础形式。基础埋置深度则应根据地质情