南京河西新城住宅地块项目投资分析报告

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1、 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP南京河西新城住宅地块项目投资分析报告南京河西新城住宅地块项目投资分析报告一、项目基本情况介绍：本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。规划指标：（略）二、区域背景及河西功能定位：1、建邺区概述：本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便捷，水陆并蓄。区域内土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同

2、时，建邺区的新街口部分划出。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。建邺区具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。 2、河西新城建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心，是展示现代化南京的窗口。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前已经形成一定的

3、开发规模，区域居住人口达到35万，聚集了相当的人气。（1）、CBD建设宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。（2）、基础设施建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。地铁1线（已通车）、地铁2线（2008年通车）穿越本区域。（3）、公共配套建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套

4、建设，使奥体滨江文化体育轴线基本成型。续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。（4）、国际博览中心规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。（5）、环境景观完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；根据CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。（6）、居住片区完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。三、房地产市场状况： 1、整体概况：据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年

5、10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，已经下降到38.1万平方米。在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。截至目

6、前，河西地区平均房价年增幅达15%。2、建邺区市场整体供求现状： （万平方米）分析： 从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米； 已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力； 已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。3、建邺区住宅市场各面积段去化率分析： 很明显，130-140和90-100两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140供给、需求比例都为最高； 80以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150以上的户型（多为

7、4R和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。 产品的面积应当以90-140为主，可适当补充小部分90以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采用。四、本案区域市场分析：1、周边典型楼盘当前市场售价：项目名称项目总规模面积（万平方米）开盘日期在售均价（元/平方米）地址销售率产品形态1欧洲城2期34.72007.4.89000江东中路与梦都大街交汇处75%小高层、高层2星雨华府372007.4.288346应天西路与江东中路交汇处98%小高层、高层3万科光明城27.62007.3.209447嵩山路121号99%小高层、高层4朗诗街区印象302007.3.1011000

8、河西大街87号84%小高层、多层5万达华府10.182006.12.167971嵩山路128号75%小高层6金基唐城蓝钻142006.10.1811000水西门大街270号小高层、高层7瑞阳尊邸37.12006.6.111432水西门大街276号96%小高层8嘉业阳光城2期3.82007.3.188500奥体大街与黄山路交界处75%小高层、高层9中海塞纳丽舍2期172007.4.279000嵩山路126号77%小高层10顺驰滨江奥城3期12.972006.12.258700（2期准备开盘价11000）奥体中心西北部运动员村西侧90%小高层、高层市场均价94402、项目优劣势分析：优势： 项目位

9、置极佳，交通便利。地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。 本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。 所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。突显学区优势。 本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。 政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。劣势： 河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。需对产品进行差异化定位设计。 河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。备注：本案为B地块项目（见下图），A地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米

10、，根据投资方的需要可一并收购，A、B地块整体开发，转让条件相同。五、项目可行性分析：1、规划形态设想：整体项目为四幢18层公寓。住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。共计建筑面积为62340平方米。2、根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计市场销售价格如下：类型销售平均单价（人民币元/平方）销售面积（平方米）销售收入（人民币万元）住宅110005660762267.7商业20000573311466.0车库位人民币12万元/个200个2400.0合计销售收入（人民币万元）76133.73

11、、项目投资成本表：类型序号项目名称工程量（平方米）计算依据计算单价（元/平方米）合价（万元）单位造价（元/平方米）土地费用1土地出让金、大配套、前期规费拿地项目方收益62340400024936.04000合计24936.0前期费用佣金62340土地出让费用的1%40249.440规划、设计、审图、审照、监理6234080498.780合计748.1主体工程建造费土建安装6234015009351.01500水电消防6234080498.780外立面装饰62340100623.4100门窗（中空）62340150935.1150电梯62340100623.4100地下停车库2500.0401合

12、计14531.6区内配套水、电、煤（暖）623402001246.8200绿化、道路、排管、智能化62340130810.4130合计2057.2经营管理费15办公费用62340按前期建设费用的5%计139866.810016营销费用62340按总销金额1.5%计1831142.015017财务费用62340按贷款1.2亿一年8%利息计154960.034018不可预见费用62340按前期建设费用的3%计83520.083合计3488.8总成本45761.773404、经济效益分析：分项内容具体数据备注（1）总收入(万元):76133.7（2）总成本(万元):-45761.7（3）营业税（万元

13、）-销售收入5.5%-4187.4（4）土地增值税（万元）-销售收入1%-761.3（5）毛利润（万元）25423.3（1）-（2）-（3）-（4）（6）所得税（万元） -6355.8（5） 25%（7）净利润(万元):19067.5（5）-（6）（8）项目年限(月):18（9）项目总投资净利润率(%)41.7%（7）/（2） 5、项目开发模式：（一）获得土地方式：（二）本项目土地费用（楼板价4000/平方米）包含：（1） 土地出让金人民币及契税1.3亿元；（2） 市政大配套费用约为人民币1496万元；（3） 前期开发政府规费为人民币1870万元；（4） 土地转让方收益人民币8600万元左右。

14、其中（1）、(2)、(3)项费用需在本项目开发前期支付，（4）项费用可分期付款如下:签订土地出让合同时支付人民币3000万元，其余部分人民币5600万元待本项目进入销售后分期支付。（三）取得本项目土地并获得“四证”前的实际投入：（1）土地出让金及契税为人民币1.3亿元；（2）市政大配套费用为人民币1496万元；（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；（4）支付拿地项目方首期收益人民币3000万元；（5）转让佣金人民币249万元；（6）项目前期开发费用（勘探、规划、设计、审图、审照、监理、开办费、前期工程费）为人民币1500万元；共计人民币21115万元。（四）取得“四证”后具备银行项目贷款

15、的条件，获得银行项目贷款人民币12000万元（项目总帐面投资额的35%）。（五）进行项目工程建设，采取由中达集团（戓其他建设公司）部分带资建设。（六）项目主体建设至2/3形象进度时，可进行项目预售，无需投资方增加投入。6、根据以上分析（未做现金流量分析）：（1）该项目的总投资净利润率在41.7；（2）本项目实际投资额为人民币21115万元，则实际投资的资金回报率为：90.3（投资周期为18个月），项目可行性较大。- 20 -亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇村级党建工作的调查报告范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指

16、出： “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主

17、要做法 （一）完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因党员不足xx人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能

18、确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 （二）发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党

19、组织申报15件实事，并填写农村党员实事申报登记卡，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富项目；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自

20、愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起

21、村委会村理事会互助组基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx，占有“双带”能力党员xx人的xx，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 （三）推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制

22、入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代

23、表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一

24、条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 （四）突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx

25、户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 （一）年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许

26、多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 （二）党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了

27、交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 （三）班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织

28、班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 （一）实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用

29、，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力；三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落

30、后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 （二）发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益

31、事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 （三）支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研

32、究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 （四）重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。