惠州罗浮山项目市场调研报告

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1、第一章 片区旅游市场调查分析2一、罗浮山旅游配套分析41.宝田大酒店：42.高尔夫球场：5二、区域地产市场分析61、宝田地产62、罗浮山度假中心83、度假村案例逍遥宫木屋别墅9三、片区旅游市场调查分析结论11第二章 消费者调查分析11一、消费者描述111、酒店客户122、高尔夫客户133、地产客户错误！未定义书签。4、度假村客户125、游客13二、问卷调查分析161.问卷调查背景说明162.问卷调查结论分析17第三章 旅游地产项目介绍34一、从化地产市场分析341.从化市场概况342.从化市场典型项目35二、青城山地产市场分析401.青城山旅游度假地产发展轨迹402.青城山旅游度假地产发展的支

2、撑体系413.青城山旅游度假地产的产品形态424.青城山旅游度假地产消费人群与需求特征425.青城山旅游度假地产销售状况与售价446.青城山主要楼盘信息45第一章 片区旅游市场调查分析罗浮山是我国道教十大名山之一。史学家司马迁把罗浮山比作“粤岳”，所以罗浮山素有“岭南第一山”之美称。它位于惠州博罗县境内，地处岭南“旅游休闲走廊”的中心地段，南接东莞、深圳，毗邻港澳与东南亚。罗浮山景区距离博罗县城35公里，惠州市区51公里，东莞70公里，广州90公里，深圳100公里。表1 罗浮山交通线路及行车时间表出发地具体线路行车时间深圳梅观高速-机荷高速-惠盐高速-小金口-博罗-龙华-长宁-罗浮山1小时45

3、分梅观高速-塘夏出口-桥头-龙溪-龙华-长宁-罗浮山广州广汕公路（惠州方向）-增城-福田-长宁-罗浮山1小时30分广汕公路（惠州方向）-萝岗-广惠高速-永和-仙村-三江-石湾-罗浮山东莞东莞-石龙-石湾-福田-长宁-罗浮山1小时10分惠州惠州-小金口-博罗-义和-龙溪-龙华-罗浮山45分景区规划总面积260平方公里，内有大小山峰432座，飞瀑名泉980多处，洞天奇景18处，石室幽岩72个。罗浮山不仅自然风光雄伟秀丽，而且文化底蕴深厚，被誉为“ 道教十大名山”，拥有冲虚古观、黄龙古观、九天观等众多道观。罗浮山周边的配套设施主要是以旅游相关的吃、住、行、游、购、娱为主。旅游景点有登山索道、冲虚古观

4、、黄龙观、洗药池、朱明洞、华首寺、罗浮山军事漂流景区、高尔夫球会等。住宿方面有逍遥宫木屋别墅、嘉宝田大酒店、嘉宝田度假别墅等。内部交通上以盘山公路、登山小道和索道为主。休闲娱乐餐饮方面主要是罗浮山风景名胜区和嘉宝田乡村度假俱乐部所提供的相应服务，如天然山水游泳池、特色客家菜肴、18洞高尔夫球场、网球场、水疗馆、大型演艺中心等，从而形成地产、旅游、高尔夫、休闲、娱乐产业链。下面将详细景区的住宿配套和嘉宝田国际会议中心。一、 罗浮山旅游配套分析嘉宝田国际度假会议中心占地1300亩，投资3亿元人民币，是一个集住宿、会议、度假、高尔夫、餐饮、康体、休闲、娱乐、休闲为一体的大型五星级综合度假会议型酒店，

5、还拥有国际标准18洞高尔夫球场、两座度假公寓、游泳池、网球场、夜总会、桑拿等康体娱乐设施，精心打造地产、旅游、高尔夫、休闲、娱乐产业链。1. 宝田大酒店：1) 酒店按国际五星级标准建造，建筑面积达5万平方米，属于旅游会议度假型酒店，共八层，设有各类客房312间；2) 酒店拥有一支专业的会议服务团队，酒店会议功能达到了世界领先水平，拥有十余种不同规格的会议室可供选择， 7个不同功能、配备先进多媒体系统的商务会议室，可容纳600人。3) 酒店附设露天泳池、健身中心、桑拿中心、水疗SPA（建设中）、大型演艺中心（建设中）、美容美发、卡拉OK、棋牌室、网吧、桌球室、乒乓球室、儿童娱乐室、精品商店、高尔

6、夫专卖等。4) 二期将加建600多间客房的酒店、演艺中心、网球场等配套设施。5) 酒店入住率平均在80%左右。因为是会议度假型酒店，所以季节性较强，每年5-10月和春节前后是旺季，在节假日和周末经常爆满，要提前订房。在淡季时主抓旅游团队和会议团队市场。2. 高尔夫球场：1) 嘉宝田高尔夫是十八洞72杆半山地国际标准高尔夫球场，由加拿大设计师Mr.Gary Read设计。前九洞起伏大，非常险峻；后九洞较平缓，总难度在广东名列第三位。2) 嘉宝田高尔夫最大的卖点在于其自然的环境、空气和文化。3) 球会采用会员模式。现有会员700余人，主要是来自广州、东莞、深圳、惠州，其中台商占60%左右；4) 会

7、籍权益：每年无限次、可携带3位嘉宾、附带两张附卡、终身会籍。5) 打球收费标准：散客平日全包720元，假日全包920元；会员平日、假日全包220元；嘉宾平日全包620元，假日全包820元。目前收费不太高，主要是用来促销。6) 球场一般在周末和节假日较旺；7) 球场平均有15%的会员经常前来打球（每月来打8场左右）。（一般球场地理位置好的话，常来打球的会员占30%左右。）8) 目前球场无灯光，影响深圳、广州等较远客户前往，正计划增设灯光。并计划多加一个球场，建成36洞的国际标准高尔夫球场。二、 区域地产市场分析1、 宝田地产嘉宝田国际度假会议中心除宝田酒店外还有仙居别墅和度假公寓。别墅已于6月1

8、日动工，原定是要推出50余套度假型私家别墅，开发面积达2万平方米，现重新规划定位。在客户的要求购买下，售出10套左右，均价为12000-15000元/，别墅面积为300-700。度假公寓，总建筑面积约2万平方米，目前已入伙。仙居别墅共发售十余套，剩余的目前处于重新定位阶段。l 酒店式公寓： 1) 总建筑面积约2万平方米，由两栋6层联排单体建筑组成；2) 购买酒店式公寓的业主可获得价值12.8万的高尔夫球业主会籍卡一张；3) 共5种户型：41.88-46.31的一房一卫、71.67-73.1的一房两厅一厨一卫、76.63-105.22的两房两厅一厨一卫、81.84-86.75的两房两厅一厨一卫、

9、109.87-119.7的三房两厅一厨两卫；4) 一期嘉逸阁全部售謦，已步入酒店式经营管理的正常轨道；二期嘉安阁07年5月1日正式推出，现已基本销售完毕，还剩有若干套。均价5720元/，最高价7000元/。5) 公寓建设时并没有打算用来销售，只是想当做酒店的附属产品做纯粹的酒店式公寓，后来有了足够的市场需求所以改为销售。2、 罗浮山度假中心罗浮山度假山庄位于罗浮山景区范围内。原为一部队基地，部队撤退后逐渐将土地出租给私人老板建设度假酒店。目前该区域的度假酒店较为零散，尚处于自发建设状态。政府已开始有意识的将其分片区的统一包装统一对外形象，已小有规模。1) 度假山庄多为多层或独栋别墅形式。2)

10、罗浮山周边共有度假山庄100家左右，每家客房数在10-30间左右，大致共有客房2000间；3) 度假村房价较低，档次不一，主要分三档：100元以内/晚、100-200元/晚、200-300元/晚；4) 从度假村服务员得知，曾有若干客人提出想在此买房，主要是用来度假、招待和养老。龙湖山庄后面有三五栋别墅原打算建为度假酒店用，但后来改为销售，已销售给即将退休的人士。5) 这些度假山庄有一个特别之处在于，很多度假村的老板并非以赢利为唯一目的。他们很多都是在外地经营着规模较大的企业或工厂，在外地也已拥有若干房产，在罗浮山建度假酒店一方面是用来出租，同时也可用来做家庭度假、招待朋友、开展商务活动的场所，

11、更大程度上是利用罗浮山独特自然环境的一种享受生活的方式。3、 度假村案例逍遥宫木屋别墅逍遥宫木屋别墅原建于上世纪50年代初期，与罗浮山大会堂、十大将军楼、朱明洞别墅等是经当年国家总理周恩来亲笔批示建造。逍遥宫木屋别墅重建于2003年，整个重建设计方案由中国岭南派艺术建筑大师负责设计、督导。设计理念以迎合现代人所追求的绿色、生态、自然、健康为主题，结合罗浮山特有的宁静、清新及天然山水环境，是中国最具特色的木屋别墅。当中有木屋别墅：独立套房、一厅二房、一厅三房、一厅四房、一厅六房及豪华贵宾商务套房（二厅四房），同时别墅区内配套设施齐全，有小型会议室、中型会议室、中餐厅、根雕茶艺雅座、乒乓球、桌球室

12、、泳池、自动麻将、烧烤场等。名称节假日价格非节假日价格木屋别墅 独立套房500 元六折木屋别墅 一厅二房1080 元六折木屋别墅 一厅三房1580 元六折木屋别墅 一厅四房2080元六折木屋别墅 一厅六房3080 元六折木屋别墅豪华二厅四房2380 元六折三、 片区旅游市场调查分析结论1) 罗浮山景区开发处于初级阶段，配套不完善，档次不高。2) 罗浮山景区旅游开发结合了当地文化、休闲娱乐和地产开发。罗浮山景区的主要吸引点是自然资源、休闲和文化。3) 景区人流量小，知名度不高，并且淡旺季尤为明显。节假日和周末的人流量明显高过平时。罗浮山景区07年10月1日至3日共接待游客8万多人次，同比增长9.

13、4%。4) 景区对外交通通达性不强，主要的游客来自于周边地区、惠州、东莞、广州和深圳。对外的辐射性不强。5) 罗浮山游客主要目的是周末节假日度假、祈福和会议。停留时间短，一般为当天往返或逗留两日。第二章 消费者调查分析一、 消费者描述根据消费者的消费特征，对消费者进行分类可以分为： 短暂住宿的消费：酒店客户和度假村客户 休闲度假的消费：高尔夫和游客类 地产持有类消费：别墅类客户、公寓类客户和少部分持有度假村类客户以上是以三个纬度对客户进行的划分，存在着三种客户互相重叠的部分，单一每一类客户并不能完全涵盖罗浮山的客户。1、 短暂住宿类消费1) 酒店客户 酒店客户主要是旅游团体、会议团体、高尔夫会

14、员和散客。 旅游团体客户主要时间是节假日和周末，其中广州客户较多。 会议团体客每年来消费次数在1-3次之间，时间集中在年中和年尾，主要来自深圳和惠州。 散客来源于广州、东莞、深圳。广州、东莞的比例比较大。户籍是台湾人、日本人、韩国人，主要都是企业主。散客一般主要时间是在周末和节假日。 在平时散客比例会多一点，在旺季（周末、黄金周）团队和散客大致相当。2) 度假村客户 客源主要来自东莞、广州、深圳，惠州的人较少。主要是家庭型、企业小团体型、老年修养等。他们的活动主要是爬山、烧香、会议、修养等。 从度假村服务员得知，曾有若干客人提出想在此买房，主要是用来度假、招待和养老。龙湖山庄后面有三五栋别墅原

15、打算建为度假酒店用，但后来改为销售，已销售给即将退休的人士。2、 休闲度假消费1) 高尔夫客户 高尔夫客户分为：球会会员、商务人士和政府人员。 球会采用会员模式。现有会员700余人，主要是来自广州、东莞、深圳、惠州。其中台商占60%左右；台湾人过来罗浮山一般是为了打球。香港人一般周末过来，来这边一般是打球和上山。政府人员来这边一般是招待客人和度假。 球场平均有15%的会员经常前来打球（每月来打8场左右）。（一般球场地理位置好的话，常来打球的会员占30%左右。） 目前球场无灯光，影响深圳、广州等较远客户前往消费； 球会会员购买当地别墅等类型房产的需求较大，此类人群在购房时尤其需要圈内高端人士的交

16、流与互动，从而形成资源的共享。1) 游客游客可以分为度假休闲型和祈福型 度假休闲型n 分为团体和散客。n 团体客户为旅行社组织或单位组织。一般为周末或节假日出行，在罗浮山停留时间较短，多停留一天或两天。客户一般来源于周边区域。广州、东莞、深圳、惠州。支付能力不强。n 散客一般来自惠州或者稍远区域的自驾车客户。一般为周末或节假日出行，在罗浮山停留时间较短，多停留一天或两天。自驾车客户具有较强的支付能力。 祈福型n 单纯的祈福型客户数量较少，大部分的祈福型客户会结合爬山休闲度假。n 单纯的祈福型客户主要来源于惠州、东莞、深圳。罗浮山在东莞人心目中地位较高。职业多为生意人、政府人士和本地人。一般来罗

17、浮山的频率较高，当天往返。3、 地产持有类消费1) 别墅客户： 台湾人购买的较多。 业主购买这里的别墅主要是用于度假、招待、商务活动等，是纯粹的高端消费群。有客户购买多套，一套自主，一套用于招待朋友。 客户认可此地的最大吸引点在于“岭南第一山”的自然环境，有很多客户提出希望在这里买地自己建别墅。 球会会员有3、4套成交。2) 公寓客户 客户主要来自于广州、深圳、东莞。惠州人在此购房的很少，一是因为价格相对于惠州市来说太高，二是因为该产品在惠州推广很少，认知度不高。 大部分是企业主和政府人士。其中企业主大约有70%-80%。80%的球会会员会购买公寓。 用于度假、投资，大部分看中的是罗浮山的环境

18、和当地房地产升值前景。客户认为嘉宝田公寓贴进大自然，罗浮山空气好，负离子含量能比外面高30%以上，环境幽静。3) 度假村老板 罗浮山景区里度假山庄有一个特别之处在于，很多度假村的老板并非以赢利为唯一目的。他们很多都是在外地经营着规模较大的企业或工厂，在外地也已拥有若干房产。 在罗浮山建度假酒店一方面是用来出租，同时也可用来做家庭度假、招待朋友、开展商务活动的场所，更大程度上是利用罗浮山独特自然环境的一种享受生活的方式。二、 问卷调查分析1. 问卷调查背景说明此次问卷针对的是祈福客户和宝田酒店内的度假客户。调查时间：2007年10月3-5日调查地点：罗浮山宝田国际度假会议酒店、朱明洞景区、黄龙古

19、观景区简要说明：1、本次调查采用问卷形式，分为甄别问卷、主体问卷和背景资料三部分，主要涉及调查对象对罗浮山的印象、对罗浮山道教的认知、购房意向与计划以及个人背景资料等。2、因本次调查对象范围宽泛，所以在发放问卷前通过对被调查者的年龄、外貌、气质等综合观察后选定对象，即采用了发放问卷前的观察甄别方式。3、本次采用一对一的跟踪式问卷调查法，并在需要时帮助被调查者解答疑问，故问卷质量较高。共发放问卷43份，回收有效问卷41份。4、因问卷中有部分选题是多选，所以部分被访者针对一个问题有多个答案，在各选项数量统计时总额可能会超过问卷总额。2. 问卷调查结论分析l 甄别问卷A01、被访者年龄因为本次调查的

20、目的是寻找潜在购房客户的需求，所以将年龄甄别条件定为25岁以上。通过调查员的观察甄别后，参与本次调查的绝大部分是25岁以上，较为集中在35-45岁之间，仅有一个在25岁以下。A02、被访者家庭在未来3年内购房的可能性除一位被访者在未来3年内肯定不会购买房产外，其他的都有可能购买，其中10%的被访者未来3年肯定会购房，49%的被访者购房可能性很大。A03、被访者家庭年收入被访者大部分的家庭年收入集中在10-30万元和30-60万元之间，大部分都是中产阶层以及中产以上人士。l 背景资料B01、被访问者的性别是？在受访人群中，男性占71%，女性占29%。B 02、请问您的最高学历是？ 在受访人群中，

21、大专以上学历的占92%，其中本科的占61%，研究生的占5%。B03、请问您的职业是什么？由以上图表可知，这次受访人群中，各种行业的人都有。说明罗浮山能够吸引的人群范围很广。B04、请问您是目前生活和工作的地方是哪里？受访人群中，来源地排序为：惠州、东莞、广州、深圳。罗浮山目前的知名度还只是区域性的，车程在两个小时内。B05、您家里目前有私家车或者近2年内有购车计划吗？ 受访人群中的69%自家有私家车，28%虽然没有，但是近2年计划购买。这说明受访人群中大部分人具有较强的支付能力。l 主题问卷C1、被访者来罗浮山的主要目的从问卷统计来看，大部分游客来罗浮山的目的是休闲度假，占据46%之多；其次为

22、观光旅游和烧香祈福，分别占28%和20%。随着我国经济的增长和旅游业的发展，国民旅游已经开始由大众观光旅游逐步走向休闲度假旅游，这一点直接体现在罗浮山的游客身上。另外，因罗浮山属“岭南第一山”，同时又是道教胜地，所以前来观光旅游或是专门前来烧香祈福的游客也较多。因为本次问卷发放在景区的数量远大于在嘉宝田的数量，即所调查的以景区游客占多数，所以商务会议和打高尔夫的游客较少。C2、罗浮山吸引被访者的地方从游客的反馈来看，罗浮山最吸引游客的地方在于其自然环境和空气，其次为罗浮山山体，高尔夫球场和罗浮山道观仅占少数。从和游客的交谈中也印证了这一点，大部分的游客在谈及罗浮山的核心资源时首先提出的就是新鲜

23、的空气和自然的生态环境，这对现代都市人来说是最具吸引力的。值得一提的是罗浮山道教。单从山体知名度来看，道教对其有着重要的影响，可以说众多的道观是罗浮山重要的资源所在。但从游客的认同感来看，道教的分量却远远不如其自然环境，很多游客并非为了烧香而去，更多的情况是在罗浮山休闲旅游中顺带去烧香祈福的。C3、被访者来罗浮山的频率游客来罗浮山的频率大多在一年一次或是很少来，分别占据24%和32%；选择一个季度一次或是半年一次的游客均为7%；而一个月一次或两次以上的游客非常少。总的来说，罗浮山的游客回头率目前还不太高，这大部分程度上是针对景区游客。从访谈情况来看，对于嘉宝田酒店或高尔夫客户来说，回头率会高出

24、许多，平均在半年一次左右。C4、被访者在罗浮山逗留的时间在罗浮山的逗留时间上，大部分游客选择一天或两天，均占40%；其次为逗留三至五天，占15%；仅有两位游客在罗浮山逗留大约一周时间；而一周以上的非常之少。 从目前罗浮山的旅游功能上说，还是以观光旅游为主，在旅游资源、各项配套和服务上来看，仅能满足游客一至两天的停留需要。将来随着罗浮山休闲度假功能的提升，游客逗留时间将得到大大延长。C5、被访者前往罗浮山的交通方式从所调查的游客来看，绝大部分是自驾车前往罗浮山的，占81%之多；其次为乘公共交通方式，占12%；与公司团体前往的仅为三人；此次调查未接触到通过旅行社前往罗浮山的游客。从交通方式上可以初

25、步断定罗浮山游客的层次，即所调查的游客大部分为中产阶层或以上，这也印证了前面对游客家庭收入的调查结果。在公共交通上，罗浮山公共交通较为便利，有开往惠州和石龙的大巴车，节假日平均15分钟一班。从现场观察来看，罗浮山出发的公共交通入坐率在60%左右。而在旅游团方面，朱明洞景区现场三小时观察到大约4个旅行团，作为一个黄金周时期的旅游景区，该数量明显偏少，主要原因在于罗浮山目前旅游开发程度还不够，各项配套设施和服务还不完善。C6、被访者在罗浮山的住宿方式在选择住宿方式上，有39%的游客不在罗浮山住宿，这部分游客或是当天返回，或是选择到惠州或东莞市区住宿；有27%的游客选择在嘉宝田住宿，从酒店规模、档次

26、、配套、服务等各方面来看，嘉宝田五星级酒店具备绝对的优势；而被调查的游客选择在嘉宝田酒店式公寓或是周边的小型度假山庄住宿的分别占8%和13%。在调查中得知，国庆黄金周期间，从1号至5号，嘉宝田五星级酒店及酒店式公寓的预定率均为100%，客人到店率也在95%以上。而罗浮山附近的小型度假山庄入住率也较高，平均在80%左右，个别几家在100%。C7、被访者认为罗浮山的不足之处在对罗浮山不足之处的反应上，有34%的游客认为目前罗浮山的旅游开发还远远不足；其次是在娱乐和购物方面，分别占19%和17%；而在交通、餐饮、住宿当方面也有所反应。总体来看，目前罗浮山旅游在吃、住、行、游、购、娱等各方面均有所不足

27、，整体旅游开发尚处于初级自发性阶段，这些将需要政府及企业的共同大力扶持。l 对道教的认知D01、你对道教的信奉有多深？在受访人群中，对道教充分不信奉的占21%，可信可不信的占61%，较为信奉的占18%，这说明多数人对道教都持着无所谓的态度，来罗浮山不完全是冲着道教来的。D02、平均每年您在道观捐出的香火钱大概是多少？在受访人群中，每年所捐的香火钱在100元以内占61%，每年捐献100-500元占领26%，500以上的只有6%，这也说明大家的对道教的信仰程度不大高。D03、您一般多长时间去一次道观烧香祈福？在受访人群中，每年很少来的人占43%，每年来一次的人占24%，每半年一次的占14%，每季度

28、一次的占14%，每月两次以上的占5%，这说明多数人来罗浮山烧香祈福的频率并不高。D04、在您去过的道观场所中，罗浮山道观在您心中的地位如何？在受访人群中，在心中占较低地位的占5%，中等地位的占47%，较高地位的占37%，至高地位的占12%，这说明在人群去过的道观中，罗浮山的道观在人群心中还是占较高的地位的。l 购房意向与计划E01、下一次购房您意向选择哪个地方？在受访人群中，选择城市城区购房的人群占38%，选择城市郊区购房的人群占39%，选择远离城市的旅游风景区的人群占18%，选择其他的占5%。这说明多数人还是乐意在城市或者城市周边购房。E02、如果在罗浮山建设一个很好的高端地产项目，您会考虑

29、在这里买房吗？在受访人群中，选择一定会买的占5%，会考虑的占69%，绝对不会买的占26%。这说明罗浮山的高端地产项目对多数人还是具有一定的吸引力的。E03、如果您要在罗浮山买房，您希望买什么样的房子？在受访人群中，选择自己参与设计的高端个性别墅的占15%，选择独栋别墅的占54%，选择联排别墅和多层洋房的占7%，选择小高层住宅的占15%，选择高层住宅的占2%。这说明大多数人希望买到的产品是别墅。E04、如果您要在罗浮山买房，您买房的用途是什么？在受访人群中，用于日常居住的占14%，用于休闲度假的占50%，用于招待的占2%，用于投资的占34%。这说明多数人买房是出于自用的目的，有一部分人买来是用于

30、投资。E05-1、如果您要在罗浮山买房，您能接受的别墅价格是多少？在受访人群中，能接受1-1.5万别墅价格的占48%，接受1.5-2万的占19%，接受2-3万的占3%，接受3-5万的占11%，认为只要产品好，价格不是问题的占19%。这说明在受访人群中，多数人对罗浮山别墅的预期心理价格并不高，但也有一部分人是看产品质量，不注重价格，说明他们具有较强的购买能力。E05-2、如果您要在罗浮山买房，您能接受的多层价格是多少？在受访人群中，能接受5000-6500元的多层住宅价格的占56%，能接受6501-8000元的占41%，能接受8001-10000元的占3%，选择100001元以上的为0。这说明大

31、多数人认为在罗浮山的多层住宅的价格区间是5000-8000元，据调查，嘉宝田的酒店式公寓的销售均价为6000左右，两者比较吻合。三、 消费者调查分析结论1. 短暂住宿类客户购买力来源停留时间来罗浮山频率需求特征酒店客户团体（会议团体和游客团体）广州、深圳短，1-2天低会议配套、酒店配套、自然资源个人强广州、东莞、深圳短，1-2天高酒店配套、自然资源度假村客户弱广州、东莞、深圳、惠州短价格、自然资源2. 休闲度假类客户购买力来源停留时间来罗浮山频率需求特征祈福有车一族购买力强、其他不强惠州、东莞、深圳初一十五和节假日当天往返高罗浮山的名气休闲度假高尔夫客户强东莞、广州、深圳短，周末或节假日高高尔

32、夫配套、酒店配套游客广州、东莞、深圳、惠州周末或节假日低自然资源、景区配套3. 地产持有类客户购买力来源来罗浮山频率置业特征置业目的别墅强台湾人和高尔夫球会会员高片区前景、配套、投资回报、休闲度假、接待、投资公寓弱高尔夫球会会员高片区前景、配套、投资回报休闲度假、投资度假村老板强多数祖籍在惠州高自然资源、心理归属接待、休闲度假第三章 旅游地产项目介绍一、 从化地产市场分析1. 从化市场概况就自然环境来说，从化历来是广州市民旅游度假的好地方，它有优美的青山、绿水、蓝天的自然景观，是名副其实的广州后花园。目前的地产开发多走“旅游地产”的路线。目前，从化的地产项目除了城建集团的逸泉山庄，珠江地产进驻

33、从化开发大型楼盘东方夏湾拿花园，碧桂园、雅居乐等几个大发展商也纷纷进驻从化。土地便宜，重大规划利好，从化的房产价格低、自然资源丰富都是几大开发商进驻从化的主要原因。几个大的规划利好消息对从化市场有较大的带动。从化撤市建区、道路交通得到极大的改善。目前华南快速干线二期已通车，现在由广州跑马场或广园东上华南快速干线，在钟落潭出口出，到达逸泉山庄只需3040分钟。规划利好消息公布后从化的成交量明显上升，价格上涨。从化以往只作为度假的居住板块，随着交通时间的缩短，其度假功能渐渐“退化”并演变成常住板块，因此以往的“一小时度假圈”已经演变成“半小时生活圈”。目前从化以低密度的大盘项目为主。产品主要形态是

34、独栋别墅、连排TH和多层。随着交通的改善，广州市区、佛山、深圳等珠三角城市与从化的交通联络极为便利，也为这个区域带来大量的外来置业群。“半小时生活圈”的形成，也令更多广州人乐于北上置业，因此受广州买家欢迎的从化产品也从别墅阶段过渡到洋房、别墅兼有。2. 从化市场典型项目1) 东方夏湾拿 类别：纯别墅社区 开 发 商： 广州珠江房地产开发中心有限公司 地理位置：从化神岗镇广从公路莲塘桥 交通状况：华南快速干线二期；京珠高速；601、602、穿梭巴士 均价：独栋别墅：1.8万元/平米； 双拼别墅：1万元/平米（1000元/平米的精装标准）； 联排别墅：8500-9000，9000-10000元/平

35、米 项目介绍：东方夏湾拿花园是由珠江地产精心打造的广州首个拉丁风情小镇，该项目位于广州从化，依傍流溪河畔，周边环境优美，一河两岸山清水秀. 总规模3000亩，首期开发1150亩。为体现拉丁生活方式，东方夏湾拿引进拉丁文明元素，原汁原味突出拉丁风格。 项目配套齐全，共有五大配套。 东方夏湾拿酒店：拥有200间标准客房间与独立豪华接待别墅（相当于总统套房）；康体中心舒爽宜有，亲水大堂吧闲散而亲切，VIP尊享人生乐趣；会议厅宽敞便利；室内恒温泳池与室外泳池让您享受更多的运动乐趣。 拉丁风情商业街第23街。街道的两边排列着各种特色店铺，拉丁餐厅、五分钱小酒馆、冰激凌屋里洋溢着欢声笑语；婚纱店、布艺店、

36、家居饰品店里弥漫着浪漫、温馨的气息；诺丁山书屋、拉丁名人堂里展示出拉丁文明的深邃与智慧；旅游咨询中心与贝利运动城则是畅游从化的基地。 心灵会所：很远就能看到西斯庭风格的七彩碎花玻璃，设计的灵感之源很明显是著名的古巴大教堂，高空挑高20米，自然采光，光芒四射。坐在会堂的长椅上冥想，内心即能沉静下来。婚礼或集会，在这里都有纯净的气氛。 运动会所：圣保罗大球场，用高档进口的草坪铺设，优质草皮配有专业人士进行日常维护，四季常绿；室内国际标准羽毛球场，内部照明引进国际品质的菲利普运动光线设计；泳池，采用双循环水设计和美国ALA消毒系统；网球场、攀岩场随时恭候挥洒活力。 美术馆；社区内设有别具拉丁风情的私

37、家美术馆，呈现了浓郁的拉丁艺术与文明。美术馆内现正举行的古巴风情图片展，图片均是在古巴首都哈瓦那实地拍摄。这里将定期举行各类艺术画展、摄影展，同时可以给业主展示个人作品的机会，不断丰富社区的人文氛围，提升艺术品味。 客户来源： 深圳客户40、广州、东莞 置业目的：旅游度假、投资 入住率60 主要卖点：片区规划：广州的副中心、自然资源和风水、背山面水、纯别墅社区 开发策略：定位于纯别墅社区，营造拉丁风情，打休闲旅游牌。启动区开发东方夏湾拿酒店，心灵会所、美术馆。以完善的配套吸引客户。2) 从化逸泉山庄 项目介绍：逸泉山庄是城建越秀地产投资开发的首个大型郊外别墅楼盘，规划总面积是3000亩，山庄毗

38、邻风景秀美的流溪河，自然环境青幽迷人，交通便利。逸泉山庄自2000年起开始建设，充分利用从化地区旅游度假的天然资源和青山绿水的田园风光，引入“后小康郊区住宅模式”理念，充分体现小康之后的现代城市人所追求的自由、安逸、闲适及“天人合一”的理想生活境界。 小区内配套完善，设有9万平方米的高尔夫乡村俱乐部、6000平方米的会所，会所内有超市、中西餐厅、酒吧、医疗中心、会议中心、健身室、卡拉OK舞厅、桌球室、羽毛球场、桑拿、沐足、美容、美发，还有室内外网球场、室外篮球场、大型泳池等，另外还有度假公寓出租，这些配套足以满足住户在逸泉山庄的长住与度假需求。即将于2006年年中投入使用的配套设施还有：超豪华

39、园林酒店等。 启动区：“采绿园”。整个启动区的容积率极低，该区以田园风光为主题设计意念保留了原生树木，房屋都隐映在树木之中，营造世外田园的氛围。 目前销售产品：第六期“岭南粤园”：华南首席岭南别墅，每栋别墅都可观园，引自流溪河活水的荔枝溪东西贯穿社区，另两条水系环保社区，实现传统情怀与现代人居智慧的完美结合。 项目卖点：华南首席岭南别墅、区域前景、大社区、园林景观 置业目的：休闲度假、投资 价格：独栋别墅：2.2万元/平米；双拼别墅1.2万元/平米（含1600元/平米的装修）3) 源泉 项目介绍：源泉北邻从化温泉，南邻从化高尔夫球场，西面是流溪河，是名副其实的温泉高尔夫小区。占地15.3万平方

40、米，总建筑面积约12万平方米，容积率只有0.63，拟建300多套别墅产品和100多套洋房和公寓。项目大部分别墅单位都是依山势和临水而建。 项目卖点：引入从化温泉水，自家就可享用苏打温泉。在建筑设计上充分融合了山地地形和温泉概念。依山而建有高尔夫球场。 建筑特色：充分利用项目的山地地形，建筑依原生坡地顺势而为，采用错层、跌落、筑台、退台、爬坡、架空等多种设计手法，户户拥有室外半私有景观空间。产品类型丰富，包括独立别墅、双联别墅、联排别墅、叠加别墅、洋房和公寓。别墅类户户拥有小型温泉池，部分户型更带私家泳池。 价格：独栋别墅：1.6万元/平米；双拼别墅：8000-9000元/平米； 温泉水：15元

41、/方 销售状况：07年5.1开卖，四个月共卖200多套，目前还剩余零星几套。二、 青城山地产市场分析1. 青城山旅游度假地产发展轨迹1) 青城山市场经历了从不温不火到价量齐升的阶段。2004年以前发展状况：尽管拥有绝佳的自然、人文和历史等别墅开发的天然优势，由于交通瓶颈和开发条件的制约，青城山真正出现的是度假式公寓。此前的青城山板块仅仅定格为“5+2模式”、“分时度假”等模式，并以典型的第二居所概念落地生根。数年之间，青城山开发特别是别墅开发显得不温不火，与蓬勃发展的城市别墅板块和近郊别墅板块形成了强大的反差。成都别墅市场曾一度被扣上伪别墅泛滥、别墅市场价值严重低估等帽子。2) 青城山的发展模

42、式经历了从经济养老型项目到大规模低密度高档社区的开发。青城山区域前期开发的大部分产品代表是养老型项目。前期开发的项目中除了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。3) 青城山总体规划对青城山的地产发展起了巨大作用。2004年，青城山的房产开发经历了“世界遗产”风波，为此，国家相关部委制定了青城山总体规划，从而确定了青城山的别墅开发从今年开始呈现了有序、合法的发展势头，将青城山定位为“以道教文化为核心，建设具有川西建筑风貌的中国西部中央旅游度假养

43、生区”。4) 2005年，青城山别墅市场气象一新，10多个高端别墅项目竞相斗艳，青城山别墅开发更是呈现井喷之势，在如潮的别墅开发中成为了成都别墅领域的新主场，高山流水、青城皓庭等10多个高端别墅项目的出现，青城山别墅板块在别墅形态和开发水平上都进行了一次全面的升级换代。成都别墅市场形成浣花溪城市别墅板块、牧马山近郊别墅板块和青城山风景别墅板块的三足鼎立的格局。2005年末开始，成都别墅市场逐渐出现了部分投资客。而真正的消费者也在别墅日渐减少的导向中开始纷纷下手。2. 青城山旅游度假地产发展的支撑体系1) 板块：高尚生活的别墅住区2) 交通：半小时回家的第一居所。成青（成都-青城山）旅游快速通道

44、使得成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。3) 环境：自然山水环境。建筑园林、青山绿水、自然溪流和原始植被融合在一起。4) 人文：青城山作为中国著名的道教名山，道家修身养性的文化精髓，铺垫成为了青城山风景别墅板块的深厚底蕴；青城山下古朴纯良的民风民俗和世界著名的长寿村，为该板块的人文价值添上了浓墨重彩的一笔。3. 青城山旅游度假地产的产品形态1) 该区域别墅或其他房产项目的定位，着眼于“休闲、度假、避暑”等方面，主要是公寓、双拼、联排、独栋等建筑形态。呈现出山水住宅、顶级别墅、旅游住宅三足鼎立的态势。2) 建筑形态：以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展

45、，多层项目反而将处于尴尬境地。3) 户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型，其中150-200平方米适合全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在3070之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280之间，适合客户全家人度假使用。4. 青城山旅游度假地产消费人群与需求特征青城山两大主力人群是度假休闲避暑性质的都市白领一族和疗养安度晚年的退休人群。由于该区域得天独厚的自

46、然和人文优势，房产项目受市场的追捧度估计会很高。别墅项目开发瞄准中产别墅消费人群，走高品质、高品位的复合地产开发模式。其需求特征主要有：1) 中意的物业类型：主要是别墅，绝大部分客户选择联排别墅，其次是电梯公寓。2) 物业面积集中在2060平方米之间，其中购买面积在50平方米左右的最多。3) 置业的目的：度假、休闲和养老是最主要目的。40%是长期居住，主要是老年人；33%用于度假，主要是中青年人；13%出于投资目的购买。4) 居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部分纯属投资而从不入住的。5) 置业情况：大多是2次或3次置业，一方面是为了方便家

47、人或朋友休闲度假，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次。6) 选择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对市区便宜，是吸引消费者最主要的4个因素。7) 购置类型：低层建筑最受高端消费者青睐。目前供应市场花园洋房极少，但从需求市场上来看，对它的需求相对联排别墅和独幢别墅较多。8) 购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。9) 消费需求变化：多次置业的客户比例增加；建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加；对户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型；养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业有所增加；未来置业需求对价格的

48、要求较前期宽松，更能接受较高单价与总价，但是对物业的投资价值要求有所提高；对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。5. 青城山旅游度假地产销售状况与售价1) 青城山项目平均销售率达98.21%，对养老以及度假型客户的吸引力较强。养老型项目的平均销售率较高。各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目。2) 不同功能平均销售率：（青城山区域项目销售均价较高，近期上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/以上，成为成都市场上少有的高档项目。（具体售价参见主要楼盘信息）三、 对本项

49、目借鉴意义1) 入市时机：从化地产市场和青城山地产市场都经历过从成交难、价格低到价量齐升的阶段。合适的入市时机对项目的成功与否非常重要。2) 旅游地产的项目开发风险大。成败取决于区域规划前景、交通等相关配套成熟度、市场成熟度、项目开发策略和定位。3) 旅游地产板块的资源整合很重要，立意高的旅游资源规划和多个开发商联合开发炒作项目板块对项目的开发有很大的作用。4) 旅游地产常用的开发策略：项目配套前行启动、高端定位情况、不可替代资源的利用。5) 旅游地产目前正朝着多功能定位的方向发展。从最初的旅游度假到旅游度假、养老、商务、投资的方向发展。6) 文化如道教、佛教、文化遗产对旅游地产的作用较难直接体现。如何将文化资源嫁接到项目定位上需要较深的操盘功底。