珠海市A020地块项目建议书

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1、 创新成就卓越 远见创造未来珠海市A020地块项目建议书丰耘地产珠海项目公司二一四年五月一日目 录一、项目发展依据及概况1二、土地基本情况21、土地自然情况22、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响43、土地市场55、土地综合分析结论5三、城市及区域市场分析61、城市宏观经济环境分析62、区域宏观经济环境分析83、城市房地产市场发展概述94、区域房地产市场发展概述115、宗地周边区域市场研究126、市场分析结论14四、项目定位151、项目整体定位152、规划布局分析163、产品定位174、开发及销售建议175、项目定位结论20五、经济测算211、成本构成212、三项费用及税金253、销售

2、价格264、分期开发销售、销售设想265、项目年度利润情况276、资金来源与运用277、经济效益测算结论30六、项目SWOT分析321、优势322、劣势323、机会324、挑战33七、项目发展计划331、结论意见33一、 项目发展依据及概况A020地块位于珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间厂房旧改项目的生活配套区域，随着大中型企业的纷纷驻入，区域地块的升值能力较高。项目地处珠海中心地段，东起建业二路，西至建业三路，南北连通九州大道西与石花西路，占地面积4.9万。2014年4月25日，丰耘珠海公司通过招拍挂形式取得A020地块。根据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合

3、分析，将该项目定位为丰耘“产品体系规划”中第五品类城市郊区中高档大盘项目，产品主要包括高层住宅及商业、车位等，以满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中高产阶级首置及改善型住宅。该项目总投资163686万元，预计可实现销售收入207047万元，可实现利润总额为43360万元，投资利润率为19.87%。二、 土地基本情况1 土地自然情况（1） 宗地位置A020地块位珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间厂房旧改项目的生活配套区域，地块紧邻白莲洞公园。 距离公交车站仅1.5公里； 距离拱北商业中心2.5公里； 距离幼儿园约1.0公里； 距离小学约

4、1.4公里； 距离中学约0.7公里； 距市医院约1公里。（2）宗地四至项目地处珠海中心地段，东起建业二路，西至建业三路，南北连通九州大道西与石花西路，占地面积4.9万。周边楼盘有格力广场、面对锦园地产、白莲洞公园。（3）宗地现状项目地块规整，基本呈题型，地块内部拆迁工作目前尚未完成。（4）社区配套 交通情况：珠海公交文化传媒公司、2416米海愉半岛(公交招呼站)、2422米公交车(机场快线)、2553米水湾路南、2999米珠海市公交广告有限公司 教育情况： 幼儿园：东方中英文幼儿园、紫荆花幼儿园、北岭幼儿园、华南师大附属钰海幼儿园、海之星体育幼儿园 小学：吉莲小学、拱北小学、珠海市香洲区第十小

5、学、景园小学、吉大小学 中学：恩溢学校、珠海市第四中学、拱北中学、珠海市第八中学、珠海女子中学 医疗情况：珠海九龙医院、珠海市人民医院 购物娱乐：项目西侧紧邻格力广场商业街，目前正在建设中，预计两年后将投入使用。距项目2km范围内现有上华润万家超市、沃尔玛等。 生活情况：生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活需求。（5）市政配套目前，该区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。 供电：电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定，区内设110kv变电站两座。 供水：由香洲地区珠海水电局有限公司直供，日供水量2万吨。 通讯：园区设有通讯中心，装

6、机容量6万门的程控电话，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。 排水：区内排水采用雨、污分流制。 供气：西气东输工程在区内设立天然气分输站。（6）控规条件地块用地面积为49000，用地性质为二类居住用地。容积率2.0，建筑密度35%，绿地率35%。2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响城市近期建设的重点：加快中心城区的用地结构优化调整，健全和完善第三产业服务体系，强化经济、商贸、信息、旅游服务功能；集中力量开发建设南湾城区和唐家湾新城两个地区，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布；加强地区的基础设施配套建设，发挥城市基础设施的整体效益；加快城市信息化基

7、础设施建设；继续有效维护良好的生态环境，严格控制环境容量，保持城市特色和城市可持续发展的优良状态。建设一批文化、康乐康体、医疗、社区服务、市民广场等设施，改善和满足市民日益增长的物质和文化生活的需要。重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心，建设和完善斗门次中心城、拱北、湾仔、南屏、唐家、金鼎6个地区文化中心，建设南湾体育场和拱北体育场，建设中山大学附属第五医院、拱北医院、湾仔医院、南屏医院和唐家医院等5所医院，建设新香洲、前山片区的配套中小学。3、土地市场 2014年3月20日，珠海市统计局在其官网上发布2013年1-2月度珠海房地产开发与经营数据。数据显示

8、，珠海1-2月商品房销售面积为31.47万平方米，其中住宅销售面积为28.32万平方米；商品房可供预售面积为13.29万平方米，均为住宅；商品房待售面积为158.8万平方米，其中住宅108.71万平方米。商品房可供预售宗数为7宗，同比增长40%。据珠海搜房网数据监控中心统计，截至2月28日，2014年2月珠海主城区网签成交共439套，成交面积3.9万，相对于1月主城区网签成交430套的数据多出9套，环比上涨2%，同比则上涨33%。其中住宅成交376套，成交面积3.6万；商业成交45套，成交面积1635.56；办公成交18套，成交面积1786.55。在房地产开发投资中，商品房住宅投资163.60

9、亿元，增长33.1%。全年商品房施工面积1653.24万平方米，增长36.5%，其中商品住宅1199.86万平方米，增长30.8%。商品房竣工面积349.08万平方米，增长65.5%，其中住宅275.26万平方米，增长60.1%。商品房销售面积240.86万平方米，下降6.4%，其中住宅209.88万平方米，下降10.1%。年末商品房待售面积53.11万平方米，增长5.2%，其中住宅32.45万平方米，增长19.9%。商品房销售额281.29亿元，增长2.2%。 4、土地综合分析结论q 宗地位于香洲区的住宅区域，随着未来商业的发展和周边商业中心的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大。q

10、 近年来珠海市土地供应集中于南屏，该地块所处地理位置优越。q 珠海是我国最早设立的经济特区之一，是联系内地与香港、澳门和台湾，以及对外贸易、国际交往的一个重要口岸。通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设品类五城市郊区中高档大盘项目。q 项目占地面积4.9万平米，容积率2.0，规模较大，便于产品规划和开发。且区域地价处于价值洼地，此时入市拿地将会获得比较明显的土地成本优势。q 该项目优势明显，对维持公司的持续经营和发展、提高市场的知名度重大的战略意义。三、 区域宏观市场分析1 城市宏观经济环境分析珠海市总体面积为7653平方公里，其中陆地面积为1687.8平方公里，海域面积为5965.2平

11、方公里，且岛屿众多有“百岛之市”之称。 珠海市于1980年设立经济特区，是中国最早设立的4个经济特区之一，享有全国人大赋予的地方立法权。下辖香洲区（中心城区）、金湾区、斗门区3个行政区，并设立珠海（国家）高新技术产业开发区、珠海保税区、高栏港经济区、横琴经济开发区、万山海洋开发试验区五个经济功能区。其位于广东省珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之处而得名。东与香港隔海相望，相距仅36海里，南与澳门相连。珠海是我国最早设立的经济特区之一，是联系内地与香港、澳门和台湾，以及对外贸易、国际交往的一个重要口岸。珠海属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均

12、气温223，最低气温2.5。年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。珠海大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大，有时可达到100%。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份冬季受寒潮低温影响。台风出的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响珠海市的台风平均每年1次，暴雨有5次左右。1.1地区生产总值初步核算， 2010 年，珠海市城镇居民人均可支配收入25382 元，比上年增长11%，扣除物价因素，实际增长7.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为35%。2011年全市实现地区

13、生产总值（GDP）1403.24亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值37.70亿元，增长3.2%，对GDP增长的贡献率为0.7%；第二产业增加值786.42亿元，增长14.4%，对GDP增长的贡献率为69.5%；第三产业增加值579.11亿元，增长7.9%，对GDP增长的贡献率为29.8%。三次产业的比例由2.7:54.8:42.5调整为2.7:56.0:41.3。现代服务业增加值321.96亿元，增长8.5%，占GDP的22.9%。民营经济增加值345.35亿元，增长11.1%，占GDP的24.6%。 分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值863.48亿元、35

14、1.27亿元和188.49亿元，分别增长10.8%、14.2%和9.0%。 1.2固定资产投资全年完成固定资产投资638.37亿元，比上年增长28.4%。其中，房地产开发投资256.59亿元，增长42.9%。分城乡看，城镇投资631.07亿元，增长30.5%；农村投资7.29亿元，下降45.3%。分投资主体看，国有经济投资200.77亿元，增长11.3%；非国有经济投资437.6亿元，增长38.2%；其中民营经济投资169.72亿元，增长105.3%。分产业看，第二产业投资152.11亿元，增长22.7%，其中制造业投资123.18亿元，增长17.3%；第三产业484.35亿元，增长29.9%

15、。全年在建项目684个，新开工项目337个，同比分别下降5.9%和30.1%。 1.3人口情况截止2011年末常住人口156.76万人，户籍人口106.01万人；户籍人口中，全年出生人口12057人，出生率11.4；死亡人口2348人，死亡率2.2 ；自然增长率9.2。 全市常住人口全市常住人口2为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%。年平均增长率为2.36%。 家庭户人口全市常住人口中共有家庭户3 451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人

16、口普查的3.08人减少0.28人。 性别构成全市常住人口中，男性人口为812466人，占52.07%；女性人口为747763人，占47.93%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的100.32上升为108.65。 年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为210694人，占13.50%；15-64岁人口为1272590人，占81.57%；65岁及以上人口为76945人，占4.93%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.88个百分点，15-64岁人口的比重上升2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.01个百分点。 各种

17、受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为286911人；具有高中（含中专）程度的人口为383569人；具有初中程度的人口为519506人；具有小学程度的人口为252469人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由7503人上升为18389人；具有高中程度的由21402人上升为24584人；具有初中程度的由37922人下降为33297人；具有小学程度的由22622人下降为16182人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为21864人，同2000年第五次全国人口普查相比，

18、文盲人口减少19197人，文盲率由3.33%下降为1.40%，下降1.93个百分点。 人口的地理分布：市场产品提供方式现将珠海市2010年第六次全国人口普查分区常住人口数据公布如下： 区人口数（人）比重（%）全市合计1560229100香洲区77172649.46高新区1091407.00横琴新区69130.44万山区48130.31斗门区415854 26.65金湾区1485659.52高栏港区1032186.621.4收入和消费收入初步核算， 2010 年，珠海市城镇居民人均可支配收入25382 元，比上年增长11%，扣除物价因素，实际增长7.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为35%。2011

19、年全市实现地区生产总值（GDP）1403.24亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值37.70亿元，增长3.2%，对GDP增长的贡献率为0.7%；第二产业增加值786.42亿元，增长14.4%，对GDP增长的贡献率为69.5%；第三产业增加值579.11亿元，增长7.9%，对GDP增长的贡献率为29.8%。三次产业的比例由2.7:54.8:42.5调整为2.7:56.0:41.3。现代服务业增加值321.96亿元，增长8.5%，占GDP的22.9%。民营经济增加值345.35亿元，增长11.1%，占GDP的24.6%。 分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值863.

20、48亿元、351.27亿元和188.49亿元，分别增长10.8%、14.2%和9.0%。 消费者的支出模式和消费结构的变化初步核算， 2010 年，珠海市城镇居民人均消费性支出20370元，增长13.5%。八大类消费支出呈现“七升一降”的态势，其中人均食品支出7123.66 元，增长5.6%；人均衣着支出1220.84元，增长17.3%；人均居住支出2011.64元，增长10.0%；人均家庭设备用品及服务支出1589.6元，增长12.4%；人均医疗保健支出1085.32元增长24.6%；人均交通和通信支出4323.63元，增长31.8%；人均教育文化娱乐服务支出2360.97元，增长12.1%

21、；人均其他商品和服务支出下降0.7%。全年城镇居民住房建筑面积人均28.59平方米。农村居民人均纯收入10187元，按可比口径计算增长10.8%。2 5、宗地周边区域市场研究A020地块启动时间较晚，周边有2个住宅小区，地块西侧的格力广场目前已竣工的有1、2期且已售罄，目前在售的有格力广场3期。而地块对面有住宅小区为锦园地产。从区域房地产项目开发情况来看，该片区房地产开发企业多为中小型开发企业，整体开发档次较高，园区规划、产品品质、环境建设较好（1）格力广场3期将军山案名格力广场三期将军山地址珠海九洲大道中2123号占地面积41315建筑面积154626总户数893户容积率3.11产品101-

22、182建筑类型板楼、高层、超高层售价28000元/开发商珠海格力房产有限公司项目简介：格力广场是珠海格力地产开发的集高档住宅、商业街区、酒店式公寓、学校于一体的城央大型综合示范区，地处珠海中心地段，东起建业四路、西至建业五路，南北连通九州大道和石花西路。格力广场总占地面积14.8万平方米，总建筑面积约60万平方米，项目分4期开发。格力广场3期将军山位于珠海市香洲区石花西路。格力广场3期将军山占地4.1万平方米，用地范围内共有五栋住宅，其中19栋，20栋为32层住宅；21栋、22栋为48层住宅；23栋为18层住宅。项目销售动态：项目19、20、22号楼已经售完。现在售21号楼剩余房源，面积101

23、-180平方米不等，均价28000元/平方米。.（2）锦园案名锦园地址 香洲区吉大九洲大道占地面积34000建筑面积230000总户数1400户容积率5.65产品134-264建筑类型塔楼、高层 、超高层售价20000元/开发商:珠海市南福房产开发有限公司项目简介：锦园地处珠海城市中心吉大区，为珠海城市生活的几何中心，距离九洲港客运码头、拱北口岸、广珠城际轻轨总站均5分钟车程，距离珠海机场50分钟车程，优越地理位置自然不言而喻。坐拥10平方公里的板樟山森林公园和30万平方米的白莲洞公园，三面依山、一面临九洲大道。500米范围视野永久无遮挡，园内湖、林、山、石自然景观与人文景观层出不穷；锦园总建

24、筑面积23万平方米，由1栋24层公寓及6栋31-32层高层组成,居于此更可以把生活完全正融入这片城市山水，无论是登高望远、还是林中漫步，无论是碧水独钓、还是共乐天伦，都可以让人实现超越钢筋水泥的灵性回归。锦园小区园林由国际知名园林设计机构加拿大奥雅倾力打造，采用现代东南亚风情园林，包括中央庭院、架空层园林空间，散布在社区各个角落，与大树相呼应的灌木和草坪，甚至水景上的休憩露台，多样化的园林空间形成了一个绿色网络，为居住者提供了优美的自然环境和亲切的休闲交流场所。近3万平方米的庭院园林以景观渐进的格局，与白莲洞公园东西呼应，最大程度打造生态人居的稀有珍贵。配有奢华私人会所，6米高架空层视野通透，

25、主力户型128270，山景、园景、湖景；著名室内设计专家打造精装山水大宅，力邀全国顶级豪宅管家金地物业，提供“英式管家”服务。项目销售动态：2010年年末开盘销售，现剩余房源不多。在售214-264四房楼王毛坯单位，均价20000元/，购房全款96折，按揭97折。3 市场分析结论q 近年来珠海市宏观经济保持平稳高速的发展，房地产市场发展较为成熟。与拱北商业中心距离较近，区位优势不断增强。q 较低的地价是非常明显的成本优势。q 考虑到房地产业广泛的产业关联性、开发商资金情况的普遍恶化，以及地方政府财政紧张情况，政府不会让市场长期低迷下去，明年下半年以后，房地产调控或将有松动可能。q 本案将着力打

26、造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。q 市场不确定性因素较多。区外竞争：拱北的新晋楼盘将威胁到项目的出售。区内竞争：区内项目的即将推出将直接冲击本项目。q 注重新客户开发与旧客户宣传并进，扩大客户源。不定期举办宣传促销。q 采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。扩展产品线，合理分配各类产品开发时机四、项目定位4 1、项目整体定位1.1品类定位通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合建设城市核心高档绿色高层楼盘。1.2市场定位根据该项目的位置及未来规划，项目的市场定位是： “赏山中园林，高档品

27、质配备，绿色宜居住宅”1.3客户定位通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业人群素质更加注重的客户。（1）客户特征分析n 职 业：通常为生意人，有较强的经济实力，绝大多数是改善性置业，认为购置房产是资产保值的方法之一，绝大多数购买用于度假与自住，但不急于入住，对周边环境的便捷与小区园内绿化条件要求高。n 年 龄：财富的积累是和年龄有关系的，本项目购买客群的主要年龄段为3045岁的首置及首改客户，其中以30-40岁客户为主力客群。n 教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。n 家庭结构：以3口之家为主。n 家庭收入：以家庭收入每月1500

28、0-30000元为主。n 置业目的：改善性居住为主，首次置业为辅，自住或度假为主要购房目的。n 消费偏好：对地段首肯，习惯吉大、拱北生活，认可小区的规模、户型与质量，对绿化条件要求高，对城市中心的便利比较看重。（2）客源分布在考虑项目体量和物业形式，争取最大客源积累，扩大客户来源，重点为旧城区居民、港澳置业者、周边工作者，具体如下：n 部分投资客户、拆迁客、当地居民吉大、香洲旧城区的居民渴望改善生活，他们随着时代的发展更加注重生活的品质，但仍想留在此生活圈子，本楼盘将会是他们的不二之选。而作为投资者的立场来看，本项目楼盘具备面面俱到的都市生活，囊括一切现代都市生活所需的地理位置，升值潜力也是巨

29、大的。n 港澳置业者绝大多数和澳门、香港有往来，看重地块的地段，城市中心。希望在内地置业，从而用较低价格置入性价比相对港澳较高的楼盘。便利的交通促使港澳来珠海置业人士占较高比例。n 周边工作居住的中高收入人群他们在周边工厂，周边食肆工作，多为中高收入管理层或技术人员。他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧、就近上下班、齐全的生活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。5 2、规划布局分析该项目地处珠海中心地段，东起建业二路、西至建业三路，南北连通石花西路和九州大道，宗地面积49000。西邻运输工厂与格力广场，东面车辆甚少较为荒芜，北面临主要干道九州大道，噪声污染与空气较差，南面可远眺将军山公园

30、，石花西路非主要交通干道，空气较九州大道清新。因此，受道路系统、商业环境、园区私密性等因素的影响，宗地价值分区如图所示。6 3、产品定位根据地块区域位置、周边项目、地块特点综合考虑，本项目的产品主要包括高层住宅及车位等。主要针对三口之家为主，具体定位描述如下：高层产品：、12层高层住宅5栋，每栋4户，平均面积在90，以二居室为主，总户数为240户。、13层高层住宅3栋，每栋4户，平均面积在180，以三居室和四居室为主，总户数为156户。、16层高层住宅4栋，每栋4户，平均面积在120，以三居室为主，总户数为256户。销售中心：在项目临九州大道一方设立销售中心及样板示范区。车位：共有地下车位10

31、00个，其中产权地下车位965个，面积为40/个，人防车位20个，面积为50/个，会所地下车位15个。7 4、开发及销售建议4.1开发思路 根据珠海市的房地产市场情况、项目自身的具体情况及本公司的开发能力，项目开发思路为：，1年开发3年销售，项目开工面积总计138172。4.2定价依据 根据对珠海房地产市场发展情况及项目周边楼盘销售情况的分析，项目2014年住宅产品入市价格为15900元/平米。4.3年度建设计划“一年建设三年销售”，项目建设期为2014年2015年，2014年6月开工，项目总建筑面积为167764平米，2015年6月全部竣工， 2015年5月具备入住条件。表4-1 A020地

32、块建设计划项目2014年2015年合计开发计划（m2）1.1 开工面积792765967613915212层高层住宅（90）13920120002592013层高层住宅（180）18000156963369616层高层住宅（120）253601150436864地下车位（人防）9809801960产权地下车位192961929638592会所152001520会所地下车位3003006001.2 竣工面积13915213915212层高层住宅259202592013层高层住宅336963369616层高层住宅3686436864地下车位（人防）980980产权地下车位3859238592会所1

33、5201520会所地下车位6006004.4销售计划2014年11月正式开盘，上市12层高层产品部分13、16层高层住宅。项目整体销售周期为三年，在2015年销售收入达到峰值，2016年销售速率减缓，详细销售指标如下：表4-2 A020地块整体销售计划项目2014年2015年2016年合计销售面积（m2）30000555605127213703212层高层住宅（90）8060926385972592013层高层住宅（180）1047812042111763369616层高层住宅（120）11462133751202736864地下车位（人防）980980 1960产权地下车位200001859

34、238592销售均价（元/m2）1900019000190001900012层高层住宅（90）185001850018500 1850013层高层住宅（180）190001900019000 1900016层高层住宅（120）19500195001950019500地下车位（人防）500050005000产权地下车位650065006500销售额（万）570007913772749.8209376.85、项目定位结论q 本项目为城市核心高档绿色高层楼盘。市场定位为“赏山中园林，高档品质配备，绿色宜居住宅”。目标客户拱北为中心，辐射香洲旧城区、吉大商圈乃至港澳及周边科技企业的从职人员及高等技术人

35、员，以及家境较好需改善居住环境的当地居民等。q 产品主要包括高层住宅、车位等，主力户型为120，较该地段市场价稍低入市，契合市场需求。q 项目整体开发思路为1年开发3年销售。2014年11月正式开盘，2015年6月全部竣工，2015年5月具备入住条件。q 结合本项目的中高端定位，身居核心高位，紧扼吉大、拱北、香洲三大商圈，地段、配套、价值三高。除了享受核心带来的繁华便捷，更将园区内打造成具备现代成熟气息与自然绿意相和谐的社区，旺中带静的惬意生活在繁华与归隐之中，两者兼可得。五、经济测算1、成本构成该地块项目总开发成本共计126727万元，按照可售面积136052平米计算，每平米可售面积开发成本

36、为9314元/平方米。表5-1 A020地块项目成本构成表序号类别金额（万）可售单价1.土地获得价款814396472.732.建安费3654326343.资本化利息87436394.成本小计12672593141.1规划方案（1）用地指标表5-2 A020地块项目用地指标表总占地面积49000m2总建筑面积139152 m2容积率2.0可售面积137032m2（2）住宅产品指标表5-3 A020地块项目住宅产品指标表产品构成可售面积平均每户面积户数住宅高层（12层）2592090240高层（13层）33696180156高层（16层）36864120256合计96480130652表5-5

37、A020地块项目车库产品指标表产品构成车位数建筑面积可售面积车位车库地上车位0地下车位（人防）401960地下车位9653859238592小计161740552405521.2土地费用A020地块项目土地楼面地价为8310.2元/平方米。1.5建安成本本项目建安成本参照长春亚泰樱花苑结算成本单价，考虑地区地质情况差异，调整基础部分成本，同时考虑产品品质提升，公共部分及外立面等部分成本增加，共计建安成本为28938万元，按照可售面积137032平米计算，可售建安成本单价为2640元/。表5-6 A020地块项目各类产品建安成本产品成本项目可售建筑面积建安单价合计住宅高层住宅(12层)25920

38、23005961高层住宅(13层)3369623007750高层住宅（16层）3686423008478地下车位（人防1层）19603450676.2地下车位38592345013314.2合计13703236179.4万2、三项费用及税金销售费用按开发总费用的3.0%计提，管理费用按照开发总费用的3%计提，财务费用为零，项目的贷款利息资本化后计入项目开发成本。表5-7 A020地块项目费用测算表类别金额（万元）可售面积单方（元/平方米）销售费用4985363管理费用4985363合计9970727税金按照开发总费用的15%计算，为24926万元。3、 销售价格表5-9 A020地块项目各类产

39、品售价情况产品类型平均售价（元/m2）高层（12层）18500高层（13层）19000 高层（16层)19500地下车位（人防）5000地下车位65004、分期开发销售、销售设想表5-10 A020地块项目各年度开竣工面积年度2014年2015年合计开工面积（平米）79276 59676 139152竣工面积（平米） 139152 139152根据项目的开发建设进度，本项目自2014年入市销售，2016年项目售罄。表5-11 A020地块项目各年度销售情况年度2014年2015年2016年合计销售均价（元/平米）19000190001900019000销售面积（平米）3000055660513

40、72137032销售收入（万元）5700079382190002093765、项目年度利润情况表5-12 A020地块项目各年度利润情况表年度2014年2015年2016年合计销售面积（）300005556051272137032销售均价（元/） 19000190001900019000销售收入（万元）570007938219000209376开发建设成本（万元）126727开发建设所需民间贷款所需利息(万元）32817拿地民间借贷所需利息(万元）24948银行贷款金额所需利息(万元）5212期间费用(万元）9970营业税及附加(万元）24926咨询、策划、规划、勘测、设计、监理合计(万元）1

41、3294开发总成本（未算资本化利息）166174资本化利息(万元）8743总投资（万元）174918利润总额（万元）344598 6、资金来源与运用6.1投资计划地块项目成本费用为814399万元，为“一年建设、三年销售”，2014年开始进行投资，主要为土地费用、资本化利息、建安费， 2014年6月开工面积为95000平米，2015年6月全部竣工，2015年5月一期具备入住条件。表6-1 A020地块项目投资计划项目2014年2015年2016年合计一、现金流入销售面积（m2）300005556051272137032销售额570007938219000209376回款额57000793821

42、9000209376二、投资情况土地获得价款81440建安费36544成本费用投资合计117984期间费用9970销售费用4985管理费用4985营业税及附加24926咨询、策划、规划、勘测、设计、监理合计13294小计1661746.2资金计划A020地块项目启动资金为6.48亿元，为集团投资，投入时间为2014年10月。用于土地费用、资本化利息、建安费。2015年实现销售收入后，项目具备滚动开发条件，共计发生利息资本化8743万元。项目开发周期为一年，销售周期为三年，共计实现利润34459万元，投资利润率为19.7%，项目盈利能力及资金回流能力较强。表6-2 A020地块项目资金计划估算表

43、项目2014年2015年2016年合计一、现金流入销售面积（m2）300005556051272137032销售额570007938219000209376回款额570007938219000209376二、现金流出土地获得价款81440建安费36544资本化利息87434项目成本费用合计1179849、期间费用9970销售费用4985管理费用498510、营业税及附加2429611、所得税8615税前利润3445912、咨询、策划、规划、勘测、设计、监理合计132949 7、经济效益测算结论此地块项目的经营收入为209376万元，商品房平均销售价格为19000元/m2。项目总投资174918

44、万元，预计实现利润总额为34459万元，投资利润率为19.7%（项目启动资金为6.48亿元，项目周期为3年）。表7-1 A020地块项目利润测算表序号项目名称总 额（万元）单位金额（元/m2）1收入高层（12层）259204795218500高层（13层）3369664022.419000 高层（16层)3686471884.819500地下车位（人防）19609805000地下车位3859225084.86500收入小计 137032209376.893142开发成本土地出让金814396472.73建安费3654326343期间费用销售费用4985363.78管理费用4985363.78财

45、务费用费用小计9970727.574销售税金及附加2492618195咨询、策划、规划、勘测、设计、监理合计13294970.146开发总成本（未算资本化利息）16617412126.667资本化利息87436396总投资17491813764.767利润总额344592514.688所得税8615628.689净利润25844188610投资利润率19.7%14.8%11销售利润率16.5%12.3%六、项目SWOT分析1、优势（1）a020地块占地面积49000，楼面地价8310.2元/，具备明显的规模优势和成本优势。（2）项目位于珠海城市主干道九洲大道中，地处珠海中心地段，东起建业二路、

46、西至建业三路，南北连通九州大道和石花西路。距离拱北口岸仅仅5分钟的车程。依附于拱北口岸商圈，购物非常便捷，而附近格力广场也有商铺。附近交通便利。（3）项目地块南望将军山，北看板樟山，临近白莲洞公园，距珠海旅游景观大道约2公里，周边环境优美，自然条件优越。2、劣势（1）地块占地面积偏小，户型设计灵活性不够。（2）项目地块周边生活配套设施不成熟，对于无车一族，生活便利性差。3、机会（1）格力广场是珠海格力地产开发的高档小区，地处珠海中心地段，东起建业四路、西至建业五路，南北连通九州大道和石花西路。随着政府投资力度的加大，区域发展前景光明。（2）项目位于格力广场附近生活配套区域，随着居住人口流动量的

47、增加，未来的发展机会颇大。（3）格力广场附近配套完善，无论是商业、公园、医院、学校甚至公共交通，应有尽有，生活方便，其次格力广场属于高档住宅区，项目地块位于附近，若要建立楼盘的话，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。4、挑战（1）A020项目地块是位于珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间厂房旧改项目，因为是厂房旧改项目，所以环境质量颇为不怎么乐观，需要好好在外观是下工夫说服住户。（2）项目位于格力广场附近，高档住宅区，难免会有压力，但只要好好利用格力广场所带来的经济效益、人口流动量，也是一个不错的位置。七、项目发展计划1、结论意

48、见（1）A020块项目位于格力广场的生活配套区域，即珠海市主干大道九州大道中，随着珠海市发展和附近大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。（2）A020附近楼盘为格力广场为主，产品力不弱，为了打造成为和格力广场并肩作战的都市楼盘兄弟，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。（3）A020地块的投资利润率达到19.87%，销售利润率15.7%。项目总投资196,989万元，项目计划利润总额43360万元，销售净利润32520万元，符合公司发展要求。（4）项目可行，申请立项。2、当前工作进展及下步工作计划（1）2013年4月25日，北京师范大学珠海分校不动产学院成功竞得珠海市a020地块的土地使用权，下一步将根据土地局的要求，于5月5日前交纳a020土地出让金的30%，于5月7日前签订土地出让合同。（2）项目初步调研工作已经完成，现已与格力物业和中原地产两家代理公司接洽，待地块竞买成功后于5月20日确定一家代理公司，并于6月8日完成地块详细调研，完成项目定位报告。（3）目前已联系珠海市市院、珠海市省院、北京师范大学珠海分校设计学院三家单位，就新项目的设计工作进行初步沟通，通过询标形式于6月8日之前确定项目规划设计单位。（4）计划于6月15日之前将进行新公司核名、选址、注册等工作。