盘龙城项目调研及定位分析报告

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1、盘龙城项目市场调研及定位分析报告盘龙城项目市场调研及定位分析报告武汉天厦房地产交易信息有限公司2004年11月30日第一部分 盘龙城区域市场一、区域概况盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年正式更名为盘龙城经济开发区，是1992年经武汉市人民政府批准成立的综合性开发区，开发区位于武汉市黄陂区西南部，武汉市北郊、外环线与中环线之间，北面为小土岗，东西南三面环水为盘龙湖，前临府河，辖区规划面积88平方公里。二、区域优势1、自然环境优美盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，

2、区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，该区内有后湖、盘龙湖等大小湖泊11个，6座小山，坡地随处可见，3座大山：甲宝山，露甲山，丰荷山，府河河流环绕着整个发展区，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点 。2、文化积淀浓厚一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。3、集聚效应初现由于地理的自然优势，这里吸引了众多极具实力的开发商，纵横、城开、宝安、名流等

3、地产巨头纷纷挺进。到2002年7月30日，盘龙城经济开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年内一抢而空，在建的房地产项目有纵横置业的F、天下（3160亩）、宝安公司的山水龙城（2000余亩）、武汉地产恒达盘龙湾（3000余亩）、宏宇公司未来海岸3000亩，即将开工的房地产公司有北京名流（3400亩）、汉飞（2200亩）、武汉新阳光（330亩）等。4、典型项目提升区域知名度2002年区内第一个别墅项目，也是唯一的在售项目F、天下，超大型生态纯别墅群首次在武汉秋季房展会上亮相。作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积率、绿化率、规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩，自今年3月份以来，月平

4、均销售达30套，月销售面积约1.15万平方米。作为武汉典型住宅项目的F、天下的成功无疑极大地提高了区域房地产的地位和知名度。三、存在问题1、交通不便住宅郊区化的发展要依赖与于城市中心区相联接的城市快速交通的建设，从盘龙城经济开发区的地理位置看，目前与城区相对分离，虽然区内开发区政府积极加快道路建设，如盘龙大道、楚天大道、盘龙一路、巨龙大道已经初步形成，但暂时还没有系统的与武汉有效联系的城市交通体系，这是制约该区域房地产发展的主要障碍。以北京为例，为缓解城区内的居住压力，在1992年的北京城市总体规划中就规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。这10个边缘集团呈分散式布局，通过正在建设中的绿化

5、带工程与城市中心地区相分隔。但由于与城市中心区缺乏快速的交通联系，直到20世纪初，随着高速公路、城市快速路、城市主干道、城市铁路、地铁等的建设，这些地区的房地产业才迅速发展起来。2、生活配套落后尽管政府有意将盘龙城建设成武汉的“浦东”，但从该区域的现状来看，仍然是武汉的“农村”，城市化程度很低，各种生活配套设施严重缺乏，使得很多置业者望而却步。3、良莠不齐影响发展尽管发展区地段优势明显，但仍有很多瓶颈，如发展速度不及汉阳沌口的快，配套设施也不够完善，缺乏人气；三条一级公路虽然很好，但由于收费将影响了车辆的通行。在已引进的项目中还没有形成大的规模，如劲宝、今晨在发展区内的效益都不尽人意，让人觉得

6、这里很萧条，要使投资见效还需很常时间的等待，使人的投资兴趣减淡，影响发展区投资的整体进度。四、发展前景一个区域房地产的发展前景要着眼于政府的规划和区域经济的发展，虽然从目前来看，盘龙城区域房地产的发展还面临很多不利因素，但随着众多实力开发商和政府投资的加大，该区域与城市中心之间的交通条件，以及区内的市政设施、生活设施等都将得到较大的改善。盘龙城开发区经济的发展必将为区域房地产的崛起提供强大的产业支持。近日获悉，盘龙大桥有望在2005年5月全线贯通。这无论对于该区域的开发商还是置业者来说，都是一大利好消息。第二部分 区域楼盘调研分析一、盘龙城开发区房地产开发分布状况盘龙城开发区土地基本被各大开发

7、商瓜分完毕。附大宗土地审批表：序号公司名称用地亩数（单位：亩）1武汉名流34002香港纵横31603武汉地产30004宏宇地产30005汉飞22006泓江22007深圳宝安20008佳海地产20009武汉华力179010华源亚光88611武汉正和80012新阳光700 同时，到目前为止，盘龙城开发区新签项目中，总投资规模在10亿元以上的项目有湖北建机集团、香港纵横集团、武汉城开集团、深圳宝安集团、北京名流集团、武汉宏宇等；在5亿元以上的有大连志鹏公司、汉飞公司、泓江公司、佳海都市工业园，在1亿元以上的武汉爱帝、武汉康顺、华源亚光、新阳光等。45武汉天厦房地产交易信息有限公司二、在推项目调研1、

8、F天下物业名称F、天下地址东西湖盘龙城开发区刘宋路18号发展商纵横（香港）有限公司占地面积3160亩一期1040亩规划设计单位日本M.A.O设计公司总建筑面积720000平方米景观设计单位日本M.A.O设计公司容积率0.33建筑承建商绿化率66.35%物业管理单位榕筑（武汉）物业发展有限公司实用率20%动工日期一期2002年栋数2100预售日期一期2003年初面积01020304户型面积240288310398地块面积660820610935竣工日期一期2005年初总户数2100入伙日期一期2005年初车位数每户至少一个以上车库规划设计特点组团布局分为亚景园、欧景园、美景园、奥景园、地中海风情

9、园景观设计自然景观配合人工景观，每户一园。物业管理模式封闭式管理模式保安管理处24小时值班，保安24小时巡逻服务公共建筑的管理，设备、设施的管理，绿化卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务。费用4元/平方米/月开发线路及周期总占地3160亩，分为亚景园、欧景园、美景园、奥景园、地中海风情园。分三期开发。一期开发1040亩亚景园、欧景园。一期2005年初交房。户型（元/平方）010203040506平均价130万/栋最高价320万/栋最低价/起价84万/栋营销策略目标客户定位高知识分子，成功人士，国家或省部级高级干部，外籍在汉工作人员。营销策略畅销（滞销）原因

10、分析项目优势总占地规模大，规划合理。项目分为亚景园、欧景园、美景园、奥景园、地中海风情园四个园区，每个园区的景观都不相同；户型选择多，共有户型81种，无完全重复户型；私家花园环境良好；建筑结构先进；原始植被较多、地形错落有致，适应别墅项目开发；目标客户定位恰当，市场推广合理。项目劣势价格较高；地理位置偏远；周遍配套不完善。其他方面武汉市最先开发的大规模全独体别墅项目。F、天下为开发区最早启动项目，为武汉市首个纯别墅小区，项目形象已经建立，档次较高，曾入选中国十大豪宅区排名，一期1000多亩，开发600余套别墅，销售状况良好，现已售出472套。2、恒达盘龙湾物业名称恒达盘龙湾地址武汉市盘龙城经济

11、开发区盘龙大道12号发展商地产集团 恒达房屋开发装饰工程有限公司占地面积1040亩一期竹苑200亩规划设计单位总建筑面积一期67000平方米景观设计单位容积率0.50建筑承建商绿化率60%物业管理单位温馨物业管理公司实用率动工日期一期2004年7月栋数预售日期一期2004年10月户型面积01020304190240252297竣工日期一期2006年3月总户数一期229套入伙日期一期2006年5月车位数每户至少一个以上车库规划设计特点组团布局项目为联排别墅，项目分为竹苑、荷苑、桂苑、梅苑四区景观设计物业管理模式全封闭式管理保安24小时监管，24小时巡逻服务费用 1.5元/平方米/月开发线路及周期

12、项目分为竹苑、荷苑、桂苑、梅苑四区，一期开发竹苑，2006年完工交房。户型（元/平方）010203040506平均价70万最高价88万最低价/起价47万营销策略目标客户定位武汉地产集团忠实业主，向往郊区休闲生活的成功人士畅销（滞销）原因分析项目优势价格相对便宜项目劣势距离市区较远，周遍配套不完善，别墅间距角窄。户型结构不合理。其他方面武汉地产集团的第一个远效别墅项目，江南别墅建筑风格，以联排别墅为主，一期刚推出84套，已销售61套，大部分客户为地产集团的老客户及关系户。3、宝安山水龙城物业名称山水龙城地址武汉市盘龙城经济开发区盘龙大道特八号发展商宝安地产占地面积2000亩一期200亩规划设计单

13、位四川省建筑设计院总建筑面积一期47952平方米景观设计单位四川省建筑设计院容积率0.36建筑承建商绿化率60%物业管理单位宝安（武汉）南湖物业管理公司实用率动工日期一期2004年9月栋数预售日期一期2004年10月28日户型面积01020304285.76284.76338.76竣工日期一期2006年3月总户数一期42套入伙日期一期2006年5月车位数每户至少一个以上车库规划设计特点组团布局项目为联排别墅，项目分为A、B、C、D四区景观设计利用两山夹一湖的景观布局，充分体现江南文化特色物业管理模式全封闭式管理保安24小时监管，24小时巡逻服务费用 1.2元/平方米/月开发线路及周期项目分为A

14、、B、C、D四区，一期开发A、B区，商业街于20069年建成。户型（元/平方）010203040506平均价3680120万最高价3960140万最低价/起价3380100万营销策略目标客户定位对中国江南文化有浓厚兴趣及对住宅风水十分讲究的人士营销策略畅销（滞销）原因分析项目优势推崇中国传统文化和江南建筑风格，汤云海面积1500亩。项目劣势距离市区较远，周遍配套不完善其他方面中式民居联排别墅建筑，继武昌南湖江南村之后宝安地产的又是同类型别墅物业，项目包装形象较到位，能够很好地体现项目特色。该项目紧临盘龙大道，为盘龙城开发区离市区最近的项目。4、宏宇未来海岸物业名称未来海岸地址武汉市盘龙城经济开

15、发区盘龙城文化风景区发展商武汉宏宇实业有限责任公司武汉蓝色宝岛置业有限公司占地面积500亩规划设计单位澳洲五合国际建筑设计公司总建筑面积300000平方米景观设计单位广州普邦园林配套工程有限公司容积率0.88建筑承建商绿化率40%物业管理单位武汉格林物业管理公司实用率动工日期2004年9月栋数预售日期2004年11月28日户型面积洋房01洋房02别墅01别墅028487257322竣工日期2006年3月总户数321套入伙日期2006年6月车位数规划设计特点组团布局分为多层住宅区和别墅区景观设计欧式海岸景观设计物业管理模式全封闭式管理保安24小时监管，24小时巡逻服务费用 0.7元/平方米/月开

16、发线路及周期项目总占地1750亩，分三期开发。一期开发500亩。户型（元/平方）洋房别墅联排040506平均价1700 35002700最高价19003800最低价/起价15003400营销策略目标客户定位向往欧洲生活方式的成功人士及希望拥有悠闲生活的人士畅销（滞销）原因分析项目优势南面临湖，自然景观良好。项目劣势距离市区较远，周遍配套不完善，相对房价偏高。别墅和多层住宅共同开发其他方面宏宇地产的又一远郊项目，先期采用低价洋房入市，项目档次较低，营销包装手法较差，且地理位置在开发区内最为偏远。总结分析： 在推楼盘规模大，均在2000亩以上，供应量巨大； 由于受地理位置条件影响，市政配套及生活配

17、套还有待完善，没有便捷的城市快速交通及地铁交通，基本上都是别墅项目； 以独立与联排别墅为主； 户型面积上，独立别墅在400平方米左右，联排别墅在200-300之间； 联排别墅主力总价在60-100万之间，独立主力总价在130万左右； 楼盘外部配套设施严重缺乏，主要靠小区内部配套来完善； 产品创新能力较强，楼盘风格各异。第三部分 项目地块分析一、地块简介本项目地块位于黄陂盘龙经济开发区内，占地210.5亩。呈扇形状。该地块为丘陵地，地势较低，地块北面紧临后湖水面，南面约300米沿开发区主干道楚天大道。该地段距航空路约18公里，距汉口火车站12公里，距天河机场8公里。二、SWOT分析1、项目优势分

18、析 开发价值高。该地块地价便宜，前期投资相对较小，开发附加投资较少，投入产出比可观。而且整个开发区地块基本被圈地完毕，一手土地将很难取得，随着市场的积蓄，地价呈加速上涨的态势。 自然资源丰富。项目周边及内部有后湖、张斗湖、长湖等湖泊，南面有全国重点文物保护单位的盘龙城古城遗址，武汉盘龙文物博览园被列为武汉市“十五”重点建设项目，即将动工兴建。 项目处于经济开发区，享有当地众多税收等减免优惠，保留有“二免三减”税金返回收益作为风险储备。 项目位置与武汉市中心的垂直距离并不比金银湖等热点区域远，更多的是心理距离的差距。2、项目劣势分析 该项目位于盘龙开发区，位置较偏，沿汉黄公路进汉口有14公里，距

19、城中心约有20公里。沿机场路到汉口距离更远，且两条高速公路都需要交费。 盘龙城开发区尚未正式启动，水电、网管等配套设施基本没有配备。项目周边无配套设施可言。大多数楼盘仍持观望、积蓄态度。 该项目地处远郊，无当地居民可挖掘，要吸引武汉市区购房客户，对物业品质和项目推广要求很高。 武汉市房地产市场蓬勃发展，但盘龙城开发区并非购房群体的热点选择区域。市中心有大批土地将拆迁重建，而近郊的“三片五区”更是分散了大批购房者的注意力。 相对开发区内其它地块而言，本项目地块规模较小，不具备规模效应。3、项目机会点 盘龙开发区的土地基本审批完毕，开发区已进驻了深圳宝安、香港纵横、武汉名流等地产商，其他楼盘的逐步

20、启动将对本项目产生连动效应。 连贯盘龙经济开发区与武汉市中心的盘龙大桥有望在2005年5月份建成通车，且并不收取过路费和过桥费，方便了盘龙开发区来往的车辆，大大缩短了盘龙开发区与市中心的地段距离与心理距离。 2003年山东鲁能与盘龙城开发区签约：与深圳科盈集团、中国华力控股集团一道，4年内投资40亿元，对开发区西部地区进行基础设施配套建设，对开发区东部的我司项目也将产生积极影响。4、项目威胁点 开发区东部的地块已经全部被划出去，总投资约约百亿元。一旦市场酝酿成熟其带来的市场竞争也将非常激烈。 武汉城区大面积拆迁以及新热点“五片三区”仍有大量储备土地，其开发量也非常惊人。 盘龙城经济开发区为武汉

21、市审批的单位，属于国家调查撤消的范围之列，其前景特别是做为开发区的相关优惠政策堪忧。 郊区楼盘由于市政及生活配套的不足，加上价格与市区楼盘的拉近，销售压力越来越大，市民置业向市区回潮。 在宏观层面对面上，今年上半年，由于开发商自身的炒作，加上一部分的客户的投资投机行为，人为的造成需求量放大，使得大部分市民跟风置业，需求透支；下半年，受国家宏观政策的影响，一系列土地政策、银根紧缩、加息，包括武汉地方政策的出台，由于开发成本的提高，房地产市场价格会进一步提升，而市民收入增幅远低于房价的增幅，需求量将会萎缩，这将会影响到本项目销售预期。综合结论：“路通则财通”，从目前情况看，发展区“治路”工程已经启

22、动，三条一级公路的建成指引了良好的发展前景，为开发商创造十分良好的外部投资环境，目前开发区内的项目纷纷上马，区域板块成为武汉楼市热点，吸引了置业者的关注，激发了长期蕴藏在本地和外围的投资力。但是，有一点应该谨记的是，政府不可能为发展商包办一切，单纯依赖政府行为只会被动挨打。开发区要想在竞争中取胜，占据更多的市场份额，还任重道远，必须从以下几个方面寻找出路：1、密切配合政府行为，共建美丽、通畅、捷达盘龙桥盘龙大道，创至佳人居生活环境，达到“花香蝶自来”的市场效果。发展商不能坐等政策利好，而应主动出击，真正将这些“利好”为我所有。最大限度提升发展区的市场吸引力和感召力，一扫开发区在市民心中的不良心

23、理惯势，努力使之成为武汉地产市场的中坚主流，在未来十年内代表武汉人居的一个发展方向。2、各个开发商要团结一致，达到合纵连横局面，对外步调统一，协同作战，提升发展区的市场认同度，吸引置业者注意和购买欲，扩大市场份额。这方面汉阳沌口发展区、常青花园、南湖板块、光谷板块便是学习的好榜样。另一方面，要克服内部的不良竞争，不互相排挤，最大限度地消除因不良竞争带来的恶性循环，做到优势共享，劣势互补，努力达到发展区内联动、发展商互动的互赢局面。3、有了良性大环境以后，各发展商还应苦练内功，在开发潮流前不落人后，从建筑品质、环境艺术、管理服务等方面下工夫，对新思路、新材料、新工艺的运用要大胆创新。4、作为发展

24、商应当努力拓展楼盘推广模式，引入新的营销推广和包装手法，树立自己的文化特色和个性化品牌。依据当前传统的宣传推广方式，市场曝光率不够，缺乏自身的特色，品牌认同度欠缺。“它山之石，可以攻玉”，今后，发展商要广泛吸收国内外楼盘的成功营销思路，结合自身实际，建立自己的个性化推广模式，达到更好市场的追捧率。盘龙城开发区房地产开发即面临十分看好的的前景，又面临巨大的市场挑战，发展商惟有充分挖掘区域地块价值，创新项目产品，做好市场竞争差异化，方能营造自己的一片天。第四部分 项目初步定位思路一、产品定位房地产发展历程表明，不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素有所不同，如交通、区位、环境、配套等各

25、个方面，具体如下表所示：（我司根据项目地块的实际情况，对应地进行了注明）影响因子商业中低档住宅别墅本项目地块情况对交通便利的要求高较高高交通网络体系正在建立对噪音及环境干扰的适应性强较强弱无污染对大气环境的要求低不高高空气质量一流对小区配套要求高一般高可达到对周边自然及人文景观要求低一般高自然及人文环境优良对地段升值潜力的要求高一般一般有潜力对小区地块物业管理的要求高不高高可达到对建筑、装修质量要求低不高高可达到对休闲空间、绿化率要求较高一般高可达到从前面地块的SWOT及地产因素分析来看，结合前面对本项目地块所在区域的调研分析，可以发现：该地块具备别墅物业的地产因素，具备别墅开发重要条件，这点

26、在盘龙城目前正在开发的项目上可以很明显的看出，地理位置决定了本地块只能开发别墅住宅。同时我们还发现，开发区内别墅供应量巨大，最小规模项目也在500亩以上，达到3000亩规模的项目已经达到3个，随道后续项目的不断开发与推出，体量将占据武汉别墅市场的半壁江山，可以想见，今后的竞争压力是巨大的。我们的思考是，区域市场中大家都是别墅，如何在这一市场中找出突破口，成为本项目成功的关键。在目前开发区推出的项目中，F天下为独立式，山水龙城、恒达盘龙湾为联排，宏宇未来海岸为洋房联排独立综合社区，从这点上看，我司认为市场空白点为双联别墅，因此本项目定位为纯双联别墅社区，在部分自然景观优越的地方可以安排少量独立别

27、墅，如北面临湖边及中央景观地带。从市场反映来看，通过调查了解，F天下及盘龙湾项目中的双联住宅销售情况良好，一是因为该类物业总价适中，二是采光通风及绿地面积方面优于联排，具有独立别墅的优点但价格也联排持平，因此我司认为此定位具有可行性。二、目标客户群分析楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。此外，消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有别墅消费群的共性心理以及对产品设计的认同。我们对这一总体的消费群体构成分析以下几点：分析一、窗户年龄构成与家庭人口个人购房的客户年龄基本在3050岁之间，家庭人员结构在35人之间居多。分析二

28、：客户职业背景构成中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅。城市“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅。体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识的价值，而一举致富，为避免“名人效应”的诸多不便，会选择一处幽静而高雅的别墅。“海归派人士”。即从欧美留学归国的创业者。随着国家政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一。

29、投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租型或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。“一夜暴富者”，市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅。由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，买家对别墅要求相差较大。这些差别主要体现在别墅环境、设计风格、户型、面积和价格等。分析三：客户特征描述他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入；他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际

30、化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。分析四：客户行为习惯分析比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动；不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘

31、”。三、主题风格定位创新的产品总能领先市场，没有特色就不能够吸引消费者的目光，从盘龙城开发区目前推出的别墅项目中，我们可以看到有欧式风格的，有中式民居式风格的，有江南风情的，各路开发商尽其所能地在产品主题风格上翻新，目的只有一个：差异化，与市场现有产品区隔开来，为后来都制造进入难度，同时，也只有这样才能够赢得各自的市场。作为本项目，我司在参考了国内外的众多楼盘和可借鉴性项目后，在分析武汉市场现有别墅产品后，提出西班牙风情别墅这一产品形态，作为本项目的主题风格定位。为武汉地区高文化、高收入、高品味的社会成功人士，量身打造一座西班牙地中海式休闲别墅群，为武汉引进一种崭新的世界建筑，一种展现自我实现

32、的生活方式。西班牙南部临地中海的“阳光海岸”(Costa del Sol)，建筑美学承继希腊、罗马源远流长的古典传统，交揉南美人神合一的自然主义，许多建筑评论者称之为“虚体的建筑”(Arquitectura del Vacio)，而这又和中国的阴阳互动、虚实相应的园林建筑，有着精神上的契合和互通；同时融合了我国的历史、文化、气候、方位、植栽等特点，雕塑出一种永恒的建筑，形成一座白墙赭瓦、错落有致、天人合一的自然风格建筑。建筑形式：双拼别墅、独栋别墅建筑层数：双拼别墅地下一层，地上2.5-3层，独栋别墅地下一层地上2-3层面积范围：双拼200-300，独栋别墅350左右（注：别墅项目不是卖房子面

33、积，而是占地面积和所处位置）主力价格：双拼90万/套，独栋140万/套示意图错落有致的立面强烈的色彩对比白墙赭瓦、错落有致淡雅清新的立面效果显著丰富错落的屋顶四、项目产品建议1、项目规划1）组团式布局整个别墅区由主干道把各个组团连为一体，公共服务中心（如会所）、中心绿地位于全区的中心且一般靠近主干道。主干道分别联系各个组团，每个组团设组团绿地，各个组团有步行绿公带与中心绿地相连，形成完整的步行景观系统。其优点是分级明显，结构清晰，便于管理与分期开发。别墅区空间变化丰富，避免别墅过分排列规整而形成单调建筑景观。同时每个组团又有自己的景观环境特点，以提高其识别性与归属感。2）户型设计任何产品都有核

34、心层、紧密层与无辐射层之分，消费者买房最主要的买核心层户型与面积。别墅的个性化特性，使开发商必须仔细考虑空间设计每一个细小环节，如一楼的老人房设计，厨房与室外花园的连接，立体空中花园营造等。对独立别墅来说，300-450平方米比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（主要联排别墅）来说，200平方米可能恰到好处。对于本项目的双拼别墅而言，可以避免联排出现的采光（中间部位采光较差，卫生间经常是黑房），也不至于由于开间较小而显得过于狭窄，同时也可以规划出独立别墅相同大小的底层室外花园。屋顶通过退台处理，可以设计出大面积空中露台，立面也错落有致。2、内部交通规划社区内部人的流动包括步行和车辆（

35、包括机动车辆和非机动车辆）两大类型，社区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通形式可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。1）动态交通的组织动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人流的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时道路等级设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪音与不安全因素。社区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道。它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想云的地方，但不应畅通无阴，并需防止外界车辆任意穿行，做到“通而不畅

36、，顺而不穿”，根据社区的规模大小和基地形状常采用的有“风车型”、“环行型”、“折线型”、“曲线型”等等形式，道路骨架一旦确定，社区的规划形式也基本浮现。2）静态交通的组织社区中的停车、存车方式普遍的有以下这两个类型：独立式住宅和联体住宅的独立停车房，这些停车房都是住宅的必备组成部分，从车房直接进入住宅，是最方便住户的停车方式。组团入口附近一侧或组团之间的场地上车位用于外来车辆的存放。 3、园林规划 以组团为单元，创造有自身特色的水景景观，并赋予其特定涵义，形成其唯一的标识性，使住户具有归属感； 引入中国园林的步移景异，与西班牙地中海风格的各种元素相结合，创造自然宜人的居住环境； 强调住户的窗前

37、景观，适当安排组团庭院内的游憩和休闲空间，使之与闲庭信步的人们共同构成舞动、流畅的风景线。设计手法：1）主题组团：西班牙是一个为海水所包围的凝聚鲜明个性的国度，在本项目的设计中每个组团的主题因水而得，由水体现，突出了西班牙民族热情、浪漫、富有激情的特点，我们选取了8种性格各异的水流形态，分布在组团当中，分别是：河、泉、岛、潭、滩、沙洲、溪与塘，亦动亦静。西班牙民族个性中的热情、浪漫也与植栽有着朦胧的联系，我们抽取了足能代表西班牙民族的9种性格，即奔放、激情、挑战、深邃、热情、探索、自由、浪漫和闲适的植栽树种，让它们与水的形态相结合，为组团增添了精神内涵。每个组团不仅在涵义上赋予不同的内容来标示

38、其唯一性，独有的小品元素的加入也强调了组团的独特性。2）步移景异：通过对空间的划分，对植栽的配置，对视线的遮挡与引导，创造出风格回异的小空间，以达到步移景异的效果。3）植栽应用：植栽在别墅庭院景观中扮演着主角的地位，起到避免视线干扰，软化建筑轮廓，减轻建筑体量感，维护景观，遮荫，保持水土平衡，净化空气，阻隔噪音的作用。4）植物配置：组团季相分明，各有突出特色奔放：以春季景观为主。法国梧桐，千头椿，海棠花，榆叶梅，迎春，白皮松，扶芳藤，攀援月季，二月兰。激情：以夏季景观为主。刺槐，栾树，华山松，珍珠梅，紫薇，玫瑰，宽叶麦冬，大花萱草，鸢尾。深邃：以秋季景观为主。水杉，银杏，油松，黄栌，香茶子，木

39、槿，五叶地锦，中国爬山虎。挑战：以春季景观为主。垂柳，元宝枫，紫叶李，流苏树，山桃，粗榧，油松，紫花地丁。热情：以夏季景观为主。刺槐，臭椿，华山松，太平花，丁香，玉簪，睡莲。探索：以春季景观为主。垂柳，海塘，油松，早园竹，黄刺玫，金银木，绣线菊，二月兰，马蔺，凤尾兰，锦带花。自由：以夏季景观为主。槐树，法桐，臭椿，隶棠，紫薇，珍珠梅，萱草，千屈菜，玉簪，华山松。浪漫：以秋季景观为主。白蜡，山楂，元宝枫，白皮松，黄栌，木槿，鞑担忍冬，地被菊。闲适：以秋季景观为主。银杏，水杉，白皮松，金叶女贞，紫叶小檗，紫薇，中国爬山虎。4、智能化配套智能建筑，尽可能满足5A：5B（楼宇自动化）QA（办公自动化）

40、、CA（通信自动化），FA（防火监控自动化）、SA（保安自动化）。舒适、安全、方便的居家环境，电视监视（CCTV）、电子巡更、防盗报警、火灾烟感、求助呼叫、指纹识别、“三表”出户，IC卡计费。快捷准确的内外信息交换功能，IP电话、可视电话、E-Mail电子邮件。丰富多彩且高质量的文化娱乐设计，VOD视频点播、掌上电脑、数字电视、家庭网络快车（宽频）机顶盒等信息家电。多种教育和家庭服务项目，Internet网上冲浪、软件下载，各重点学校联网教学，无纸办公室5、活动设施配套康体运动，室内恒温玻璃泳池、户外儿童嬉水池、室内儿童嬉水池、高尔夫推杆练习场、网球场、室内多功能运动室、桌球室。健美修身，健身

41、室、健身舞室、桑那、浴室、按摩设备。儿童天地，亲子动感乐园、模型船池，创意沙池、科技廊。闲余消遣，咖啡馆、酒吧、书馆、陶艺馆、书画琴室、网吧。医疗保健，名医馆、医药超市、养生堂。6、家居配套分质供水系统，形成两套供水系统，既保证水质，又节约水源。私车泊位，要有公共停车位，户内停车位，每户不得少于2个停车位。7、物业管理物业管理，是居住素质的另一种直观体现，直接影响物业的价值；物业管理的另一重含义是：服务，服务是豪宅发展的必然方向。其服务主要有五大服务：（1）智能化服务：全天侯管理，通过综合安全信号弹管理系统（SMC）包括周界报警系统，红外线及闭路电视监控系统，可视对讲系统，门窗防盗和煤气泄漏报

42、警系统组成遍布小区的防火、防盗、防泄漏网络安全体系；呈现真正的全封闭，全天侯智能管理。足不出户纵览世界：业主可在高质量宽带信息网上得到所需信息量。足不出户，轻走鼠标，时行网上炒股，远程医疗、教育、纵览世界，运筹帷幄。小区设施管理自动化、即时化：建筑自动控制系统（BAS）、包括给排水监控系统，输配电监测系统，照明监控系统等自动化控制技术的应用。（2）自然和人文环境服务：今后的物业管理将立意于人文和自然的揉合与创意，让住户享受高贵之余，感受时尚生活，体味人生的真谛。（3）自助式酒店标准客户服务：与别墅群的卓越品质相配的五星级酒店式服务、电话购物、以及洗衣和花匠服务、上门厨师，让业主每时每刻感受物业

43、管理的关爱，犹如拥有自己忠实的管家。（4）水晶式全透明管理服务：管理公司的所有管理服务遵循公开、公正、公平的原则。财务管理实行公开化管理，每月公布管理费收支和盈亏情况，年初制定管理和维修基金开支预算，年终公布管理开支报告。（5）增值式管理服务：以最优质的管理服务回报投资人（业主），是管理公司的最高目标，优质的物业管理服务在树立小区品牌的同时，亦为业主创造了物业保值和增值的重要机会。下面是服务项目一览表：代办签证代订酒席代订戏票（及各种娱乐场所订座、订位）代办购物代取送物品家庭医护（诊疗、保健）代办票务（铁路、公路、航空、海运）行李搬运迎宾礼宾流言保险柜Morning call（定时提醒）免打扰

44、服务送茶水、冰块订、送餐楼层巡护看护、陪护（老人、病人、儿童）擦皮鞋洗熨（水洗、干洗、熨整）裁缝（缝补、代改）钟点厨师及宴会到家（厨师出租、待设计菜式、待安排宴会、接待礼宾服务、职业服务员等）全天侯家政（打扫拖洗地板、抹拭家具、门窗、洗抽油烟机、家具打蜡、做饭）代订报、牛奶代办剪报代接送小孩24小时商务（传真、打字、翻译、代拟文件、商务行程安排）特约专车接送车队出租代办二手租赁物业养护、维修代办旅游组织代办商务考察、组织钟点司机、秘书康体、运动陪练、教练美容、理发专业形象设计儿童成长档案（心理EQ及BQ辅导、专家跟踪、家庭教育计划）中国的房地产市场在历经数年的发展之后，进入了品牌营销时代。发展

45、商卖的是一种服务和品牌，置业者买的也是一种服务和品牌。除了楼盘本身的高素质外，还把一种优质的，以人为本的服务体现得十分到位。正是这种服务，赋予了钢筋水泥以生命和活力，使她成为“明星”，体现了个性化服务的到来。而真正具备个性的项目，在市场获得成功之后，还能创造和存留一种精神，一种文化，一种模式，一种象征。具备长远市场号召力的楼盘，必定不是靠短线炒作和名不符实的概念包装来取巧的。可以断言，“以人为本”不再是一个房地产宣传的口号，而是实实在在必须去实行的一个诺言，是楼市个性化服务唯一的共性。附：回避别墅开发的三大误区：武汉目前有这样一类自诩豪宅的别墅，虽然位置不错，但豪气不足，内外结构完全不能满足人

46、们所期望的豪宅要求，唯有降价促销，沦为普通住宅，现时这类占“贵地”而又不高贵的楼盘，在武汉不少，其共同弱点主要体现在以下几个方面：（1）外立面缺乏美观，用料单一、色调单一，不但形成不了令人过目不忘的良好形象，反而会成为众人常谈的对象，茶余饭后的笑柄。除此之外，有些别墅项目更是空调机零乱外露、管道横行，保安几乎没有，何“豪”之有？（2）室内设计华而不实，面积大而不合理。在这类别墅项目中，外表粗看还挺富丽堂皇，但仔细观察，所用的材料一般，做工较粗糙，到处都是留下难以清理的“手尾”。在面积上，虽然面积分配不合理，为了迁就厅大的面积，不得不压缩房的面积，许多房间小得可怜，卧室摆不下较大的衣柜、书房摆不下书柜，功能阳台起不了晾衣功能，甚至有黑厕的情况出现。这样的设计不符合实际需求的布局。（3）过分追求景观效果，忽视了居住豪宅人家注重隐私互不干扰的要求。部分项目为了使户户向景，巨大的180度落地玻璃，虽然对室外的景观一览无余，但由于户户相邻较近，同样与把自己的卧室主要部分完全暴露在邻居的视野中。更有一些别墅项目厨厕的通风口正对着邻居的客厅或住房，人为设计的失误所造成的干扰和污染，使许多买家入住后大呼后悔。以上的方面看，对于普通住宅这样挑剔可能是小题大作，但对于别墅物业来讲，高要求、严标准就不会过分了。