广播电视台物业管理实施方案

《广播电视台物业管理实施方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广播电视台物业管理实施方案（24页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、XXX广播电视台物业服务实施方案XXXXXX物业服务有限公司二O一三年三月二十二日XXX广播电视台物业管理服务方案目 录第一章 XXX物业公司简介及资格证明文件.01第二章 XXX广播电视台办公楼概况及管理特点分析.02第三章 XXX广播电视台办公楼物业管理服务思路.03第四章 物业管理服务费用测算.04第五章 物业管理服务承诺.05第六章 前期物资装备一览表.06第七章 秩序维护服务方案.07第八章 保洁服务方案.08第九章 物业维修和管理的应急措施.09第十章 几点说明.10结束语.11第一章 XXXXXX物业服务有限公司简介1.1 我们的实力 XXXXXX物业服务有限公司（以下简称XXX

2、物业）成立于XXX年XX月，注册资金XXX万元，管理面积逾XXX万平方米，现为国家二级资质物业管理企业。 XXX物业现为XXX物业管理协会会员单位. XXX物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、高校后勤、商业地产、会展中心等所有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自XXX年实行市场拓展以来，几乎以每年XX万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。 XXX物业是一家涵盖有物业管理服务、房屋租赁、家政服务、水电维修、家庭装修、物业管理顾问等全面综合型的物业公司，告别前面一些单独、独一的物业管理公司。 XXX物业有专业的经营管理人员

3、、财务人员、律师等，在现有管理人员中，有X人取得物业管理上岗证，均有三年以上物业管理实践经验，有X人具有中级以上职称。其中：有本科毕业X人、专科毕业生X人（物管专业），第五章 物业管理服务承诺XXX物业力争接管XXX广播电视台一年内使其成为XXX市办公楼物业管理的典范： 一年内客户满意率达到95以上。 质量环境管理体系运行规范有效。 一年内达到市级的物业管理示范办公楼标准。5.1 管理承诺暨要求达到的最终效果序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1区内治安案件发生率1以下实行24小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。2保洁率99以上保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人

4、，监督检查得力，严格考核。3客户有效投诉率2以下采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理意见，强化服务意识，及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果，有记录和回访。客户投诉处理率100投诉回访率1004客户对管理服务满意率95以上实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。5.2 其他承诺5.2.1关于招投标的有关承诺 XXXXXX物业服务有限公司完全同意和接受XXX广播电视台的招标要求，并承诺如下：l 公司中标后，将立即派人进驻XXX广播电视台办公楼，开展前期准备工作。l 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，XXX物业管理有限公司

5、将对此予以责任补偿。l 合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知XXX广播电视台相关部门。5.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果XXX物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由XXX广播电视台办公楼管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下：l 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。l 对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与XXX广播电视台协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。l 本合同终止时，管理处将向XXX广播电视台移交全部管理用

6、房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第六章 前期物资装备一览表6.1 办公物资装备项目数量备注办公桌椅3套文件柜2组其中一组内含保险柜1个电脑1台打印机1台有复印功能为佳传真机1台电话机1部6.2 护管装备 项目数量备注对讲机5部警棍、机套等13副防毒面具13副灶具及厨具1套6.3 保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮9套喷雾器2台更衣储物柜2组手推垃圾车2部室内清洁车2部垃圾运输车1辆尘推5把第七章 护管服务方案7.1 岗位设置与职责说明7.1.1岗位设置岗 位人员配备数量要求小 计队 长（兼机动岗）1人，值勤时间为7：30 12：0013：30 18：30 高中及以上学历，转业军人，有

7、三年以上工作经验，身高1.70m以上，品貌端正，有良好组织协调能力，责任心较强1人固定岗白班4个固定岗，每班1人（7：0015：00，15：0023：00），晚班2个固定岗，每班1人（ 23：007：00）初中及以上学历，退伍军人，有三年以上工作经验，身高1.70m以上，品貌端正，责任心较强10人巡逻岗1个巡逻岗（白班），每班1人，值勤时间为7：3012：00和13：3018：30，共2人同上2人7.1.2 职责说明 固定岗定岗位置人员配备数量职责区域办公楼大院入口每班1人，共3人区内车辆、人流进入管制办公楼大院出口每班1人，共2人区内车辆、人流出行管制办公楼一楼大厅每班1人，共2人区内人流进

8、出管制、安全防范地下停车场每班1人，共3人区内车辆疏导，车辆管理安全防范 巡逻岗定岗位置人员配备数量职责区域办公大楼内白班1人，共1人巡查安全状态广场区域白班1人，共1人区内车辆停放、进出指挥、安全防范 机动岗定岗位置人员配备数量职责区域公路局办公楼大院白班1人，共1人应付处理突发事件检查各岗位的状况7.2 护管服务细则7.2.1 安全管理职责巡查监督-防止罪案发生。车辆管理-维护交通秩序，确保车辆安全7.2.2 广场管理工作内容：公共秩序管理，车辆进出管理，物品进出管理。工作要点：l 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告；l 作好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。l 有货物进出，

9、必须查验，严格禁止可疑物品进出。l 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。l 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。l 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。7.2.3 交通车辆管理l 交验有关证件。l 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。l 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。l 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。l 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。l 对特殊人员的预留车位进行监督管理，确保专用车辆的正常停车。l 夏季下雨天，及时清理路面积水，保证区内

10、交通顺畅。7.2.4 区内管理工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管理。工作要点：l 严密巡查，根据制定所有巡逻路线，并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。l 完善区域内安全技防管理，合理利用护管设备设施，配合人防确保安全。l 重点区域，重点管理。对大厅外围、地下停车场等区域加强防范。l 按要求做好日常安全管理工作记录及交接班记录。l 各安全岗职责和安全责任区域明确，确保日间和夜间安全管理。日间重点在广场、车场区域，夜间重点在广场进出区域和地下停车场区域等。l 非常气候时，注意防风、防水等问题，宣传、检查、关好大楼门窗，检查室外广告牌的稳固情况，检查排污沟渠是否顺畅。7.2.5

11、紧急事件处理程序工作内容：各种紧急事件和突发事件的处理，及时协调各方关系和力量，确保正常办公秩序。工作要点：l 各安全岗遇紧急突发事件，应作出快速反应，并与机动岗取得联系，以求同伴的快速支援，并通知相关固定岗加强戒备，密切注意事态发展。事件处理后，相关的安全岗也应及时将处理结果反馈上级并做好质量记录。l 经支援人员赶至事件现场，如仍不能得以控制，机动岗应立即向上级报告作整体调度，通知其他备勤人员迅速支援。l 如调动增援人员仍不能控制或解决，则需向社会机构求助，并迅速向业主有关领导和公司相关领导汇报。l 事件处理后，所有人员必须做好详细的质量记录备查。l 固定岗发现非本区域情况，应根据情况报告机

12、动岗或巡逻岗处理，在未经许可下不得擅离岗位。l 参与处理紧急事件的各安全管理人在事件处理过程中要注意随时保持与机动岗联系，以便机动岗及时作出安排和决策。7.3 护管服务工作标准7.3.1 日常工作标准项目内 容着 装1、 上岗须着公司统一的护管员制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、手机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、 上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，

13、不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。内 务1、 保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。5、室内应保持

14、安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。作息规定1、 护管实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。2、每晚零时之前熄灯就寝。3、每周二、四下午二时至四时军训，无特殊情况，不得无故缺席。4、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。5、休息（假）期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。军 训1、 立正：脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。2、 稍息：左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3，上体正直。3、 向右（左）转：右（左）脚跟为轴，向右（左）转90，重心移向右（左）脚，左（右）脚迅速靠拢右（左）脚，成立正姿势。4、 向后转：要求同向右（

15、左）转，向后转180。5、 齐步走：左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。上体正直，两臂前后自然摆动。6、 敬礼：右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。7、 注目礼：面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。护管器材1、护管器械包括有对讲机、警棍等，它是护管人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个护管员都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。2护管器械只供护管员执行公务时使用，严禁用作其他用途。3护管器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。4对讲机使用应严格按规定频率正确操作，严禁护管员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情

16、节赔偿。5执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。6警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。7护管员交接班时，应做好护管器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。8护管器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。固定岗位1、悉本岗位职责，熟悉大厦业主基本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。2、当发现双手提（拿）着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应立即起立敬礼。4、外来人员进出，值班人员填写来访登记表，谢绝推销和其他闲杂人员进入。5、当用户搬出物品时，应区

17、分不同情况，必要时值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表。6、 要给邮局办理签收的邮件，应参照信件收发管理程序处理，及时将邮件送给用户签收。7、 于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。8、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。流动岗位1、护管巡查参见护管巡查细则。2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施是否完好，防盗门是否关好等。发现问题立即处理，做好值班记录表，并上报护管班长或

18、管理处主任。5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。6、对于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。7、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。7.3.2 交通车辆管理标准项目内 容着 装1、上岗须着公司统一的护管制服，戴好帽，系正领带，扎紧武装带，穿好皮鞋，衣领钮扣全部扣好。2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。4、非当值班时间，除因公或经批准外

19、，不得穿着或携带制服离开辖区。行为举止1、上岗时举止应文明、大方。2、头发要整洁，不留长发。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作纪律1、爱业敬业，服从指挥；遵纪守法，严于律己；文明服务，礼貌待人；积极主动，勇敢无畏。2、按规定着装上岗。3、提高警惕，坚守岗位。4、认真参加培训和消防演习。5、严格执行交接班制度，不迟到、早退，更不能误班、漏班。（出

20、入口）固定岗位1 车辆进出1.1 内部车辆进场：敬礼，发车辆出入卡给车主（或核对车牌号，输入电脑或记录）。1.2 内部车辆出场: 敬礼，车主交回车辆出入卡（或核对车牌号码，确认无疑后放行车辆）。1.3 外来临时车辆进入：敬礼，确认是办事人员，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间，交车主（或输入车牌号码）放行，其他闲杂车辆严禁进入。1.4 外来临时车辆出场：敬礼，核对车牌号码无误后放行。1.5 未经批准，大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区；禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区；出租车进出不得无故停留拉客，属搬家物品，值班人员查验用户出入物品申报表后予以放

21、行，同时收回出入物品申报表。1.6 军警车辆进场时，敬礼，在临时停车卡上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。1.7 军警车辆出场时，敬礼，凭临时停车卡核对车牌号无误后放行。1.8 军警车辆进出，应严格记录，有疑问要求出示行驶证，下半夜进出场的军警车，要实行跟踪管理。1.9 所有车辆进出，必须在车辆出入记录表上详细填写车牌号码，进、出场时间。2. 人员进出控制2.1 建委系统领导职工:礼貌问好，遇指定人员时敬礼或行注目礼.2.2 外来办事人员:礼貌询问，及时与相关部门(人员)联系，经相关部门(或人员)允许后放行并发放出入证，出门时予以收回.2.3 其他人员:严禁社会闲杂人员入场，遇突发时间及时向值

22、班队长汇报，并严格按照各种作业程序进行处理.流动岗位1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况，每15分钟巡视广场临时停车情况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在停车场交接班记录表上做好记录。2、清点车场内车辆及停放位置，随时与岗亭联系，以核对车辆数量，确护管全。3、发现无关人员或可疑人员到车场（库），要及时劝其离开，若有紧急情况按有并规定进行处理。4、引导车辆有序停放，严密注视车辆情况和驾驭员的行为，若遇酒后或疲劳驾车者，应及时劝阻，并报告值班队长及时处理，避免交通意外的发生。5、检查车场内设备设施是否完好，发现异常情况在停车场交接班记录表记录并及时上报，以便及

23、时处理。6、协助保洁班维护好车场（库）内的清洁卫生，保持停车场（库）的整洁。第八章 保洁服务方案8.1 人员定岗正常保洁服务期间人员安排根据实际情况可能会有所调整。保洁员7人： 外围2人，负责日常保洁，兼外围及地下车场保洁，垃圾清运； 办公楼大堂1人 办公楼2-9层每2层1人，共4人，负责楼内公用部位的走廊、大厅、楼梯、楼梯扶手、门窗、墙壁、厕所、标识、电梯层门及轿箱等日常保洁； 8.2 保洁工作内容、要点8.2.1 大厅保洁范围：大厅 工作内容：指示牌、信报箱、烟灰桶、电制开关、天花、灯饰、消防设施、公共走道地面、公共走道墙身、地脚线、垃圾清理等。工作要点：n 集中清洁工作一定在办公开始之前

24、完成。n 严格遵守XXX广播电视台有关规定，一切行动听指挥。n 清洁工作业期间注意礼节礼貌，尽量减低作业引起的噪音，注意清洁工具的摆放位置。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 定时巡回检查，勤于打扫。8.2.2 会议室保洁范围：会议室工作内容：会议台、椅、室内玻璃、门、室内设备设施、地面、间隔玻璃、地毯、墙身、地脚线、灯饰、天花、电制开关、烟灰盅、卫生间、茶水间、书桌、垃圾清运等。工作要点：n 会议室除每日正常打扫外，使用后必须立即清理。n 清洁会议台、椅、书桌台面、健身器材等使用的毛巾与擦拭其他部位的毛巾严格区分，严禁混用。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关

25、等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 卫生间、茶水间的清洁频度要根据使用情况作调整，注意积水的清洁和提示。n 定时巡回检查，勤于打扫。8.2.3 消防楼梯、电梯、天台工作内容：走火楼梯地面、扶手、墙身、玻璃、电制开关、天花、消防设备、电梯地面、镜面、四周墙身、天台。工作要点：n 严禁锁住消防楼梯门，确保消防门的正常开启。n 平日注意楼梯间的通风，保持空气新鲜，风雨天注意关好门窗。n 电梯的巡回保洁要回避人群，不妨碍客人使用电梯。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 天台定期打扫，雨天注意排水，雪天及时清理积雪，风天检查附属设备设施的稳固性。8.2.4 地下停

26、车场、外围广场工作内容：设备层地面、墙身、天花、地脚线，停车场地面、管道、消防设施、下水道、排水沟、灯饰、电制开关，外广场广告牌、灯饰、地面、雕塑等装饰品、休闲椅等、大楼外墙。工作要点：n 设备层清洁一定在技术人员监督下进行，严格遵守操作规程。n 地下停车场保洁时应注意安全，注意清洁工具停放。n 擦玻璃、灯饰、天花、电制开关等处时要注意安全，严格遵守操作规程。n 发现公用设备设施等有问题及时向有关人员反映。n 外广场打扫时，雨天注意排水，雪天及时清理积雪，风天检查附属设备设施的稳固性。n 定期清理下水道、排水沟，保持卫生。8.2.5 洗手间注：本大楼公用洗手间较多，洗手间的保洁工作非常重要。工

27、作要点：n 楼内员工负责洗手间的清洁工作。n 洗手间的保洁频度根据人流量确定，人流量少的洗手间为1次/4小时，人流量多的为2次/小时。n 重要层的洗手间保洁时间须遵守有关规定要求。n 注意节约用水管理。n 除勤力保洁外，应适时喷洒空气清新剂，保持洗手间无异味。n 作业时注意礼节礼貌，不对客户造成任何不便。n 擦地时，应有“小心地滑”字样的提示。8.2.6 垃圾收集及清运工作范围:公共区域垃圾桶、箱内垃圾的收集、清运，垃圾中转站的垃圾清运。工作要点：n 根据情况定时对垃圾桶、箱的垃圾清理，注意保持垃圾桶、箱的外观整洁。n 垃圾中转站的垃圾清运每天保证1-2次，垃圾清运后，要对垃圾中转站进行清洁。

28、n 及时处理垃圾桶、箱的异味，保持空气清新。n 清洁人员应定时清洗垃圾车。第九章 物业维修和管理的应急措施第十章 几点说明l 物业管理本身是微利行业，物业公司介入后，须投入大量人力物力，如果物业管理合同只签订一年，对物业公司来说风险太大。建议物业管理合同签订三到五年，这样也便于创建优秀示范大厦。l 根据国家物业管理条例及其相关法律法规规定，开发建设单位应为物业管理企业提供必要的物业管理用房和相关物资装备，但其产权归开发建设单位所有，物业管理合同终止时，物业管理企业应将其全部交还开发建设单位。l 由于XXX广播电视台办公楼目前已经完全竣工，且绿化工程已经成形，本方案仅根据前期考察和沟通情况进行估

29、算，具体绿化费用测算可等具体数据明确后再另行测算。l 本方案版权为XXXXXX物业服务有限公司所有，任何个人、单位未经许可不得擅自摘抄、复印、扫描，如未中标，XXX物业将对本方案予以收回。结 束 语高品味的设计策划、高标准的建设施工、高水平的物业管理必将给办公生活带来质的变化。创建国际文明办公标准区是XXX物业人的奋斗目标。我们相信，有XXX广播电视台办公楼优越的硬件条件作保障，有XXX广播电视台各级领导的大力支持，有XXX人对办公楼管理的深入了解，通过XXX物业人细致入微的管理与服务，通过广大工作人员的大力配合，定能成为郑州西区最亮丽、最温馨、最舒适、最宜人的办公区。由于现阶段对XXX广播电视台办公楼的了解未够充分和细致，本方案可能会有各方面的缺陷和不足，若双方合作成功，待XXX物业全面、深入的考察完后，将再次提供更加完善和具体的物业管理服务实施方案。谨望各位领导能从本方案中了解XXX物业的实力以及与XXX广播电视台合作的强烈愿望。其它未尽事宜，双方另行协商。衷心感谢各位专家领导百忙之中对本物业管理服务方案予以审阅。