海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告119p

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1、海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告-海南“滨海贵族温泉花园”项目可 行 性 研 究 报 告二八年七月 海南“滨海贵族温泉花园”项目 可行性研究报告总经理黄群秋高级工程师副总经理高越高级工程师 造价工程师项目审核人黄群秋高级工程师项目负责人侯莉娟注册房地产估价师项目成员徐灿注册咨询工程师 造价工程师房地产估价师符军注册咨询工程师陈咏梅注册资产评估师 海南省建行技术经济咨询公司-海南省建行技术经济咨询公司 116 目 录第一章 总 论6一、项目背景6（一）项目名称6（二）项目建设单位6（三）项目建设背景7二、可行性研究报告编制概况8（一）编制单位8（二）可行性研究报告编制依据8（三）研究工

2、作的主要内容及范围10（四）研究工作的目的10三、项目概况11（一）项目位置11（二）建设规模与目标11（三）主要建设条件12（四）项目投入总资金及效益情况13（五）主要技术经济指标13（六）结论与建议14第二章 项目市场分析16一、宏观经济环境分析16（一）我国房地产市场概况及发展方向16（二）我国房地产市场的发展方向18二、海南省房地产市场现状及发展方向24（一）海南省房地产市场现状24（二）海南省房地产市场发展方向25三、海口市商业用房市场形势分折26四、海口市商品住宅用房市场分析27五、项目周边楼盘市场分析30六、项目市场前景分析30（一）项目SWOT分析30（二）项目目标市场定位33

3、第三章 建设地址及建设条件36一、区位环境36二、自然条件36（一）气象条件36（二）地形地貌37（三）工程地质37（四）水文地质38（五）地震及其它自然灾害海38三、外部配套条件38四、社会配套条件39第四章 工程建设方案41一、工程项目组成41二、建筑工程42三、结构工程48四、给排水工程52五、电气照明工程54六、通讯传输智能化系统（OAS）59七、暖通设计说明63八、消防工程67九、人防工程78十、建筑防雷工程84十一、燃气工程86第五章 节约能源87一、节能设计依据87二、建筑节能措施87三、空调节能措施88四、给排水节能措施88五、电气节能设计措施89第六章 环境影响及环境保护91

4、一、环境质量标准依据91二、建设地点环境现状91三、项目主要污染源及污染物91（一）建设期91（二）运营期92四、综合治理措施93（一）水污染治理措施93（二）固体废弃物治理措施93（三）声环境污染治理措施93（四）大气环境污染治理措施94（五）生态环境保护措施94五、环境影响评价95第七章 项目组织管理与劳动定员96一、管理组织及劳动定员96（一）管理组织96（二）人员培训97二、项目建设管理97（一）企业管理97（二）工作制度97（三）岗位职责97第八章 项目实施进度及建议100一、进度计划安排100二、项目实施进度计划100第九章 投资估算及资金筹措102一、估算的内容与原则102（一）

5、估算的内容102（二）估算编制原则及依据102（四）资金筹措104第十章 财务分析与评价106一、评价的依据和基本数据106二、销售收入与经营税金估算106（一）销售收入107（二）营业税金107（三）土地增值税107（四）所得税108（五）总成本费用108（六）损益预测108（七）贷款偿还期预测108（八）现金流量预测109（九）财务评价指标109（十）财务平衡109（十一）盈亏平衡109（十二）财务评价结论110第十一章 项目风险分析111一、经营风险及对策111二、政策风险及对策112三、市场风险及对策113第十二章 结论及建议116一、主要结论116二、几点建议117附表：1、项目总投

6、资估算表 2、投资计划与资金筹措表3、销售收入与经营税金及附加估算表4、损益表5、项目资本金财务现金流量表6、全部投资现金流量表7、长期借款还本付息明细表8、资金来源与运用表9、财务评价汇总表 附件：1、建设单位营业执照副本复印件2、房地产开发企业暂定资质证书复印件2006琼建房开证暂字第5112号3、海口市国用（2004）第000114号复印件中华人民共和国国有土地使用证4、海口市建设用地规划许可证复印件（编号：2005257）5、海口市建设工程规划临时许可证复印件海市规证建（2006）AE-0189号6、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件（编号：460100200705212201）

7、7、海口市房产预售许可证复印件2008海房字（0002）号第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称海南“滨海贵族温泉花园”。（二）项目建设单位海南安德利实业投资有限公司于2003年7月10日在海口成立，是一个集房地产开发、物业管理、装修、旅游项目开发、酒店于一体的多元化企业。公司注册号是4600002013155，注册资本为人民币7000万元，注册地址是海口市金贸西路1号富丽花园文景阁5A1-D2，法定代表人是王文襄。公司的主要经营范围有：房地产，室内外装修工程，土石方工程，旅游项目开发，酒店。海南安德利实业投资有限公司是信恒集团的全资子公司。信恒集团是中国房地产200强、中国诚信企业上榜单位

8、、国家一级资质房地产开发企业、中国物业管理协会理事单位、全国百家承诺销售“放心房”企业、黑龙江省房地产协会专业委员会常委单位、黑龙江省消费者信得过单位、黑龙江省光彩企业、黑龙江省公共形象最佳品牌单位、哈尔滨市纳税贡献大户。信恒集团创建于1995年，12年来持续稳步发展，固定资产已达10亿元，拥有在职员工1000余人，累计为国家上缴税金1.2亿元，已成为集房地产开发业（住宅房地产、商业房产、旅游房地产），配套服务业（物业管理、运动会馆）、热电供应业（生活用电、生活用热水、冬季供暖）、批发零售业（食品、茶叶交易）等产业于一体的大型民营企业集团。相继开发和建设了哈尔滨新地小区、吉星小区、安埠小区、信

9、恒花园、龙信家园、龙坤花园、信恒现代城、北京信恒大厦、加格达奇丽雪大厦等20多个建设项目，累计建设面积达200多万平方米。海南安德利实业投资有限公司按现代企业制度设立，多年的房地产项目开发经营实践，使公司拥有了一批勇于开拓的现代型企业经营管理精英和一批专业的建筑规划、建筑施工、营销策划和售后服务管理队伍。目前，公司在全体员工的共同努力和社会各界的关心、支持下，正在全力完成“滨海贵族温泉花园”项目的开发建设工程。公司目前正在开发建设的“滨海贵族温泉花园”项目，位于海口金贸开发区，海口的CBD核心地带，北邻滨海大道，东邻鸿联商务广场、西邻电力村，总建筑面积97689.91平方米。项目建成后将为更多

10、的外来企业提供最为适宜的商住空间，凭着高耸而壮观的外观和优质齐全的小区配套，必将成为滨海大道又一建筑景观。（三）项目建设背景海南安德利实业投资有限公司于2004年1月取得“滨海贵族温泉花园”项目的土地使用权，2005年9月21日取得建设用地规划许可证。“滨海贵族温泉花园”原名“海南皇宫温泉大饭店”，2006年11月，通过海口市规划局组织的规划评审，并取得建设工程规划临时许可证。本项目几经规划部门调整，最终定位为一幢五星级酒店及两幢住宅楼，2007年5月，C、D两栋住宅楼开工。建设“居住为主，商务配套”的高档小区。 二、可行性研究报告编制概况（一）编制单位受项目建设单位委托，本可行性研究报告由海

11、南省建行技术经济咨询公司编制。公司的工程咨询资格证书编号是：工咨丙12620060007。（二）可行性研究报告编制依据1、海口市城市总体规划；2、海口市建设用地规划许可证（编号：2005257）；3、海口市国用地2004第000114号中华人民共和国国有土地使用证；4、滨海贵族温泉花园初步设计方案；5、海口市建设工程规划临时许可证海市规证建（2006）AE-0189号6、海口市房产预售许可证2008海房预字（0002）号7、“滨海贵族温泉花园”项目专家评议会纪要海市规会审2008003号8、民用建筑设计通则GB50352-2005；9、办公建筑设计规范JGJ6789；10、高层民用建筑设计防火

12、规范GB5004595（2005年版）11、建筑设计防火规范GB500162006；12、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797；13、人民防空工程设计防火规范GB5009898；14、人民防空地下室设计规范GB500382005；15、地下室工程防火技术规范GB501082001；16、建设内部装修设计防火规范GB5022295；17、汽车库建筑设计规范JGJ10098；18、居住建筑节能设计标准JDJ012005；19、公共建筑节能设计标准GB501892005；20、国家和地方其他有关规范和规定；21、项目建设单位的有关意见及建议。（三）研究工作的主要内容及范围根据海南省、

13、海口市的社会、经济、商业、商品房地产等方面的现状和城市区域性发展战略，特别是根据海口市各项市政基础配套设施的现状和近期规划建设安排、中高档商用及商住房地产市场的特征和客户需求心理，研究确定本项目产品的市场定位，预测项目产品的市场销售价格和销售进度。根据项目拟选场址的工程地质、水文、气象等资料和城市规划要求，以及场地周围的社会经济、市政配套设施等的调查资料，确定本项目场址选择的合理性和工程建设的可能性。根据办公和住宅类房地产项目的设计规范和分项工程技术要求，确定项目的总平面布置、建筑物平面、立面、结构及公用设施方案、交通规划设计、消防方案及其他配套服务设施的规划建设方案，并在此基础上做出项目建设

14、的投资估算、建设周期安排、资金筹措等方案，同时进行经济效益分析等。（四）研究工作的目的本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目市场定位和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工程建设方案论述和财务分析的基础上，对“滨海贵族温泉花园”项目建设的经济可行性进行研究和论证。本报告旨在对项目建设的投资环境、市场前景及其经济效益做出较为深入的研究和分析。通过对该项目各方面的可能性和可行性论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的投资回报。三、项目概况（一）项目位置

15、“滨海贵族温泉花园”项目位于海口市滨海大道南侧，东与鸿联商务广场相邻，西邻电力村，北临滨海大道，西临规划路，周边有红街商业广场、金银岛广场等较成熟的住宅小区，交通相当便捷，具有良好的区位优势和商业增值预期。（二）建设规模与目标根据项目建设单位委托北京中华建设规划设计有限公司正在进行规划设计的海南“滨海贵族温泉花园”规划设计方案和海口市各有关部门的规划建设意见，该项目由地上28层地下俩层的“海南信恒大厦”和“听海阁”、“凭海阁”俩幢33层（其中地上31层、地下2层）的连体组成。项目占地面积22159.60平方米（约合33.239亩）。建筑总面积97689.91m2，其中：地上建筑面积77467.

16、50 m2、地下建筑面积20222.41 m2、裙房建筑面积6401.61 m2。停车位700部：地上138部，地下562部（地下2层）。本项目建设用地周边目前已形成良好的居住和商业氛围，是海口市一个集居住为主，办公、商务、娱乐、餐饮和旅游为一体的成熟社区。该项目建设用地北临滨海大道，位于海口市金融贸易区的核心地段，面向海口湾，交通便利，景色秀美，具有得天独厚的自然环境和人文环境，是理想的居住及商务之所。该区按外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个部分规划，其功能是以金融贸易为主体，发展成为海口市经济活动的枢纽，公共游乐、度假居住的理想场所。经过几年的开发建设，在昔日的荒坡

17、海滩上基本建起了功能齐全、环境优美，具有现代化城市雏型的新城区。本项目建设用优越的地理位置是吸纳市场人气永不枯竭的动因。因此，项目市场应定位于“高档温泉公寓为主，配套建设商务五星级写字楼”。总之，本项目将充分利用便捷的交通条件和优越的区位条件，拓展产品的影响范围，努力将其建设成为布局合理、功能差异互补的高档温泉公寓及配套商务五星级写字楼小区。（三）主要建设条件1、工程及水文地质条件本区无影响场地稳定性的断裂构造，场地地层构造稳定，地下水对混凝土结构无腐蚀性。可进行本工程的建设。2、市政配套条件本项目用地位于市主要交通干道滨海大道，与海口金贸区的生活区、国贸商业区域之间的交通相当便捷，具有良好的

18、区位优势。沿项目用地西侧和南侧的市政道路两侧均建有市政供电网络、给水管网、排水管网和电讯网络，市政配套建设条件齐备，完全满足本工程建设的要求。（四）项目投入总资金及效益情况本项目总投资额为人民币24471万元。其中，开发商投入自有资金8600万元，占总投资的35.1%；申请商业银行贷款5000万元，占总投资的32.7%；其余所需资金用预售和销售收入解决。在本次可行性研究中经分析测算，得出税后财务内部收益率为30%，投资回收期3.34年，均满足了基准值的要求，说明项目的经济效益和投资效果较好，盈利能力较强。（五）主要技术经济指标项目的主要技术经济指标：项目主要技术经济指标汇总表表11序号指 标单

19、位指标备 注一项目建设用地技术经济指标1项目总占地面积m222159.602建筑占地面积m24972.253总建筑面积总建筑面积m297689.91含地下20222.41m2其中住宅建筑面积m233966.08酒店及娱乐等商业区域建筑面积m26401.61A、B栋13层裙房部分会所建筑面积m22420.594建筑密度%22.44%5容积率3.53 6绿地面积m240.36%7停车位辆700其中:地下车位562辆，地上车位138辆。二项目投资及财务评价指标1项目总投资万元24412销售税金及附加万元23833利润总额万元87704投资回收期年3.34 5贷款偿还期年1.936财务内部收益率 FI

20、RR%30% 7财务净现值 Ic=12%万元3374（六）结论与建议本项目建设符合海口市城市规划的要求，符合国家、海南省及海口市的产业政策。建设场地周边交通便捷，区位环境优越，市政配套设施齐全，市场前景看好。同时，项目自身拥有较强的盈利能力和抗风险能力，投资回收期短，债务清偿能力强。因此，我们研究的结论是：本项目建设不仅必要，而且可行。此外，项目建设单位开发经验丰富，资金及技术力量雄厚，产品具有良好品牌效应，市场美誉度高，且业主对本项目的建设积极、迫切，应促其早日建成。建议建设单位从项目建设期起，应重点开展广告宣传工作，积极开拓市场，采用有效的营销手段，吸引有影响力的组织和机构入主项目产品，以

21、保证销售率和较短的销售周期，提升项目产品的总体价值，创造更好的经济和社会效益。同时，建设单位还应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，规避市场风险。第二章 项目市场分析一、宏观经济环境分析（一）我国房地产市场概况及发展方向1、我国房地产市场概况近几年来，我国国民经济增长率持续保持10%左右，高经济增长率和良好的经济增长可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来

22、购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。2007年，国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，以稳定商品房销售价格，促进房地产开发市场的健康发展在各地区、各部门的共同努力下，宏观调控措施取得积极成果，在调控政策的作用下，年底一些地区房价出现了小幅下跌趋势，商品房销售价格快速上涨势头得到抑制。但是，房地产开发市场中的

23、结构性矛盾尚没有得到根本性解决。全国房价总体涨幅平稳，但热点城市热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。 2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价

24、格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。 2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。（二）我国房地产市场的发展方向随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将逐步释

25、放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需市场呈现出了不同的发展特征。 1、人口结构特点造成膨胀的住宅需求从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上2534岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口35%。不同年龄的人群具有不同的经济行为，人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示，2534岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期，是购房最为集中的年龄段。2、城市区域发展进程加速城

26、市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。 3、城市发展吸纳众多人口从1997年开始，中国城市化水平便进入了快速提升时期，城市化首先表现为城市人口的增长。在一些特大型城市如北京、上海，二十年间人口增长了4.8倍，这一现象表明为特大城市对人口具有的巨大吸纳能力。而这种能力又必然带领着这些特大的一、二线城市房地产市场由初始阶段跨越到成熟阶段。 4、经济增长吸引国

27、外就业者随着宏观环境改善，中国对世界经济的控制力和影响力不断增强，许多城市已经具备开放、高效、便捷的市场化区域环境、密集的企业群等等，众多国外企业在中国设立区域总部或研发中心，外国企业的聚集，会吸引大量海外人才的加盟。最新统计数字表明，中国吸引海外人才总量已突破250万人次，增速达到20%，引进海外人才数已超过新中国成立后52年的总和。一线城市吸引境外人才及海外人士的能力最强，因此其高档住宅总量仍将增加。而二线城市从其经济发展的阶段来看，这方面吸引能力还有待发展。 5、城市区域扩张成为购房诱因伴随着城市化进程的不断推进，城市区域也出现大幅扩张，以大城市为中心的城市群（带）逐渐形成、壮大，如以上

28、海、南京、杭州、宁波为中心的长江三角洲城市群。城市经济的快速发展，引起城市自身大规模扩张，并向周围地区产生强大辐射的作用。来自国家统计局的最新统计数据显示，今年以来，我国固定资产投资增长居高不下，前7个月城镇固定资产投资同比增长高达30%以上，城市扩张引发房地产投资的继续高速增长，这一现象在城市集群的区域内最为显著，如在上海经济发展的带动下，苏州、南京、无锡、宁波等地的房地产市场逐渐启动，不断完善的配套供应，更激发了消费者的购房需求。 6、大面积旧城改造，引发刚性需求城市竞争力提升必然伴伴随大量的旧城区改造面积以及城郊拆迁。其中一线城市针对城郊不同功能区的再次分配，主要拆迁量位于城市中心的老商

29、圈，重建的商圈将进一步扩大城市商业商务圈，带来弹性的商业商务需求而拆出的居民则带来刚性的居住需求。而在二线城市，由于发展相对迟缓，拆迁带来的将是更多的刚性住宅需求。一些历史悠久的老城为“拆迁建城”的主力军，如天津、沈阳等。天津各类存量住房7830万平方米，主要是由解放前遗留下来的破旧平房，解放初期兴建的职工宿舍组成。在旧城改造不断推进的同时，拆迁所带来的刚性需求，成为推动地区房地产市场快速发展的另一个快速通道。 7、农村城镇化，房地产市场中潜在的有效市场“两会”伊始，新农村建设与今年中央 “一号文件”相伴随，建设新农村的各方面政策优惠意将吸引大量资金涌向农村，而房地产业自然会成为经济增长点之一

30、。一旦农村经济形势发生变化，单不考虑广大农民近几年来的收入增加，新农村建设所带来的人口回流，将为农村房地产业带来大量的住宅需求。不过要转变目前农民用房自筹自建，散户居住的局面面临很多问题，对于房地产开发商而言，开发农村房地产市场是必然趋势，需要有步骤进入农村房地产业，并且积极参与农村城镇化建设。随着新农村建设的推进，在农民收入以及农村人口增加的作用下，农村住宅的需求空间将放大，房产企业的适时进入将大有可为。 8、城市居民消费水平上升改善居住条件 （1）现有住房改善面积趋大住房改善，特别是住房面积、住房数量的改善，包括住房环境的改善、住房品质的改善，经过几年的市场发展和90年代初期、90年代中期

31、完全不能同日而语，建设部政策研究中心发布了2020我们住什么样的房子中国全面小康社会居住目标研究，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，需求增加在一二线城市中将集中体现。 （2）家庭结构变小，住宅需求放大由于生活观念的变化，现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口规模在逐渐变小，家庭规模小型化倾向，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60以上，而且有增加的趋势。我们发现社会经济发展程度越高的城市，其家庭规模越小。上海地

32、区生产总值最高，平均家庭户规模处于全国最低的水平，这一趋势表明了随着城市经济地位的提升，家庭将日趋小型化。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，未来小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。而此现象将随着二线城市等经济快速发展而日益突出。 虽然国家对房地产市场的宏观调控政策取得了初步成效，房价涨势趋缓，但这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平衡。保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点

33、城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。” 据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。与此同时，从10个主要城市的供求分析来看，大部分城市的供应量较以往都有所加大，但仍无法满足需

34、求。其中，上海、杭州、成都及重庆都存在很大的供应缺口，供需矛盾仍比较突出。另外，北京、天津、深圳、广州等城市，由于政府加大了对住房的供应，供求矛盾今年将得到缓解，房价上涨幅度将得到缓解。值得注意的是，2007年多数城市住房价格背离当地经济增长和居民收入增长速度而快速上涨的情况，可能导致住房价格不合理性程度的进一步恶化。去年末开始出现的住房价格涨幅趋缓或房价回落，有利于改善住房价格合理性程度不同，但同时须警惕住房价格大范围、大幅度下滑以及由此引发的新问题，应努力实现房价“软着陆”。近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和

35、软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 二、海南省房地产市场现状及发展方向（一）海南省房地产市场现状近几年来，海南省房地产持续攀升，房地产开发投资增长平稳，商品房开发结构、资金来源结构、供求结构基本合理，商品房价格基本稳定，市场运行总体良好。2007年是国家对房地产宏观调控政策密集性出台的一年，是国家稳定房价调控政策贯彻落实的一年，在强大调控政策的压力下，无论是国家调控政策还是海南省的结构调整政策，对海南房地产业及开发商都是有益的。海南房地产业表现出了理性、健康、发展的态势，形势喜人。2007年海南省房地产市场保持健康发展态势。20

36、07年，房地产业完成增加值42.2亿元，比上年增长12.3%。房地产开发投资126.96亿元，增长42.2%。其中，商品房投资98.58亿元，增长45.1%。房屋施工面积1175.96万平方米，增长18.2%；房屋竣工面积215.42万平方米，增长71.1%；房屋销售面积302.77万平方米，增长48.8%。无论横向还是纵向对比，这些增长的幅度都表现出了趋缓、平衡、稳定、健康等特征。2007年海南房地产市场的岛外依存度继续走高，海口市达到50%，三亚市达到80%。这标志着海南省的自然资源和社会治安环境的优势越来越被岛外购房者看好。（二）海南省房地产市场发展方向2008年将是海南房地产业面临挑战

37、的一年，商品房开发企业可能会面临着宏观调控政策执行的深入、土地增值税清算与征收、土地供应与调整以及正在酝酿之中的税收政策等几个方面的压力。为了保持海南房地产市场的健康发展，首先是促进不同实力开发商针对市场需求而做出的相应调整，从而避免恶性竞争。其次是促进房地产开发区域化程度的加深，有利于城市规划的实施，产品更加适销对路。再次是促进价格的细化，实现区域、品质与价格的对称。 1、价位适中的中小户型销售升温综合了各项统计数据后发现，2008年1-2月楼市价位适中的中小户型受到热捧，此外与往年岛外购房占据绝大比例不一样，今年岛内购房力量有所增加。目前销售以中小户型为主。2、楼市回归产品本质，价格走势两

38、极分化高端房产涨价是必然趋势，但中低房子的降价也将成为趋势，消费心态的理性、产品供应的充足以及楼盘品质的差异拉大。使房地产从只看均价的整体泡沫中逐步回归到个体项目的价值上。好的房子，是天赋、资源、智慧、努力的综合体，是稀缺产品，永远具备升值潜力，而一般乃至有瑕疵的产品，对岛外消费者的吸引力有限，只能在本地有限的市场蛋糕中求一杯羹，在需求只能达到1/3供应量的残酷压力下，中低档房产危机重重，价格下调也是必然的选择。三、海口市商业用房市场形势分折海口市是我国唯一的滨海省会城市，其生态环境优越，地下水保持一级状态，城市绿化覆盖率达42%，人均公共绿地面积达9m，环境质量、空气质量等指标名列全国前列。

39、海口市是海南省的交通中心，80%以上的游客经过海口进出全岛。美兰机场、粤海铁路、环岛高速公路海、陆、空线路四通八达。温泉度假、海上运动、生态农业、主题公园、高尔夫、人文遗址、自然奇观等旅游产品将给海口旅游发展注入新的活力。近年来，随着海口市经济的不断发展，海口房地产市场经过几年的调整，烂尾楼已基本处置完，处置积压房地产试点已取得实效，扫清了发展的通道。同时政府积极进行道路交通和环境的整治，对海口市的主要街道海府路、海秀路、龙昆路、国贸大道等进行了整治。国兴大道的建成，使道路交通环境得到了很大的改善，商业房地产也有了明显的起色，品味档次提高，商业向集中化发展，逐渐形成了海秀路、解放路、国贸等商圈

40、，具备一定规模的商圈范围内的商业房地产价格逐年攀升，商业地产市场的发展现出更为广阔的前景。近期随着大量商业楼盘的不断兴建，海口商业用房开发规模不断扩大。尤其是写字楼，天邑国际、财富广场、国贸中心、北京大厦、海湾国际等供需量很好，正是基于这种原因我们定位一个五星级写字楼。四、海口市商品住宅用房市场分析海口市是海南省的政治、经济、文化、交通运输和旅游中心，作为全国最大的经济特区和最年轻的省会城市，该市将建设成为对外开放，且具有现代化水平和国际性的新型城市，也将成为全省的文化、经济贸易中心，并以海口为中心，辐射并带动全省的经济繁荣与发展。（一）商品住宅用房的价格有所上涨近期，海南省价格监测中心公布了

41、4月11日至17日全省价格监测情况显示，海口房价有所上涨，新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格已分别达到4547元/平米、5433元/平米。 新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交价格较2月份分别上涨1.47%、1.4%，比去年同期上涨20.8%、17.55%。2008年4月份，海口新建住房销售价格同比涨幅19.2%，仅次于乌鲁木齐22%的涨幅，居全国第二；环比涨幅1.2%，仅次于南京（1.6%）、金华（1.3%），位居全国第三。在环比价格下降的主要城市中，三亚市以环比价格下降0.5%，位于全国第二。其中，深圳市环比价格下降2.2%，居第一位。今年4月份，全国70个大中城市房屋销售价

42、格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点。海口市房屋销售价格指数同比涨幅12.7%，环比涨幅1.3%；三亚市房屋销售价格指数同比涨幅12.3%，环比涨幅0.3%。90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。其中，海口市和三亚市90平方米住房价格指数环比涨幅0.8%。海口二手住房价格指数同比涨幅4.3%，环比涨幅1.3%；三亚同比涨幅7.3%，环比涨幅1.3%。（二）出现以省外为购买主力市场的趋势伴随海口市将成为我国首例生态园林城，海口市的经济活力和国际名声不断增强，城市建设与相关配套不断完善，良好的投资环境很大程度上促进了海口市的经济发展，同时带动了房地产业的发展。随着生态园林城

43、的实现，及海口城市建设的提升，外地购房者也会越来越多，海口市居住的舒适性和环境的稀缺性是其他城市不可比拟的，大家看好海口城市发展的未来。随之海口楼市价格也会随着海口城市价值的提升而提升。据有关数据表明，与国内众多大中城市相比，作为省会的海口市吸引着越来越多的省外客户在海口二次购房，并把海口作为最理想的第二居住地。省外购房群体是促进海口市住宅用房市场持续稳定发展的一支潜在生力军。（三）商品住宅用房的市场进一步成熟成熟市场的重要特征就是，产品供应充足，品种丰富，价格差距拉大，消费趋向于理性。市场波动程度越来越小，无论生产商还是消费者已整体趋向理性。受多种因素影响，2007年海口市住宅用房的市场走势

44、将逐步呈现为两个极为清晰的方向，即一是高价房继续走高，高档化、高价化、私密化仍将是市场追捧和热卖的最大亮点。而另一方面，与之相反的却是中低档房市场走势将趋缓，甚至不排除有稳中趋降的可能。而有着高档化、高价化、私密化的高端房地产市场，其度假因素和休闲因素超过了投资因素，在高端人群中，依靠海南独特的资源与环境，其反而具有良好的销售前景。因此，海口市住宅用房的市场未来整体的承受量将随着其市场辐射面的不断扩张而扩大，市场需求潜力相对较大。五、项目周边楼盘市场分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，区域房地产市场，地区既有的

45、生活消费条件，住宅消费群体等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨论据。 “滨海贵族温泉花园”周边公寓楼盘市场调查表序号案 名地理位置建筑结构总建筑面积（m2）平均售价（元/m2）会 所配套1金碧文华海口市金贸区文华中路高层板式布局952596000全钢结构会所拥有多个车位、休闲娱乐会所、泳池等完善的配套设施，无温泉。2蔚兰天成御景峰海口市金融贸易区高层框剪结构319545500无会所拥有地下停车位、休闲娱乐等较完善的设施，无温泉。3御景湾海口市滨海大道与丘海大道交叉处填海区北侧高层框剪结构2040686000会所拥有多个车位、休闲娱乐会所、泳池等完善的配套设施，无温泉。六、项

46、目市场前景分析（一）项目SWOT分析1、项目优势分析（1）成熟的居住环境为项目注入基本活力。 “滨海贵族温泉花园”周边已形成一个集居住为主，办公、商务、娱乐、餐饮和旅游为一体的成熟社区。周边配套设施齐全、规划整洁。海口市金融贸易区位于海口市北端，规划面积2.2平方公里。该区按外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个部分规划，其功能是以金融贸易为主体，发展成为海口市经济活动的枢纽，公共游乐、度假居住的理想场所。经过几年的开发建设，在昔日的荒坡海滩上基本建起了功能齐全、环境优美，具有现代化城市雏型的新城区。 金融贸易区是海口市最具开发升值潜力的黄金区域。周边的万绿园、海口体育馆、

47、海口会展中心、紫荆花园、文华大酒店、世贸雅苑、海岸壹号、置地花园、宜欣广场等高档写字楼、酒店、商场、花园小区及休闲场所，聚集的人气和商机，打造了一个人文气息浓厚及秀美滨海自然风光完美结合的金融贸易区，在很大程度上提升了金融贸易区区域的品牌形象。成熟的居住、商务、娱乐、住宿设施，为项目注入了最基本的活力。（2）便捷的交通提供巨大的延伸空间。“滨海贵族温泉花园”位于海口市金融贸易开发区，海口市滨海大道南侧60米，东与鸿联商务广场相邻，西邻电力村。是海口市城市新的中心区，项目总占地面积约为22159.60平方米（约合33.239亩）。场地的平面形状总体呈现长方形，北临滨海大道，是海口市的重要交通要道

48、。道路现状及今后发展来看，交通相当便捷，具有良好的区位优势和商业增值预期。2、项目劣势分析考虑到土地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨，导致开发商资金成本增加。绿化率低。3、项目威胁分析海口市顺利地完成了处置积压房地产的重要工作，作为海口制约楼市发展的“包袱”将逐渐被甩掉。从海口房地产发展的长远意义来看，海口房价的过快增长并不利于房地产的规模化开发，那种快速上升的房价势必造成大量购房客户的持币观望，尤其是在国内一线城市出现滞销现象的今天，“等等看“的情绪会影响海口房地产销售的持续性，会使整个开发过程出现资金、建设等方面的断档，这也是开发商最不愿意发生的事情。4、项目的机会分析2007年海口商

49、品住宅销售情况良好，成交量逐年增长，市场消化能力不断加大，房价稳中有升，显示出市场健康、良好的发展态势。随着海口城市发展的加快，岛外市场的扩大和稳固，涌入岛内长期居留的人群也越来越多，势必形成海口商品房需求规模的扩大，未来市场需求将保持稳健增长。（二）项目目标市场定位1、项目经营定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为高档居住及商务小区，这是基于项目所处的市场状况、位置、环境及未来市场潜力为前提而做出的决策,主要原因是: （1）相对而言，项目位于海口市金融贸易区核心地带，是代表海口真正名片的潜力所在。 （2）项目区位内高档物业目前销售状况良好。 （3）伴随着我国经济持续稳定地增

50、长，相当一部分居民财富日益增加，同时，随着进一步人民币升值步伐加快，投资房地产、改善居住条件、实现资产保值增值的高端消费群体近期会显著增加。（4）该区域内已形成中高档居住小区群体初具规模,随着海口市政府投资环境的进一步改善，各项基础设施和市政设施将进一步完善。 2、定价预测（1）现状判断根据目前海口市商品房的销售统计，滨海大道西海岸板块公寓楼的平均售价在5000-9000元/平方米左右。销售情况良好。（2）价格预测商品住宅价格的预测由于国家继续执行宏观调控政策，维持信贷控制力度，并执行控制投资性购房的税收政策，加上2007年底和2008年初股市的回落，对国内房地产市场的融资有一定的影响，但是其

51、影响不大，而且有相关的替代性。但是，根据海口市近期规划的要求，省第五次党代会提出，要落实“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的思路，加快城市化进程，进一步增强海口对全省发展的辐射带动作用。而海口城市化进程的加快、城市竞争力的提高必须有自己的优势。海口创新发展模式，突出大特区省会城市的“特”字，保证发展的可持续。近几年，海口致力在生态环境脆弱、能源与资源有限的状况下寻找新的发展模式与产业模式，玉沙村、海甸溪两岸旧城改造，西海岸土地新区开发，闲置土地盘活，医药、房地产等产业发展，强区扩权，政府转型等等，海口依靠创新探索一条转变发展方式，寻找着破解发展难题、统筹城乡发展、降低资源消耗、保护生态

52、环境的新路子。此外，移民文化、海洋文化、火山文化、民俗文化、美食文化也使海口的城市生活更具独特魅力。项目所在区域为海口市的高档商务和生活社区，新建各楼盘之间建筑标准、配套设施、客户群体相当，因此其销售价格差距不大，随着该区域基础设施的不断完善，土地资源的日益稀缺，加上本项目地理位置的优越性，和我省房价略低于全国平均水平的现状，使得本项目的住宅的售价将呈稳中有升的发展态势。在现状分析和预测的基础上，本项目住宅楼的平均售价预测为5000元/m2。商业用房价格预测依据目前海口市金贸区商铺的经营和租赁情况，首层商铺的租金从80100元/ m2不等，23层的铺面租金在2030元/ m2之间，而作为一个大

53、型的商业中心整体而言，45层的租金在23层的租金上折减约80%，故45层的平均租金在1525元/ m2之间。整体综合考虑后本项目一至三层的平均租金水平约50元/ m2，出租率约80%90%。依据科学的推算，商业用房的平均售价预测为6500元/m2。第三章 建设地址及建设条件一、区位环境滨海贵族温泉花园项目位于海口市金融贸易区的核心地段，北邻海口市主要城市景观大道-滨海大道，面向海口湾和海口市城市公司-“万绿园”，交通便利，景色秀美，具有得天独厚的自然环境和人文环境，是理想的居住及商务之所。行政办公为主并具有文化娱乐功能的现代化综合型城市中心区。本项目建设用地作为未来海口市城市中心区和现状老商业

54、中心区接合地带稀缺的土地资源，优越的地理位置，便捷的交通条件，完善的市政配套设施，使得项目市场预期良好，赢利空间广阔。项目区域位置详见附图1。二、自然条件（一）气象条件海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季多台风暴雨，冬季冷气流侵袭时有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达到11到12万卡；年平均气温23.8，最高平均气温28左右，最低平均气温18左右，年平均降水量1664mm，平均日降雨量在0.1mm以上雨日150天以上；年平均蒸发量1834mm，平均相对湿度85%。常年以东北风和东风为主，年平均风速3.4m

55、s。大风天气多发生在夏秋季节，主要由热带风暴引起。冷空气活动也可引起大风气候，在北部海域可产生1.0m左右的浪高。总之，海口市的阳光灿烂、海水清澈、沙滩平缓、绿树婆娑、空气清新，拥有适合居住者和旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气等要素，是人类生活和工作的理想之地。（二）地形地貌本项目用地地势平坦，用地西南角有3栋5层的8090年代建造的违规建筑需拆除。由于这些建筑刚巧位于本项目的广场地带，不但不影响本项目的单体建筑的施工建造，还可做为项目施工前期的临时用房。（三）工程地质根据甲方提供的工程地质勘察报告，本项目场地土类型为二类土。场地地貌单元为海积二级阶地，场地内无不良地质现象，砂层不会液

56、化。地下水属潜水及微承压水两种类型，潜水存于人工填土，粉质粘土及粉质粘土中；微承压水赋存于各粗砂，粉细砂、粗砂层中。根据水质分析结果，该地下水水质对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋亦无腐蚀性。可进行本工程的建设。（四）水文地质本项目用地地势相对较高，历史上无洪捞记录，满足本项目建设的要求。（五）地震及其它自然灾害海1、地震根据海南省地震烈度区划图，海口市地震烈度为8度。2、其它自然灾害据统计，平均每年台风登陆次数为1.8次。因此，在本项目的建、构筑物设计中，应充分考虑风荷载的影响。海口地区基本风压值为0.7kN/m2。三、外部配套条件（一）交通用地北侧为滨海大道（60m宽），西临规划

57、路，周边有红街商业广场、金银岛广场等较成熟的住宅小区，交通相当便捷，具有良好的区位优势和商业增值预期。与政府机关单位、城市商业中心区、主要公园、观光休闲场所之间的交通相当便捷。（二）供水本项目用地的南侧的蓝天路和西侧的五指山路边均敷设有城市供水管道，本项目用水由其供给，水质水量均有保证。（三）排水 本项目地点地势平坦，雨水可沿地势排入路边的市政雨水管道，排水条件良好，不会发生洪涝现象。生活污水可通过化粪池处理达标后，通过污水排水管道送至路边的市政排水管网，直接排至污水处理厂进行处理。（四）电力市政供电所离项目用地不足2km，电力供应充足，完全可以满足本项目的用电需要。（五）通讯海南省目前的通讯

58、设施能力已达全国领先水平，市话、无线寻呼、移动电话的普及率在全国省会城市名列前茅。电子数据通讯等业务得到很好发展，为岛内外商情与物流信息通讯创造了良好条件。可保证本项目的通讯需求。（六）燃气本区范围内城市管道燃气工程已建成通气，项目的生活用气可得以保证。四、社会配套条件海口作为省会城市，经济较为发达，人口较多，交通便利，公共服务设施配套齐全。项目所在地周边以中高档楼盘居多，紫荆花园二期、海韵裕都、环海大厦、金银岛广场、红街商业广场、世贸雅苑、洛杉矶城等中高档居住小区簇拥四周，形成成熟社区，文华大酒店、海南省财税厅、万绿园等近在咫尺，凝聚了大量的人气。总之，项目所在地是一个生活、工作都极为便利的

59、高品质生活特区，物业升值空间大，投资、居住两相宜。第四章 工程建设方案一、工程项目组成“滨海贵族温泉花园”项目总用地面积为22725.99 m2，总建筑面积拟定为97689.91 m2。其中，地上建筑面积77467.50m2，地下室面积20222.41m2。本工程由四个单体A、B、C、D组成，分别为两幢联体塔式商住宅楼，共33层（其中顶部2层为电梯设备层），其中住宅总建筑面积33966.08m2；A、B地上13层为裙房建筑，建筑面积为6401.61 m2 ；会所地上3层、建筑面积2420.59 m2。 滨海贵族温泉花园建筑面积明细表序号项目功能楼层（层）建筑面积（m2 ） 备注一地上部分774

60、67.501A、B栋裙楼商业36401.611-3层2A、B、C、D栋住宅3333966.08C、D栋1-31层3会所服务配套32420.59小区配套设施不出售二地下部分20222.41地下建筑面积部分除车位无可出售部分 地下室220222.41其中车位（个）562总建筑面积97689.91本工程拟设计为钢筋混凝土框架结构体系，设计使用年限50年，安全等级为二级。二、建筑工程（一）规划指导思想1、“滨海贵族温泉花园”项目按城市中心区的高档次居住加商业裙房社区标准规划设计，具有一定的超前性、示范性，更加完善小区的硬质条件，创造更趋完善、舒适、安全、便捷的办公生活小区。2、充分挖掘建筑用地开发潜力，攀升地段商业和人居的综合发展指数，认真塑造小区建筑群体的街景和城市景观。3、建设节能型、和谐型小区，更加注意以人为本的设计思路，把通风