连云港市场报告

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1、连云港2010年市场调研报告 2010-10-30一、连云港城市概况1、城市概况近年来，作为连云港城市未来的核心之一，连云新城是连云港市建设国际性海滨城市的重要组团，也是提升连云港市海滨城市形象、增强城市综合竞争力的重点工程。同时，连云新城的建设对形成“一心三极”城市空间布局、推动中心城市加快发展具有重要的战略意义。随着港城国际中心的的盛大奠基，必然会加快连云新城的建设步伐，提升连云新城城市形象。在中国的型经济布局中，上面的一横是沿海经济带，左边的一撇是陇海兰新产业带，右边的一竖是长江经济带，共有两个重要交汇点，一个是上海，一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹地还没有得到充分开发的黄金

2、地区，是江苏省实施沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区，是带动沿海和苏北振兴的龙头。南通连云港位于中国中部沿海，江苏省北部，南连长三角，北接胶东环渤海，东引日韩，西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港，使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点，区位优势明显。连云港下辖新浦、连云、海州三区，赣榆、东海、灌云、灌南四县和一个国家级经济技术开发区。由于一直以来，新浦区为连云港市政府所在地，与港口所在地连云区相距35公里，所以连云港虽称“港”但并未如青岛一样发展为一个“海滨城市”。连云港城市发展的“哑铃”状，制约了其城市化进程，在新一轮城市发展中，连云港市政府着力打造城市东部“滨海新

3、城”，将连云港打造成国际性生态型滨海城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。2、GDP水平2009年连云港全市GDP达到941亿元，增幅13.6%，全市人均GDP突破20000元，达到21144元，比2005年翻了一番。自2005年开始，GDP总量保持快速增长，年均增幅14，但08年受外部经济环境影响，增速有所放缓。但从全省各市看，连云港市主要经济指标增长普遍不高。09年连云港市GDP增幅在全省各市中居倒数第二位，仅好于宿迁。根据该市十一五规划，2010年连云港GDP要达到1000亿元，即年均增长15。3、人口发展连云港全市常住人口达400多万；城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.3

4、，住房需求机会将增大；根据该市十一五规划要求，2010年中心城区建成区域要突破100平方公里（05年为69.3平方公里），人口突破100万，即市区人口保持年均8的增幅，市区人口的不断增加将为房地产市场发展带来良好机遇。4、城市化水平自2005至2009年，连云港市城市化水平年均递增额度在1.08，且呈现不断上升的状态，未来城市化进程在稳步进行，将会增加刚性的住房需求；5、居民收入水平全市城镇居民人均可支配收入逐年提高，09年已超过全面小康目标值16000元；居民富裕程度不断提高，将会增加改善性住房的需求量。小结：l 经济水平处于全省、全国的中下游水平l 城市化进程进一步加快，未来发展潜力巨大二

5、、连云港城市规划2.1城市规划前景规划核心“战略东进、拥抱大海”从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。2007年3月，连云港历史上前所未有的填海工程新中港填海造地工程启动，整个工程将造地1.85平方公里。而更重要的是，在这背后还有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的东部滨海新城。连云港将向东、向大海发展，未来滨海新城将是连云港整个城市的核心区、中心区。这是一次具有重要意义的战略转变，连云港真正意义上的海洋时代正在开启

6、，这不仅将让苏北从此沐浴清新的海风，而且更有可能拉动整个江苏“出海”。2007年4月21日，江苏沿海开发工作会议召开，沿海在江苏被提到前所未有的高度。这不仅表明江苏的沿海意识正在觉醒，更意味着江苏对苏南等地的路径依赖与体内循环正在逐渐被打破，其既有的发展范式正在转变。这对作为江苏沿海三市的连云港而言是一个不可多得的崛起机遇。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中

7、部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。“一体”即连云港中心城区，是全市的行政、文化、商贸及交通中心，“两翼”即连云港中心城区南、北两侧的产业发展及综合配套区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。2.2三大城市定位分析按照国家和江苏对连云港的发展新定位，连云港正在抢抓新一轮的发展机遇，全面掀起

8、大开发、大开放、大建设、大发展热潮，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。2.3国际性的海滨城市2005年7月，连云港拿出400万元，向全球征集东部滨海地区发展战略规划，历时3个月，最终确定8个方案并进行整合，形成了连云港东部滨海地区战略规划。规划中的东部滨海地区将形成“一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破”的整体空间结构，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、海滨居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，成为能够承托城市未来希望的滨海新城、支撑城市经济腾飞的产业基地和带动区域经济发展的枢纽大港。港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产业区外围产业区在实施

9、过程上，留出从山到海、从城到海的生态廊道，保持青山常在、碧水长流、蓝天白云、清新怡人的生态环境。把东部城区、新海城区、赣榆城区作为相互联动的三大增长极进行规划建设，三极合围形成连云港未来的中心城市。按照现代城市理念，收拢三极，向中心发展，在位于三极之间的盐田滩涂上崛起一座50平方公里的海滨新城，寓商务、金融、会展、娱乐、办公、居住、旅游等多种功能于一体，成为连云港中心城市的核心，也成为苏北地区规模最大、功能最为完善的国际化商务中心。目前，有80多家世界顶级规划单位汇聚在连云港，进行各项详规的编制，实现详规的无缝对接。正在建设连接新海城区与海滨新城的花果山大道，在海滨新城规划范围内掀起滩涂围垦和

10、基础设施建设热潮，加快推进国际商务中心、连岛旅游度假区、东哨西墅片区建设，抓好东部城区重要节点的整治出新，陆续建成一批标志性建筑，初步展现海滨城市的风貌。同时，积极推动新海城区“互连东进”，加快科教创业园、体育中心开发建设。确保做到每一项工程建设都要找有水准、有实力、有信誉的建筑施工单位来做，尽量避免留下败笔。到2010年，中心城市规划人口超过130万人，规划建设用地面积达到160平方公里，基本建成现代化的大城市、充满活力的区域中心城市、富有魅力的国际性海滨城市。2.4现代化的港口工业城市港口是连云港的核心战略要素，连云港的发展必须依靠港口来带动。建设亿吨大港，充分发挥港口的龙头带动作用，提升

11、整个区域经济的发展实力，是连云港的必须选择。目前的港口发展已经有了一定的基础，06年以来，通过调研论证，连云港确立建设港口群、发展组合港，延伸“一体”、拓展“两翼”，形成 “一体两翼，提升主港，两翼齐飞”的总体思路，举全市之力加快港口的建设与发展。【提升主港】就是调整完善主体港区功能，以集装箱和大宗物资中转运输为重点，加快集疏运通道、深水航道和大型专业化泊位建设，大力发展综合物流和贸易，巩固并提升区域性枢纽港地位。【两翼齐飞】就是跳出现有港湾，在全市176公里海岸线上加快开辟南北两翼港区。南翼港区，重点开发徐圩港区、灌河港区；北翼港区重点开发赣榆港区，适时启动以大型石油接卸为主的前三岛港区。除

12、前三岛港区外，其他港区重点依托盐田及滩涂资源发展临港工业，实现港口与工业互动发展。目前，突出抓好15万吨级航道、第五第六代集装箱泊位、25万吨级矿石码头、东南北三大疏港通道建设，争取启动建设30万吨级航道和南北两翼港区，为提升港口功能、拉开“一体两翼”组合港框架创造条件。确保“十一五”港口吞吐量翻一番、集装箱运量翻两番，2008年实现吞吐量过亿吨、集装箱300万标箱，2010年实现吞吐量1.2亿吨、集装箱400万标箱，把连云港港初步建设成为长三角和渤海湾之间重要的区域性国际枢纽港、集装箱干线大港和带动区域发展的组合大港。2.5山海相拥的知名旅游城市国内外港口城市发展的经验表明，一个现代化的国际

13、港口城市必然是一个服务产业兴旺发达的旅游都市。连云港有着现代港口与历史文化的双重优势，资源禀赋条件得天独厚，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡、西游记的发源地、中国水晶之都和中国优秀旅游城市；环视全球，开放式的优质旅游环境，是国际性港口旅游城市的一个显著标志，以港口为依托的发达物流经济和旅游为核心的流量经济成为世界绝大多数港口城市的主导产业。连云港在旅游开发过程中，将采取“统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”的方针，同时将开发优美自然风光与发掘深厚文化底蕴结合起来，把发挥地方旅游资源优势与改善旅游服务结合起来，突出“山、海、岛”特色，继续加快景区景点深度开发和配套建设，建设一批品位高、吸引力强、效

14、益好的旅游精品工程和精品线路，进一步增强连云港旅游对外吸引力和发展后劲，努力把连云港建设成中西部地区最向往的沿海旅游胜地和江苏省的海滨花园。2.6城市建设规划到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海临港、

15、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。在“十一

16、五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供

17、了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次产业结构调整为11：53：36； 到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右; 全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。城市化水平达到48%；中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；城镇登记失业率控制在4.5

18、%以内；城镇劳动保障三大保险覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、高中段教育毛入学率全面达到小康标准；居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上；农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；恩格尔系数下降到40%以下。人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8以内;单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38万公顷;森林覆盖率达到20%；环境质量综合指数保持在80以上。港口货物吞吐量达到12000万吨以上，其中集装箱吞吐量突破400万标箱。2.7人口规划本次规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，203

19、0年达到633万人。城市化率2015年达到60，2030年达到75。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。城市规划结论： 连云港发展方向为“东进”，新浦老城区位于城市西部； 连云港确定海滨城市、港口城市及旅游城市三大战略定位； 连云港市的城市化进程及人均总量将大幅增加； 连云港城市将以新浦老城区为核心向东拓展，规划的新行政中心周边将是近期开发最具潜力区域； 连岛开发将跳脱城市概念，连接新浦区与连云区的沿线将是远期开发最具潜力区域；三、连云港房地产市场研究1、连云港土地市场情况分析20032010年连云港土地成交量(不含工业用地)数据来源：连云港国土网房地产开发大幅增长。09年

20、以来，连云港土地市场较为活跃，逐年见涨。08年受国家调控影响，土地成交量萎缩，但全市土地成交量整体供应充足；特别是2009年市区开发土地78宗，面积998.72万，比去年同期增长729.83万；成交金额为477232万元，比去年同期增加34.39亿元；不考虑容积率因素，单位面积土地价格为478元/,较08年下降15.01%，土地成交价格出现下降，主要与出让区域有关，本年度成交土地中以连云区为主。观点：2010年到目前为止，连云港共出让480万平米商住用地，绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长；2008、2009年出让土地将形成1200万方（建筑面积

21、）以上的供应量，而连云港市区03至09年年均去化量仅为140万平方米，09年大幅放量亦仅340万平方米，可见未来市场供应巨大，竞争去化压力明显。连云区的大量土地供应代表未来城市发展的方向2010年1-10月连云港土地成交情况区域成交面积（万）平均容积率成交价格（万）出让宗数单位地价连云区4641.238005655818新浦区162.93838592399海州区00000合计480/41844164871数据来源：连云港国土网港城2010年重点成交地块，苏宁、保利、绿地、融侨纷纷入驻港城编 号地块坐落 规划设计主要指标建筑密度（%）起始价 (万元)成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/）出让面积

22、（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70 407.2/1130011320连云港苏宁置业有限公司3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.2202226022260保利江苏房地产发展有限公司7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.2201690016900保利江苏房地产发展有限公司7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.2203787037870连云港融侨金辉置业有限

23、公司7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B33、B51两个地块）367244437商住用地40 70 B33：2.2 B51：1.1B33：35 B51：302750016230上海绿地集团7.19/LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地40 70 2.0303260018810上海绿地集团7.19/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B34、B52、B53三个地块）531354263商住用地40 70 B34：2.2 B52：1.1 B53：1.1B34：35 B52：30 B53：3039855

24、6875上海绿地集团7.19/LTC2010-62#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-2地块221147199商住用地40 70 2301656016560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地40 70 23091659165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B51地块150100180商住用地40 70 1.1301127011270上海绿地集团7.191023LTC2010-65#临港西片区东方大道南、昌圩湖西B52地块281187077居住用地701.130210452

25、1045上海绿地集团7.191023合计25801719773/0.9/188305/1195数据来源：连云港国土网2、连云港商品房市场情况分析1）商品房供需走势市区商品房供应量大于销售量，市场整体呈现供大于求的特征 从供应来看：从2002年2008年基本上呈上升趋势，2009年112月供应面积减少为199.75万，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。 从销售面积来看：2002年到2009年112月份连云港商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。 从供销比来看：除2002年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0

26、.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年112月份市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。2）价格走势价格呈现连年增长趋势数据来源：连云港房地产信息网从2002年以来，连云港市区商品住宅均价呈逐年上升的态势，07年开始由于市场供求原因，以及受政府宏观调控政策的影响，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，09年为3362元/。3）2010年市场供需走势（1）10年月度依然维持10万平米，第二次新政来势汹涌，后市风险加大 数据来源：连云港房地产信息网2010年港城市区楼市供应与成交情况，主要以4月“新政月”为分水岭。4月“新政”以来，港城市

27、区楼市新增供应量一直居高不下，4月是今年的最高点，8月是又一个推盘小高峰。9月份成交创近期新高，但是9月底的第二次新政出台将会抑制楼市的再度疯狂，这种上涨的势头将会再次被遏制，后市的楼市难以乐观；2010年1-8月连云港商品房和住宅供需情况指标新浦区连云区海州区开发区1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）1-8月同比（%）批准预售商品房64.69.24%18.7-0.50%15.915.17%13.4237.09%商品住房47.095.15%16.3751.40%14.0518.44%10.3366.77%销售情况商品房54.64-56.01%19.39-48.24%17.89

28、-21.02%18.36-30.32%商品住房41.54-60.32%16.49-51.85%15.68-25.65%15.76-24.59%数据来源：连云港房地产信息网同比09年，港城商品房成交降幅厉害，最大降幅达到60%，而新增供应同比略有增长，市场表现供略大于需。（2）市区商品房和商品住房市场成交价格持续增长，新浦、连云两区价格高于市区数据来源：连云港房地产信息网n （3）舒适性户型依然为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现n 市场供给中，90144户型所占比例为66%，144以上户型占比21，60-90户型占10%.，60以下的户型只占3%。由此可以看出，90-144的户型为市场

29、主力供应户型。n 销售面积中，90-144的户型所占比例为71%，为市场主力销售户型。对比供应和销售情况可以发现， 144以上的户型销售所占份额略小于供应所占份额为18%，90-144产品的销售占比要略高于供应占比。数据来源：连云港房地产信息网（4）总价30-70万是成交主力区间。而50万以上总价段的市场比例呈逐渐上升趋势数据来源：连云港房地产信息网 1-8月，成交总价在30-40万区间段的产品占比最高，占总成交量的26，其次为5070万区间段的产品占比21%，另外70万以上的也占到18%的比例。 1-8月，3000-4000元/价格段成交量最大，占总成交量的37%。其次是4000-5000元

30、/价格段，占总成交量的25%。另外，2500-3000元/,大于5000元/价格段也是成交的主要价格段。（5）2010年1-10月连云港销售排行序号项目名称面积1东方领秀小区575952旺旺家园523073富邦万得园517574瀚海国际463145久和国际新城三期454336中茵-名都小区410387四季花城401808中央华府377699悦城国际34612市场总结：深度调整阶段连云港市为人口导出城市，人口外流现象比较严重，根据该市十一五规划要求，市区人口将突破100万（即市区人口保持年均8的增幅）， 将为房地产市场发展带来良好机遇。市场供过于求严重，目前市场竞争以价格竞争为未来供应量已经达到

31、“爆棚”程度l 2008、2009年出让土地将形成1200万方（建筑面积）以上的供应量，而连云港市区03至09年年均去化量仅为140万平方米，09年大幅放量亦仅340万平方米，可见未来市场供应巨大，竞争去化压力明显。l 10年土地供应略微收缩，但大牌开发商开始进入港城。 整体形式依然不容乐观，供大于求的态势依旧明显l 供大于求的态势依旧明显。l 中心城区价格与边缘区域价格逐步拉开，随着中心城区价格上涨，购房客户城郊化趋势明显l 舒适性户型为市场供应主力，但热销产品面积小型化趋势出现；l 价格进一步上涨，连云区将成为未来城市开发的主流板块四、新浦区房地产市场研究1、区域城市规划连云港市新浦区新区

32、规划用地面积675.5公顷，规划修编总人口10万人。规划以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为连云港市的政治、文化科技艺术中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。东片为体现市政府的中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流的要求，采用对称布局的形式，规划打破传统方格网的路网格局，以市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，适当向纵深发展，形成朝阳路与巨龙路“”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、海宁路交叉口分别形成两

33、个公共设施节点。新浦区向东北发展打造科教创业园区是承接连云港新海城区与未来国际化滨海新城、构建连云港市“一体两翼” 远景规划的核心组成部分连云港市科教创业园区，位于中国黄海之滨、海州湾畔、新亚欧大陆桥东方桥头堡连云港市的中心城区，东倚风景名胜花果山，西临水景相连的东盐河，南起苍梧东路南侧，北至新港城大道；总面积22平方公里，规划人口30万，是承接连云港新海城区与未来国际化滨海新城、构建连云港市“一体两翼” 远景规划的核心组成部分。 紧紧围绕“智慧之城、山水之城、西游之城”的发展定位，加快推进科教创业园区建设步伐。全力建设以“一场三馆”为主体的市体育中心；大力推进西游记文化主题乐园、文化创意产业

34、园、休闲广场、生态绿园等文化娱乐设施建设；超前谋划商业金融、医疗卫生、中小学校等综合配套服务项目；进一步完善“四纵四横”主路网框架等南北通畅、东西贯通的市政道路和公共基础设施。通过三到五年时间，逐步建成“七校一所”、产品质量检测中心等教育研发机构，形成以教育、技术产业支撑的科教创业园区；依托国家级风景区区位优势，逐步形成功能配套齐全、环境和谐宜人、城市特色鲜明的创意型两型社区（环境友好型和生态节约型），建成以生态、人文、高尚居住为主体，融合高教科研、文化体育、旅游休闲、商务金融、行政办公等多功能于一体的具有国际水准的城市功能拓展新区；最终将园区建成连接新海城区和临港产业区及连云新城的纽带、国际

35、性海滨特大城市的引领区，使之成为连云港市的高级人才培养基地、科技研发转化基地、地方经济发展动力源。未来科教园区将打造成：彰显西游特色，打造生态之城，通过旅游文化带动园区的发展2、新浦房地产市场分析1）板块供需走势连云港市四大分区2010年1-8月商品房、商品住房批准预售和月末累计可售数据来源：连云港房地产信息网截止到8月，新浦区、连云区、海州区和开发区商品房月末累计可售面积分别为115.1万，50.41万，20.7万和21.18万，同期新浦区、连云区、海州区和开发区商品住房月末累计可售面积分别为65.4万、33.53万、12.8万和14万。2）新浦区月度供需走势新政之后成交量逐月锐减，平均月度

36、成交仅6万平米，环比09年下降50%以上数据来源：连云港房地产信息网3）板块划分新浦区按区域属性分为东、北、西、中四个片区以及新城区、宋跳共6个区4）本案3公里项目分析 本地块位于花果山乡，在宁连高速公路以东，因为界定本案竞争主要以区域性为主，包括淮连高速附近、花果山区域、连徐高速沿线等区域；项目总建（万）容积率产品类型建筑风格在售价格主力户型兰若岭秀15.21.68多层现代简约400060-90|90-120|120-144连众滨海名都201.79多层住宅: 85%现代350090-120 旺旺家园14.41.85多层住宅: 90%现代320060-90|90-120|120-144 千叶花

37、园32.81.23多层住宅: 85%现代400060-150东方之珠931.79单身公寓，高层现代简约325060以下|60-90|90-120开成高尔夫国际社区500.58别墅地中海8000144-200|200以上龙禧深蓝公寓3.963.96酒店式公寓现代540050-80平方米嘉泰城市花园231.7小高层，高层住宅，多层现代380080-140兰若领秀兰若岭秀共有43幢住宅楼，其中1幢高层住宅， 8幢小高层（11F+1）、14幢多层，9幢联排住宅，11幢独立住宅。小区总建筑面积151935平方米，占地约90320平方米，绿化率51.2%，住宅总户数960户。小区内设幼儿园、商业街等配套设

38、施。截止2010年10月30日,去化率61%：入网总套数可售套数可售面积已售套数销售面积成交比例617套185套6119.87M2305套23568.97M261%目前项目价格已达到4000元/平米，特别是在10年上涨幅度大；建筑面积:86 建筑面积:115.36东方之珠该地块土地用途为居住，与已开发建设的东方之珠B区（已建成约15万多，现已入住约500多户），规划的商业配套C区相连；整个东方之珠项目配有九年一贯制中小学，幼儿园及商业等配套设施，周边功能配套齐全，为该地块的开发和建设奠定了良好的基础。 “凯捷利东方之珠”项目总占地面积753.3亩，分为A、B、C三块地块，目前开发 B地块298

39、.95亩（本次招标的24#、25#和26#楼位于此地块），项目开发理念为：城市未来，生活方向，整体规划定位为：八百亩，三万人，一座城，建成后将是连云港最大楼盘之一。截止2010年10月30日,去化率85%：入网总套数可售套数可售面积已售套数销售面积成交比例2439套436套23552.54M21997套140481.30M285%户型方正，附加赠送值较多，市场热销以80平米两房和130平米三房为主 开成高尔夫国际社区坐落于连云港经济技术开发区花果山片区，距花果山大道与新港城大道交汇处约1公里，离新海城区及东部城区中心约12公里，距宁连高速宋跳入口及新建火车站约5公里。二期普罗旺斯规划：二期总占

40、地面积约130亩，总建筑面积约5万平方米，绿化率约50%，均为独栋产品！2010年4月底开盘，截止2010年10月30日,去化率33%：入网总套数(套)可售套数(套)可售面积()已售套数(套)已售面积()成交比例2259840210.689424349.2433%联排别墅200-300平方米，二期普罗旺斯项目占地面积约130亩，共有150套精品别墅，总建筑面积约5万平方米，绿化率高达50%，所推产品均为独栋。包括296平方米、337平方米以及351平方等；千叶花园千叶花园城小区总占地面积400余亩，总建筑面积30余万平方米，容积率为1.23，绿化率达到38%以上，共有住宅楼64栋，分三期开发，主要以多层住宅为主，另有少量小高层，小区内设小学、幼儿园、大型超市等配套设施。截止2010年10月30日,去化率81%：入网总套数可售套数可售面积已售套数销售面积成交比例2812套468套26410.14M22330套128542.87M281%项目助理面积60-140平米，产品中规中矩，无大变革发展；第七十一页