河南开封地产项目可行性报告：南柴屯城中村改造可行性研究报告

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1、南柴屯城中村改造可行性研究报告第 87页共 87 页开封天辰房地产开发有限公司 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、 对项目进行投资分析和风险分析。5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。二、 报告编制依据1、 开封市规划局规划方案；2、 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；3、 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施

2、意见 （汴政 2007 52号）4、 现场勘察和实地调研所得资料。5、 开封日报社地产事业部提供的资料南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告内 容 提 要项目地址： 开封市南柴屯项目性质： 城中村改造项目名称： 南城盛世 （ 暂定 ）项目目标： 将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务

3、评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 18.77 亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键字 南柴屯 城中村改造 人文生态区域目 录前 言1内容提要2第一部分 开封市区域特征一、基本概况8二、自然条件9 1、地理环境9 2、自然资源113、人口分布124、气候环境135、工程地质156、水文地质15三、经济发展16四、政策环境及政策依据18 1、国家政策18 2、地方法规20第二部分 项目开发建设的必要性一、项目背景22二、项目建设的必要性24第三部分 开封市房地产市场分析一、201

4、0年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析上26二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 31三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 32四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 34五、开封市消费需求分析34六、开封市发展趋势分析35第四部分 项目概况及定位 一、建设地址及属性分析37 1、项目的地理位置372、项目的地形、地貌38 二、总体设计规划理念39 三、项目地块SWOT分析401、优势402、劣势413、机会424、威胁42四、项目定位421、总体定位42 2、项目形象定位443、产品定位454、定位依据465、目标客户定位476、物业管理定位48第

5、五部分 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议49二、项目规划设计条件51三、初步规划方案52四、项目技术指标53五、建筑单体设计54六、建筑环境及园林景观设计55第六部分 拆迁、安置、补偿方案一、补偿依据57二、补偿标准58三、经济补偿58四、补偿方式59五、安置房建设59六、其他安置房及优惠房建设59第七部分 项目工程设计一、项目建筑设计定位61二、住宅标准及设计61三、公用建筑设计标准64四、设备与设施标准64五、环境保护措施64第八部分 公用工程设计一、给排水工程66二、电气设计68三、安全防范系统71第九部分 经营策略及投资估算一、项目开发经营策略72二、项目实施计划74三、营销

6、方案75四、项目投资估算77五、资金筹措计划81第十部分 盈亏平衡与敏感性分析 一、项目盈亏平衡分析82 二、项目敏感性分析83第十一部分 可行性结论与建议一、风险与防范建议85二、拟建方案结论性意见86第一部分 开封市区域特征一、 基本概况开封市位于河南省东部。全市总面积6444平方千米，总人口490万人。其中市区面积359平方千米、人口85万。开封位于中国河南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有2700多年

7、的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。二、 自然条件1、 地理环境今天的开封市位于豫东平原 ,北濒黄河 ,南接江淮 ,东毗齐鲁 ,西抵郑洛 ;地跨东经 11351511151542，北纬341143351143。全区由黄河冲积形成

8、，低平坦荡。开封在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔69米至78米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万（2007年）。2、 自然资源开封市土地总面积为628,240.26公顷，其中耕地面积434,732.14公顷，占土地总面积的69.20

9、；园地面积10,456.84公顷，占1.66；林地面积24,026.26公顷，占3.82；居民点及工矿用地83,750.85公顷，占13.33；交通用地17,822.06公顷，占2.84；水域46,964.21公顷，占7.48；未利用土地10,487.90公顷，占1.67。 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米， 现已大量开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为77.9亿吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿 藏。 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。其中地表水为3

10、.51亿立方米，占资源总量的42，地下水4.84亿立方米（允许开采量），占资源总量的58。开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港仅52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。3、 人口分布490开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万。在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。 鼓楼区面积

11、 58.68平方千米，人口 16.13万人。 龙亭区面积 91.51平方千米，人口 11.6万人。 顺河回族区面积 86.73平方千米，人口 24.11万人。 禹王台区面积 57.05平方千米，人口 14.83万人。 金明区面积252.38平方千米，人口 18.2万人。 杞县面积 1258平方千米，人口 105万人。 通许县面积 767平方千米，人口 60万人。 尉氏县面积 1257平方千米，人口 87万人。 开封县面积 1302平方千米，人口 67万人。 兰考县面积 1116平方千米，人口 76万人。4、 气候环境开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，属稳态大型季风气候开封-年平

12、均气温14，年均降雨量650毫米左右，林木覆盖率高于全国平均水平。身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率为51%，平均日照时数为2267 . 6 小时。年平均气温为14 . 0 一14 . 2 ，年无霜期为207 一220 天，年平均降雨量为627 . 5 一722 . 9 毫米，年平均大气蒸发量为1959 . 1 毫米。据开封市气象记载，其主要气候要素如下： 气压 100 . 66KP 气温

13、 多年平均气温 14 . 14 绝对最高气温 43 . 10 绝对最低气温 一1630 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小时最大降水量 65 mm 蒸发 多年平均蒸发量 1967 . 8 mm 温度 绝对温度 1 . 38 mm 相对温度 69 % 最大冻土浓度 28cm 最大积雪厚度 32cm 沙暴日数（平均） 9 . 7D 雷暴日数（最多） 25D 地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进行抗裂设计。5、 工程地质开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲积物，地层在垂直分布上为：A、 浅棕黄色粉沙，深度4.2米左右，地基承

14、载力为110kpa；B、 浅棕黄色粘土，深度2.5米左右，地基承载力为130kpa；C、 浅棕黄色粉细沙，平均层厚1.5米左右，地基承载力为100kpa;D、 浅黄色沙土，层厚10米左右，地基承载力为100kpa。地震基本烈度为7度。6、 水文地质6.1 开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系。河流水面共计24 . 81 万亩，湖泊0 . 38 万亩，坑塘4 . 65 万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。开封北临黄河，水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约12 . 45 亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量4 . 5 亿立方米，黄河多年平均径流量471

15、 . 1 亿立方米。6.2 地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在2 . 7 - 3 . 20 米，受季节影响较大。6.3 地下水水质，据有关资料记载：水质酸碱度PH = 7 左右，总硬度为15 度左右，总碱度为25 度左右，但对混凝土无侵蚀性。三、 经济发展 建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。位于老城西侧的开封经济技术开发区，规划面积25平方公里，

16、已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。开封工业门类比较齐全。全市现有工业企业3580家，形成了以化工、 机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。2009年河南省各市GDP人均GDP统计名次城市生产总值GDP(亿元)增长(%)人均GDP(元)常住人口(万人)河南省19367.2810.72047794871郑州市3300.4012.0440007522洛阳市2075.0013.03231

17、46423南阳市1780.0411.01764510964许昌市1176.2112.5272844315平顶山市1124.6010.0230505036焦作市1115.9011.6326403427周口市1111.7012.01021510038安阳市1106.0012.2203225219新乡市1054.5713.01908155210商丘市1032.9411.21240983211信阳市 975.0012.81446767912驻马店市 903.7111.51174677013开封市 777.0512.61652347114三门峡市 709.9112.23191222215濮阳市 670.

18、0010.51909735116漯河市 593.6011.92377224917鹤壁市 377.5212.82638114318济源市 311.0014.245532开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。四、 政策环境及政策依据1、 国家政策1.1、 2009.12.14，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。1.2、

19、 2009.12.17，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。1.3、 2010.04.11，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。1.4、 2010.04.15，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面

20、积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。1.5、 2010.04.17，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。1.6、 2010.04.19，住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。1.7、 2010.06.12，由住

21、房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。1.8、 2010.09.18，加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.1.9、 2010.09.29，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2.0、 中华人民共和国规划法、土地

22、管理法以及相关的国家产业政策。2、 地方法规2.1、 开封市城市总体规划（2006-2010）2.2、 开封市住房建设规划 （2008-2012）2.3、 开封市市区基准地价2.4、 中原城市群发展规划大纲2.5、 郑汴产业带总体规划 (2006-2020)2.6、 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴政 2007 52号）2.7、 河南省关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008 112 号）2.8、 2010.09.01，河南省推进城乡建设加快城镇化进程工作会的会议精神第二部分 项目开发建设的必要性一、 项目背景城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形

23、态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步改善的突出问题。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。开封市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡，开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五”规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实施中心城市带动战略，提高城市品位。完善城镇体系，充实城镇功能，加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射作用。因此开封市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大

24、势所趋。2007年开封市政府出台了开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见规定，加大了城中村的改造力度。开封市政府已把城中村的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。文件明确了“集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复兴”的指导思想，在此思想的指引下开封市城市化进程将进一步提速，开封城市框架也将不断拉大。 随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发

25、展营造空间。为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在3 一5 年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下，2010 年鼓楼区将进行南柴屯城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。1 、南柴屯村整体概况 南柴屯村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口600人，现有土地1000 亩，一般农用地为800 亩，现状村庄占地总面积200 亩。2 、现状存在的问题 村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建

26、筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。 目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。 近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴屯急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。二、项目开发建设的必要性根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项

27、目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象，促进开封市现代化旅游城市的建设。1、 通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。 2、 通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场

28、。3、 南柴屯内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。4、 国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。5、 是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛

29、盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。第三部分 开封市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析 1、投资快速增长，增速出现回落前三季度，全省房地产开发投资1398.37亿元，同比增长34.6%，增速分别比上年同期、一季度加快10.5个和1.9个百分点，比上半年、1-8月分别回落2.8个和1.6个百分点。房地产开发投资增速在快速增长中出现回落态势。在房地产开发投资中，住宅投资1111.45亿元，增长33.0%，占房地产开发投资的比重由上年同期的80.5%下降到79.5%；办公楼投资38.32亿元，增长82.2%，比重由上年同期的2.0%提高到2.7

30、%；商业营业用房投资126.43亿元，增长31.9%，比重由上年同期的9.2%下降到9.0%；其他投资122.16亿元，增长42.1%，比重由上年同期的8.3%提高到8.7%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资292.11亿元，比上年同期增长27.3%，低于住宅投资增速5.7个百分点，比一季度回落30.2个百分点，比上半年、1-8月份分别提高3.4个和3.5个百分点，占住宅投资的比重仅为26.3%；140平方米以上住宅投资165.08亿元，增长23.0%，低于住宅投资增速10.0个百分点，分别比一季度、上半年、1-8月回落37.5个、14.0个和6.1个百分点。2、资金到位，自筹资金为主渠

31、道前三季度，全省房地产开发企业到位资金1701.86亿元，比上年同期增长35.9%，增速比一季度加快1.9个百分点，比上半年、1-8月分别回落12.0个和3.3个百分点。房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速1.3个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款170.86亿元，增长43.1%，所占比重由上年同期的9.5%提高到10.0%；自筹资金925.39亿元，增长38.3%，所占比重由上年同期的53.4%提高到54.4%，其中企业自有资金337.52亿元，增长24.7%，所占比重由上年同期21.6%下降到19.8%；定金及预收款315.45亿元，增长28.0%，所占比重由上年同期的19

32、.7%下降到18.5%。3、房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓2010年前三季度，河南省全省房屋施工面积17328.63万平方米，比上年同期增长26.1%，分别比一季度、上半年、1-8月回落17.6个、6.8个和5.0个百分点。住宅施工面积14377.62万平方米，增长26.2%，分别比一季度、上半年、1-8月回落20.4个、7.1个和4.7个百分点。其中，90平方米及以下住宅施工面积3938.16万平方米，增长27.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落34.8个、7.1个和5.7个百分点，90平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为27.4%。前三季度，全省房屋新开工面积5703

33、.43万平方米，增长40.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落22.6个、10.6个和4.2个百分点。住宅新开工面积4893.34万平方米，增长39.9%，分别比一季度、上半年、1-8月回落30.7个、12.2个和4.0个百分点。其中，90平方米及以下住宅新开工面积1237.39万平方米，增长46.7%，分别比一季度、上半年、1-8月回落68.3个、18.6个和2.7个百分点，90平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为25.3%。前三季度，全省房屋竣工面积1874.19万平方米，增长26.0%，分别比一季度、上半年、1-8月回落16.5个、13.2个和0.1个百分点。住宅竣工

34、面积1640.94万平方米，增长21.2%，分别比一季度、上半年回落20.0个和13.6个百分点，比1-8月加快0.3个百分点。其中，90平方米及以下住宅竣工面积334.52万平方米，增长59.0%，分别比一季度、上半年、1-8月回落44.7个、27.8个和3.3个百分点，90平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为20.4%。4、 商品房销售增速持续回落前三季度，全省商品房销售面积为3019.41万平方米，同比增长19.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落28.6个、11.1个和0.1个百分点。其中，商品住宅销售面积为2835.03万平方米，增长19.8%，分别比一季度、上半年、1

35、-8月回落27.3个、10.5个和0.3个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积659.17万平方米，比上年同期增长11.4%，分别比一季度、上半年、1-8月回落11.5个、17.9个和4.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为23.3%；140平方米以上住宅销售面积573.28万平方米，增长14.9%，分别比一季度、上半年、1-8月回落59.7个、11.8个和1.3个百分点，占商品住宅销售面积的比重为20.2%。前三季度，全省商品房销售额884.86亿元，增长31.2%，分别比一季度、上半年、1-8月回落43.1个、16.1个和0.2个百分点。其中商品住宅销售额为781.54

36、亿元，同比增长31.4%，分别比一季度、上半年、1-8月回落41.6个、15.2个和1.0个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额229.58亿元，比上年同期增长23.3%，分别比一季度、上半年、1-8月回落23.9个、20.3个和4.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为29.4%；140平方米以上住宅销售额172.95亿元，增长29.4%，分别比一季度、上半年和1-8月回落85.2个、23.3个和4.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为22.1%。二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况2010年开封市房地产开发在建项目计划总投资 115.2 亿，规划总用地面积 410

37、.76 万平方米，规划建筑面积 556.14 万平方米（其中住宅面积 473.98万平方米，商业面积为66.56万平方米，其它建筑面积 15.6 万 ）。我市至10月底完成开发项目投资14.83亿元，我市房地产开发10月份完成投资2.90亿元，较去年同期上涨了1.7%。其中住宅投资为12.4亿元，约占累计完成项目投资的83。至2010年10月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积659.75万平方米，其中10月份在建建筑面积75.9万平方米，较去年同期提高了2.2%。其中住宅和商业分别为580.76万平方米和45.34万平方米，其他建筑33.65万平方米。截至2010年10月底，开封市住宅类销售

38、均价约为4058元/平方米，比9月份上涨229*元/平方米。非住宅类销售均价9713元/平方米（销售均价不含经济适用房）。三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况2010年1-10月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表房屋结构90以下90 -110110 -130 130 150 150 以上09年占总量比例46.8%17.1%17.1%7.9%11.1%1-4月占总量比例42.6%27.5%14.6%9.3%6%5月占总量比例37%30.1%18.4%10.3%4.2%6月占总量比例38.6%31.8%17.4%9.8%2.4%7月占总量比例37.4%32.4%17.9%8.6%2.

39、8%8月占总量比例36.9%33.8%18.7%7.4%3.2%9月占总量比例32.5%34.6%20.3%8.2%4.4%10月占总量比例28.76%33.14%23.61%9.3%5.19%分析结论：从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型6月份比前5月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以110平方米以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。自7月份以后，我市住宅面积供给类型10月份虽然还以中小面积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选，并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力。2010年1-

40、10月份商品房各类型物业供求量对比表 （ 单位：万）住宅销售较去年同期非住宅销售较去年同期2010年4月3.96万11%0.72万5.2%2010年5月2.77万3%0.85万3.2%2010年6月2.82万2.2%0.87万2.6%2010年1-6月43.22万2.2%6.99万2.6%2010年8月3.41万1.8%1.01万3.8%2010年9月6.86万2.7%1.12万2.1%2010年10月8.09万3.2%1.13万1.4%2010年1-10月67.24万3.2%10.61万1.4%分析结论：2009年，开封市全年住宅共计销售94.3万平方米，非住宅销售面积为6.7万平方米。从2

41、010年1-10月的数据显示开封市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚性需求正在市场中渐渐显现。四、2010年上半年开封市商品房价格变化情况2010年1-10月份市区商品房价格及其同比变化情况表 ( 单位：元/ )住宅销售均价较上年同期非住宅类销售2009年297834263204月份328554765505月份326352366006月份331555867107月份335556467808月份338958668729月份3829920891110月份405812009713分析结论：由以上图表可以看出，201

42、0年同09年一样房价呈平稳上升之势，但2010年均线整体抬升。开封房价在宏观调控对房价上涨的大力抑制之下依然保持着稳步的上升，2010年6月份房价相比1月份增幅达到11.31%。而10月的房价比8月上涨了669元/平方米。这一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与开封土地供应减少、地价飙升有着直接关系。因此，对开封楼盘而言，如果土地供应现状没有明显改善，地价得不到有效抑制，房价的继续上涨将是不可阻挡。五、开封市消费需求分析1、 外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。2、 消费者对开封房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到

43、释放。3、 受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。4、 房者购买住宅期望价格在4000元/以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。5、 普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大。目前，在90120户型供应上还存在较大缺口。6、 受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济适用房证的居民却购不到房。六、开封市发展趋势分析1、中国房地产市场还将持续发展1020年。1.1、 我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的

44、标准，小康目标的人均住房面积是35，而现在我国的住房面积是人均18，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。1.2、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。1.3、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。3、2006年

45、成都市房价仍将保持持续、稳定地增长。4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。5、城南和城西南的开发将急速升温。4、经济适用房依然会出现供不应求的现象。5、拆迁安置房将会受到广大居民的追捧。第四部分 项目概况及定位一、 建设地址及属性分析1、 项目地理位置南柴屯位于开尉公路两侧，是开封市区的南大门，毗邻310国道。南柴屯四至范围为东至开封机场；西至马家河北支渠；南至南干道；北至郑汴路 。总用地约1000余亩，村庄用地200亩。现有村民约600户，人口2400人。2009年年人均收入为 3000 元。分析：A、本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于开封市鼓楼区，开封市鼓楼区为开封市中

46、心商贸区，是开封市商业经济最为发达的地区。B、南柴屯位于鼓楼区最南端，邻接郑汴路和310国道，周边无大型住宅区，交通极为发达。C、项目所在地与马家河北支渠相邻，适宜建造自然、唯美的人文景观。2、项目地形、地貌 南柴屯区域图 南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，南柴屯开尉公路西部，面积约八佰亩。项目地形相对比较规整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。分析：A、项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。二、 总体设计规划理念开封市房地产相对

47、于国内大城市起步较晚，目前市场正处于快速的成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了进一步完善中原城市群规划，着力构建“一极两圈三层”现代城镇体系。加之郑州房价的飞速上涨，越来越多的郑州及其它外地人口进入开封买房，目前开封房地产市场的需求十分旺盛。而南柴屯为邻301国道（郑汴路），依傍马家河北支渠，充分利用南柴屯的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，将南柴屯改造为集购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在目前郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热烈追捧。 1、充分

48、利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为开封市建造大型的集购物、休闲、娱乐、教育为一体的人文生态居住区创造良好的典范。三、 项目地块SOWT分析1、优势 S （Strengths）1.1、地段优势：南柴屯位于开尉公路两侧，地块位于处于郑汴路与省208道交叉路口上，向北3公里即进入繁华市区，具有城中区的优势地位口岸，是开封市南郊罕见的成规模地块；1.2、规模优势：超过1000亩

49、的占地，是市区地段的绝对大盘规模，易于营造多功能、现代化的规模社区，在开发、销售中也能以规模上的优势，赢得成本的降低和销售的规模效应； 1.3、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；1.4、交通优势：地块位于郑汴路与省208道交叉路口上，界临五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目地块西界边即为马家河北支渠，美好的生活环境将从这里开始营造；1.6、地块优势：项目地块方正平整，临街面长达1000米左右，且为双面临街，有利于商业地产的开发；2、劣势 W （Weaks）2.1、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高，项目一侧的化工厂对项目环境造成

50、影响；2.2、地块东边有一飞机场，可能会影响居住效果，因此消费者对本区域的居家认同度有待提高；2.3、项目周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。3、机会 O（Opportunities）3.1、开封市加快了旧城改造的步伐，我们项目会受到更多人的青睐；3.2、城中村改造项目，是政府扶持项目，可享受优惠政策；3.3、郑汴一体化的深入，潜在客户需求增多；4、威胁 T（Threats）4.1、地块太大，建设周期较长4.2、周围市场启动过慢，市场需求不够； 3.3、较大项目资金链延续；四、 项目定位 1、总体定位项目总体定位南城盛世生活中心（ 南柴屯位于开封市“南大门

51、”的位置，故将南柴屯城中村改造项目名称暂定为“南城盛世” 。）住宅南城标志性的高品质人文生活社区商业南城标志性的生活商业中心娱乐南城大型游乐园总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的住宅产品和生活商业中心以及大型游乐场所。现阶段开封市西南片区没有一个具有号召力的生活商业中心，因此，随着城市的发展、该区域需要大型的集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合型生活中心，本地块项目定位为开封市南城标志性的高品质人文生活社区和标志性的生活商业中心以及大型游乐园，具有较好的市场基础和发展前景。2、项目的形象定位项目形象定位开封市城南名片项目形象定位说明开封市房地产开发已经进入大盘时代、品牌时

52、代和品质时代，市委、市政府也着力于整体建造，大面积的规划，消费者消费心理和消费理念已经成熟，南柴屯位于开封市的西南部，整个地块面积较大，对于南柴屯城中村改造不能仅局限于盖几座楼，建几个门面房，而要着眼于开封市未来的发展，建设与开封市未来经济相匹配的生活园区，同时还要进行一系列商业、文化、娱乐的建设，以促进未来开封市的经济发展。现阶段，城南片区的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先机和优势规模，具备打造开封市知名楼盘，城南名片的充分条件。3、产品定位项目产品定位大型购物中心-大型标志性商业建筑 生活、休闲商业中心-院落式景观生活、休闲商业建筑 大型游乐场-豫东地区所有孩子们的眼球和身影集中的地方

53、多层住宅新古典主义的建筑风格的品质住宅产品定位说明大型购物中心：利用交通便利的位置，建设一环形的商业大楼，面积约 25 35 万；建立零售与批发的商业集团，既方便周边群众购物，又可形成豫东地区总的批发基地，免去我们很多商户去郑州进货的麻烦.南城生活、休闲、娱乐中心：面积 20 30 万；酒店、舒适豪华的电影院、休闲的茶社小居、大型的游乐园，将在这里拔地而起，开封人将不再去郑州看电影、到郑州的世纪欢乐园去做过山车、海盗船，开封的南城游乐园会使将带给您所有童年的快乐。高品质多层住宅：面积约366000；由于地块东边有飞机场，故在此较为适宜做多层建筑，而新古典主义的建筑风格，即符合开封七朝古都的形象

54、，又不失现代化品味的建筑风格。对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为大型综合型购物中心和餐饮、娱乐、休闲于一体的生活商业中心及高品质多层住宅。4、定位依据4.1 区域面积较大，适合做功能齐全的城中城；4.2 项目拆迁安置量大，约需安置用房12.5万平方米；4.3 临近机场，居住区域适合建多层住宅；4.4 区域西侧紧邻马家河北支渠，适合做生态园生活区；4.5 项目位置交通便利，发展前景好，适合做品质较高的产品；5、目标客户定位 5.1、住宅客户定位A、原有的南柴屯村村民；B、南柴屯附近

55、的拆迁居民；C、鼓楼区旧城改造拆迁居民；D、金明工业园区的职工；E、普通市民；5.2、临街商住客户定位A、原有的南柴屯拆迁的商住户；B、鼓楼区政府招商引资的商住户；5.3、大型商业客户定位知名品牌的大型百货销售企业。5.4、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：开封本地或长时间在开封的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。