最佳房地产项目可行性分析报告模板

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1、XX地块项目开发可行性分析报告目 录第一章 总论11项目政策背景21. 2项目概况21. 3项目投资概况3第二章 项目区域地产市场分析 21佛山市禅城区房地产市场走势分析 422房地产市场分析小结 5第三章 项目投资预算 31项目成本预算632销售收入预算8第四章 财务效益分析41财务效益分析842项目盈亏平衡分析8第五章 项目风险分析 51项目风险因素952风险规避及控制措施9第六章 结论 61结论962可行性报告编制单位9第一章 总 论11 项目政策背景针对佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率底等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约城市产

2、业结构进一步优化与社会经济持续健康发展的瓶颈，土地利用价值亟需通过科学、有效的改造得以提升并增长等问题，2007年6月29日，佛山市政府出台了关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造的决定及3个相关指导思想（即“三旧”改造），鼓励土地管理制度改革，鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权属不发生转让的，政府不收取土地出让金，同时，政府建立“绿色通道”取代出传统的行政审批程序这一系列政策措施的出台，对盘活集体建设用地，实现土地资源优化配置和高效集约利用起了重大的促进作用。本项目正是从政府对土地相关的优惠政策出发，真诚的希望为政府“三旧”改造贡献一份力量，进一步繁荣佛山房地产市场，加速推进佛山城乡一

3、体化建设。1. 2 项目概况1.2.1地块情况本项目地处佛山市禅城区季华二路佛开高速出口500m，位于佛山市轴心地带，南庄、石湾的中轴线上，现代化立体交通网络四通八达，辐射珠三角周边城市及港澳地区。季华路、佛开高速、广明高速、禅西大道立体环绕，佛山一环咫尺之遥，距广州三大交通枢纽（广州新白云国际机场、广州南沙港、广州火车站）仅1个小时车程，客运火车从佛山直通香港九龙，2010年广佛地铁的开通，更使该地段增值不少。正是凭着优越的地理环境及在区位、交通、能源、市政配套等方面的明显优势，该地段的周边地区已逐步形成极具特色的商业贸易中心、大型高尚住宅中心。其中，“中国陶瓷产业总部基地”、“瓷海国际中国

4、佛山陶瓷交易中心”、“佛山国家高新技术产业开发区”、“佛山万科城”（ 自发售以来，楼价已上升至逾7000元/）先后在此“落户”，最为突出的是全球最大银行和金融服务机构之一的汇丰集团，受该地区雄厚的产业基础所吸引，将其第三个环球营运服务中心（Group Service Centre）设立在佛山国家高新技术产业开发区内。事实证明，该地区已成为禅城区的新兴商住贸易圈，未来将吸引更多的大企业，尤其是世界500强企业在此设立全球总部，升值潜力无限。1.2.2 项目定位随着城市规划的进一步发展及市中心地区人口的密集化，可供开发的土地不断减少直至为零，将给近郊的房地产市场带来极大地机会，XX公司借助政府的政

5、策优势及房地产市场的复苏势头，致力将本项目建成为集住宅社区、商铺和停车场于一体的大型商务贸易及居住中心生活区，以充分利用该地段的地理优势，将本项目打造成为禅城乃至佛山地区的又一特色商住中心，共同托起佛山房地产业的美好明天！1. 2.3 建筑面积本项目占地160亩，其中商铺占40亩，住宅占120亩，总建筑面积合计40万平方米。1. 3项目投资概况1. 3.1项目运营方本项目由“XX公司”、“ XX公司”、“XX合作社”共同合作，由“XX公司”及“XX公司”作为项目开发商，负责资金筹集及总体运营。项目用地方面，XX经济合作社将其所有的性质为集体所有的160亩地块，按照相关土地政策和审批手续，转为国

6、有划拨土地，再出让给开发商，将土地性质转为建设用地。项目建成后，开发商将总建筑面积的33%返还莲塘经济合作社，作为土地转让费用（总建筑面积为40万平方米，XX经济合作社13.2万平方米，可供开发商销售26.8万平方米）。XX建设集团有限公司成立于2001年，注册资本5200万元，资金、技术力量雄厚，拥有房屋建筑工程施工总承包二级，建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程专业承包二级资质，市政公用工程施工总承包三级资质，钢结构工程、地基与基础工程、机电设备安装工程、起重设备安装工程专业承包三级资质。XX置业有限公司为专门从事房地产开发的企业，拥有一批专业的房地产开发、销售人员，作为一家在国家经济整体发展的

7、政策指引下，不断成长壮大的企业，面向未来，XX公司在做大做强的同时，更以推动房地产行业健康发展、为佛山人们打造舒适生活环境为己任。其倾力打造的XX项目位于佛山市XX镇，占地25000，建筑面积达80000，以“XX”为形象定位，通过先进的规划设计，融合环境艺术、生态文化、吉祥文化等元素建立全城优越的寓所。18000 m2新派岭南园林，覆盖80120 m2等经济实用户型，交通便利，环境优雅。周边配套设施完善，市场、医院、银行、商业广场、星级酒店、图书馆、政府机构就在附近，与省名校比邻而居。目前该项目已成功开盘并取得热烈反响，为南海西南板快的楼市注入一股清新的气息。1. 3.2项目开发的周期整个项

8、目计划分二期开发，前后跨度约三年时间，确保资金周转及工程质量。1. 3.3 资金筹措预计项目总投资为12.0851亿元，采取滚动开发的方式，开发商拟采取自主资金投入加担保融资的方式进行，计划自筹资金1亿元，银行融资2.5亿元，合计起步资金为3.5亿元。第二章 项目区域地产市场分析2.1佛山市禅城区房地产市场走势分析2.1.1佛山市禅城区2009年1-5月商品住宅成交情况图8 佛山市禅城区2009年1-5月商品住宅成交情况从图表可以看出，总体上，09年以来佛山土地市场逐月走好，尤其是禅城区房地产市场，5月份更是创09年以来成交新高，出现量价齐升的局面，表明房产市场逐渐走热，预计下半年继续走好。2

9、.2 房地产市场分析小结2.2.1 从宏观层面上来看，虽然受2008年金融危机的影响，房地产市场出现过低迷的情况，但进入2009年以来，国家政策不断利好房地产行业，各地方政府陆续出台相应的配套政策，银行信贷进一步的放松，可以预计，未来3-5年，房地产市场将会迎来新一轮的发展高峰。2.2.2 零八年金融危机造成佛山当地房地产市场稍有萎缩，真正需求也受到抑制，在应对国际金融危机时，国内外政府都是通过加大固定资产投资力度及增加货币供应量的措施，因此，经济情况一旦好转，必然会出现相当程度的通货膨胀伴随，再配合受压抑的住房需求集中释放，佛山房地产市场将再次火爆。2.2.3佛山的城市交通、基础设施建设正在

10、火热推进，而今年恰逢珠三角规划纲要出台，以及国家4千万亿基建投资落实，在“广佛同城”，“珠三角一体化”的驱动下，佛山经济将进入快速发展的轨道，地产市场将长期看好。2.2.4禅城区作为佛山的政治文化中心，市区土地资源十分稀缺，人口密集度高，市政府高瞻远瞩，及时出台 “三旧”改造政策、加快推进城乡一体化进程、建设东平新城区、繁荣季华商业圈等措施，不断的推进城市化扩张，可以肯定的说，禅城区的房地产市场将成为佛山“五区”中最为走俏的。第三章 项目投资预算3.1项目成本预算3.1.1土地成本预算。图2 土地成本费用一览表项目名称金额（万元）备注(一).土地转让费27200170万元/亩，按160亩计算(

11、二).卖方费用1809营业税1537按土地转让费的5.65%征收增值税272按土地转让费的1%征收(三).买方费用9411契税1816按土地转让费的3%征收土地出让金10880按土地转让费的40%征收（返还）土地出让金-2611返还总额为6528万元，其中村委会得六成3917万元契税2326按土地出让金的3%征收(四).相关税费981耕地占用税85按8元/平方米新增建设用地有偿使用费683按64元/平方米耕地开垦费213按20元/平方米(五).拆迁补偿费用5300补偿村民3500分三年补，首期1500万元，后两年1000万/年，合计2000万元补偿工厂900一次性补偿补偿油站900一次性补偿(

12、六).合 计44701(七).实际投入17501因土地为莲塘村委作为投资投入，其转让费2.72亿元为挂牌交易使用，不用实际支付3.1.2土建安装费用预算总建筑面积为40万平方米，按2100元/平方米的均价计算，则土建安装费用为8.40亿元人民币。3.1.3销售税费及费用预算图3 销售税费及费用预算一览表项目名称金额（万元）备注(一). 营业税8040按营业收入的5%收取(二). 城建税563按营业税额的7%收取(三). 教育费附加241按营业税额的3%收取(四). 堤围费241按营业税额的3%收取(五). 土地增值税1608按营业收入的1%收取(六). 城镇土地使用税128按土地面积12元/平

13、方米算(七). 印花税106建安合同按承包金额（8.40亿元）的0.03%贴花，购房合同按购销金额（16.08亿元）的0.05%贴花(八). 销售费用1200含广告、工资、销售代理费等(九). 其他费用500不可预见性费用 (十). 合 计12600 3.1.4项目总投资预算图4 项目总投资一览表项目名称金额（万元）备注(一). 土地成本17501(二). 土建安装成本84000(三). 销售费用及税费12600(四). 财务费用6750按三年期，贷2.5亿元，6%年利率，3%担保费用算(五). 合 计1208513.2 销售收入预算按可供开发商销售的面积为26.80万平方米，销售均价按600

14、0元/平方米测算，总销售收入为16.08亿元第四章 财务效益分析4.1财务效益分析图5 净利润分析表项目名称金额（万元）备注销售（营业）收入16080026.8万平方米，均价6000元/平方米减： 土地成本17501土建安装成本84000财务费用6750销售费用及税费12600毛利润39949减： 所得税9987按毛利润的25%净利润29962税后成本利润率25%税后成本利润率=进利润/总投资*100%从上表可以看出，若按均价6000元/平方米出售，在开发周期内，净利润额为2.9962亿元，收益较好。4.2 项目盈亏平衡分析本项目的总投资为12.0851亿元（含：土地成本、土建成本、销售税及费

15、用、财务费用），在考虑相关支出和收入不变的情况下，销售均价为6000元/平方米时，盈亏平衡点为销售率75%，销售风险较低。第五章 项目风险分析5.项目风险因素工程项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。52风险规避及控制措施5.2.1 成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，建材、人工价格涨幅不稳定，土建成本存在增加的可能性，因此控制成本尤为重要。另外，现时银行贷款利率处于历史新低，贷款期内利率提高的可能性较大，因而应控制好开发周期，缩短贷款期，降低利率风险。5.

16、2. 2工期风险：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到佛山地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，确保工期。5.2. 3市场风险：现在房地产市场竞争激烈，须保质按期完成项目建设，加强销售策划及推广，加快资金回笼。第六章 结 论6.1结论6.1.1本项目的顺利建成，一方面响应了政府“三旧改造”的号召，为缔造一个更美丽的佛山承担起了企业的社会责任，另一方面，本项目将进一步推进“季华商圈”的发展延伸及“全球总部经济” 的打造起到积极的意义。6.1.2经以上分析，该项目无论是从宏观政策层面还是社会经济效益分析都是可行的。6.2可行性报告编制单位编制单位：XX建设集团有限公司 2009年6月12日10