资金紧张包租套现

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1、资金紧张“包租套现”“很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种包租套现的开发模式。”链家地产市场调研中心总监金育松分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程中，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业风险。“售后包租”、“承诺回报”、“零风险”只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权楼盘项目的架构中存在三方利益的冲突：开发

2、商关心的是售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。 月日建设部新闻发言人也明确表示，“售后包租”、“承诺投资回报”等这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价?穴或增值?雪回购、承诺无?穴低?雪风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。 具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“

3、提供每年的物业补贴”、“银行担保年收益”、“年均租金”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。 羊毛出在羊身上难以持久在采访中，也有业内人士对记者说，大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必就想违背自己的承诺。但受开发周期的制约，许多项目在承诺时尚处于期房阶段，项目前景尚不明朗。而对于商铺或者写字楼市场而言，持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺、写字楼，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。而事实上，如果没有终端客户，开发商承诺的投资回报率也就是无源之水，即使勉强兑付一些时日，也是羊毛出

4、在羊身上，不可能持久。更大的风险是，三五年内该项目销售完成，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营年？又有谁来保证承担包租合同的承租商，有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。【相关背景】月日，北京市工商部门开展全市房地产广告的专项整治。市工商局有关人士介绍，一些开发商常在广告中宣传购买楼盘“可获得投资回报”，或“购买后保证代租”等类似夸大或虚构小区的环境，误导消费的宣传将被严查。此次在全市范围内展开的房地产广告专项整治，范围包括今年以来利用电视、广播、报纸、期刊、互联网、印刷品、户外等发布的所有房地产广告。市广告监测中心提醒说

5、，对于含有上述内容的房地产广告消费者不要轻信，一旦发现可向工商进行举报。月日，建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部商品房销售管理办法第十一条及国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条等有关规定。 建设部商品房销售管理办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不

6、得含有升值或者投资回报的承诺。” 建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。【权威声音】购房者要强化投资风险防范意识希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。 同时也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或

7、支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。 【特别提示】售后包租存在五大圈套一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿； 二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂； 三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付； 四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证； 五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 【前车之鉴】前车之鉴之一：秦皇岛维多利亚酒店纠纷起因：不能按期交房、工程烂尾。业主损失：钱财、

8、房产两空。前车之鉴之二：北京金色假日酒店纠纷起因：后期经营不善，不能兑现高额租金回报承诺。业主损失：租金收益减少，虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。 前车之鉴之三：巨库 纠纷起因：后期经营不善，不能兑现高额租金回报承诺。 业主损失：虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。 前车之鉴之四：碧溪家居广场纠纷起因：产权不清，开发商资金链断裂。 业主损失：虽有房产在手但高价买入升值潜力低，甚至保值都不易。【名词解释】售后包租售后包租：售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款

9、的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。被国家明令禁止的售后包租仍有着顽强的市场生命力。 随着北京商业地产的不断升温，打着售后包租旗号进行招商的商业项目随处可见。仅SOHO尚都、庄胜南馆、第三极文化广场、中关村E世界、锦绣大地物流港一期、中国红街等几个项目的商业包租面积就已近50万平方米。 这样的现象也并非北京独有。在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，上海、深圳等地售后包租又重新抬头。“1天赚24万元、天天有分红”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”等等“看上去很美”的售后包租广告屡见报端、路牌。

10、一时间，售后包租模式大有风起云涌之势。 售后包租缘何逆流而上？ 利益背后有风险 虽然投资者可以获得相对较多的投资收益，但售后包租被叫停的原因则是这种模式难以回避的投资风险。 售后包租一般意义上是指，房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购物业，从而进行商品房销售的行为。其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等。 上世纪90年代，售后包租就已流行。但是矛盾很快出现，由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下的，如果日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文。 建设部颁发并自2001年6月1日起实施的商品房销售管理办法

11、中已明确指出，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 北京市房地资源局有关人士表示，房地资源局早在2001 年已发文废止售后包租，虽没有相应行政处罚制度，但管理部门不提倡投资者盲目看好售后包租项目，在购入前须谨慎查验发展商资质及项目情况。 新一轮售后包租大潮与以往不同，返租年限从以前的3年左右变成现在的5年、10年；此外，经营模式也发生了转变，经营方有一些不再是开发商，而是作为中介方的投资公司，或是经营管理公司；担保方式上，也出现了专门的担保公司、有些甚至直接由银行提供担保。其中，银行担保成为最吸引投资者眼球的字眼。 普通消费者认为银行万无一失，但银行本身也是有

12、风险的金融机构。银行的参与只能是更保险一些，而绝非零风险。一位外资银行商业地产融资部负责人表示：“首先，愿意为这种项目做担保的银行机构非常少，因为后期经营管理风险很大；其次，开发商承诺的银行出具的担保函是否真的具有法律效力，能否切实保障投资者利益也还要打上一个问号。” 开发商很无奈 “大家不要再批评售后包租了，对我们来说这也是很无奈的选择。”在搜狐焦点房地产网举办的“售后包租模式探索”高峰论坛上，北京日坛国际广场项目副总经理张宏坦言道。 在巨库、第五大道、中关村科贸大厦等前车之鉴面前，选择售后包租模式，似乎对开发商来说确有不少的苦衷。碧溪广场是被业界广泛报道的售后包租失败案例，其董事长助理、销

13、售总监侯锦曾公开表示，“卖产权商铺确实是为了融资，受金融政策影响，民营企业要想通过银行融资实在是太困难了。” 北京庄盛房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，售后包租之所以会风起云涌，其实也是开发商很无奈的举动，是开发商迅速套现的手段。“宏观调控下，房地产公司融资渠道是比较单一。但现在银行贷款难度比较大，而且成本比较高。尽管现在出现了一些良莠不齐的售后包租产品，但也存在好的产品和好的操作模式，也会为游资提供很好的投资出口。” 有专家表示，国内的房地产开发企业很多都是小规模、自有资本少的企业，而国内的融资渠道又单一，即使经营得好也要3至4年才会有现金流，所以不得不卖掉产权。北京通商商业地产服务机构总

14、经理吴焕贤表示，“在目前的发展状况下，售后包租是一种必然，小商铺、散租客就充当了基金。” 市场竞争压力大、国内融投资渠道单一，为“售后包租”提供了生长土壤。但有专家表示，开发商自身没有实力持有物业是最核心的问题，“商铺真跟开发商说得这么能赚钱，那他自己为什么不经营，偏要到处打广告想方设法卖给别人？” 投资者需谨慎 回报上的高额承诺对投资者来说仍然是难以抵挡的诱惑，但业内人士的分析往往一针见血：“承诺无风险就绝对有风险。银行担保的作用并不大。” 据了解，国外的一些基金和REITS的投资回报一般在5%左右，而国内的很多项目在迎合投资者的逐利心，抛出了8%至11%甚至更高的回报率。而作为国内经营成功

15、的商业项目的代表，广州天河城的负责人曾坦言：从1996年运营到现在，项目的回报率也只有8%左右。 吴焕贤则认为，“有的开发商恶意包租，进行变相融资、套现，所提出的新概念、高回报由于自身实力、管理能力薄弱、产品定位缺陷等原因，承诺根本无法兑现，因而坑害了投资者和租户，对市场秩序也有不良影响。” 戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏认为，对投资者来说，物业的地段、开发商的品牌及运营能力是最重要的因素；同时要注重规划设计以及商铺现状，最好选择现房；“不要被一些比较夸张的销售承诺迷惑，要保持理性心态，不能过高的追求回报。” 我觉得投资者关注的不仅仅是开发商承诺的投资回报，他应该关注的是这个项目本身，无论他

16、付出的成本来说，他更多的要从这个项目衡量，他付出这么多东西买这个是不是值得。另一方面，他也要知道任何投资都是有风险的。另一方面，我觉得从开发商这方面看，如果是采用了这样一种模式，应该是在前期需要花很多的精力来考虑，在协议的制定，还有销售人员的培训方面，怎么让客户理解这种销售模式，甚至在项目未来的经营管理还有资金安排方面，可能都需要比较细致的统一和协调。我个人认为，目前在这种环境下，既然是这样一种特殊的营销模式是有需求方也是有供应方的，可能我们能做的只是更多的怎么让它更规范，或者是朝好的方向发展。开发商实行售后包租是要很大的勇气，也冒很大的风险，这个风险我总结了一下，希望我总结的太外行。一个是开

17、发商并不能完全掌握商业运作规律，让开发商做好售后包租是不现实的，在国外一个成熟的市场是有售后包租这种形式，但是他更多的是借鉴一个成熟、繁荣的金融市场，同时还有一些管理公司，来多种形式的把这种模式在市场中体现出来。但是在我国目前来说，这几方面还不到位。另外，就是说开发商他不能完全掌握商业规律他就去做售后包租，可能我觉得有点跨行业经营的嫌疑，开发商可能会力不从心。第二个，它的后期可能存在资金赔付大的风险，如果后期出现问题，前期挣的钱可能都要吐出来，这样的例子并不显见，在全国各地有很多。还有一点，就是后期的商业经营风险并不可控，后期的风险是非常大的。所以，开发商自己本身也难以预见这个商业最终是否能存

18、活下去，他向哪一个方向发展，商业还是要看商业市场整体大环境。 所以，有这三点风险，我觉得开发商是不会首先选用，或者是不会喜欢售后包租这个形式的，应该说开发商就完成他开发的使命，开发这个项目以后就走人，然后就开发另外一个项目，国外都是基金或者是金融公司做以后的工作，现在国内的开发商还很难脱身，所以现在可以说是在市场压力下拿出了这么一个售后包租的形式。所以，我觉得让开发商做好售后包租，其实不太公平。这是我对开发商的一个看法，这一点随着市场的成熟，这个模式也可能成熟，我想刚才发言的李文先生有很多的经验，因为他常年在国外，对国外商业地产发展的理念有他独到的见解，包括国外的基金、REITS，包括投资的管

19、道，他很熟悉，我觉得如果有时间，技术上的东西多更李先生沟通一下更好一些。 反过来，我觉得投资者也有几个风险，一个是投资并不懂商业，市场的竞争压力也很大，也就是说在他手里并不一定能好租，另外往往投资者也没有时间和经历做好他投资商铺的出租的工作。第二个，就是刚才我说的，目前这个市场上投资渠道非常狭窄，金融市场也不景气，所以说他投资商铺，甚至投资房地产，应该说目前也是在这个市场上众多投资者的一个无奈的选择，如果投资渠道更多，他不会把所有的鸡蛋全放在房地产里面。另外，就是说投资者还抱着一个侥幸的心理，甚至是占便宜的心理，就是说售后包租不出事最好，出事也没办法，他们希望只要做到售后包租，我有一了百了，降

20、低了我后期很多的麻烦和风险。所以，售后包租对投资者来说也算一个无奈的选择，甚至对他们来说更多的是抱着一个侥幸，甚至是希望有这么一个形式对他们更好一点。所以，我觉得这种方式还得要往前发展，我不支持，但是目前确实是有很多项目出现了问题，从这个角度我是不支持目前这种方式的。 当然了，反过来说也不是说所有项目都不能包租，我只是指那些在包租上面，我不希望开发商勉强，能包则包，不能包就不希望勉强去包，尤其是那种时间越长，回报越高，这个对开发商的风险是最大的，我觉得8以上，对开发商的风险都非常大。甚至五年、八天、十年，如果商业经营不景气，套牢的都是开发商。所以，我觉得随着市场的成熟，投资产品的增多，管理公司

21、的逐渐增多，这种方式可能会成熟，但是现在起步的时候大家都不要奢望太高，不管是投资者还是开发商。所以，我刚才定位里面有一句话就是三年为好，为什么呢？当然了，今后这个模式成熟了就不会限制在三年，现在我希望三年为好主要是降低开笔上的风险。刚才我讲了三年以后如果商业还不行，开发商就要掏钱了，尽管他前面赚了很多钱，但是要不断的掏出来。其实对于一个商业而言，有一两年的培养，第三年能起来就起来了，根本不用包租，这个商业起来了，这个包租就是多此一举了，商户如果发展得很好，他就不愿意包租了。因为你给他的投资回报毕竟是一个固定的数值，但是如果这个市场发展的非常好，这个固定的数值，比如说8、或者是5，投资者已经不满意了。 所以，我觉得从开发商的风险的角度考虑，我觉得不要勉强，一个是时间短一点，我觉得三年为好。还有一个就是投资回报不要太高，不要太迎合投资者，因为在国外的一些基金和一些REITS的投资回报应该说一般5就可以了，如果投资者要求太高的回报，反过来对开发商是一个很大的压力，但是从开发商回到这边，也给我们投资者带来了更大的风险。这个就是我对售后包租的投资回报的技术上的看法，所以现在不是很成熟，我现在不支持，随着他今后的成熟，我希望这个模式是往成熟方向发展，给投资者和开发商都带来良好的回报。