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1、项目分析项目分析1项目操作思路项目操作思路2现阶段玉鸟执行计划现阶段玉鸟执行计划3我们的开店计划我们的开店计划4第1页/共29页项目分析项目分析1第2页/共29页项目目前开发情况08年清盘项目09年新售项目08年新推项目住宅项目公建项目10年新推项目11年新推项目2006年底交付858套，现入住率10%07年12月底竹径茶语独栋37，排屋52，公寓16008年3月竹径茶语排屋117套2008年3月底白东627套2008年12月底白东150套08年12月阳光天际排屋1702008年12月底白南1238套2009年阳光250套2009底白南1720套2009底白西115套2010白南860套201
2、0白西230套第3页/共29页住宅项目交付计划住宅项目交付计划交房交房时间时间楼盘名称楼盘名称建筑类型建筑类型实际交实际交付户数付户数现入住率现入住率累计交累计交付户数付户数06年12月底白鹭郡北85810%07年12月底竹径茶语独栋37排屋52公寓16011072008年3月白鹭郡东627竹径茶语排屋11818522008年12月阳光天际排屋170白鹭郡东150白南1238341009年阳光250白南1720白西115549510年白南860白西2306585第4页/共29页白鹭郡北入住竹径茶语入住白鹭郡东入住白鹭郡南、阳光天际入住白鹭郡西入住白鹭郡西、白鹭郡南全部入住注意：实际入住户数按交
3、付户数的注意：实际入住户数按交付户数的1010计算计算第5页/共29页商业功能定位：1、茶语、阳光项目的生活配套；2、整个文化村休闲、娱乐公建配套；3、良渚的特色旅游休闲商业配套白鹭郡南商业商业功能定位：1、文化村的社区商业中心2、公建配套中心；项目商业规划及开发现状商圈覆盖范围：1、良渚文化村北区块；2、整个良渚文化村；3、将覆盖整个杭州；1、商业体量：2.8万方2、建议商业配比： 20-30%日常生活配套商业 70-80%休闲旅游特色商业商圈覆盖范围： 整个良渚文化村1、商业体量4万方2、建议商业配比 40-50%公建配套 50-60%社区商业现状：1、玉鸟流苏一期已启动，共计8000方。
4、2、白南商业区尚未启动。第6页/共29页面临的问题面临的问题人口导入缓慢开发周期长入住率低规划与现实的矛盾供给矛盾。需求的矛盾。玉鸟流苏）需兑现承诺购房时的承诺满足入住居民日常生活配套要求第7页/共29页如何在人气不足，开发次序错位的情况下，来兑现承诺，满足居民日常生活需求，是本项目亟需解决的商业问题。因此：因此：如何操作？如何操作？第8页/共29页项目操作思路项目操作思路2第9页/共29页整体商业操作思路整体商业操作思路第一阶段1-3年该阶段将白南的部分功该阶段将白南的部分功能先行移植到玉鸟流苏能先行移植到玉鸟流苏，基本实现两个功能：，基本实现两个功能：1、公共服务功能、公共服务功能2、日常
5、生活消费功能、日常生活消费功能白南商业交付后 玉鸟业态二次调整，玉鸟业态二次调整，保留部分生活配套以满保留部分生活配套以满足茶语、阳光天际的需足茶语、阳光天际的需求外，其他的公共服务求外，其他的公共服务功能和大部分的生活配功能和大部分的生活配套功能回归到白南。套功能回归到白南。 区域相对成熟后 1、白南在原有配套商业的基、白南在原有配套商业的基础上，进一步丰富服务功能础上，进一步丰富服务功能与商业功能；带动与商业功能；带动4个服务点，个服务点，辐射整个文化村辐射整个文化村 2、 玉鸟实现转型，引进特玉鸟实现转型，引进特色餐饮、休闲娱乐、旅游特色餐饮、休闲娱乐、旅游特色商业业态实现最终的定位。色
6、商业业态实现最终的定位。“功能转化功能转化 ，分步实现，分步实现”总体策略总体策略功能回归功能提升功能移植第10页/共29页玉鸟流苏的操作思路玉鸟流苏的操作思路 强行启动强行启动全面招商全面招商业态调整业态调整第11页/共29页按照良渚文化村的商业总体策略，目前我们首先要做好第一步的工作，即功能移植强行启动玉鸟流苏一期商业。 功能移植玉鸟流苏白南商业总结总结第12页/共29页现阶段玉鸟的执行方案现阶段玉鸟的执行方案3第13页/共29页玉鸟一期玉鸟一期现状：目前玉鸟一期建筑面积将近8000多平方米，预计在2008年6月交付。其建筑形态别具一格。第14页/共29页配套优先保护性可操作性一期业态规划
7、玉鸟启动阶段业态规划的三个原则：玉鸟启动阶段业态规划的三个原则：鉴于远景规划、独特的建筑形态、现实的问题第15页/共29页业态规划表业态规划表公共服务配套及公司用房分期功能必要性点位数量(个)占地面积建筑面积合计建筑面积装修标准性质业态玉鸟已建成商业（一期)对外展示玉文化馆必需F-b0211500销售中心必需F-d0216411500对公司服务项目部办公楼必需K-1,K-211500万科物业总部必需J-31800员工宿舍必需F-d011800公共服务客户服务中心必需F-d011800医疗诊所必需F-d031邮局必需F-d031派出所必需I-1楼1电信、电视服务移动可选L-11100100电信可
8、选L-115050第16页/共29页玉鸟配套商业分期功能必要性点位数量(个)建筑面积性质业态玉鸟已建成商业（一期)对内商业农贸市场(临时)必须1500主力店餐饮主力店必须A-a01/A-a021500简餐必须A-a031150咖啡馆可选A-a041450茶舍可选 A-a031400社区生活中心必须F-C011572小商铺24自助银行A或分理处必须L-1楼1100-150房产中介可选L-1楼2-360-100装饰设计可选L-1楼2100美发可选L-1楼1100美容可选L-1楼1200家纺可选L-1楼1100业态规划表业态规划表第17页/共29页F-C01F-a01F-a02F-a03F-a04F
9、-b02F-d03F-a05F-d01F-d02F-b01L-1L-2k-1K-2K-3J-1J-2I-1I-2小型社区小型社区商铺区商铺区“十全十美十全十美”社区店社区店宿舍区宿舍区售楼部售楼部一期业态规划图中餐中餐公共服务公共服务配套区配套区项目部项目部办公楼办公楼万科万科物业物业总部总部玉文化馆玉文化馆餐饮区餐饮区餐饮区餐饮区第18页/共29页业态规划业态规划玉鸟一期北区块玉鸟一期北区块一期一期II标待建标待建项目办公大楼项目办公大楼功能必要性数量(个)建筑 位置业态面积L1小商铺自助银行必须120房产中介可选2100装饰设计可选2100移动/联通/数字可选150-100棋牌可选1200
10、家纺可选1100美容美发可选1150L1商铺商铺第19页/共29页玉鸟流苏玉鸟流苏L1一层一层100120124108120120美容（美容（1、2层）层）家纺家纺美发美发房产中介房产中介房产中介房产中介24小时银行小时银行第20页/共29页玉鸟流苏玉鸟流苏L1二层二层美容（美容（1、2层）层） 装修设计装修设计装修设计装修设计棋牌棋牌第21页/共29页玉鸟流苏南区玉鸟流苏南区F-c01“十全十美十全十美”社区店社区店洗衣店洗衣店药店药店第22页/共29页我们的开店计划我们的开店计划4第23页/共29页迷你型社区迷你型社区店，含简餐，店，含简餐，但不设营业区但不设营业区中期在白南完中期在白南完
11、整版的全功能整版的全功能服务区服务区后期布点进组后期布点进组团团“由点到面，由面到点由点到面，由面到点”的布局方式的布局方式整体策略整体策略第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第24页/共29页白南商业中心公建公寓区服务点服务点服务点服务点玉鸟流苏整体策示意图整体策示意图第25页/共29页餐厅餐厅服务区服务区蛋糕坊蛋糕坊玉鸟的社区店玉鸟的社区店位置：位置：F-C01面积：约面积：约300开业时间：开业时间：08年下旬年下旬“十全十美十全十美”社区店社区店洗衣店洗衣店药店药店果蔬店果蔬店便利店便利店第26页/共29页几个尚需沟通的问题几个尚需沟通的问题在业态规划方案确定后，下阶段将制定招商执行计划与投入的测算白东与白南开盘时间和交付时间问题确认白东与白南开盘时间和交付时间问题确认提供竹径茶语、阳光天际与白东的购买客群分析提供竹径茶语、阳光天际与白东的购买客群分析 人口导入测算人口导入测算度假酒店的开业时间及经营方式度假酒店的开业时间及经营方式 带来什么客群带来什么客群K1K2K3的目前规划是否已经确认的目前规划是否已经确认玉文化馆是否已经落实玉文化馆是否已经落实员工宿舍规划是否确定员工宿舍规划是否确定菜场的问题菜场的问题 商铺价值分析商铺价值分析第27页/共29页第28页/共29页感谢您的观看！第29页/共29页
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