普兰店市场调研报告09.08.26

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1、大连普兰店市房地产市场研究报告普兰店市场研究报告大连新纪元房地产开发有限公司2009年08月26日37大连新纪元房地产开发有限公司 目 录1.市场环境31.1.大连市宏观经济31.1.1.地理位置31.1.2.城市发展规划41.1.3.大连GDP41.1.4.大连人口51.1.5.大连人均可支配收入61.1.6.大连人均消费支出61.1.7.宏观经济小结71.2.房地产市场71.2.1.房地产投资71.2.2.大连市施、竣工面积对比81.2.3.大连市住宅开发比重81.2.4.商品房销售面积分析91.2.5.房地产市场小结92普兰店市概况102.1.普兰店地理概况102.2.普兰店市行政划分1

2、02.3.普兰店市发展规划112.3.1.全市发展规划112.3.2.空间布局规划122.3.3.产业布局规划122.3.4.重点发展产业132.3.5.城镇体系规划142.3.6.城市基础设施152.4.普兰店市房地产发展概况162.4.1.普兰店市房地产整体发展162.4.2.普兰店市房地产市场发展变化172.4.3.2009年普兰店市土地储备172.4.4.普兰店市房地产市场在售项目192.4.5.普兰店市房地产市场典型个案分析222.4.6.普兰店市房地产市场消费群体分析242.4.7.普兰店市场小结253.项目理解253.1.老城区南东路以南项目263.1.1.项目经济指标263.1

3、.2.项目SWOT分析263.1.3.项目定位及价格预判273.2.海湾区“太师椅”项目303.2.1.项目经济指标303.2.2.项目SWOT分析303.2.3.项目定位及价格预判313.3.海湾区“普盛玻璃”项目343.3.1.项目经济指标343.3.2.项目SWOT分析353.3.3.项目定位及价格预判351.市场环境1.1.大连市宏观经济1.1.1.地理位置 青岛济南天津北京大连沈阳长春大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 全市总面积1

4、2574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低、北宽南窄、地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。1.1.2.城市发展规划大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要，从如下几方面对大连未来10-20年的城市总体规划做出战略部署：按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到开发区和金州区，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连老城区与大连新市区，构成大连的主城区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。1.1.3.大连GDP 数据来源：大连市统计局近年来，大连整体国民经济保持持续、稳定、健

5、康的发展态势。继2007年首次跻身3000亿俱乐部后，2008年实现3858亿，增长16.5%。2009年政府工作计划中预期地区生产总值增长14%，即突破4000亿大关，处于全国领先水平。1.1.4.大连人口大连市土地面积，人口密度及各区（市）县户数，人口地区土地面积（平方公里）户数（户）人口（人）人口密度（人/平方公里）大连12573.8521118596103274485中山区40.11372323842529582西岗区23.9412864636278115154沙河口区34.7127266576346221995甘井子区451.522847248029231778旅顺口区512.158

6、1381213219416金州区1352.54275527738412546长海县156.892522073641469瓦房店市3576.43595521024723287普兰店市2769.9272846818537296庄河市3655.7297201921324252数据来源：大连市统计局2008年，大连市户籍人口610万人，常住人口655万，人口自然增长率为1.5%。人均密度为485人/平方公里，属于人口密度较高的城市。1.1.5.大连人均可支配收入数据来源：大连市统计局2008年大连市人均可支配收入为17500.48元，比上年增长15.8%；2009年目标实现人均可支配收入较2008年增

7、长14%，即19950.55元。1.1.6.大连人均消费支出数据来源：大连市统计局2008年大连市人均消费支出14101.38元，比上年增长16.2%。2009年预计人均消费支出较2008年增加14%，为16075.57元。近年来大连市城市居民的收入和支出均呈两位数增长，延续同步快速增长的良好态势。1.1.7.宏观经济小结在“3000亿俱乐部”的背后，人们也明显感到了大连的工业化、城市化进程迅速向北、向海推进的格局之变。经过百年的发展，大连南部地区的发展用地相对饱和，向北发展是趋势使然。而作为一个山地多可用陆地少的地区，要发展更需向西、向北加快城市化进程，这样才能吸纳各种发展要素，并实现更多农

8、村劳动力的转移，统筹城乡发展。此外，东北区域的振兴迫切需要一个能够提供各种良好服务的平台，作为龙头的大连责无旁贷。西拓北进、“一岛十区”、“两区一带”，随着大连工业化、城市化的框架拉开，大连城市设施建设和环境改造进程不断加快，城市承载力和综合服务功能明显提升。1.2.房地产市场1.2.1.房地产投资数据来源：大连市统计局2008年大连市完成房地产开发投资已近500亿元，基本上是三、四年翻一番。2001年，房地产投资占固定投资比重为38.03%，达到历史最高水平，此后经过“十五”期间的不断调整，到2009年上半年已降为16.49%，与全国整体比例基本持平。1.2.2.大连市施、竣工面积对比数据来

9、源：大连市统计局2008年商品房施工面积虽然增长17.5%，但涨幅比上年回落2.6个百分点，连续2年回落。竣工面积达到748.6万平方米，较2007年增加42.79%，住宅市场现房存量数量增加，住宅市场呈现出以现房销售为主局面。1.2.3.大连市住宅开发比重住宅开发占房地产开发比重变化情况表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年投资比重（%）70.571.768.66761.671.878.879.2施工面积比重（%）74.374.676.773.372.3747879.4数据来源：大连市统计局近年来，大连市不断调整商品房供应结构，加大住宅建设力度

10、，使住宅建设比重不断提高。从历年住宅开发比重看，2008年与2001年比，住宅投资比重由70.5%提高到79.2%，住宅施工面积比重由74.3%提高到79.4%。说明市场普通住宅类所占房地产比例逐渐增加，而别墅、写字间等其他房地产项目所占比例逐渐减少，其稀缺性凸现。1.2.4.商品房销售面积分析数据来源：大连市统计局2008年全市累计销售商品房821.9万平方米，其中销售住宅770.1万平方米，均略低于2007年，首次出现负增长，销售量也从正面诠释了整年房地产市场的严峻态势。1.2.5.房地产市场小结大连土地资源有限，未来城市必将向北、向西发展，北部充足的土地资源、及重要的交通位置，将成为大连

11、未来发展的重点区域。全市商品房施工面积仍在不断增长，受07-08年大量的土地供应影响，本年新开工和施工面积创历史新高，竣工面积也相应增加，由于07-08年出让的地块目前正在施工中，所以09年的竣工面积也能持续高位。 08年随着竣工面积处于峰值，大连房地产存量增大并出现一定的积压，但09年春节后的市场，出现了供不应求的局面，市场急需项目的加紧开发填补空白。 市场普通住宅类所占房地产比例逐渐增加，别墅、写字间等其他房地产项目所占比例逐渐减少，其稀缺性凸现。2普兰店市概况2.1.普兰店地理概况普兰店普兰店市位于辽东半岛中南部，大连市区东北部，千山山脉余脉贯穿全境。全市总面积2769平方公里，市境东临

12、庄河市，西接瓦房店市，南与大连市金州区毗连，北与盖州市接壤，东南与长海县隔海相望。地势北高南低，西高东低。地形大体分为三部分：北部低山区(占全市总面积15.8)、东北及中部丘陵区(占全市总面积30.5)、南部沿海丘陵平原区(占全市总面积53.7)。海岸线总长65公里。2.2.普兰店市行政划分行政区划：普兰店市设1个开发区，3个街道办事处，14个镇，3个乡，163个村，2402个村民组，37个社区，377个居民组。到2010年，中心城市规划开发面积46.59平方公里（海湾工业区25.99平方公里、太平工业区15.6平方公里、新城区5平方公里）。2.3.普兰店市发展规划2.3.1.全市发展规划“五

13、点一线”“一岛十区”城市定位：东北亚重要的装备制造、服装纺织、家具制造、食品加工和供应基地，温泉健康旅游基地，具有特色的现代化、生态化中等工业卫星城；战略布局：到2010年，全市基本形成以“三区两带”（普兰店工业区、皮杨工业区、安波温泉旅游度假区；海皮公路沿线工业经济带、兴唐公路沿线农业经济带。）为主的“山”字形区域经济新格局；到2020年，全市基本形成以“四区四带”为主的“田”字形区域经济新格局；城市功能 ：以建设大连工业卫星城为目标，以海湾、皮杨、太平、新城区为重点，积极拓展发展空间，加快基础设施建设，扩大城市规模，呈现出了“企业向园区集中、产业向集群发展、人口向城镇流动”的良好发展态势。

14、园区概况： 大连海湾工业园区为大连普兰店经济开发区的工业新区，因毗邻沈大 高速公路“海湾大桥”而得名。工业园区总面积40平方公里，一期规划面积20平方公里，2005年开发建设15.6平方公里。大连海湾工业园区距大连市中心70公里，距大连周水子国际机场70公里, 距大窑湾港和双D港50公里，黑大铁路、 沈大高速公路、黄海大道贴境而过，铁路、水路、陆路和空路运输四通八达、交汇贯通。 产业定位： 装备制造和电子、仪器仪表两大主导产业。 2.3.2.空间布局规划1. 北部750平方公里地域规划为生态保护区2. 中部1200平方公里地域规划为控制过渡区3. 南部950平方公里地域规划为集中发展区集中发展

15、区 控制过渡区 生态保护区 2.3.3.产业布局规划1、产业布局划分太平中小企业园区元台工业团地皮杨陆岛工业园区兴唐线新产业经济带海湾工业园区瓦窝工业团地“三区两团一带”即大连海湾工业园区、大连皮杨陆岛工业园区、大连太平中小企业工业园区“三大工业园区”和元台、瓦窝“两个工业团地”及以兴唐公路沿线乡镇为主体的兴唐线新产业经济带。2、产业发展基础 工业园区基础设施一应俱全,基本达到“七通一平”标准，产业承载力不断增强。2.3.4.重点发展产业 全市已经形成以服装纺织、机电制造、食品加工三大优势产业为主导的工业体系。 普兰店是国家商品粮基地县、造林绿化示范县、全国科技示范县和省农副产品基地县，畜牧、

16、蔬菜、水产、水果、花卉五大主导产业已经初步形成“企业+基地+农户”的产业化经营模式，潜在着巨大的产业链开发前景。2.3.5.城镇体系规划以城区为中心、新市镇为辅、连接中心镇和重点镇的组团式城市结构。 2.3.6.城市基础设施1、外部交通 沈大高速公路、省滨海路、202国道穿境而过，作为城际重要交通工具的轻轨三号线将从大连中心区延伸至普兰店及海湾工业区。未来轻轨的开通，将打破交通瓶颈，提升区域交通整体形象，加快大连与普兰店的无缝对接，为未来普兰店融入大连主城区铸造坚实的基础发展条件。2、内部交通普兰店公路交通水平位居全省乃至东北前列，公路黑色化率达100%，境内共有等级公路113条、1215公里

17、。3、城市配套工程城区建成区面积25平方公里，城市化率达56.1%，道路、供水、供热、供气、排水、电力和通讯等城市基础设施建设日趋完善。2.4.普兰店市房地产发展概况2.4.1.普兰店市房地产整体发展普兰店市作为大连市的一个卫星城，按照大连市总体的城市功能定位，将普兰店市定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区，是“大大连”政策重点发展的区域。普兰店市通过低洼棚户区改造、房地产综合开发、造林绿化、环境综合整治等措施，不断优化人居环境。近些年来，完成旧区改造近60万，新建城区5.4万平方公里，年均住宅竣工面积10万，城镇人均住房建筑面积达22。年均新增绿地10万，城市绿化率达到39%。普市先后

18、被评为“全国卫生城”、“全国卫生先进城市”、“省园林城市”、“辽宁省绿叶杯竞赛优胜市”、“大连市城市管理模范市”。2005年，投资6亿元，进行大规模的城市基础设施改造，城市人居环境显著改善。2.4.2.普兰店市房地产市场发展变化与大连市区相比，普兰店市房地产市场的发展空间相对更大。一、土地储备充足。随着普兰店市经济快速发展，老城区的改造、开发区的建设以及填海工程的进行，为普兰店市房地产的一级市场提供了充足的土地资源；二、房价相对较低，上升空间较大。首先，普兰店市区2008年住宅平均价格近4000元/，与大连市区、开发区和金州区的现行房价相比相对较低；其次，大连市区与普兰店市的年人均可支配收入相

19、近，而普兰店市的平均房价却只相当于大连市区的一半，导致这一现象的主要原因为城市功能性不强、无资源优势，随着城市化进程加快，这一局面将得以改变，普兰店市房价具有较大的上涨空间。三、发展潜力较大。随着普兰店市填海工程的顺利进行，大力发展现代工业，面积相当于3个老城区的普兰店海湾工业开发区将引进众多国内外的知名企业在普兰店投资建厂，这将在很大程度上促进普兰店市房地产市场的发展，为普兰店的经济发展带来无限的商机。2.4.3.2009年普兰店市土地储备地块编号位置用地面积（亩）规划用途土地性质普储09-01经济技术开发区 原亚森办公楼地块，渤海广场南侧，渤海路西侧，金马路北侧39.5商住国有土地普储09

20、-02经济技术开发区 龙脉科技东侧，东临麦芽厂专用线，南接鞍子河，北连金马路531.6商住国有土地普储09-03太平办事处 原普兰店宾馆地块12商住国有土地普储09-04丰荣办事处 丰荣批发市场东侧11.118商住集体土地普储09-05丰荣办事处 原普兰店市交通警察大队3.2商住国有土地普储09-06丰荣办事处 旧物市场地块，鑫和社区，大学路-二中路-旧物市场-拥军路15商住集体土地普储09-07丰荣办事处 原林产中心周边地块，鑫和社区，规划路（含高压走廊），南东路-迁回路-孛兰供销社180商住集体土地为主普储09-15丰荣办事处 普市党校东北侧，普市高级中学-净水厂-驿庙线-海皮路150商住

21、集体土地普储09-16太平办事处 普市第二中学北侧，庙山社区，规划城市外环-拥军路-盖亮路-鞍子河南195商住集体土地普储09-17经济技术开发区 酒店公寓项目，南依大坨山，北侧和东侧与行政中心用地接壤，西侧与体育中心用地互融84商住国有土地普储09-18经济技术开发区 原普盛玻璃厂，东临麦芽厂专用线，南接金马路，西临帕克岗德，北连兴中路154.6商住国有土地普储09-20经济技术开发区 原福利厂地块，位于普兰店市经济开发区李店社区，现鑫百合洗浴西侧14.3商住集体土地普储09-21经济技术开发区 原盐化制药厂地块，东、南接普市热电厂，西连黑大连接线，北靠二运和职高。100商住国有土地普储09

22、-22经济技术开发区 普兰店市经济技术开发区原古莲广场南侧，西连海皮路，东临九七立交桥，南接小李店河200商住国有土地普储09-23经济技术开发区 原普兰店市种子公司17.1商住国有土地普储09-24丰荣办事处 孛兰市场东侧地块，孛兰社区，大理石厂-南东路-孛兰市场-规划路63商住集体土地为主普储09-25丰荣办事处 鞍子河北侧地块，谷泡社区，现刀片厂西侧60商住集体土地为主普储09-26丰荣办事处 现电影院周边9商住国有土地普储09-27丰荣办事处 百批公司仓库，古城社区，交通花园-古城路-老店街-逸馨园18商住国有土地普储09-28丰荣办事处 鑫和社区，八一小学前26商住集体土地普储09-

23、29经济技术开发区 鑫普大厦南侧地块270商住集体土地普储09-35太平办事处 液压件厂周边地块，南荒社区，普市液压件东侧规划路-城市规划路-南苑小区-迁回路214.5商住集体土地为主合 计 2367.922009年普兰店市内158万平方米的土地储备量，保证未来两年的商品房供应充足，同时，大量的商品房开发，也将带动整体经济产业的发展。2.4.4.普兰店市房地产市场在售项目1、普兰店项目板块划分太平工业园板块2700-3000元/台山板块4200元/铁西板块3500-3700元/南山板块3600-4500元/中心板块4200-5000元/2、普兰店各板块现状市中心板块板块内最大的优势就是地理位置

24、、生活配套成熟，以发展高档项目为板块名片，建筑形态以多层为主，板块内户型偏大，价格基本维续在4200-5000元/，其中板块内最具代表性的嘉合苑项目，项目整体价格达到5000元/，是普兰店目前项目品质最高的住宅项目。铁西板块铁西板块为新兴板块，依托大连轻轨建设及海湾工业园区的快速发展，成为目前普兰店商品房开发最热的板块，建筑类型以多层为主，少量小高层，都为普通住宅项目，目前板块内生活配套不够成熟，缺少高端物业，目前价格约在3500-3700元/，该板块未来发展潜力较大。太平板块依托现太平开发区的轻工业园区来进行房地产投资开发，形成“开发区+金州+普兰店开发区”三合一的模式。但是目前看来，承接开

25、发区和普兰店的太平区，发展并不理想。而贵族人家、建烨新城作为区域的标杆领航性项目价格变化不大，依然在未超过3000元/。南山板块06年南都欣城的开发建设，带动了南山板块的发展，但从目前市场看，除南都欣城有部分未建的项目外，板块开发热度已降低。随着南山板块的发展、城市的扩容，板块内已得到客户的认可，目前区域价格在3600-4500元/。台山板块台山板块位于普兰店的北部，是普兰店市较早的居住区，居住氛围略差于中心城区，目前板块价格在4200元/，受地理位置的限制，未来板块发展有限。3、项目分布及数据统计项目名称产品类型建筑面积（万）面积区间（）主力面积（）均价（元/）总户数开盘时间销售率西班牙印象

26、多层、小高层20（总）40-13470-80370059207.12.0972%逸馨园多层556-12780-90420047107.07.0780%锦绣满堂多层6.6（总）43-8560-70340040008.10.0890%幸福E家多层246-9970-80340030008.0995%金海湾高层4.780-90预计4000预计9月份嘉合苑多层1.963-12386/122500016808.9.1100%南都欣城多层、小高层12住宅：33-163复式：62-79住宅：80/100复式：62住宅：3600复式：5300170006.04已推100%贵族人家多层、小高层4.549-9663

27、-92300047707.9.22建烨新城多层30（总）5412860702700120009.5.140%文翰花园多层63-12390-110450016809.7.12已推100%小结：项目规模：普兰店市各项目整体开发量较大，目前在售项目中10万平以上的项目有4个，容积率维持在1.31.8之间；产品形式：06年左右开发项目规划布局多为行列分布；绝大多数为五、六层的多层住宅，小高层产品较少，目前只有南都欣城、贵族人家、西班牙印象有小高层产品出现，体量都不大；未来产品形式会呈现多样化趋势；面积及户型：普通住宅的主力户型多为二室的7090产品，高端住宅的户型多为100左右的三室；价 格：普兰店市

28、中心板块与边缘板块价格相差距逐渐显现，铁西板块近几年房地产业快速发展，开发项目较多，现已成为普兰店市商品住宅的主要供应区域，但未来边缘板块商品房价格随开发项目品质的提升与中心区域价格将逐渐缩小。2.4.5.普兰店市房地产市场典型个案分析 开 发 商：大连新纪元房地产开发有限公司 建筑面积：1.9万 建筑形式：5栋多层 总 户 数：168户 面积区间：63-123 主力面积：86/122 均 价：4900元/ 开盘时间：2008年9月1日 销 售 率：100%1、中心板块嘉合苑项目介绍：2008年开发建设的“嘉合苑”住宅小区，坐拥普兰店市中心1.4万平城市稀缺地段，以其超前的规划理念，成为普兰店

29、市精品楼盘中的精品。嘉合苑以北欧建筑风格为蓝本，吸取简约、自然、现代的经典元素。除了大开间、浅进深、大露台的户型优势外，嘉合苑项目开创了普兰店住宅的三个唯一：唯一北欧风格建筑、唯一带地下停车场、唯一多层带电梯。项目实景拍摄： 2、铁西板块西班牙印象 开 发 商：大连三川房屋开发有限公司 建筑面积：20万（总） 建筑形式：多层、小高层 总 户 数：592户 面积区间：40-134 主力面积：70-80 均 价：小高层3400元/、多层3700元/ 开盘时间：2007年12月9日 销 售 率：72%项目介绍：西班牙印象依据地势条件，一期7栋尊贵唯美的多层舒适大宅，8栋雅致内敛的小高层城市稀缺宅第，

30、全部南北朝向，依次排开。细节之处充分体现了西班牙建筑理念，将阳光最大限度的引入室内，并充分考虑到未来业主的观景需求。户型面积40134舒适空间，满足不同人群的需要。项目已成为铁西板块的代表项目，带动板块内项目品质的提升，现房实景的呈现，使项目的销售速度加快。项目实景拍摄： 2.4.6.普兰店市房地产市场消费群体分析普兰店市作为大连的卫星城，在其地理位置、城市定位、城市经济结构、相关人口政策上具有很大的优越性，在北三市中城市竞争力相对较高，吸引大量外地人来本市购房，分析该市的主要消费群体，主要为：普兰店市房地产市场消费群体分析购房客群购房目的关注问题本市客群改善居住条件结婚用房价格、楼盘位置、生

31、活配套；户型面积、教育周边乡镇客群改善居住条件儿女教育落户养老价格、户口、教育配套；楼盘位置、生活配套；户型面积大连市区、开发区、金州区客群投资一次置业价格、位置、升值潜力、户型面积外地客群落户儿女教育教育、户口；价格、楼盘位置、户型面积根据普兰店市的发展规划与建设进程，预测该市未来的主要购房群体为：本地、外地的私营企业主：该类群体一直为普兰店市主要购房群体；各工业企业中高层管理者：随着工业卫星城的不断建设，该类群体的购房需求将越来越受到开发商的重视；大连市区、金州区和开发区工作人群：由于大连市区、金州区和开发区的房价居高不下，其挤出效应，将这部分购房群体的置业目标转向了普兰店；看重普兰店市发

32、展潜力的投资者：随着大连市发展的中心不断的外扩，普兰店作为距离大连市区最近的卫星城市，其发展潜力已初现端倪，以投资为目的的购房群体将在未来的普兰店房地产市场上逐渐显现。2.4.7.普兰店市场小结1、目前市场上项目的特点从在售项目调查分析中可以发现，目前普兰店的房地产项目主要有以下几个特点：1、建筑形态主要为多层，建筑形态较单一；2、户型设计较传统，无创新产品；3、结构主要以平层为主，仅有南都欣城有少量复式，现已售罄；4、建筑风格特征不突出；5、户型面积区间在70-90左右，项目的可赠送空间面积较少，市场无较高性价比项目。2、发现空白点1、缺乏新颖的建筑风格；2、缺乏大面积空间赠送的创新户型；3

33、、缺乏具有内涵的景观，建筑与景观没能很好的融合；4、缺乏合理的户型设计，面积存在很大浪费。3.项目理解本次报告，共对三个项目进行分析、定位，并对项目的不同产品进行了分别的价格预判，项目主要分布如下区域；3.1.老城区南东路以南项目3.1.1.项目经济指标占地面积：14.4万建筑面积：18.72万容 积 率：1.3土地属性：以住宅为主建筑类型：多层洋房与小高层复式建筑3.1.2.项目SWOT分析自身优势(S)n 项目位于老城区，周边生活配套齐全；n 项目周边交通状态，极为便利；n 项目规模较大，有利于社区环境的打造；n 项目小高层复式产品，是目前市场稀缺产品，可填补市场的空白；n 新纪元房地产开

34、发公司有着丰富的房地产开发经验，并在普兰店市具有良好的口碑。自身劣势(W)n 项目位于老城区，周边整体环境无法改变。外部机会(O)n “大大连”建设步伐的加快，普兰店市的发展越来越受到大连市政府的重视；n 项目位于普兰店老城区，是近年少有的好地块；n 目前复式产品为普兰店市场空白。外部威胁(T)n 近年来，国家及政府不断的颁布各种宏观政策，调控房地产市场，这些政策对市场影响的不确定，将成为项目开发的不稳定因素；n 随着09年的市场回暖，潜在供应量增长，未来竞争将加大。3.1.3.项目定位及价格预判1.项目定位1） 主城区高品质社区南东路项目是主城区少有配套成熟的地块，项目规模较大，易于园林景观

35、的打造、和社区配套的完善，地理位置的优势及产品品质的提升，为消费者构筑高附加值的理想生活社区；2） 产品多样化结合开发企业的开发经验，及项目自身情况，考虑市场各产品的销售情况，多层洋房+小高层复式，在市场中具有更好的竞争力。2.项目价格预判根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，从以上的普兰店重点竞品项目中，我们从中心板块、铁西板块、南山板块选取样本。我们选择中心板块为代表的嘉合苑、逸馨园；南山板块为代表的文翰花园；铁西板块为代表的西班牙印象、锦绣满堂、幸福e家六个楼盘作为可比实例。共列出9个定级因素，分值为1-10分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。项目多层洋房：4800元/评

36、估项目嘉合苑逸馨园文翰花园西班牙印象幸福e家锦绣满堂本案地理位置910978810项目规模78797.589.5项目品质978.58778.5品牌认可度9778779物业管理9778779.5项目规划8788.5779.5交通便利度1010877.57.510生活便捷度10108.578810产品设计97.588.5889指标分值合计8073.571716767.585可比实例修正系数1.06 1.16 1.20 1.20 1.27 1.26 可比实例清水价格500042004500370034003400可比实例修正价格5313 4857 5387 4430 4313 4281 权 重0.2

37、0.20.20.150.10.151可比实例修正数值1063 971 1077 664 431 642 本案修正价格4849 根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，从以上的普兰店重点竞品项目中，我们从中心板块、南山板块选取样本。我们选择中心板块为代表的嘉合苑、逸馨园；南山板块为代表的文翰花园、南都欣城四个楼盘作为可比实例。共列出10个定级因素，分值为1-10分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。项目小高层复式：5900元/评估项目嘉合苑逸馨园文翰花园南都欣城本案地理位置998810项目规模6.5778.59.5产品设计87899.5品牌认可度97799物业管理97799.5项目规

38、划87899.5交通便利度10108810生活便捷度10108.5810开发时间87769建筑类型8.58.5989指标分值合计8679.577.582.595可比实例修正系数1.10 1.19 1.23 1.15 可比实例清水价格5000420045005300可比实例修正价格5523 5019 5516 6103 权 重0.10.10.10.71可比实例修正数值552 502 552 4272 本案修正价格5878 临街一层公建网点：8000元/综合考量：项目周边临街一层公建网点平均租金价格1.55元/天为标准以项目租金参照法（导出临街一层公建网点均价）租金参照法是以相同地段同类型产品平均

39、租金作参照来确定即将出售临街一层公建售价。假设：项目租金为1.55元/天，根据市场情况，大连市公建的投资回报率为不高于7%计算，项目均价=1.55*3607%=7971元/3.2.海湾区“太师椅”项目3.2.1.项目经济指标占地面积：25万m2容 积 率：0.8土地属性：以住宅为主建筑类型：多层洋房和双拼别墅与联排别墅建筑项目介绍：三面环山，坐北朝南，南朝海域，水系丰富，适宜高档居住区，以运动健身为核心，小区配有运动场馆和室外小型运动场，有山脉资源为天然氧吧，东临西山公园。3.2.2.项目SWOT分析自身优势(S)n 极佳的自然环境，靠山近海，尽享一线海景，揽公园于怀中；n 随着海湾工业区的建

40、设，国内外知名厂商的进驻，本区域具有较大的升值空间；n 海湾区第一个高档住宅区；n 新纪元房地产开发公司有着丰富的房地产开发经验，并在普兰店市具有良好的口碑；n 项目容积率较低，可打造普兰店稀缺的低密度产品；n 园区内配套设施齐全，提升项目附加值。自身劣势(W)n 目前区域未成规模；n 目前项目外部配套不够完善。外部机会(O)n “大大连”建设步伐的加快，普兰店市的发展越来越受到大连市政府的重视n 项目位于普兰店市市重点打造海湾工业区内，未来的发展前景巨大；n 海湾工业区的开发建设，为普兰店市的房地产市场和经济发展带来了极大的动力；n 大连市区、开发区和金州区房地产市场的基础效应，以及海湾工业

41、区各知名企业的入驻，会形成较大的需求市场；n 目前低密度开发项目较少，本项目产品具有一定市场稀缺性。外部威胁(T)n 近年来，国家及政府不断的颁布各种宏观政策，调控房地产市场，这些政策对市场影响的不确定，将成为项目开发的不稳定因素；n 项目产品定位较高，会造成本案的目标客户群体相对狭窄。3.2.3.项目定位及价格预判1.项目定位1） 山海特色海滨城市大连拥有让人艳羡的海景资源，普兰店观海项目并不多见，项目拥有极佳的自然环境，近海靠山。2）高品质社区结合项目自然景观优势、产品品质的提升，为高端客户打造一个稀缺的低密度生活社区。3）洋房、别墅产品结合项目自身情况、考虑市场情况、客户需求，洋房+双拼

42、别墅+联排别墅能使项目价值得以最大体现。2.项目价格预判根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，从以上的普兰店重点竞品项目中，我们从中心板块、铁西板块、南山板块选取样本。我们选择中心板块为代表的嘉合苑、逸馨园；南山板块为代表的文翰花园；铁西板块为代表的西班牙印象、锦绣满堂、幸福e家六个楼盘作为可比实例。共列出10个定级因素，分值为1-10分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。项目多层洋房：5000元/评估项目嘉合苑逸馨园文翰花园西班牙印象幸福e家锦绣满堂本案地理位置910978810项目规模7878.57.5810项目品质978.587710品牌认可度9778779物业管理9778

43、779.5项目规划8788.57710交通便利度1010877.57.58.5生活便捷度10108.57888.5建筑类型8.58.5987.58.510景观资源6.56.58766.510指标分值合计8681807772.574.595.5可比实例修正系数1.11 1.18 1.19 1.24 1.32 1.28 可比实例清水价格500042004500370034003400可比实例修正价格5552 4952 5372 4589 4479 4358 权 重0.250.050.20.350.050.11可比实例修正数值1388 248 1074 1606 224 436 本案修正价格4976

44、 根据可比楼盘定价法，可比实例选取的原则，因普兰店目前无别墅项目，我们选取大连市内在售的相似项目，将住宅产品与别墅产品价格进行对比，我们选取沙河口区的大华御庭、星海湾壹号；甘井子区的中海华庭、万科溪之谷；开发区的东方优山美地五个楼盘作为可比实例。项目联排别墅：7000元/项目双拼别墅：7800元/项目名称产品类型住宅联排住宅与别墅价格百分比双拼联排与双拼价格百分比建筑面积单价（元/）建筑面积单价（元/）建筑面积单价（元/）大华御庭住宅、别墅96001400069%星海湾壹号住宅、别墅350004000088%中海华庭住宅、别墅90001050086%万科溪之谷住宅、别墅85001100077%

45、1300085%东方优山美地住宅、别墅72001250058%1300096%由此我们得出：同一项目内住宅类产品与联排别墅价格比约在58%-86%之间，我们选取平均值72%计算，假设，住宅价格为5000元/，联排别墅价格=500072%=6944元/同理，同一项目内联排别墅占双拼别墅价格的平均值为89%，双拼别墅价格=694489%=7802元/小区内公建网点：5500元/综合考量：项目周边临街一层公建网点平均租金价格1.07元/天为标准以项目租金参照法（导出小区内公建网点均价）租金参照法是以相同地段同类型产品平均租金作参照来确定即将出售小区内公建网点售价。假设：项目租金为1.07元/天，根据

46、市场情况，大连市公建的投资回报率为不高于7%计算，项目均价=1.07*3607%=5502元/3.3.海湾区“普盛玻璃”项目3.3.1.项目经济指标占地面积：11.9万m2容 积 率：1.3土地属性：以住宅为主建筑类型：小高层复式住宅区3.3.2.项目SWOT分析自身优势(S)n 随着海湾工业区的建设，国内外知名厂商的进驻，本区域具有较大的升值空间；n 新纪元房地产开发公司有着丰富的房地产开发经验，并在普兰店市具有良好的口碑；n 项目规模较大，有利于社区环境的打造。自身劣势(W)n 项目位置略偏；n 目前项目外部配套不够完善。外部机会(O)n “大大连”建设步伐的加快，普兰店市的发展越来越受到

47、大连市政府的重视；n 项目位于普兰店市重点打造海湾工业区内，未来的发展前景巨大；n 海湾工业区的开发建设，为普兰店市的房地产市场和经济发展带来了极大的动力；n 大连市区、开发区和金州区房地产市场的基础效应，以及海湾工业区各知名企业的入驻，会形成较大的需求市场；外部威胁(T)n 近年来，国家及政府不断的颁布各种宏观政策，调控房地产市场，这些政策对市场影响的不确定，将成为项目开发的不稳定因素；n 随着09年的市场回暖，潜在供应量将加大，未来竞争不可预测。3.3.3.项目定位及价格预判1.项目定位1）产品附加值结合项目自身情况、周边环境、市场竞争，寻求市场空白点，小高层复式住宅，较高的产品附加值能使

48、项目在竞争中胜出。2.项目价格预判根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，从以上的普兰店重点竞品项目中，我们从中心板块、铁西板块、南山板块选取样本。我们选择中心板块为代表的嘉合苑、逸馨园；南山板块为代表的文翰花园、南都欣城；铁西板块为代表的西班牙印象、锦绣满堂六个楼盘作为可比实例。共列出10个定级因素，分值为1-10分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。项目小高层复式4400元/评估项目嘉合苑逸馨园文翰花园南都欣城西班牙印象锦绣满堂本案地理位置998877.57项目规模6.5778.597.58.5产品设计8789879品牌认可度9779879物业管理9779879项目规划8789

49、8.578交通便利度10108877.57生活便捷度10108.58787开发时间8776879建筑类型8.58.5987.58.57指标分值合计8679.577.582.5787480.5可比实例修正系数0.94 1.01 1.04 0.98 1.03 1.09 可比实例清水价格500042004500530037003400可比实例修正价格4680 4253 4674 5172 3819 3699 权 重0.050.050.050.350.250.251可比实例修正数值234 213 234 1810 955 925 本案修正价格4370 临街一层公建网点：4600元/综合考量：项目周边临街一层公建网点平均租金价格0.9元/天为标准以项目租金参照法（导出临街一层公建网点均价）租金参照法是以相同地段同类型产品平均租金作参照来确定即将出售临街一层公建售价。假设：项目租金为0.9元/天，根据市场情况，大连市公建的投资回报率为不高于7%计算，项目均价=0.9*3607%=4628元/