佳信房地产公司佳信愿景二期项目可行性研究报告

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1、佳信房地产有限责任公司佳信.愿景二期可行性研究报告 目 录第一章 总论51.1、项目概况：51.2、可行性研究报告编制依据51.3、编制范围与编制原则61.4、编制单位61.5、项目建设单位的基本情况71.6、项目主要技术经济指标7第二章 项目背景及建设的必要性82.1、项目建设背景82.2、项目投资环境92.3、项目建设的必要性11第三章 建设地址及建设条件133.1、项目选址133.2、永州市零陵区概况14第四章 项目建设规模、内容及设计方案184.1、项目建筑设计指导思想184.2、项目总体规划布局方案184.3、建筑方案184.4、结构设计194.5、给排水设计214.6、采暖通风设计

2、224.7、电气设计22第五章 环境影响分析255.1、施工期的环境影响255.2、绿化原则265.3、环境影响评价275.4、消防27第六章 节能措施296.1、设计依据296.2、建筑节能设计原则306.3、节能设计内容及措施306.4、节水措施326.5、项目能耗估算33第七章 劳动卫、消防与实施进度357.1、指导思想357.2、职业安全卫生健康对策与措施357.3、消防设计367.4、项目实施进度37第八章 项目开发投资与成本费用估算388.1、投资及成本估算依据388.2、投资估算398.3、资金来源41第九章 社会效益评价429.1、项目对社会的影响分析429.2、项目所在地社会

3、适应性分析429.3、社会风险分析43第十章 研究结论和建议45附件： 1. 平面图2. 法人身份证3. 营业执照4. 组织代码证5. 土地使用证 第一章 总论1.1、项目概况：项目名称：佳信房地产有限责任公司佳信.愿景二期承建单位：佳信房地产有限责任公司建设地址：永州市零陵区百万庄。建设性质：新建建设规模及内容：项目规划总用地面积1755.2，总建筑面积3159.00。其中A栋5+1F建筑面积2209.59，；B栋6+1F建筑面积949.41，共30套住房。本项目主要建设内容主要包括土建工程、给排水工程、供电工程等。项目总投资：本项目总投资为570万元，资金来源为自筹。项目建设工期： 项目工

4、期均为12个月，从2013年8月份开始建设到2014年8月完工。1.2、可行性研究报告编制依据、 国家相关法律、法规、规程、规范；、 国家发改委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；、 国家发改委产业结构调整指导目录；、湖南国民经济和社会发展十二五规划纲要(2010-2020 年)；、永州市国民经济和社会发展十二五规划纲要；、民用建筑设计通则JGJ37-97；、建筑抗震设计规范GB50011-2010；、 项目建设单位提供有关资料和编制要求。1.3、编制范围与编制原则本项目处在零陵区百万庄，交通便利，环境幽静，是居家的好去处。、编制范围根据永州市零陵区

5、现状，重点分析项目建设的条件，确定项目建设地址与建设条件、消防措施、节能减排措施、环保措施、项目实施进度、投资估算和资金筹措等。对改建综合楼建设项目进行实地调查、研究和分析，从技术经济、社会效益等方面论证，为工程提供建设依据。、编制原则.符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定；.坚持“以人为本”的原则，将生态环境与人文环境放在重要的地位.坚持节能省地的原则。建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。.坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目求做到数据

6、准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。.贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火药味、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。1.4、编制单位单位名称：湖南湘立工程咨询有限公司单位资格等级：乙级工程咨询资格发证单位：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨乙122200600021.5、项目建设单位的基本情况佳信房地产有限责任公司成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人秦玉国，注册号431100000028087，注册资金人民币八佰壹拾陆万元整，

7、公司位于永州市冷水滩区解放路黄泥井2号，是一家以房地产开发、经营为主的综合房地产开发企业。1.6项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1表1-1 主要经济技术指标表 序号项目单位数值1总用地面积1755.22总建筑面积3159.003建筑基底面积526.504总建筑密度%29.995绿地率%336容积率/1.7997住房套2548建设工期月249总投资万元57045第二章 项目背景及建设的必要性2.1、项目建设背景永州市政府近年来决定全面推进城乡一体化建设，市委、市政府坚决贯彻党的十八大关于形成城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻

8、落实科学发展观的重大举措。永州市关于全面推进城乡一体化改革发展的决定发号要求加快推进“居住向社区集中，企业向园区集中，优化城镇、工业、农业、居住、生态规划布局，地向规模经营集中”进一步拓展新的发展空间，到 2013 年，农村居民集中居住度达到50左右。近几年永州发展比较快，特别是城市建设方面，老城区改造、新城区建设都得到了很好的推进。城区道路有序进行提档改造，老小区整治逐年加大力度，房地产业快速发展，住房保障体系不断健全，主要道路两侧建筑立面滚动翻新，城区绿化面积年年有所增加，绿化养护水平不断提高等等。城市形象得到了很大的改善，对外的知名度也在逐年上升，同时群众的满意度也不断提高，城市精致和谐

9、适宜人居的特性越来越得到体现，获得群众的认可。为加快永州市冷水滩动迁安置小区建设，并在更大范围内加强预拆迁和村庄整理工作，尽快完善功能，早出形态。要加强招商，根据发展定位明确招商的重点，要大力引进科技、教育和文化等产业，同时还要加快相关载体建设，大力发展总部经济、创意经济、金融服务等智力服务型经济。永州市新城区发展以来，住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。在永州市各大房地产网站的统计数据中可以看出，各类商品房的成交均价基本保持稳定，参考交易量的数据，可认为5月楼市关键词是“稳健”。楼房成交均价上涨3000余元/平方米。旺盛的市场需求会极

10、大地促进这一产品在永州市楼市的发展。2.2、项目投资环境、我国国民经济环境2012年我年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。2012年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8%；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长12.1%。2012年全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长1

11、6.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。、湖南省国民经济环境湖南省作为我国的内陆省份，据初步核算，2012年湖南省地区生产总值22154.2亿元，比上年增长11.3%。其中，第一产业增加值3004.2亿元，增长3%；第二产业增加值10506.4亿元，增长12.8%；第三产业增加值8643.6亿元，增长12.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值33480元，增长10.7%。 分区域看，长株潭地区生产总值9441.7亿元,比上年增长12.7%；环长株潭城市群生产总值17660.7亿元，增长12.

12、4%；湘南地区生产总值4523.5亿元，增长11.8%；大湘西地区生产总值2870.1亿元，增长11.3%。全省财政总收入2931.8亿元，比上年增长16.2%。地方财政收入1776亿元，增长17.1%。其中，税收收入1110.7亿元，增长21.3%；非税收入665.3亿元，增长10.6%。上划中央“两税”901.3亿元，增长13.2%；上划中央所得税247.8亿元，增长20.6%。全省财政支出4085.9亿元，增长16.1%。其中，涉及民生支出2694.7亿元，增长17%。2012年全省全省房地产开发投资2210.5亿元，比上年增长13.7%。其中，住宅投资1572.7亿元，增长5.7%；办

13、公楼投资72.1亿元，增长40.5%；商业营业用房投资272.9亿元，增长36.4%。商品房屋销售面积5150.5万平方米，增长5.1%。其中，住宅销售面积4664.1万平方米，增长4.7%。商品房销售额2085.2亿元，增长12.3%。其中，住宅销售额1711.5亿元，增长9%。、永州市国民经济环境2012年永州市实现地区生产总值1059.60亿元、增长11.0%，经济总量迈上千亿元台阶。其中，第一产业完成增加值244.17亿元、增长4.5%；第二产业完成增加值410.61亿元、增长14.0%；第三产业完成增加值404.82亿元、增长12.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值20239元，

14、同比增长10.4%。2012年财政实力稳步提升。全市完成财政总收入86.69亿元，增长23.0%。其中，一般预算收入59.47亿元，增长30.2%；上划中央税收21.68亿元，增长7.8%；上划省级税收5.54亿元，增长17.7%。在一般预算收入中，完成地方税收收入33.15亿元，增长26.3%；非税收入26.32亿元，增长35.5%。全年一般预算支出214.03亿元，增长18.%。民生支出力度加大，全市用于教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、城乡社区事务、节能环保、农林水事务、住房保障等方面的民生支出153.47亿元，占一般预算支出的71.7%。2012年全市商品房销售面积392

15、.1万平方米，同比增长11.67%。全市商品房销售额94.66亿元，增长14.48%，其中住宅销售额80.8亿元，增长16.0%。全年房屋建筑施工面积1034.74万平方米，下降4.7%；房屋建筑竣工面积326.0万平方米，增长77.27%。2012年，面对复杂严峻的国际经济形势，市委、市政府带领全市人民坚决贯彻中央和省委、省政府的各项决策部署，坚持以稳中求进为总要求，以承接产业转移示范区建设为总抓手，凝心聚力谋发展，改革创新求突破，科学赶超迈出坚实步伐，全市经济平稳较快增长，各项社会事业取得新的进步，为全面建成小康社会奠定良好基础。2.3、项目建设的必要性、项目建设符合国民经济发展当前，我国

16、国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产在我国国民经济中的地位房地产是一个新兴的支柱产业和建筑业合在一起,是国民经济的支柱产业,通过十几年的运转,作用越来越明显;房地产业可以拉动内需,据不完全的统计,现在的房地产业的发展,每年可以拉动GDP2%左右,在整个国民经济中占有重要的地位。永州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。十八大新闻中心举办的第四场记者招待

17、会中，住房城乡建设部部长姜伟新透露，截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米，农村人均住房面积36.2平方米。据姜伟新介绍，2002-2011年，全国商品房累计竣工面积超过46亿平方米。城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到2011年的32.7平方米。新建住房质量明显提高，内外部配套设施更加完备，住房品质不断提高。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。、项目对城市建设将起到促进作用目前，零陵区城镇人均住宅面积提升的空间较大，临近市中心的住宅公寓还比较缺少。随

18、着永州经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使零陵区城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。第三章 建设地址及建设条件3.1、项目选址本项目的选址，是在综合考虑资源和土地后，选择地址为永州市零陵区百万庄处，交通条件十分便利，基础条件得天得厚。3.2、永州市零陵区概况 零陵是一座具有两千多年历史的文明古城，是湖南四大历史文化名城之一。据文史记载，大约五千年前，零陵属炎帝势力范围，原始社会末期，属三苗国的江南地。司马迁的史记五帝本记载：舜“南巡狞，崩于苍梧之野，葬于江南九疑，是为零陵”。零陵之名始见为典籍，迄今是全国36个最古

19、老的地区名之一。夏禹时为荆州之域，春秋时属楚国南境，秦时划归长沙郡，西汉元鼎六年（前111年），始置零陵郡，东汉光武帝年间（公元2555年），将零陵郡治移至泉陵（今市零陵区）。自北，泉陵成为至今设郡置府（州）的所在地。隋开皇九年，废零陵郡，置永州。永州，一谓因水而名，柳宗元湘口馆记以潇湘二水于此汇合，合“二水”二字为“永”（元和郡县志）；二谓以山为名，城西南百里，“有永山永水之出州”（方舆胜览）。此后，永州零陵一直为唐、宋、元、明、清历代五朝的郡、道、路、府、州治所。新中国成立后，设立零陵专署。一九五二年十一月撤销零陵专区后，归属湘南行政区。一九六二年十月恢复零陵专署。一九九五年十一月经国务院

20、批准，撤销零陵地区建立地级永州市，现辖零陵、冷水滩两个市区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、兰山、新田九个县。零陵地处北纬2439至2651，东经11106至11121之间，南北相距最长245公里，东西相间最宽144公里。其地势是西南部较高，东北及中部较低，境内都庞岭、越城岭屏障于西北；萌渚岭、九嶷山雄踞于东南，阳明山、紫金山拦腰穿插于东西，将全市分成南北两大块零祁、宁道两大盆地。即形成三山围夹两盆地，呈现向东倾斜的“山”字形地貌总轮廓。 零陵所处地理位置属温、热带线合部，加之独特的地形地貌，形成境内气候温和、雨量充沛、土地肥沃、物产丰富的亚热带气温条件，既具温光丰富的大陆性季风气候

21、特点，又有雨量充沛、空气湿润的海洋性气候特征。全年平均气温在17.6C18.6之间，无霜期年均285311天，年降雨量12901900毫米，南部六县有“天然大棚”之称。 3.3、建设条件、气候气象条件（1）地形、地貌条件项目建设地形非常平坦，土壤属于粘性黄土，场地开阔，可以满足项目的建设需要。地貌单元属于渭北黄土高原。（2）工程地质、水文地质条件本项目采用框架结构，条形基础，基础埋深约1.8米。、地质结构在勘探深度范吲内的地基主要有第四纪晚、中更新世风积黄土及残积古土壤构成，现分层描述如下：(1)索填土：黄褐色，主要为耕上，含有较多的碎砖块、瓦片，一般厚度为O.80I.50米，局部处素填土较厚

22、，为3.55.1米。(2)黄土：褐黄色，可塑软塑，针状人孔发育，偶见蜗牛壳片，土质均匀，具有中等的湿陷性，属中等压缩性土，厚度2.76.5米，底层深度6.77.8米。(3)古土壤：褐红色，硬塑可塑，可见白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，土质较密实。具有湿陷性，属中等偏低压缩性土，厚度2.52.7米，地层深度9.310.5米。(4)黄土：褐黄色，土质均匀，大孔发育，可见钙质条纹和少量结核，硬塑，具弱湿陷性，属中等压缩性土，厚度4.25.3米，底层深度14.5l5.8米。(5)古土壤：褐红色，可塑，含有白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，针壮大孔，土质均匀密实，具有湿陷性，属低压缩土，揭

23、露厚度2.0米，揭露深度16.5米。（2）地下水：在钻探深度16.5米内未见地下水。、岩土工程评价(1)、湿陷类型通过勘查计算，一个探井计算的自重湿陷量为3.5厘米，小于7厘米，其余3个孔、共计算自重湿陷量为9.315.8厘米，大于7厘米，由此判定该建设场地属于自重湿陷性黄土场地。(2)、总湿陷量及湿陷等级按湿陷性黄土地区建筑规范GBJ2590规定，总湿陷量的计算是从基础地面起算，(即地面下15米)，累计深度为基底下l 5米。经计算可知，当基础埋深为-1.5米时，计算总湿陷量为43.675.7厘米，属于IIIII级(严重)湿陷性黄土地基。(3)、地基土的承载力按土的物理力学性质指标查GBJ25

24、90规范表，确定地基土的承载力标准如下：黄土(2) f=150Kpa古土壤(3) f=210Kpa黄土(4) f=190Kpa古土壤(5) f=220Kpa、城市规划要求本项目位于永州市零陵区百万庄，建筑物符合规划要求，也与周围环境相和谐。、交通条件该项目地处零陵区城区，交通条件十分便利，道路硬化到位。、施工条件该工程施工条件好，交通十分方便，水、电建筑材料可以就地取材，施工现场土地平整，开阔。、基础设施条件近几年，零陵区城市基础设施建设速度加快，实施了城市主干路网、供水、污水处理、街路改建、环卫、城区绿化、城区防洪等工程，基础设施齐全，为项目提供了良好的建设发展环境。、给、排水本项目用水由市

25、自来水公司接入，水源良好，能满足项目及生活用水，供排水系统良好。、供电本项目用电由市供电所供电，可满足项目供电需求。第四章 项目建设规模、内容及设计方案4.1、项目建筑设计指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的佳信.愿景。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。充分考虑与周边地块的和谐统一，为入住居民提供完善、方便服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。4.2、项目总体规划布局方案、设计依据、城市规划编制办法（建设部令146号）；、民用建筑设计

26、通则（GB50352-2005）；、项目建设单位提供的有关基础资料和方案设想；、规划方案描述基于本项目周边的环境及地块本身特征，在充分利用土地资源的基础上，对本项目做出了如下总体规划构想：项目规划总用地面积1755.2，总建筑面积3159.00。其中A栋5+1F建筑面积2209.59，；B栋6+1F建筑面积949.41，共30套住房。4.3、建筑方案、建筑艺术及风格为体现“庄重大气”这一特点，本设计将佳信.愿景设计为简洁的现代建筑气息，与临邻的财富中心办公塔楼造型相呼应，形成气势宏大、风格典雅的都市建筑风格。、该建筑特征与结构该工程造型新颖，结构采取框架砖混结构，墙体为实心砖砌筑。主体为框架砖

27、混结构，墙身用砌体构筑，墙身防潮处理采用防水水泥砂浆，散水全部用混凝土浇筑，室外踏步平台全部用地砖铺设。朝北外墙饰面用瓷砖砌面，其余立用一般外墙涂料。内墙饰面面层为白色乳胶漆；窗台用水泥砂浆处理，不刷涂料。4.4、结构设计、设计依据a、建筑抗震设计规范GB50011-2010；b、建筑地基基础设计规范GB50007-2011；c、砌体结构设计规范GB50003-2011；d、混凝土结构设计规范GB50010-2010；e、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；f、建筑抗震设防分类标准GB50223-2008；g、建筑结构荷载规范GB50009-2012；、抗震设防标准、依据建筑抗

28、震设计规范GB50011-2010及建筑抗震设防分类标准GB50223-95，建筑物按其重要性分类，本项目属于丙类建筑，应按本地区设防烈度7度进行抗震验算并采取相应的抗震构造措施。、按建筑地基基础设计规范GB50007-2011，本工程建筑安全等级为二级。、按混凝土结构设计规范GB50010-2010，建筑结构分三个安全等级，本工程属二级，结构构件按裂缝控制等级，最大裂缝宽度允许值按三级考虑。、抗震构造本项目所在地块地质情况稳定，建设场地所在地地势平坦，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图”，本工程抗震设防度为6.5度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组；本工

29、程按基本烈度6.5度进行抗震计算。、地基与基础本工程地基处理及基础设计依据建设单位提供的岩土工程勘察报告进行，基础施工前应按建筑场地墓坑探察与处理暂行规程QXJl04-64进行探墓和处理。钢筋混凝土条形基础底板的受力钢筋沿两个方向通向设置。本工程应设沉降观测点进行沉降观测，观测点沿建筑物周围布设，不少于10个。施工期间每施工完成一层进行一次沉降观测，主体封顶后，第一年每季度进行一次，第二次每半年一次,第三年每年一次，直至沉降为止。、设计可变荷载雪荷载标准值：0.70KN/m2；风荷载标准值：0.50KN/ m2；屋面活荷载标准值： 0.50KN/ m2 (不上人屋面)；、材料、钢筋：HOB23

30、5级钢筋以及HRB335级钢筋、砌体：框架：0.00以下为M7.5水泥砂浆，砌筑采用MU10粘土砖；0.00以上为M5.0混合砂浆，砌筑采用加气砼块。、砖混：0.00以下为M7.5水泥砂浆，砌筑采用MU10粘土砖；0.00以上为M7.5和M5混合砂浆，砌筑采用MU10粘土砖。、砼：框架柱、梁为C30砼，其余未注明者均为C20砼，基础垫层为C15砼。、其它、钢筋砼保护层厚度：现浇梁、柱为30mm，现浇板为20mm。 、本工程设计使用年限为50年。4.5、给排水设计、设计依据a、建筑给水排水设计规范GBJ50015-2010；b、建筑设计防火规范（GB50016-2012）；c、建筑排水硬聚氯乙烯

31、管道工程技术规程GJJ/T29-98；d、国家现行设计标准、规程。、设计范围室内给水、室内排水系统。、室内给水系统a、水源：本项目水源由市政给水管网供给，室外给水管管径DN150，静水压P0.3Mpa。b、室内给水采用由室外给水管网直接供给方式，用水量为3.0L/S。、排水系统本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室内污水主要为卫生设施及洗池冲洗水，不含有毒化学物质，可直接排至室外排水系统；雪水、雨水自由落水流入绿地自然渗漏、蒸发，不进入排水管网。、卫生设备及管材a、卫生设备：卫生设备采用高效节能型设备；b、管材：室内给水管道均采用热镀锌钢管、螺纹连接；室内排水管道为硬聚氯乙烯(UPVC) 塑料

32、螺旋低噪音管，胶粘接口。c、室外排水管：采用铸铁管埋地。4.6、采暖通风设计、设计依据a、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；b、民用建筑热工设计规范GB50176-93；c、公共建筑节能设计规范GB50189-2005；d、永州市零陵区主要气象参数：、室外计算温度：夏季通风39，冬季通风-5。、室外计算相对湿度：夏季通风36，冬季空气调节80%。、冬季室外平均风速1.3m/s，夏季室外平均风速2.5m/s。、最大冻土深度1.4m。、设计内容为满足该项目建成后房间采暖与通风的需要，设计时必须考虑采暖与通风设计。、通风设计本项目其它各房间由于有较好的朝向且能满足冬至日照满窗的要求

33、，室内有足够的空气容量，根据房间比例及经济条件，满足规范要求及通风换气之要求，因此，通风采用自然通风方式。4.7、电气设计、设计依据a、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008b、建筑设计防火规范GB50016-2006c、供配电系统设计规范GB50052-2009d、低压配电设计规范GB50054-2011e、建筑照明设计标准GB50034-2004f、建筑物防雷设计规范GB50057-2010、强电设计本项目用电负荷主要为写字楼办公用电、地下车库用电和商铺百货等用电，按二、三级负荷要求供电。、供配电系统、供电电源本项目按三级负荷等级设计，电源由市供电的低压电源供配。采用VV22-1KV

34、型铜芯聚氯乙稀铠装电力电缆穿钢管埋地引入本项目各建筑单体总配电箱。电源电压为380/220V，三相四线制系统。 、电力及照明配线线型及敷设、进户电源采用聚氯乙烯电缆地埋敷设。、照明干线等采用BV铜芯导线穿管暗敷设。、室内应急照明及疏散标示灯采用自行充电式，用BV型铜芯导线穿管暗敷设。、照明及应急照明、照明按照建筑照明设计标准和民用建筑电气设计规范的要求进行设计。、照明设计除一般照明外，占照度10%左右的应急照明在走道、出入口处装设应急诱导灯和出入口指示灯，应急灯选用内置镉镍电池，事故断电保证45分钟的应急照明。、插座：采用安全防水保护插座，并有漏电接地保护装置。、防雷及接地装置(1)、本项目经

35、计算不单独作防雷设计。(2)、接地装置：本项目各建筑单体低压配电系统接地系统采用“TN-C-S”系统，在电源引入配电箱后，其“N”线外作一组重复接地，利用基础内主筋作接地体，接地电阻4，所有经过漏电开关的工作零线与保护地线应分开设置，不得混用。电源进户作总等电位联接。卫生间、盥洗室作局部等电位连接。(3)、采用三相四线制配线，由各配电箱引接到插座及用电设备的保护接地线（PE）线，由配电箱内的PE线端子板上引接。第五章 环境影响分析5.1、施工期的环境影响本项目建成后不会对当地环境造成不良影响，只需对生活废水进行简单处理后即可达到排放标准，直接进入市政污水排放管网。但在施工期间的噪音、扬尘、固体

36、废渣、废水可对周围环境、操场秩序造成较大影响,应注意加强治理措施。本项目工程内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、沙子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的。、污水施工期间生产的污水主要为生活污水和施工污水主要含泥沙、悬浮等，应经过沉淀后排放。施工材料如水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网

37、。、噪声噪音防治措施。施工期间主要噪音源为混凝土搅拌机、碾压机械、装载机等施工机械机施工现场的运输车辆等。应合理安排施工时间和施工用场地等管理措施，包括高噪音设备如搅拌机、装载机等施工时间尽可能安排在昼间施工(6：0022：00)；施工没备选型上采用低噪音设备，以降低噪音源声压级；在施工过程中对动力机械设备要定期进行维护和保养，最大限度降低噪音。另外，在朝向环境感点的一侧设立简易的隔音棚，对位置相对固定的高嗓音机械设备应在操作棚内或适当位置设胃单面声隔。、扬尘防治措施本项目在施工期间对环境影响最大的就足扬尘，主要来源于运输车辆、拌和、筛分系统和水泥库，另外施工现场裸露浮土较多，因此产尘量较大，

38、应对扬尘加以治理。施工现场每天定期撒水，防止浮尘产生，在大风日应加人洒水量及洒水次数：施工现场内运输通道及时清扫、洒水、以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工现场应低速或限速行驶，以减少产尘量；多尘材料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场界设立隔离棚或墙体。、固体废渣本项目施工期间固体废渣主要为生活垃圾和施工产生的废渣土，生活垃圾收集后送到垃圾场消纳处理，废渣土等应及时清运处理。建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾(如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等)应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。、生态地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣

39、工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。5.2、绿化原则植物具有吸收有害气体、净化空气、吸滞灰尘、减弱噪声、减少大气污染的作用。因此，绿化是必不可少的。项目尽可能提高公寓内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持环境优美整洁。5.3、环境影响评价该项目为住宅式公寓建设，无论是建设期还是营运期，其污染较小，施工期及运营期均有相应的环保措施进行有效控制，项目建设地址环境质量

40、良好，区内绿化率高，符合国家有关政策，对优化环境具有推进作用，因此，项目在环保方面是可行的。5.4、消防消防给水均按改建区通盘考虑，除考虑与市政给水主管的对接外，还应分别建设生活与消防专用水池。室内消防栓与生活给水合用一套管网系统，室外设二套DN100型的室外消防栓，与室内消防栓连通。消防供水量30L/S，自动喷淋系统15 L/S，技术火灾延续时间按2小时考虑，一次消防总用水量为V=324M2本项目是综合性服务项目，考虑到教育的特点，防火措施十分重要，其要求如下：、项目内应设消防环行车道，并按规范考虑建筑物内消防设施。建筑物防火等级为二级，火灾危险类别为戊类，其采用防火结构的范围，安全出口等设

41、置要符合建设规范。、根据建筑灭火器配置设计规范在必要的部位设置气体灭火装置。通道及安全出口应保持畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。、室内外设置消防栓，采用环状给水管网；室内设消防栓灭火系统并配置灭火器。室内消防栓系统为一独立消防系统，消防栓管道布置成环状，在地下贮水池旁的水泵内设消防水泵，供消火栓系统加压用。、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施，设置火灾自动报警系统。本项目运行后，一定时间内人口密度较大，根据湖南省有关消防的规定，拟设置必要的消防设施，包括消防用水房、通风系统，疏散楼梯、灭火器等，防火设计应由消防部门审核，并

42、最终验收后才有投入使用。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后完全可以达到环保法规、节能、消防等方面的要求。第六章 节能措施我国是个发展中国家，人均能源资源比较贫乏，但目前在建筑的建造和使用上，能源资源消耗高，利用率低的问题很突出。资源、能源和环境的问题己成为城镇发展的重要制约因素。发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑的节能节地节水节材工作，是调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容。6.1、设计依据a)中华人民共和国节约能源法2007年10月28日公布b)中华人民共和国可再生能源法c)中华人民共和国环境保护法居住建筑节能设计标准DBJ04-242-2006d)中华人民共和国电力法建筑照明

43、设计标准GB 500342004e)中华人民共和国建筑法f)国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 g) 能源发展“十二五”规划h)节能中长期专项规划（发改环资20042505号）i)中国节能技术政策大纲（发改委、科技部2006年12月）j)国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005年65号）k) 建筑采光设计标准(GBT500332001)l) 民用建筑节能设计标准DBJ04-216-2006 m) 公共建筑节能设计标准（DB13(J)81-2009）；n) 公共建筑节能设计标准湖南省实施细则o) 建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）6.2、建筑节能设计原则

44、加快建设节约型社会，是贯彻科学发展观的必然要求。科学发展观是我们党对我国现代化建设指导思想的重大发展。贯彻落实科学发展观的一个重要方面，就是要处理好经济建设、人口增长、资源利用、环境保护的关系。在节约资源、保护环境的前提下实现经济较快发展，促进人与自然和谐相处，提高人民生活水平和生活质量。因此，合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建

45、筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定(建设部令76号)、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准(2005年7月1日实施)及其他措施、标准与规范。总而言之，节约能源，合理用水、节约用电，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。6.3、节能设计内容及措施、总体规划方面、良好的朝向综合楼尽量做到自然采光通风。、适

46、宜的间距本建筑与周围建筑物间距较大，对周围建筑无任何遮挡，符合当地日照标准要求。、单体设计方面、采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。、组织良好的穿堂风房间尽量采用两对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温。、合适的窗墙比窗墙比南向、北向、东西向，均符合节能标准规定的要求。、围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。、照明系统节能根据建筑的不同功能，进行日照分析，尽量满足不同建筑的采光需求，减少人工照明数量。并实现自然采光与人工照明的切换控制。照明应考虑建筑特点安装合理的控制措施。办公区照明应采用节能灯具。活动场所灯具应设臵护网或护罩。重要场所及出入口处均按消防要求设臵必要的带镉

47、镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。室外照明选用与周围景观相协调的照明灯具，光源采用节能型气体放电灯，在管理用房内相对集中控制。使用高效发光光源代替低效光源，在节电的同时提高照度、显色度，改善照明环境，从而给人们提供一个舒适、稳定的照明环境，既提高了工作效率亦保护了人体健康。、门窗设计隔音门窗，是一个全面的综合的性能可分为三部分：窗体是一个支撑作用必须坚固耐用，窗体对隔音性能的影响并不大，但必须和墙体结合。要注意：玻璃是关键的部位占窗的70-80%，所以要选用好的玻璃，真空玻璃和中空特制玻璃都是专业的隔音

48、玻璃，是普通玻璃隔音量的2-3倍；密封部件，虽小但是关键的关键，再好的窗和玻璃没有好的密封也起不到应有的隔音效果。、采用新型材料和新技术、大量推广使用建筑节能和新型墙材，该技术能减少污染，节能能源，应在建设中大量使用。、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极应用。、生活垃圾粉碎处理技术，该技术将日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低污染，节约能源。、其它新材料、新技术的利用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术、节能型保温外墙涂料、中空玻璃门窗等。通过对新型材料、新技术的利用，提高建筑质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态

49、性智能化的现代综合大楼。6.4、节水措施 项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统。 节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。水龙头：(1)、不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)、根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。使用合格给水管件及配件、推广新型节水设备。6.5、项目能

50、耗估算 本项目是房地产项目，建设期能耗不在本研究范围，只对运营期能耗进行估算。(一) 运行期电耗依据工业与民用配电设计手册 第三版的建筑负荷指标标准，利用负荷密度法来估算，同时系数0.8，负荷系数0.75，见下表：负荷与电耗估算表名称数量（）指标值（W/）同时系 数负荷系 数容量（KW）使用小 时年耗量（KWh）住宅3159500.80.7594.771460138364.2合计年用电量约13.8万KWh138364.2（二）运营期水耗依据民用建筑节水设计标准用水定额进行估算：用水估算表：名称用水定额单位数量日用水时间变化系数用水量（m3）年用水量（m3）平均日最大时平均时住宅120L/人.d

51、100人242.5121.250.54380绿化2L/.d579.2211.01.161.161.16423.4小计2.414803.4未预见用水按用水量的10计算0.24480.3合计年用水量约5284立方米2.655283.7（三）运行期液化气耗量 每户每月1罐液化气，每罐14Kg，本项目共计30户，则每年液化气耗量=12143010005.0（吨）(四)项目总能耗电耗：年实物耗量约13.8万KWh，折标煤17.0吨；水耗：年实物耗量约5284吨，折标煤0.45吨；液化气：年实物耗量约5.0吨，折标煤6.07吨。本项目运营期综合能耗约为23.5吨标煤。年综合能耗指标表序号名称单位年实物消耗

52、量折算系数年耗能量（吨标准煤）1电万kwh13.80.1229kg/kwh17.02新水t52840.0857kgce/t0.453液化气m35.01.2143kgce/kg6.073合计23.5第七章 劳动卫、消防与实施进度7.1、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2、职业安全卫生健康对策与措施、安全施工保障

53、措施.选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。.对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。.建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。.建立健全项目安全施工应急救援体系。.建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。.建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。、职业卫生健康对策与措施.建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。.建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。.研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管

54、理体系，促进项目职业卫生状况的改善。.落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。.加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3、消防设计、设计依据与原则a)建筑设计防火规范 GB50016-2006b)建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90c)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001d)火灾自动报警系统设计规范GB50016-98e)建筑内部装修设计防火规范GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。、总体消防设计本

55、工程为中高层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在佳信.愿景区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。、室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。、消防道路设计住宅四周已有环形道路，佳信.愿景内设不小于4米的环状道路。、水量 室内消火栓用水量：10L/S自动喷水用水量：20L/S、室内消火栓系统

56、本项目的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。、室内消火栓系统本项目内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。、自动喷水系统本项目停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。7.4、项目实施进度从2013年8月开始建设，至2014年8月竣工。总体建设思路是：基础设施先行，道路绿化同步进行。、第一阶段(准备阶段)2013年8月初完成：项目可行性研究报告的论证及编制及审批；项目环境影响评价；实地勘测设计，完成工程设计文件，上报待批。、第二阶段(建设阶段)2013年8月下旬为施工准备阶段，主要做

57、好施工前建设场地的三通一平和选择施工企业等开工前的各项准备工作。2013年8月至2014年8月，完成佳信.愿景工程的土建工程、辅助配套工程、内外装修及设施安装工程。第八章 项目开发投资与成本费用估算8.1、投资及成本估算依据、投资估算依据、建筑安装工程全国统一建筑工程基础定额；全国统一建筑工程预算工程量计算规则；湖南省建筑工程计价消耗量标准及省内和当地类似结构工程现行价格造价技术经济指标；省内及当地主要设备、材料市场价格；投资项目可行性研究指南(试用版)； 其他工程和费用估算，依据本工程建设条件和特点，当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算；项目单位提供的其他相关资料。结合当地建筑原材

58、料价格及其它有关定额，考虑到我区实际情况对部分费用作了适当调整、市政配套工程费用估算绿化、硬化、水电管网等配套工程费用参照类似工程按指标法估算。、工程建设其他费用估算工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。基本预备费估算基本预备费为总投资的5%。、费用及成本费用及成本依据国家有关政策估算。8.2、投资估算、估算内容开发建设投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费等。、项目总投资项目总投资570万元。工程费用为457.26万元，占总投资的80.22%；工程建设其他费用84.24万元，占总投资的14.78%；基本预备费为28.5万元，占总投资的5%。具体的投资估算表见下表8-1

59、表8-1 总投资估算表（概算法） 单位：万元序号工程或费用名称工程量（M2）建筑 工程费设备购置及安装费其他 费用合计比例 一工程费用3159442.26150457.2680.22%1.1主体工程、安装、给排水、供配电等工程3159442.2615二工程建设其他费用依据费率84.2484.2414.78%2.1建设单位管理费财建2002394#1.50%152.2项目前期工作咨询费计价格1999283#52.3规划、勘察设计建部价200210#20.682.4工程监理费1.52.5工程招标代理费0.80%4.562.6环境影响咨询服务费环保局计价格2002125#1.52.7工程造价编制和审核费湘价服200981#202.8施工图设计费5.52.9报批报建及其他费用10.54基本预备费28.528.55%5建设投资合计570100%8.3、资金来源本项目总投资为570万元，资金来源自筹。