保利阳逻可行性分析

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1、保利阳逻可行性分析（修改）目录第一部分、项目概况1、地块概况 2、交通状况3、地形地貌特征4、市政设施保障5、项目开发手续6、项目开发设想第二部分：阳逻房地产总体前景分析1、阳逻房地产市场概况2、阳逻房地产市场前景分析第三部分：项目区域前景分析1、项目区域市场概况2、区域优势及前景分析第四部分：项目市场定位及价格定位1、项目优势分析2、项目市场定位3、项目价格定位第五部分：项目开发建设进度计划第六部分：投资估算与资金筹措1、项目总投资估算2、资金筹措3、投资使用计划第七部分：收入预测及资金分析1、销售收入预测2、项目销售预测及销售回款计划第八部分：财务与敏感性分析1、财务分析依据2、销售利润分

2、析3、现金流量分析4、项目敏感性分析第九部分：项目风险分析1、项目风险2、项目风险对策第十部分：项目配套1、 生活配套2、 水配套3、 电配套第十一部分：项目可行性结论1、经济效益分析2、社会效益分析3、可行性结论第十二部分、环评简析1、运营期环境影响评价2、施工期环境影响分析3、环境质量现状评价结论 4、建设项目环境可行性综合结论 第一部分：项目概况1、 地块概况 保利圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地

3、带。项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；人口密度低；交通路网健全，四通八达；生活配套齐全，居住条件成熟。2、 交通状况 大区域交通环境： 从交通来看，保利圆梦花园项目附近有通往市区的2106路公汽，从上车到二七路，仅需30分钟，到达终点站武汉客运港也仅45分钟。根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。与此同时，阳逻长江公路大桥2007年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需15分钟。而全长188公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的318、106国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局

4、将快速形成。 项目及所在区域交通环境：高速公路：武汉外环路，红线宽度60 米，绿带宽度 28米，向南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再作调整。主干道：柴泊大道，红线宽度35米，绿带宽度4 米。次干道：（社区主道路及支干道路）：红线宽度15米，绿带宽度4米。项目地块内部道路面积率为15.1；道路网密度为0.020.05 km/km。3、 地形地貌及气候特征保利圆梦花园项目地处武汉东部丘陵地带、北高南低、枕丘面水、东西平坦、地块内有起伏。所在区域属亚热带季风气候，四季分明，春秋短、冬夏长。气候湿润，光照充足，雨量充沛，无霜期长。保利圆梦花园项目规划用地面积784683（1176

5、亩），规划建筑占地面积1883191。整体海拔高度在3.15.2米。大部分为农田，其余为菜地、宅基地、林地、水塘。场地地貌单元相当于长江三级阶地，为城岗、沟谷地貌，地层分布情况如下：A填土（耕土）（Q4ml），黄褐色，主要由粘性土组成，含植物根茎，湿，松散，厚约0.6m。BQ2老粘土，黄褐色、棕红色，含铁锰质结核及灰白色高岭土团块，硬塑状态，厚约6m。其强度及变形指标为fak=330KPa，Es=14Mpa。CQ2含碎石粘土，黄褐色、棕红色，碎石含量约20%左右，碎石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约1m左右。其强度及变形指标为fak=280KPa，E0=18Mpa。D残积粘土，黄褐色、棕红色

6、，硬塑可塑状态，厚约2m左右。其强度及变形指标为fak=240KPa，Es=11Mpa。E强风化泥岩，为K-E地层，棕红色，大部分已风化成土状、碎块状，为极软岩，厚约1.5m左右。其强度及变形指标为fak=300KPa，E0=40Mpa。F中风化泥岩，为K-E地层，棕红色，岩芯呈碎块状、短柱状，为极软岩，厚度较大。其强度及变形指标为fa=600KPa。4、 市政设施保障保利圆梦花园项目的市政配套均由阳逻开发区政府统一进行施工，在交地时即已经达到三通一平。武汉土地交易中心在交地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够的接口。根据阳逻新城对本地块的规划，本项目所在区域定位为居住、综合用

7、地，主要依托于项目所在的柴泊湖形成以居住和商业为主的各类市政公用设施与综合公共服务设施。5、 项目开发手续A、保利圆梦花园项目已与武汉市土地交易中心完成国有土地使用权出让合同；B、保利圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。6、 项目开发设想根据项目的规划条件和公司开发经验，确定保利圆梦花园项目初步开发方案。项目占地面积为784644.5，拟规划全部建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为2200000，地上建筑面积为2060000，地下建筑面积为140000。住宅总建筑面积为2030000、并配套有底商10000、大型商业中心10000。主要经济技术指标见表。

8、技术指标总规划总用地784644.5 合1176.41亩可建设用地2200000.0 合3298.35亩建筑容积率2.8绿地率36%总建筑面积2200000地上建筑面积2060000其中：住宅2030000户数14842户 底商10000 商业中心10000 教育及公建配套10000地下建筑面积14000070置于地下 停车位550个可售建筑面积2050000绿地面积792000 第二部分：武汉房地产总体前景分析1、 武汉房地产市场概况作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全

9、国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。A、2007年GDP有望破三千亿。2007年1季度武汉市GDP为782.93亿元，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段。B、享受型高档商品消费增长明显。1-6月份，城镇居民人均可支配收入7550.75元，同比增长16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%；增幅较高类别依次为：金银珠宝类增长55.6%，汽车类增长40.6%。随着收入增加，

10、人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。C、房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，投资速度适度。同时，较全国27.5%的增长速度低3.7%。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间。D、全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。16月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万，约为去年同期的88%。楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素。E、主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。200

11、7上半年主城区共成交23宗土地，累计面积153.91万，累计可建规模507万，超过2006全年指标。F、销售面积一路创高，比去年同期增长24%。2007年16月全市商品房网上备案销售面积达631.57万，与去年同期相比增长24.10%；全市登记备案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。G、住宅均价突破4000元/。2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；成交均价为4436元/。其中，商品住房均价为4187元，主力价格区间整体上移1000元/，4000元5000元/房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价。H、90以下小户型交易量占比接近1/3市场份额。2007年1-6月，据房

12、地产市场信息网数据显示90以下12993套、90-120户型12864套，分别为新增供应总量的33.17%、32.84%。而从市场销量看，90平方米以下的户型占总成交量的30.44%，接近1/3市场份额。 2、 武汉房地产市场现状及发展分析A、开发企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。 B、惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的“抢购”，一方面是开发商纷纷大

13、减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的“流行语”。对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。C、万科、华润、福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展：2007年万科武昌、汉口中心城区的 “双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续300亩地块，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企福星惠誉收购6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地

14、开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。D、武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。E、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元，比2006年上涨14%，与此同时，深圳涨幅高达64%、北京涨幅更甚达70%、广州涨幅达39%。同时这一价格水平仅相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环

15、境和投资回报更为安全可靠。第三部分：阳逻区域房地产前景分析1、 项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承载武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大的潜在优质客户群，具有相当的购房需求。按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积37平方公里，人口16万，到2010年达到城区用地规模达45平方公里，人口33万，到2020年，城区达54平方公里。本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商的加入、该区域的房地产均价被逐步

16、拉高。商业配套的完善、新城市中心宜居环境的独特优势也为后续价格的上升提供了良好的空间。阳逻的一级土地交易市场价格攀升迅猛、详见表：类别/年度200520062007（1-4）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面积（万）324225成交面积（万）213419开发总量（万）42100.278成交价格（万元/亩）20-3045-6055-702、 区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到的新楼盘有：天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。成熟小区有：佳阳湖滨花园、佳阳国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸

17、等。目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。后期项目开发中，在所有具有小户型的新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层、朝向差异不等，在1600-2500元/平米范围浮动。2007年12月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山、阳逻仅一桥之隔，但目前，阳逻的房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从2005年的均价600元/平米，涨到目前的均价1600元/平米。不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山的

18、部分楼盘每平米均价就已上了4000元。 从2006年起，开发区先期拿出5000亩土地用于房地产开发，意预打造一个生态、宜居的生活新城。目前，该区域内已聚集了城市广场、佳阳湖滨花园、佳阳国际、水映谰湾、锦阳花园、金色水岸等多个高品质项目。随着片区开发热度的“升温”，阳逻还吸引了地产集团、武汉城乡建设有限公司、武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内的热点楼盘之一。由此可见，阳逻未来一年上市新盘在目前的市场价格下，将会全面突破2500元/平米的价格线，未来半年整体价格会趋向280

19、0元/平米的高低平均值。但是继续低于武汉市平均水平、随着交通环境和配套的改善、阳逻将成为武汉新一轮购房潮的焦点地段。第四部分：项目市场定位及价格定位1、 项目优势分析阳逻将是武汉工业发展的重要承接地。天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港、阳逻长江大桥以及四通八达的高速公路网络，使阳逻海、陆、空三位一体的交通优势明显，物流枢纽发达，工业园的产品可以在这里很方便地运往全国各地。阳逻新城城区面积37平方公里，人口16万，规划到2010年，城区用地规模达45平方公里，人口33万；到2020年，城区达54平方公里，人口45万，远景为106平方公里，60万人。1）地理位置好：项目所在地位于阳逻新城

20、的中心位置。属于丘陵地势、紧靠天然湖泊、并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区的潜力。2）生态环境好：项目所在地自然环境良好、山水有靠有聚，符合武汉人的居住习惯。3）地块形状规则项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢、形成天然的景观资源。4）未来人口迁入带来利润阳逻未来迁移而入的近50万人口相当于一个中等城市，这样的规划发展前景不可小觑。随着迁入人口数量的急剧增加以及相对市区低廉的房地产市场价格，未来2-5年时间内、阳逻将面临一次居住需求极度旺盛的契机。5）大企业迁入带来潜在客源企/事业行业就业人口规模入驻时间武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口0.2万/年已有就业

21、人口近7万占地面积2100亩年销售收入120-150亿2003-2008亚东水泥水泥就业人口2000人占地1041亩、投资2亿2003-2005北新建材石膏板就业人口800人300亩、一期投资3.6亿2004-2206西门子输电配电就业人口3000人占地120亩投资近亿欧元2003-2006阳逻国际集装箱转运中心港务物流已就业人口1.5万人，计划就业人口2万。年新增就业人口1000人年吞吐15万标箱2010年增加至200万标箱。内河航运第一大港。2002-2010阳逻电厂发电已就业人口5000人华中最大的热能发电厂、装机容量440万千瓦。1998-2010湖北大学阳逻分区教育在校学生5000人

22、、教职员工1000人700亩2004-2010爱帝纺织工业园纺织/服装已就业人口1000余人总投资3亿、占地278亩2004-2008随着武船重工、一冶钢构、重冶机械、江南纺织等企业在阳逻新城建成投产，特别是武钢材深加工、武车等大项目的开工建设,加速了阳逻新城经济实力的积累、也带来大量的迁移人口和就业机会、阳逻区域人口数量已经从2004年的13万人增加到2006年底的近28万人（含流动人口）。2、 项目市场定位根据未来市场需求、参考未来十年内阳逻新城整体规划及政策布局、保利博高华认为本项目的市场定位应为：规划布局合理，社会服务设施完善，商业及市政配套设施齐全，居住环境舒适、具备相当投资潜力的居

23、住新城。根据以上定位、并参考项目体量及辐射能力、柴泊湖项目所针对的客户群体应包括：客户属性特性阳逻新城迁移入企业职工为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。关心娱乐、配套及教育等问题。单位集体购买以及团购的可能性较大。来自青山区域的购买者相对于青山主城区目前4200元/左右的价格。距离青山较近的阳逻价格诱人。如能开通公交、至八大家、厂前的时间将大大缩短。来自汉口区域的购买者相对于汉口主城区目前5100元/左右的价格。阳逻目前的销售价格难以抗拒、如能做好配套、减少居住的生活成本；保障交通、则能吸引大量汉口人群关注及消费。来自阳逻本地的购买者属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。保利

24、品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿景的机会。抗性在于价格。其他包括看好阳逻区域发展前景、外地入汉人口等。3、 项目价格定位物业名称物业类型销售率06年销售价格07年销售价格增长幅度鄂发花园多层40%1600元/1900元/14%水映澜湾多层小高层30%2200元/2500元/11%五环中央街高层50%1800元/2200元/20%天琴湾多层、小高层70%1200元/1500元/12%阳逻城市广场高层60%1900元/2400%0.26%江景花园高层100%1200元/1600元/10%根据以上的市场反映、保利博高华预计未来一年内阳逻片区域楼市的销售价格涨幅在12%左右、则项目入市时的销售均价

25、可设定为：（水映澜湾*0.1+五环中央街*0.15+鄂发花园*0.15+江景花园*0.1.5+天琴湾*0.2+阳逻城市广场 *0.25）*1.2=2550元/（0.3内为正常值）武汉保利博高华选择04-06年阳逻片区4月份和年度销售均价作为涨幅预估依据：年度销售均价（元/）涨幅2004.46002005.490025%2006.4120023%2007.1-4160016%如按照保利圆梦花园项目目前的价格增长系数及价格作为本项目08年底入市价格进行推算、则按照项目开发期间总推量及总回收均价推算如下：开发阶段时间（年）开发体量销售均价（元/）回收总额（亿元）第一期2008-2010约70万310

26、0-330020.8-21.4第二期2010-2011约70万3800-400022.6-24第三期2012-2013约30万4200-450012.6-13.5总计180万3700-390054-58按照以上推算、保利圆梦花园项目在5年开发期内的总回收均价为3700-3900元/总回款金额最高可达到58亿元第五部分：项目开发建设进度计划为了加快保利圆梦花园项目开发速度，缩短项目开发建设周期，减少资金占用时间和财务费用，本项目计划2008年中旬全面开工，计划2008年底一期全部交付使用，其中一期的开发周期为1年半。项目2008年年底开始销售。第六部分：投资估算与资金筹措1、 项目总投资估算单价

27、总价/可售面积总价单价备注一、土地成本1、取得价格329001603、契税13166按4计算小计34216167二、前期费用1、勘探设计1100050按建筑面积50元/平方米计算2、临水临电500 2按500万元估算小计1150056三、建安工程1、土建安装3398001658其中：住宅3060001500含公共装修，按1500元/平方米 商业18001800按单价1800元/平方米计算 教育及配套12001200按单价1200元/平方米计算 地下室308002200按单价2200元/平方米计2、工程监理费19809按总建筑面积9元/平方米3、质检监测费16998按土建费用的0.5%计算4、智

28、能化及煤气76445150按每户5150元计算小计3434791676四、红线内配套费1、供水供电1632611000按每户11000元计算2、道路排污1100050按建筑面积50元/平方米计算3、园林绿化19800250按250元/平方米乘以绿地面积计算小计47126230五、政府收费1、市政配套费00包含在地价中2、其他政府收费10005按1000万元估算小计10005六、不可预见费1209359按二至五项的3%计算直接投资合计4494142192七、开发费用1、管理费用898844按直接投资的2%计算2、财务费用32762160按直接投资的50计算，2年还清，利率7.29%3、销售费用1

29、386768按销售额的2%计算小计55618271投资合计5050322464本项目的总投资为505030万元，土地成本为32900万元，建设安装工程343479万元，基础设施建设47126万元，其他配套费和政府收费为1000万元，不可预见费9978万元，其间开发费用及销售费用为55618万元。2、 资金筹措本项目资金来源主要有三个渠道，其中自有资金投入50000万元，银行贷款20000万元，其余为商品房预售收入再投入。项目如果出现资金缺口，将采用自筹资金的方式解决，主要是项目预售款部分。筹集资金将主要用于本项目剩余土地款项的支付和2008年开工后工程款的投入，多余部分将作为项目的流动资金。3

30、、 投资使用计划本项目启动资金46716万元土地出让金34216万元前期勘探费用11500万元市政收费1000万元预计回收期1.5年税后利润136547万元实投资金回报率194.86%第七部分：收入预测及资金分析1、 销售收入预测本项目住宅的销售占相当大的比重、预计收入为693370万元。税前利润为149301万元，税前成本利润率为29.56%。税后利润率为111976万元、税后利润率为22.2%。销售净利率为16.1%。销售额总价单价其中：住宅680050 3350 底商7000 7000 商业5000 5000 地下室1320 66万/个，40可售销售额合计693370万元营业税39037

31、万元税前利润149301万元税前成本利润率29.56%企业所得税37325万元税后利润111976万元税后成本利润率22.2%项目销售净利率16.1%2、 项目销售预测根据目前武汉市的实际销售情况及项目入市时间分析、受阳逻开发及人口迁移的影响、加之保利地产一贯良好的市场声誉及产品销售速度，考虑到武汉消费者对于保利产品良好的接受能力。本项目未来的销售速度较快。 考虑到以上因素、本项目将于2008年中旬进入市场、2013年完成全部销售任务第八部分：财务与敏感性分析1、 财务分析依据A、 项目2008年开工至2013年全部竣工验收备案。项目能够按照上述进度完成。B、 公司所得税率为33%，其他营业税

32、等参照现有的税费标准。C、 根据公司的基本投资收益率要求和平均资金成本，设定项目的贴现率为10%。2、 销售利润分析销售额总价单价其中：住宅680050 3350 底商7000 7000 商业5000 5000 地下室1320 66万/个，40可售销售额合计693370万元营业税39037万元税前利润149301万元税前成本利润率29.56%企业所得税37325万元税后利润111976万元税后成本利润率22.2%项目销售净利率16.1%本项目未来实现销售额为680050万元、其中税前利润为149301万元，税前利润率为29.56%；扣除企业所得税317325万元后、税后利润为111976万元，

33、税后利润率为22.2%。3、 现金流量分析（单位：万元）序号 年份 建设期合计项目2007 2008 2009 2010 2010 0 1 2 3 4 1现金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 1.1销售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2现金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 2.1土地费用34216 34216 2.2建设投资11500 178180 89090 89090 89090 456949 2.3销售费用5547 4160 2773 1387 13

34、867 2.4销售税金及附加5856 11711 9759 11711 39037 2.5所得税(7061)17930 26456 37325 3净现金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累计净现金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 5净现金流量现值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累计净现金流量现值(45716)(123513)(32512)7901 62110 所得税后计算指标财务内部收益率33.24% 财务净现值(I=10%)￥56463.66万元静态投资回

35、收期3.19 年动态投资回收期3.80 年考察项目的盈利能力，按照全部投资为自有资金，不考虑财务费用，以上对本项目作现金流分析。通过表中的分析，本项目的内部收益率为33.24%；财务净现值为56463.66万元，静态投资回收期3.19年，动态投资回收期为3.80年。本项目具备较强的盈利能力。4、 项目敏感性分析从表中可以看出，当售价下降10%时，项目净利润下降62276万元，而当成本上升10%时，项目净利润下降了42346万元；同样的，当售价上升10%时，项目净利润增加了62276万元，而当成本下降10%时，项目净利润增加了42346万元。因此在成本和销售价格两项因素中，净利润对售价的敏感性要

36、高于成本。为此，在项目运作过程中，加强项目营销策划运作，加大销售力度是非常关键的。但是同时，控制成本也非常重要的。在土地费用一定的情况下，保证工程质量的同时，要控制好建设工程费用，以保证项目开发成功，保持项目良好的盈利性。（单位：万元）价格敏感性分析住宅商业车库合计税前利润税前成本利润率-15%578042.559502805586797.5487289.65%-10%612045630029706213158130316.10%-5%646047.566503135655832.511387722.55%0%6800507000330069035014645129.00%5%714052.5

37、73503465724867.517902535.45%10%7480557700363075938521159941.90%15%782057.580503795793902.524417348.35%成本敏感性分析-15%429277.522505644.56%-10%454529.1119980439.56%-5%479780.7317455334.56%0%505032.3514930129.56%5%530283.9712404924.56%10%555535.589879819.56%15%580787.27354614.56%第九部分：项目风险分析1、 项目风险A、市场风险近年来

38、，国家一直在出台较为严格的宏观调控措施，这些政策对房地产市场将产生将较大的影响，对购房者的购房心理也会造成比较大的影响。这些变化可能对本项目未来的销售构成一定的威胁。B、价格风险由于阳逻本地目前市场的销售价格过低、且部分当地人自建及合资建房较多、因此对项目未来的市场销售价格可能带来一定影响。极有可能会影响本项目的消化速度。由于项目的盈利性与销售速度有较大的关系，因此激烈的竞争使得项目存在着一定的销售风险。2、 项目风险对策A、市场风险的对策针对市场风险，公司一方面加大对政策法规的研究力度，力图把握宏观经济走势，另一方面，在进行项目策划时，对于市场需求的走向以及产品定位做大量深入细致的调研工作，

39、使本项目在推出时能够紧紧抓住目标消费群，从而减少市场变化带来的风险。同时，项目采取较快的开发速度，快速的运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来的政策风险。B、价格风险的对策首先，公司在房地产市场已经形成了良好的品牌效应。充分利用公司良好的信誉和品牌效应，以及加强营销方案的策划，抓住核心的消费群体，对区域市场进行充分的细分和对自身产品的准确定位，可以最大限度的降低区域竞争对产品销售带来的风险。其次，在设计阶段，通过公司丰富的开发经验和领先的设计理念，在产品优化上加大力度，使产品特点突出，从而降低销售风险。在推广及销售中以保利品牌“自然、和谐、舒适”理念为导向、突出性价比及居住感受。第三，本项目力争

40、通过较快的速度开发，较早销售，就能避开同类住宅推出带来的冲击，以避免供给过大带来的销售风险。最后，通过加强项目工程管理和建设各阶段的检查和监督，采用招标方式精心选择施工和施工监理单位，加强工程的现场管理，提高产品的整体质量，以卓越的质量即能吸引广大购房者前来置业，也能在行业树立良好的品质形象，进一步增强公司的品牌影响力。第十部分：项目配套1、 生活配套：A、 设置总建筑面积为4300、规模6班幼儿园一所B、 设置总建筑面积11000、规模9班初级中学一所C、 设置商务中心附属建筑总建筑面积500D、 设置商务中心总建筑面积8000E、 按照百户10的标准设置卫生服务中心200、文化活动 中心1

41、200、居委会100、合计建筑面积1500F、 用地范围内按规模设置肉菜市场总建筑面积2000G、 合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相 应变电房450、公厕300，合计总建筑面积750；H、 按总建面的7配建物业管理用房与经营用房； I、 道路后退范围内不得设置停车位等设施。以上配套设置面积合计280502、 水配套： 规划原则A、 保利圆梦花园项目给水采用联合供水，由柴泊湖水库 联合供水，水源为柴泊湖湖水。主给水管沿地块呈环状布置；供水水质满足国家现行卫生饮用水标准。B、 水量的确定用水量：根据建筑给水排水设计规范（GB500152003）制定的各项用水定额及城市居民生活用

42、水量标准（GB/T 50331-2002），项目的用水量预测及分配情况见下：人用：总人数（150-300）升/天为日总供水量总人数为47635人人供水量按上限计算为47635300=14290.5吨经营用：类别单位日最大容量用水标准最大日用水量（m3）商 业平方米739400.005m3/m2天369.7办公用水人1000.06m3/人日6.0学校人20000.15m3/人天300绿化用水平方米2824780.001m3/m2天282.5合计958.2以上合计为2360.7吨 C、给水规划 采用室外给水干管直供。 公建及住宅均采用变频供水，压力不超过0.35Mpa。 排水工程规划A、规划原则项

43、目内采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片处理排放。B、污水管网本工程排水系统采用雨水、生活污水和粪便污水分流的管网形式排放，雨水由雨水斗收集后至雨水管，再排至室外排水管道，最终排放城市下水道。地块南侧柴泊大道上铺设有DN1500污水管，可作为本区污水管出口。本项目产生的废水主要是生活污水，废水排放量为5937.09m3/d。废水预处理达到污水综合排放标准（GB8978-1996）表4三级排放标准，经小区排污总出口，进入市政排污管网，再排入阳逻污水处理厂，达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级B类标准后，最后汇入倒水河。3、 电配套 电力设施 A、开闭所：含1

44、OkV -15000kA高压开关设备，带变压器。含开闭所土建工程（150）B、电缆沟：含开闭所至各建筑配电房进出线电缆沟。商住楼按规划使用商住生活区开闭所，所用电力现暂定由阳逻开发区开闭所供电。开闭所进线电缆沟按规划计入道路配套建设。 C、建筑内配电含高压进线电缆，高压继电计量开关柜，一组变压器和低压柜。室内配电根据建筑功能按每平方计算。 供电工程规划 A、负荷预测总户数为14886户、其中低密度住宅物业132户、高层及小高层物业14754低密度住宅区用电=132户25千瓦=3300千瓦高层及小高层=14754户8千瓦=118032千瓦商业及地下室=（48888+28555）100瓦=774.

45、43千瓦预测项目总用电负荷约 12.2万千瓦 B、电源根据项目总体规划，今后视负荷发展情况将柴泊湖沿线主输电通路 10KV变压为110KV变电所，作为项目主供电源。 C、110KV变电站设置规划变电站采用110/10KV电压等级，主变容量按3台5万千伏安考虑，用地按300控制。 D、10KV配网规划 项目以规划110KV变电所为电源，10KV主干线路伸入到各片区分区，根据用户实际情况建设10KV变配电所，其电源可由10KV主干线路支接引入。 弱电 A、 安防:由于园区外围设施未形成,部分安防系统无法安装,现只考虑居住组团出入监控、建筑内防区报警探测器和磁卡收费门禁系统。 B、 消防:各建筑内设

46、立消防区域报警装置。住宅各门栋利用门禁建立公共消防报警及收费系统。 C、 网络系统利用Gcs（综合布线）和sI（智能集成系统）建立内部数据传输网络。 D、 广播系统：含各独立建筑广播系统、广场背景音乐系统、音乐喷泉合成圆区广播系统。第十一部分：项目可行性结论1、经济效益分析经测算，本项目的经济指标良好，可实现税后利润为47741万元，税后投资利润率为22.6%，静态投资回收期3.20年，动态投资回收期3.82年，项目在经济效益上是完全可行的。本项目具备一定的抗风险能力。在售价下降10%的情况下，项目的税前利润为137021万元，税前成本利润率为32.36%；在成本上升10%的情况下，项目的税后

47、利润为85249万元，税后成本利润率为20.13%。（单位：万元）序号 年份 建设期合计项目2007 2008 2009 2010 2010 0 1 2 3 4 1现金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 1.1销售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2现金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 2.1土地费用34216 34216 2.2建设投资11500 178180 89090 89090 89090 456949 2.3销售费用5547 4160 2773 13

48、87 13867 2.4销售税金及附加5856 11711 9759 11711 39037 2.5所得税(7061)17930 26456 37325 3净现金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累计净现金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 5净现金流量现值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累计净现金流量现值(45716)(123513)(32512)7901 62110 所得税后计算指标财务内部收益率33.24% 财务净现值(I=10%)￥56463.66万元

49、静态投资回收期3.19 年动态投资回收期3.80 年2、社会效益分析A、 保利作为第一个进入阳逻新城的大型品牌开发商对推动整个新区的开发起到了优秀的标杆作用；B、 本项目的开发有效的解决了大型企业迁入后给整个区域带来的人口居住压力、并提供了优质、有效的房源解决了民生问题；C、 通过本项目的开发，可以进一步提升公司在武汉住宅市场的影响力，提升公司品牌形象；D、保利品牌的进入给整个区域的住宅产品层次的提升、居住环境素质的营造提供了优秀的样板、带动了整个区域居住形态的改变。3、可行性结论综上所述，保利圆梦花园项目将是一个充满美好前景的开发项目。未来柴泊湖所在区域将被规划为整个新城的中心区，有着美好的

50、市场前景和巨大的利润空间。随着城市人口的迁移和大型企事业单位的迁入，为项目带来了丰富的客户资源，加之保利品牌在武汉的良好声誉及市场号召力、本项目未来的发展前景非常乐观。经测算，本项目的盈利能力较强，经济效益较好，且具备很强的抗风险能力，同时该项目也具备良好的社会效益。因此，本项目可行。第十二部分、环评简析1、运营期环境影响评价1.1地表水环境影响评价本建设项目污水主要来源于住宅居民的生活污水、商铺生活污水及其少量办公污水，学校食堂、生活废水。项目外排污水5937.09m3/d。本项目选址处于建设中的阳逻污水处理厂的集水范围。根据该项目区块控制性详细规划，该项目区内雨水收集系统由雨水明沟、雨水管

51、组成，室外雨污分流，室内污水合流，设专用污水管。粪便污水经三级化粪池预处理；学校食堂含油废水经隔油隔渣预处理，然后一并汇入市政管网排到阳逻污水处理厂处理至达标。本项目运营期日污水排放量最大为5937.09t，仅占阳逻污水处理厂处理规模的2.12，项目对其影响将非常小。因此只要建设单位能与污水处理厂衔接好纳管事宜，本项目产生的废水对周围水环境影响不大。可能的影响是污水管网的跑、冒、滴、漏等从而使污水经过土壤进入浅水层造成对局部地下水的污染。1.2环境空气质量影响评价本项目外排的废气主要是居民厨房废气、学校食堂及居民厨房的油烟废气及停车场机动车辆尾气。（1）机动车尾气：根据项目总体建设规划，小区内

52、共设地下停车库8个，分布于小区主次入口附近高层楼底层（位置详见总平面布置图），共有地下停车位4575个。停车场不设置地面排风口，根据建设单位提供资料，排风口拟设置在高层楼顶部。表1-1 车辆尾气主要污染物预测情况一览表污染物名称稳定度距离（m）CO050100200300400500600A0.0080.0390.0250.0120.00720.00420.00260.0002B-C0.00720.0720.0490.0320.0240.0160.0120.010D0.00680.0920.0690.0490.0370.0310.0250.020E0.00620.0740.0810.0680.

53、0570.0570.0410.035F0.00560.0710.0850.0740.0640.0550.0480.041NOXA0.00040.0020.00080.00040.00020.00020.00020.0002B-C0.00020.00240.00180.0010.00080.00060.00040.0004D0.00020.0030.00240.0020.00140.00120.00080.0008E0.00020.0030.0030.00240.0020.00180.00140.0012F0.00020.0030.0030.00260.00220.0020.0010.0014由

54、表1-1可以看出，在最不利扩散的状况下(即F类稳定度)，CO和NOX的在50米距离处地面轴线浓度分别为0.071mg/m3和0.003mg/m3，均低于GB3095-1996环境空气质量标准及其修改单“二级标准”规定的日平均浓度限值(NO20.08mg/m3，CO4.0 mg/m3)，能达标排放。这说明项目停车场排放的汽车尾气对周围环境空气质量影响程度较小；另外停车场出入口均未置于敏感点一侧，且不设置地面排风口，排风口位于建筑物顶部，故对环境敏感点不会产生明显影响。（2）居民厨房油烟及燃气：本项目居民厨房油烟通过家庭式抽油烟机由内置烟井引至楼顶排放，通过大气的稀释扩散，对大气环境不会产生明显影响。居民采用天然气作为燃料，天然气属于清洁能源，废气产生的污染物小，经过通风外排，对周围环境影响不大。（3）学校食堂油烟废气：食堂设有炉头2个，每个炉头产生的油烟量为3000 Nm3/h，厨房油烟拟经运水烟罩静电处理装置活性炭吸附三级处理后，由排烟管引至楼顶朝向西面排放，避开了居住楼和敏感点，由于食堂厨房油烟排放量小，运营时间短且不连续，经处理后，不会对周围环境产生明显的影响。1.3声环境影响评价1.3.1噪声污染源分析项目运营期噪声主要来源于设备运