电力建设总公司调试研究综合楼可行性研究报告

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1、目 录第一章概论21.1 简述21.1.1项目名称21.1.2项目承办单位21.1.3可研报告的编制单位21.1.4研究工作的范围和内容21.1.5可研报告的编制依据21.2研究工作概述21.2.1拟建项目地点21.2.2项目目标定位21.2.3主要建设条件21.2.4主要建设项目及施工安排21.2.5主要技术经济指标21.3研究结论及建议2第二章 可行性研究的思路与框架22.1项目可行性研究的基本原则22.2可行性研究报告的编制依据22.3可行性研究要解决的关键问题2第三章 项目建设的基本条件分析23.1项目规划概况23.2项目区位及用地23.3项目周边设施分析23.4施工单位公司简介2第四

2、章 市场分析与项目定位24.1西安房地产投资环境现状和总体发展趋势24.1.1西安房地产投资环境现状24.1.2西安市房地产的总体发展趋势预测24.2西安市酒店的市场分析24.2.1 西安市酒店的现状分析24.3项目商业市场分析24.4西安写字楼市场分析24.5本项目市场可行性分析24.6本项目目标客户定位及价格定位24.6.1写字楼客户24.6.2酒店客户24.6.3商业部分客户2第五章 项目总体规划方案25.1项目规划设计思想25.2在整体设计中主要遵循的原则25.3项目总体规划25.4项目专业设计25.4.1项目建筑设计25.4.2节能设计25.4.3项目电气设计25.4.4项目动力规划

3、和暖通设计25.4.5项目管网综合25.5项目消防安全管理2第六章 项目总体建设方案26.1项目组织机构设置及岗位分析26.2 项目进度安排的措施26.2.1统一部署施工进度，确保按时竣工26.2.2提高施工效率，降低项目成本26.2.3 合理安排施工顺序，确保工程质量26.3项目实施进度计划26.3.1有关项目进度说明26.3.2项目实施进度计划2第七章 销售计划及收入测算27.1项目的营销策略27.2项目收入估算27.2.1招待所收入27.2.2商铺租金收入27.2.3写字楼租金收入27.2.4停车场收入2第八章 投资估算及资金筹措28.1本项目总投资估算28.2项目资金筹措28.3项目运

4、营期间经营成本估算2第九章 财务评价及风险分析29.1财务评价29.1.1项目基本财务计算条件29.1.2财务盈利能力分析29.2项目敏感性分析29.3项目风险分析29.3.1风险分析29.3.2风险控制对策2第十章 结论与建议210.1评估结论210.2建议2第一章 概论1.1 简述1.1.1项目名称陕西电力建设总公司调试研究综合楼1.1.2项目承办单位陕西电力建设总公司1.1.3可研报告的编制单位陕西西冶项目管理投资咨询有限公司1.1.4研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对陕西电力建设总公司调试研究综合楼建设背景、基本建设条件、市场分析与项目定位、总体

5、规划方案、总体建设方案、销售计划与收入测算、投资估算与资金筹措、财务评价与风险分析等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分析和工程技术可行性分析，提出了合理的建议，为项目承办单位和其他利益者有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。1.1.5可研报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1

6、999）；（10）陕西省建设工程其他费用定额；（11）实用建筑工程估价手册；（12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16） 建设部城市规划编制办法。1.2研究工作概述1.2.1拟建项目地点本项目位于西安市东北部的新城区长乐西路3号，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北长36.6米，东西宽123.27米，主要道路为长乐西路和金花北路；该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已

7、办妥；该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。1.2.2项目目标定位本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目，目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群。1.2.3主要建设条件项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优越，项目开发前景很好；项目所在地附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善；周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。1.2.4主要建设项目及施工安排本项目主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、室内外

8、装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工规范，以确保工程质量；总工期20个月，施工过程统筹部署施工进度，合理安排施工工序，确保项目进度要求。1.2.5主要技术经济指标陕西电力建设总公司调试研究综合楼总投资8117.82万元，全部为自有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如表1.1所示。表1.1 主要经济数据及评价结果序号名 称单位数量1经济数据1.1总投资万元8117.82企业自筹万元8117.821.2总收入（建成第一年）万元2649.082财务评价指标2.1税后项目财务净现值（

9、Ic=13%）万元234.532.2税后财务内部收益率%13.63%2.3税后投资回收期年9.172.4税前项目财务净现值（Ic=12%）万元3055.542.5税前财务内部收益率%19.33%2.6税前投资回收期年6.892.7投资收益率%19.25%1.3研究结论及建议通过分析和论证，我们得出以下结论：陕西电力建设总公司调试研究综合楼符合西部大开发的背景，项目规划和建设方案科学、合理，财务评价结论较好，风险较低。因此，陕西电力建设总公司调试研究综合楼综合评价结论是：项目开发可行。在陕西电力建设总公司调试研究综合楼开发过程中，应注意如下方面：（1）做好宣传工作，扩大市场效应和领先优势；（2）

10、加强各分项项目的投资控制。（3）项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式，存在一定的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定，以便将来商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。第二章 可行性研究的思路与框架2.1项目可行性研究的基本原则（1）独立性原则：即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事人利益的影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。（2）客观性原则：就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证而得出的。（3）真实性原则：指在进行可行性研究的过程中所运用的数据资料必须真实可靠，结果必须真实、公允。（4）科学性原

11、则：即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集、分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。2.2可行性研究报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（10）陕西省建设工程其他费用定额；

12、（11）实用建筑工程估价手册；（12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16） 建设部城市规划编制办法。2.3可行性研究要解决的关键问题项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下：（1）通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势、劣势和所处环境的机遇

13、和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。（2）通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指标的基础上为投资决策提供科学依据。（3）通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等，以科学估计项目面临风险的大小。本项目可行性研究报告的编制思路如下图3.1所示。结论及建议项目财务评价及不确定性分析项目进度安排项目营销方案项目投资估算与融资方式市场调研与预测现场走访并向相关人员了解情况图2.1 可行性研究的基本工作思路第三章 项目建设的基本条件分析3.1项目规划概况陕西电力建设总公司调试研究综合楼（含综合办公楼及职工培训中心）

14、位于西安市新城区长乐西路3号。由陕西电力建设总公司投资建设，占地面积3289 m2,总建筑面积27518m2。项目规划建设1栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及辅助工程设施（地下停车场、绿地、健身广场、道路等）。建设项目施工期共20个月，2013年年底全部交付使用。主要建筑系统及建筑材料: 主体结构:框架结构、框剪结构 电梯系统:直升电梯 外墙材料:涂料、瓷砖 供暖系统:集中供暖 门窗系统:塑钢门窗主要设备材料：通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地； 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖；光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统；供水设备，管材管件，阀门组件，室

15、外排水，五金水暖；康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。3.2项目区位及用地本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北长36.6米，东西宽123.27米，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。表3.1 项目综合技术经济指标内容指标内容指标占地面积：3289总建筑面积：27518裙楼面积： 13057招待所面积：7161 商铺面积6

16、530停车位（地下）：98位 写字楼面积6527停车位（地上）：31位地下室面积：7300绿地率：33%建筑密度22.4%容积率：2.43.3项目周边设施分析城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。近几年的经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域的房地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。生态城东是西安现

17、在发展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。项目所在地附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路一线向东，相继涌现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈呈现出新的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的时代潮流，并

18、以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场上的一支生力军。项目周边教育文化氛围浓厚，有西安电力高等专科学校、西工大附属中学、西安现代职业学校西北电机小学、西安现代职业学校、西安电机中学、西安电力高等专科学校、西安市自达中学、西工大附属中学等学校。项目附近医疗卫生设施非常发达，附近有西京医院、第四军医大学西安五仁医院、陕西中西医结合医院、瑞光口腔医院、陕西生殖医学医院、康大药房、圣和医院、西京医院、澡露堂新康大药房、北方医院等。项目周边金融设施齐全，各大银行均在项目周围设有支行或是储蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商银行长乐西路西口储蓄所、西安商业银行长乐西路支行

19、、金华北路邮政储蓄所等。项目周边交通非常便利，10路、410路、527路、27路车等均可直接到达，可到达项目所在地的主要车次详细可见图3.1。且西安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长50.3公里，总投资179.5亿元。其中，地铁一号线经过项目所在地，这就使得项目所在地的交通更加便捷。综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自然条件很好，区域环境优越，周边配套设施齐全，项目开发前景很好。图3.1 项目附近交通示意图3.4施工单位公司简介西北电力建设集团公司（陕西电力建设总公司）是具有突出管理优势和雄厚施工实力的电力建设企业。前身是西北电力

20、建设局，始建于1952年，历经多次体制变革，1988年更名为陕西电力建设总公司，1999年改组为西北（陕西）电力建设集团公司。历经五十多年的艰苦创业和蓬勃发展，现已成为一个资产近5亿元、年产值超过25亿元、拥有四个专业工程施工全资子公司、近十个控（参）股公司和直属单位、员工近万人的企业。公司及所属公司具有电力工程施工总承包一级资质、房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲级、监理甲级资质，以及国家对外承包工程经营资格证书。五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省、市以及国外十余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本、英国引进的第一座大型火电站、中国第一条330kV输电线路及变电站、

21、中国第一条500kV交直流输电线路施工、750kV输变电线路监理，积累了先进的施工技术和管理经验。五十多年来，公司始终秉承“品质成就未来”的核心理念，强化管理和技术创新，公司参与工程总承包、施工承包、工程管理、调试、监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良好、质量优良，赢得了各方的广泛赞誉，也获得了十余项国家、省部级荣誉称号，使“西北电建”响彻国内，叫响国际。承建的深圳妈湾电厂工程、齐鲁石化自备热电厂工程荣获“鲁班奖”；唐山陡河电站、秦岭电厂二期、500kV平武输电线路及330KV秦北庄输电线路工程、国华内蒙准格尔电厂、宁夏石嘴山电厂、宁夏中宁电厂扩建、京能内蒙岱海电厂一期、陕西韩城

22、第二发电厂一期、750kV示范等10余个工程先后荣获国家工程质量银奖；陕西渭河电厂二、三期、陕西宝鸡第二发电厂、陕西户县第二发电厂等10余个工程荣获电力优质工程奖。近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司、中国技术进出口总公司、中国机械设备进出口总公司、中国成达工程公司等知名企业合作，承接并实施完成了24台火电机组、一条国家级输变电线路、共11个涉外工程的施工、管理、技术服务、监理、调试等任务。其中，主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答Durgapur电厂、Sagardighi电厂、Rosa电厂、Hisar电厂，印度尼

23、西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪秘电厂以及刚果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造了所在国一流水平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建设形象的同时，树立了“西北电建”响亮的国际品牌。近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内国际质量、职业健康安全及环境管理体系认证；公司被评为“陕西省文明单位标兵”、陕西省“守合同、重信用”单位、陕西省重点工程立功竞赛先进单位、建设银行“AAA级信用等级企业”、2007年度全国电力建设优秀施工企业、陕西省电力公司综合先进、“四好”领导班子、党风廉政建设、思想政治工作、双文明先进等多项荣誉。目前，公司拥有雄厚的施工机具、

24、管理和技术队伍，积累了丰富的国内国际工程建设经验，具有同时承建68座大中型电站、15002000公里送变电线路及配套变电站、20万平方米工业与民用建筑工程的能力，可广泛开展工程施工总承包、专业承包、工程监理、调试以及建设管理、咨询服务等各项业务。第四章 市场分析与项目定位4.1西安房地产投资环境现状和总体发展趋势4.1.1西安房地产投资环境现状自1992年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993年、1994年西安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销售均表现出一定的不成熟，而从1995年开始，国家加强了对房地产投资和信贷

25、资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从95年到99年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安的房地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好，同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得了好的成绩，国民经济运行

26、质量和效益不断改善，城乡人民生活水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。2002年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改善，西安房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土地市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。城市化建设步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、“西安CBD建设规划”及“大西安都市圈构想”等等政策的出台，为西安的房地产业带来了更大的发展契机。西安市房

27、地产市场经过短期的政策及季节性调整，步入了发展的新阶段，各级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源的分配。二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的增长态势，从2002年市场新推出的楼盘可以看出：开发商在产品定位、建筑设计、销售策略等方面均对市场有了较为深刻的认识，较之前成熟了许多。2003年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，西安房市保持了良好的发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对于改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较上年活跃，交易量有所增长；商品房市场

28、无论从开发还是销售均高于去年，可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时市场销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。从政府的角度来看，上年全国局部地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起其注意，从2003年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放贷利率的一系列调整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行提供了政策引导。西安房地产市场经过2003年种种政策规范及市场的快速发展，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年西安房地产市场仍然平稳运行，开发及销售较去年同比均保持着较高的增长幅度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度

29、继续扩张中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步发展起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也越来越趋于规范，新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越严格规范着商品房市场的运行

30、。2005年的西安楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平稳运行，“国八条”及七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。西安按照中央宏观调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范西安房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。伴随着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明显，在市场无形指挥棒的引导下，商品房的供应与购买行为也逐步走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素之间

31、的适度平衡。2006年，西安房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发展势头迅猛。但是政策方面更加严厉，中央政府出台了“国六条”及与之配套的“九部委十五条”，继续深化“国八条”的宏观调控，对房地产项目提出了具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。并将全额征收营业税的时间由购买住房不足2年增加到5年，以抑制投机和投资需求。此次政策调控力度之大，前所未有，并且政府很可能将此当成一项长期政策，10年内都很难发生变化。而开发商要想“活”下去，就必须尽力做好90平米以下户型的设计，坚持实用主义，才能挺过这次难关，并在

32、竞争中胜出。2007年以来，西安商品房销售量和价格都是加速上涨，上半年销售量同比增加36.81%，而价格则上升了6.72%。这与人们对政府房地产调控政策的失望和今年以来的物价快速上涨不无关系。从总的发展情况来看，2003年到07年是西安房地产市场发展较为迅速的时段。在全国其它城市房地产价格增长过快形成了一定泡沫的时期，国家先后出台一系列的宏观调控政策，以打压房地产发展不协调的现象，在这种情况下，西安房地产市场的发展却相对比较平稳，价格每年都保持5%以上的增长幅度，显示了其较为健康地运行。2008年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比2007年市场发展水平，目前的市场状况

33、明显趋冷，表现出从未有过的低迷，进入2012年第一季度，整体房地产市场新盘还在不断推出，供应持续增长，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，成交量温和放量，持续攀升，逐步回暖。在西安楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先，曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。因而西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁”的说法。而近两三年以来，这一看法在西安地产界正逐渐改变，尤其随着新兴骏景园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦水岸东方的相继建成和亮相，西安城东地产逐渐变得炙手可热起来。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插

34、生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。目前城东房地产的发展主要在两个片区，一是环城东路以东、浐河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房基本上都集中此片区；二是纺织城片区，主要是房改前开发的集资房和公房。2004年，城东的住宅价格基本上在2900元/平米左右浮动，2005年，已经突破了3000元/平米，2007年价格则达到了3200元/平米。住宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在40%以上。很显然这预示着人们

35、对城东地产的看好。康复路、轻工、义乌商城已经成了西安对外的贸易平台，可以这么讲：“大到家电，小到针线”应有尽有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在这些大大小小的批发市场进行。城东是一个大路货的集散地，货样齐全、价格便宜，是西北地区首屈一指的服装、生活用品批发市场，多少年来商贾云集，繁华依然。城东的商业地产也是水涨船高，不断崛起。近年来，丹尼尔服装商城、多彩商城、华东服装城、金朗商城等项目的落成运营，充实着康复路商圈的商业氛围。长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表。白马世纪广场、西北商贸中心、新兴24G、轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东商业地产得以延伸。城东的写字楼和别墅都非常少

36、。写字楼少是因为城东的产业比较特别军工产业，因此也就不需要相应的写字楼。虽然如此，城东还是有一颗写字楼明星西部电力国际商务中心屹立于互助路旁，一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也很少，仅沁水新城和就掌灯有一些，这与城东的环境特点有关，别墅或是依山傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，对自然环境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才开始治理，西安动物园更是2004年搬迁的。没有相应地环境，别墅自然不会产生。4.1.2西安市房地产的总体发展趋势预测据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：（1）市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润

37、丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。（2）各区域板块之间的差距将会进一步缩小，宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。（3）房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高，开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。（4）房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。（5）消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。（6）多个大盘的推出，将

38、是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。4.2西安市酒店的市场分析4.2.1 西安市酒店的现状分析本项目招待所按照三星级酒店标准就行建设装修，因此相关的数据资料参考西安市三星级酒店。西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近1600-1700万余人次，其中2007年西安共接待境外旅游者70万人次，接待国内旅游者1685万人次，旅游总收入113亿元，其中外汇收入2.9亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同

39、时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。（1） 西安酒店的规模数量对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和近100家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为1700余套，四星级酒店客房总数为2600余套，三星级酒店客房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600余套。（2） 西安酒店的星级分布据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分

40、别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。（3） 西安酒店的分布与经营状况从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况： 酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。 酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置

41、好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些酒店却一直保持较高的入住率（有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在90%左右），并保持较高的利润，这表明尽管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞

42、争态势中从容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。调查数据显示，酒店平均客房入住率达到70%，其中客房入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%，两者合计占到58%；客房入住率最高达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经

43、营方式的差异而使得其入住率出现参差不齐的情况。（4） 西安市酒店客源特征分析西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位（以陕西省其它地区为主）占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄中要以中、青年人为

44、主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。消费者职业上没有非常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领到学生均有一定的比例。而客户的消费特征主要以旅行消费、公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。（5）客户选择酒店考虑的主要因素分析从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住的酒店时都希望该地区交通方便、四通八达，去哪里都方便；同时购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。对于商务人士的下榻选择，一般是也都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等区域的酒店。即入住客户在选择酒店时最看重的交通和商业环境。4.3项目商业市场分析西安曾

45、是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的起点，商贸业有着辉煌的历史。近年来，西安商贸业以“发展大商贸、建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。随着社会经济的发展，城市化进程的加快，未来西安作为世界闻名的历史文化古都，旅游名城，中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市，新欧亚大陆桥中国段和中西部中心城市，需要在尊重城市的历史和客观发展规律的基础上，以人为本，以改善人居环境、完善城市功能、健全服务体系、提高生活质量为目标，制订出西安市商

46、业网点规划对策，逐步形成布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的现代服务业新体系，以适应我国加入世贸组织后对外开放新形势的要求，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 在西安，具有十几年商业底蕴的康复路、轻工一线，是西北地区极负盛名的服装鞋帽、轻工业品批发零售的集散地。经过十几年的发展演变，不合时宜的商业布局已不堪承担现代商业发展的重任，因而大批量的新生商业地产异军突起，成就并引领了新一代批发零售市场的潮流。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路一线向东，相继涌现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这

47、一传统商圈呈现出新的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的时代潮流，并以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产市场上的一支生力军。4.4西安写字楼市场分析（1）西高新：西高新是西安最为集中的商务办公区，也集中了西安大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上，写

48、字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋势。（2）城内：西安城内的区域是西安商业CBD的真正所在，成熟的区域环境和四通八达的交通条件，使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线，最大的优势是相关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围并不好。（3）城北：城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，因此这里办公气氛相比其它地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。（4）城南：其中城南的写字楼集中在长安路沿线。（5）城西：城西作为西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。

49、尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。（6）城东：城东毕竟不是西安市的重要CBD区域。城东写字楼基本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区域，所以有部分写字楼集中在那里。但随着康复路、轻工一线商圈的壮大，可以预见未来该地区写字楼需求量将非常旺盛。图4.1西安写字楼市场平均价格示意图4.5本项目市场可行性分析综上分析，项目所处区域位置的市场前景非常好，我们从以下几个方面来分析本项目的市场可行性。（1）产业环境位于西安长乐西路和金华北路十字路口附近，项目周边分布了较多的机关事业单位，尤其是大量存在的年轻的白领一族，他们对酒店有

50、较大的需求空间。（2）交通环境本项目紧邻西安市城东客运站和三府湾客运站，西安城东客运站是中华人民共和国交通部核定的一级客运站，2002年就通过了ISO9000国际质量管理体系认证，为西北地区最早通过认证的公路客运站场。该站拥有省内、省际营运线路106条，主要发往本省渭南、大荔、韩城等渭北方向线路及延安、榆林等陕北方向线路和省外包括山西、江苏、浙江、广东等省区部分线路，日发送班次600余班，日运送旅客10000余人次。西安市三府湾客运站，位于长缨西路353号，是省交通厅评定的一级客运站。现已开通省际、省内班线120余条，日 发长途班次420余次，日发送旅客达10000多人。主要发往北京、上海、天

51、津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山东、宁夏、甘肃、江西、广西、四川等20多个省市区主要大中城市的客运班线。图4.2 西安地铁一、二号线西安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲，三桥后围寨至纺织城，全长50.3公里，总投资179.5亿元。其中，地铁二号线已经开工建设。从西安市城市快速轨道交通线网示意图可以看出，一号地铁经过项目所在地,且在本项目近旁设置了出口，这必将使该区域的交通更加便捷。再者西安作为西部开发的桥头堡城市，招商引资的结果也吸引了大量的商务人士入驻西安，这使得西安的旅客资源更加丰富。（3）商业环境项目所在地有华润万家、西北金华羊毛衫商贸大厦、康复路批

52、发市场，多彩新天地购物广场，长乐西路饮料副食品批发市场，新合作西果连锁超市等多家大型商场。而且金融机构众多，有中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商银行长乐西路西口储蓄所、西安商业银行长乐西路支行、金华北路邮政储蓄所等，为广大住户提供极大的生活便利。综上所述，本项目在依托西安港、大型商场、客运中心和巨大的产业带来的入住客流数量上将占很大的优势。4.6本项目目标客户定位及价格定位4.6.1写字楼客户根据对西安市办公物业需求量的深入分析，并结合对本项硬件（如位置、规模等条件）情况的了解，本案的市场潜在目标客户，按机构性质及需求面积预测统计如下：图4.3写字楼客户按机构性质预测图4.4

53、写字楼客户按需求面积预测客户定位在注重企业形象和个性办公环境的企业机构；其中实力派企业（国有或股份制企业、准上市公司机构、其它性质和行业的企业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户，设计创作型企业（如工业设计、建筑等）及服务于本区域的企业为补充客户。主力客户特征：（1）公司自身实力经过历年积累已处在国内同行业水平的第二军团领军人，并有信心在一定时期内成为第一军团的中坚力量； （2）关注提升公司形象及品牌知名度； （3）希望利用中央商务群的商务综合优势； （4）在企业自用的同时，又有资金的保值及增值的资本运筹。（5）期待企业办公环境能够产生一定的创造力由于中高档客户所在的企业大

54、多非常强调专业化程度，具有较高的利润率和良好的成长性，他们要求办公场所功能相对专一，周边交通配套齐全；由于需要接待客户，写字楼必须能体现甚至提升公司的专业化形象具有相当的档次，项目写字楼的产品定位迎合了那些追求公司形象的实力型企业的青睐。国内知名企业和本地实力型企业将会在国际企业入住的情况下跟进，形成“羊群效应”，进而实现楼盘销售。 4.6.2招待所客户（1）海内外常驻西安机构的商务人员、管理人员、技术人员。 国内及海外常驻西安的机构，规模较大、派驻人员较多的。（2）经常往来西安的国内及海外商务人员，由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返西安，这类人会选择招待所，以方便居住和办公

55、。 （3）西安的小企业和SOHO族西安的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用招待所，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算器网络的普及，家庭办公已成现实，非常适合SOHO族。4.6.3商业部分客户OUTLESS（名品折扣店）高端餐饮（如：蓝CLUB等）地铁商业：地铁商业业态分类可以分为共性需求型、区域需求型和冲动需求型。共性需求型：是用来满足消费者出于基本生理、生活、沟通方面需要的商品服务，不会因为站点类别差异而对此业态有本质上不同的需求，也不会因消费者的收入差异而对这业态有本质上不同的需求；但可对不同品牌档次有差异需求。此类业态是必然的主流，譬如：水饮料、报刊、面包、等。

56、区域需求型：则根据每个区域的不同情况，满足该区域消费者需求的商品服务，会因为站点类别差异而对此类业态有不同的内容需求，会因为使用该站点的消费者的收入或生活习惯差异而对此类业态有不同的内容需求。虽然并非每天所需品，但需求却多样化，譬如：服装、礼品、饰品、化妆品等。 冲动需求型：能够激发消费者兴趣、感官喜好而产生购买行为的商品服务。这类业态的商品服务对消费者而言完全不是必需的，是由于冲动而产生的购买，对“快速便捷”完成购买过程的要求较另外两型较低。 消费者更为追求“ 购物乐趣”。譬如：传真复印、无限宽带、个人护理、快照胶卷等。第五章 项目总体规划方案5.1项目规划设计思想本项目规划的设计思想应从以

57、下几个方面进行思考：（1）旨在建设一个“外观现代大方，内在宽敞舒适”的现代建筑，同时，具有独自特色和较强的时代感，营造一个温馨、典雅、宁静、优美的居住生活空间，创造一个集商业、办公、观赏、酒店于一体的现代建筑。中国社会发展到今天，人们生活的舒适度压力越来越大，不同阶层不同年龄段的城市居民面临的精神负担也越来越重。这已经不是人们能否暂时摆脱紧张的工作生活压力的问题，而是一个如何从社会文化层次上让人们认识到：人类生存的终极目的远远不是一味地追求物质财富的获取。项目应该建立起新型生活理念，全面均衡地调整我们的生活质量标准，进而重新恢复生活信心，在亲近大自然的社区环境中健康地生活下去。（2）创造有别于

58、城市中心生活形态的城市边缘地带的购物、办公和居住环境人们生活在喧嚣的城市中心区，耳闻目睹着的绝大部分是人类建造的物质环境：远处的山峦被遮挡，清新的空气被污染，原野的植被被人工铺装取代。自然环境和自然要素的匮乏，使人们的精神世界得不到及时全面的补给，慢慢也使人们对生活的认知产生着越来越大的偏差。（3）让本项目和城市周边社区相互促进共存共荣该项目不会是世外桃源，也不会建设成为小而全的孤立住宅。在这里购物、办公和居住的人们，在享受着大自然亲切宜人社区环境的同时，他们的物质生活条件和商业服务设施也要得到必要的满足，社区的教育设施和公众活动场所更要有保证。城市建设自有其客观规律，人气的聚集要靠不同级别的

59、社区设施来实现。尤其在城市边缘地带，只有靠城市各个社区的设施配置组合来相互促进，才能真正让居民感受到人生三味的渗润。（4）借助科学技术的必要力量，创造与自然和谐共生的环境当代科学技术文明程度之高，几乎可以取代传统的人类文明。但是技术文明的进步永远不是人类的目的，它绝对是满足我们人类对审美、舒适和享受的手段。本项目应借助技术文明的力量，创造与自然和谐共存的环境，在节能、环保、可持续利用的思想支配下，从建筑、结构及材料方面入手，达到人与自然以及技术手段的和谐共荣。5.2在整体设计中主要遵循的原则（1）尽可能地立体地拓展居住的景观空间。（2）重视本区块内规划中的地形变化和竖向设计，创造出大气开放、错

60、落有致的建筑效果。（3）重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果。（4） 环境设计突出大尺度与小尺度相结合的效果，形成绿地景观、街景、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应。5.3项目总体规划（1）构筑项目的大环境该项目从大的区域位置和现状来看，其主出入口设在宗地南侧为佳。在这块比较规则的规划用地内，宜建立控制轴线，以标志小区建设的推动方向，也有助于形成良好鲜明的外部空间秩序。从大环境丰富多变的要求来考虑，应布置沿控制轴线向内部有机渗透的动态景观轴线。如此将整个项目的建设用地在平面形态构成布置时处理成几个大的用地区块，进而构筑项目大环境的整体感和秩序感。（2）应用生

61、态匹配的概念，创造室外空间环境体系的合理性“生态匹配”是社区环境建设的一个基本概念，“红花须靠绿叶衬”就是这个道理。根据此基本概念，沿景观动态轴线配置形态相似的庭园空间。在宗地西侧布置单元式高层住宅，有益于项目整体外部空间形态轮廓线的丰富和完善。项目内部配置两处大型景观绿化广场，可以使得项目内部由道路系统分隔围合形成的外部空间和景观绿化有一定的均好性。（3）整体规划控制与弹性开发建设的可调性我国市场经济发展到今天，任何人都几乎对自己的经济行为和结果失去了切实的把握。发展战略确立之后，具体的经济行为必须随着市场的脉搏适时加以调整。因此开发商进行项目开发建设时，必须要有整体的规划设计作为控制，同时

62、也要为具体的实施操作留有足够的调整余地。5.4项目专业设计5.4.1项目建筑设计墙体：外墙体为200厚加气混凝土或承重多孔空心砖，用于灵活分隔的内墙选用ASA板。外装修材料及外门窗：外墙主要以面砖为主，局部选用环保外墙涂料，公建局部饰以石材。住宅选用塑钢窗框，中空玻璃；公建选用隔垫铝合金门窗，中空玻璃；住宅外门选用高密度模压、纤维板木门。内装修：底层入口门厅为磨光花岗岩地坪，水性环保内墙涂料；标准层电梯厅为铺地砖地面、踢脚，水性环保涂料墙、顶；户内为水泥石屑地坪，混合沙浆粉刷墙、顶。餐厅、厨房选用水性抗菌内墙涂料。卧室为木地板地面，其余部位选用防滑弹性彩色橡胶地砖。商业及其他公共建筑为防滑地砖地面。防水材料：屋面选用三元乙丙橡胶防水材料或氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材，地下车库墙面和地面防水及厕浴间的防水采用氯丁胶乳沥青防水涂料或橡胶防水涂料。保温材料：屋面选用挤塑泡沫保温板或120厚憎水膨胀珍珠岩板，墙体采用挤塑泡沫保温板或ASA板。室外环境：主要道路用彩色压模混凝土，人行道、庭园步道等采用耐磨铺地缸砖，临时停车场和消防登高场选用植草砖地面。5.4.2节能设计（1）建筑节能建筑外围护结构采用加气混凝土或多孔空心砖，内保温措施为ASA保温板。外门窗：住宅采用仿木塑钢门窗框中空玻璃加密封条，公共建筑选用热阻隔铝合金框料中空玻璃，教育设施等建