某市经济适用房建设项目可行性研究报告

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1、经济适用房项目 可行性研究报告经济适用房项目工程可行性研究报告57工程咨询有限公司编制目 录1 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设单位11.1.3 项目建设依据11.1.4 编制依据11.1.5 项目由来21.2 项目概况41.2.1 建设地点41.2.2 建设内容41.2.3 主要技术经济指标41.3 结论52 建设的背景与必要性62.1 建设背景62.1.1 城市概况62.1.2 某区（昌南新城）争取成为某市副中心的概况92.1.3 全国房地产行业背景及某市07年房地产市场简况102.1.4 某市经济适用住房概况132.2 项目建设的必要性152.2.1

2、完善某市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要152.2.2 解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题，构建和谐某区的需要172.2.3 提升老城区的品位，加快城镇化进程，建设花园城市的需要183 场址概况与主要建设内容213.1 场址概况213.1.1 地理位置213.1.2 城市规划的要求213.1.3 场址地形地貌及现状223.1.4 地震烈度和稳定性233.1.5 交通233.1.6公共设施234 工程建设方案244.1 设计原则244.2 总平面布置244.3 建筑设计284.3.1 设计依据284.3.2 工程概况284.3.3 功能布局294.3.4 剖面设计324.3.5

3、 交通组织324.3.6 无障碍设计324.3.7 立面造型334.4 结构设计344.4.1 设计依据344.4.2 主体结构的使用年限及安全等级344.4.3 地震烈度，地震动参数344.4.4 设计荷载354.4.5 基础设计354.4.6 结构选型364.4.7 结构材料364.5电气364.5.1 设计依据364.5.2 设计范围374.5.3 供电要求及负荷等级374.5.4 供电系统374.5.5 负荷计算384.5.6 变配电系统384.5.7 继电保护及设备选型394.5.8 接地及防雷394.5.9 弱电404.5.10 计量方式414.6给排水设计415.6.1 设计依据

4、415.6.2 设计范围415.6.3 给水设计425.6.4 排水设计435 消防455.1 建筑防火设计455.1.1 设计依据455.1.2 建筑类别和耐火等级：455.1.3 总平面布局和平面布置455.1.4 防火分区、防烟分区465.1.5 安全疏散465.1.6 防火门、防火卷帘475.2 消防给水设计475.2.1 消火栓给水系统475.2.2 水池、泵房486 节能与节水496.1 建筑节能496.1.1 设计依据496.1.2 建筑节能506.2 节能措施517 环境保护、环境卫生527.1 环境保护527.1.1 采用标准527.1.2 建设期产生的污染源与控制措施527

5、.1.3 运营期产生的污染源与控制措施537.2 环境卫生537.2.1 采用标准537.2.2 小区的环境卫生管理547.2.3 垃圾的处理548 项目招标及建设进度558.1 项目的招标558.2 招标范围558.3 招标组织形式与方式558.4 招标内容的说明568.5 建设进度569 投资估算与资金筹措599.1 估算范围599.2 主要编制依据及取费标准。599.3 主要其他费用计算标准：599.4 项目建设投资估算609.5 几点说明6010 工程效益分析631 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称某地经济适用房项目1.1.2 项目建设单位水利投资发展有限公司1.1.3 项目

6、建设依据（1）某市人民政府办公厅抄告单（洪府厅抄字2007111号）；（2）关于同意城南经济适用房住房项目（新溪桥路以南）立项函复（洪发改投字200718号）；（3）印发关于我市经济适用住房建设有关问题协调会议纪要的通知（某市人民政府办公厅）。1.1.4 编制依据（1）经济适用住房管理办法（2004413）；（2）某省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见（20061230）；（3）某市经济适用住房建设销售实施意见的通知（200774）；（2）中华人民共和国城市规划法（19891226）；（3）城市市容环境卫生管理条例（19920801）；（4）城市房屋拆迁管理条例（

7、19920801）；（5）某省城市房屋拆迁管理实施办法（20031001）；（6）某市城市房屋拆迁管理办法（修正）（20030101）；（7）某市城市总体规划（20032020）；（8）某市住房建设规划（20062010）（200703）；（9）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（200609）；（10）城南经济适用房建筑方案设计1.1.5 项目由来随着国家经济社会的发展，社会主义市场经济体制的发展，居民居住条件、居住环境有了较大改善。近些年我国住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，房地产市场需求旺盛、土地开发，建设成本提高、商品房供应量相对不足，结构

8、不尽合理等原因，致使中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。建设经济适用住房是各级政府贯彻落实党的十六届六中全会精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为弱势群体办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建立包括经济适用住房在内的住房供应保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是某市人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，

9、让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。为此，为贯彻落实国家经济适用住房管理办法和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知以及某省省政府制定了关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见等政策措施，并推动某市的经济适用住房建设，切实维护中低收入家庭和困难群体利益，解决他们的住房问题提供买得起、住得上的基本住房，着力调整某市的住房供应结构，某市在2007年，计划建设总量为70万平方米经济适用住房，占全年商品住房开发总量的20。为完成70万平方米经济适用住房建设

10、，某市扩大了城南、城西两个经济适用住房小区规模，并在城东、红谷滩、昌北各新规划了一个经济适用住房小区，规划经济适用住房用地面积共1050亩。某市人民政府根据某市的土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。某市政府确定了5处地块作为某市经济适用房建设场地。某地经济适用住房作为某市规划的拟建经济适用住房之一、本项目-某地经济适用房住房拟建于新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块，总建筑面积16.85万平方米，作为储备项目用于某市的经济适用房供应给某市的中低收入者家庭和困难群体。1.2 项目概况1.2.1 建设地点本项目拟建在新溪桥路以南、高新大

11、道以西、五干渠以东地块，详见附件区域位置图。1.2.2 建设内容拟建的城南经济适用房规划总用地面积88449.3，规划总建筑面积158294.41（不含半地下室面积），其中：住宅建筑面积136435.41，公共建筑面积21859，其中商业面积17011，幼儿园面积3060，垃圾中转站面积78、菜市场800、社区用房790、公厕72变电房48。本项目建成后，可安置2010户。1.2.3 主要技术经济指标总用地面积 88449.3m2总建筑面积 158294.41m2其中：住宅面积 136435.41m2 公共建筑面积 21859m2建筑密度 30%容积率 1.79绿地率 30%居住户数 2010

12、户机动停车位 403辆其中：地下 215辆地面 320辆非机动停车位 4008个其中：地下 708个 半地下 3300个1.3 结论本可行性研究报告通过对某地经济适用房项目工程建设的背景分析、必要性论证、项目选址、工程效益分析，以及“技术、经济、安全、环保、卫生等多方面的论证。认为本项目的建设与建成，不仅有利于加快推进某市经济适用房建设的推进；能为某市符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，有利于推动某市房地产市场朝者供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康方向发展；有利于某区经济社会的发展乃至某市构建和谐社会，具有良好的环境、社会和间接经济效益。本可行性研究报告采用的工程方案，不

13、仅技术可行，而且经济合理。建议尽快、尽早立项并开工建设。本项目建设投资为36370.93万元，其中：工程费用33207.19万元，工程建设其他费用2626.24万元，基本预备费537.50万元。资金来源全部由建设单位自筹解决。本项目工程拟建设期为2年。2 建设的背景与必要性2.1 建设背景2.1.1 城市概况某市是某省省会，全国35个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉；某区有2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”；它不仅是生态环境优美的“江南水乡”，还是“军旗升起的地方”是一座举世闻名的英雄城；某市先后获得了“全国卫生先进城市”、“国家卫生城”、

14、“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市工作先进城市”、“全国科技进步先进城市”、“全国双拥模范城市”等光荣称号。规划至2010年建成“北看大连、南看深圳、中看某区”的现代文明花园城市。某区地处长江中下游、鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北；京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道贯穿某区；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江、鄱阳湖入长江至东海。从经济学意义上看，某区已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。某市下辖东湖区、西湖区、某区、湾里区、青山湖区、红谷滩新区、昌北

15、经济技术开发区和高新技术开发区等八个区，以及某区、新建、进贤和安义四个县。总面积为7402km2（其中八区为617km2），城市建成区面积为210km2，规划至2020年城市建成区面积达300km2，总人口（2005年）约为464万人（其中城区人口约209万人），规划至2020年，全市人口为600万人（其中城市人口为300万人）。近年来某区经济发展迅速人民生活不断改善。2005年，全市完成地区生产总值1008亿元，是2000年的2倍；财政总收入126.1亿元，是2000年的2.8倍、一、二、三产业的比例由2000年的10.6:47.2:42.2调整为2005年的7.3:52.6:40.1；城市

16、居民年人均可支配收入由2000年的5734元上升到2005年的20.8m2农民年人均纯收入由2000年的2390元上升到2005年的3879元。在“十五”期间，某市的经济增长速度在全国省会城市的排位中，由“九五”期末的23位跃升至“十五”期末的前五位。城市综合竞争力，在全国200个主要城市的排名中进入前30位。某区经济总量的迅速扩张特别是经济增长速度进入全国省会城市的前沿梯队，某区崛起的态势日益明显。20012005年，某区全市实际利用外资27.08亿美元（年平均增长速度163%）；实际利用内资692亿元（年平均增长速度也是163%）。“十五”期间，某市开放型经济对经济增长的贡献率达42.4%

17、。此外，在台湾电机电子同业公会公布的大陆投资环境的综合排名中，某市在2002年为“不予推荐城市”、2003年为“予以推荐的城市”、2004年和2005年为“极力推荐的城市”。某区开放型经济的迅速发展，加快了某市由内陆型城市向开放型城市转变的步伐。根据某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，至2010年，某市的地区生产总值将达2100亿元（年均增长15%）、财政总收入300亿元，城市人口260万人，建成区面积260Km2，三次产业结构为5：56：39，城镇居民人均可支配收入累计增加9000元，农民年人均纯收入累计增加4000元，城镇化率达60%（年均增加1.6%）、城镇人均住宅使用面积为20

18、m2，农村人均居住面积为38m2，实际利用外资五年累计达到60亿美元。在实现上述目标的基础上，力争再用10年的时间，即到2020年实现人均地区生产总值再翻一番达到10000美元以上，城镇化水平达到7075%，实现工业化和社会的基本信息化，城市人口达到300万人，建成区面积达到300Km2，形成更具实力的某区一小时都市圈，富民强市提升到新的水平，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，实现全面建设小康社会的战略目标，某区进入全国同类城市一流行列。某市委市政府为贯彻某省委省政府建设“三个基地，一个后花园”的战略决策。某市是一座滨江城市、绿色城市和生态

19、城市，有一流的空气和水质，有建设现代花园城市的良好环境，正在努力提高城市品位，认真打造精品城市。根据2003年11月6日召开的某市规划委员会第十八次会议通过的某市城市总体规划（20032020），某区城市发展的总体思路是“西进、东拓、北控、南延”；总体格局是“一江两岸、一核五片”，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区的规划之中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能区自我完善、自成体系的成为两个相对独立的城区（即昌南和昌北城区），形成“一江两岸”，“一城两核”的城市新格局。某市城市用地规划图2.1.2 某区（昌南新城）争取成为某市副中心的概况某区地处城南片，并

20、被某市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是：“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多种功能进行整合、优化城市空间结构、提高城市综合实力、完善城市机能，把某地片建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水平较高的城市综合区”。这一决策给某区带来了前所未有的机遇。为此，某区提出了“开发新城区（即“新昌南城”）、改造老城区，打造三纵两横的城市新格局”的战略思想，并委托美国KXA建筑师事务所编制了“某市城市副中心”新昌南城“概念规划设计方案”，该“方案”将“新昌南城”建于城南村和万溪村，占地面积7k，建成后将构成由高新开发区、民营科技园、昌东工业区、昌南工业园组成的昌

21、东南“半月形”产业带，并集聚都市工业、商务办公、教育培训、休闲娱乐、文化体育和居住等多种功能，以创造显著的经济、社会、环境效益，并提供就业机会。“新昌南城”们于城南城市副中心的核心区、紧靠高新开发区、民营科技园、昌东工业区和昌南工业园组成的“增月形”产业带。它的建成，不仅可以极大地促进区域经济的发展和乇底改变城南地区的旧村面貌，而且可以对某区这个区域性制造业基地的建设提供一个综合性服务平台。同时对拉开某市的城市化框架，促进“半小时经济圈”和“双三角”目标的早日实现具有极其重要的意义。2.1.3 全国房地产行业背景及某市07年房地产市场简况丛宏观政策的角度看，2006年在中国房地产市场的发展史上

22、注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。然而商品房供需矛盾依然突出。去年下半年，全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积同比增速持续低位运行。今年上半年，在居民住房需求持续上升的情况下，商品房供给能力相对减弱。从 05年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，05、06年的商品房销竣比都是 1.143。今年4 个月商品房销售面积和年竣工面积比提高到 1.816，新建商品住宅销售面积是竣工面积的2.02 倍，明显快于去年的1.55 倍，商品房销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点，其中，现房

23、销售同比加快6.8个百分点，期房销售同比加快6.4个百分点，与此同时商品住宅空置面积同比下降0.8，其中，东部和中部地区同比上升1.7和7.5，高和空置面积下降显示出市场需求依然旺盛，供求关系趋于紧张，中心城市的供需矛盾更加突出。全国近几年商品房竣工面积和销售面积概况全国商品房销售均价增长趋势图因房地产的最大特点就是供应的弹性系数很小，但需求的弹性很大。房子卖得比竣工的快，长期结果必然是供求关系紧张。中国楼市房价涨得快，一是需求旺盛，而供应总量显得迟缓和不足。二是资金流动性过剩、居民收入差距扩大，导致住房投资性、储备性需求旺盛。有针对性的政策调控能够缓解房价过快上涨。供应方面，在严格保护耕地的

24、前提下，保证商品住宅用地足量、适度提前供应。为此，首先，分清住宅用地和工业用地的区别，地方政府要特别控制工业用地。其次，在土地总量控制的情况下，需要思考如何盘活存量土地和农村的宅基地。同时，可以适当提高商品住宅的容积率，如今的建筑技术可以使商品房向更高层发展。 全国部分重点中心城市增厂情况某市房地产市场运行情况也概莫能外，根据某市房管局发布上半年房地产市场运行情况报告。今年上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。全市房地产地税收入9.72亿元，同比增长53.9%；房地产契税收入3.59亿元，同比增长30.1%，房地产税

25、收的大幅增长显示某区房地产市场仍然活跃。主要表现在以下几方面：l 投资和新建规模均有增加。今年1-5月，某市房地产开发投资完成29.83亿元，同比增长8.4%，其中住宅投资27.50亿元，同比增长36.3%。全市商品房施工面积为696万平方米，同比增长10%，其中商品住宅施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积147.43万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积51.91万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。l 市区商品房销售89亿元。上半年，全市（含四县）商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，

26、销售金额117.3亿元，同比增长75%。其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。l 市区存量房成交额上涨10.05%。截至2007年5月底，全市商品房空置面积为7.83万平方米，同比下降50.1%，其中商品住宅空置面积6.68万平方米，同比下降38.2%。1-6月，某区存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87；其中市区完成存量房

27、交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05。2.1.4 某市经济适用住房概况在国发199823号文中，国务院提出：“对不同收入家庭实行不同住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。同时，“调整住房投资结构，重点发展经济适用住房”，按照“保本微利”原则，确定经济适用住房的7项费用构成和3以下的利润控制原则，以促使“经济适用房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购房”。经济适用房是党和国家为解决广大中低收入家庭住房问题而建的普通住房。调控供求总量和供求结构，促使房

28、地产市场健康发展。年初，某市有关部门立项在红谷滩新区建设一个总建筑面积万平方米的经济适用住宅小区。“十五”期间，某市共建设经济适用住房近万平方米，全市已有万余户家庭购买或被安置到经济适用住房，对市政工程建设和满足中低收入家庭的住房需求都起到了积极的作用。年在城区东南西北规划了建设用地亩，年又新增规划用地近亩，用以改善中低收入家庭的住房条件。按照国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的精神，某市政府决定在城东、城南、城西、城北等四处实施经济适用房建设，按非盈利的成本价格，面向全市中低收入、无房或住房困难的职工、群众出售，符合条件者均可购买。城东、城南、城西、城北等四处经济适用房分别占地亩、亩、亩和

29、亩，月将全面开工。城东小区：位于高新大道灌城渡假村对面，占地面积亩，总投资亿元，总建筑面积万平方米，已开工面积万平方米，其中万平方米已竣工。城南小区：位于拟建的青山湖南大道，占地面积亩，总建筑面积万平方米，均已基本竣工。城西(康桥绿城)小区：位于拟建的水厂西路，占地面积亩，总建筑面积万平方米，已开工万平方米，其中万平方米已竣工。城北小区：位于青山北路长巷村，占地面积亩，规划总建筑面积万平方米，已开工万平方米，其中万平方米已竣工。 07年元月18日，某省某市首批经济适用房销售试点培训班在某区政府礼堂隆重召开。标志着某省首批经济适用房试点工作全面展开，某区200户住房困难户将告别低矮破旧拥挤的平房

30、喜迁新居。 继今年2月10日全省首批经济适用住房销售在我市成功公开摇号之后，我市推进经济适用住房建设又出新行动。5月26日上午，随着位于红谷滩新区凤凰洲片区的经济适用住房凤凰家园项目的开工建设，我市今年70万平方米的经济适用住房建设宣告全面启动。在今年接下来的时间里，我市将分成四个地块加紧经济适用住房建设，进一步积极妥善解决老百姓特别是中低收入家庭的住房困难问题，从而真正让百姓安居、让社会祥和。按照某市政府的规划，全市每年将按房地产开发总量的比例，扎实推进经济适用房建设，确保年春节前向全市中低收入无房户和住房困难家庭提供万平方米的经济适用住房，力争用年时间基本解决中低收入无房户和住房困难家庭的

31、安居问题。2.2 项目建设的必要性2.2.1 完善某市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要住房供应体系中主要以普通商品房为主，经济适用房供应较少，当前某市普通商品房的建设面积为某市的住房主要供应，供求结构矛盾突出，供求矛盾严重，且价格增长较快，对一些中低收入者因购买力有限只能望房兴叹，影响了某市市民居住，不利于市民生活质量的提高，更不利于促进房地产市场持续健康发展。目前我国正在构建普通商品房、限价房、经济适用房、廉租房的住房供应体系，满足社会各类收入群体的住房需求。而房地产市场健康发展的三大基本要素是：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要大幅度增加经济适用房的比重是解决供求结

32、构不合理和缓和供求矛盾突出问题的重要措施之一，有利于扭转商品房与经济适用住房等社会保障性用房短缺局面。在1998年国务院23号文件这一我国住房改革的纲领性文件明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这几年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。经济适用房成为稀缺资源，成为寻租的对象。我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。某地经济适用房的推出，是某市人民政府为解决中低收入家庭住房困难问题而建设的具有保障性质的政策性住房。推行经济适用房建设，将有利于房地产市场供求基本平衡。

33、在积极推行经济适用住房建设的同时，对某区房地产开发实行总量控制，使房地产开发总量与经济发展水平、人民群众生活水平以及居民住房消费需求相适应。可以调节房地产市场供求关系，实现房地产市场供求基本平衡；有利于促进房地产市场供求结构基本合理。本项目建设的经济使用房住房套型建筑面积严格控制在90平方米以内，可以增加中低价位、中小户型住房的供应，从根本上扭转大户型住房供应比例过高的局面，以改善住房供应结构，实现住房供应结构基本合理；面对当前房价居高不下的情形，通过推出经济适用房，实行限价销售，对过高的房地产价格有一定的平抑作用，促使房地产市场价格趋向理性化。因此，某地经济适用房的建成是完善某市住房供应体系

34、，促进房地产市场持续健康发展的需要2.2.2 解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题，构建和谐某区的需要目前，我国社会正经历着深刻的变化，改革发展正处于一个关键时期。工业化、城镇化和经济结构的调整加速；社会组织形式、就业结构，社会结构的变革加快。人民群众的经济政治文化需求更趋多样；社会利益关系更趋复杂；人们思想活动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强。因此，我国正面临着并将长期面对各种各样的矛盾和问题。要实现全面建设小康社会的宏伟目标，就必须正确应对这些矛盾和问题，大力促进社会和谐，这既是全面建设和谐社会的重要内容，也是实现全面建设和谐社会的重要前提。和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱

35、、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。全面建设和谐社会，关系到最广大人民的根本利益；关系到执政党的社会基础和实现其历史任务；关系到全面建设小康社会和国家的长治久安。因此，应深刻认识全面建设和谐社会的重大意义，自觉承担起和谐社会建设的历史任务。这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响（INESC , 2004）。Evans (1988)认为，给定土地供给，则房价决定地价；但反过来不能因此而说土地供应是无关的、不会影响地价或房价。高晓慧（2001）计算天津楼面地价和住房价格的相关系数为 0.98905，认为地价是房价基础

36、，房价是地价表现，房价对地价具有反作用。刘琳、刘洪玉（2003）认为笼统地说房价高决定地价高、或者地价高决定房价高都是片面的，从需求和供给角度看二者的因果关系不一致。苗启虎、王方华（2004）则认为从经济学角度看房价上涨导致地价上升，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归于我国现有土地制度，认为“中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨”。经济适用房的供应对象，是指在社会发展领域的弱势居住群体，即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体，它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。这类人群一般是占社会绝大多数的中低收

37、入者。城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决，而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。本工程的建设，能促进某市保持经济的持续快速协调健康发展，发展社会主义民主，落实依法治区（市）的基本方略、加强思想道德建设、维护并实现社会公正和正义，增强全社会的创造活力，加强社会建设和管理，处理好新形势下的人民内部矛盾，加强生态环境建设和治理，保持社会稳定等。为此，本工程的建设，是解决低收入家庭和困难群体住房难的问题和构建和谐某区的需要。2.2.3 提升老城区的品位，加快城镇化进程，建设花园城市的需要经过改革开放20多年的发展，我国农业生产水平显著提高，城市经济实力明显增强，推进城

38、市的物质基础基本具备；社会主义市场经济体制初步建立，推进城市化的体制环境逐渐形成；国民经济的进一步发展，提出了加快城市化进程的迫切需要。为此，不失时机地实施城镇化战略”；并提出我国城镇化发展的原则是：“循序渐进、节约土地、集约发展和合理布局”。中国城市化率及预测数据来源：国家统计局随着城市经济规模的膨胀，城市经济重心集中于城市中心区域的弊端也愈加明显。城市中心过剩的人口和产业需要借外力迁移到城市近郊或远郊区。另一方面，城市中心的旧城改造，也需要把城市中心的人口置换到城市近郊，在城市郊区化的运动中，一场规模宏大的城市化进程也在同期展开。按照某市政府规划的“双300”（即到2010年，实现城区面积

39、达到300平方公里，城市人口达到300万）的发展目标，老城区居民要改善现有居住环境，新增城市人口要安家置业，只有向外不断地进行扩张，周边效县区域为城市发展提供了广袤区域。加快某区室城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新的解决途径。城市拆迁安置难，是城市基础设施建设和旧城改造所遇到的重大难题之一，经济适用住房建设为拆迁安置提供了有效的房源。目前，某市每年城市基础设施项目和土地出让开发项目拆迁房屋总量约为35万平方米，按80拆迁户需实物安置计算，每年需供房30万平方米。全市现有级危房户1.25万户，按每户安置面积65平方米测算，需供房约80万平方米，按5年时间基本改造完成测算，则每年需供房量1

40、6万平方米。考虑到还需提供一定数量的经济适用房，用于解决中低收入家庭住房困难问题，暂定每年符合经济适用住房条件的对象需购置5万10万平方米。城南经济适用住房地处某区，地处城南片，并被某市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，为某区城市的副中心地带，是某市城市核心区的重要组成部分和城市建设的重发展地区；因此，本工程的建设，不仅是提升提升老城区的品位，加快城市化进程，建设花园城市的需要。3 场址概况与主要建设内容3.1 场址概况3.1.1 地理位置本项目拟建在某地片区某区东部，北起新溪桥路，东毗高新大道，南至城南公路、西临五干渠。此场址符合土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设

41、规划和住宅建设专项规划。可有效的利用现有的市政设施条件、交通条件和公共服务设施条件作为经济适用住房配套设施。3.1.2 城市规划的要求根据城市规划行政主管部门选址意见书，应符合如下要求：用地性质：居住用地容积率：1.8建筑密度：30%绿地率：30%机动车位：1PS/5户、公建1车位/300建筑间距：多层11.1H以上，高层10.8H且不少于24米以上3.1.3 场址地形地貌及现状本项目场址呈梯形状，南北长497m。用地最宽处约324米，最窄处约47米。总用地面积88449.3。场地属赣抚冲击平原地貌，场地下无埋藏的河道、沟滨、墓穴、防空洞等对工程不利的埋藏物。地形较平整。场址范围内主要是一些菜

42、地，池塘等荒地及附近居民的关养家禽的一些简易平房。3.1.4 地震烈度和稳定性根据建筑抗震设计规范和中国地震动参数区划图划分，某区地区的基本地震烈度为度，设计基本地震加速度为0.35S。场地类别为“”类。为抗震有利地段，区域地震稳定性较好。3.1.5 交通本项目用地北起新溪桥路，东毗高新大道，南至城南公路，往西约1.5km即是青山湖南大道。周边路网十分健全，因此，本项目的交通十分便利。3.1.6 公共设施本项目建设过程和建成后的供电、给水、燃气、电讯和有线电视均可就近与某区的供电网、给水管网、燃气管网、市话网和有线电视网相连。排水采用雨污分流排水体制，雨水以自排方式进入附近水系；污水排入城市污

43、水管网。4 工程建设方案4.1 设计原则严格遵守和执行国家现行有关方针政策和技术标准、规范，力求技术先进、安全可靠。服从城市规划要求，坚持以人为本原则，充分考虑建筑与城市道路和周边环境的关系，确保建筑有最佳位置和良好朝向。充分利用建筑用地，因地制宜，力争最大的利用率，以满足建设单位对用地的使用要求，发挥投资效益。合理布置道路和基地的车辆出入口。重视绿地规划、营造良好的环境质量。探索21世纪生活模式，满足现代城市居民需求，符合居住生活规律，创造方便舒适安全优美的特色居住小区。规划布局、环境塑造、单体设计三者完美结合，确保小区有完美的规划结构和形态布局。满足居民有一个良好的生活居住环境。建筑形象力

44、求创新，以新颖、和谐、简洁、朴实的建筑语言和时代气息，良好的视觉效果，谐调的居住建筑形象，展现建筑的内在性格和时代风貌。4.2 总平面布置1、依据城市总体规划要求，（三期）居住小区布置在红谷滩新区红谷七路以北、红谷六路以南、丰和二路以西地块兴建。场地方整，地形相对平坦，阳光充足，空气流通，排水顺畅，交通方便。市政基础设施基本完善。2、根据地形和周边环境特点，小区划分为A、B、C、D四个组团。A组团由2栋11层、2栋20层住宅楼组成，位于丰和二路红谷七路交汇处。B组团由7栋11层、2栋16层住宅楼组成，位于小区的东北部。C组团由6栋11住宅楼组成，位于小区的西北部。D组团由9栋11层住宅楼组成，

45、位于小区的西南部。组团之间既独立成区，又互有联系，且有利于工程分期建设实施。建筑采用围合对称方式布局，沿中轴线布置景观建筑。各建筑均有良好的朝向和日照通风条件。3、小区设置有配套齐全的公共服务设施。行政管理、物业管理、生活服务、文化休闲、商业网点采用大集中、小分散的方式布置，方便住户生活和解决居民就业。其中A组团的A-1#、A-2#楼底部1层、2层，B组团的B-3#、B-4#楼底部1层、2层，D组团的D-1#、D-4#、D-6#楼底部1层、2层，D-2#、D-3#楼裙房1层、2层均设置有商业网点和菜市场等。能方便居民就进购物。B-5#楼底部1层、2层设居委会、社区办公及活动中心。A-3#、A-

46、4#、B-8#楼设地下室设备用房。B-3#楼设地下自行车库。幼儿园设于B组团之东南部，紧邻A组团和丰和二路，有利居民接送。小区配套设置一处公共厕所、垃圾站和相应的配电所。中心庭院下设地下停车库。4、小区正南部位，丰和二路和红谷七路交汇处设置街心花园。在A组团与B组团、D组团之间布置小区中心庭院绿地并与B组团、C组团和D组团组成的绿化景观长廊相接，形成小区的景观主轴。各组团设有组团绿化庭院。组团内建筑与建筑之间设置不同格调的绿化庭院。形成开放的小区大空间与小庭院空间的相互衔接和相互渗透的关系，直线与曲线相结合，塑造丰富的室外环境，形成独特的空间秩序和地理特征。在小区各组团之间以草坪为主，造景树种

47、，灵活布置小广场、建筑小品，形成良好的景观空间，组成丰富的景观。供人们休息运动。庭院绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺设活动场所。成为居民的“室外起居室”。各庭院绿地布置选用各具特色的树种，增强院落的可识别性。5、小区在红谷七路设立出入口，红谷六路设次出入口。交通组织以“人车分流”原则，形成不受机动车干扰的步行路和车行路。以枝状结合的路网系统联系各庭院、组团，并组成中央绿地的步行系统。道路系统由组团道路、宅前小路二级组成。组团路路面宽度7.0m，宅前小路路面宽度2.53.5m。院落内部通道可满足车辆通行。最小路面坡度不小于2。车辆采取分散方式沿道路布置，尽量避免对步行系统形成干扰，并保

48、证院落空间的完整性。景观步行道贯穿小区南北，运用草皮、广场砖、卵石、青石板、木板和混凝土制造不同的地面肌理。构造步行者变化的视觉体验，搂间道路蜿蜒曲折，并以绿化穿插，形成步移景异的视觉效果。道路和广场用混凝土材料捣筑。汽车泊位采用植草生态砖铺设。6、按城市道路和建筑物无障碍设计规范的有关规定。小区道路交叉路口、街坊路口，建筑出口、广场入口设缘石坡道。小区道路、广场、人行步道、公共绿地、绿化带等设行进盲道。行进盲道的起点、终点和转弯处，人行道中的台阶、坡道、障碍物，人行横道入口、广场入口等设提示盲道。公共绿地的入口、通道及休息凉亭地面有高差者，设提示盲道、轮椅坡道和扶手，休息座椅旁设轮椅停留位置

49、。公共厕所入口设入口平台、轮椅坡道和扶手，厕所内设残疾人专用坐便器、小便器和洗手盆及安全抓杆。组团地面停车位各设一个残疾人专用车泊位。使乘轮椅、拄盲杖等肢残人士和使用助行器的小区内外人士能安全、顺利到达小区各建筑或公共活动场所。体现对残疾人士的关爱。7、技术经济指标总用地面积： 13.00公顷总建筑面积： 296015.00m2其中：居住建筑建筑面积： 269670.00m2公共建筑建筑面积： 25344.00m2容积率： 2.28建筑密度： 24.00绿地率： 35.00%总户数： 2644户机动车泊位： 535个其中：地面泊位： 320个地下泊位： 215个4.3 建筑设计4.3.1 设计

50、依据民用建筑设计通则GB503522005住宅建筑规范GB503682005住宅设计规范GB500981999（2003年版）老年人居住建筑设计标准GB/T503402003老年人建筑设计规范JGJ12299托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ3987商业建筑设计规范JGJ4888办公建筑设计规范JGJ672006城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001汽车库建筑设计规范JGJ10098屋面工程技术规范GB503452004地下工程防水技术规范GB501082001全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑2003工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2002年版4.3.2 工程概况（三期）共规划A

51、、B、C、D四个组团，28栋住宅楼和1栋幼儿园、1栋公厕、1栋垃圾站和1栋配电所。其中A-3#、A-4#为住宅楼，B-3#为16层住宅楼，其余为11层住宅楼。20层高层住宅楼作为小区景点和标志，为小区提供导向性。4.3.3 功能布局1、套型设计合理。由于本工程是拆迁安置小区，为了满足足够的安置户数要求，设计除A-3#、A-4#楼为1梯2户单元外，其余各楼均为1梯3户单元。套型以2房、小3房为主，少量为1房和4房套型。套型建筑面积分别在每套60m2至140m2之间，以90m2中小套型为主。套型设计充分考虑了经济适用套型的紧凑布置。2、套内平面布局紧凑，功能分区明确，动静分离、洁污分离、公私分离、

52、私密分离。空间利用充分，配套设施齐备。各建筑均为坐北朝南，套内各功能空间全部能直接对外开窗，朝向、日照、采光和通风等卫生条件良好。各户均能有观赏公共绿地或庭院绿地的观景面。3、各建筑设计概况：楼号层数总高（m）标准层单元及套数建筑面积（m2）功能布局A-111+1F38.554单元12套13649.571F、2F商店，3F10F住宅，11F、1 2F跃层住宅A-211+1F38.554单元12套13649.571F、2F商店，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅A-3、A-41+20F60.452单元6套17017.00地下层设备用房，地上层住宅B-1、B-611+1F36.302单元6套7

53、359.161F10F住宅，11F、12F跃层住宅B-2、B-711+1F36.302单元6套7374.581F10F住宅，11F、12F跃层住宅B-31+16F49.652单元6套10530.43地下层自行车库，地上1F商店，2F以上住宅B-411+1F38.551单元3套3583.871F、2F社区办公，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅B-511+1F38.552单元6套8402.021F、2F商店，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅B-81+20F60.452单元6套13561.16地下层设备用房，地上层住宅B-9、D-811+1F36.302单元6套7860.081F10F住

54、宅，11F、12F跃层住宅C-1、C-211+1F36.454单元12套12223.511F10F住宅，11F、12F跃层住宅C-311+1F36.302单元6套7875.341F10F住宅，11F、12F跃层住宅C-4、C-511+1F36.452单元6套12223.511F10F住宅，11F、12F跃层住宅C-611+1F36.302单元6套9177.721F10F住宅，11F、12F跃层住宅D-111+1F37.153单元9套12495.001F、2F商店，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅D-211+1F36.453单元9套10653.99裙房1F、2F商店，主楼1F10F住宅，1

55、1F、12F跃层住宅D-311+1F36.453单元9套9639.73裙房1F、2F商店，主楼1F10F住宅，11F、12F跃层住宅D-411+1F35.552单元6套8402.021F、2F商店，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅D-5、D-7、D-911+1F36.603单元9套10211.191F10F住宅，11F、12F跃层住宅D-611+1F37.653单元9套12407.501F、2F商店，3F10F住宅，11F、12F跃层住宅幼儿园3F12.759班3137.68地下车库1F3.98630.00垃圾站2F3.6100.004.3.4 剖面设计小区各建筑室内设计标高0.000设

56、于首层地面。室外地坪设计标高，住宅楼和幼儿园为-0.450m，室内外高差0.45m。商店为-0.150m，室内外高差0.15m。住宅层高为3.00m，幼儿园层高为3.60m。商店、社区办公层高首层4.50m，二层3.90m。裙房商店层高首层4.80m，二层4.20m。地下设备用房层高4.50m4.80m。地下汽车库和自行车库层高3.90。室内空间高度能满足各功能用房使用高度的要求。4.3.5 交通组织A-3#、A-4#、B-8#为20层高层住宅楼设剪刀楼梯1座，电梯2台。B-3#楼为16层高层住宅楼设封闭楼梯间1座，电梯2台。B-4#楼为11层塔式住宅楼设封闭楼梯间1座，电梯1台。其余11层高

57、层住宅楼均设普通楼梯1座，电梯1台。幼儿园设封闭楼梯间2座。社区办公设封闭楼梯间2座。B-5#、D-4#楼商店各设3座封闭楼梯间。2层小商店各自设楼梯1座。地下车库设4座封闭楼梯间。楼梯间开间尺寸为住宅楼梯2.60m2.70m，剪刀楼梯2.80m。幼儿园楼梯3.20m。商店楼梯1.40m（梯段）3.60m、4.00m。社区办公楼梯3.60m。地下车库楼梯3.00m。各建筑出入口布置和交通组织合理，能满足各功能区水平和垂直交通的需求。4.3.6 无障碍设计按城市道路和建筑物无障碍设计规范的有关规定，小区各建筑均设无障碍入口平台、轮椅坡道和扶手。住宅楼设无障碍电梯。幼儿园、社区办公、公共厕所和大空

58、间商店设无障碍厕所。确保残疾人士能方便、安全使用。4.3.7 立面造型建筑外观采用新现代主义建筑风格，简洁务实，高雅时尚。建筑顶部的退台处理，为顶层住户提供了私人的空中室外花园，丰富建筑外观。色彩的运用是个性的表达，建筑立面在顶层跃层上采用黄色墙面，与白色的建筑形成强烈对比，点缀红、蓝色带使居住环境充满激情与活力。屋顶是居住的第五立面，屋顶飘架在蓝天白云衬托下显得轻巧而现代，成为小区的标志。4.4 结构设计4.4.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑结构荷载规范GB500092001建筑抗震设计规范GB500112001建筑工程抗震设防分类标准GB502232004

59、中国地震烈度区划图1990年版中国地震动参数区划图GB183062001建筑地基基础设计规范GB500072002建筑桩基技术规范JGJ9494钢筋混凝土承台设计规程混凝土结构设计规范GB500102002高层建筑结构设计规范JGJ32002钢结构设计规范GB500172003砌体结构设计规范GB500032001建筑结构统一标准GB500012001地下工程防水技术规范GB5010820014.4.2 主体结构的使用年限及安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准规定，本工程合理使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0。4.4.3 地震烈度，地震动参数根据中国地震动参数区划图，某区地区地震加速峰值0.05g，即抗震设防烈度为6度，地震分组为第一组。本工程按6度设防，构造措施按6度设防取用，抗震重要性类别为丙类，钢筋混凝土结构抗震等级为三级。框架抗震等级为四级。4.4.4 设计荷载卧室、办公室、客厅 2.0KN/m2卫生间、厨房、餐厅、阳台