中高档品质生活小区学林雅园可行性研究报告

《中高档品质生活小区学林雅园可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中高档品质生活小区学林雅园可行性研究报告（64页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 项目业主简介21.3 可行性研究报告研究范围21.4 可行性研究报告编制依据21.5 主要技术经济指标31.6 简要结论42 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性153 项目市场前景分析183.1 彭水房地产市场发展现状及趋势183.2 项目定位213.3 项目SWOT分析223.4 项目市场前景253.5 项目营销推广254 建设内容及规模274.1 建设内容274.2 建设规模275 建设地址及条件295.1 建设地址295.2 建设条件306 项目设计方案366.1 设计理念及原则366.2 设计思想376.3 总

2、体布局386.4 建筑设计416.5 结构设计467 公用工程建设方案527.1 给排水工程527.2 电气工程567.3 燃气设计627.4 通风与空调设计637.5 消防工程648 绿化景观、环保及节能708.1 绿化景观工程708.2 环保工程728.3 节能779 项目管理组织机构819.1 项目管理组织机构819.2 人员配置8110 项目实施进度8310.1 建设工期8310.2 建设进度安排8311 招投标方案8411.1 招标形式及资质要求8411.2 招标信息发布8411.3 招投标工作组织8512 投资估算与资金筹措8612.1 投资估算8612.2 资金筹措8713 财务

3、效益分析8813.1 财务效益分析的依据、原则及方法8813.2 基础数据8813.3 收入和营业税金测算8913.4 利润测算9013.5 主要评价指标9113.6 不确定性分析9214 社会评价9314.1 社会效益9314.2 社会影响分析9314.3 项目与所在地互适性分析9314.4 社会风险分析9414.5 社会评价结论9415 结论与建议9515.1 结论9515.2 建议96631 总 论1.1 项目概况1项目名称：学林雅园开发项目2项目业主：南昌市金科地产发展有限公司3项目地址：南昌市红角洲。4项目定位：定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。5主要建设内容及

4、规模总用地面积12129m2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。6建设周期项目建设周期为两年，即2010年10月2012年9月。7项目投资8资金筹措资金来源拟为：企业自筹资金，预售收入再投入，共计占总投资的50.4%；申请银行贷款，占总投资的49.6%。1.2 项目业主简介金科地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。公司坚持集团公司宏观导向、子公司

5、自主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。1.3 可行性研究报告研究范围1.4 可行性研究报告编制依据1建设项目可行性研究报告编制指南（试用版）；2建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3项目市场调研报告；4项目规划方案及设计说明书；5业主提供的其他相关资料。1.5 主要技术经济指标4 建设内容及规模4.1 建设内容本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼（32层）和部分商服配套用房（3层）为主，同时包括土石方工程、地块内部道路广场、地面停车场、绿化工程、给排水、供配电以及电气系统等配套工程。4.2 建设规模总用地面积12129

6、m2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239 m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。总用地面积 12129m2总建筑面积 69524m2（其中：地上建筑面积 63239m2 地下建筑面积 6285m2）其中：住宅 58077m2商业 4060m2公建配套 1825m2车库 5562m2（166个停车位）绿化面积 4368m2容积率 5.21建筑密度 25.7%绿地率 36.0%可容纳住户 540户5 建设地址及条件 5.1 建设地址6 项目设计方案6.1 设计理念及原则6.1.1设计理

7、念1尊重城市规划布局；2强化生态社区理念；3继承人文历史脉络；4汲取先进科技成果；5激发城市发展动力。6.1.2设计原则1整体性城市的魅力在于其整体性与连续性，“交旅依城”项目设计除考虑到与乌江老城区的呼应关系外，还综合与周边建筑和环境景观的对应关系，使它们从整体空间上相适应、相协调，在空间形态上互相贯通，构成完整的现代城区。2前瞻性通过广场，庭院等方式创造新的社区空间形态，为社区所需要的公共交往，轻松休闲，安全防卫等需求创造适应空间。3均好性合理配置建筑与景观资源间的关系，做到户户观景，强调资源的共享与住户的平等。4合理性设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视

8、线干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。5生态性建筑布局采用点、线结合方式，通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。6人文性小区合理安排设置有篮球场、羽毛球场和儿童游戏场，并铺设健身步道，充分体现了对居民健身需求考虑，以及对老年人和儿童的关爱，小区人性化特点突出。6.2 设计思想项目地块呈长方形，地形较规则，场地地势高差较大，因此，在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境

9、。住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好的视野。户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品的需求。在整体构思上把握以人为本这一核心理念，提炼出信息时代便捷、高效、互动的网络化结构理念，创造出完整的居住生态体系，规划出高效的住宅小区系统。6.3 总体布局6.3.1空间结构 三栋塔楼呈“品”字形布置，向东面乌江敞开，获取最大的江景视域。A、B栋塔楼高31层；C东塔楼高32层，位于小区的中部，作为小区的主题建筑。在用地西侧布置3层商业配套建筑，作为C栋塔楼的裙房；同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布置沿街商业店面，解决居民的市场购物需求。临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常

10、休闲的外部空间。图6-1 建筑总平面布局图6.3.2交通组织1西边彭酉路为城市主要道，连接老城区与酉阳，东侧乌江二桥引桥下有规划的城市支路。今后小区人车流主要来自西边彭酉路；2城市商业人流从相临的城市道路上直接出入。社区居住人流从西侧彭酉路和东侧规划支路上出入。规划中利用地形高差设置一层地下车库，出入口开在西侧彭酉路上；3各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽1.2m，坡度1/12；4设置紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救；5地面停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。6.3.3竖向设计场地高差处理。场地南北有10米

11、的高差，如何通过建筑基底面的巧妙设计来消化场地的高差将是剖面设计的重点。设计通过分台处理，消化场地高差。地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅的出入口在车库及店面的屋顶。此外，内部绿地通过踏步和西侧的彭酉路相连。这样既解决了场地高差问题，同时使不同的功能出入口分开，避免相互之间的干扰。场地排水方式以路面排水为主。高差0.7m的护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆。6.3.4景观设计本设计以建筑与绿化内外结合的方式，利用建筑的间距空间，拉近与城市绿化的景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动的效果。在三座塔楼之间布置社区绿化中心，并在建筑周边设置小型绿地，改善社区环境质量。整个地块绿

12、地率达到36%。绿化以列树、单树、从树和草坪等形成和谐统一的整体。列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成一定环境保护。单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。6.3.5总图技术经济指标表6-1 总图技术经济指标表1总用地面积m2121292居住户数套5403总建筑面积m2695243.1按功能性质划分住宅m258077商业m24060车库m25562公

13、建配套m218253.2按地上地下部分划分地上建筑面积m263239地下建筑面积m262854停车泊位辆2115容积率5.216建筑密度25.7%7绿地率36.0%6.4 建筑设计6.4.1设计依据1民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2建筑设计防火规范（GB500162006）；3高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；4汽车库建筑设计规范 (JGJ100-98)；5城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ502001）；6汽车库、修车库、停车场建筑设计防火规范 (GB50067-97)；7重庆市坡地建筑防火规范；8屋面工程技术规范(GB50345-2004)；9地

14、下工程防水技术规范(GB50108-2008)；10工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；11商店建筑设计规范（JGJ 48-88）；12建筑工程设计文件编制深度规定（2010年版）；13重庆市建设工程初步设计审查要点（2006年版）。6.4.2设计概述交旅依城建筑设计共包括A、B、C三栋住宅塔楼及配套公建，D栋为多层公建和地下车库及设备用房，总建筑面积69524平方米，地上63239平方米，地下62859平方米，停车位共211辆。A栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19739平方米，为一类高层住宅；B栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19888平方米，为

15、一类高层住宅；C栋地上32层，13层为商业门面、配套公建，432层为住宅，建筑面积22450平方米，为一类高层住宅；D栋地上3层为车道、物管用房和商业门面，地下一层为车库和设备用房，建筑面积7447平方米，为多层公共建筑，地下车库停车166辆。6.4.3建筑平面功能布局1建筑功能 负一层：商业店铺、停车库、设备用房。一层：住宅、住宅入口大堂、物业管理用房、公厕、消防控制室、社区活动中心。二、三层：商业店铺、住宅、标准层：住宅。屋顶：电梯机房、水箱。2商业店铺设计商业店铺为临街小店面，布置在用地东西两侧，采用独立店面的组织方式，首层临城市道路路，二层通过室内楼梯和首层单独联系。3塔楼标准层设计塔

16、楼类型：A、B栋为每层6户，地上高31层；C栋为每层6户，地上高32层。经济性：塔楼标准层外形尽量方正，隔墙平直分割，剪力墙直接落地，不设转换层，极大地减小了结构造价。合理性：塔楼标准层外形尽量方正，保证房间的良好视线。同时尽可能使楼梯、前室有自然通分与采光。6.4.4立面造型设计整个小区的建筑风格为现代简洁风格。商业以灰色和白色为主色调，塔楼主要为米黄色与灰色相间，局部搭配白色。商业的造型主要通过大面积的玻璃、格栅与实体墙体形成对比，突出了现代建筑的简约造型。在塔楼的设计上，通过相邻两层间设置交错的出挑阳台，增强了建筑立面的变化，丰富了建筑的造型。再通过在建筑立面设置醒目的横向线条，与整个塔

17、楼的竖向体量形成对比与呼应，突出了现代建筑的气质。住宅楼建筑整体高度约100米。其中：车库层高4.0米；负一层商店层高5.0米；一层商店层高4.9米；二层商业店面3.5米；住宅标准层为3.0米。6.4.5安全设计1女儿墙完成面净高1200。2面积1.5的玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗,面积大于0.5的有框门玻璃采用安全玻璃,(钢化玻璃或夹层玻璃)、无框玻璃门采用工程厚度不小于10mm的钢化玻璃、安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003表6.1.2-1选用。3安装在易于收到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃,落地窗,玻璃门及玻璃隔断等,均设有警示标志(在视线高度)或碰撞

18、设施(护栏)等。4楼梯栏杆扶手自踏步前缘量起不小于900mm,靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层， 栏杆扶手高度自可踏面计算为1050mm。栏杆垂直杆件间净距不大于110mm。5楼梯井宽度不大于0.11m。6阳台，上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10mm高度为砼浇注。7低窗台防护措施：窗台高度0.9m时，护栏/固定扇的高度从地面算起，护栏高度为1.0m。8住宅公共出入口，位于阳台，外廊及敞开楼梯平台下部时，采取雨篷等防止物体坠落伤人的措施。6.4.6住宅户型设计1户型设计舒适性 设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理的套型

19、平面，以适应现今的市场。多样性 考虑社区居住人群的多样性，户型设计也体现了多样性的特点，从二室一厅到三室二厅再到四室二厅，面积从80余平方到130余平方，即能满足核心家庭的使用需求，也能满足两代居的家庭需求。合理性 户型严格按洁污分区设计，每户考虑两个阳台，各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。房间面积大小配置体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。表6-2 套型面积控制表套型户型套内面积（）套数（套）套内总面积（）A-1三室两厅100.97565654.32A-2三室两厅99.59565576.76A-3二室两厅71.48583716.70A-4二室两厅73.136040

20、95.00A-5三室两厅99.17565553.24A-6二室两厅75.87604248.72A-1五室三厅173.852347.70A-2五室三厅174.072348.13A-3二室两厅71.484285.90A-4二室两厅73.134292.50A-5五室三厅168.882337.75A-6二室两厅75.872151.74C-1三室两厅100.83303024.90C-2四室两厅116.45303493.50C-3二室两厅75.87302276.10C-4三室两厅98.64262564.64C-5三室两厅100.86262622.36C-6二室两厅71.58282001.30C-1五室三厅

21、175.861175.86C-2七室三厅205.141205.14C-3二室两厅75.872303.48C-4五室三厅168.351168.35C-5五室三厅173.691173.69C-6二室两厅71.482142.95合计54047760.736.4.7建筑主要特征表表6-3 建筑特征一览表项 目 名 称A栋B栋C栋D栋建筑性质（使用功能）住宅、商业门面住宅、商业门面住宅、商业门面、配套公建商业、配套公建地下停车库、设备建筑规模建筑面积（）19739.3019888.0922449.537447.28计算容积率面积（）19739.3019888.0922449.531161.84建筑基底面

22、积（）700.04700.041234.30477.20层数（层）地上/地下31F/-1F31F/-1F32F3F/-1F建筑高度（m）93.2/6.793.2/6.796.212.2/5.7工程设计等级一级一级一级三级设计使用年限（年）50505050防火分类一类高层一类高层一类高层耐火等级地上一级一级一级二级地下一级屋面防水等级级级级级地下工程防水等级级级级抗震设防烈度6666设计基本风压0.45kn/m20.45kn/m20.45kn/m20.4kn/m2主要结构类型剪力墙剪力墙剪力墙框架结构安全等级二级二级二级二级居住户数（户）181181178居住人数（人）579.2579.2569

23、.6停车泊位（个）1666.5 结构设计6.5.1设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；砌体结构设计规范GB50003-2001；建筑抗震设计规范GB50011-2010；建筑地基基础设计规范GB50007-2002；建筑桩基技术规范JGJ942008；混凝土结构设计规范GB50010-2002；高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002；框架轻质填充墙构造图集西南G701（一）、（二）、（三）；混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图03G1011；建筑

24、边坡工程技术规范GB50330-2002。6.5.2设计参数及分类等级1设计参数建筑结构设计使用年限： 50年。根据建筑结构荷载规范GB50009-2001中全国各城市的50年遇雪压和风压的规定，重庆地区100年一遇的风压值为0.45kN/m2,因此取基本风压0.45kN/m2，地面粗糙度B类。本工程地震作用按6度，设计地震加速度为0.05g，地震分组第一组，场地类别II类，特征周期0.35s，多遇地震影响系数最大值0.04，钢筋混凝土框架结构的阻尼比0.05。2建筑分类等级根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级。 地基基础设计等级甲级。根据建筑抗

25、震设防分类标准（GB50223-2008），本工程各栋建筑抗震设防类别为标准设防类。根据建筑抗震设计规范GB500112010，彭水县抗震基本烈度小于6度，根据当地建设主管部门要求，本工程设防烈度6度，设计基本地震加速度为0.05g；设计地震分组为第一组。剪力墙抗震等级三级，框架抗震等级三级。地下工程防水等级为二级。建筑防火分类为一类高层，耐火等级为一级，主体结构截面尺寸及保护层厚度满足耐火等级要求。6.5.3设计荷载标准值1车库: 4.0kN/ m22商业: 3.5kN/ m23卧室、客厅等 2.0kN/ m24厨房、卫生间 2.0kN/ m25楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3

26、.5kN/ m26挑出阳台 2.5kN/ m27屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑8消防车道 20.0kN/ m29设备房、电梯机房 7.0kN/ m210其它均应按国家相应规范规程执行6.5.4 结构设计1变形缝设置本工程商业及车库总尺寸较大，为129.1X65.4m，因此沿长向设置二道变形缝将其分开为A、B、C三栋独立结构单元，以利于抗震和解决长期使用状态下的温度伸缩变形。防震缝设置位置及缝宽详平面图。除此之外，沿短向在施工期间设置后浇带，以减少混凝土收缩产生裂缝。2上部结构选型根据建筑功能不同，对高层住宅采用剪力墙结构，对多层商业以框架剪力墙结构为主。各塔

27、楼竖向除底层车库层高较高外其余较规则，通过加厚底层剪力墙截面，经计算结果表明竖向规则。平面除塔楼偏置外基本规则，为解决塔楼偏置带来的刚度不均，在商业、车库的适当位置也布置剪力墙，以平衡平面刚度，同时对车库屋面与塔楼相邻跨加强板厚，以加强塔楼与裙楼连接。经计算结果平面基本规则。对各栋楼均采用现浇钢筋混凝土结构。楼屋面采用现浇肋梁楼盖，车库顶板荷载大，采用双向井字楼盖。3地基基础根据地勘报告，本工程较合理的持力层钙质页岩，但本工程钙质页岩埋置较深，且其上有砂层、卵石层，有地下水，如采用人工挖孔桩，会因为地下水存在，容易引起流砂而无法下挖。因此决定采用冲孔灌注嵌岩桩基础，以中风化钙质页岩为桩基持力层

28、。施工时应特别注意桩距较小时必须跳槽施工，即待先施工桩的混凝土强度等级达到70%后才能开始冲相邻桩。地基承载力取值如下：中风化钙质页岩饱和湿度单轴抗压强度标准值：fr =11.2Mpa；4地下室挡墙采用与主体结构结合在一起的钢筋混凝土挡墙，挡墙厚度详基础图。混凝土采用防水混凝土，抗渗等级P6。6.5.5主要结构材料1上部结构混凝土强度等级： 柱、混凝土墙：C45-C30 梁板：一般为C30，车库屋面：C40 构造柱、圈梁：C20 桩：C30，基础梁：C30,承台梁，筏板：C402钢筋： HPB235级（fy=210MPa）HRB335级（fy=300MPa）HRB400级（fy=360MPa）

29、CRB550级（fy=360MPa）3填充墙：框架填充墙体：采用页岩空心砖，其干容重r8.0kN/m3，用M5.0混合砂浆砌筑。7 公用工程建设方案7.1 给排水工程7.1.1设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003 （2009版）；室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范GB50014-2006；二次供水设施卫生规范GB17051-1997；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB 50067-97；污水综合排放标准GB8978-1996；节水型生活用

30、水器具CJ1642002；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)；气体灭火系统设计规范GB50370-2005 (2005年版)；业主提供的其他设计相关资料。7.1.2室外给水设计1水源本工程水源为城市自来水，供水管径为DN250mm,供水压力约为0.4Mpa。本工程从地块东、南侧路旁的市政给水干管上各接一根DN150mm的引入管，红线内给水管网（DN150mm）布置成环，环上设置有室外消火栓，环管管径为 DN150mm。2用水量表7-1 用水量计算表用水项目名称使用单位单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m3)最大时最高日住宅1850人每日250

31、202438.64463.75办公管理200人每班501.581.8810商业4381m2每日51.5122.6821.4绿化4368m2每次21.032.918.76小 计32.95363.55未预见水量按本表1至4项之和的10%计3.336.36合 计50.72554.30经计算，本项目最高日用水量为554.30立方米。3室外给水管道系统（1）室外生活给水管道与室外消防管道共用，由市政管道接入两根DN150的管道供水，两条给水引入管上设置水表井，水表之后设置倒流防止器。（2）共用管道围绕小区道路成环状布置，并向地下车库室内消防水池及各栋建筑生活系统供水。4室外消防给水工程设计（1）室外消防

32、水源采用城市自来水；（2）室外消防用水量为15L/s；（3）共设置4套室外地上式消火栓，距路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m；（4）室外消防采用低压制给水系统。发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或者经消防水泵接合器供室内消防灭火用水；（5）建筑物室内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接合器设置于小区内四周，并靠近市政道路方便消防车的工作。消防水泵接合器均采用地上式。5管材（1）室外共用给水管道采用管内嵌钢丝（板）网塑料给水管，热熔连接；（2）内嵌钢丝（板）网塑料给水管应符合生活饮用水输配设备及防护材料的安全性评价标准GB/T17219的要求；（3）管

33、道、管件及阀门的工作压力为1.6MPa。7.1.3室外排水设计1室外污水工程设计城市污水管道位于本工程北侧路旁，允许本工程污水排入。本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。生活污水排水量：按最高日生活用水量90%计。生活污水最高日排水量498.6m3 。本工程生活污水汇集并经处理达标后，排入城市污水管道。本工程设一套集中污水处理设施。室外排水管道采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。基础根据地质条件确定。本工程采用混凝土砌块检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。2室外雨水工程设计城市雨水管道位于本工程北边路旁，允许本工程雨水排入。场地雨水：采用重庆地区暴雨强度公式：2822(1+0.77

34、5L)/(12.8P0.776) 0.77，设计重现期P为2年，集水时间t取12分钟，综合径流系数取0.8。道路雨水由雨水篦子收集后排入市政雨水管道。地下车库出入口处设雨水沟截流雨水，排入室外雨水管道。雨水管采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。雨水口、雨水检查井均采用混凝土块砌筑。7.1.4建筑给排水工程1生活给水系统为充分利用市政给水管的水压以及管理上的方便，本工程竖向分为高中低3个供水区域。低区为1-10F由市政给水直接供给，市政供水压力位0.4MPa；中区为11-21F由无负压供水设备供水。高区为22-32F由无负压供水设备供水。管材采用钢塑复合管，采用可锻铸钢衬塑（PEX）灌录链接件和

35、沟槽式管接头连接。工作压力采用1.2MPa。2生活污水系统室内采用粪便污水与洗浴、洗涤废水合流排水管道系统。各栋建筑室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下车库内废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。为保证良好的室内环境以及便于使用，污水管道系统设伸顶通气管。采用内螺旋管加螺旋器（加强型）。排水管道除地下层为明装外，其余部分均暗装在管道井内，或者靠近墙、柱安装完毕后做装饰处置，并留出检查口。排水管采用柔性塑料内螺旋排水立管、橡胶圈法兰盘接口。3屋面雨水排水系统屋面雨水采用外落式重力流排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集后经沿外墙敷设的雨水管道排至室外

36、雨水检查井。室外雨水管采用UPVC排水管。7.2 电气工程7.2.1设计依据高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005版）；民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-92）；10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2001版）；汽车库、修车库、停车场设计规范（GB50067-97）；低压配电设计规范（GB50054-95）；住宅设计规范（GB50096-1999）；有线电视系统工程技术规范GB50200-94；安全防范工程技术规范GB50348-2004；建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；经批准的

37、方案设计说明及其他各专业提供的有关资料。7.2.2强电设计1电源 本工程主电源由邻近市政电力供电主干网提供一路10kV电源，经市政电缆沟敷设至建筑物前，再埋地引入10kV变配电房。10kV供电线路进线规格型号规格由供电局确定。本工程备用(应急)电源采用环保型风冷式自启动柴油发电机组，柴油发电机组常用容量为400KW。柴油机尾气排放达到欧3标准，经降温、消烟后与排风混合，进行低空排放。供电电压为0.38/0.22kV。2荷载指标及负荷估算 本工程主要由多栋高层民用建筑组成。负荷等级为一、三级。其中消防用电设备（包括消防用水泵、送排风机、消防电梯、消防报警系统用电、应急照明、楼梯及通道照明、疏散照

38、明、乘客电梯、生活水泵等）为一级负荷；其余负荷为三级负荷。根据城市电力规划规范（GB/502931999），用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。其中：居住建筑等用电取50W/m2（需要系数取0.4），商业建筑用电取120W/m2（需要系数取0.8），公建用电取80 W/m2（需要系数取0.8），车库用电取8W/m2（需要系数取1.0），道路广场等用电取5W/m2（需要系数取1.0），各负荷同时取0.8。经计算，项目计算负荷为： 1582kW。补偿后的功率因数按0.9计算，变压器负载率取80%，则所需安装10kV变压器安装容量为2198kVA。结合项目负荷分布情况，可考虑安装3台8

39、00 kVA高效节能变压器。3配电设施布局10kV高压配电设备选用HXGN-12环网柜，额定电流为630A，分断能力为25kA。低压配电设备选用GCS型固定式组合开关柜，落地安装。电缆采用下进下出方式。变压器选用环氧树脂真空浇注节能型SCB10系列干式变压器，设强制风冷系统，接线为D,Yn11，带保护外罩和温控器，保护外罩防护等级不低于IP20。10kV开关操作机构选用电动操作。10kV进线设负荷开关+熔断器，作过流和速断保护；变压器设过负荷、过流、速断、接地、高温报警及超高温跳闸保护；低压出线选用塑壳断路器作过流兼速断保护。4用电管理及电能计量本工程电费计量为高压计度，在10kV高压配电所母

40、线上均装设三相计量仪表的专用计量柜，内装有有功电度表、无功电度表计量及专用电流和电压表，作为本工程的总计量。在每台变压器低压侧（0.4kV侧）总进线柜上设有功、无功电度表，进行低压计量。公共用电、商业用电均单独设电度表进行考核。住宅进线设总有功电度表，每户设分电度表进行计量。5照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。室外道路、建筑物立面照明采用庭院灯、草坪灯、投光灯等照明器。室内照明光源以荧光灯、高压钠灯为主。地下层及疏散通道、出口、楼梯间、电梯前室等处设应急照明、疏散指示照明和出口指示灯，灯具内装蓄电池，重要设备用房（变配电站、水泵房、消防控制中心等处）应保证

41、2h供电时间和正常的照度要求，其余各处应保证0.5Lx的地面照度和不小于30分钟的供电时间。6电缆敷设小区室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。7防雷接地本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施。配电系统的接地形式采用TN-S方式。7.2.3弱电设计1有线电视系统公共有线电视节目源信号线缆进线引自市政电视网。进线埋地引入，穿焊接钢管保护，进线均做浪涌保护。干线线路采用SYWV-75-12型，采用阻燃PVC管保护。分支线路采用SYWV-75-5型，采用阻

42、燃PVC管保护。本工程在小区设前端箱，内设电源插座，箱体作可靠接地处理。由前端箱引至各住宅的干线采用穿PVC管直接埋地敷设，埋设深度不小于0.7m。电缆进户时与总等电位板连接。楼层分配器箱在楼梯间明装，距地1.8m。各终端有线电视信号由楼层分配器箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内电视插座。每户在客厅设一个电视插座。电视插座距地0.3m暗装。系统采用800MHz邻频传输系统，分配网络采用分配-分配方式，用户终端输出口电平为64+4dBuV。本建筑物有线电视用户点数约为550点。2电话系统住宅1.5对/户；办公用房1对/10m2；设备房1对/间。本建筑物电话用户点数约为1000点。

43、主干电缆和配线电缆间通过交接箱分线，以增加线路网络的灵活性和通融性，提高主干电缆芯线的利用率。电话配出线为直接配线方式。同一条上升电缆线对不递减，作甩线处理。各终端电话由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内电话插座。每户在客厅、主卧室各设一个电话插座。电话插座距地0.3m暗装。办公用房电话线路由楼层分线箱放射式各电话插座。电话插座距地0.3m暗装。本工程在室外设置一个落地式电信交接箱。楼层配线箱在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。主干电缆引自市政通讯网，埋地引入进线做浪涌保护。由交接箱引至各栋楼的电话线路穿PVC管直接埋地敷设引入，入户处与总等电位连接板连接。配出线缆经

44、楼梯间明敷至每层的分线箱，再穿PVC管保护暗敷至各室内电话插座。3宽带网络系统住宅每户设置一个网络信息插座。办公用房每10m2为一个工作区，设置一个网络信息插座。本建筑物电话用户点数约为800点。主干光纤引自市政通讯网，埋地引入进线做浪涌保护。由信息前端箱引至各住宅楼的光纤线路穿PVC管直接埋地敷设引入，入户处与总等电位连接板连接。配出线缆经楼梯明敷至每层的配线箱，再穿PVC管保护暗敷至各室内电话插座。各住宅网络由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内网络插座。每户在主卧室各设一个网络插座。网络插座距地0.3m暗装。办公用房网络线路由楼层配线箱放射式各网络插座。网络插座距地

45、0.3m暗装。光纤配线箱、网络交换机、楼层配线箱在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。末端支线采用6类线缆；出线端口采用6类连接器件；4访客对讲系统本工程在各住宅单元设计访客对讲系统。访客对讲系统主要由管理中心主机，单元门口对讲主机，用户对讲分机及主机电源，电控锁等组成。在每栋住宅单元入口设对讲门口机和电控锁，每户设对讲分机，物管中心设联网管理主机，进行统一管理。对讲门口机和电控锁均距地1.5m在门上安装。对讲分机在用户室内，底边距地1.5m挂墙安装。对讲楼层分配器在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。7.3 燃气设计1设计依据（1）城镇燃气设计规范GB50028-93（2002年版）；（2）

46、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；（3）二氧化碳灭火系统设计规范GB50193-93（1999年版）。2天然气用气量规模根据本规划区的总平面布置，本规划区内主要天然气用户为居民住宅和商业用户，居民住宅用户天然气日用气量按1.2m3/户计算，商业及其他用户按居民住宅用户的10%计算，并考虑总用气量5%的不可预见用气量，可得估算出总用气量为745m3/d。3天然气的气源本项目天然气引自地块旁市政道路上中压天然气干管，其接管用聚乙烯塑料管。4管网系统由于规划地形成长条形布置，为了节省造价，本规划区各地块内室外天然气管道以树枝状的布置方式。室外中压天然气经设置在建筑物外墙的

47、调压箱调压后经庭院天然气管道低压送至各住宅和商业用户使用。住宅用户每户设置流量计单独计量，商业用户则根据各商业设置相对集中的计量装置。5管道敷设方式及防腐室外埋地天然气管道采用燃气用聚乙烯塑料管道，室内燃气管道采用铝塑复合管或镀锌钢管。室外天然气管道采用直接埋地的敷设方式，要求敷设于人行道下时管顶至路面的埋深不小于0.6m，敷设于车行道下时管顶至路面的埋深不小于0.9m，室外楼前燃气管道管顶至路面的埋深不小于0.3m。室内天然气管道则采用明装的敷设方式。7.4 通风与空调设计1通风系统设计地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专

48、篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表7-2 建筑换气次数房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。7.5 消防工程7.5.1设计依据1建筑设计防火规范GB50016-2006；2高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；3汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)；4自动喷水灭火系统设计规范GB500842005；5火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；6民用建筑电气设计技术规范(JGJ/T16-92)；7建筑内部装修设

49、计防火规范（GB 5022295）；8业主提供的主要设计依据和要求；9有关专业提供的技术资料和要求。7.5.2建筑消防1总体布局在总体布局方面，各栋建筑物与附近靠得最近的建筑之间相互间距均符合规范规定的防火间距。内部设有消防车道，由于场地条件限制，形成尽端消防车回车场形式。车道宽度大于等于4米，在净高4米范围内不设置阻碍消防车通行的障碍物。高层建筑周围均利用城市道路设置沿建筑两条长边的消防车道，车道转弯半径均大于等于12米。临街均设有用于人行疏散的消防通道。小区内消防车道与城市消防车道有一处相接。地块内用于消防车通行的道路宽度车4m。当为坡地时，作为扑救面的消防车道坡度5%，消防道路的最小转弯

50、半径R12m。2建筑防火小区设置一处消防控制室。设在C栋塔楼底层，设有对外出入口并与小区内消防车道相连。高层住宅内设两部消防电梯和一部剪刀防烟楼梯，合用前室面积大于10，电梯载重量大于800KG，行驶速度不小于2m/s, 消防电梯的井底设排水设施,电梯顶部设置消防电梯机房。本项目商业门面建筑面积均不超过300平米，商业与住宅部分完全分隔，为一类高层住宅楼，耐火等级为一级。商业门面之间采用防火隔墙分隔，直接对外疏散。住宅每层建筑面积小于650平米，每层为一个防火分区。高层建筑及其裙房为一级耐火建筑；地下车库为一级耐火建筑。 7.5.3给排水消防设计1消防标准本工程为二类高层建筑群，消火栓系统火灾

51、持续时间为 2h；自动喷水灭火系统，以车库为标准按中危险级级计，火灾持续时间为 1h。消防用水量标准及一次灭火用水量，详见下表。表7-3 消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/s2h144m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统15L/s2h108m3由消防水池供合 计360m32消防水源室外消防水源采用城市自来水。 室内消防水源为消防贮水池。消防水池有效容积为 V=360 m3，满足室内一次灭火用水量和室外消防用水量的要求。水池为钢筋混凝土水池。3室外消防系统室外采用低压

52、制消防系统。火灾时，由城市消防车到现场由室外消火栓或消防车取水口取水并加压进行灭火。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。管网上共设有多组地上式室外消火栓。4室内消火栓灭火系统室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在B区地下层内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。消火栓给水系统竖向为高，低两个区。低区（-1F16F）消火栓系统为：地下一层贮水池消火栓加压泵减压阀各层消火栓管网减压阀屋顶高位消防水箱(容积18m3)联合供水，高区（17F32F）消火栓系统为：地下一层贮水池消火栓加压泵各层消火栓管网屋顶高位消防水箱(容积18m3)联合供水。建筑物内各层

53、均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有同层2 股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱不小于10m。每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mm L25m麻质衬胶水带一条，DN6519mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只。在C栋住宅楼屋顶设置高位消防水箱，其有效容积18m3，材质为镀锌钢板，安装高度满足整个小区最不利点消火栓处的静水压力不小于0.07MPa的要求，提供初期灭火的水源。消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，其水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的

54、指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水加压水泵的备用泵应在工作泵发生故障时自动投入工作。5消防排水住宅电梯坑底积水和自动喷水灭火系统消防排水，利用地下层潜水泵进行排水。7.5.4电气消防1消防报警本工程建筑防火保护等级为一级，采用控制中心报警型式。消防控制中心设于商业配套负一层，直接向外疏散。消防报警系统采用总线制火灾自动报警系统，楼梯间、走道、设备房、商场等处均设感烟探测器；车库设感温探测器。各防火分区按要求设手动报警按钮。联动控制由火灾报警联动控制器实现，可在控制中心进行逻辑编辑。消防水泵和风机采用总线/多线制双重联动控制；其他联动设备采用总

55、线制控制。消防电梯在火灾情况下，自动归底，开门放客，转入消防员控制状态；普通客梯在火灾情况下，自动归底，开门放客，锁住不用。各楼层消防广播可通过控制模块实现分层广播。在变配电站、消防水泵房各设固定消防电话一部；在手动报警按钮处设置紧急电话插口。2消防设备供电及配线消防设备供电全部采用1回市电和1回柴油发电机电源双电源供电，末级配电箱自投自复的配电形式。消防报警系统接地电阻要求小于等于1欧。消防设备供电线路及控制线路、警报系统线路采用耐火配线，其余线路采用阻燃配线。3应急照明及疏散指示灯疏散通道、楼梯前室、电梯前室、设备房设应急照明灯，灯具由双电源供电、内设蓄电池作第三电源。蓄电池应保证变配电站

56、、水泵房、消防控制中心等重要设备用房应急照明照度与正常用相同且持续2h；其余各处保证0.5Lx的地面照度和不小于30分钟的供电时间 8 绿化景观、环保及节能8.1 绿化景观工程8.1.1设计理念及原则根据既有绿化景观步行广场作为景观主轴，也有婉约细腻的组团景观环境打造，多层次，多点，多面的景观处理保证了景观遵从大环境，局部打造小“风景”。合理布置建筑，增加空间层次，创造步移景异的多层次、立体绿化空间各组团景观主题特色的确立，将功能性与观赏性相结合，打造一个现代、生态，独树一帜的具有特色的主题社区。1整体性：总体规划结合用地的自身条件，从整体上统筹布局，以景观设计为骨架把各住宅联成一体。2均好性

57、：尊重每户业主，阳光、空气、绿地、水系及交通为社区所共有。个性化空间营造，使得户户开窗见绿，小区内部形成多个景观视角，人们将有更多选择，实现利益均等与最大化。3以人为本：人居环境以人为本，注重景观，从布局形式，空间尺度，环境氛围到单体设计等各方面营造亲和感和人情味，满足人们物质和精神生活的双重需要。4与环境共生：本项目的设计充分考虑了周边的自然条件，因势利导。景观设计最大限度结合并利用了地块原有的地形，同时注重地块的原生态及新秩序间的相互协调。5内部空间：房屋之间形成私密和半私密的外部空间。这里是绿色与交往的空间，也是社区生活的舞台。这里有广场、草地、水径、花架、座椅、儿童游戏场等，开敞庭园由此成为社区精神的中心，成为社区可识别的标志，由此可营造适宜的外部空间和物质环境，以诱导人们通过交往逐步建立邻里意识，强化一种社区的归属感。8.1.2绿化设计该项目用地较紧张，建筑体量相对分散，如何有效地利用场地特点创造丰富的绿化景观是整个景观设计的核心思想。小区布局根据用地情况分为A.B.C三个组团分区。结合地形设计了配套的集中绿化。每个组团相对独立，有相对独立组团花园。整个小区形成有层次感主次感的社区结构。本小区以创造良好的居住休闲环境为宗旨，在满足法规要求条件下并结合经济适应美观原则规划配置绿地系统。以中心广场