房地产企业所得税汇算清缴与纳税申报表填报技巧

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1、2010年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧第一讲 房地产企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的企业范围（一）汇算清缴的企业范围1、从事生产经营活动的居民企业2、从事生产经营活动的非居民企业3、注销清算的企业4、核定应税所得率征收所得税的企业注意：核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。（二）汇算清缴注意的问题1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴二、年度纳税申报应当注意1、延期申报2、延期缴纳3、申报有误4、汇算清缴退税程序5、汇总缴纳分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总

2、机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。（国税发【2009】79号第13条）三、企业的法律责任纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。（国税发【2009】79号第15条）第二讲 房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧第一行：营业收入一、填报：（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2

3、）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。二主营业务收入包括的内容（附表一）（一）销售货物收入不同销售方式下，销售收入的确认（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。（2）分期收款方式：应按销售合同或协议约定的价款

4、和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）银行按揭方式：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（4）委托代销方式1）支付手续费方式：按合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入实现。2）视同买断方式：按售房合同约定价款与买断价格孰高原则确认收入的实现，确认时间为实际收到代销清单的当天。3）基价（保底价）并实行超基价双方分成方式：第一种情况：属于房地产企业与购买方直接签订销售合同的：第一，售房合同约定价款高于保底价的：按售房合同约定价款于实际收到代销清单的当天确认收入的实现，

5、不得扣除支付给受托方的分成额第二，售房合同约定价款低于保底价的：按保底价于实际收到代销清单的当天确认收入的实现。第二种情况：属于受托方与购买方直接签订售房合同的按保底价+按规定取得的分成额，于实际收到代销清单的沸腾确认收入的实现。4）包销方式：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（二）提供劳务收入1、确认条件：（1）收入的金额能够可靠地计量；（2）交易的完工进度能够可靠地确定；（3）交易中已发生或将发生的成本能够可靠地核算。2、完工进度可以选择下列方法之一确定：（1）已完

6、工作的测量；（2）已提供劳务占劳务总量的比例；（3）发生成本站总成本的比例。3、当期收入和成本的确认公式：（1）当期收入=已收或应收合同协议价*完工进度-以前年度已经确认的收入（2）当期成本=估计总成本*完工进度-以前年度已经确认的成本（三）让渡资产使用权收入【思考】甲房地产企业将开发产品的一部分出租给乙企业使用，租赁期限2年，合同约定，乙企业必须在2010年10月份预付租金24万元，2011年1月份交付开发产品的使用权。问：甲房地产企业应当将24万元的租金收入确认为2010年度的收入缴纳企业所得税还是确认为2011年度的租金收入缴纳企业所得税？例如，2010年1月1日，某房地产企业租赁房屋给

7、乙企业，起租日为2010年1月1日，租赁期3年，2012年12月31日租赁期结束。每年租金100万元，2010年1月1日一次收取了3年的租金共计360万。在会计处理上，房地产企业依据企业会计准则规定，2010年确认了120万租金收入（直线法）。（四）建造合同收入 企业所得税实施条例24条：受托加工大型机械设备、船舶、飞机等以及从事建筑、安装、装配工程业务或提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完成的进度或完成的工作量确认收入的实现；与营业税比较，营业税细则第25条第2款。【思考1】2010年初，甲建筑公司签订了一项总金额为1000万元的建造合同，为乙企业建造一座桥梁。工程已于201

8、0年2月份开工，将在2011年6月份完工，预计工程总成本800万元。截至2010年12月31日，该项目已经发生的成本为500万元，预计完成合同还将发生成本300万元，已结算工程价款400万元，实际收到250万元。2010年12月31日，甲建筑公司得知乙企业2010年度出现了巨额亏损，生产经营发生严重困难，以后的款项很可能无法收回。假设不考虑城建税和教育费附加，会计分录以汇总数反映，所得税税率25%，无其他纳税调整项目。预计未来有足够的应纳税所得额予以抵扣相关的可抵扣暂时性差异。问：如何进行税务处理和会计处理？【思考2】劳务抵债是否视同销售缴纳增值税、营业税和企业所得税？三其他业务收入包括的内容

9、（FB1-8）四视同销售收入（FB1-13）（一）非货币性交易视同销售收入（FB1-14）不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值不能可靠地计量的非货币性交易。条例第25条：企业以非货币资产换取其他非货币资产，应当视同销售，缴纳企业所得税。【思考】甲房地产企业以开发成本25万元的一套房产换取乙企业【关联方】的A产品。甲房地产企业换入的A产品作为固定资产使用，于2010年4月份正式投入使用。二者的公允价值均为60万元，计税价格等于公允价值。假设上市交易不具有商业实质。【延伸分析】假如以上货币性资产交换具有商业实质（二）货物、财产、劳务视同销售收入（FB1-15）1、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职

10、工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）本企业有近期或本年度最近月份同类开发产品销售价格的，按本企业的销售价格确定；（2）本企业没有近期或本年度最近月份销售价格的，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）既没有本企业的同类开发产品的销售价格，也没有当地同类开发产品市场价格的，按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。组成计税价格=开发成本*

11、（1+成本利润率）/（1-5%）【例】甲房地产企业将新开发的一座商业房投资于乙企业，开发成本8000万元，当地没有同类开发产品的销售。主管税务机关确定的成本利润率20%。2、【思考】以开发产品对外捐赠：（1）会计准则：由于捐赠不具有商业实质，所有会计上不反映收入。如：甲企业将开发产品一套捐赠给乙企业，成本价80万元，同类开发产品的平均价格100万元。借：营业外支出捐赠支出855000贷：开发产品800000 应交税费应交营业税55000（2）税务处理： （三）其他视同销售收入（FB1-16）1.下列情况属于视同销售，不需要申报缴纳企业所得税：（1）将资产用于生产、制造或加工另一产品（2）改变资

12、产的形状、结构或性能（3）改变资产的用途【思考】房地产企业将开发的商品房转作自用或对外出租的，是否视同销售缴纳销售不动产营业税、土地增值税和企业所得税？（4）将资产在总分机构之间转移（5）上述两种或两种以上情形的混合（6）其他不改变资产所有权的用途。2.下列情况由于所有权发生转移，应当视同销售缴纳企业所得税：（1）将资产用于市场推广或销售，如将自产的货物在展览会上无偿散发等（2）将资产用于交际应酬，如将外购或自产的货物用于接待、赠送等（3）将资产用于职工奖励或福利（4）将资产用于股息分配（5）将资产用于对外捐赠（6）将资产用于其他改变资产所有权的用途。【思考】甲企业将火腿肠8万元发给职工作为福

13、利，这批火腿肠的对外售价10万元。在会计处理和税务处理方面存在哪些不同？是否缴纳个人所得税？第二行：营业成本一、开发产品计税成本的确定当期准予税前扣除的开发产品计税成本=成本对象总成本*已实现销售的可售面积/成本对象总可售面积【计税成本与开发成本的区别】开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。 计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作

14、相应调整。二、房地产企业计税成本的核算原则（一）计税成本对象的确定原则1、可否销售原则（1）能够对外销售的作为独立的计税成本对象进行成本核算（2）不能对外销售的应当先作为过渡性成本对象进行归集，待能够对外销售时再摊入对外销售的成本对象中去。2、分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。但企业单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；利用地下基础设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行处理。3、功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则开发产品因其产品

15、类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。【注意】计税成本对象的确认原则与开发成本（房屋）核算对象的确认原则是有明显区别的。一般说来，开发成本（房屋）核算对象的确认原则有三： 其一是，一般的开发项目，应以每一独立编制的设

16、计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象； 其二是，同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象； 其三是，对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。 我们在实际工作中，在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程度上必须遵循计税成本对象的确认原则。否则，会有较大的涉税风险。（二）开发产品计税成本支出的内容1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用

17、税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。问题：筹建费包括哪些内容，有待总局进一步明确。如：筹建期间发生的业务招待费等是否可以作为筹建费计入前期工程费？3、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4、基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明

18、等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如：小区内独立建造的会所、幼儿园、浴池等。6、开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（三）企业计税成本核算的一般程序该办法的的第二十八条对计税成本核算的一般程序进行了规范。房地产开发企业计税成本核算的一般程序，至少应该有以下7

19、个步骤： 1、合理确定计税成本对象 企业在开工之前应该合理确定计税成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 计税成本对象的确定，必须遵循该办法第二十六条规定的“可否销售原则”、“分类归集原则”、 “功能区分原则”、“定价差异原则”、“成本差异原则”、“权益区分原则”等六大原则。 2、严格按照计税成本项目的内容核算 该办法第二十七条，对开发产品个计税成本项目（1）土地征用费及拆迁补偿费。（2）前期工程费（3）建筑安装工程费。（4）基础设施建设费。（5）公共配套设施费（6）开发间接费）的具体核算内容进行了明确规定，企业

20、必须严格按照规定分成本项目进行核算。 3、正确归集计税成本 企业对实际发生的各项成本费用支出，根据企业会计制度或者企业会计准则的规定，按照已经确定的计税成本对象以及成本项目进行正确的核算和归集。 4、预提计税成本 对属于当期的成本费用负担的，不论款项是否支付，根据权责发生制原则，均应作为当期的成本费用。企业应该按照该办法第三十条、三十二条的规定，正确预提土地成本、未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。 5、分配共同成本、开发间接费用 根据该办法第二十九条规定，企业应该对共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用，选择“占地面积法”“建筑面

21、积法”“直接成本法”“预算造价法”等分配方法，将其分配归集至相关计税成本对象。 6、分配已完工成本对象的计税成本 通过上述35的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，应该按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 7、计算并结转已销开发产品的计税成本 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中，属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤： （1）根据该办法第三条确认完工开发产品，开发产品符合下列条件

22、之一的，应视为已经完工，必须及时结算计税成本，否则，税务机关有权核定计税成本： 、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 、开发产品已开始投入使用。、开发产品已取得了初始产权证明。d、当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及是否办理会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函2010201

23、号）（2）按照该办法第十四条规定，计算已销开发产品的计税成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 （3）结转本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（四）共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分摊方法根据该办法第二十九条规定，开发产品的成本核算按照制造成本法进行，而不是完全成本法。并统一规定了共同成本以及不能分清负担对象的间接成本的分配方法有四种（由企业选择其一） 1、占地面积法一般适用于土地成本的分配指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

24、（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积（假设30000平米）占开发用地总面积（100000平米）的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积（10000平米）占期内全部成本对象占地总面积的比例（30%）进行分配。假设共同成本和不能分清成本对象的间接成本合计200万元。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。【例】甲房地产企业开发两座商品房A座（占用土地面积10000平米）和B座（20000平米）。该小区占地总面积100000平米。当期发生的共同成本和

25、不能分清成本对象的间接成本合计200万元。假设A座商品房应当分摊的共同成本和不能分清成本对象的间接成本的金额。2、建筑面积法一般适用于公共配套设施成本的分配指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。3、直接成本法适用于借款费用的分配指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4、预算造价法适用于借款费用的分配

26、指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。（五）非货币交易方式取得土地使用权成本的确定企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本。1、以开发产品为交换条件接受投资取得的土地使用权企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：（1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价

27、款或减除应收到的补价款。（2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。以公式表示：以换取开发产品为条件的合作建房或接受投资取得土地使用权的成本=分出或应付出开发产品的公允价值+支付的相关税费补价2、以股权支付接受投资取得的土地使用权企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土

28、地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。以公式表示：以土地作为投资换取股权（不以换取开发产品为条件）土地成本=投资时该土地使用权的市场公允价格+支付的相关税费补价（六）预提费用的扣除1、土地成本的预提 该办法第三十条对土地成本的预提是这样规定的：土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 由此可见，预提土地成本有两个前提条件： （1）土地开发的同时进行房地产开发； （2）一次性取得土地分期开发房地产。 当具备了上述两个条

29、件后，房地产开发企业可以将土地成本按照土地整体预算成本按照受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再按照实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。 特别需要提醒的是，土地成本的预提还必须与主管税务机关沟通，征得其同意认可后，方可进行。 2、工程结算款的预提根据该办法第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。【思考】甲房地产企业一栋商品房已经完工，总面积30000平米，总成本3000万元，其中，施工成本1000万元，但其中有300万元由于尚未结算工程款，没有取得发票。其余成本均符合计税成本的扣除

30、条件。计算当期准予税前扣除的开发产品计税成本当期准予税前扣除的开发产品计税成本=成本对象计税总成本*已实现销售的可售面积/成本对象总可售面积 3、公共配套设施成本的预提 根据该办法第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件： （1）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的； （3）公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。 当满足上述三个条件时，房地产开发企业可以对这一部分公共

31、配套设施成本进行合理预提。 4、报批报建费、物业完善费的预提根据该办法第三十二条第三款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 所谓物业完善费，是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的“缴费通知书”。否则，是不可以预提的。（七）停车场所的成本企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共

32、配套设施进行处理。对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，解决了过去税企在停车场成本分摊的难题。 、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。房地产开发企业单独建造停车场所的可能性是比较小的，基本上都是利用基础设施形成的停车场。【思考】房地产企业将已经作为公共配套设施税前扣除成本的停车位销售，是否缴纳营业税？是否缴纳房产税？【思考】房地产企业出售或出租地下车库或车位的其他税收政策 （八）应当取得但未取得合法凭据的计税成本企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，

33、再按规定计入计税成本。从上述可知，税前扣除的重要条件之一是应该取得合法凭据，但是按照该办法第30条、32条规定预提的费用是可以除外的。（九）计税成本核算的终止日的选择开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。该办法的第三十四条、三十五条，对计税成本结算期以及票据的合法性进行了明确规定。 三、会所等配套设施费用企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等

34、配套设施，按以下规定进行处理：1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。四、邮电通讯、学校、医疗设施等成本企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，

35、抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第三行：营业税金及附加一填报：根据“营业税金及附加”科目发生额分析填列，没有附表。二与营业税金及附加相关的税收政策（一）企业所得税法实施条例第31条：除下列税金不得税前扣除外，其他的税金均可以据实扣除：1.企业所得税不得扣除；2.准予抵扣的增值税不得扣除。（二）房地产企业销售未完工开发产品取得的预售收入缴纳的营业税金及附加，可以在计算的毛利润时扣除。（三）房地产企业发生的其他税金可以扣除，但扣除的渠道和时间不一致。第四行：销售费用一填报：填报销售过程中发生的包装费、广告费等及设立销售机构的工资薪金、业务费等。根据“销售费用”科目发生额分析填列。与利润表一致。

36、二与销售费用有关的税收政策（一）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（二）境外销售费用1、税前扣除规定企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。2、代扣代缴营业税和预提所得税的规定3、支付境外企业佣金是否开具税务证明？【延伸分析】房地产企业在境内发生的手续费及佣金的扣除。【思考】甲房地产企业2010年3月份支付从2009年5月1日2010年4月30日一年的佣金120万元，收款方一次性开具120万元发票给甲企业。甲企业全额计入2010年度销售费用扣除。税务机关检查时，

37、要求该企业纳税调增支付的120万元佣金，是否正确？第五行：管理费用一填报：根据“管理费用”科目分析填列。与利润表一致。二与管理费用有关的税收政策（一）开发产品的维修保养费用企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。（二）设施设备维修基金企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（三）总机构管理费（四）房地产企业提取的安全生产费用、预提费用等第六行：财务费用一填报：根据“财务费用”科目分析填列。与利润表一致。二与财

38、务费用有关的税收政策（一）房地产企业利息支出的特殊扣除政策企业的利息支出按以下规定进行处理：1.企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。注意企业会计准则第17号借款费用（2006）【财会20063号】关于借款费用资本化的几个要点：（1）第四条 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或

39、者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。（2）第五条 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。（3）第六条 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下列规定确定：1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的

40、投资收益后的金额确定。专门借款部分资本化金额=专门借款*借款利率-专门借款闲置收益2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。一般借款资本化金额=占用一般借款的加权平均数*一般借款加权平均利率一般借款的加权平均数=（占用的一般借款*占用天数/360）一般借款加权平均利率=一般借款当期实际发生的利息之和一般借款本

41、金加权平均数100%（4）第十一条 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程 序，借款费用的资本化应当继续进行。【例】甲房地产企业2010年7月1日为兴建办公楼从银行借入专门借款5000万元，借款期限为2年，年利率5%，借款利息按季支付。甲房地产企业于2010年10月1日正式开工兴建办公楼，预计工期1年零3个月，工程采取出包方式。甲房地产企业于开工之日、2

42、010年12月31日、2011年5月1日分别支付工程进度款1200万元、1000万元、1500万元。因可预见的气候原因，工程于2011年1月15日3月15日暂停施工。办公楼于2011年12月31日达到预定可使用状态，甲房地产企业于当日支付剩余款项800万元。甲房地产企业自借入款项起，将闲置的借款资金投资于固定收益债券，月收益率为0.4%。问1：甲房地产企业的专门借款费用开始资本化的时点是什么时间？问2：甲房地产企业在借款费用资本化期间闲置的专门借款资金利息收入应当如何处理？问3：甲房地产企业累计计入损益的专门借款费用=？问4：甲房地产企业2010年度应当予以资本化的专门借款费用=？问5：甲房地

43、产企业2011年度应当予以资本化的专门借款费用=？问6：2012年度的会计处理怎么做？2.企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。【思考】甲企业向银行贷款后，将一部分资金转贷给乙企业使用，并按银行利率收取利息。甲企业收取的利息是否缴纳营业税？乙企业税前扣除利息的凭证是什么？（二）对外投资的利息扣除【思考】某公司是一房地产企业，最近，市地税局稽查分局在对该公司进行2009年度企业所得税汇算清缴时，对该公司为对外投资向银行借入的资金所支付的

44、银行利息作出不予在企业所得税前扣除的决定。请问该决定是否正确？（三）职工集资利息扣除【思考3】企业向职工集资支付给职工的利息，是否可以税前扣除？第七行：资产减值损失一填报：根据“资产减值损失”科目分析填列，与利润表一致。二与资产减值损失有关的税收政策【思考】房地产公司开发的项目里有商铺（有部分市场），是否可以按收入（预售账款、销售收入）计提市场培育准备金？是否可以在税前扣除？依据是什么？第八行：公允价值变动损益一填报： 二与公允价值变动损益有关的税收政策（一）T56-3：各项资产在持有期间发生的评估增值或评估减值，除另有规定外，一律不得调整该资产的计税基础。（二）财税【2007】80号：自20

45、07年1月1日起，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不征税，但实际处置时，按处置收入减除历史成本后的差额要缴纳所得税。企业所得税法实施条例第56条：企业持有各项资产期间产生资产增值或损失，除税收规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税基础。例：（1）甲企业于2008年2月6日购入乙企业的股票10000股，每股市价5.5元，已宣告尚未发放的现金股利5000元。交易费用300元。问：会计上确认的交易费用是否可以税前扣除？（2）2008年12月31日，甲企业持有的乙企业股票市价为6.4元。（3）2009年1月25日，甲企业将持有的乙企业股票全部出售，

46、扣除相关费用后，实际取得56000元，全部存入银行。第九行：投资收益一填报：本行包括境外投资应纳税所得额。二与股权投资有关的税收政策（附表三进行调整）（一）权益法（二）免税规定思考：甲房地产企业占乙企业（外商投资企业）40%股份，2007年度实现未分配利润为1000万元，适用税率15%。2010年10月份，经股东大会决议，乙企业以2007年度的未分配利润500万元向投资者分配。甲房地产企业分得利润200万元。甲房地产企业2007年度适用税率33%。问：甲房地产企业分得的200万元利润如何缴纳企业所得税：A、补税=200/（1-15%）*（33%-15%）B、补税=200/（1-15%）*（25

47、%-15%）C、免税。第十行：营业利润一填报：=前9行代数和。第十一行：营业外收入一填报：必须是会计上计入“营业外收入”的部分才能在此申报。属于利得，但会计上没有计入“营业外收入”科目的，一律作为附表三的调整项目。=附表一第17行合计二与营业外收入有关的税收政策（T22）（一）固定资产盘盈（FB1-18）（二）处置固定资产净收益（FB1-19）（三）非货币性资产交易收益（FB1-20）1.填报：会计准则下，具有商业实质且换出资产为固定资产、无形资产的，其换出资产公允价值和换出资产账面价值差额计入营业外收入的部分；2.例：甲房地产企业以设备一台换入乙企业建筑材料一批，该设备原值80万元，已提折旧

48、22万元，已提减值准备2万元，设备的公允价值60万元；乙企业建筑材料的帐面余额43万元，已提存货跌价准备1万元，且计税价值与公允价值均为50万元，增值税率17%。乙企业另外支付给甲企业1.5万元作为补价。该非货币性交易据具有商业实质，且公允价值能够可靠地计量。（四）出售无形资产收益（Fb1-21）举例：甲房地产企业将持有的一块土地使用权转让给乙企业，取得收入800万元。该土地原始价值500万元，已经累计摊销50万元。会计核算：（五）罚款净收入（FB1-22）填报经营管理活动中取得的罚款净收入。（六）债务重组收益以非现金资产偿还债务1.会计准则下：【例】甲房地产企业欠乙企业的货款100万元，双方

49、协议，甲房地产企业以商品房一套抵债，该商品房的市场价格80万元。成本50万元。甲房地产企业会计处理 （七）政府补助收入（FB1-24）：填报纳税人从政府无偿取得的货币性资产和非货币性资产。【思考】甲房地产企业坐落于经济技术开发区，由于政府规划需要，根据政府承诺，取得一笔征地补偿费用800万元。企业计入“资本公积”科目，没有缴纳任何的税款。问1：是否缴纳营业税？问 2：是否缴纳土地增值税？问3：是否缴纳企业所得税？【思考】房地产企业通过招牌挂取得土地使用权支付出让金后，根据当地政府的承诺返还给房地产企业的土地价款，是否属于政府补助收入？是否可以不征税？（八）捐赠收入（FB1-25）（T21）（九

50、）其他（FB1-26）第十二行：营业外支出一填报：应当注意的问题：需要报经税务机关批准后才能扣除的，在未经批准前，应当同时在附表三第41行“财产损失”第3列填报，结转主表第14行纳税调增。二与营业外支出有关的税收政策：（一）F10：税收滞纳金不得税前扣除。其他滞纳金可以扣除。青地税函【2009】5号【思考】外资企业因股权比例发生变化补缴已经享受的所得税减免税，是否应当加收滞纳金？（二）按揭贷款担保金企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除

51、。（三）房地产企业资产损失的特殊扣除政策1.国家无偿收回土地的损失企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。2.开发产品报废损失企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第十三行：利润总额一填报：（一） 13行利润总额=10行营业利润+11行营业外收入-12行营业外支出（二）该行是计算公益性捐赠扣除限额的计算基数。（三）包括境内利润和境外利润。二与利润总额有关的税收政策第十四行：纳税调整增加额；第十五行：纳税调整减少额一收入项目的调整（一）视同销售收入（附表三第2行）“买房产送空调”（二）接受捐赠收入（附

52、表三第3行）（三）不符合税收规定的销售折扣与折让（FB3-4）1.商业折扣（1）营业税营业税细则第15条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。（2）企业所得税：875号总结：打折的开发产品应当将按折扣后的销售额开具发票或分行注明折扣额。2.现金折扣：会计上作为财务费用入帐，债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。（四）未按权责发生制原则

53、确认的收入（FB3-5）暂时性差异利息收入【思考】2010年5月1日甲房地产企业将闲置资金1000万元借给乙企业使用，期限3年，年利率12%。甲房地产企业2010年度应当如何缴纳税款？（1）会计上2010年度是否确认利息收入实现？（2）营业税？ （3）企业所得税？ （五）按权益法核算长期股权投资对初始投资成本调整确认损益（FB3-6）1. 填报：填报纳税人采取权益法核算，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的差额计入取得投资当期的营业外收入。 2.会计准则：（1）长期股权投资的初始成本投资时应享有被投资企业可辨认净资产公允价值份额的：不需要调整长期股权投资的初始成

54、本。（2）长期股权投资的初始成本投资时应享有被投资企业可辨认净资产公允价值份额的：应当将其差额计入当期损益（营业外收入，视同捐赠），同时调整长期股权投资的成本。【例】甲企业支付2000万元取得乙企业30%股权，取得投资时被投资企业可辨认净资产的公允价值6000万元。假设甲企业对乙企业能够施加重大影响。则：（1）甲企业的账务处理（2）假设投资时乙企业可辨认净资产公允价值为7000万元。（六）按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益（FB37）（七）特殊重组（FB3-8）财税【2009】59号第6条第4项：企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及

55、同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理： 1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。 2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。（八）一般重组（FB3-9）填报同一控制下的企业合并产生的企业财务会计处理办法与税收规定不一致应进行纳税调整的数据。以企业合并业务为例：1、同时符合下列条件的企业合并，被合并企业取得的所得

56、免征企业所得税：第一，被合并企业的股东在企业合并时取得的股权支付额不低于交易总额的85%（即：取得的非股权支付额不超过交易总额的15%）；第二，合并企业和被合并企业属于同一控制下的企业；第三，合并企业不需要支付被合并企业对价。2、符合上述免税改组条件的企业合并，可以按下列规定进行后续管理：第一，合并企业接受被合并企业的资产和负债的计税基础，仍旧按被合并企业原有计税基础确定；第二，被合并企业合并前的所得税事项（包括欠税、亏损弥补等），由合并企业承继；第三，合并企业可以弥补被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产的公允价值*截止业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；第四，被合并企业股东取得合

57、并企业股权的计税基础，按原持有的被合并企业股权的计税基础确定。【例】甲建筑公司合并房地产乙企业，合并时，乙企业资产的账面价值5000万元，公允价值6000万元，乙企业股东投资乙企业的原始价值（计税基础）3000万元。乙企业股东收到合并后新企业的股权价值4000万元，其他非股权支付额2000万元。不考虑流转税等。乙企业（房地产）：借：长期股权投资甲企业4000 银行存款等2000 贷：有关资产 5000 资本公积股本溢价1000甲企业（建筑公司）：借：有关资产 6000 贷：银行存款等2000 实收资本乙企业4000（九）公允价值变动损益（FB3-10）（十）确认为递延收益的政府补助（FB3-1

58、1）1.填报纳税人收到的会计上计入递延收益而税法规定应当缴纳企业所得税的政府补助收入。2.政府补助的分类 （十一）境外应税所得（FB3-12）（十二）不允许扣除的境外投资损失（FB3-13）（十三）不征税收入（FB3-14）（十四）免税收入（FB3-15）（十五）减计收入（FB3-16）（十六）减免税项目所得（FB3-17）（十七）抵扣应纳税所得额（FB3-18）二、扣除项目的调整（一）扣除凭证的合法性问题【思考】子公司支付给母公司的安全罚款是否可以税前扣除？母公司是否应当给子公司开具发票？1.发票【思考1】西安房地产企业甲企业在西安市从事房地产开发，由南京市的乙企业施工，由杭州市的丙企业设计

59、。问：甲房地产企业支付施工费取得的建筑业发票和支付设计费取得的劳务发票应当注意什么问题？【思考2】房地产企业以房屋建筑物、土地使用权或无形资产对外投资，是否应当向接受投资的一方开具发票，接受方才能税前扣除？2.财政部门监制的行政事业性收费收据或非税收入一般缴款书行政事业单位3.支付给境外的费用票据4.中国人民解放军通用收费票据5.个人名称的发票：【思考1】甲房地产企业因发生事故造成其他社会人员李某受伤。甲企业承担医疗费并提供额外的精神补偿费。问：注明李某名字的医疗费发票是否可以在甲企业税前扣除？【思考2】甲房地产企业因经营需要，租赁一套个人的商铺作为销售中心，取得正式的租赁费发票。但在使用期间

60、缴纳的水电费等取得的发票为业主个人的姓名。问：是否可以税前扣除？【思考3】李某和王某作为发起人筹备设立甲企业，在筹备期间发生一部分业务招待费、差旅费、会议费等，但当时因公司尚未成立，取得发票时只能开具给李某或王某个人。那么，在公司设立后，是否可以作为开办费扣除？5.差旅费津贴：6会议费发票7.股东车辆8.发票开具的名称：【思考】甲企业2009年度接受虚开货物运输业发票，多列支成本费用100万元。税务机关检查发现这一情况后，认定企业多列支出，造成少缴企业所得税25万元，属于偷税行为。除追缴税款、加收滞纳金外，作出如下处罚：（1）按偷税处以一倍罚款；（2）按未按规定取得发票处以罚款1万元；问题：税

61、务机关处理正确吗？ 9.发票的入账时间思考：甲企业结帐日为每月24日，当月余日的销售额并入下月，同时进项发票对应抵扣到24日。税务机关认为属于延期申报，应当加收24日月末的销项税额的滞纳金，税务机关的处理是否准确？10、发票的印章11、评估报告【思考】甲企业与乙企业准备合资设立丙企业，甲企业以现金出资，乙企业以资产出资。但乙企业的资产只有评估报告，没有发票，是否可以在新设立的丙企业税前扣除成本？12、复印发票的法律效力问题：（二）工资薪金支出（FB3-22）1.填报：2. 相关政策：（1）条例第34条：企业发生的合理的工资薪金，准予扣除。（2）准予扣除工资薪金的人员范围：（3）工资薪金个人所得

62、税应对策略（三）职工福利费支出（FB3-23）1、条例第40条：企业发生的职工福利费支出，不超过工资总额（FB3第22行第2列“税收金额”）的14%的部分可以扣除。2、2007年度与2008年度的衔接3、职工福利费的核算范围（3号）1）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。 2）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。 3）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。 思考：企业从福利费中支付给职工的住房补贴是否缴纳个人所得税？思考：组织员工旅