某房地产商住小区开发项目可行性研究报告

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1、建设项目可行性研究报告 编制单位： 编制时间：二O一四年五月目 录第一章 项目概述41.1 项目概况41.2项目建设单位简介51.3编制依据及工作范围51.4研究结论71.5主要技术经济指标81.6结论及建议9第二章 项目的可行性及必要性122.1项目的可行性122.2项目建设的必要性12第三章 建设条件143.1项目区概况143.2建设地点153.3建设条件163.4基础设施条件173.5场址及建设条件综合评述183.6交通183.7地震设防18第四章 项目市场情况分析234.1项目整体素质分析234.2物业类型分析244.3综合评价265.1规划设计方案的指导思想及原则275.2建筑规模及

2、规划设计方案28第六章 营销策略及方案346.1营销策略346.2营销方式35第七章 环境保护407.1主要污染源407.2环境保护执行标准407.3环境保护措施40第八章 资源节约428.1设计依据428.2节能42第九章 劳动安全卫生及消防449.1劳动安全44第十章 项目管理与实施进度安排4710.1项目管理4710.2项目实施进度计划4810.3工程招标方案48第十一章 投资估算及资金筹措4911.1投资估算范围4911.2投资估算依据5011.3投资估算结果52第十二章 财务分析5412.1售价预测5412.2利润预测及费用分析5412.3盈利能力分析5512.4盈亏平衡分析5612

3、.5间接经济影响分析56第十三章 结论与建议5813.1结论5813.2建议58第一章 项目概述1.1项目概况1.1.1项目名称建设项目1.1.2项目承建单位项目建设单位：法人代表：项目联系人：联系方式1.1.3项目建设地点1.1.4建设规模总建筑面积188941，其中地上建筑面积170001，地下建筑面积19940；建筑高度63m；机动车总停车位664辆。1.1.5总占地面积规划建设用地面积103.43亩（68951.34）1.1.6项目建设性质本项目为新建项目。1.1.7项目建设期24个月1.2项目建设单位简介有限公司于2014年3月经相关部门批准组建，位于新区中原路西段，注册资金2000

4、万元。主要经营范围：房地产开发、销售、建材销售。董事会由3人组成，分别为：董事长、。经营班子由2人组成，分别为：总经理。抓住发展机遇，突出抓好重点城市的房地产开发。近几年来公司生产经营和资产经营有了新的发展，实现了比较好的经济效益。已有项目开发全部获得了成功，特别是在安徽开发的等项目在市场上具有较高的知名度。新一轮项目也正在一个个启动。进入新的历史阶段，认真贯彻政策精神，按照相关部门的要求，加快改革和发展，抓住房地产的历史机遇，突出主业，开拓进取，努力建设成一个具有综合实力和核心竞争力的大型中央企业。坚持全球化视野，全面实施国际化精品产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队一流的精

5、英团队。1.3编制依据及工作范围1.3.1编制依据1.有关法律法规（1）中华人民共和国土地管理法（2004修订版）；（2）中华人民共和国城乡规划法（2007年）；（3）中华人民共和国环境保护法（1989年）；（4）中华人民共和国消防法（2009.修订版）；（5）中华人民共和国环境影响评价法（2003年）；（6）中华人民共和国大气污染防治法（2000年）；（7）中华人民共和国固体废物污染防治法（2005年）；（8）中华人民共和国水污染防治法（修正）（2008年）2.规范、规程及标准（1）建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）；（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；（3）民

6、用建筑热工设计规范（GB50176-93）；（4）河南省居住建筑节能设计标准（DBJ41/062-2005）；（5）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（6）住宅设计规范（GB50096-1999）；3.有关规划、文件（1）建设单位委托编制该项目可行性研究报告委托书；（2）投资项目可行性研究指南（试用版），国家发展与改革委员会，计办投资200115号；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版），发改投资20061325号；（4）国家、市现行相关的各项建筑规划法规、规范、规定和建设单位提供的其他资料。1.3.2工作范围根据可行性研究报告编制内容及深度的要求，该可行性研究报告主要研究以下范围

7、和内容：（1）项目建设的必要性（2）项目建设规模的确定（3）建设条件是否具备（4）工程建设规划（5）环境保护消防与安全措施（6）组织机构及定员分析（7）项目实施进度计划（8）投资估算及资金筹措方案（9）对项目实施后的效益进行分析评估1.3.3项目研究的工作概况我单位接受委托后组成了该项目的项目可行性研究报告研究小组并会同有关部门的人员到项目选址进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成了本项目可行性研究报告。1.4研究结论1.4.1建设地点评述项目拟选址在，地理位置优越，交通便利，周围没有污染源，近距城区和居民区，可满足项目建

8、设的需求。1.4.2建设规模及内容本项目规划用地面积103.43亩。建筑面积188941平，建筑高度63m，基地占地面积约20383，占总用地的30%，道路及停车场用地约15640，占总用地约23%，硬质铺地及广场用地面积约15050，占总用地约22%。整个地块分3大区块，地上分别为住宅用地、银行用地和商业用地，区块内拟配配置住宅、商业、银行、酒店、餐饮、娱乐、办公等公共服务设施。其中住宅地块内配置物管中心、变配电房、青少年活动中心、老年人活动中心、公厕等公共服务设施，每幢住宅楼下均设有一个垃圾收集点。地下为停车场，机动车总停车位664辆。1.4.3建设条件项目建设所需水、电引接方便，气象、地

9、质及水文等自然条件适应项目建设。建设地点交通便利，通讯便捷，为项目建设提供了便利条件。1.5主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表主要技术经济指标表 表14序号指标名称单位数量一建设规模1建筑面积平方米188941其中：住宅平方米65484银行平方米12780商业平方米91737地下停车场平方米189402总占地面积平方米689513建筑占地面积平方米203834容积率2.75建筑密度%20.966绿化率%307抗震设防烈度度7（0.15g）8结构形式框架、框剪9建设周期年210地下停车位个664二项目总投资万元42050.061工程建设费万元27575.082工程其他费万元11360.1

10、53基本预备费万元3114.831.6结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、 项目的建设，符合国家宏观经济政策和范县对该区域的发展规划。2、 项目的开发商，有限公司具有很强的经济实力和商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、 本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。4、 从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。5、 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目由较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下意见：1、经营管理风险规避（1）本项

11、目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。（2）在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。（3）做好无业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施（1）整合企业资源，提高操作水平。（2）根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。（3）提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。（4）委托合作伙伴“本项目开发商”作为销售及招商代理公司。（5）项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合

12、，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目的可行性及必要性2.1项目的可行性1、 政府对浙豫商贸城的建设十分重视。本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、 本项目的开发商 有限公司有着雄厚的经济实力做后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、 本项目的起点高、定为准、经营发展方式符合国家潮流，有着很好的发展前途。4、 项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。2.2项目建设的必要性随着县经济的

13、成长壮大，居民水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one setp shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，我们注意到消费者购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所的意识，而具有“街”的意识即卖点是否集中、是否具有多功能、是否有充分的消费选择权。这是商贸街迅猛发展的重要支撑点。顺应着这种新的消费潮流，商业街与购物中心（shopping mall）迅速热起来，从商业街与购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，它们的社会作用、功能，经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中经营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种

14、、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、娱乐、健身等多种需要；由于集餐饮、居住、银行、购物、娱乐多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。县 的建设与启用，将对整个范县的区域经济、文化、旅游、商业的发展起到深远影响和较大的推动作用。该项目建成后，可带动发展第三产业200多家，以商贸城为中心，将带动整个城关镇乃至范县地区经济的快速发展。因此，项目的建设是十分必要的。59第三章 建设条件3.1项目区概况县位于东经11529，北纬3555，平均海拔49m。河南省东北部，黄河下游北安，西望太行，东瞻岱岳，面积560平方

15、公里，人口49万，辖2镇10乡，587个行政村。范县历史悠久，为上古颛顼氏故墟，舜帝故里，夏禹，昆吾，春秋为晋邑，西汉初（公元前206年）始置县，以南临范水而得名，迄今已有2200余年历史。“扬州八怪”之一的郑板桥曾在此任县令五载。境内现存有丹朱文化遗址、苏佑墓等文化古迹。范县自古为兵家必争之地，古代晋楚“城濮之战”、齐魏“孙庞斗智”、五代“刘桥之战”等著名战事均发生在这里。革命战争时期，曾是冀鲁豫边区根据地，被誉为边区“小延安”。刘伯承、邓小平、万里、曾思玉、段君毅等老一辈革命家均在这里生活和战斗过。位于颜村铺乡境内的革命旧址，2006年6月，被国务院命名为“国家级文物保护单位”。惯穿全县的

16、汤（阴）台（前）铁路把范县同京九、京广两大铁路干线连在一起，鹤（壁）台（前）公路、（县）新(乡）公路和即将开工建设的德（州）商（丘）高速公路、高（平）（县）高速公路在境内交汇，交通便利，位置优越。境内物产资源丰富，已探明石油储量2亿吨，天然气储量88亿立方米，为中原油田油、气主产区。已探明以为中心的卤水分布面积为620平方公里，远景储量达960亿吨，品位高，杂质含量低，具有很高的开发价值。境内煤炭资源面积82平方公里，储量7.46亿吨。主要农作物有小麦、水稻、玉米、花生、大豆、棉花等。水稻种植面积30万亩，其中绿色水稻20万亩，优质大米被国家绿色食品开发中心评定为“绿色食品”，享有“中原米乡”

17、美誉。按照“工业强县、农业稳县、商贸活县、劳务富民”的总体思路，范县大力发展县域经济，开发建设了濮、新区、王楼、张庄四个工业发展集中区，集中区内基本实现了“五通一平”，配套服务设施齐全，形成了石油化工、精细化工、玻璃制品等优势产业，成为全国著名的玻璃制品生产基地和速生丰产林基地。县城新区已成为全县新的政治、经济、文化中心。进一步完善了交通通信、电力等基础设施，建立了濮州大市场、新区城等专业批发市场，商贸经济日益繁荣。投资环境不断优化。县委、县政府出台了一系列服务企业的优惠政策，建立了县行政服务中心，实行“一站式”办公，“一条龙”服务，对外来投资企业给予重点保护，全县上下形成了“智商、重商、亲商

18、、为商、安商、富商”的浓厚氛围。3.2建设地点项目建设地址位于范县城关镇，规划用地面积为68951，水电、交通、通讯便利，便于车辆迅速出动，配套设施基础条件较好，自然环境条件极佳。地形整体较为平坦，无明显地势变化。3.3建设条件1、自然条件项目地处黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，冷暖适中，无霜期长，常年无极端恶劣天气，适合项目建设的需要。风向：夏季主导风向南，冬季主导风向北风速：年平均风速2.36m/S（10m高处）瞬时最大风速24m/S（10m高处）气温：历年平均气温13.5绝对最高气温42.3绝对最低气温-20.7最热月平均气温27低于零度寒冷期限100天左右

19、湿度：历年平均相对湿度69.8%最大月平均相对湿度89%最小月平均相对湿度41%降水量：年均降水量600mm年最大降水量1007.6mm年最小降水量264.5mm蒸发量：年均蒸发量1663.3mm年最大蒸发量1924mm日照：年均日照2427.2h其他：最大积雪厚度20cm最大冻土厚度41cm2、地址条件该区域地势平坦，地貌为第四纪黄河中堆积平原；底层结构简单，第1层为粹质粘土，压缩性高，强度稍低；第2层分位砂，强度较高，工程性能好，地基属稳定地基，适合工程建设。3、地震根据国家标准建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版)的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场

20、地类别为2类，地震烈度为VIII度，建筑物按VIII度设防。3.4基础设施条件项目周边道路、电力、给排水、通讯、燃气等配套基础设施较为齐全。3.4.1给水工程本项目水源引自市政给水管网。3.4.2排水工程本项目采取雨水、污水分流方式排放，就近排入市政污水管网。3.4.3电力工程本项目电力工程主要为配电及照明供电，由城市电网提供。3.4.4供热工程本项目冬季采暖由城市集中供热管网换热站提供，不新建锅炉房。3.4.5电讯工程本项目电讯工程与市政配套网络相接。3.5场址及建设条件综合评述（1）本项目建设用地为规划文化设施用地。建设用地远离各种污染源，满足有关卫生防护标准的要求；场地日照充足，干燥，排

21、水通畅，环境优美，且能为建筑功能分区、出入口布置提供必要条件；良好的交通条件。场址作为博物馆建设用地较为理想；（2）地形地貌和气象条件，工程地质条件可满足建设要求；（3）建设用地周边供排水、供热、供电、电信条件良好，方便项目的建设和运营。3.6交通项目所建地点位于濮阳市中原路西段，北临濮鹤高速，铁路有汤（阴）濮（阳）台（前）铁路与京九、京广两大国铁动脉相连，建设所需原料购买运输便捷。3.7地震设防3.7.1工程场地地震安全性评价场地地震安全性评价主要关注以下指标：地震引起地面运动的物理参数,包括加速度、反应谱等。主要进行以下工作：地震危险性的概率分析和确定性分析、能动断层鉴定、场地地震动参数确

22、定和地震地质灾害评价。进行现场勘察内容包括现场调查,收集、整理和分析工程地质、水文地质、地形地貌和地质构造资料，编制钻孔分布图、钻孔柱状图、工程地质分区图。测定土动力性能,包括下列内容:剪切波速、初始剪切模量、剪切模量比与剪应变关系曲线、阻尼比与剪应变关系曲线根据地震构造法、历史地震法确定地震危险性。3.7.2工程地质由于项目单位暂时尚未开展进行地质勘探，本项目地质资料采用相邻地段的勘察结论。该区土层为黄河历年泛滥的新沉积地层，主要以粉沙及轻亚粘土为主，局部地方分布有粘性土，由于泛滥，没有一定的规律性。地表为清沙土质，地层分布比较零乱，薄夹层及透镜体较多，地层垂直与水平方向变化较大，第四纪老埋

23、藏较深，一般约在2627米左右。豫北地区属邢台河间地震地带的一部分，是华北平原地震区中活动性较高的一个地震区，豫北曾有多次地震记载。近几年来，该地区一直是全国地震点监视区之一，震区烈度区划为68度。3.7.3范县地质状况水文：范县年平均降水量500mm600mm之间，属河南省比较干旱的地区之一，且年内、年际降水分配不均。旱涝交错出现。水资源不多，除地表水和地下水外，主要有过境的黄河水。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432mm。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河

24、主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。地貌：系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1/40001/6000，东西为1/60001/9000。地面海拔一般在4858米之间。西南滩区局部高达61.8米。由于历史上黄河水注海和黄河沉积、淤塞、决口、改道等变故作用，造就了濮阳平地、岗洼、沙丘、沟河相间的地貌特征。境内有临黄堤、，还有一些故道残堤。平地约占全县面积的70%，洼地约占20%，沙丘约占7%，水域约占3%。根据1999年国家地震裂度区划图，范县新区为7级地震基本裂度区。地质：县的大

25、地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东濮凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带几大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东濮凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程中，在古生界基岩上，沉积了一套巨厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存的极有利地区。该地区地质特征比较明显：（1）第三系沉积沉降速度快，生油层厚度大，成熟度高。（2）盐湖沉积多旋回、多物源、多含油层系。（3）油气藏类型多。（4）东濮凹陷位于生油两次凹陷之间，油源条

26、件好，长期发育的中央隆起带北部，整带连片含油，油气聚集方便。（5）有油成气、煤成气两种气源，天然气蕴藏量丰富。3.7.4抗震设计该区北靠华北拗陷带，南有古老秦岭巨型纬向构造带，位于东濮拗陷带之中和浚县起以东的大斜坡上。市区范围内次级构造发育，北东向构造起着主要控制作用，北西和近东西构造交错迭加，构成了一个相对隆起的凹陷，区内主要的地质构造有浚县断块，东濮地堑，安阳断裂，外围西有汤阴地堑，东为鲁西隆起，北与临清凹陷相通，组成了豫北特有的构造格架。豫北地区属邢台-河间地震带的一部分，是华北平原地震区中活动性较高的一个地震区，豫北曾有多次地震记载。近几年来，该地区一直是全国地震点监视区之一，震区烈度

27、区划为68度。7级地震烈度参数表序号指标参数备注1平均震害指数0.110.302加速度，mm/s2（水平向）1250（9001770）3速度，mm/s2（水平向）130（100180）根据现行的中国地震动反应普特征周期区划分图中国地震动峰值加速度区划分图显示，设计基本本地地震加速值：0.15g，水平地震影响系数系数最大值：多遇地震0.12，罕遇地震0.72，场地类别为3类，根据建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008），输气管道应按高于本地区抗震设防烈度1度的要求设防，按8度设防。第四章 项目市场情况分析4.1项目整体素质分析4.1.1项目优势1、 项目区位于范县城关镇，地理位置优越。

28、规划在基地东南西北以信誉道路设四个入口，各自分隔。沿金地路形成一个开放的空间景观生态广场，营造与周边场地互融互合的紧密关系。汽车流线结合出入口围绕各个建筑单体设置，主要入流通过出入口和南侧道路进入，交通体系便捷高效。2、 项目集商业、住宅一体化建设项目，项目配置商业、银行、办公、住宅、餐饮娱乐等公共服务设施。住宅区内配置物管中心、变配电房、青少年活动中心、老年人活动中心、公厕等公共服务设施，满足居住者日常要求。4.1.2项目劣势1、投资较大。2、住宅销售还具有一定的风险性，市场可选择空间小。3、该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险。4.1.3机会分析1、 商贸城中心区

29、可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。2、 本项目由置业有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，开发商具有较强的商业运作和招商管理能力。已有项目开发全部获得了成功，特别是在安徽开发的 等项目在市场上具有良好的社会信誉将有助于提高项目的品质形象。3、范县城关镇人口较多，辐射面广，满足人们对于商业、银行、酒店、餐饮、娱乐、办公等一体化服务的需求。县城关镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。4.2物业类型分析4.2.1商业本项目地处范，地理位置优越，具有良好的商业前景。从交通情况看：商贸城，东

30、临工业路，交通非常便利。这为范县内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前范县已有较多的商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等，主要客户来源：县区及周边城镇零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：范县即将有知名度较高大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合和商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。4.2.2餐饮本项目处于该镇的商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及零售私营店，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱

31、乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。4.2.3住宅楼本地块处于商贸城商务板块，但这一地区住宅楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客商逐步增多，原有的商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得住宅用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中档住宅楼，以弥补该区域住宅楼供应的不足，利于该区域商业、商住品质的提升。4.2.4本项目运作需注意的问题1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2

32、、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。4.3综合评价结合上述因素分析，我们可以看出，商贸城项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。第五章 项目整体规划与定位5.1规划设计方案的指

33、导思想及原则5.1.1规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设规划的法规及市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的远侧，综合提高经济效益和社会效益。5.1.2规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着一人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则，综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、保护私密性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境，并为少年儿童、老年

34、人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。5.2建筑规模及规划设计方案5.2.1市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，商贸城集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置

35、业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和开发商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。这一定为内涵是：商贸城商业和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为开发商的基本理念。商贸城为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。商贸城的卖点在于零售集聚点、人文关怀和智能化服务。5.2.2形象定位商贸城从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。5.2.3业态定位本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境

36、，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其他楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：1. 地理位置优越。2. 交通动线充足。3. 市政与小区配套皆较为齐全。4. 社区规划合理。5. 智能化水平高。6. 有强大的升值潜力。7. 户型实用、舒适。5.2.4经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选。1.理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，

37、突出尊贵感。2.领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、智能化系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入住商贸城。5.2.5客户定位1.从企业类型定位房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。2.从目标客户的来源定位对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15%，即现有租户之60%转为买住宅楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有

38、一套比较优惠的措施。投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。5.2.6建筑设计定位1、建筑设计用地项目指标（1）住宅用地面积：22156.7序号名称占地面积层高层数地下室面积建筑面积结构1高层住宅34882.9m15、16、181174052084框架剪力墙2住宅区商业23304.2m、3.5m2、313400框架加框剪小计1174065484（2）银行用地面积：4056序号名称占地面积层高层数地下室面积建筑面积结构银行9503.7m15120012780框架小计

39、120012780（3）商业用地面积：42717序号名称占地面积层高层数地下室面积建筑面积结构1商务楼23003m17360036208框架2大厦13003.7m17240018400框架3商业100154.2m、3.5m2、3、537129框架小计917372、建筑设计范围（1）空调设施国产会进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。（2）给（热）水设施给水水源有市政水管网供水。其水质、水量均由市政管网保证，为保证建筑的生活及消防用水的安全，需从市政管网有预留分别引入二根DN400的进水管，并与区内室外形成环状管网连接。市政给水管网供水压力不小于0.3MPa考虑，本工程给水采用分区供水，

40、其中：14层为低区，由市政给水管网直接供水；511层为加压中区（其中58层采用减压阀减压供水）；1218层为加压高区（其中1215层采用减压阀减压供水）；加压中区和加压高区由成套变频无负压设备二次加压供水。无负压供水设备具有流量控制器、自动增压装置，位于室外生活水泵房内。本项目给水计量采用一户一表制，水表集中设在每层水表间内。本项目住宅内厨房和卫生间的生活热水由燃气热水器或电热水器供应。燃气热水器、电热水器必须带有保证使用安全的装置。生活给水的水质，应符合现行国家标准生活饮用水卫生标准的要求。分类最高日用水定额最高日用水量最大时用水量最高日排水量住宅用水200L/（人/天）100.80m/d1

41、0.50m/h90.72m/d（3）排水设施排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统，污水、废水采用合流制。室内0.000以上污水、废水重力自流排入室外污水管，经排水检查井收集后经化粪池处理同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。地下室地面、消防电梯基坑内的集水排入集水坑经潜污泵提升排至室外雨水井。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。（4）消防设施消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散，一路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主

42、要设备的紧急启动。（5）弱电设计：小区通信线路由市话网直接引入。商贸城设数据、语音用模块化插座。数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。商贸城CATV电视系统由光纤电视网引入，每户设23个电视用户盒。设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。（6）节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要节能措施有：所有设备选型尽量采用节能型。提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及及节

43、能情况并制定奖惩制度。3、外观风格稳重大方的厚现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主体。目前项目区商业、住宅的条件多为中低档，该项目建议采用新技术、新材料，打造适度超前的智能化、生态化、环保型商住楼。主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和主修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。4、功能元素呼气幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日

44、照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼梯外观增添许多生态感。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章 营销策略及方案6.1营销策略1.价格策略：低价格入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成效，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，

45、调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心里预期而言的，而非针对竞争对手的。所在前期市场宣传时，需以心里暗示的形式抬高市场对于本项目价格的心里预期。而在正式面市发售时以低于“市场心里预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌。2.形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系，我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立商贸城高端形象。3.宣传推广策略：（1）卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场

46、招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。（2）活动（事件）招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。（3）组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经营市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动

47、相比，由于组合口碑营销主要是集中在在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。6.2营销方式6.2.1商业地产商业地产项目要实现客持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前范县商业项目的开发主题最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收获来自商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键

48、。值得注意的是，目前范县大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知甚少，与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际

49、是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程所谓开发经营模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使范县商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，即要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥开发商在商圈内的经营优势、良好的信誉以及与几家企业的稳定关系，大力招商，把海内外的名牌企业、名牌产品引进来；把知营销商集聚到商贸城，迅速提升商业氛围和物业价

50、值。6.2.2商住地产商贸城的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还是不强，即使有也往往投资于住宅的市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销，这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往

51、往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全过程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。6.2.3销售节凑与策略1.整体策略销售节凑共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。2.付款方式策略付款原则上要求尽量减少首期付款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。3.媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越

52、注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。“打”文化“牌，使浙豫商贸城在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使”城建“品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。4.促销策略（1）直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。（2）其他促销手段包括：广告宣传，内部认购，举办展销会，集团认购，有针对性（销售对象）的举办展销会，灵活多样的付款方式，构成质量、进度及完善的小区物业管理承若，售楼现场样

53、板房促销。第七章 环境保护7.1主要污染源商贸城项目，环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。7.2环境保护执行标准（1）大气污染物综合排放标准（GB162971996）（2）环境空气质量标准（GB3095-2012）（3）污水综合排放标准（GB89781996）（4）社会生活噪音排放标准（GB223372008）（5）建筑施工场界噪声排放标准（GB12523

54、2011）7.3环境保护措施1.废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。2.废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。3.废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。4.噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪音。5.项目施工建设过程中对环境的影响及相应措施（1）扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。（2）噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声

55、、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。（3）生活垃圾工程施工时，施工人员临时在住宿地的生活废弃物。应及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。（4）弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑弃土物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。第八章 资源节约8.1设计依据1.中华人民共和国城市规划法2.中华人民共和国节约能源法3.中华人民共和国建筑法4

56、.公共建筑节能设计标准（GB501892005）5.建筑照明设计标准（GB500342004）6.采暖通风和空气调节设计规范（GBJ192003）8.2节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照民用建筑节能设计标准、民用建筑节能设计标准实施细则、河南省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见。本项目在建筑设计、施工、验收和测评，建筑新技术、新工艺和新材料的应用，建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和河南省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必

57、要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料，采用节能门窗，选用塑钢框架料，中央玻璃。避免采用落地窗。8.2.1节水本项目在建设和运营中，应严格按照中国节水技术政策大纲以及河南省的用水规定，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1.项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。2.该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。3.加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。4.使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、拖地等用水环节，节约水资源。8.2.2节电1.道路路灯选用节能光源，照明系

58、统采用日照启闭和夜晚12点后关灯制。2.采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3.选择节能的空调设备，采用自动控制，同时分室控温。4.在变电室设集中无功率自动补偿装置。5.采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。6.制定节电管理制度。第九章 劳动安全卫生及消防9.1劳动安全9.1.1劳动安全法规这与商贸城项目属建筑工程项目，在建设和运营过程中，执行中华人民共和国主席令（第六十五号）、中华人民共和国主席令（第七十号）、中华人民共和国消防法（2008年10月28日修订）、中华人民共和国产品质量安全法（主席令第71号）、中华人民共和国建筑法（主席令第91

59、号）、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）、高处施工吊篮的安全规程、建筑施工安全检查标准（JGJ592011）、建筑机械使用安全技术规程（JGJ222012）、建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ1462004）、建筑安全生产监督管理规定、建筑业企业职工安全培训教育暂行规定（建教【1997】83号）、建筑起重机械设备安全监督管理规定（建设部令第166号）、施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定（建建【1998】164号）、城市居民住宅安全防范设施建设管理规定等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制定相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训

60、。9.1.2劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目，根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。9.1.3劳动安全卫生措施根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手

61、架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。9.2消防9.2.1消防设计依据1.高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005）2.建筑灭火器配置设计规范GB5014020053.建筑物防雷设计规范GB5005720109.2.2消防措施1.依据高层民用建筑设计防火规范要求，建筑物室内配备消火栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2.建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确标明疏散通道位置、人流密度集处要有明显的疏散指示标志。3.严格执行消防管理制度，并检验消防设备的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽