盛世金城逸景商住小区建设项目可行性研究报告

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1、内蒙古东冉房地产开发有限责任公司盛世金城逸景商住小区建设项目可行性研究报告内蒙古建伟工程咨询有限公司Inner Mongolia JianWei Engineering Consultation Co.Ltd.目 录1 总论11.1 项目概述11.2 建设单位概况21.3 报告编制依据和范围31.4 主要技术经济指标31.5 结论62 项目提出的理由、过程和必要性72.1 项目提出的理由与过程73 项目需求分析与建设规模113.1 经济发展现状113.2 项目前景分析123.3 项目竞争力分析133.4 市场需求分析163.5 项目定位193.6 建设规模204 场址和项目建设条件214.1

2、场址214.2 项目建设条件224.3 基础设施条件244.4 市政条件254.5 社会经济环境254.6 综合评价275 规划建筑方案285.1 规划设计方案285.2 建筑方案315.3 结构方案356 建筑设备方案386.1 给水工程386.2 排水工程406.3 采暖、通风工程406.4 电力工程436.5 燃气工程486.6 智能化系统（弱电）497 消防517.1 编制原则517.2 编制依据517.3 消防措施517.4 消防教育和管理538 节能548.1 编制原则548.2 编制依据548.3 建筑节能558.4 节水措施与水环境系统的建设目标558.5 暖通节能568.6

3、电气节能568.7 机电设备节能579 环境影响与保护589.1 环境现状分析589.2 影响环境的因素分析及采取的措施589.3 环境保护5910 劳动安全、卫生防护6110.1 劳动安全6110.2 卫生防护措施6211 项目招标6311.1 编制依据6311.2 招标方案6312 项目实施计划6512.1 项目实施进度安排6512.2 项目实施进度表6513 投资估算与资金筹措6613.1项目投资估算6613.2资金筹措6714 财务评价6814.1项目运营计划6814.2成本、费用和各项税收6814.3投资利润6914.4财务指标分析6915 不确定性分析7115.1盈亏平衡分析711

4、5.2敏感性分析7116 可行性研究的结论与建议7216.1评价结论7216.2 建议72一、附表：1、总投资估算表（估算表1）2、主体工程投资估算表（估算表1-1）3、配套工程投资估算表（估算表1-2）4、工程其他费用估算表（估算表1-3）二、附件：1、旧包府路北P-04-02地块建设用地规划条件意见书（条字第150602201000442号）2、项目建设单位企业法人营业执照3、项目建设单位组织机构代码证4、项目建设单位资质证书三、附图：1、盛世金城总平面图2、住宅楼户型图3、住宅楼平面图4、综合楼平面图 盛世金城.逸景商住小区建设项目 可行性研究报告1 总论1.1 项目概述1、项目名称：盛

5、世金城逸景商住小区建设项目2、项目建设地点：鄂尔多斯市东胜区旧包府路北P-04-02a地块内（建设用地规划条件意见书编号：条字第150602201000442号）。3、项目建设性质：新建建筑4、建设规模及内容：拟建的盛世金城逸景商住小区建设项目在旧包府路北P-04-02a地块内。盛世金城逸景商住小区建设项目经济技术指标序号名 称指 标规划条件备 注1净用地面积(m2)17994.692总建筑面积(m2)37518.923地上建筑面积(m2)37518.923.1住宅楼(m2)28462.223.2综合楼(m2)9056.704地下建筑面积(m2)-5基底面积(m2)2968.766绿化面积(m

6、2)5575.937道路面积(m2)3050.008硬化及人行道面积(m2)6400.009综合建筑密度()16.509.1居住建筑密度()13.00符合居住20的规定9.2商业建筑密度()29.88符合商业30的规定10综合容积率2.0810.1居住容积率1.99符合居住2.0的规定10.2商业容积率2.43符合商业2.5的规定11绿化率()30.99符合30的规定12层数17层/11层/7层13建筑高度(m)52.5/34.5/23.8符合居住60米, 商业36米14结构形式住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构15综合楼(栋)116住宅楼（栋）317住宅（户）33818电梯(部)1319

7、停车位（个）434居住:1.0车位/户20.1地上（个）12020.2地下（个）314本项目净用地面积为17994.69平方米，总建筑面积为37518.92平方米，全部为地上建筑，其中：住宅建筑面积28462.22平方米，综合楼建筑面积9056.70平方米。项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统筹考虑地块内布置社区活动中心、公厕、水泵房、配电室、换热站、弱电机房等公共服务配套设施建设工程。地块内社区活动中心、物业管理办公室、公厕设置在本项目综合楼内。5、项目总投资及资金来源本项目估算总投资10972.92万元。其中：建设工程费用8289.10万元，工程建设其他费用21

8、61.30万元，工程预备费522.52万元。资金来源为企业自筹。6、开发周期及建设期本项目开发建设期2年。建设期限：2011年6月至2013年5月。7、结论和建议本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项目审批。1.2 建设单位概况本项目是由内蒙古东冉房地产开发有限责任公司组织开发；项目法人：郝伟。内蒙古东冉房地产开发有限责任公司是由内蒙古投资有限公司与郝伟共同投资成立的一家房地产开发企业，房地产开发企业资质等级为叁级，公司成立于200

9、7年8月9日，注册资金1亿元人民币，现办公场所位于东冉集团办公楼，现在职员工30人，其中有职称人员15人，有岗位证书人员5人。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针。制定一系列可行性目标，陆续完成了重要的开发工程。1.3 报告编制依据和范围1、可行性研究报告编制依据1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等4）内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划（2003-202

10、0）5）鄂尔多斯市东胜城区控制性详细规划6）鄂尔多斯市规划局建设项目规划条件意见书7）建设单位提供的其他有关资料及数据8）建设单位可行性研究报告编制委托书2、可行性研究报告编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：1）项目建设的必要性研究；2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；3）建设内容、建设规模、建设标准；4）组织机构与人员编制；5）消防安全、环境保护与节能；6）投资估算、建设进度及资金筹措；7）结论及建议。1.4 主要技术经济指标旧包府路P-04-02a地块经济技术总指标序号名 称项 目 名 称合 计盛世金城郦景住宅小区盛世金城.逸景商住小区-1净用

11、地面积(m2)12334.2117994.69-30328.902总建筑面积(m2)42606.7237518.92-80125.643地上建筑面积(m2)24606.7237518.92-62125.643.1住宅楼(m2)24606.7228462.22-53068.943.2综合楼(m2)-9056.70-9056.704地下建筑面积(m2)18000.00-18000.005基底面积(m2)1367.042968.76-4335.806绿化面积(m2)3767.175575.93-9343.107道路面积(m2)2400.003050.00-5450.008硬化及人行道面积(m2)48

12、00.006400.00-11200.009综合建筑密度()-16.50-14.309.1居住建筑密度()11.0813.00-9.2商业建筑密度()-29.88-10综合容积率-2.08-2.0510.1居住容积率1.991.99-10.2商业容积率-2.43-11绿化率()30.5430.99-30.8112层数18层17/11/7层-13建筑高度(m)55.552.5/34.5/23.8-14结构形式住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构15综合楼(栋)-1-116住宅楼（栋）23-517住宅（户）216338-55418电梯(部)813-22119停车位（个）216434-65020.

13、1地上（个）120120-24020.2地下（个）96314-410盛世金城逸景商住小区建设项目经济技术指标序号名 称指 标规划条件备 注1净用地面积(m2)17994.692总建筑面积(m2)37518.923地上建筑面积(m2)37518.923.1住宅楼(m2)28462.223.2综合楼(m2)9056.704地下建筑面积(m2)-5基底面积(m2)2968.766绿化面积(m2)5575.937道路面积(m2)3050.008硬化及人行道面积(m2)6400.009综合建筑密度()16.509.1居住建筑密度()13.00符合居住20的规定9.2商业建筑密度()29.88符合商业30

14、的规定10综合容积率2.0810.1居住容积率1.99符合居住2.0的规定10.2商业容积率2.43符合商业2.5的规定11绿化率()30.99符合30的规定12层数17层/11层/7层13建筑高度(m)52.5/34.5/23.8符合居住60米, 商业36米14结构形式住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构15综合楼(栋)116住宅楼（栋）317住宅（户）33818电梯(部)1319停车位（个）434居住:1.0车位/户20.1地上（个）12020.2地下（个）3141.5 结论一、结论本项目建设方案实用性和可操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景

15、看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益，说明该项目是可行的。本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。本报告认为，本项目具有可行性。二、建议1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。6内蒙古建伟工程咨询有限公司2 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由与过程近年来，东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善城市功能、提

16、升城市品位，集中打造“一城三区”。按照将东胜建成鄂尔多斯市对外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美的现代化新城区的构思，在建设过程中坚持“高起点规划、高标准建设、高水平运作”的开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。城区面积自撤盟建市的10万人增加到55万人，规划到2015年城区人口将达到100万人；随着城市不断拓展，城区面积由2000年的15.6平方公里，发展到67平方公里。地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。地区生产总值相继跨越千亿元、两千亿元大关，2010年达到2643亿元，五年累计创造地区生产总值8490亿元，是“十五”期间的

17、5.2倍，年均增长23.4；人均GDP由4600美元增加到20800美元。财政总收入538.2亿元，五年累计完成1515.7亿元，是“十五”时期的7.4倍，年均增长42%。东胜区、准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百亿元。固定资产投资完成1898亿元，五年累计完成6033亿元，是“十五”时期的6.5倍。主要经济指标全区领先，综合经济实力进入全国地级市前20位。东胜新区建设与旧城改造协调推进，康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加速完善，品位不断提升。全市城镇建成区面积由138平方公里拓展到243平方公里，城镇化率达到70%。 “十一五”期间，东胜区累

18、计开发各类地产建筑面积400万平方米，同时新建廉租房1万平方米，重点加大了铁西新区和城市“三街一路”两侧的开发力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模建设，使人均居住面积逐步增加。伴随着城市基础设施建设的加快，东胜城市整体功能叶得到不断提升，“十一五”期间，东胜区加大了城区改造力度，大力实施基础设施建设工程，完成了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管网和防洪设施的新建和改造；完成了污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程；加快了城区水冲式公厕、旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐。基础设施覆盖率提高到88.2，城市的整体功能得到了较大提升。同时，东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程，重

19、塑城市形象，提升城市品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙透绿”等措施i，完成了城市出入口、道路、广场、公园等绿化工程，使东胜区城市绿化面积达到350万平方米，公共绿地面积210万平方米，绿化覆盖率达到12.36。随着全面建设小康社会进程的加快，东胜的经济高速发展，城市人口的急剧增加和人民生活水平的不断提高，人民群众对城市功能、住房要求越来越迫切。目前东胜区的住宅、商业布局总体上呈分散状况，一个重要的原因就是中心城市东胜规模远远达不到要求，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后。随着城市规模的扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力，大多数农业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城

20、市化进程，随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧增加，在这样的形势下项目建设单位审时度势，决定建设盛世金城逸景商住小区建设项目。2.2 项目建设的必要性中国是一个人口大国且人口增速也很快。根据统计局发布的2010年统计公报显示：2010年末全国总人口达13.41亿，自然增长率超过5。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 截止到2010年底，东胜区人口约达到50多万人，随着城乡一体化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不

21、能适应人口增长。如果小康生活的居住标准按25平方米/人 计算，那么东胜现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻

22、人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，居住用房地产需求量呈现扩大趋势。2、城市化进程的需要 城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因，也给今后10年、20年甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。但是，中国的城市化无论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有的。目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。中国新型城市化的战略目标：从“十二五”时期开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国的城市化率在2030年达到65%。这意味着要以平均每年2000万人

23、的速度，到2030年基本解决4亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照鄂尔多斯市的人口总量和年均11的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过6万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3、人民生活水平不断提

24、高随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。2010年9月底，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2。农牧民人均纯收入达到8737元，同比增长9。在收入增长的同时，居民消费水平也有显著提高。2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7。根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由

25、收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。 鄂尔多斯市2010年，全市人均GDP超过1万美元，万元生产总值能耗低于全国平均水平5个百分点；人均财政收入超1瓦暖；城镇居民人均可支配收入新增1万元，达到2万元；农牧民人均纯收入超1万元。随着居民家庭的收入增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。4、城市拆迁改造的需要 随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，

26、也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。 据2011年鄂尔多斯市政府工作报告，2011年东胜区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平米以上。5、投资投机的需要 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。 首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价

27、上涨过快等因素，使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。 国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个：首先，随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。6、全面建设小康社会的需要党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。3 项目需求分

28、析与建设规模3.1 经济发展现状进入21世纪的“十二五”期间，鄂尔多斯市的GDP、财政收入、城乡居民收入以及其它各项经济社会发展指标显示出了鄂尔多斯市在全自治区、全国的位次都已跨上历史新高度。“十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。根据鄂尔多斯市委二届十次全委会精神和市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，“十二五”时期政府工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，因应新形势、把握新机遇、迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为

29、主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”战略，加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会又好又快发展，率先建设全面小康社会。 “十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地区生产总值年均增长15%以上，财政收入增长15%以上。城乡居民收入大幅增加，年均增长13%以上，收入水平进入全国地级市前列。产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到1/3以下，非煤产业占GDP的比重达到70%以上。建

30、成统筹城乡综合配套改革实验区，中心城区功能更加完善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。可持续发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口出生率控制在13.54以内。3.2 项目前景分析项目建设地点位于旧包府路北P-02-12地块内北侧；项目功能定位：以居住、商业、办公等功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：完善城市公共设施及功能结构，利用自然环境要素创造生态宜居城市，完善基础设施，构建高效便捷城区。东胜以建设“畅通城、文化城、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠

31、、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提升城市品位，在不断完善城市整体功能中实现城市的崛起，从而推动经济、社会的全面协调和棵持续发展，把东胜打造成鄂尔多斯城市核心区。1、本项目前景分析1）盛世金城逸景商住小区建设项目的建设符合东胜区总体发展规划的要求，与东胜区城市发展程度相适应，全面推进区域高端住宅类产品的发展，使其成为区域综合社区的一个新的分水岭，满足东胜区追求品质生活的高端类客户的置业需求。2）盛世金城逸景商住小区建设项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保

32、、清新自然并充满生机和活力的居住、商业、办公空间，促进了城区改造建设。3）盛世金城逸景商住小区建设项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富、功能齐全的小区。通过项目开发为鄂尔多斯打造一个全新的住宅、商业、办公空间，开创鄂尔多斯全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市小区引领鄂尔多斯市创新产业的开发。4）盛世金城逸景商住小区建设项目的建设将带动本地段发展，拉动消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。5）盛世金城逸景商住小区建设项目以整体规划空间层次多样，创造了自然、休闲、高层次的居住，引领市场方向

33、，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。本项目的建设在实现舒适健康的居住、办公生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。3.3 项目竞争力分析1、项目优势1）区位优势从区域位置看，东胜区是连接东胜区、康巴什新区、伊旗阿镇的地区交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口快速增长，该区域将成为规模最大、人口最多、商务活动最旺的城区之一。2）交通优势东胜区形成京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路纵贯南北，109、210国道贯穿城市，并与周边110、107国道相连成网的交通格局，随着鄂尔多斯机场德投入使用，目前公路、铁路、航空相结

34、合的立体化交通体系已经形成，交通优势明显。3）规划优势按鄂尔多斯市城市总体规划要求，本项目以住宅、商业、办公等功能为基本元素，顺应城市区位发展要求，规划设计围绕城市空间的点与面层次展开。规划充分体现超前、便捷、方便、安全及完美的舒适性，各项目功能尽可能利用地块的位置、布局以及其他特征表达个自德优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，体现了建设品位的优势。规划布局力求具有整体性、经济性、超前性，使新建住宅与周边建筑物协调一致。支持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能面局合理，设

35、施齐全。本项目的建设为东胜区提供了一个舒适的居住、商业、办公场所，而一流的规划、高雅的设计将使本项目成为东胜城区未来的靓点，成为居民生活的活动中心。4）设计优势注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、体闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文件内涵和品性，增强空间层次感。小区布置休闲设施，配套必要的公共设施，充分满足居民的物质文化生活的需要，同时还具有很强的景观住宅和休闲效果。5）公用配套优势项目区域距离火车站、汽车站、医院、学校较近，配套优势明显。6

36、）项目的结构形式该项目采用CL建筑体系，这是一种一种全新的住宅结构体系。该结构体系能彻底取代黏土砖，节约耕地；彻底解决住宅节能，达到国家65的节能要求；提高建筑物的抗震性能；室内环境绿色、健康、环保；经济指标明显优于其他各类替代结构。该体系具有如下特点：、保温隔热，达到65节能标准，保温层与建筑物同寿命，室内空气隔声达一级标准CL建筑体系住宅的所有外墙、分户墙、楼（电）梯间均采用带EPS保温层的复合钢筋混凝土剪力墙，传热系数根据地域不同可达到0.60.8/m2.k。该种保温层位于结构墙体中间，两侧均有钢筋焊接网混凝土保护，终生无需更换和维修。而且，本体系住宅的门窗、楼板均符合节能标准或采取相应

37、的节能措施，使住户可以轻松调节室温，享受冬暖夏凉的生活。、抗震性能好，打造无震害住宅，使人们摆脱地震困扰CL建筑体系住宅是钢筋混凝土整体浇筑而成，经西安建筑科技大学和清华结构实验室通过大型试验测试，其抗震性能比砖混结构提高两个抗震等级。、实际使用面积增大并可减少购买家居的开支较砖墙厚度减少2550，内墙采用较薄的复合改性纤维石膏板隔墙或完全由壁橱兼做隔墙，使室内实际使用面积较砖混结构住宅增加58。、室内采用绿色环保建材，健康居住CL建筑体系住宅室内墙面，顶棚均采用石膏制品，既无辐射又可调节室内空气温度，并有明显的耐火、阻燃功能。、舒适度提高，采暖、制冷费用下降CL建筑体系住宅采用地面辐射方式采

38、暖和制冷。由于采用先进的能源利用方式，采暖费可比普通集中供热下降30以上，无需制冷空调，节电50。、社会效益良好CL建筑体系住宅不使用任何黏土制品，保护耕地、节约能源，使用寿命提高，并可减少建筑垃圾30以上，有良好的社会效益。、造价经济，性价比提高CL建筑体系住宅虽集多项先进技术于一身，但成本价格并未提升，可以满足不同层次住宅的需要。2、项目劣势项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。3.4 市场需求分析1、房地产市场消费基础1）消费群体分析人口增加导致的刚性需求。由于人口增加导致的住宅及消费需求空间还很巨大。随着东胜区城市化进程的

39、加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍处于相对繁荣的阶段。因此，居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，相应的配套商业设施需求量也增加了。城市化对地产市场的影响。目前，东胜区人口急剧增加，住房、商业、办公消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。以改善现有居住条件为目的的消费需求。经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改善自己的

40、住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。非理性消费需求对于房地产市场的影响。土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房、商业用房、办公用房需求不断释放。目前，东胜区的房地产市场是稳定的、繁荣的，市场需求是在多方面

41、的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在东胜区的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。2)房地产销售情况和购买力水平随着鄂尔多斯经济的迅猛发展，其基础设施、投资环境也发生了巨大的变化。城镇建设城市化水平初具规模，科技、教育、卫生等方面有了长足的发展，城镇综合服务功能不断完善，极大地带动了房地产市场的发展。按现阶段各地区房价与家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面信息： 鄂尔多斯的人均消费能力高于其他一般城市；鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。2、

42、东胜区房地产市场供需预测1） 居住人口结构分析“十五”期间，鄂尔多斯市人口急剧增加。随着东胜区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来东胜区务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅、商业、办公用房需求。东胜区做为鄂尔多斯市的经济政治中心，呈现以下特点：东胜区人口增长率快，发展潜力巨大。东胜区作为鄂尔多斯市的政治、经济中心，发展潜力巨大。近年来，随着东胜区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，东胜区的基础设施建设已初具规模块，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地

43、产业的发展有紧密的联系。东胜区交通便利，随着基础设施建设力度的加大和房地产业的快速发展，势必会吸引越来越多的人前来置业投资。据调查了解，东胜区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了东胜区从业人员的文化教育水平。此外，东胜区的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。2） 居住结构分析东胜区的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，东胜区居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了/，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车的较多

44、。随着东胜区交通和基础设施的改善，在居住结构中东胜区始终占据鄂尔多斯市的主要地位。3）未来发展方向东胜区目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括东胜区本地的富裕阶层和周边各旗的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位置优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要。4） 东胜区房地产行业供给及需求情况东胜区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成

45、长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，虽开发风险大，但是机会更大。3、房地产价格预测结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。对于区域市场有如下特点：区域市场内，有较强的消费能力； 由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣； 目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。4、本项目市场需求分析本项目位于鄂尔多斯市东胜区，响应政府改造旧城区、建造新城，改善鄂尔多斯市人民的居住、办公、

46、商业环境的政策。由于老城区可开发的土地日益减少，高层的高档住宅势必发展为当前东胜区市区房地产开发的热点。近几年来随着鄂尔多斯经济的高速增长，当地的房地产开发建设也取得了极大的发展，同时城镇人口快速增长，每年都有大量农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供广阔空间。虽然由于前一段时期经济形式的波动，造成房地产销售趋缓，市场压力加大，但市场整体依然健康，因此只要项目开发时找准市场切入点，注意产品的差异化和独特性，完善社区配套服务设施，就能够保证项目开发的顺利进行。5、开发策略找准市场：根据市场情况确定产品类型，以小面积、低总价、适用性强的户型为主，同时控制开发规模。配套先行：配套公建同期建设，保证

47、社区服务设施完善，住户生活便利，同时满足本市服务业快速发展需求。品质优先：强调生活品质，提供宜居的住宅产品，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间。文化特色：建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。3.5 项目定位近年来，随着鄂尔多斯经济的高速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的快速增长，每年都有大量的农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间，但由于以前开发的项目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的差异化和独特性，完整社区配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的户型为主；配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生活便利；

48、强调生活品质，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。本项目地块具有良好的区位优势和后期发展优势：所属区域是交通便利，有着非常好的与外部地区联系的通道，结合东胜区的规划发展状况，结合企业自身建设条件，将本项目建设的定位高中等收入阶层，大多数为行政事业单位及国有企业的在岗职工，他们的收入也较为稳定，随着国家工资制度的改革，薪水只涨不落，对商铺保值的预期值也较高。本项目地理位置优越、设计时尚，建成后对东胜区人民群众居住水平有很大的提高。综上所述，本项目将会成为一个新的城市地标，集合居住、商业、办公为一体的充满活力的城市综合体。这个城市

49、地标将会引领东胜区当地的持续发展。3.6 建设规模根据建设用地规划条件意见书要求，确定盛世金城逸景商住小区建设项目净用地面积为17994.69平方米，总建筑面积为37518.92平方米，全部为地上建筑，其中：住宅建筑面积28462.22平方米，综合楼建筑面积9056.70平方米。本项目建设规模序号名 称指 标规划条件备 注1净用地面积(m2)17994.692总建筑面积(m2)37518.923地上建筑面积(m2)37518.923.1住宅楼(m2)28462.223.2综合楼(m2)9056.704地下建筑面积(m2)-5基底面积(m2)2968.766层数17层/11层/7层7建筑高度(m

50、)52.5/34.5/23.8符合居住60米, 商业36米8结构形式住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构9综合楼(栋)110住宅楼（栋）311住宅（户）33812电梯(部)214 场址和项目建设条件4.1 场址1、场址位置本项目位于旧包府路北P-04-02a地块内 (地块位置见建设用地规划条件意见书)。本项目规划净用地面积17994.69平方米（按地块内建筑面积分摊）。盛世金城建设项目用地平衡具体数据详见下表：旧包府路北P-04-02a地块建设项目用地平衡表序号名 称项 目 名 称合 计盛世金城郦景住宅小区盛世金城.逸景商住小区-1净用地面积(m2)12334.2117994.69-3032

51、8.902基底面积(m2)1367.042968.76-4335.803绿化面积(m2)3767.175575.93-9343.104道路面积(m2)2400.003050.00-5450.005硬化及人行道面积(m2)4800.006400.00-11200.002、 场地现状本地块为净地，场地标高为1436.451438.25，地块内地形较平坦，场地已达到三通一平，土地使用性质为：居住用地，可兼容20商业用地。3、 城市规划及区域性规划要求本项目场址符合鄂尔多斯市东胜区城市规划功能分区要求，项目按鄂尔多斯市东胜区规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的建设用地规划条件意见书，用地规划条

52、件规定:居住容积率2.0，商业容积率2.5；居住建筑密度20，商业建筑密度30；绿地率30%；居住建筑高度60米，商业建筑高度36米。 由第一章-1.1项目概况中主要经济技术数据可知本项目及整个地块各项指标均符合建设用地规划条件。4.2 项目建设条件1、 自然条件1）地理位置 本项目位于东胜区。东胜区位于内蒙古鄂尔多斯高原中部偏东；地处东经10908201102300，北纬3910395818。东与准格尔旗交界，南与伊金霍洛旗毗邻，西与杭锦旗接壤，北与达拉特旗相连。东胜城区位于鄂尔多斯市市境东部羊场壕，北距包头96公里，东北距呼和浩特188公里，是鄂尔多斯市政府所在地。2）地形地貌东胜区地处鄂

53、尔多斯高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度1 2691 588.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1 3671 615米。平均海拔1 460米，东北略高于西南，外围为丘陵所环绕。 3）气候东胜区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5，一月平均气温11，极端最低气温29.8，7月平均气温20.60，极端最高气温35；西部地区平均气温5.2，1月平均气温-12.9，极端最低气温-32.6，7月平均气温21.3，极端最高气温35.8。年日照时

54、数3 1003 200小时。无霜期较短，平均116135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为1852天。年日均气温在O以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米。 气象数据表气象数据名称数值气象数据名称数值年平均气温（）5.25.5年平均蒸发量（mm）22002500年极端最高气温（）3535.8年平均风速（m/s）3.2年极端最低气温（）-29.8-32.6最大风速

55、（m/s）29.8最冷月平均气温（）-11-12.9主导风向NW最热月平均气温（）20.621.3年平均降雪量（mm）6.3年平均降水量（）325.8400.2标准冻层深度1.5m4）水文东胜区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。平均年径流量6 646.3万立方米，年输沙量844万吨。水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深10米左右。2、 场地工程及水文地质情况参考邻近场地地勘

56、情况，场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。场地土属中硬土，场地类别类。据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设.地质总结：根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方

57、案进行设计。场地抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别类，地基岩土层无液化问题。场地水文地质条件较简单，无地下水，对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。根椐本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。4.3 基础设施条件1、道路交通全市公路建设正在迈向高等级化，109、呼准等高速公路建成通车，沿黄、兰嘎等一级公路开工建设，新增高等级公路800公里，公路通车总里程1.7万公里。加快建设“三横四纵”铁路网，呼准、东乌、包西等铁路建成通车，沿河、南部、巴准铁路开工