工改工概念之欧阳文创编

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1、工改工概念时间：2021.03.12创作：欧阳文现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不 符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施，实施以拆除 重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市政府 鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城 市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及 整体拆建的方式进行城市更新。2012年1月深圳市城市 更新办法实施细则,2012年8月关于加强和改进城市更 新实施工作的暂行措施结束了旧改开发商鱼目混珠的乱 象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法 规以及政府性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城 市更新政策法规体

2、系，也是全国范围内第一个完整的城市更 新政策法律体系。同时根据深圳市城市更新计划2012- 2015深圳全市城市更新改造规模180. 6k m2o规划期内更 新规模约为69k m2,其屮，拆除重建规模为23km2,包括城 中村12. 7km2、旧工业区9.2k nf和旧城区1. lk m2,规划期 内年均拆除重建规模约为4-5k m2,这就意味着工业区的改 造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。根据规划国 土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划屮，新增 建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发 逐步成为深圳土地供应

3、的主要部分。工改工未来政策与趋势 解读 1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时 代，也是一个黑暗的时代。由于城市更新项目一般规模体量 较大，对开发商资金要求较高，且政府主导城市更新项目， 开发商只有得到政府认可，才会有资格获得城市更新项目。 城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。大量的开发 商进入旧改领域。新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深 圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将岀现大洗 牌。对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成 为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改 经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。随着城市更新项 目逐渐成为深圳房企主要争夺对彖，

4、相比屮小房地产开发企 业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深 圳本地国企将更容易获得政府的青睐。2、差异化的产业用地策：从公司性质上看，区分总部企业与一般企业，如 2009年出台的深圳企业总部用地用房配置管理办法（试 行）及2012出台的深圳市鼓励总部企业发展暂行办 法；从产业性质上看，区分政府鼓励的发展产业与一般产 业，如单独列出物流与研发用地，规定物流用地的公告基准 地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地 的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测 算。 3、产权转让限制放松：在深圳土地资源即将枯竭 的背景下，深圳要想产业升级，必然加大对土地市场的存量

5、开发，旧工业区升级改造必然得到政府大力重视与支持。为 了吸引更多更好的开发商进军工业区改造项目，就必须保证 开发商的较高利润，而要保证开发商预期利润，就必须放松 工业用地转让的限制政策。我们从两个方面来看：1、深 圳市工业楼宇转让暂行办法规定工业楼宇的配套设施应统 一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，而在2012 年8月出台的关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措 施规定“区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业 的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其屮， 配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施 的地价按照深圳市城市更新办法第三十八条第一款的规 定计收。配套设

6、施如按规定经批准进入市场销售的，应当按 照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着政府其实对于 配套转让限制已经开始出现放松的迹象。2、尽管实施了差 异化的产业用地政策，在保证产业链聚集的前提下，深圳市 对于总部大厦自用面积也开始有所放松。在2009年不少于 15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优 先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项 目等。4.处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实 施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使出台的深圳企业总部用地用房配置管理办 法（试行）明确规定总部企业自用建筑面积必须达到70% 以上，而在2012年8

7、月31号出台的深圳市鼓励总部企业 发展暂行办法规定“对于规模大、产业带动性强的总部企 业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻， 但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。”4、地价计收政策：（1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改 造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面 积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地 价标准的50%缴纳地价。即新增建筑面积X50%工业用途公告 基准地价X鼓励发展产业地价修正系数。（2）除重建类的 工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性 用途的，计算公式为：原有建筑面积X （改变后功能的公告 基准地价一剩余期限的工

8、业公告基准地价）+新增建筑面积 X改变后功能的公告基准地价。（3）项目改造前拆除范围 内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照 以下标准和次序进行地价测算：出让给实施主体的开发建设 用地面积不大于原有城中村用地面积的，应当适用城屮村的 相关地价计收政策。而城中村项目地价计收是采用分段计 收：容积率（PR） 2.5,免地价；2.5PRW4.5,公告基 准地价20%; PR） 4. 5, 100%公告基准地价。开发建设用地面 积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按 照办法第三十七条规定进行地价测算。超出部分地价： PRW

9、1.5,免地价；PR） 1.5, 100%公告基准地价X超出部分 的建筑面积；（4）开发建设用地面积超出原有城屮村和旧 屋村用地总面积的，超出部分用地地价计收：（原有建筑面 积一拆除范围内城中村、旧屋村合法面积）X （改变后功能 的公告基准地价一剩余期限的工业公告基准地价）+新增建 筑面积X改变后功能的公告基准地价。10月22日，深圳市政府通过了深圳市城市更新办法，明确规定权利人可 作为更新改造的实施主体，改造项目无需由开发商实施；同时, 政府鼓励权利人自行改造。这意味着一些拥有旧厂房、旧工 业园的上市公司如有意改造，不用经过招拍挂，只要自行通过 一系列程序，办妥相关手续，并补交基准地价即可进

10、行自行改 造。联合证券认为，躲过了招拍挂制度，相关上市公司可节省 下圈地的高昂成本，直接享受巨大的土地升值价值，潜在的收 益相当可观。附1：关于加强和改进城市更新实施工作的 暂行措施一、加快城市更新历史用地处置（一、）对于经批准纳入城 市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签 订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6 月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定 进行历史用地处置：1.原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置土地范围内的经济 关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。2.继受单位当与政府签订完善处置土地征（转）用

11、手续的 协议，政府不再另行支付补偿费用。3.政府将处置土地的 80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储 备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照深 圳市城市更新办法和深圳市城市更新办法实施细则的 要求将用期限以公告基准地价标准110%计收地价，其中的 10%用作对历史用地行为的处理。（二）对于市政府关于 宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村 改造项目的处理意见（深府20061258号）确定的70个旧 城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用 地，按照深圳市城市更新办法实施细则第六十二条缴交 地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。二

12、、完善城市更新地价政策（三）工业区升级改造为工业用 途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其 配套设施限定自用。其屮，配套商业设施的地价按照公告基 准地价计收。其他配套设施的地价按照深圳市城市更新办 法第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批 准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。（四）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价， 符合以下条件的，按照城市更新单元规划批准时的公告基准 地价标准执行：1.项目首期在城市更新单元规划批准Z 日起两年内办理用地出让手续的。2.项目二期在城市更新 单元规划批准之日起三年内办理用地出让手续的。3.项 目三期及后续各期在

13、城市更新单元规划批准Z日起四年内办 理用地出让手续的。不符合上述条件的，按照办理用地出让 手续时的公告基准地价标准执行。（五）城市更新项目涉及 按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究 屮心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估 市场中介机构（以下简称“市场机构”）按照同等规划分别 进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究屮心评估结果 和市场机构评估结果平均值的85%计收。其屮，市场机构评 估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市 场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究屮心按照公 开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签 等随机方式确定3家市场

14、机构，市场评估的组织费用和评估 费用由项目实施主体承担。（六）城市更新项目的地价可以 不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分， 首次缴交比例不得低于30%,余款一年内交清；按照其他标 准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%,余款一年 内交清。三、强化城市更新实施管理（七）各区人民政府（新区管委会）应当明确城市更新相关职能部门的职责，减 少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划 已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工 作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应 定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进 情况。市规划国土委应当加强对

15、城市更新项目实施的监督， 积极推动城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目 的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组 报告项目实施情况。（八）市规划国土委应当组织各区人民 政府（新区管委会）定期对城市更新计划进行清理，对于具 有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：1.自城市 更新计划公告之日起一年内，未完成土地及建筑物信息核查 和城市更新单元规划报批的。2.自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未完 成实施主体确认的。（九）在市规划国土委及各区人民政府（新区管委会）建立 城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市 更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供 一站式服务，进一步简化管理流程，通过审批效率。（十）市规划国土委、市政府其他相关职能部门及各区人民 政府（新区管委会）应当加强和优化政府服务，及时总结梳 理本暂行措施实施屮的经验和问题，加强制定和完善城市更 新配套政策，充分调动各方积极性，行成全市上下共同推进 城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保时间：2021.03. 12创作：欧阳文