福建东山海峡论坛项目可行性研究报告42p

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1、海峡论坛项目可行性论证目录第一章 项目概况2第二章 东山城市概况4第三章 项目地块分析10第四章 项目目标市场分析13第五章 项目SWOT分析19第六章 项目定位23第七章 项目运营模式28第八章 项目技术经济指标30第九章 项目开发计划34第十章 项目经济评价36第十一章 结论与建议40第一章 项目概况项目名称：福建东山海峡论坛项目项目位置：海峡论坛项目用地选址于东山旅游经济开发区金銮湾区域（西铜公路南侧、金銮湾金銮大道西侧，如下图红线部分所示）。项目规模：项目规划用地面积3748亩，实际可开发面积2868亩。项目开发内容：会议中心、高档酒店、独栋别墅、连排别墅、多层及小高层、商业配套服务设

2、施。项目建设周期：约6年。地价情况：该项目签约用地价格为5.6万/亩，目前该区域政府地价为11.17万元。第二章 东山城市概况一、东山地理位置及自然资源东山县位于福建省南端，介于厦门、汕头之间，距厦门港77海里，汕头港73海里，澎湖列岛（台湾）98海里；陆路距离福建厦门、广东汕头2小时以内车程。东山由主岛及周边44个小岛屿组成，因其状若翩翩彩蝶，故称“蝶岛”。总面积194平房公里，人口20.6万，是全国第六、福建第二大海岛县，县政府驻地西埔镇。东山岛地处北回归线边缘，属亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，终年无霜，年平均气温20.8。岛上绿树成荫，绿化率高达94。东山岛风光秀丽。主岛东南沿岸有7个

3、月牙形海湾，湾湾相连，绵延30多公里，极具南国海滨特色。东山岛现有国家4A级旅游区风动石景区、国家森林公园、全国重点文物保护单位东山关帝庙三个国家级品牌，建有风动石、东门屿、马銮湾、金銮湾、乌礁湾五个景区，是漳州乃至福建省重要的旅游地。东山岛位于东海与南海交汇处、闽南渔场中心，因此海产品产量较大且品质较高。东山海鲜在福建具有一定知名度。东山县又是重要的侨乡，与台湾的关系源远流长，人缘近，语言相通，习俗相同，是对台的主要窗口之一。二、东山社会经济发展状况（一）东山经济总量发展状况 （二）东山产业结构发展状（三）东山旅游业发展状况客源结构：90%为国内游客，10%为境外游客境外游客客源地为港澳台、

4、美国、日本及东南亚地区，国内游客客源地主要为厦门、福州、深圳、广州、漳州、潮汕、珠三角等地。（四）小结从上述分析可知，东山经济总量较低，但宏观经济保持了较快的发展速度。第一产业是东山的传统产业，随着近几年第二、第三产业的发展，尤其是第三产业，第一产业在整个产业结构中所占比重有所下降。目前东山吸引外来投资人的优势：一方面是政府给予优惠政策，其次东山原生态的自然风光和滨海资源。三、东山城市功能定位及基础设施建设（一）东山城市功能定位东山县的城市功能定位是国家生态港口旅游城市，通过上述分析可知，这一定位符合东山的自然资源与社会经济特征。（二）东山基础设施建设1、铁路沪深（上海、厦门至深圳）沿海高速铁

5、路（经停常山，常山距东山约18公里）“十一五“期间开工建设，2011年建成通车。2、机场(1)距离汕头、厦门机场均在1个半小时车程内。3、道路(1)西铜景观大道（长12公里宽50米）已建成投入使用；(2)疏港主干道东西一路部分路段已建成投入使用；(3)岛上高速公路（武平-云霄高速公路延伸线）已列入福建省”十一五”交通规划。4、码头(1)东山澎湖客运专用码头在洽谈筹建中；(2)冬古5000吨级燃油专用码头正准备招投标，年内投建；(3)5000吨级硅砂专用、兼营集装箱码头泊位各1个，3000吨级硅砂专用、油气专用码头泊位各1个均已投入使用。5、供电(1)3座11万伏输变电站已投入使用；(2)22万

6、伏输变电工程已投入使用；(3)装机容量3.6万千瓦的风力发电场已投产发电，装机容量6.4万千瓦的风力发电场正在报建中。6、供水日供水10吨的自来水厂已投入使用。第三章 项目地块分析一、地理位置本项目建设地址位于东山县金銮大道旁、金銮湾沙滩所属后方陆域内，规划总用地面积为2868亩。项目用地隶属于东山县旅游经济开发区，与台湾隔海相望，地理位置优越。二、地块现状海峡论坛片区现状用地主要有果林、农田、村庄、鱼塘组成，沿海滨分布着5公里长的海滩及沙滩防护林，海滩东头有鲍鱼厂，片区内还散布着果园，另外片区内存在大量未开发区及空地，自然生态环境所受的污染程度较小，资源保护较好。三、场址土地权属类别该项目的

7、土地地类属于农用地。东山县国土管理领导小组就片区内土地权属变更等问题进行了专题研究，拟采用集体土地统一征用。四、地块交通情况（一）外部交通项目所在地距离东山城区约8公里，主要的对外交通道路为西铜公路与金銮大道，其中金銮大道为片内的主要交通干道。（二）内部交通由于地区尚未形成规模开发，自然生态环境保护尚好，其内部交通道路标准，其中一条连接内部几个景区的主要道路路况相对较好，其余的道路交通状况差。五、地块内自然资源金銮湾长5000米，沙滩区宽约2232米，沙滩洁白、细软、干净如洗；背靠林带，郁郁葱葱；海湾滩长坡缓，沙滩宽阔，粗不扎脚，细不粘身；海水洁净，无暗礁、无污染。金鸾湾海域风浪不大，风力常年

8、保持在45级，适宜开展帆板、帆船、沙滩排球等水上、沙滩运动。地块内具有内湖资源（矿泉湖），水域面积32万平方米。第四章 项目目标市场分析 一、商务旅游业市场分析（一）国际市场预测中国加入WTO促进了中国与世界各国（地区）的经贸往来与发展，加快了中国与世界接轨的步伐，内地与台湾的合作与联系更加紧密，人员交往越加频繁，东山作为架通内地、台湾进而连接世界的桥梁，在经济往来之中有着重要的位置。商务旅游作为一种朝阳产业本身具有与普通观光、休闲度假等旅游方式不同的优势：一是消费水平具有高端性。商务旅游一般以CEO、老板、职业经理人、白领为主，他们对相关旅游服务的效率、品质、个性化以及完善程度的要求高，因此

9、总体消费附加值就高，据国家旅游局统计，来中国的海外商务客人的人均天消费比观光客人多31美元，高出23%；二是消费安排具有计划性。参会人员的旅游消费时间往往以活动规定的实践为主，不受旅游季节与气候的影响，因此可以平衡淡旺季旅游经济，使旅游设施资源得到充分合理的利用。据国家旅游局统计，在来中国的海外旅游者中，商务旅游者（包括以会议、商务、服务员工为目的而来中国的海外旅游者）占到整个海外旅游者的35%以上，仅次于观光游客，处在第二位。中国每年国际商务旅游支出超过357亿元，占亚洲商务旅游市场的17%。商务旅游的利润率高达20%30%，远远超过普通观光旅游的利润。同其他旅游者不同，商务旅游者在旅游目的

10、地的花费较高，停留时间也相对较长。据统计，来中国的海外商务客人的人均消费比观光客人多31美元，高出23%。来华海外商务游客在华停留超过15天以上者达10%；而观光客停留15天以上的仅有5.8%，国内客人中也呈现同样特征。（二）国内市场预测21世纪我国商务旅游业发展迅速，年增长速度达到20以上。随着中国加入世界贸易组织，国际会议、奖励旅游、会务及会展业（MICE）将为中国旅游业的发展创造更多的机会。据统计，每年往来各城市的旅客中，商务客占60%之多，而2005年国内商务旅游支出约为2000亿元人民币。商务旅游市场的繁荣，是社会经济活跃的晴雨表，大量的信息、产品、培训都要通过会议的方式去实现。随着

11、商务旅游市场的兴旺，一方面促进经济领域方面的发展，另一方面也成为提升城市形象品位的一个重要的内容。商务旅游经济成功经营的代表之一海南博鳌正是通过这样一种方式兴起的。博鳌亚洲论坛成立大会于2001年2月2627日在中国海南博鳌举行，博鳌亚洲论坛在博鳌正式成立。由亚洲各国前政要，工商界领导人，著名企业家，专家学者和其它知名人士参加的对话场所“亚洲论坛”，以海南博鳌命名，并将博鳌作为永久性会址。博鳌亚洲论坛首届年会于2002年4月12日至13日在海南省博鳌举行，由此，标志着海南举办国际性会议的条件成熟。通过两年的建设，目前博鳌已有336间（套）客房，各种软硬件设施达到了召开国际会议水平，于是这里便成

12、了一些国内外著名企业集团首选的目标。国内外一些著名企业如西门子、诺华制药、三九制药等均将博鳌作为会议的首选之地。尤其是首届年会后，博鳌金海岸温泉大酒店已接待了150多个国内外会议。这些会议主要由跨国公司以及金融、证券、制药等行业的大型企业召开，体现了由政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势。由于会议频繁，博鳌金海岸温泉大酒店几乎每隔两天就有1个会议召开，有时候甚至有3至4个会议同时召开。一汽大众在一年中已在博鳌连续召开了3次会议；国际知名的诺华制药公司在2年内召开了6次会议。 博鳌效应带动了海南的旅游业的发展，促进海南整体经济的发展，也确立其在国际政治、经济舞台上特殊的社会地位。中国加入WTO

13、，2008年北京奥运的成功申办与举办，国内经济的高速发展，给中国的商务旅游市场提供了极大的发展空间，巨大的市场需求和产业发展的机会促使中国国内需要建立一批类似博鳌这样的大型国际商务会议中心。二、可参照区域房地产市场分析本项目以海峡论坛为主题，实质以房地产开发为主体的滨海景观旅游度假区，因此本项目目标市场覆盖全国。由于厦门、汕头与东山距离较近，博鳌与本项目定位类似，因此上述区域的房地产市场发展状况对本项目更具参考价值。（一）东山房地产市场分析1、一级市场（1）土地出让面积（2）土地出让价格2、二级市场（1）房地产开发面积（2）房地产销售价格（3）高档物业供应情况楼盘名称开发商物业类型开发量开盘时

14、间价格销售率宏益别墅宏益别墅50套2006.9300095（二）厦门、汕头、博鳌房地产市场分析厦门、汕头、博鳌房地产市场分析表单位：元细分市场厦门汕头博鳌低密度住宅20,0008,00016,000多层12,0005,0009,600产权式酒店10,0005,0008,000商业20,0007,0009,000第五章 项目SWOT分析根据本项目的实际情况，结合项目发展的背景，我们对该项目从以下几个角度进行分析：一、项目优势从宏观上来看，国家宏观政策大力支持发展旅游产业，各地促进旅游产业政策不断出台，国内居民旅游消费量日趋提高，国际入境旅游需求稳步增长。从微观角度看：（一）项目所处位置拥有稀缺的

15、自然条件东山拥有国内一流的优质沙滩和海水，整个沙滩延绵数十公里；金銮湾处于东山海岸线最洁净的区域；具有保护良好的自然植被；坐享丰富的景观资源，拥有山、海、湖及原始村落自然景观；拥有较大面积内湖，无需大量增加造湖成本。（二）项目土地取得成本较低，且升值空间大本项目地价为5.6万/亩，目前该区域2007年同类土地出让价为30万/亩。而且随着厦深铁路开通、两岸通商通航条件的进一步完善，项目土地升值空间将进一步提升。（三）当地各级政府对本项目支持力度大本项目被列为福建省2006年预备重点项目；漳州市委、市府为本项目成立了专门的协调工作小组，市长任小组组长，市委副书记任副组长；中信深圳（集团）也与东山县

16、政府结成了战略合作伙伴关系。（四）项目土地产权明晰，便于规划控制东南部海滨片区是未开发的新区域，发展潜力大，拥有较大的发展空间。政府对此处已开始进行统一征用，土地产权明晰，便于规划控制。二、项目劣势（一）项目所在地距离东山城区较远，约10公里。（二）缺乏公共配套设施，如不解决，将会带来诸多不便，同时也严重制约了今后的发展。（三）片区临近海边，地质状况复杂，回填土方量巨大，将会增加项目的开发成本。三、项目机会（一）厦深铁路（厦门至深圳）东山支线（进岛至港区）“十一五”期间开工建设。（二）东山澎湖客运专用码头在洽谈筹建中。（三）岛上高速公路（武平-云霄高速公路延伸线）已列入福建省”十一五”交通规划

17、。（四）随着国家土地调控措施的执行，低密度住宅用地越发稀缺，低密度住宅价格上涨空间较大。四、项目威胁（一）原有的良好生态环境如果遭到无序开发，其所受的破坏将不可挽救。（二）项目旁边“百亿新城度假村”的烂尾楼若不能及早得到清理，将会对本项目产生不良影响。第六章 项目定位一、项目功能定位本项目总体定位为充分发掘滨海旅游资源的潜力，建设成为以优质海滩浴场为特色，可供旅游观光、休闲度假和召开国际会议，具有国内一流水准的滨海旅游胜地和会展中心。整个片区划分为海滨度假区、文化论坛中心区、高档酒店区、高档生态居住区、商业服务区等五大功能。从项目的功能定位出发，海峡论坛片区的建设将会以沙滩改造为起点，建设高档

18、酒店和国际会议中心，高尚公寓区以及相关设施和环境的改造建设，最终用6年左右的时间完成整个开发过程。随着东山影响力的提高，优美的自然环境，达到国际水准并配备完善商务旅游服务的国际会议中心将吸引大量来自国内外的商务游客，从而带动海峡论坛片区乃至整个东山的旅游经济发展，并提高海峡论坛在国内、国际社会中的品位形象。二、项目产品定位海峡论坛项目按主要功能将划分为六大功能区域，以建设高档次的文化论坛中心、度假酒店、商业娱乐、休闲运动、高档生态居住区等设施为主，并改造、新建片区的主要交通道路，完善园林、广场、停车场、环卫设施等配套设施。其具体内容如下：（一）海峡论坛中心论坛中心拟按国内一流水平的会议中心标准

19、建设。建设内容包括多功能厅、国际会议厅、休息室、客房、中西餐厅、商务中心、体育休闲用房、娱乐厅、办公设备用房以及室内园林小品、绿化、屋顶空中花园等。其中：1、多功能厅及会议厅，设置可容纳2000人的多功能厅一个、1000人的多功能厅一个、500人的多功能厅一个、可容纳300人的国际会议厅一个、容纳150人的大会议室两间、容纳100人左右中型会议室三间、容纳80人的贵宾厅两间、容纳70人以下的各种小型会议室若干间，基本上达到为满足多个会议组团同时服务的目的；同时配置以下会议设施：10+1同传系统、DCN会议系统和主席发言机、A/V传送现场电视信号通道、音频信号合成系统和多媒体演示控制系统、影像/

20、电脑强光三枪投影机、影像/电脑强光投影机、实物投影机、幻影机、幻灯机、幻灯视频转换器、彩色多频系统电视机、多频视频放影机、镭射笔等。2、客房、中西餐厅、商务中心、体育休闲用房、娱乐厅等内部设施及会议中心的内外装饰，均按4星级酒店标准配置。（二）高档酒店高档酒店区拟按4星级酒店标准建设。建设内容包括客房、中西餐厅、多功能厅、商务中心、健身房、娱乐厅、办公设备用房以及室内园林小品、绿化、屋顶空中花园等，其中客房按标准客房、高级客房、豪华客房设置，每套面积为28平方米，同时设置一定数量的标准套房、高级套房、豪华套房，每套面积为50平方米，并设置两套总统套房，每套面积分别为120平方米。酒店的内外装饰

21、及客房等的内部设施均按4星级酒店标准配置。（三）海滨度假区拟设置帆船运动、深海潜水、海底观光等设施，使之成为有强烈海洋气息的休闲娱乐的特色项目。（四）高档生态居住区及高级会员公寓该区域用地包括居住用地和与之配套的旅游度假及游乐用地。建设内容包括小体量组合形式的建筑群、配套的中西餐厅、多功能厅、商务中心、健身房、娱乐厅、办公管理用房等旅游度假及游乐设施等.（五）商业服务区商业服务区区规划用地包括服务业用地、旅游度假及游乐用地，建成后将作为整个项目的商业服务、旅游购物、举办美食节、酒吧等的综合服务核心区域。三、项目价格定位考虑到中信品牌影响力、专业能力以及在东山的相关配套设施建设，本项目价格将极大

22、超越当地市场现有水平。在第四章第二项中分析到，厦门、汕头、博鳌房地产市场对本项目更具指导意义，基于稳健的原则，本项目以房地产价格最低的汕头作为参考价格（2008年价格）。项目20092011年房价预测细分市场2008年汕头房地产价格未来几年项目房地产价格低密度住宅8,000元7,000元多层5,000元5,000元产权式酒店5,000元5,000元商业7,000元4,000元注：因为本项目商业地产是作为会议、住宅的配套设施，基于稳健原则，商业价格保守预测为4,000元。四、项目客户定位（一）住宅客户群体：高端住宅客户群体主要分为三个圈层：第一圈层：周边城市（厦门、汕头、漳州、深圳、泉州等）客户

23、，约占50%左右，主要以机关干部和生意人为主，他们看重东山优美的自然资源、海峡论坛影响力以及相对较低的物业价格。第二圈层：省外其它城市占40%左右的比重，除上述置业动机外，他们看中本项目良好的会议条件，置业后可以作为企业会所使用。第三圈层：本地人，主要以政府公务员和商人为主，约占10%左右；（二）酒店客户群体：1、酒店运营的客户群体一类是全国的商务会议群体；二类是因东山优美的自然资源而来休闲度假的客户。2、酒店销售的客户群体与住宅群体基本类似，投资者比例将会有一定幅度的增长。（三）商业地产客户群体此处仅考虑商业地产销售的客群：主要以本地人及周边城市客户为主。第七章 项目运营模式从世界旅游发展来

24、看，目前单纯的观光旅游已逐渐让位于休闲度假、运动探险、文化考察等多种形式。本项目将参照达沃斯模式发展会议展览、度假休闲、生态旅游、运动探险等，构建多形态旅游。中国中信集团公司的实力、经验和具有生命力的主题论坛都是成功不可或缺的因素，本项目国际会议中心将从达沃斯国际经济论坛、博鳌亚洲论坛吸取运作模式和精神内蕴，通过精心策划的主题活动，使论坛发展经久不衰，真正形成论坛的永久载体。各类主题活动例如：（1）组织海峡各类论坛年会； （2）组织进行相关的权威性评价活动； （3）组织相关的单项评选活动； （4）组织举办各类主题博览会； （5）组织区域性重大活动；（6）创办会刊、网站。 第八章 项目技术经济指

25、标一、规划用地汇总表规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积（）占总建设用比例（）大类中类RR1一类居住用地100,406 6.02%R2二类居住用地46,034 2.76%R3三类居住用地151,253 9.07%R4四类居住用地158,847 9.53%R5五类居住用地102,508 6.15%CC3服务业用地119,050 7.14%C4旅馆业用地62,915 3.77%C6体育产业用地223,659 13.41%C9旅游度假及游乐用地270,710 16.23%SS2广场用地21,898 1.31%S3社会停车场库用地25,559 1.53%GG1公共绿地151,338 9.08%G2生

26、产防护绿地158,135 9.48%EE1水域68,000 4.08%UU4环境卫生设施用地7,186 0.43%合 计1,667,499 100.00%二、土地开发强度规划土地开发强度一览表用地代码用地性质用地面积建筑面积平均容积率大类中类（m2）（m2）RR1一类居住用地100,461 45,207 0.45 R2二类居住用地355,649 562,758 1.58 R5五类居住用地102,564 61,538 0.60 CC3服务业用地119,115 68,746 0.58 C4旅馆业用地62,949 30,325 0.48 C6体育产业用地223,659 4,473 0.02 C9旅游

27、度假及游乐用地270,857 98,848 0.36 合计1,235,253 871,896 三、地块主要指标地块主要指标序号项目名称占地面积()容积率建筑面积()备注一高档酒店区62,899 0.38 23,902 平均容积率二文化论坛中心区114,772 0.53 60,829 平均容积率三体育娱乐休闲区453,025 0.25 113,256 平均容积率1服务业用地47,952 27,182 2旅游度假及游乐用地181,414 69,086 3体育娱乐休闲配套223,659 4,473 四商业服务区104,038 0.55 57,221 平均容积率1旅游度假及游乐用地32,885 14,

28、877 2服务业用地71,153 42,343 五高档生态居住区191,234 0.28 53,546 平均容积率1高级会员公寓146,410 44,470 2旅游度假及游乐用地44,824 9,076 六高级会员公寓区309,419 1.82 563,143 平均容积率七广场及停车场47,458 0.34 16,136 平均容积率1广场用地21,867 0 2停车场用地25,591 八环卫设施用地7,186 九公共绿地151,337 图则中规划十生产防护绿地158,130 改造完善十一水域68,000 现状进行改造十二沙滩及海水水域改造1,100,000 未含占地面积十六合计1,667,49

29、9 0.52 871,896 四、技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数量百分比备注1规划用地面积m21,667,499 未含沙滩水域面积110公顷2建筑物占地面积m21,235,253 73.943总建筑面积m2871,896 4广场、停车场及道路面积m247,458 2.855环卫设施用地m27,186 0.586绿地面积m2309,467 18.567水域面积m268,000 4.08未计海水水域面积8容积率0.52 9建筑覆盖率73.94 10绿地率18.56 第九章 项目开发计划项目开发计划表序号主要建设内容建筑面积（m2）投资金额（元）时间备注一期建设高档酒店和国际会议中心、高

30、级会员公寓，沙滩区、沙滩生产防护绿地及水域改造，沙滩步行景观道路，增设园林绿化及建筑小品，改造南西路及给水、排水、电力、电信等配套设施392,7741,109,784,0722009至2011未计沙滩、水域改造面积及道路广场面积二期高级会员公寓、商业服务设施、临海观景区、内湖等内部水域改造完善，内湖步行景观道路，交通道路及给水、排水、电力、电信、园林绿化等配套设施302,283854,101,3022011至2013未计临海观景区、内湖改造面积及道路广场面积三期体育活动区、帆船运动、深海潜水、海底观光、商业综合服务核心区域、耕地及园地、道路交通及给水、排水、电力、电信、园林绿化等配套设施176

31、,838499,657,7592013至2015未计道路广场面积合计871,8962,463,543,134第十章 项目经济评价一、估算依据及参考资料（一）2005年漳州市建筑工程价格信息（二）漳州市建设工程技术经济指标（2002年）（三）民用建筑工程其他各种费用构成及取费标准等二、测算参数选取（一）在可售物业全部销售的前提下，销售收入按高档生态居住区7,000元/平米、高级会员公寓5,000元/平米、酒店5,000元/平米、商业4,000元/平米测算。（二）前期费用按照80元/平米测算。（三）建安成本按照高档生态居住区3,500元/平米、高级会员公寓2,000元/平米、酒店3,000元/平米

32、、商业2,000元/平米、会议中心6,000元/平米、体育娱乐设施500元/平米测算。（四）不可预见费按照前期费用与建安成本之和的5%测算。（五）管理费用、营销费用都按照销售收入的3%测算。（六）财务费用作均衡处理，利率为7%。（七）两税一费按照销售收入的5.5%测算。（八）土地增值税严格按照相关条例进行测算。（九）企业所得税率为25%。三、假设条件（一）假设向银行贷款10亿元人民币，按建设周期资金需要量分期分年投入，即第一期每年20,000万元，第二期每年15,000万元，第三期每年15,000万元。（二）假设项目建设周期6年，销售周期4年。四、财务分析（一）假设可售物业全部销售项目投资收益

33、表序号项目计算公式单方(元/)面积()总价(元）1销售收入3,538,926,843 1.1高档生态居住区7,000 53,546 374,822,000 1.2高级会员公寓5,000 563,143 2,815,713,002 1.3酒店5,000 23,902 119,508,822 1.4商业4,000 57,221 228,883,019 2总投资2,460,330,555 2.1土地取得成本84 871,896 73,239,272 2.2前期费用80 871,896 69,751,688 2.3建安成本1,921,444,190 高档生态居住区3,500 53,546 187,40

34、9,685 高级会员公寓2,000 563,143 1,126,285,201 酒店3,000 23,902 71,705,293 商业2,000 57,221 114,441,509 会议中心6,000 60,829 364,974,354 体育娱乐设施500 113,256 56,628,148 2.4不可预见费(2.2+2.3)*5%99,559,794 2.5管理费用1*3%106,167,805 2.6营销费用1*3%106,167,8052.7财务费用1000000000*6/5*7%84,000,000 3税前利润1,078,596,288 4税项559,658,750 4.1两

35、税一费5.5%197,585,841 4.2土地增值税21%189,093,729 4.3企业所得税25%172,979,1805税后成本3,019,989,305 6税后利润518,937,538 7销售利润率14.66%8投资利润率21.09%说明：若可售物业全部销售，则税后利润为518,937,538元，销售利润率为14.66%，投资利润率为21.09%。同时，形成资产364,974,354元（会议中心）。（二）假设酒店、商业不出售项目投资收益表序号项目计算公式单方(元/)面积()总价(元）1销售收入3,190,535,002 1.1高档生态居住区7,000 53,546 374,822

36、,000 1.2高级会员公寓5,000 563,143 2,815,713,002 2总投资2,439,427,044 2.1土地取得成本84 871,896 73,239,272 2.2前期费用80 871,896 69,751,688 2.3建安成本1,921,444,190 高档生态居住区3,500 53,546 187,409,685 高级会员公寓2,000 563,143 1,126,285,201 酒店3,000 23,902 71,705,293 商业2,000 57,221 114,441,509 会议中心6,000 60,829 364,974,354 体育娱乐设施500 1

37、13,256 56,628,148 2.4不可预见费(2.2+2.3)*5%99,559,794 2.5管理费用1*3%95,716,050 2.6营销费用1*3%95,716,050 2.7财务费用1000000000*6/5*7%84,000,000 3税前利润751,107,958 4税项390,200,958 4.1两税一费5.5%178,424,290 4.2土地增值税10%91,474,335 4.3企业所得税25.0%120,302,333 5税后成本2,829,628,002 6税后利润360,907,000 7销售利润率11.31%8投资利润率14.79%说明：若酒店、商业不

38、出售，税后利润为360,907,000元，销售利润率为11.31%，投资利润率为14.79%。同时，形成资产551,121,156元（会议中心：364,974,354元；酒店：71,705,293元；商业：114,441,509元）。第十一章 结论与建议一、结论（一）本项目为两岸的经贸、文化交流搭建了平台，且拉动了东山地方经济的发展，具有显著的社会效益。（二）通过财务分析，项目的收益水平符合公司要求，可以成为公司的重要的利润来源（三）本项目的建设，可以进一步提升中信品牌的知名度与美誉度。二、建议本项目规划片区规模较大，涉及面较广，开发建设期较长，按照整体规划、分期建设、滚动发展的建设思路，遵循高起点规划、高标准建设、高质量服务的原则进行开发建设。本项目在实施过程中有几个关键环节应引起注意和控制：（一）项目要精心规划设计，坚持保护自然资源，适度开发的原则，体现科学发展观。（二）本项目为旅游开发项目位于风景秀丽的海边，特别要注意做好环境保护工作，坚持资源保护与可持续发展相协调。（三）项目外部交通和其他市政配套设施问题应引起特别重视，建议进行专题研究，保证本项目建设运营的需要。（四）本项目投资较大，建议按照功能划分，分期建设，滚动发展。（五）文化论坛中心和高档酒店的经营管理，建议聘请国内外上有名的专业管理公司进行经营，实现预期的经济和社会效益。第 42 页 共 42 页