房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题含答案（通过率高）套卷3

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟试题含答案（通过率高）1. 单选题：【2013年真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38正确答案：A2. 判断题：开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）正确答案：错3. 判断题：规划意见书（选址）主要规定了用地性质、位置和界限。（）正确答案：错4. 判断题：研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次

2、变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解。（）正确答案：错5. 判断题：投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（）正确答案：对6. 判断题：房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。（）正确答案：错7. 单选题：某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价正确答案：B8. 单选题：甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为2

3、0万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断正确答案：A9. 多选题：租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式正确答案：AC10. 单选题：能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表正确答案：D11. 单选题：

4、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3个以上B.510个C.5个以上D.310个正确答案：D12. 单选题：按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场正确答案：D13. 单选题：（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础正确答案：B14. 多选题：房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ADE15. 判断题：【2012

5、年真题】在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。()正确答案：错16. 单选题：某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24正确答案：B17. 判断题：【2014年真题】对开发一持有出租模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。（）正确答案：错18. 单选题：【2012年真题】邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。A.2B.3C.5D.7正确答

6、案：B19. 多选题：影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素正确答案：ACD20. 单选题：在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%正确答案：A21. 单选题：某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和正确答案：C22. 多选题：成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划正确答案

7、：ABCE23. 单选题：对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查正确答案：B24. 单选题：【2014年真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优正确答案：D25. 单选题：在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理正确答案：A26. 单选题：按()通常将房

8、地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分正确答案：C27. 判断题：写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。正确答案：错28. 单选题：房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5正确答案：D29. 判断题：偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）正确答案：错30. 判断题：实验法是最科学的调查方法。正确答案：对31. 单选题：关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.

9、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成正确答案：B32. 多选题：当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型正确答案：ABCD33. 多选题：初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求

10、与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响正确答案：ABC34. 多选题：【2011年真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型正确答案：ACE35. 单选题：某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06正确答案：C36. 判断题：估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和拟开发项目市场占有率的乘积。（）正确答案：对37. 判断题

11、：开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图样和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）正确答案：对38. 单选题：房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法正确答案：B39. 单选题：建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，对于原施工许可证()。A.应当重新申请B.继续有效C.需向建设行政部门申请变更D.需向城市规划行政部门申请变更正确答案：A40. 单选题：土

12、地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级正确答案：C41. 判断题：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）正确答案：错42. 单选题：目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90正确答案：C43. 单选题：一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3正确答案：D44. 多选题：下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计正确答

13、案：AD45. 判断题：一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在差异。（）正确答案：错46. 多选题：房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表正确答案：BCE47. 多选题：债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入正确答案：AB48. 判断题：土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和公共配套设施建设费构成。正确答案：错49. 判断题：以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的

14、总投资的估算方法是单元估算法。正确答案：对50. 判断题：房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。（）正确答案：对51. 多选题：【2014年真题】房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有（）。A.成本利润率B.财务净现值C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率正确答案：BC52. 判断题：复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）正确答案：错53. 判断题：以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（）正确答案：对5

15、4. 判断题：投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。正确答案：错55. 单选题：房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析正确答案：B56. 多选题：运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用正确答案：ABC57. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工

16、程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同正确答案：A58. 判断题：【2014年真题】采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（）正确答案：对59. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。（）正确答案：错60. 单选题：高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊

17、物业正确答案：B61. 多选题：市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位正确答案：ABE62. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88正确答案：D63. 多选题：零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配正确答案：ADE64. 多选题：招标文件通常包括()等

18、。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底正确答案：ABC65. 单选题：房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验正确答案：A66. 多选题：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用正确答案：ABDE67. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产

19、生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移正确答案：D68. 单选题：下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率正确答案：C69. 多选题：就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率正确答案：BD70. 多选题：具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。A.开发项目拟建设的物业

20、类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例正确答案：ACDE71. 判断题：从利率决定收入的情况看，在储蓄与投资相等时，利率影响投资，投资进而决定收入水平。正确答案：对72. 单选题：【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D73. 判断题：抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租

21、收入。（）正确答案：错74. 单选题：以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费正确答案：B75. 多选题：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD76. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损正确答案：D

22、77. 多选题：确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排正确答案：ABCD78. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响正确答案：C79. 单选题：以下物业中，物业管理最为复

23、杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C80. 单选题：以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法正确答案：C81. 多选题：在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象正确答案：ABCD82. 单选题：外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在

24、地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证正确答案：C83. 多选题：【2012年真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费正确答案：BDE84. 多选题：利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的正确答案：ABC85. 判断题：从收入决定利率的情况看，在货币供求均衡时，收入通过货币需求决定利率。正确答案：对86. 单选题

25、：以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅正确答案：D87. 判断题：通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。正确答案：错88. 单选题：【2012年真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门正确答案：C89. 多选题：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图正确答案：ABDE90. 判断题：在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反

26、映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）正确答案：对91. 单选题：开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费正确答案：A92. 判断题：分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（）正确答案：错93. 判断题：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。（）正确答案：对94. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A95. 单

27、选题：【2016年真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位正确答案：B96. 多选题：下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率正确答案：ABCE97. 判断题：房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有国家经济政策、地理环境、市场情况、项目投资估算等。（）正确答案：错98. 单选题：定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销正确答案：D99. 单选题：()是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：C100. 多选题：【2013年真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用正确答案：BD