物业管理理论与实务(下)

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1、第七章 物业环境管理第一节 物业环境管理概述一、 物业环境概述(一) 物业环境的含义物业环境是城市环境的一部分。城市环境是城市范围内的大环境；物业环境则是某个 物业区域内的环境，即与业主、使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和 享受的各种必须条件和外部变量因素的综合。(二) 物业环境的类型1 居住环境居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方 面。影响居住建筑内部环境的因素主要是住宅标准、住宅类型、隔声、隔热和保温、光照、 通风、室内小气候、室内空气量和二氧化碳的含量等。影响外部居住环境的因素主要是居住密度、公共建筑、绿化、室外庭院和各类活动场所、室

2、外环境小品、大气环境、声环境和视觉环境、小气候环境、邻里和社会环境、环境卫生状况等等。2 生产环境生产环境是指提供给企业及其生产者，即工人们进行生产时相关的设施和条件。具体 来说，包括物业用途及类型、隔声、隔热和保温、光照和通风、绿化、环境卫生状况、交通条件、基础设施、行政服务条件等等。3 商业环境商业环境是指提供给商业企业及其经营者从事商业活动的物业环境，主要包括以下几 个方面：物业类型和档次、隔声、光照和通风、室内小气候、绿化、环境卫生状况、环境小品、商业设施、交通条件、服务态度和服务水平等等。4 办公环境办公环境是指用于行政办公目的的物业环境。办公环境主要包括办公室内环境和办公 室外环境

3、。影响办公室内的环境，主要包括办公室的标准、隔音效果、隔热与保温、光照和日照、室内小气候，室内景观布置和办公设备的完善程度等。影响办公室外的环境，主要包括室外绿化、室外环境小品、大气环境质量、声觉环境和视觉环境、环境卫生状况、治安状况以及工作人员的思想文化素养、艺术修养和人际关系等等。(三) 物业环境的特点1 物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体内部居住环境和外部居住环境，虽然它们是各自独立、自成系统的，但它们又是相互影响、相互作用的。内部居住环境离不开外部居住环境，外部居住环境的好坏也离不开内部居住环境。2 物业环境是硬环境与软环境的统一体硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质

4、要素的总和，是生活和工作必要的物质条件，即房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。软环境是指与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的，能对人们的生活和工作施加一定的影响。这两种环境是相互影响、相互作用的。硬环境的建设离不开软环境的支持，软环境的建设也离不开硬环境的物质基础。3 物业环境是自然环境与社会环境的统一体物业环境不仅包括自然物质要素，如空气、水、树木花草等。同时也包括社会物质要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。这两种环境要素也是相辅相成的。自然环境离不开社会的经济、政治和文化的发展，离不开社会的环境管理、宣传教育、执法监督；社会环境的发展要以自然环境

5、为基础。二、 物业环境管理的基本原则和内容(一) 物业环境管理的含义物业环境管理，是指物业管理企业通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制可能发生的物业区域环境污染(如大气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、“黑色污染”等)，以及通过建立日常的环境管理机构，做好日常的物业环境管理工作(如物业区域内的卫生保洁、绿化等方面的维护和监督等)，使物业区域的环境得到经常性的净化、美化和绿化，给业主和非业主使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。 物业环境管理是整个社会环境管理的一个重要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。物业管理企业要通过此项工作，力求业主和非业主使用

6、人的素质与环境质量两者的高度协调、统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。 物业环境虽然只是一个局部区域的环境，但它密切关系着一个城市、一个地区的整体环境。现代工业文明的发展，大量消耗资源，不仅使环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类和平带来威胁。由此可见，增强环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环境管理工作的根本和基础。 (二) 物业环境管理的基本原则1 以防为主，防治结合的原则加强管理，控制污染源，防止新污染，并对已经发

7、生的污染采取有效的措施进行治理。 2 专业管理与业主和使用自觉维护相结合的原则业主和使用人有享受良好环境的权利，也有保护环境的义务。因此，要力求做到管理者与业主和使用人的相互调适。3 环境保护与资源利用相结合的原则如：前面所提到的利用工业废渣做建筑材料；利用固体废弃物做农业肥料；回收固体废弃物中的可用资源和能源：还有余热的再次利用、水的再次利用等等。4 污染者要承担相应责任的原则如：治理责任、损害补偿责任、法律责任等。5 环境管理与精神文明建设相结合的原则以加强社会主义精神文明建设为契机，才能收到预期的管理效果。(三) 物业环境管理的主要内容一般来说，物业区域环境管理主要从以下三个方面抓起：物

8、业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理。1 环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业管理企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。2 环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用。 3 环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的。

9、4 各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业管理企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用。三、 物业环境质量管理(一) 对物业环境质量的监控对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测，就是监视、检测并及时分析和处理代表环境质量的各种数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制，就是根据环境质量的现状及变化发展趋势，特别是超标排放和严重污染事故要及时反馈给有关部门，通过有关部门采取具体措施，遏制并改善物业区域内的环境质量。对物业环境质量的监控，主要有3种类型：(1)区域环

10、境监控。所谓区域环境监控，就是对整个物业区域内的环境质量进行监控，这是全方位的监控，包括大气、水、土壤等环境质量的监控。(2)污染源的监控。所谓污染源的监控，就是对造成环境污染源头的监控，包括工业污染源的监控、交通污染源的监控、城市生活垃圾、生活污水的监控等等。(3)污染事故的监控。所谓污染事故的监控，就是对突然发生的一些污染事故的监控，要及时确定污染事故的范围和程度、检查分析污染事故的原因，并提出挽救的措施，避免类似事故的再次发生。(二) 对物业环境质量的评价对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定

11、和预测。1988年，我国发布了关于城市环境综合整治定量考核的决定，提出5个方面、20项指标。5个方面是指大气环境保护、水环境保护、噪声控制、固体废弃物的处置和绿化。(三) 编写物业环境质量报告书编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域的环境质量进行检测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。1编写物业环境质量报告书应遵守的原则：(1)要着眼于“人类一环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不仅要认真对待“三废”及噪声的问题，还要考虑其他影响环境质量的因素。(2)在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环

12、境特征，有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据。(3)分析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害，包括经济损失、人身伤害及其产生的原因等，要有确切的分析，不能似是而非，模棱两可。(4)对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。 2物业环境质量报告书的内容（特别是初始物业环境质量报告书）：(1)物业区域的基本情况，特别是介绍有关影响物业环境质量的基本情况。(2)介绍物业区域环境质量调查的结果，特别是通过物业环境质量评价的结果，分析物业区域环境质量的总体评价、主要问题以及造成环境污染的原因。(3)提出改善物业区域环境质量的措施与对策。(4)对物业区域环境质

13、量的变化与趋势做出科学的预测并提出需要解决的问题。第二节 物业环境污染的治理一、 环境保护的基本知识(一) 环境污染的含义和类型1. 含义环境污染是指人们在生产、生活活动过程中，由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的自净能力，造成环境质量下降或环境状况恶化，使生态平衡及人们正常的生产、生活条件遭到破坏。2. 类型根据我们国家的具体情况，环境污染，主要包括大气污染、水污染、固体废物污染和噪声污染。(1) 大气污染。主要是指向大气排放有害物质造成大气的质量下降和严重恶化。造成大气污染的有害物质主要是燃烧含硫的煤和石油，有色金属冶炼厂及硫酸厂排放的硫氧化物气体S02、煤尘和粉尘、一氧化碳、

14、氮氧化物NO、NO z，还有光化学烟雾等等。(2) 水污染。主要是指人们在生产、生活的活动过程中，将有毒、有害物质和液体排入水体，使水质下降，利用价值降低或丧失，并对生物和人体造成损坏的现象。这些有毒、有害的物质的来源主要是指从工业废水、生活废水、医疗污水等排入到水体中的酚、氰化物、砷、汞、铅等有毒物质，另外还包括油类及氮、磷等富有营养的盐类等。 (3) 固体废物污染。主要是指人们在生产、生活活动过程中产生的废弃物、医疗垃圾、生活垃圾等对环境所造成的损坏现象。(4) 噪声污染。主要是指排放到环境的噪声超过生态系统的标准或国家、国际标准，对 人的工作、学习、生活等正常活动以至人体健康造成妨碍和损

15、坏的环境现象。噪声的表现形式是指尖高、刺耳、杂乱和怪声。诸如，汽车喇叭声、汽笛排气声、材料切割声、机器的轰鸣声、高音喇叭声，包括小贩的叫卖声、收买破烂的吆喝声等等。(二) 产生环境污染的原因(1) 生产性的污染。主要是指工农业生产过程中排放出的有害物质。生产性的污染又可分为工业性污染、交通运输污染和农业污染。(2) 生活性的污染。主要是指居民生活用煤、生活用水及生活垃圾等。(3) 噪声污染。主要是指工农业生产的噪声、车辆行驶的噪声和生活噪声。(4) 放射性的污染物。主要是指核能工业排放的放射性物质，医用及工农业使用的放射性设备等。(三) 环境污染的特点(1) 影响范围广，且不宜控制。大气、水体

16、、土壤与人们的生存、生产、生活密切相关，而人们与它们的接触又极为广泛。所以，大气、水体、土壤一旦受到污染，则影响非常大、范围非常广，而且不易控制。(2) 作用时间长。大气、水体、土壤的范围非常大，而且有自我调节的能力。它们本来是很难被污染的，如果受到污染的程度超过了它们自身所能允许的限度，那么这个影响就非常大，既很难治理，也很难消除影响。(3) 污染物的浓度随时间、空间的变化而变化。污染物被排放到大气、水体、土壤以后，各种污染物的浓度是不一样的，而且随着时间、地点、条件的不同而不同，甚至随着空间的高度、位置的不同而不同，危害也是不一样的。污染物富集、浓度高的地区就会发生严重的伤害事故。二、 环

17、境污染的防治措施（一） 防治大气污染的主要措施1、 利用大气的自净作用大气的自净作用有物理作用(扩散、稀释和雨、雪洗涤等)和化学作用(氧化还原作用)。在污染物排出总量基本恒定的情况下，污染物浓度在时间、空问分布上同气象条件有关。认识和掌握气象变化规律就有可能充分利用大气的自净作用，减弱或避免污染的危害。 2、 发挥植物的；争化作用植物具有美化环境、调节气候、截留粉尘、吸收大气中有害气体等功能，可以大面积长期连续地净化大气，尤其在大气中污染物影响范围广、浓度较低的情况下，植物净化是行之有效的方法。在城市以及物业区域内有计划、有选择地扩大绿地面积，开墙造绿、立体建绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿，

18、是综合防治大气污染的长效与多功能的保护措施。3、 采用先进技术改变能源结构我国的大气污染，主要是煤烟型污染。因此，改变能源结构是我国防治大气污染的重要任务。为此，要大力提倡使用煤气、天然气、沼气等清洁燃料，并大力开发太阳能、风能等新能源。在过渡阶段，可以引导业主和使用人，包括单位采用型煤，它比原煤散烧可节能15%，减少烟尘排放50%。4、 加强对物业区域的综合治理(1) 严格控制辖区内工业生产向大气排放含有毒物质的废气和粉尘，对于确实需要排放的，必须经过净化处理后达标排放。(2) 加强车辆管理，限制机动车进入物业区域、以减少汽车尾气的污染。(3) 在物业维修、装修时，要尽量采取防止扬尘的措施。

19、(4) 平整和硬化地面，减少扬尘。(5) 禁止在物业辖区内随意焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、落叶和绿化修剪物等能产生有毒有害气体和恶臭气体的物质，特殊情况下确实需要焚烧的，必须报经当地环保部门的批准。(6) 禁放烟花爆竹。(7) 限制饮食服务业产生的油烟污染，禁止个体商贩沿道路两侧从事烧烤类经营等。5、 对大气环境质量进行监控（1） 区域环境监控. 对区域环境质量已经达到国家规定的某一级标准，或虽未达到标准但达到过渡性标准的，主要进行常规监视性监测，继续监溅区域环境中有害污染物的浓度变化和发展趋势。 . 对区域环境质量未达到国家规定的标准，又无明确的治理环境方案，而且环境质量逐年恶化的，要

20、加强监测力度，按期汇总报告给有关部门和决策机构，以便采取措施，制止污染的发展，控制新污染。（2） 污染源的监控. 污染源的调查。主要是搞清物业区域内及周边的基本情况，确定造成大气污染的污染源、污染物。. 对污染物排放量的总量控制。根据国家规定的污染物排放标准，或由地方环境容量确定的控制标准，对污染源的排放量进行总量控制。超过标准的要立即整改，达不到标准的要关停并转。. 监测布点与采样，制定监测制度。. 定期及时处理监测数据，将信息反馈给有关管理部门和决策机构，以控制污染源的情况。（3） 污染事故的监测分析主要是指发生各种污染事故情况下的监测分析，要尽快确定污染物的种类、程度和范围；检查分析造成

21、污染事故的原因；积极采取补救措施，并防止类似事故的发生。（二） 防治水体污染的主要措施1、 加强对污水排放的控制水体污染防治的主要措施是严格控制工业和生活污水的排放。严格控制工业污水的排放，主要是改变传统的工业发展模式，使工业用水重复利用，并设法回收废液，这是减少污水排放量的基本方针。生活污水的排放，要尽量减少生活污水的总量，同时要降低所排污水中的有害程度。2、 加强对已排污水的处理在目前的社会生产条件下，产生工业和生活污水是不可避免的。为了确保水体不被污染就必须对已排污水进行处理，使水质达到排放标准和不同的利用要求。污水处理的方法有： （1） 物理处理法即利用物理原理分离污水中呈悬浮状态的物

22、质，达到净化水质的目的。（2） 化学处理法 、即用化学反应原理分离、回收污水中的污染物或改变污染物性质，使水质净化。（3） 生物处理法即用各种微生物，将污水中的有机物分解转化为无机物，达到净化水质的目的。3、 加强对生活饮用水二次供水卫生管理生活饮用水二次供水，是指通过储水设备和加压、净化设备，将自来水转供业主和使用人生活饮用的供水形式。为了有效地防止污染，物业管理企业必须加强对生活饮用水二次供水及其卫生管理。按照有关规定，主要履行下列职责：（1） 指定专人负责二次供水设备、设施的具体管理。（2） 对直接从事二次供水设备、设施清洗和消毒的工作人员，必须每年体检一次，取得卫生行政主管部门统一发放

23、的健康合格证，方可上岗。（3） 每年度至少清洗水箱两次，并建立档案。（4） 对二次供水设备、设施要及时维修和更换，并保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合生活饮用水卫生标准。（5） 配合卫生防疫机构及时抽检水样，每半年对二次供水的水质检测一次。（6） 保持二次供水设施周围环境的清扫保洁。（7） 采取必要的安全防范措施，对水箱加盖、加锁。（8） 禁止任何人为毁坏二次供水设备、设施以及进行污染二次供水水质的行为。4、 加强执法检查任何单位和个人都要严格遵守政府规定的水污染物排放标准。凡超过标准排放的，要限期治理：对严重危害饮用水源的，要依法采取强制措施责令减少或停止排放污染物：因排放污染物危害单位

24、和个人并造成损失的，排污者应承担法律责任。加强对水污染防治的监督管理，要严格企事业单位排污申报登记制度、排污检查监督制度、超标排污限期治理制度等。物业区域内的任何单位和居民个人都有责任保护水环境，有权对污染损害水环境行为进行监督和举报。5、 加强对水体及污染源的监测经常对物业用水和排水进行监测，了解物业水污染情况，确保物业使用者的用水安全和身体健康。同时，要确保不造成对物业环境以外的影响和危害。（三） 防治固体废弃物污染的主要措施1、 减少固体废弃物的产生防治固体废弃物污染的源头，最有效的办法就是杜绝废弃物和垃圾的产生。在不可能完全杜绝垃圾产生的情况下，就要尽可能减少废弃物和垃圾的产生。垃圾来

25、源主要是来自于人类的生产和生活的过程。生产过程中的垃圾减量，主要就是指在生产过程中，加强生产技术的改进和革新，尽量减少废物的产生，最终实现无废物的生产绿色生产。生活垃圾的减量，主要是提倡勤俭节约、能用则用的生活习惯，减少因相互攀比而频频丢弃的恶习，使垃圾量大大减少，实现垃圾减量化。同时，还要防止塑料薄膜、塑料制品的“白色污染”，即加强可化解的“绿色塑料”研制工作，推广使用无污染的“绿色塑料”；支持和鼓励生产、使用纸制、麻制等可化解的包装袋和替代品等。2、 固体废弃物的集中处理防治固体废弃物污染的关键，是垃圾的收集、运输和集中处理。（1） 固体废弃物的收集固体废弃物，即垃圾的收集要采取分类收集的

26、办法。在这方面，要提高人们的自觉意识，加强分类指导，加大固体废弃物分类回收的力度，逐步实现“三化”(即减量化、资源化、无害化)。生活垃圾分类后，应装入相应的塑料袋内，投入不同的垃圾容器或指定的地点。存放各种生活垃圾的塑料袋应完整不破损，袋口扎紧不撒漏：重量超过5kg或体积超过O2m3以及长度超过lm的旧家具、办公用具、废旧电器及包装箱等大件垃圾，应按管理部门规定的时间投放在指定的收集场所，不得随意投放；医疗垃圾、放射性垃圾、传染病人垃圾、动物尸体等有害垃圾以及单位和个人在翻建、改建或装修房屋时产生的渣土垃圾，应按有关规定处理，不得混入生活垃圾之中。（2） 固体废弃物的运输按照规定，要由专门的机

27、构、专门的人员负责。在运输过程中，要采取严密的措施，防止遗漏、遗洒，防止二次污染。（3） 垃圾的处理一般采取4种方法：. 堆放法。对于不溶解、不飞扬、不腐烂、不散发气体的块状和颗粒状的废物，如钢渣、废石、废建筑材料等可在指定地点集中堆放。. 填埋法。将生活垃圾、污泥、粉尘等填埋于指定垃圾场的土坑、采石场、废矿坑中. 焚化法。利用焚烧，可减少垃圾的体积，从而减少垃圾填埋量。在焚烧中要防止污染空气。. 无害化处理。利用微生物降解某些有机物，将生活垃圾经发酵处理，制成有机肥料。留下的少量剩余物，除综合利用外，实行卫生填埋，建成垃圾无害化系统。3、 固体废弃物的科学利用防治固体废弃物污染的根本途径，一

28、是要“防”，防治固体废弃物污染环境要贯穿于产生、堆放、收集、运输、储存到最终处置的全过程：二是要“用”，对有利用价值的固体废弃物，将其转化为再生资源，既减少了固体废弃物对环境的污染，又增加了社会财富。如生产建筑材料，利用尾矿渣、煤渣、灰渣、废石等制砖、制水泥、铺路等；堆肥，将垃圾、粪便进行微生物生化处理，形成腐殖质，作为肥料施于农田；回收资源和能源，从工业废渣中可以提炼多种金属和化工产品；还可利用有机垃圾、植物秸秆、人畜粪便、污泥制取沼气等等。4、 加强对业主和使用人生活垃圾的管理加强对业主和使用人生活垃圾的管理，这是防治固体废弃物污染的重点。因为，物业小区是城市日常生活垃圾的主要发生源，如业

29、主和使用人进行破坏性装修，大量产生装修垃圾，任意乱扔废弃物、无用电器、塑料制品等以及有关部门强调经济利益等原因，不及时清运都是引起污染的主要原因。通过宣传教育，要使大多数业主和使用人树立起高度的环境保护意识，养成文明的生活习惯。自觉地减少垃圾的产生，自觉地遵守生活垃圾的堆放。同时，还要实行“谁产生、谁负责”的原则，对单位实行环境卫生责任制，对个人实行生活垃圾分类袋装化等等。（四） 防治噪声污染的主要措施1、 加强绿化植物不但可以净化空气，调节温度与湿度，保持水土，防风固沙，而且可以消声防噪。物业环境管理者应在物业区域内，多种树木花草，以达到消声防噪的目的。2、 限制车辆进入物业区域车辆是噪声的

30、重要来源之一。所以，要控制机动车辆驶入物业辖区。特别需要注意的是，应尽量避免使物业区域的道路成为车辆的过境交通要道。当然，完全禁止车辆进入物业辖区不大可能，但是对驶入物业辖区的车辆要限制车速，要采取曲线型道路，迫使车辆进入物业区域后不得不降低速度以减少噪声，并禁止车辆在物业区域内，特别是居民区内鸣笛。3、 推广控制噪声污染的技术（1） 声源控制技术. 改进设备结构，提高机械设备、运输工具的部件加工精度和装配质量，减少部件振动摩擦而产生的噪声量。. 采用吸声、隔声、减振技术，如在运转设备、运输车辆上安装消声装置等，控制排放的噪声量。（2） 噪声传播途径控制技术. 采用技术控制噪声传播方向。. 设

31、置隔声屏障，采用隔声墙、隔声罩，阻挡噪声传播。. 采用吸声材料和吸声技术设备，减少噪声传播。（3） 接收者的防护技术佩戴护耳器，如耳塞、耳罩、防声头盔等，防止噪声危害人体健康。4、 制定必要的管理规定为控制噪声污染，应制定必要的管理规定：（1） 禁止在住宅区、文教区和其他特殊地区设立产生噪声污染的生产、经营项目。（2） 禁止在夜间规定不得作业的时间(一般指晚间10：00次日凌晨6：00)内从事施工作业，影响他人休息。当然，抢修、抢险和必须连续作业，经市或区、县环保局批准的除外。（3） 凡从事娱乐性活动，或者使用音响设备、乐器等开展室内娱乐活动时，应采取有效措施控制音响，不得影响他人的正常生活。

32、加强教育，要使业主、使用人和每一个受益人都能充分认识到减少生活中的噪声是我们每一个人的责任。（五） 防治白蚁的主要措施1、 物业接管前的防治物业管理企业在接管物业以后、开展管理工作以前，应摸清情况，做到心中有数。要详细了解该辖区范围内的情况，包括地形、地貌及其变化情况；植被变化的情况；白蚁疫情，房屋建造时有无进行白蚁预防处理，客户装修时有无进行白蚁预防处理等等。根据详细了解到的情况，确定白蚁防治管理措施，并编入到所管辖区的具体管理方案之中，从而为今后顺利开展工作打下良好的基础。物业管理企业在进行白蚁防治工作时，应熟悉建设部第72号令城市房屋白蚁防治管理规定等相关法规，不折不扣地按照这些法规行事

33、，把好防治关，确保业主和使用人的利益。2、 物业接管后的防治（1） 防治知识的普及与宣传物业管理企业在进驻所管区域，开始其管理职能时，开展白蚁防治工作的第一件事，就是进行白蚁知识的普及与宣传。要让广大居民对白蚁及其危害有所认识和了解，树立并增强对白蚁危害的防范意识。通过宣传和普及知识，还要让广大群众能识别白蚁，能进行简单的自查，以及发现白蚁后如何与防治专业机构取得联系和帮助等。（2） 居室装修预防的宣传与管理业主在装修房屋时往往只考虑生活的舒适，而没有想到白蚁的危害，从而给白蚁的泛滥留下隐患。这就需要宣传和解释，使他们明白一定要对装饰结构和饰件进行白蚁预防处理。同时要对进入辖区的装饰材料加强检

34、查管理，不允许任何带有白蚁及其危害的物品进入辖区范围。此外，还要对居室装修所产生的废弃物进行有序的管理，不得随意弃置。（3） 室外环境的整体预防和治理辖区的白蚁防治工作，除了所有房屋建筑外，还应把花草树木的白蚁防治和其他附属设施的白蚁危害防治也列入到辖区整体防治规划之中。这就需要有一个全面的、各种措施相结合的综合防治方案。（4） 对危害房屋建筑的白蚁的治理措施. 对危害房屋建筑散白蚁的治理。对危害房屋建筑的散白蚁，首先最重要的工作是细心查找白蚁，准确判定危害点。其次要选择合适的诱杀位置，精心投放诱饵。最后还要把握合适的时机和选择合适的诱杀方法、投放方法。通常理想的诱杀季节一般在4月下旬至9月下

35、旬，南方、北方略有差异。. 对危害房屋建筑乳白蚁的治理。乳白蚁是一种土木两栖性白蚁，对乳白蚁的治理，首先要通过问、查、分析等办法找到蚁巢。要注意判断是主巢，还是副巢。其次消灭乳白蚁的办法，一般不用挖去主巢的办法，以免其产生新的蚁王、蚁后，群体扩展；而是采用施药、诱杀或施药、诱杀二者相结合的办法，使其相互传递中毒，全部绝杀。 . 对危害房屋建筑堆砂白蚁的治理。堆砂白蚁直接侵害木材，主要危害室内木构件和野外林木，包括果树。对堆砂白蚁的治理，最好的办法就是采用熏蒸法，施用硫酰氟可以达到很好的效果；也可采用3000w红外线、500w碘钨灯照射，微波或电子枪电击等非化学处理。三、 城市环境污染防治的有关

36、法规及违法责任（一） 环境保护法中华人民共和国环境保护法(简称环境保护法)规定：“一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。”“产生环境污染和其他公害的单位，必须把环境保护工作纳入计划，建立环境保护责任制度；采取有效措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。”“排放污染物的企业事业单位，必须依照国务院环境保护行政主管部门的规定申报登记。”“排放污染物超过国家或者地方规定的污染物排放标准的企业事业单位，依照国家规定缴纳超标准排污费，并负责治理。”对造成环境严重污染的

37、企业事业单位，限期治理。”“禁止引进不符合我国环境保护规定要求的技术和设备。”（二） 大气污染防治法1. 法律要点中华人民共和国大气污染防治法(简称大气污染防治法)规定：“未达到大气环境质量标准的大气污染防治重点城市，应当按照国务院或者国务院环境保护行政主管部门规定的期限，达到大气环境质量标准”、“向大气排放污染物的，其污染物排放浓度不得超过国家和地方规定的排放标准。”大气污染物的超标排放，主要指的是粉尘、烟尘污染，最高允许排放浓度是22mgrn3；二氧化硫污染，最高允许排放浓度是1200mgm3；铅及其化合物的污染，最高允许排放浓度是0.9mgm3；氮氧化物污染，最高允许排放浓度是1700m

38、gm3。2. 违法责任（1） 饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住造成污染的，限期改正，并可以处5万元以下罚款。（2） 焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒、有害烟尘和恶臭气体物质的，要责令停止违法行为，并处5万元以下罚款。（3） 在露天焚烧秸秆、落叶等产生烟尘污染物质的，要责令其停止违法行为；情节严重的，可以处200元以下罚款。（4） 建筑施工或者从事其他产生扬尘的活动，未采取有效扬尘污染防治措施，致使大气环境受到污染的，限期改正，并处2万元以下罚款：对逾期仍未达到当地环境保护规定要求的，可以责令其停工整顿。（5） 向大气排放污染物超过国

39、家和地方规定排放标准的，应限期治理，并可处1万元以上10万元以下罚款。（三） 水污染防治法1. 法律要点 中华人民共和国水污染防治法(简称水污染防治法)规定：“国务院环境保护部门根据国家水环境质量标准和国家经济、技术条件，制定国家污染物排放标准”、“省级以上人民政府可以依法划定生活饮用水地表水源保护区。生活饮用水地表水源保护区分为一级保护区和其他等级保护区。”(1)对一级保护区，即生活饮用水水源地等要严格禁止排放污水，也禁止在其附近从事旅游、游泳和其他可能污染生活饮用水水体的活动。(2)所有水体不应有非自然原因所导致的下述物质：凡能沉淀而形成令人厌恶的沉积物。漂浮物，诸如碎片、浮渣、油类或其他

40、的一些引起感官不快的物质。产生令人厌恶的色、臭、味或浑浊度的物质。对人类、动物或植物有损害、毒性或不良生理反应的物质。易孳生令人厌恶的水生生物。(3)对直接或间接向水体排放污染物的企事业单位要规定具体的排放标准和惩罚标准。2. 违法责任（1） 根据中华人民共和国水污染防治法的规定，向水体排放污染物的，按照排放污染物的种类、数量缴纳排污费；向水体排放污染物超过国家或者地方规定排放标准的，按照排放污染物的种类、数量加倍缴纳排污费。（2） 排污费征收使用管理条例还规定，排污者未按照规定缴纳排污费的，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门依据职权责令限期缴纳；逾期不缴纳的，处应缴纳排污费数额倍以上

41、3倍以下的罚款，并报经有批准权的人民政府批准，责令停产停业整顿。（3） 排污者以欺骗手段骗取批准减缴、免缴或者缓缴排污费的，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门依据职权责令限期补缴应当缴纳的排污费，并处所骗取批准减缴、免缴或者缓缴排污费数额1倍以上3倍以下的罚款。（四） 固体废物环境污染防治法1. 法律要点中华人民共和国固体废物污染防治法(简称固体废物环境污染防治法)规定：“国家对固体废物污染环境的防治，实行减少固体废物的产生、充分合理利用固体废物和无害化处理固体废物的原则。”“产生固体废物的单位和个人，应当采取措施，防止或者减少固体废物对环境的污染。”“任何单位和个人应当遵守城市人民政

42、府环境卫生行政主管部门的规定，在指定的地点倾倒、堆放城市生活垃圾，不得随意扔撤或者堆放。”“城市生活垃圾应当及时清运，并积极开展合理利用和无害化处理。”“贮存、运输、处置城市生活垃圾，应当遵守国家有关环境保护和城市环境卫生的规定，防止污染环境。”其中对危险废物的收集、贮存、运输、处置还做出了特别的规定，违者将严厉地受到法律的追究，相关的“管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任：尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”2. 违法责任（1） 建设项目中需要配套建设的固体废物污染环境防治设施未建成或者未经验收合格即投入使用的，责令停止使用，并处10万元以下的罚款。（2） 贮存

43、、运输、处置城市生活垃圾违反法律规定的，按照国务院关于环境保护和城市环境卫生的有关规定予以处罚。（3） 将危险废物混入非危险废物中贮存、运输的责令停止违法行为，限期改正，并处5万元以下的罚款。（4） 造成固体废物污染环境事故的，处10万元以下的罚款；造成重大损失的，按照直接损失的30计算罚款，但是最高不超过50万元：对负有责任的人员给予行政处分。（五） 噪声污染防治法1. 法律要点中华人民共和国噪声污染防治法(简称噪声污染防治法)规定：“本法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音”。我国城市区域环境噪声标准规定，一般居住区和文教区的昼间噪声标

44、准是50分贝，夜间为40分贝；工业集中区昼间为65分贝，夜间为55分贝；一般认为，40分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准，住宅小区、办公室等应维持在这个水平上。噪声污染防治法指出：“国务院和地方各级人民政府应当将环境噪声污染防治工作纳入环境保护规划，并采取有利于声环境保护的经济、技术政策和措施。”其中相当一部分条款都和人们的社会生活密切相关，诸如“使用家用电器、乐曲或者进行其他家庭室内娱乐活动时，应当控制音量或者采取有效措施，避免对周围居民造成环境噪声污染”、“禁止任何单位、个人在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音广播喇叭”、“在城市市区范围内行驶的机动车辆的消声器和喇叭必须符合国家

45、规定的要求”等等。2. 违法责任（1） 从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的，在物业区域内使用高音广播喇叭的，要给予警告，可以并处罚款。（2） 机动车辆不按照规定使用声响装置的，根据不同情节给予警告或者处以罚款。（3） 夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业的，责令改正，可以并处罚款。（4） 造成环境噪声污染的单位、部门，责令改正，可以并处罚款。需要说明的是，违反法律规定，要由有关方面进行罚款。四、 环境污染防治制度的制定与实施（一） 物业环境管理的早期介入环境管理早期介入主要是指物业管理企业在正式接管物业之前对建筑物规划设计阶段的介入，并就建筑物及其环境规划设计是否符合国家有关规定

46、，以及物业建成后是否能够满足业主和使用人对物业环境的需求参与决策。环境管理的早期介入，主要完成下列几项任务：、 参与物业项目的主体建筑的规划设计物业项目主体建筑一旦建成，它的朝向、布局、质量以及对环境的影响一般都不大容易改变了。所以，在规划设计阶段就要从环境保护的角度把好关，一方面，主体建筑的布局要合理，能够满足业主和使用人对日照、通风和私密性的需求；另一方面，主体建筑的使用材料要符合环境保护的要求，以免给业主和使用人带来伤害。从环境保护和管理的角度对主体建筑的规划设计提出意见和建议，主要有下列几个方面的问题。（1） 建筑用地在居住区各项用地中，建筑用地所占的比例应该是最大的。但是，按照国家的

47、有关规定，建筑用地要控制在一定的范围之内，居民区其他各项用地，特别是绿地要保持一定的比例。各项用地所占比例的平衡控制指标如表71所示。表7-1 居民区用地平衡控制指标单位：%用地构成 居住区 小区 组团住宅用地 4560 5565 6075公建用地 2032 1827 618道路用地 815 713 512公共绿地 7.515 512 38（2） 居住面积密度一般来说，人均居住面积不要过密，根据对一些居民区实例的分析，住宅平均层数为56层的居住区用地平均每人为15m2左右。 居住面积密度(m2ha)= （3） 建筑间距为了保证日照、通风和私密性的要求，住宅与住宅之间要保持一定的距离。一般房屋间

48、距是l H1.7H(H即房屋间距L和前排房屋高度的比值)。学校建筑一般为了保证更好的采光，间距应为2.5H，最小不得少于12m。医院房屋之间的距离就应该更大一些，l2层之间要大于25m，传染病房之间要大于40m。（4） 建筑材料要使用符合环境保护要求的建筑材料，对含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可的，要有防范措施。、 协助搞好防治环境污染的配套设备以及设施的建设在规划设计中，对防治环境污染的配套设备、设施与主体工程要同时设计、同时施工、同时投入使用。防治环境污染的配套设备、设施，主要有绿地的建设、垃圾处理站的建设、停车场、库的建设和一些专项设备、设施的建设。（1） 绿地规

49、划设计要满足环境保护的要求 绿地是物业环境最主要的组成部分，也是防治环境污染的最主要手段。所以，在物业项目的规划设计中一定要有绿地规划设计，而且这个绿地规划设计要满足环境保护的要求。首先，要保证绿地的规模。按照我国有关部门的规定，新建居住区绿化用地占建设上用地面积比例不得低于30%，亦可按居住人均2m2的标准建设公共绿地，居住小区按人均lm2的标准建设公共绿地。其次，要有合理的绿地规划。居住区要有居住区公园、居住小区要有中心公园、组团要有组团绿地；道路应包括居住区的主干道、分支道路、宅前小路两旁都要进行绿化，做到点、线、面相结合，组成完整的绿化系统。最后，要有合理的植物配置。要根据不同的功能，

50、包括保护环境的功能选择不同的植物种类等等。（2） 垃圾处理的设备和设施要满足环境保护的要求垃圾处理的设备和设施，包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。首先，是收集垃圾的设备和设施。一般高层住宅楼要有分类垃圾桶，一般平房室外要有垃圾池、箱、桶等。这里最主要的问题是，垃圾池、箱、桶的数量要能够满足业主和使用人的要求，同时垃圾池、箱、桶摆放的位置要方便业主和使用人的使用。其次，是集中垃圾的设备和设施。一般居住区都设有垃圾站，垃圾站设有垃圾楼或垃圾亭。垃圾楼一般是3开间的两层小楼，中间一间停放垃圾车，两边各一间放置集装箱，车进来后用带车将已堆满垃圾

51、的集装箱吊到垃圾车上运走；垃圾亭是开敞式的垃圾站，构造简便，应用也比较广，但无论是垃圾楼，还是垃圾亭，在配置上都应该十分方便业主垃圾的收集与运输，在外观上应该与周围的建筑和环境相协调。（3） 停车场、库的建设要满足环境保护的要求停车场、库的建设既是一个车辆管理的问题，同时也是防治环境污染的一个重要措施。车辆的噪声、尾气的排放，是造成大气污染、噪声污染的重要原因。所以，一定要搞好停车场、库的建设。一般可以充分利用地下室，也可以充分利用坡地建底层车库。（4） 配套设施要符合防治环境污染的要求物业小区的配套设施，包括商店、饮食店、文化馆、电影院、运动场等。这些都是人们生活中不可或缺的重要设施，但往往

52、也是污染环境的根源，如噪声的来源等。为了解决这个矛盾，这些配套设施，一方面要布置在居民上下班经常经过的地方，给人们以方便；另一方面又要同居住区、业主和使用人办公和起居室保持一定的距离，互不干涉。对满足人们生活要求，同时又容易引起环境污染的一些专项配套设施，如锅炉房、供热供暖和二次供水设备等，要有防治污染的具体安排。（5） 防治环境污染的专项设施要符合环境保护的要求在物业小区中，按照防治环境污染的要求，还有一些专项设施，如建在公路旁，特别是高速公路旁的住宅区，噪声污染往往比较严重，这时就需要在靠近公路旁的地块设置隔离墙、隔离板或隔离树。、 考查了解物业的周边环境物业环境的保护工作，主要是抓好物业

53、区域内的防治和保护工作。但是，周边的环境对物业区域的环境也是有重要影响的。因此，对周边的环境必须进行调查，并准备好相应的措施。对周边环境的调查，主要是看有无“三废”的排放和污染源。对排放废气、废水、废物的工厂及单位，要注意监测，一旦发现问题要向有关部门反映，以争取问题得到解决；对繁华的街道、交通，要采取相应的措施，应当建议有关部门设置隔音墙、隔音板，物业小区内部也应当建议栽植一些树木，起到隔音的作用：对途经物业小区的河流，要溯本求源，了解河水从何而来、流向何处，以便监测河水的质量和利用。（二） 物业环境管理机构的设置、 机构设置物业环境保护是一项涉及面广、专业性强、需要多个部门相互配合才能做好

54、的工作。所以，一般要求成立专门负责物业环境保护工作的机构，把物业小区的环境保护工作真正抓起来，并落到实处。、 人员配备 这里的人员配备主要是指专门负责物业环境保护工作机构的人员配备的问题。根据物业区域规模的大小、环境保护工作量的多少，可以配备适量的人员。在物业区域规模小、环境保护工作量不大的情况下，可以不设专门的机构，但是要有专人负责；在物业区域规模比较大、环境保护工作量比较大的情况下，就应当设立专门的机构，并配备专门的人员，一般以35人负责此项工作为宜。、 明确职责物业管理企业环境保护工作部门的具体职责是：（1） 随时提出物业环境保护意见和建议，当好领导参谋。（2） 拟订物业区域内环境保护的

55、标准和规范。（3） 组织环境监测，掌握所管物业区域内环境状况和发展趋势。（4） 会同有关部门组织所管物业区域的环境科学研究和环境教育。（5） 负责环境保护的具体指导工作，配合有关部门共同搞好物业区域的环境保护。（三） 物业环境保护制度的制定、 明确物业环境保护制度的类型物业环境保护制度一般有3类：（1） 相关部门的规章制度物业管理企业相关部门的规章制度要体现出环境保护的条款，如商业网点的市场管理，要规定不许高声叫卖、不准使用高音喇叭；绿化管理，要规定保持绿地的清洁卫生，要随时补种补栽，物业管理区域内不应有裸露的土地；环境卫生管理，要规定保持公共区域的清洁卫生，要及时清运垃圾，医疗垃圾要有专人负

56、责、专门处理；交通管理，要规定不许高声鸣按喇叭、尾气排放要达标、车辆停放要有序等等。（2） 专项环境保护制度如锅炉房废气排放的管理制度、二次供水设备的管理制度、建筑施工管理制度、“三废”排放管理制度等等。（3） 环境综合管理制度这类制度是对环境进行综合管理的制度，包括各环境要素和各方面人员的管理内容。、 提出物业环境保护管理的措施提出物业环境保护管理的措施，主要是针对不同的污染提出不同的管理和防治的办法。（1） 大气环境的质量管理. 对物业大气污染进行监测。对物业区域内的大气污染进行监测，主要是根据污染物排放时间的变化规律，结合气象周期的变化规律及监测目的的要求，确定大气污染监测的采样周期。.

57、 对物业大气环境质量进行评价。在掌握物业大气环境质量现状和评价的基础上，定期向上级主管部门或业主和使用人报告大气环境质量状况，并预测、分析大气环境质量变化的趋势。. 对物业大气环境质量进行分区管理。在大气环境质量调查和评价的基础上，结合城市的功能分区，实施大气环境质量的分区管理，如住宅区、商业区、工业区等，对严重污染区实行重点控制并相应地采取一定的防治措施。（2） 水环境质量管理. 对物业水环境进行监测。对物业区域内水环境的监测，主要是对物业所在区域的陆地水体污染、物业使用水质、物业排水水质的监测。对物业区域内水环境的监测，首先，要对水的外观、透明度、色度、浊度、水温、气味、pH值、电导率、苯

58、氯、亚硫酸根以及氧、C02、H2S、游离氯等可溶气体进行监测。其次，要特别重视对物业水体致病病原生物的监测。. 保护水体、防止污染。我国水体保护，一般规定分为5类，I类、II类、类属于水源源头保护区，尤其是生活饮用水一级保护区、二级保护区对防止污染的要求是十分严格的，比如pH值要在6.50.5mgL之间。类、V类属于人体非直接接触的娱乐用水、农业用水、一般景观用水，也是有一定的防止污染要求的。. 控制污染源。在对水域、水系或水体污染源进行调查、监测及污染现状评价的基础上，明确环境目标，采用总量控制的方法，对污染源排放污染物的数量和浓度进行控制。 （3） 固体废弃物污染的防治. 生活垃圾的处理。

59、一定要在指定地点倾倒、堆放，不得随意抛撒或堆放，要提倡分类收集、贮存，及时清运，科学处理。. 加强对房屋装修的科学管理。装修垃圾是造成物业区域固体废弃物污染的一个重要来源，通过对房屋装修的科学管理就是要减少这一方面的污染。装修垃圾一定要在指定地点堆放，统一清运。根据工程量的大小，垃圾清运费从住户缴付的装修押金中扣除。. 露天贮存燃煤、灰渣应当设置专用的贮存设施或场所。（4） 噪声污染的防治. 加强绿化。在物业区域内，多植树、多种树，这是防治噪声污染的重要措施。. 限制车辆进入物业区域。. 加强精神文明建设，制定必要的管理办法。要让业主、使用人和一切受益人懂得尊重别人就是尊重自己的道理，尽量减少

60、生活噪声，如娱乐声、爆竹声等，这是防治噪声污染的积极的方法。同时，还要制定必要的管理办法，以作为防治噪声污染的辅助措施。、 拟订定期检查制度要针对不同对象采取不同的检查制度，对商业网点、文化娱乐场所、建筑施工现场、车辆交通要经常检查，每日填写现场检查表；对锅炉房、水体等可以定期检查，检查结果也要填写现场检查表。如表72所示。（四） 物业环境保护制度的实施、 加强环境质量监测通过对现场检查和质量监测查出来的问题，要填写环境污染与治理报告，一方面要向领导和有关部门报告环境污染的事实和原因分析；另一方面要提出治理意见和措施，并进行跟踪检验。环境污染与治理报告如表73所示。表7-3环境污染与治理报告表

61、受检单位： 检查人员： 检查时间：环境污染的事实报告：分析原因和治理措施：预计完成时间： 实际完成时间： 检查员：纠正措施的跟踪检验： 审核员： 年 月 日 、 争取有关单位配合环境保护工作，不单纯是某一个部门或某一个单位的事情，需要大家共同努力才能搞好。所以，在具体工作中必须争取有关单位的配合。一方面，在物业区域内要争取绿化、卫生、交通等部门的配合；另一方面，在物业区域外要争取附近的工厂、农村、企事业单位的相互沟通、相互理解，同时还要争取专门环境保护机构的指导、检查、帮助。、 落实必要的硬件建设环境保护工作，同时是一项技术性很强的工作，需要有一些仪器设备。为了搞好环境保护工作，必须落实必要的

62、硬件建设。例如，对水体的监测，首先要观察水体的外观，如透明度、色度、浊度、水温、气味等，然后再采取水样分析水的成分，如pH值、电导率、苯氯、亚硫酸根等等，同时还要监测水体中是否含有致病的病原生物。有些问题还要请专门机构来鉴定。一般来说，物业管理企业应当装备一些最必要的硬件设备，比如监测大气污染的粒度分析仪、COCO2红外分析仪、NONO2分析仪、SO2分析仪：监测水污染的离子洁度计、洁度仪、颗粒物粒度分析及计数仪；监测固体废弃物污染的水质监测仪(主要是监测渗漏液的污染指标，包括COD、BOD、NH4、TOX、重金属和放射性)；监测噪声污染的噪声计等。 、 进行宣传教育工作环境保护工作，同时也是一项群众性的工作，特别是物业区域的环境保护工作，是生活在物业区域中每一个人的责任。所以，在具体工作中要加强宣传教育工作，使每一个人都能理解和支持，也只有在人人参与、人人支持、人人动手的情况下，物业区域的环境保护工作才能真正搞好。 五、 ISO14000环境管理体系基本知识(一) ISO14000环境管理体系的