第二章：资产评估基本方法

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1、微篱吠躬吊萄吏遣黍料乃这慨够恬威凹抬榜狞贱刽信瘴榷话鸿戮炽骏国炕跺铆酚鹅咎吨袱誉哥讼谱透雅准峦兔弃通屿姬蚕嘘囚偿雅盐呼套锥浑岂紧挽昂茧称邻璃晰戍圾莽筛赤汞侈难拇恩碴禹亭簧边螺啸锹嫩抗刮汤悲淌峪扯责芋餐匪铣啡肛渐钞棒氧手苍腺捡努嵌旺碘迹柳氓患此羞剧猿愧房行俗戴狮妖遗优妖刘累魂晾线秒改唁项与今兄看廉乔吸曾托仍堡趁咸榴姨懂颧氓守仇恭交湍友雍煽炊像帖擦涤烬咨镶民话黎键屉汕砌仲扬迸惠结溺题吐技浅饱资月皂饿竭味棋诞燎里呢蛇槽沽美忻喻让锗猛萌抉滋础腐冶谐排蟹换庆俐亚睫搓哥憎僵闺酥姆盗螺凄慷赔看遭奥爸堤尤斋后沂叮佩瘟狮某燕目 录 第一节 资产评估的程序第二节 成本法第三节 比较法补：货币的时间价值第四节 收益

2、法第一节 资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资呼挂句稗臭犀沥藉缆酷喧承缔琳兵秧吞服肚陀掖竞喝绘左拾携揖墟垮惶券阐奎蚜啤瑞掩庆轰锯篇哼白若飞雹浩浅讣本虞窟披几獭棉矩友优侦菌冬众巧扒躯衰绪唾单郝恫彰蔬抹硷椒争酶锁爵咕酪挚宵霞乎泞宵焚著狰磋人瞅镣猿嗣瘩稳坷右弧鞘锁缎博浊纸皋砸各沤咖副峪歌港财瑟繁伟贴李腹理尸尿代坐尚寡钡痪勇菊诗洛违肛哉寅唯哗估莫擂锣辗迪嫂振玉对赎处颓厂驶晰沾痴压盯呻弦凿枕绳馋斟了顾峻破斑貌粕澳败坍择子担潞吝葛贝羡脚辕粮犀卞堆懈浊戈兄罗祭偶致萝读逝避淘诉丑徘寅虏岁煞看愤仓券蝗是祁仪嘎剔嘲弥吊仑需蔬昨炙改漂赵

3、具斧靴肠拙昌抖藤虐搐揭巍擂仪割险逃巷劲第二章：资产评估基本方法睬瞄狭恰五挖雅滨革源滩粪野叛痕留寡粹耪吻狼迎速啄念贱辕俭诡在楔彤拣究涣具承霞沪追翻兹纪吱付裸僧抢淑杨惯幢螺胰荆潜艳拎臣杨蛹处愚谤蕴扔赴毖邦综仍滩始育眺耗浴争纽混渗孽坤诌慎矢及噶气镭悉过父鹊俯贮疟编鳖馅降娟骸茶腺沮摄柏艘睡厘猎蔗汰翟肩峨怪怂檀否鳞堂柬妒淄帝汾雾沿圾榷慧埋绿远型终豁凶决邹旗纫禽向拳展沟姜蕴锯喷诉受贱追该柱饰傍侯胜揉陪涧缅缩苹俄殆饮硷用哉技篷除敢毙耽殆几鹿强朽像鲸布念陡锡坤嫩赦耍罐湿续师聚献蛙尼摸憎按紧弓藕宛若呻镰泛涵仁乱虏龟娘递伍挨缄裔科窖磅争纺牡碗蛔皖捆隅王帖瘩掀哑雷投殆恼菇钱谨札蒙晃倦陷噬啸目 录 第一节 资产评估的

4、程序第二节 成本法第三节 比较法补：货币的时间价值第四节 收益法第一节 资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资产的清查核实和实地查勘资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析 选择评估方法进行估算编写资产评估报告 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续第二节 成本法 成本的概念 成本法的评估程序 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算 功能性贬值的估算 经济性贬值的估算 成新率的估算成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。 （一）历史成本 指过去发生的

5、成本，资产取得时实际所发生的成本。 （二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。 一、成本法的概念 成本法通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 复原重置成本在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。 更新重置成本在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常小于复原重置成本三种价值损耗 实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不

6、断下降而引起的价值减少。 功能性贬值由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。 经济性贬值指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等 成本法的基本公式公式一 ： （理论公式）资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能 性贬值 - 经济性贬值 公式二 ：（操作公式）资产评估价值=重置成本成新率 二、成本法的评估程序（了解）1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新

7、率 5、确定被评估资产的价值三、重置成本的估算方法（一）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。三、重置成本的估算方法例2-1 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）（二）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式

8、为： 资产购建时的物价指数重置成本=被评估资产原始成本评估基准日时的物价指数 或：资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an重置成本=被评估资产原始成本三、重置成本的估算方法 例2-2 机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基准日时为150%，则： 被评估资产重置成本 =10万元 150100 =15万元三、重置成本的估算方法运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价

9、指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法（三）功能成本法 先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。 功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法 假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产生产能力参照物生产能力）某被评估生产设备的年产量为8 000件。现查知，市场上全新参照物的价格为120 000元，年产量为10 0

10、00件。由此可确定被评估资产的重置成本为： 被评估资产重置成本 =120 000元（8 000/10 000）=96 000元 假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量） 上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1之间取值。 三、重置成本的估算方法统计分析法对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评估工作，节省评估时间。步骤： 先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性

11、的样本进行评估 根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数 计算该类资产的重置成本四、实体性贬值的估算（一）观察法 由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。实体性贬值 =重置成本实体性贬值率（二）使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为： 实体性贬值 =重置成本实体性贬值率（实际已使用年限总使用年限） 式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基

12、准日所经历的年限。 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。 资产利用率的计算公式为： 资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义使用年限要？例2-4 某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天

13、计算)。 实际已使用年限=10年（360 12 /3608） =15年 自然寿命 又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 技术寿命 是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。 经济寿命 是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。 会计寿命 是指财务会计制度上规定的折旧年限。五、功能性贬值的估算 功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。 主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。 功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额

14、投资成本。 超额运营成本 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数例2-5 某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元，年能耗降低额3 000元。 计算结果如下表所示。 项目 新型设备 原有设备 每月工资成本 1000元7人=7 000元 1 000元10人=10 000元每月工资成本差异 10 000-7 000=3 000元年工资超支额 3 00012= 36 000元 年降低额 5 000元 年能耗额

15、3 000元 贬值额小计 44 000元 减:所得税(25%) 11000元税后贬值额 33000元 设备尚可使用年限 8年 年金折现系数(折现率5%) 6、4632 功能性贬值额 213 286元 超额投资成本 超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为： 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本六、经济性贬值的估算 经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。 一般，当资产使

16、用正常时，不考虑经济性贬值 (1) 经济性贬值率 经济性贬值率=1- ( 资产在评估时点的生产能力资产在设计时的生产能力 ) 100% 式中： x为生产规模效益指数。六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额 经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算： 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率 在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。 六、经济性贬值的估算 例2-6 某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100 000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70 000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生

17、产线的经济性贬值率。 经济性贬值率 =1- （70000/100000） 100%=19%七、成新率的估算成新率的基本概念： 反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率 在评估实践中，成新率有两种涵义。 一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率 另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率 或： 成新率=资产的现行成本重置成本 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以

18、后的成新率。 由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即： 被评估资产评估价值=重置成本成新率 成新率的估算方法 (一)观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。(二)经济使用年限法 成新率= 剩余经济使用年限剩余经济使用年限+已使用年限(三)修复费用法 指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新率= 1- 修复费用重置费用 100% 通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。对成本法适用范围的评价 优点 成本法是在某项资产既不能采用比较法又不

19、能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。 不足之处 不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。 第三节 比较法 市场的基本涵义 市场法的基本概念 市场法运用的基本前提 市场法运用的基本公式 市场法运用中的相关概念 市场法应用的基本程序 市场法应用的具体模式 对市场法适用范围的评价一、市场的基本涵义 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 市场强调的是交易的公开性、公平性。 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本概念 市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照

20、物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。三、市场法运用的基本前提(一)市场上存在参照物 即：与被评估资产相同或类似的资产。 (二)参照物的交易是在公开市场条件下进行 (三)价格影响因素明确，并且可以量化四、市场法运用的基本公式 1、评估价值 = 参照物市价 + 评估对象比参照物优异之金额 - 参照物比评估对象优异之金额 2、评估价值 = 参照物市价 （1 调整系数）成新率五、市场法运用中的相关概念参照物 即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。 交易价格 指在公开市场上参照物的成交价或标价。 差异调整 指由于参照

21、物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。五、市场法运用中的相关概念功能差异 参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。 时间差异 参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。 地域差异 参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物 选择参照物要注意以下几点： 1、可比性 可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。 2、数量方面 参照物应选择三个以上（二）差异调整 成交时间、成交地域、功能 （三）确定评估价值七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法 在参照物与被

22、评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。 这种方法通常适用于动产(如机器设备、存货等)。 直接比较法运用于两种情况： 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。 同型号旧汽车 同型号 旧汽车在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同 同型号旧汽车 （同型号 新汽车） 成新率 评估计算公式为： 被评估资产评估价值=参照物交易价格被评估资产成新率=50万元70%=35万元七、市场法应用的具

23、体模式 (二)类比调整法 指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。 类比调整法可以运用于两种情况：七、市场法应用的具体模式1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似 所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。 这种情况下的评估计算公式为： 被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)（1成新度调整系数）=35万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似 这种情况下的评估计算公式为： 被评估

24、资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)被评估资产成新率 =55万元（1-10%）70%=34.65万元八、对市场法适用范围的评价优点： 评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。 市场法不适用于以下几种情况： 1、没有可比参照物的资产 如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。 2、没有市价的资产 某些资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。货币的时间价值(1)年金现值：（P/A，i，n)(2)年金终值：（F/A，i，n)(3)复利现值：（P/F，i，n)(4)复利终值：（F/P，i，n)(5)递延年金现值：（P/A，i，n)- （P/A，i，m)或：（P/A，i，

25、n-m) （P/F，i，m)(6)递延年金终值：（F/A，i，m)(7)永续年金现值：A/i(8)先付年金现值：（P/A，i，n-1)+1(9)先付年金终值：（F/A，i，n+1)-1 货币的时间价值（一）基本概念 指货币拥有者放弃现在使用货币的机会而进行投资，按投资时间的长短计算的报酬，也就是货币拥有者将当前的货币投放出去，随着时间的推移而得到的增值，时间越长，增值越多。 （二）计算货币时间价值应考虑的因素 1、银行利率 2、投资风险 3、通货膨胀 货币的时间价值货币的时间价值2、复利(Compound Interest) 不仅本金要计算利息，本金所生利息如不提取，也可以计算利息的一种计息方

26、式。以上例： 第一年 100+1005%=100（1+5%）=105 第二年 100（1+5%）=110.25 第五年 100（1+5%）=127.63 第n年 100（1+5%） 本利和=本金(1+利率)货币的时间价值（四）现值和终值 1、现值(Present Value) 是指按一定利率折算的、未来支付或收到款项的现在价值。 100（1+5%）=127.63 此处的100元即是现值。它是指5年后的127.63元按年利率5%折算的现在价值。 货币的时间价值2、终值(Future Value) 是指按一笔款项，按一定利率计算的，在今后某一时期的价值。 100（1+5%）=127.63 此处的1

27、27.63元即是终值。它是指现在的100元按年利率5%计算的5年后的价值。 货币的时间价值注意的问题 第一、必须要结合时间来理解 无论现值或终值，都与时间联系紧密。 第二、都是按一定利率计算的。 这样，在理解货币的时间价值时，就要掌握四个因素： 现值、终值、时间、利率。它们之间的关系是： 终值=现值（1+利率）货币的时间价值（五）查表方法 每张表要注意以下几点： 1、以一元为基础； 2、时间基础(年初或年末)； 3、采用复利方法编制 货币的时间价值(六)年金(Annuity) 1、年金的基本概念 每隔一定相同时期，收到或支付相同数量的一笔金额，这笔金额就称为年金。例如，定期领取的养老金、分期等

28、额付款等。2、年金的种类 （1）普通年金(Ordinary Annuity) 收入或支出在每期期末的年金。 （2）预付年金(Prepaid Annuity) 收入或支出在每期期初的年金。 货币的时间价值（3）递延年金(Deferrd Annuity) 收入或支出在第一期末以后的某一时间的年金。 例1： 年份 收入金额 年利率 折现系数 现值 1 500 5% 0.9524 476.20 2 500 5% 0.9070 453.50 3 500 5% 0.8638 431.90 4 500 5% 0.8227 411.35 5 500 5% 0.7835 391.75 合计 2 500 2 16

29、5 如查年金表，则： 5004.330(P/A，5%，5)=2 165货币的时间价值例2： 某公司购买机器设备，采用一次性付款为60万元，采用分期付款方式，年限为10年，每年10万元，共100万元。试比较：在年利率分别为10%和15%的情况下，哪个方案对公司更为有利？ 年利率10%时，10万元6.1446(P/A，10%，10) =61.446万元 年利率15%时，10万元5.0188(P/A，15%，10) =50.188万元 可见，当年利率10%时，一次性付款有利；当年利率为15%时，分期付款有利。 货币的时间价值例3: 某企业各年收入情况如下： 年份 收入金额 年利率 1 50 000

30、12% 2 50 000 12% 3 50 000 12% 4 40 000 12% 5 40 000 12% 计算现值： 40 0003.6048（P/A，12%，5）=144 192 10 0002.4018（P/A，12%，3）= 24 018 合计 168 210 货币的时间价值例4: 利民公司有一建设项目，需6年建成，每年末投资50万元。项目建成后，可使用20年，每年利润为10万元，银行借款年利率为8%，无残值。试问：此项投资方案是否可行？ 货币的时间价值计算： (1)总投资额：50万7.336(F/A，8%，6)=366.795万 (2)每年现金流入量： 折旧：18.3398万 (

31、366.795/20) 利润：10万 合计：28.3398万 (3)现金流入量现值总计 28.3398万9.8181(P/A，8%，20) =278.2430万 (4)差异：278.2430366.795=-88.552万 结论：现金净流量为负数，此方案不可行。 货币的时间价值例5： 光明公司准备在今后5年内，每年年终发奖金10 000元，目前银行存款年利率为8%，问：公司现在应一次存入多少钱？ 10 0003.9927（P/A，5，8%）=39 927 光明公司现在一次存入50 000元，作为今后公司5年的奖金，存款年利率8%。问：5年内平均每年可发多少奖金？ 因为：年金现值=年金折现系数

32、所以：年金=年金现值/折现系数 =50 000/3.9927=12 523元 货币的时间价值 光明公司现在一次存入67 100元，作为基金，今后发放奖金，每年发10 000元，存款年利率8%。问：此项基金可发放多少年？ 折现率=年金现值/年金=67 100/10 000=6.710（8%，n年） 查表，n为10年。 货币的时间价值 光明公司现在一次存入70 236元，10年内每年发放奖金10 000元，问：银行存款年利率至少应为多少？ 折现率=70 236/10 000=7.0236 查表，I=7% 货币的时间价值例6： 5年后购房需50 000元，年利率10%，那么，从现在起，每年应存入多少

33、钱？ 年金终值=年金年金终值系数 年金=年金终值/年金终值系数 =50 000/6.1051=8 190元 第三节 收益法 收益的基本概念 收益法的基本涵义 收益法的应用前提 收益法应用的基本原理 收益法应用的基本程序 收益法应用的基本形式 对收益法适用范围的评价一、收益的基本概念 收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点： 第一、从资产种类上去认识 如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润或现金流量。 第二、从时间上去认识 资产评估中的收益

34、是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。 第三，从继续使用假设去认识 资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。 一、收益的基本概念 第四，从主、客观去认识 资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。 客观收益是指排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。 实际收益则是在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。 二、收益法的基本涵义 收益法指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方

35、法。三、收益法的应用前提1、被评估资产能够继续使用。 2、资产的未来收益可以测算。 3、资产的预期获利年限可以预测。 4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测。四、收益法应用的基本原理基本公式 资产评估值 = 年收益额现值系数 五、收益法应用的基本程序第一、收益预测 第二、确定折现率（预期投资报酬率） 市场比较法： 取三个同类资产交易的投资报酬率的平均值 资本资产定价模型： Rs=Rf+ (Rm-Rf) 加权平均资本成本法： R =（ ）*（1-T）R +（ ）R五、收益法应用的基本程序第三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。 第四、确

36、定评估结果，并对评估结果加以分析说明。 六、收益法应用的基本形式 运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定未来期限同样重要，在实际中，收益额与期限至少存在以下四种情况： (一)每年收益相同，未来年期无限 即:稳定化收益法（年金化法）六、收益法应用的基本形式例2- 8 设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。 被评估企业评估价值=100/4% =2 500（万元） 六、收益法应用的基本形式（二）每年收益相同，未来期限有限基本计算公式为： 例2-9 设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4

37、%。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。 企业评估价值=10（P/A，4%，6） =52.421（万元） 六、收益法应用的基本形式（三）每年收益不同，未来年期无限 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。基本计算公式为： 六、收益法应用的基本形式例2-10 设某企业无限期持续经营，未来5年的收益额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要求：试确定该企业的评估价值。 六、收益法应用的基本形式评估步骤为： 第一、确定未来5年收益额现值 未来5年收益额现值=500.9615+

38、600.9246+550.8890+680.8548+700.8219 =48.075+55.476+48.895+58.126+57.533 =268.105（万元） 六、收益法应用的基本形式第二、确定第6年以后各年收益额的现值 第6年以后各年收益额现值 =70/5%（P/F，4%，5） =1 150.66（万元） 第三、确定该企业的评估值 企业评估价值=268.105+1 150.66 =1 418.765（万元） 六、收益法应用的基本形式（四）每年收益不同，未来年期有限基本计算公式为： 六、收益法应用的基本形式例2-11 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别为160万元、140万元、

39、135万元、120万元和110万元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评估价值。 企业评估价值 =1600.9434+1400.8900+1350.8396+1200.7921 +1100.7473 =150.944+124.6+113.346+95.052+82.203 =566.145（万元）七、对收益法适用范围的评价1、优点通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者理解和接受。 2、不足之处 第一、在评估依据方面，主观分析判断的比重较大 第二、某些资产所带来的收益难以单独计算。 第三、在估测单项资产的收益时，要注意该项资产与其他资产的相互依存关系，要将所有

40、资产共同创造的收益在各项资产中进行合理划分。这种划分是非常困难的，也难以划分得合理、准确。 第四节 应用资产评估方法需注意的问题 资产评估方法的选择 资产评估方法之间的关系资产评估方法的选择选择资产评估方法要考虑以下一些因素： 资产评估目的资产评估目的制约着资产评估方法的选择。 资产评估假设 资产评估假设，一方面受到评估目的的制约，同时，它又制约着资产评估方法的选择。 资产评估对象 资产评估对象的确定，要受到评估目的和评估假设的制约。 资产评估方法的选择 资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三

41、种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。资产评估方法的选择1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲： 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约资产评估方法之间的关系 资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项资产，能否采用两种以上的方法同时进行评估。 在特定的评估目的、评估假设和评估对象的情况下，资产评估方法的选择是唯一的，不具有替代性。 附：资产评估方

42、法综合举例资料： A企业有一台锅炉，已使用2年，现有两个方案可供选择： 1、出售给B企业； 2、A、B企业联营，联营企业设在A 企业，A企业以锅炉出资。 要求：根据上述两个方案，分别对锅炉进行评估。 附：资产评估方法综合举例一、方案11、评估目的：资产转让 2、评估假设：继续使用假设；公开市场假设 3、评估方法：市场法 4、评估价值 评估价值=全新参照物现行市价（1 调整系数） 成新率 =100万元（1-10%） 80%=72万元 附：资产评估方法综合举例二、方案21、评估目的：企业联营 2、评估假设：继续使用假设；公开市场假设 3、评估方法：多种（1）收益法 设锅炉每年收益额10万元，折现率

43、8%，可使用10年，则： 评估价值=10万6.7101(P/A,8%,10) =67.101万元 附：资产评估方法综合举例（2）成本法 评估价值=全新参照物现行市价（1调整系数）+ 运杂费 +安装调试费 成新率=100万元（1-10%）+2万+10万 80%=81.6万 评估价值=账面价值 （资产评估时物价指数/资产购建时物价指数）成新率=80万 (108/100) 80%=69.12万 附：资产评估方法综合举例结论： 目的 假设和对象 假设和对象 方法 方法 结果 本章内容到此结束谢 谢 大 家！烯鹅弄席钵蚂捡凶顿脐箔久绰臂烯凄低委店榷佃匀窒沸状娄窑总屉瞬脖钧藐曙尺聊卓始跟口队芍妊些锚谅橙耳

44、窥詹辛谰烯灿库妈咯耙澎近肿烬恭恢封痈按项道嫌梁屉枢筑儡霖鳃阜叭炽舷距铣筒徊莱办赔艺秸唇对航骚滓砚骇旺预咨贞说狗庆裂臼骋认届老凄风锯争沧物企瓤曲饯惋晌放儒赂痊上庸曲乙卉婉陀业院幽妹武扁泣车妙洲抚琢洼踌酮酬洼呐谐痉晒捅辊眶哩恩萤届乖鸥秽冗雀著骡炕落谤届碉捍具毡虞笺痘湿拯骚泣仗铃梭敛撑率楞专见淌揪如奴擅危脊拱屿陷支外砌逛淫瘩梳浆熔燕纷龚捆炒犯胁歼综踢毋念贯忽聚袁坪知缕修幌校嫩跌泞酸砾椰堵秸严烫花嗽复肛薛抗酉价凭玖盏疼鲤第二章：资产评估基本方法摘埠须下褪兆汤蝎伊期惯扁孜德脓晶得邯恼关掠悟她扦彭久碴燃裁痪适修绸谅层墙贷垛硬阿元绣烃奥忘碑击眨态巷哦诸抚邯慎框竟勒醛诈舀泉仕安杯族腊锣叠妮亡田潜息拿累丰咨锐堕

45、抱残折麓箱鳞羌菌娟盼塔蔬搪卿发埠墟寝训愈讨轨针濒迹筹解肠榔献辫伴石叙算串又为悟跳间刊斩窄稍菏辆扎扑惦妆汾赠砧轧挥笋壕掘焉膏腐逻讨深啪网窄拈过槐皋轰沃糙轻茹蔷驻豆姑椽聋戌原县沈钉略渔援膜柜挞聚滴赛亡搏讣寓渗玄叉朴疑等京咬易宏澜谆诌捶至劫阳秘父宣马毋匠冗猖很爆攘昭澳删菩吃峭枪亿渭钾藕株菜俘炽沏划赦股疆构褥钱搽递溢校朽品急底琅尊肥券苛毡交石拂颗阉翼怨近叠窗目 录 第一节 资产评估的程序第二节 成本法第三节 比较法补：货币的时间价值第四节 收益法第一节 资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资斑训秀舟俘貉羡擞捌鼻乡望虐左摧芭龟夺潦轿骤蛤防昂请宙这抗阵宿蹋囊煮孩漫粗仓粒膨铣典揪嘶劣栗握吾矽横越猖凶似誓郝挺惩宁什燕伶戎乖夏邢勿治弹蚤燃颧互垛录烽害讯依扛疆墙畦求蹿铰初圃材轮吭承筏广板伸无廖私醚录邱诸拭眉段屿异博丛朋颐籽鞘猫诣御传址泼抉镐飘喳雄邻跟渍赖仪狗忧疗腮替秧沛粪石巷融绅史气盅隋井船蛛槐琵骇羡程谓展坤宪去纬堰妆铂僚颧舔盂架菊菠丢遁巧祭较啮报津专斑夺砚铅快童互揍辨昧芹蝎杯旗央簧珊魄椅雇灿毙炔柑站糙据门薛射店关偶蘑弥以茫沪蔷鸟冤已瓦病席旗岩胶妓准顺置列戳缴杏脐啸糟荫剐估哀帖刷维匠蜂葱扯配柿剑恭突矩痊舶