影响房地产行业利润的多因素分析

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1、计量经济学课程论文影响房地产行业利润的多因素分析 小组成员：（专业：05级信管） 钟 涛 （40511077）钟 雯 （40511080）蒋征难 （40511086）指导教师：喻开志 日期：2007年10月12月影响房地产行业营业利润的多因素分析【摘要】 本文通过19882005年各项数据的综合分析建立模型，运用经济学原理，解释房地产企业的营业利润与房地产销售价格、商品房销售额、房地产开发投资额以及城乡居民人民币储蓄存款年度余额的关系，并通过Eviews软件分析出结果并利用模型预测未来几年的房地产销售利润情况。【关键词】 房地产行业营业利润、房地产销售价格、商品房销售、房地产开发投资、城乡居民

2、人民币储蓄存款年度余额一、 问题的提出房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。虽然房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性

3、消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。并且很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。而我国经济高速增长的同时也带动了房地产业的高速增长。虽然从1998年我国开始实行住房改革以来，房地产业已经逐渐成长为拉动我国经济增长的龙头产业。但房地产商品的不可替代性却使人们过分追求房子的质量和数量，导致住房价格和面积的一升再升，已经逐渐开始超出普通百姓的承受能力。难住房、

4、住房难、房难住，是现在摆在普通老百姓面前的主要问题。因此我们着力分析影响房地产行业利润的主要因素，剖析房价飙升的直接原因和主要原因，做出未来一段时间的房地产行业利润预测，从而为老百姓的购房问题提出一些合理的意见与建议。二、 经济理论综述国房景气指数显示，1997-2007年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，2003年2月达到拐点峰值。经济理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正向相关关系，且房地产业周期比宏观经济周期提前1到2年，这也充分表明了房地产行业对经济发展所具有的高度的敏感性和超前性。由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，

5、住宅的价格需求弹性是小于1的，即是缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。这也是房地产行业获得高额收入的原因之一。政府虽然连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格随即因供应的缩减而加速攀升，使房地产行

6、业从中赚取了高额利润。这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的调控政策是不利于房价下降，反而可能导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格上升。当然房地产经济的冷暖最终还是取决于客观经济景气的大环境支持，启动房地产市场的外在动力是产业发展、人口增长、外资流入这几大变量。另外从宏观经济周期来看，2000-2010年是第十轮宏观经济周期，从2010年起宏观经济将进入第十一轮景气周期，按照这样的分析，2008年以后的房地产会渐渐恢复

7、它的活力。因此，研究房地产行业的营业利润，不仅有助于我们了解国家未来几年的经济走向，也有助于我们根据房地产行业营业利润的起伏波动分析购房买房的最佳时机。下面主要就我们的看法和观点来建立关于房地产行业营业利润的多因素模型。 三、 模型的设定对于这个模型，我们选取了商品房销售价格、商品房本年销售额、房地产开发投资额和城乡居民储蓄存款年底余额作为总体指标。1、 商品房销售价格商品房作为房地产行业的销售支柱，其销售价格高低将会对房地产行业营业利润产生举足轻重的影响。而如今房价的飞速增长为房地产行业利润的获得有着深远的影响。房价过快上涨的原因是由多方面因素综合导致的，包括土地价格上涨、建筑安装材料价格上

8、涨、新建住宅品质提升、中低价位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根和银根紧缩，消费者对房价的预期、宏观调控措施抑制了商品房供应量的增加等等，这些都是推动房地产价格增长的因素。另外，应该承认，我国目前的房地产市场在一定程度上还是“卖方市场”，由于信息不对称造成了房地产开发商对资源的相对垄断，卖方在利益驱使下采取不正常手段拉高房价也是造成房价过快上涨的主要原因之一。虽然近几年国家采取了一系列的宏观调控政策来抑制房价的过快增长，也取得了一定的成效，使得房地产价格增速放缓，但房价出现大幅下跌的可能性并不大。所以说房价还是在很大程度上影响着房地产行业销售利润。2、 商品房本年销售额商品房本

9、年销售额是直接影响房地产行业销售利润的重要因素。其是在考虑了销售价格的影响下，综合销售面积以及其他影响因素，得出的更为全面的数据记理论概述。只有获得较高的销售额，才能赚取较高的利润。3、 房地产开发投资额房地产开发投资额是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。其中包括了预备期、建设期以及建设后期的各项投资。特别是近六年来，房地产开发投资占GDP的比重一直处于上升阶段，近两年上升的速度越来越快，2004年，房地产开发投资占GDP的比重高达9.64%，差不多是1999年时的二倍，而房地产间接拉动的GDP（建材、冶金、运输、家电、装饰

10、、物业管理、社区服务等相关行业的发展）占6%-7%。到2005年，房地产开发投资所占GDP比重已经上升到大约14%，房地产行业在国民经济中的战略地位由此可见一斑。并且，房地产行业对土地的投资在近年来也日益增多。一是因为土地购置与开发面积增幅下降，土地价格快速上涨；二是由于土地的紧缩政策使其价格依然保持快速上涨。土地开发面积增幅下降，使未来2-3年内新建商品房的市场供应量将呈逐步下降趋势。而土地价格的上涨将直接推动商品房成本上升，使得房地产开发投资额大幅增加，而利润就急剧减少，增强了对未来房价上涨的预期。 4、 城乡居民储蓄存款年底余额类似房地产这种耐用品的消费，一般是不能一次性付清的。购房不仅

11、要看当前的收入，还要看过去的收入和未来的收入。过去的收入主要就是指消费者的储蓄存款，储蓄存款能大大增强消费者的信心，而未来的收入又关系到其信贷消费。因此，我们以居民的年末储蓄余额为指标来衡量其收入水平。同时，年末储蓄存款里面也包含了一定的存款或借款利率，能间接影响居民的消费水平及热情，进而影响存款，从而影响到房地产行业的销售利润。5、 其他土地的价格、面积；存款以及贷款利率也是影响房地产行业销售利润的重要因素，但鉴于这些变量可能会与已选变量产生多重共线性，且我们所选取的是时间序列数据，所以，我们暂选以上几个指标，结合前人的经验和我们自己的观点，来建立一个关于房地产行业销售利润的多元线形回归模型

12、。综上分析，我们建立的房地产行业利润模型为：Y： 房地产行业年营业利润（万元）X1：商品房销售价格（元/平方米）X2：商品房本年销售额（万元）X3：房地产开发投资额（亿元）X4：城乡居民储蓄存款年底余额（亿元）：随机扰动项四、 数据的收集 根据建立的模型，我们找到每项变量从1988年到2005年的年度数据，数据如下：房地产企业本年营业利润（Y）、 商品房销售价格（X1）、商品房销售额（X2）、 房地产开发投资额（X3）、居民储蓄存款年底余额（X4） 房地产企业本年营业利润(Y)商品房销售价格(X1)商品房本年销售额(X2)房地产开发投资额(X3)城乡居民储蓄存款年底余额(X4)(万元)(元/平

13、方米)(万元)(亿元)(亿元)1988130408502.90332831472164257.23822.2198978598573.49756251637542272.75196.41990179252704.33187932018263253.37119.81991275239786.19350452378597336.29241.61992635196994.65545624265938731.211759.4199315592231291.45592686371411937.515203.5199416743501408.638586101849502554.121518.819951

14、4340871590.86319912577269314929662.319961798051806.398908142712923216.438520.81997-1034621997.161319179947633178.446279.81998-1065652062.569407251330273614.253407.51999-3509262052.600036298787344103.259621.820007328362111.613913393544234984.164332.4200112547382169.718632486275176344.173762.420022529

15、1482250.177576603234137790.986910.6200343036552359.4964127955662710153.8103617.3200485796512713.90578610375706913158.3119555.42005110918963167.65721317576132515909.2141051（数据来源：中经网统计数据库）五、 模型的参数估计、检验和修正首先检验数据的平稳性，分别检验每个变量的平稳性，结果如下：Y：ADF Test Statistic-0.381600 1% Critical Value*-3.9635 5% Critical V

16、alue-3.0818 10% Critical Value-2.6829X1：ADF Test Statistic 0.383205 1% Critical Value*-3.9635 5% Critical Value-3.0818 10% Critical Value-2.6829X2：ADF Test Statistic-0.980470 1% Critical Value*-3.9635 5% Critical Value-3.0818 10% Critical Value-2.6829X3：ADF Test Statistic 1.334194 1% Critical Value*

17、-3.9635 5% Critical Value-3.0818 10% Critical Value-2.6829X4：ADF Test Statistic 1.962437 1% Critical Value*-3.9635 5% Critical Value-3.0818 10% Critical Value-2.6829可以看出，每个变量的t统计量均大于临界值，所以都是非平稳的。下面检验变量之间是否是协整的。根据找到的数据对被解释变量房地产行业利润与全部解释变量做OLS回归分析，得到以下结果：Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate:

18、 12/14/07 Time: 10:03Sample: 1988 2005Included observations: 18VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C642095.6367516.31.7471210.1042X1-242.1958441.8088-0.5481910.5928X20.0275350.0102332.6907930.0185X31552.409164.05939.4624920.0000X4-128.966816.41996-7.8542720.0000R-squared0.987667 Mean depen

19、dent var1893174.Adjusted R-squared0.983873 S.D. dependent var3135747.S.E. of regression398216.7 Akaike info criterion28.85751Sum squared resid2.06E+12 Schwarz criterion29.10484Log likelihood-254.7176 F-statistic260.2812Durbin-Watson stat1.835431 Prob(F-statistic)0.000000检查回归残差的平稳性，结果如下：ADF Test Stat

20、istic-3.893852 1% Critical Value*-2.7158 5% Critical Value-1.9627 10% Critical Value-1.6262如表所示，t值小于临界值，所以拒绝原假设，表明残差序列不存在单位根，是平稳序列，说明变量之间存在协整关系。1、 统计检验（1）拟合优度：由上表数据可得：R2=0.987667，修正可决系数=0.983873，说明模型对样本的拟合很好。（2）F检验：针对H0：，给定显著性水平为=0.05，在F表中查出自由度为k-1和n-k的临界值=3.18，由上表得F=260.2812，所以F，应拒绝原假设，说明回归方程显著，即“商

21、品房销售价格”、“商品房销售额”、“房地产开发投资额”、“居民储蓄存款年底余额”等变量联合起来确实对“房地产企业本年营业利润”有显著影响。（3）t检验：分别针对H0：=0（i=0、1、2、3、4），给定显著性水平=0.05，查t分布表得自由度为n-k的临界值（13）=2.16，对应表中数据，、的绝对值均小于临界值，怀疑存在多重共线性，查看相关系数矩阵：X1X2X3X4X1 1.000000 0.838874 0.900802 0.946532X2 0.838874 1.000000 0.974270 0.940004X3 0.900802 0.974270 1.000000 0.978801X

22、4 0.946532 0.940004 0.978801 1.000000由相关系数矩阵可以看出，各个解释变量之间的相关系数均较高，证实解释变量间确实存在多重共线性。2、修正多重共线性采用逐步回归的办法检验和解决多重共线性。分别做Y对X1、X2、X3、X4的一元回归，将结果整理后得到下表：变量X1X2X3X4参数估计值2775.3060.063836622.763960.15343t统计量3.6820789.9959628.5410585.422737R20.4586860.8619730.8201230.647624其中，加入X2的方程R2最大，所以以X2为基础，顺次加入其他变量逐步回归，将

23、结果整理后得到下表：X1X2X3X4R2X2 、X1-1404.733（-2.249495）0.083608（7.979482）0.896790X2 、X30.062425（2.133354）14.48256（0.049486）0.861995X2 、X40.101580（6.225198）-43.65226（-2.460756）0.901668经比较，新加入X4的方程R2=0.901668，改进最大，而且各参数的t检验显著，选择保留X4，再加入其他新变量逐步回归，整理后得到下表：X1X2X3X4R2X2、X4、X1-465.8910（-0.390205）0.098164（5.181783）-

24、32.11703（-0.924275）0.902726X2、X4、X30.029087（3.034724）1557.222（9.752189）-135.2465（-11.79511）0.987382可以看出，加入X3后R2有明显改进，且各参数的t值均显著。而加入X1后R2改进不明显，且变量t值不显著，故应剔除X1。则修正多重共线性影响后得模型为：回归结果为：Dependent Variable: YMethod: Least SquaresDate: 12/14/07 Time: 11:41Sample: 1988 2005Included observations: 18VariableCo

25、efficientStd. Errort-StatisticProb. C464913.3170508.12.7266350.0164X20.0290870.0095853.0347240.0089X31557.222159.67929.7521890.0000X4-135.246511.46632-11.795110.0000R-squared0.987382 Mean dependent var1893174.Adjusted R-squared0.984679 S.D. dependent var3135747.S.E. of regression388141.1 Akaike info

26、 criterion28.76926Sum squared resid2.11E+12 Schwarz criterion28.96712Log likelihood-254.9233 F-statistic365.1873Durbin-Watson stat1.847459 Prob(F-statistic)0.000000Y = 464913.3 + 0.029087 * X2 + 1557.222 * X3 - 135.2465 * X43、检验异方差因为方程有多个解释变量，所以用有交叉项的White检验，检验结果如下：White Heteroskedasticity Test:F-st

27、atistic5.462773 Probability0.012764Obs*R-squared15.48097 Probability0.078544Test Equation:Dependent Variable: RESID2Method: Least SquaresDate: 12/14/07 Time: 11:44Sample: 1988 2005Included observations: 18VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. C-5.24E+101.06E+11-0.4922220.6358X253028.2159534.

28、800.8907090.3991X22-0.0003610.001544-0.2340560.8208X2*X317.4003528.987310.6002750.5649X2*X4-1.6133301.775146-0.9088430.3900X3-4.41E+082.74E+08-1.6124740.1455X32-168096.5174098.7-0.9655240.3626X3*X430137.4112567.312.3980800.0433X433664905251768391.3371380.2179X42-1484.883722.6293-2.0548340.0740R-squa

29、red0.860054 Mean dependent var1.17E+11Adjusted R-squared0.702615 S.D. dependent var1.53E+11S.E. of regression8.32E+10 Akaike info criterion53.42721Sum squared resid5.54E+22 Schwarz criterion53.92186Log likelihood-470.8449 F-statistic5.462773Durbin-Watson stat2.803904 Prob(F-statistic)0.012764由上表可以算出

30、，nR2=18*0.860054=15.480972。在=0.05的显著性水平下，查分布表，得临界值=16.919，因为nR2，表明模型没有异方差。4、自相关检验由剔除X1后的回归表可得DW=1.847459，在=0.05，n=18，k=3的情况下，查表可得：dL = 0.933，dU = 1.696，所以dU DW 4-dU , 表明模型的随即扰动项无自相关。故我们最终得到的房地产行业年营业利润的模型为：Y = 464913.3 + 0.029087X2 + 1557.222X3 - 135.2465X4t= (2.726635) (3.034724) (9.752189) (-11.795

31、11)R2=0.987382 F=365.1873DW=1.847459六、 结论1、 商品房销售价格对房地产行业的影响不是很大。据分析，有可能是有因为商品房销售价格与商品房销售额呈现出线性相关关系，而销售额对房地产行业销售利润的影响显著于销售价格，其能更全面的影响整个行业的利润，故保留销售额，剔除了销售价格。2、 商品房销售额对房地产行业销售利润的影响非常显著，可以说是直接反应了行业的销售利润。因为据经验所得，房地产行业的销售总额越高，即代表其所获得的利润越高。尤其是在如今市场经济体制下，物价指数不停上涨的经济大背景中，成本也在不停上升，作为追逐自身利益最大化的理性人，会不断追求总销售额的最

32、大化从而保证最大化的利润。3、 房地产开发投资额可以从一定程度上反应房地产行业销售利润状况。已知从今年以来，全国房地产开发投资始终保持20以上的增长速度，近3 个月的增幅达到30以上，明显高于同期基本建设投资和更新改造投资的增长水平。房地产开发已经成为固定资产投资中增长最快的部分，到今年9月末， 房地产开发投资占固定资产投资的比重达到17.7，仅次于基本建设投资所占的比重。房地产开发尤其是商品住宅建设已经成为拉动国民经济的一个新的增长点。结合所得模型，我们可以知道房地产开发投资额的持续增长是保持利润增长的必要条件，只有在保证源源不断提供投资额的前提下，才能获得理想中的高额利润。4、 城乡居民储

33、蓄存款年底总额与房地产行业销售利润状况呈负相关。即储蓄存款年底余额越高，即是说明投入的消费额越低，故房地产行业的销售利润也越低。虽然近期央行五次调高利息，屡次加息的累积效应使得贷款购房者每月还款额逐步上升并会越来越明显，对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用，但是仍然不能改变房地产行业的持续景气。房地产行业仍然会在未来一段时间内保持较高的收入和利润。七、 政策建议（一）总论房地产行业不可能长期维持高利润率，因为它既不是国家管制垄断的行业，也不是有排他性的核心技术行业，更不是像创业投资公司那样的高风险行业。尤其是随着土地成本的大幅上升，利润来源只剩下房产开发本身，这个行业其实离微利时代已经不远

34、了。而且，市场竞争充分、销售利润率降到最低，是一个行业成熟的标志。经过20来年的发展，国内房地产行业在不断加剧的市场竞争的催动下，正在加速走向成熟，微利时代的来临已是不可避免。但是如何做到在激烈的竞争中分得最大的一杯羹，则要全面统筹，做到知己知彼方能立于不败之地。 近年来，房地产业发展势头异常迅猛，供需两旺，房价一路走高。房地产业的快速发展拉动了几十个行业的发展，并直接或间接拉动国内生产总值每年在2个百分点左右，成为我国经济增长的重要因素之一。然而，过快的房地产业的增长以及过高的房价则可能产生加剧金融风险的聚集、导致居民消费支出减少、加剧产业结构的不平衡、扩大居民收入分配差距等对社会经济不利的

35、影响。作为公共管理部门的政府则需要对房地产市场进行相应的规制，加以正确引导，发挥其积极作用、避免其消极作用。虽然目前房地产行业发展红火，但是我们也不得不重视其面临的一系列问题，这样才能从根本上解决矛盾，以达到利润的最大化。1、投机因素促成房地产价格非理性上涨我国目前的常用的房地产价格数据有两个：一个是利用国家统计局公布的当年商品房新房销售金额与销售面积计算得到的平均价格；另外一个是国家统计局对35个大城市房地产交易价格的监测数据，属于反映房地产“一般价格”水平的价格指数。从整体来看，这两种房地产的价格都是上涨的。而一些城市的房价疯涨，并不完全是正常需求推动上去的，其中是一些海内外投机资本运作的

36、结果。2、房地产贷款给银行承担房地产业带来各种风险一般在成熟国家中，房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右，2004年底我国仅居民个人住房按揭贷款就占GDP的11.7%。房地产贷款增加过快，增大了银行承担房地产业的各种风险。由于投资机制上产生的偏差，造成房地产投资资金链存在着严重隐患。我国房地产还有一个独特现象，就是开发商在与银行的博弈中获得丰厚的利益。这使银行冒着巨大的房地产贷款风险。3、利润过高的房地产业吹大了房地产的投机行为我国当前的房地产业是一个高利润的投资项目，中国投资房地产的利润大大高于国际水平，也高于发达国家。国际上房地产的平均利润率基本为6%-8%，有些国家只有2%，但国内

37、平均利润率在20%-25%，连安居工程也有15%的利润，大大高于一般产业的水平。因此，利润过高的房地产业吹大了房地产的投机行为。4、房地产业中的管理制度、交易制度行政化房地产业中的管理制度、交易制度的行政化，在一定程度上为权钱交易提供便利，也是导致房地产价格不断升高的重要原因。（二）剖析房价飙升的原因多种因素影响着房价的提高，其中最主要的就是房地产开发商取得了土地这一垄断性资源。特别是从近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数上涨较高的商品房销售价格指数也较高。于是针对一心想获得

38、利润的房地产开发商，对土地的竞争与利用就引发了许多问题。第一、政府对土地分配权力的垄断使无缘从市场中直接、公开获得土地的投资者不得不从事先占有土地资源的公司手中获取土地，由此衍生出“寻租”的机会； 第二、官员掌握着土地地价评价的权力，使土地的成本向有利于官员利益的意愿倾斜，并给以少数官员获取成本差价的机会； 第三、外来投资者很难迅速有效地解决土地征用、整理、开发与完成市政配套的条件，不得不依赖与当地的公司完成前期建设之前的工作，为土地拥有者提供了市场需求和获利的空间，也创造了这些公司用各种特殊手段（包括行贿）去获取廉价土地的机会； 第四、1993年宏观调控使部分企业既不能利用资本市场融资，又不

39、能获取银行支持，无法在已投入大量资金后继续完成项目，不得不将土地转让以收回投资； 第五、土地、资金、技术与管理的各种优势互补的合作中，为有效地达到资源的最佳配置，也为土地的加速流通创造了机会。除了土地价格的影响，还要许多其他的因素直接或间接的影响到了房地产价格。例如：1、工程造价对住宅和非住宅商品房屋销售价格的影响 从住宅与非住宅销售价格与工程造价看，工程造价在住宅销售价格中占比较高，从工程造价对销售价格的影响看，工程造价波动对住宅销售价格的影响也大于对非住宅销售价格的影响，但工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2、供求因素并非商品房销售价格

40、上涨的决定性因素 土地交易价格和建筑材料价格的上涨对商品房销售价格上涨的拉动作用属于成本推动，除土地成本和工程造价之外，包括销售费用和房地产企业利润在内的其他因素价格上涨对我国商品房销售价格上涨起到了重要拉动作用。从价格理论可知，需求对价格的拉动作用取决于需求缺口，即需求超过供给的幅度。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素。由此可见，工程造价和需求之外的其他因素主要是土地价格上涨和开发商利润大幅度提高，是近年来商品房价格大幅度上涨的主要因素。 （三）房地产行业利润预测 尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至

41、今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。这也就是说，在未来一段时间里，房地产仍然会保持较高的收入及利润。分析几点原因如下：1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。并且由于房地产行业作为国民经济的支柱行

42、业，作为市场经济的晴雨表，因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20

43、世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。综上可知，房地产行业在未来一段时间内仍会保持增长，并不会明显受到国家调高银行利率的影响，由此可见，在近期投资于房地产行业仍会有利可图。（四）意见与建议房地产价格的持续上涨，消费者对房地产价格的承受能力接受考验，在社会抑制房价上涨的强烈压力下，中国政府对房地产市场的宏观调控力度加大

44、。从2007年的调控政策来看，房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。由于房地产市场在社会经济与和谐社会的建设中发挥着重要作用，其价值导向具有多目标性，故目前来看，宏观调控已经成为一种常态，未来政府可能出台的政策仍主要集中在以下几个方面：1、 土地政策政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。未来严格限制农用地转建设用地，加大土地供应，特别是加大包括保障性住房在内的普通住宅的土地供应在未来很长的时期内仍将延续。2、 税收政策政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到

45、房地产的销售状况。目前物业税的出台是市场关注的热点，我们认为征收物业税是一种必然趋势，但考虑到资产评估、征收税率的制定等因素比较复杂，短期内出台可能性不大。另外，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观层面，主要受到税收调节的影响；微观层面，房价的变化取决于供求关系的变化。3、 房地产流通市场调控政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。对二手房的首付比例的提高虽然在抑制投资需求方面起到一定作用，但无疑增加了自住需求的购房门槛，助推其选择新房进行置业，进而加剧了新房的需求量，新房的市场价格反过来又对推动二手房的价格起到了作用。4、 信贷调控对信贷的调控一方面将加大企业的融

46、资成本与难度，另一方面有可能进一步提高消费者的购房门槛，对供需两方面都将产生重要影响。尽管持续性的房地产宏观调控在所难免，但单从供求关系角度分析，我们可以对未来的市场趋势作一个判断，从需求来看，人均GDP在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质量和数量都在不断提高，需求趋势增加；从供给来看，土地资源的稀缺性、设计标准及原材料价格提高等，都会导致供给成本的提升。需求在增加，供给成本也在增加，而供应趋于减少，必然导致房地产价格的上扬。考虑到十年前居民的收入仅仅停留在彩电、冰箱等大件消费的积累上。住房进入消费开始于新住房制度出台之前，但兴旺于新的住房制度出台之后。尽管从住房供给体系的设

47、计上有着分工，面对中低收入者的经济适用住房政策和廉租房政策仍在社会保障的政府作用下发挥着巨大作用，但市场将更多地占有主导地位，并在居民的生活中越来越不可或缺。当居民等待分配住房的美梦被粉碎之后，“自力更生”成了惟一出路，信贷消费的引入成了新的消费观念的亮点，预期消费的观念开始打破中国人传统文化的禁锢，成为社会生活中的潮流。住房贷款的高速增长，让更多的人不是在有了充分的积累再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量。十年中，中国的房子越盖越好了，建筑的材料与设备随着科技的进步发展了，生活的环境与质量提高了，平均户型的面积加大了，配套条件先进、科学了。但真正的变化都来

48、源于制度的变化。过去的十年是中国政治与经济发生重大变革的十年，房地产业则在这十年的改革中首当其冲地发生了根本的制度变化与观念变化，并对其他行业的发展产生了举足轻重的影响。没有这些制度与观念的转化，其他发展就不可能出现。 房地产的发展在今天已经不只是一个生产或服务行业的发展问题，同时是一个社会变革的系统工程。没有土地的出让与流通，没有住房分配与供给体系的变化，就不会有市场化的投资与消费机制；没有私有财富的积累与保护，就没有金融抵押贷款的支持前提；没有住房按揭贷款的支撑就不可能形成和改变传统的消费观念；没有产权与收益的分配差别也不可能促成消费的差异性和攀比过程；没有对高消费的追求也不可能提高产品的品质与标准，同样也就不可能改变和提高生活的质量。参考资料：新浪财经新闻网16