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1、【万科城市地图专题】城市进入策略研究(强烈推荐)2014-02-17快速订阅房地产经理人联盟城市进入策略研究分享万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区第一次筛选：中国城市梯级划分什么是
2、城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位 ；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市
3、群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购
4、买力差异；城市发展阶段与进入建议第二次筛选：集团发展要求第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。第四次筛选：房价快速上升条件城市研究总结：房价快速上升的指标关系优选城市房地产指标投资潜力指标1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资）3、人口规模（常住人口、市区人口）4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积）5、供给规模（施工面积、竣工面积）6、需求规模（销售面积）7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数）投资风险指标1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率3、供求风险：施工/销售、竣工/销售第六次筛选：城市群优势比较促进城市群发展的六大主导因素第七次筛选：成功经验借鉴有了以上分析.
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