各城市租售同权解读PPT课件

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1、8月28日国土资源部、住房城乡建设部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知。通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。国家允许集体建设用地获准进入租赁住房市场！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案第1页/共33页这份文件的主要要点如下：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。1、通过集体建设用地建设租赁住房试点，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。2、试点的城市均为房价上涨压力大，人口净流入的热点城

2、市，分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。4、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。利用集体建设用地建设租赁住房试点方案核心提炼第2页/共33页第一、中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端

3、有保障”。第二、大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。第三、“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。第四、由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存未来产生影响第3页/共33页利用集体建设用地建设租赁住房试点方案各城市租赁市场试点工作方案商办市场租赁方案第4页/共33页2017年8月18日，南京市政府发布

4、新政南京市住房租赁试点工作方案，提炼内容如下：主要任务（一）培育租赁市场主体1扶持国有企业发展规模化租赁。2鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。3鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。4成立住房租赁管理联盟。（二）建设住房租赁服务监管平台5建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台，并提供移动客户端服务。6建立租赁信息发布机制。7实现租赁服务监督延伸到社区。8实现租赁服务的“互联网+”服务。9加强租赁信用的信息管理。10加强租赁市场的动态监测和分析。（三）拓宽租赁住房筹集渠道11加大政府租赁住房建设和筹集力度12试点房地产开发企业自持住房用于租赁13

5、试点低效用地建设租赁住房。14试点商业用房改建为租赁住房。15试点集体土地建设租赁住房。16积极盘活存量住房用于租赁17规范现有住房改造。（四）加强住房租赁市场监管18加强租赁企业、经纪机构及人员信用监管。19明确租赁当事人权利义务。20引入租赁市场法律救助机制。（五）加大政策支持力度21落实鼓励发展租赁配套政策。22加大税收政策支持力度。23提供金融支持。24江北新区根据发展需要，可制定符合自身发展实际的支持政策举措。南京近期发展租赁市场政策第5页/共33页1、开发企业有望成为“大房东”，国有企业未来将成为重点建房出租；南京未来将有“租赁住房用地”，开发商拿地建房只租不卖；2、商业用房改为租

6、赁用房：主力还是国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。开发商的商改租，一事一议，需要得到政府批准。3、个人出租房租金税费有优惠：政府提供租赁平台和服务，个人出租住房实行免费登记备案制度；对个人出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税。4、南京推行“租购同权”：租房可以按规定入学；官方说这将会降低很多人的购房欲望。5、大力度治理“群租房”：出租房人均建筑面积不得低于15平，每个出租房间居住成年人数不得超过2人；6、建全市住房租赁服务监管平台，挂牌房源全面核验：租赁合同网上签约；打击黑中介、清理假房源。7、南京将推出新的租赁合同范本，规范房东和租客行为

7、。房东不能想不租就不租，不能随意提高租金，不得随意克扣押金。南京南京租赁试点工作方案核心提炼第6页/共33页2017年8月14日，郑州市发布培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案，提炼内容如下：主要任务（一）加快培育住房租赁市场供应主题1发挥国有住房租赁企业的引领和带动作用2培育和发展专业化住房租赁企业。3鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。（二）有效增加租赁住房供应4增加新建租赁住房供应5鼓励利用自有土地建设租赁住房。6提高公共租赁住房建设管理水平。7整合和利用安置房资源用于租赁。8允许改建房屋用于租赁。9支持和规范个人出租住房。（三）着力搭建住房租赁信息化管理平台10建立房屋租赁网上备案系

8、统。11完善住房租赁交易服务平台。（四）深化住房租赁管理和服务机制12深化住房租赁联合管理机制。13深化住房租赁网格化管理体制14完善住房租赁支持政策。15完善住房租赁市场管理政策体系。16提供税收优惠政策17强化金融政策服务。郑州近期发展租赁市场政策第7页/共33页1要求郑州市发挥国有企业引领作用：充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用，切实推进建立购租并举的住房制度。2、加快建设政府住房租赁业务管理和服务平台：搭建统一的政府房屋租赁业务管理和服务平台，通过租赁双方直接网签、房源与身份核验、信用体系构建、大数据应用、智能政务决策

9、支持等手段，提供便捷的租赁信息发布等服务，彻底解决租赁市场信息不对称、供需不均衡、资源不共享等问题，通过移动互联与人工智能技术，建立实时响应、动态优化、人性化服务的智慧租赁模式。3、明确租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。4、推进住房租赁试点过程中，租赁型人才公寓作为主要供给形式统筹考虑郑州租赁试点工作方案核心提炼第8页/共33页8月30日，杭州正式发布了杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案。 （一）增加租赁住房供应。未来3年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。1.加大公共租赁住房供应力度。2.增加租赁住房用地有效供应。 3.盘活存量土地、用房。4.

10、允许成套住房按间出租。5.鼓励和规范个人出租闲置房源。（二）培育住房租赁市场供应主体。 6.扶持国有企业发展规模化租赁。8.规范住房租赁中介机构。9.鼓励和规范个人出租住房。 （三）鼓励住房租赁消费。10.符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益。11.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。12.逐步加大货币住房保障政策实施力度。（四）加大政策支持力度。13.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。14.提供金融支持。15.建立住房租赁企业奖励专项资金。（五）加强住房租赁市场监管。16.建立健全管理体制机制。17.进一步完善住房租赁规章制度。18.搭

11、建高效、便民的“互联网+租赁”监管服务平台。19.充分发挥行业协会作用。杭州近期发展租赁市场政策第9页/共33页第一、明确提出集体建设用地可以配建租赁住房，这也是成为首个响应中央政策而在地方文件中出现类似表述的城市。这也有助于后续杭州在租赁市场发展方面形成更大的动力。第二、首次提出了购租同分的概念，这比购租同权的概念更为务实，也更清晰，后续和居住证的办理等进行结合，富有指导意义。第三、首次提出“互联网+租赁”的概念，这也得益于杭州互联网创新的环境和基础，后续也会引导杭州形成更富有创新和吸引力的租赁市场。杭州租赁试点工作方案核心提炼第10页/共33页成都近期发展租赁市场政策8月3日，成都正式发布

12、了成都市开展住房租赁试点工作的实施方案。（一）培育机构化、规模化住房租赁企业。1.组建国有住房租赁公司。2.扶持住房租赁企业。3.培育其他住房租赁主体。（二）建立健全政府住房租赁交易服务平台。4.构建全市统一的住房租赁交易服务平台。5.建立住房租赁信息发布和审核标准。6.建立住房租赁信用管理体系。7.提供住房租赁押金监管服务。（三）多渠道增加租赁房源。8.新建、配建租赁住房，加大租赁住房建设力度。9.积极盘活存量房屋用于租赁。10.允许改建住房用于租赁。（四）鼓励住房租赁消费。11.落实住房租赁支持政策。12.落实税收优惠政策。13.提供金融支持。14.推进政策性保障型公租房货币化。（五）创新

13、住房租赁综合管理和服务体系。15.创新住房租赁综合管理体系。16.完善住房租赁服务体系。（六）加强住房租赁市场监管。17.健全法规制度和管理体系。18.引导建立稳定的租赁关系。19.保障承租人安全居住。20.加强住房租赁市场的规范与管理。第11页/共33页成都租赁试点工作方案核心提炼第一、组建国有住房租赁公司主要开展租赁住房业务第二、降税率：对个人出租住房5%税率降低至1.5%，其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务取得的收入： 小规模纳税人按照3%的征收率计算缴纳增值税； 一般纳税人按照6%

14、的税率计算缴纳增值税。第三、多渠道增加租赁房源商品房新建配建为主体，成都将通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房房源。第四、减少租赁纠纷将提供租房押金监管服务，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度，通过多部门信息共享，在成都信用网公示，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。第12页/共33页一、 强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应1.进一步完善住房租赁管理服务体制2.多渠道增加租赁住房供应3.加大住房租赁的金融支持二、 建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务1.建立全市统一的住房租赁监管平台2.依托住房租赁监管平

15、台强化服务和监管三、明确住房租赁行为规范，维护当事人合法权益1.出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人.2.规范住房租赁合同订立:3.加强住房租赁登记备案管理4.规范租金、押金的收取和支付5.保障承租人合法稳定居住6.规范承租人使用出租住房的行为7.加强对住房租赁当事人违法违规行为的查处四、加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平1.规范房地产经纪服务行为2.促进住房租赁企业规范发展3.加强住房租赁个人信息保护4.加强对网络交易平台的监管北京近期发展租赁市场政策8月17日，北京正式发布了关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 。第13页/共33页1、细化了对租赁市场的监管及服务细则。提出建

16、立住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供法律援助服务，维护租赁双方的合法权益。要求各区人民政府加强社区、村基层管理服务站的建设，服务站应做好出租住房的日常检查工作，发现违法行为及时报告有关部门。2、进一步细化了租赁住房供应的配套要求。规定新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。3、明确了住房租赁监督平台实施落地方案，明确租赁监管与市场化网络交易平台的系统对接细则。住房租赁监管平台为网络交易平台提供后台数据支持，网络交易平台为租户提供信息发布、租赁合同签约

17、、备案申请、资金监管等服务。4、明确出租的最小居住单位为原规划为居住空间的房间，并且规定出租人不得擅自改变房屋内部布局分割出租。5、 鼓励租赁双方建立长期稳定的租约关系，要求除承租人特别要求外，租赁企业必须与租户签订3年以上的住房租赁合同。北京租赁试点工作方案核心提炼第14页/共33页1、有利于稳定租赁关系。目前的租赁周期通常不足一年，其中有租房人口流动性强等客观的市场原因，也有租客权益保护不够等政策原因。通知中对于租赁期限的规定，将鼓励住房租赁企业通过与租客签订长期租约获取政策支持，增加租赁人口的稳定性。2、短期内将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%

18、，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。3、需要平衡人口疏解和发展租赁市场的关系。政策的落地实施需要平衡多种资源，协调多个部门，其中最突出的问题是需要平衡人口梳解和租赁市场发展的关系。4、对重点学区的租房市场影响不会很大。一方面落户和入学的限制条件很严格，边际增量可以忽略，另一方面，学区房价格取决于换房能力和资金条件，与租房需求没有太大关系。对北京租赁市场的影响第15页/共33页无锡近期发展租赁市场政策无锡市户籍准入登记规定第一条 为深入贯彻落实户籍制度改革精神，进一步加强人口服务和管理，促进本市经济社会持续健康发展，根据中华人

19、民共和国户口登记条例和国家、省户籍管理制度，结合本市实际，制定本规定。第二条 在本市范围内（包括江阴市、宜兴市）符合本规定条件的非无锡户籍人员，可以申请将户口迁入本市。第三条 在本市有建筑面积54平方米以上的所有权住宅，且在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满1年的人员，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第四条 在本市有建筑面积54平方米以下的所有权住宅，且在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满2年的人员，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第五条 在本市有经房产管理部门办理租赁登记备案的租赁住宅，且在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满5年的人

20、员（宜兴市为均满3年），准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第六条 高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证的，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第七条 技术工人、职业院校毕业生在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满1年的，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第八条 在市外已安置的转业、退伍军人在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满2年的，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。第九条 经人社部门调动的干部职工和国家相关政策明文规定引进的各类人才、高校毕业生可以在本市落户。第十条 经市军转办批准接收安置的军队转业

21、干部及随迁家属子女，民政部门安置的退役军人和军队离退休人员可以在本市落户。第十一条 经驻锡部队师、旅级以上政治部门批准的军队干部随军家属可以在本市落户。第十二条 经国家、省教育行政主管部门批准录取的高校学生、 技职院校学生可以在本市落户。第十三条 本市籍高校、技职院校的毕业生（包括退学、肄业及在校生）可以回本市落户。第十四条 经市体育局批准引进的教练员、运动员可以在本市落户。第十五条 经市有关部门审核批准的各类紧缺人员、优秀农民工、优秀新市民可以在本市落户。第十六条 经公安机关批准的父母、子女之间和配偶之间的投靠落户。（一）在本市有所有权住宅的无锡户籍人员，其在外地的父母男性满 60 周岁或女

22、性满 55 周岁，父母双方可以投靠来本市落户。（二）在本市有所有权住宅的无锡户籍人员，其在外地的子女可以投靠来本市落户（投靠后人均住房面积不低于18平方米）。（三）在本市有所有权住宅的无锡户籍人员，其在外地的配偶可以投靠来本市落户。第十七条 在本市有所有权住宅的原无锡户籍人员，现已离退休且夫妻一方男性满 60 周岁或女性满55周岁，夫妻双方可以申请来本市落户。第十八条 公安部、省公安厅出台的便民利民措施中涉及市外人员户口准入的，按其规定执行。第16页/共33页取消有关投资、购房落户政策无锡市现行规定中依据投资、纳税的金额和年限不同设定的落户条件将全部取消，同时取消购房面积达60平方以上准予落户

23、的政策，只要在我市有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户.修改后的规定明确对市外户口迁移申请人在无锡市有建筑面积54平方米以上所有权住宅的，同时在我市依法缴纳社会保险、连续居住并申领（签注）江苏省居住证均满一年的；申请人在本市有建筑面积54平方米以下所有权住宅，同时在我市依法缴纳社会保险、连续居住并申领（签注）江苏省居住证均满二年的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。增设租赁住宅落户政策增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，凡在我市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加我市城镇社会保险、申领（签注）江苏省居住证均满五年（宜兴为均满三年

24、）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。进一步放宽重点人群落户条件进一步放宽投靠落户年龄限制在市外投靠落户和离退休人员落户方面，对父母投靠子女和原籍无锡退休回锡落户的，由原夫妻双方均满退休年龄放宽为只要一方超过退休年龄即可办理。无锡市户籍准入登记规定核心提炼第17页/共33页广州市加快发展住房租赁市场工作方案1、租房可就近入学方案明确宣布，赋予符合条件的承租人子女有就近入学等公共服务权益，保障租购同权需要满足哪些条件？具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地

25、作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。广州市政府7月17日公布广州市加快发展住房租赁市场工作方案，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。其中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会关注。广州近期发展租赁市场政策第18页/共33页2、公积金提取额度增加方案提出，职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月

26、平均工资2倍的40%，具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。3、出租住房税收有优惠方案明确：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，使用6%的增值税税率对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计算办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税广州市加快发展住房租赁市场工作方案第19页/共33页4、租金不能随便涨方案指出，要保护承租人的稳居住权。通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益5、中低收入公

27、积金缴存人优先租赁方案指出，将在公共租赁房屋中划出一定比例，租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人广州市加快发展住房租赁市场工作方案第20页/共33页6、加大租赁住房用地供应允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积7、允许商业用房改租赁住房广州市加快发展住房租赁市场工作方案第21页/共33页广州市加快发展住房租赁市场工作方案解读 对一些买不起“天价学位房”

28、的家庭来说，“租购同权”是一个好消息，但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。 房子具有强烈的资产属性， “租购同权”对大城市核心区的房价，冲击不会太大。 广州现阶段租购同权惠及的人群有限，考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的，租购同权的最大受益者主要是广州需要引进的人才。 通过“租购同权”政策上“名校”实际操作难度难度很大，符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读，也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校。广州租赁试点工作方案核心提炼第22页/共33页 根据市府办印发的实施方案和具体任务分解的要求和部署，下一步佛山首要目标是扩大国有平台规模，让国有平台引领、

29、带动和规范我市住房租赁市场。 二是盘活存量房、完善供地方式。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源；着手开展城中村改造，开启城市更新模式；在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。 三是建设政府住房租赁交易服务平台，创新租赁服务。利用信息化手段，提升和融合住建、流管等管理系统，实现租赁网签和备案工作，实行住房租赁网格化管理，进一步规范中介机构和从业人员行为。 四是完善住房租赁税收和金融支持政策，降低租赁运营成本。 五是开展混合所有制经营，构建多元主体参与、多样化运营模式，培育国有企业和民营企业，共同发展住房租赁市场。近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部

30、、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，佛山市成为全国12个试点城市之一。佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议佛山近期发展租赁市场政策第23页/共33页7月24日下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。上海此次成交的两幅地块，一幅位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约

31、13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米；一幅位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的，均为国有企业。浦东张江地块嘉定新城地块上海首批两幅租赁住房用地成交 第24页/共33页上海租赁政策分析 上海在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，会充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别是在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用，鼓励部分国有企业转型为机构化、规模化、集约化、专业化的住房租赁企业

32、。 上海将在城市中心或副中心服务业聚集区、科技研发聚集区、产业板块先进制造业聚集区、郊区各新城中心等就业集聚区域；轨道交通上盖、轨道交通站点周边等交通便利区域；以及商业、办公、住房的规模结构亟待优化区域，持续增加租赁住房用地供应。 继首批租赁住房用地供应后，上海将尽快陆续公告出让若干批次的租赁住房用地，并将出台存量商办用房转型为租赁住房的规划土地有关意见，多渠道增加租赁住房供应。 上海市行政面积6340平方公里，但建成面积只有1563平方公里，上海仍有广阔的发展腹地，相比新加坡和香港的租房模式，上海仍未到要发展到“只租不售”地块的地步 上海过高的房价对人才流入形成阻力，如形成强大的租赁配套体系

33、，可以吸引大量优质人才入沪，但这始终不是长久之计。虽然暂时解决了住房问题，也在某些方面拥有了与自有住宅居民一样的权利，但始终享受不到城市发展的外溢福利，比如房价上涨。上海近期发展租赁市场政策核心提炼第25页/共33页沈阳市住房租赁试点工作方案方案要求到2020年，沈阳建成信息共享、服务全面、监管有力的政府住房租赁交易服务平台；培育一批国有和民营的规模化、专业化住房租赁企业；基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系 建立政府住房租赁交易服务平台2017年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上线运行；12月底前，实现全部设计功能 组建国有住房租赁平台公司201

34、7年12月底前，组建2家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。2017年12月底前，全市新增3-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10% 促进房地产开发企业拓展住房租赁业务 规范住房租赁中介机构到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。 支持和规范个人出租住房各人出租住房享受税收优惠，到2020年，全市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。 鼓励新

35、建租赁住房2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上 盘活存量土地、房屋用于住房租赁 优化公租房管理对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展作出重大贡献的群体，加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户沈阳近期发展租赁市场政策第26页/共33页 稳定住房租赁关系2017年10月底前，首次公布城区住房租金参考价 积极推进购租同权2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调

36、解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。 给予税收优惠 鼓励住房租赁消费2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南 完善住房租赁企业退出机制2017年9月底前，由市地税局出台具体实施细则 强化基层住房租赁管理2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100% 创新住房租赁管理和服务体制 拓宽房地产经营租赁机构融资渠道 建立健全住房租赁管理法规体系2017年12月底前，出台我市城市房屋租赁管理办法；2019年12月底前，修订完成我市城市房屋租赁管理条例沈阳市住房租赁试点工作方案沈阳近期发展租赁市场政策核心提

37、炼第27页/共33页整体“租售同权”的影响房价：租房市场鼓励政策对城市整体趋势方向不会产生较大影响，但会大幅放缓房价上涨速度，而房产缺乏吸引力的城市，并没有出台鼓励租房政策的必要和动力，城市房价继续分化的趋势将长时间延续。投资：租售同权对房地产投资并无太多负面影响。预计在几轮强力调控政策的影响下，下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平，不会对经济稳定增长起到拖累作用。租金：随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多，长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势，政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外，“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域

38、房租上涨。人口：类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设较高门槛，在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩，降低外来人才生活成本，帮助外来人才解决后顾之忧，增强城市亲和力，提高对人才的吸引力。制度：此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台，同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据，这将为规范租房市场打下较好的基础，为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外，租房相关信息规范化后，还可以与未来将

39、出台的房产税、不动产登记制度进行对接，同时还能与金融部门联动，为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。第28页/共33页利用集体建设用地建设租赁住房试点方案各城市租赁市场试点工作方案商办市场租赁方案第29页/共33页商办一级市场从销售转向租赁商办市场租赁方案/一级市场城市出售日期土地性质地块（宗）项目要求备注上海2017年6月商办性质2自持商办地块100%2017年7月1永久自持100%的商办地块该混合用地建筑面积比例商业10%，办公90%；该地块内亦要设置不低于用地面积10%的公共环境空间；地块须引进大健康产业总部，而企业总部的配套商业，重点发展餐饮、休闲娱乐、超市等业态

40、北京2017年5月1经营性地上建筑面积100%持有20年2017年5月1自持比例不低于50%，持有年限不低于20年。成都2017年7月181商业自持100%地块2017年7月181自持至少74%商业同时在产业招商方面，要求较为具体，包括引入产业总部和研究机构，配建文化创意孵化园，重点发展大健康产业。需建设总部办公、产业研发总建筑面积不低于4万，其中大健康总部办公不低于1万、产业研发机构不低于1.5万、相关产业培训和交流平台不低于0.5万。商办用地的自持，从萌芽到全国各地实施，只用了半年的时间。从自持年限到自持比例，再到限制产业招商条件，要求越来越严格，政府逐步加大对商办用地的把控。土地自持政策

41、倒逼开发商从“重开发、轻持有”走向“重持有、轻开发”模式，通过资本经营来获取更高的增值收益，而开发商大量自持物业项目，将有助于推动租赁市场规模化，促进商办地产市场发展。第30页/共33页商办市场租赁方案/二级市场国家支持 “商改租”：允许的是商业用房改建为租赁住房用于租赁，允许企业和机构将在建的房屋，改为其自持用于租赁的住房。以南京为例：南京市政府通过划拨方式，加大租赁住房供地力度，新增一批租赁住房房源；另外南京提出要试点商业用房改建为租赁用房。1、在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住

42、房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。2、允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，按相关规定完善用地手续，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让。第31页/共33页“商业用房可改为租赁住房”对商办市场的影响：1、新政的主要目的是鼓励规模性的企业进入长租公寓市场，对于商业地产的销售可能不会有直接的影响。2、新政策将成为商业地产“去库存”的重要武器，由于水电、税费等的减免，商办物业经改造后也可以进入租赁市场，有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。3、把空置的写字楼改建成租赁用房，出租率和租金收益都会得到提升。市场影响对科研市场的影响：现政府细则暂未提科研市场，假设后期科研市场也实行租赁政策，将会更加严格，对区域项目整体的产业定位、产业招商、总部办公、产业研发机构都会有细则，且每幅地块，细则不一；且如果实行租赁政策，将会对区域高素质人才有较强的吸引，解决了高素质人才的住房需求，享受正常的城市公民福利。第32页/共33页感谢您的观看！第33页/共33页