浅谈房地产授信业务的主要风险点和控制措施

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1、浅谈房地产授信业务的主要风险点和控制措施姜 虹受世界金融危机的影响和国家宏观调控政策的不断出台，房地产业和房地 产授信业务的风险也愈来愈大，为了防范金融风险，使银行房地产授信业务健 康发展，笔者结合自己多年的房地产管 理和审批经验，就房地产授信业务中存 在的主要风险点和控制措施的浅见略述 如下：一、政策风险房地 产 由 于受 国 家 政策 影 响 较 大 ， 随着宏观调控政策和措施的实施，导致 房地产开发企业信贷准入条 件 提 高，融 资难度加大，一旦融资渠道不畅，后续资 金缺乏，将直接影响项目的开发进度和 销售计划的实现，影响银行房地产贷款的投放及存量贷款的按期回收。因此，要特 别 关 注

2、国 际 国 内 经 济 金 融 形 式 的 变 化，国家制定颁布的一系列宏观调控政 策和措施对房地产行业产 生 的风 险 ；关 注国家政策实施后我省各地房地产市场 的变化以及银行根据国家宏观调控政策 调整信贷政策后，房地产开发企业信贷准入条件的变化。二、市场风险一 个 房 地 产 项 目 能 否 顺 利 完 成 销 售，主要取决于市场，因此市场风险在授信业务中是主要风险。授信前要注意调查和判断项目所在地房地产投资规模增 长幅度与居民需求的增长幅度是否相匹 配，商品房空置率及入住率是否达到或 超过合理范围，投资和投机需求与生活 消费需求的比例是否合理，地方经济发 展水平和房地产市场发育程度是否匹

3、配；分析物业的档次定位是否适应同类消费群体的需求，项目设计及相应配套是否能 够满足相应档次的潜在客户的需要。三、开发商的选择开发商是项目运作的实施者，关系 开发项目能否顺利运作和完成。因此，在对该客户是否授信时，要重点了解股东背景、实力、开发经验与社会信誉和主要领导者的素质、在同行业中的核心竞争力。特别是对主要股东的资产规模、主营 业务、盈利能力、开发经历务求详细 ；对于股东的银行负债、或有负债，投入项目 开发的非资本金的资金来源进行了解和 分析，防止企业过度扩张引起的资金链 紧张。对跨行业或跨区域开发的外地企 业需要特别关注；对自然人股东，要了解 个人资本积累过程，个人资信、财产状况、婚姻状

4、况、目前的负债情况和房地产行业经验等。对新成立的公司，从未涉足过房地 产行业的“外行人”，资金实力较弱，开发 资质较低的房地产开发商要审慎进入。（一）集团客户及综合性房地产开发 公司的审查由于集团客户及综合性房地产开发 公司组织结构复杂，开发项目多，关联交 易频繁，应重点审核以下内容：1.集团组织架构及管理模式。了解集 团客户的股权结构和组织架构，通过对 集团内部生产经营方式和财务、资金管理模式等的分析，了解母公司对子公司的控制能力，判断集团管理是松散型，还 是紧密型，探讨资金封闭运行的可能性 与具体操作模式。如母公司对下属子公 司拥有资金调度权，则有可能增加银行 对开发贷款封闭管理的难度。2

5、. 集团主营业务及房地产业在集团的作用和地位。了解集团内部的资源配 置情况，并对企业集团的收入结构及利 润来源结构进行详细分析，了解房地产 业对集团内部现金流的支撑和对整个集 团利润的贡献，以判断房地产业对集团的作用和地位，在开发企业临时资金周转困难时集团是否有能力对开发企业予 以支持。3.集团风险限额、授信及使用情况。 对于集团客户，应遵照商业银行集团客 户授信业务风险管理指引的要求，统一 测算风险限额，进行集中授信。对重点营销 但 暂 不 具 备 集 团 授 信 条 件 的 集 团 客户，若贷款投向用于重点营销楼盘，且能 提供有效资产抵押和进 行 封 闭管 理 的 ，对其子公司进行单独授信

6、审批。4. 集团总体开发计划及资金筹措方 案。一些集团性开发客户往往对一个大 的项目滚动开发或同时 开发 多 个 项目 ， 需要大量的资金。应加强对集团客户资 金实力的分析，通过了解其开发经营的各个项目的开发计划、资金筹措方案、工程进度及租售计划，考查集团的现金流 量，判断其自有资金的出资能力，避免其 资金链的断裂给我行信贷带来风险。5.关联交易及影响。要加强企业集团 内部关联交易的审查，重点关注母子公司之间，各子公司之间是否存在资金、土地、建筑材料、开发费用、商品房 销售 之 间的关联交易，有无不按市场公允价格 交易的现象，是否存在虚增资产、利润的 和所有者权益的情况。（二）外商投资企业的审

7、查 外商投资设立房地产企业，投资总额超过 1000 万美元，注册资本金不得低于投资总额的 50% 。除取得房地产开发 资质外，须具备 外商投资企业批准证 书和营业执照。要重 点 了 解股 东 背 景，在国外的资产规模、主营业务、盈 利 能力，注册资金是否全部缴付，注册资本金的来源渠道，是否银行借款；了解在境外是否有不良记录；了解公司的章程是 否存在违反外商投资企业在境内进行房 地产开发的规定，如以任何形式在合同、 章程、股权转让协议以及其他文件中订 立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款等。（三）开发商的财务情况分析 销售收入。房地产销售收入对开发企业当年的利润计算影响巨大，应给予 特别关

8、注。一是采取一次性全额收款方 式销售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据之日，确认收入的!通过合理有效的策略来减弱信息的不对称，降低信贷风险。参考文献：【1】 吴洪涛 信息不对称理论与银行信贷 南方金融 2003 2【2】 唐清泉 银行如何面对信息不对称条件下的贷款风险 上海经济研 究 2002 4【3】 任晓岚 试论我国银行信用风险的特点和成因 经济师 2003 1【4】 姜崎 借鉴西方经验建立符合中国国情的信用评估系统 经济与管理研究 2002 3【5】 许先建 秦永良 非对称信息市场理论的贡献及其应用 宏观经济 研究 2002 2【6】 瞿强 信息经济学与现代金融理论的发展

9、资本市场评论 2001 3（作者单位：中信银行重庆分行）50时代金融银行分析实现；二是采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价 款和付款日确认收入的实现。三是采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销 售合同或协议约定的价 款 确 定收 入 额 ； 四是开发企业将开发产品先出租再出售 的，其租赁期间取得的价款应按租金确 认收入的实现，出售时再按销售确认收 入的实现等。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认 为实际销售收入，同时按规定结转其对 应的计税成本，计算出该项开发产品实 际销售收入的毛利额。开发成本。房地产开发企业开发产

10、 品的成本项目一般包括土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施建设 费及公共配套设施费等。存货。在房地产企业的会计报表中， “存货”主要包括土地储备、开发成本、开 发产品、出租开发产品、低值易耗 品等 ， 其中最大部分为土地储备、正在开发或开发完毕等待出售及空 置的 不 动 产，价值一般很大，要认真核实存货的真实性， 分析其各类物业的构成、账龄，确认其潜在损失或未来升值的可能性。预收账款或其他应付款。由于开发 企业销售收入确认的特殊性，以及目前开发企业核算的不规范，开发企业往往 在预售商品房时，将预售收入不做为实 际销售收入确认，而将预售房款放在预 收账款或其他应付款核算。应认真分析 预

11、收账款或其他应付款的构成，来源于哪些项目，判断商品房销售价格是否合理，项目销售计划是否客观实际，是否存 在偷漏税行为等。房地产企业纳税。开发企业开发、建 造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附 着物、配套设施等开发产品，在其未完工 前采取预售方式销售的：预售收入按照 适用税率作缴纳营业税，预售收入确认为实际销售收入时，再按照实际转入数计算应交营业税；同时预售收入先按预 计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛 利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额，待开 发产品结算计税成本后再行调整。四、项目概况的审查1.项目外部环境的分析：项目地理位 置及周边配套环境，包括交通、商 业

12、 、学 校、医疗等居住的便利性；在风景、安 静 程度、社会治安、各类污染情况等居住质 量等方面具有的地段优势与劣势，分析所在地段房地产销售的市场景气度。2.项目内部环境的分析：照当地相同 地段物业的容积率、楼间距、外形 风 格、物业朝向、内部配套等方面的优势或劣势，分析本项目是否符合当地的物业消 费文化、具有多方面优势。3.项目产品结构的审查4.有些项目为综合开发项目，其中既 有住宅，又有写字楼、商场，个别 项 目 甚 至有酒店等其他物业，要分析在开发总 面积中，不同物业所占比例，分析项目的 优劣。5.项目经营方案的审查借款人的出售、出租、自营等计划是 否符合政府有关房地产租售和经营的规 定；

13、拟租售的房地产物业类型、时间和相 应的数量，以及与相同地段同类项目比 较，本项目的租售价格、租售收入及收款方式是否合理，租售计划是否考虑了政治、经济、社会、市场等宏观环境的变化， 以及已建成的、正在建设的和潜在的竞 争项目对房地产项目租 售价 格 的 影响 ， 并判断拟贷款项目市场 预 测 的合 理 性 、 准确性。五、项目立项的审查首先是确认项目经过有权机关的项 目备案的批复或具备 国有土地使用权 证、建设用地规划许可证和建 设 工 程规划许可证 和 建筑工程施工许可 证的“四证”。在立项批复、工程规划许 可证、规划设计等文件中，分期建设规模要与申报情况相符；其次了解分期建设项目后续土地出让

14、金是否存在未能全额 支付的情况，延期支付是否得到土地管 理部门的批准或同意，其支付资金来源 能否落实，以避免贷款资金被由于支付 土地款。六、项目融资方案审查（一）总投资 开发企业受规模和资金实力或出于盈利水平的考虑，房地产项目多数采取 分期滚动开发模式，有的企业为了满足 银行关于资本金的条件，采取人为撤分 项目减少总投资额、或人为扩大项目规模资金总投资额，以达到套取贷款的目的。因此要按照政府规划局批准的建设 工程规划许可证 批复的建设规模分期 测算项目总投资。（二）资本金 房地产开发项目资本金比例指项目资本金占项目总投资的比例。项目资本金范围一般以以下原则进行界定：1.单个项目资本金包括：借款

15、人的实 收资本金；有投资或合作开发协议的承 担开发风险的其他单位 和个 人 的 投资 ； 股东书面承诺在借款合同履行期内不撤回的股东借款。2.滚动开发的项目资本金：对政府有 关职能部门的有关文件明确进行分期开发的项目，项目资本金可以分期计算，第一期的总投资中的资本金不低于 35% ， 已还清借款的已建成的各期的结余资金可作为后一期的项目资本金，滚动计算， 不得将不分期开发的项目人为分期计算 项目资本金比例。3. 集团客户及综合性房地产开发公 司项目资本金：原则上新发放的房地产 开发贷款必须按项目实 行封 闭 管 理，借款人只能按具体项目申请贷款。在实际授信中，对一笔贷款用于多个项目或多 个项目

16、同时申请贷款的集团客户及综合 性房地产开发公司，资本金比例的认定 暂按借款人的所有者权益扣除其固定资 产投资及股本权益性投资后，不低于借款 人 在 建 项 目 和 拟 开 工 项 目 总 投 资 的35% 把握。明显来源于其他银行借款的注册资 本金、股东借款和其他资金不能视同项 目资本金。（三）完整性、真实性和可靠性审查 房地产行业一般投资数额大、投资回收期较长、企业经营负债率高，易形成资金缺口风险。主要审查融资方案的完 整性、资金来源真实性和可靠性。1.完整性审查：在房地产市场和建筑 市场管理不规范的情况下，开发商把预 售房款和施工企业垫款等都作为项目资金来源，应审查各项资金来源的落实情况，

17、特别是开发商自有资金来源的落实， 比例是否达到规定的标准，防止滚动开 发项目的前期销售收入用 于 后 期开 发 ， 防止融资方案留有缺口，导致项目资金 不能及时到位，项目不能按时建成引起风险。2.真实性审查：分析开发企业的财务 状况，审查筹资能力，资金来源是否落 实，项目资本金是否符合比例要求。重点 审查资本金到位的时间、金额与股东承 诺是否一致、项目资本金核算是否规范， 防止借款人虚假出资现象的发生。3.可靠性审查：主要审查拟申请贷款之外的注册资金、基金、债券资金 、项 目 预售款、其他银行贷款等项目资金来源 的可靠性。对以预售房款作为项目投资 来源的情况应谨慎决策，审查项目预售 是否符合国

18、家有关规定，预售进度与项目资金计划安排是否配比。对于分期滚动开发的房地产项目，重点审查贷款需 求测算依据是否科学，授信额度与当期 项目挂钩程度，原则上不得将当期项目 与后续分期滚动开发项目贷款需求混为 一谈。对于借款人在建及储备项目较多的，在审查时重点测算企业资金整体安排能否满足多个项目资金需求，是否有 足够资金来源填补资金缺口。2009/06 总第 394 期 51流与思考由 AIG 巨额亏损引发的启示谢 楠 钟函杉摘 要：美国次贷危机爆发以后，保险业巨头 AIG 公司由于巨额亏损面临破产危机。AIG 以惨重代价暂时走出危机后，业务一直没有得到改善。本文针对 AIG 案例，通过对造成 AIG

19、 巨额亏损的原因进行剖析，分别从保险业的投资战略角度、信用评级 机构的评级过失以及金融监管机构监管力度不足三方面进行思考，得到一些启示。关键词：AIG 保险公司 信用评级 金融监管美国国际集团（AIG- Am e rican Inte rnational Group），是一家在美国和全球范围内开展多种保险和保险相关业务的控股 公司。不管是从资产规模还是盈利水平上，AIG 都可以称得上是美国乃至全球保险行业的泰山北斗。美国次贷危机爆发以后， AIG 公司由于经营信贷违约掉期业务造成的巨额亏损，使得整 个公司面临破产危机。虽然美联储紧急融资、并迅速向 AIG 借 贷高额资金投资级固定收益证券，使得

20、 AIG 以付出 80股权 转移的巨额代价暂时度过危机；而目前 AIG 的现状，也让人们 看到后来的国有化并没有让其业务得到改善。深入分析，我们发现致使 AIG 走入今天的困局源于金融业务引发现金流危机，信用评级机构失职，AIG 公司风险管理不足以及金融监管缺乏 力度。基于以上现象和分析，我们从 AIG 巨额亏损案例中得出 如下启示。一、对保险业的启示首先，涉及的保险产品的风险不宜过大。在选择保险产品、确立投资方向时必须以资金的安全为首要目的。案例中 AIG 所购买的 CDS 保险产品虽然在无违约时所获得的利益比较大，但是这些利益还不足以偿付风险溢价。一旦发生违约，尤其是 金融危机的系统性风险

21、，CDS 卖方必须赔付 50 个百分点的款项，相当于此前 50 年的收入（之前稳定的收益为 1 个百分点）。 其次，分散负债类保险产品风险。如果负债类保险产品风 险过于集中。一旦宏观经济环境发生变化，会导致与此变化密 切相关的金融产品风险在短时间内全面、集中爆发。案例中 AIG 公司旗下子公司 AIGFP 大量出售抵押贷款债券（CDOs）信用违约掉期合约。于是当美联储发布升息消息，导致房价下降、还贷违约率上升时，大量的信用违掉期合约的风险的集中暴露。若保 险企业能够充分考虑到市场的各种风险，采取投资受不同宏观 政策因素影响的金融产品，就能相对降低风险暴露时对企业本 身的破坏力。再次，提升保险企

22、业资产负债管理的整体水平。由上述案 例分析可知，AIG 的主体保险业务相对正常，单一保险业务偿付能力是充足的，真正的危机来自于一系列信用违约交换等金融!七、授信额度和贷款期限审查授信额度要与借款人发展的理智程 度、项目的实际需求和借款人（项 目）的风险承担能力相适应，要重点分析项目投资及构成的准确性、合理性，资金来源 及构成的可靠性，以判断贷款额度是否 适度、安全、可行。做到既要满足项目的 合理信贷需求，防止资金留缺口，又要防 止过度授信刺激借款人的非理智发展而 引起风险。对一个项目或同时开工的几个项目同时使用多家银行贷款的，应重点审查 各家银行授信额度与项目 投 资 总额 、贷 款分期使用计

23、划与项目建设进度是否匹 配，是否过度扩张、在建项目总规模与借款人实力明显不符的。对于母公司多元化经营、同时涉足多个行业的，还应审查 母公司的综合经营实力、资金筹措能力、 偿债能力等情况。贷款期限的确定主要是审查期限的 合规性和合理性，防止贷款期限超规定 或测算失误、还贷资金未按计划落实导致的项目经营收益与贷款偿还期限不匹配出现的贷款逾期风险。确定贷款期限 应审查市场供求状况、销售模式与能力 等因素，项目建设进度计划和销售进度 计划的可行性。八、还款来源的审查审查项目的市场销售情况，销售收入能否按期实现，开发商是否在不同银 行申请贷款，楼盘销售回笼资金分流到各家银行的额度和比例，经办行是否与 客

24、户达成相关协议，对其资金有效控制 及 全 面 监 控 的 具 体 措 施 和 办 法 是 否 可 行，能否保证销售资金的回流在贷款期 限内保证足额银行贷款。对于同时开发多个项目或多元化经 营企业，还须审查借款人偿还目前已有负债的能力，充分考虑项目新增效益是 否可能部分或全部用于偿还借款人原有 或可能发生的其他负债，以及项目自身 不盈利或盈利能力不足的情况下，借款 人调度和筹资偿还债务的能力。九、担保措施的审查（一）抵押物的审查 抵押物要产权明晰、无争议，土地使用及地上建筑经有权部门批准，通过合 法途径取得，有土地使用权证等权属证 件。土地使用权、在建工程和已建成的物 业必须具有升值的潜力，价值

25、稳定性高；同时，要审查土地出让金和税费是否缴清，土地开发费用或建安工程有无拖欠 款项。优选能够在近期产生现金流的住 宅等出售类物业做抵押物，谨慎选择出 租类、经营类房地产做抵押，原则上不得 接受配套公建、车库以及空置 3 年以上的商品房等作为抵押物。（二）抵押率的审查 应根据抵押人物业的类型、价值稳定性和变现能力，对不同类型的物业设 定不同的抵押率，具体的抵押率标准要 严格控制不能超过行内有关规定。（三）抵押物估价方法的审查抵押 物 的 评估 应 采 取谨 慎 性 原 则 ， 成本法比较容易判断，也更符合谨慎原则的要求。参考文献：【1】 国务院关于进一步深化城镇住房制度改 革加快住房建设的通知 （国发199823 号）【2】 国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知 （国发200318 号）【3】 国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 （国发200413 号）【4】 商业银行自营住房贷款管理暂行规定（银发1995220 号）【5】 关于规范住房金融业务的通知 （银发2001195 号）【6】 关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知 （银发2001121 号）【7】 商业银行房地产贷款风险指引 （银监发200457 号）【8】 关于进一步加强房地产信贷管理的通 知 （银监发200654 号）（作者单位：建设银行云南省分行信贷审批部）52时代金融交